9C_928/2011 - 2012-07-09 - Ergänzungsleistungen - Ergänzungsleistung zur AHV/IV

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
9C_928/2011

Urteil vom 9. Juli 2012
II. sozialrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter U. Meyer, Präsident,
Bundesrichter Borella, Kernen, Bundesrichterinnen Pfiffner Rauber, Glanzmann,
Besetzung
Gerichtsschreiber Fessler.

Verfahrensbeteiligte
1. Erbengemeinschaft des W.________, bestehend aus:
G.________,
F.________,
S.________,
2. S.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Willi Füchslin,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse Schwyz,
Rubiswilstrasse 8, 6438 Ibach,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ergänzungsleistung zur AHV/IV,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 27. Oktober 2011.

Sachverhalt:

A.
W.________ bezog ab 1. August 2007, seine Ehefrau S.________ ab 1. Februar 2008, Ergänzungsleistungen (EL) zur Altersrente der AHV. Mit Verfügung vom 1. Januar 2011 setzte die Ausgleichskasse Schwyz die EL für 2011 auf monatlich Fr. 2'922.- und Fr. 3'121.- fest. Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einnahmenseitig u.a. jeweils Fr. 66'663.- "Übriges Vermögen Schenkung". Mit Eingaben vom 13. und 19. Januar 2011 erhob G.________, der jüngere Sohn der beiden EL-Bezüger, Einsprache und beantragte, die 2007 von seinem Vater erworbene Liegenschaft sei zum Ertragswert (Fr. 216'217.-) und nicht zum Vermögenswert (Fr. 320'507.-) anzurechnen. Im Februar 2011 verstarb W.________. Mit Verfügung vom 8. März 2011 setzte die Ausgleichskasse die Ergänzungsleistung für S.________ ab 1. März 2011 neu auf monatlich Fr. 2'894.- fest, dies unter Anrechnung von Fr. 133'326.- "Übriges Vermögen Schenkung". Mit Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 bestätigte sie gegenüber der Erbengemeinschaft W.________ sel. die Verfügung vom 1. Januar 2011.

B.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Erbengemeinschaft des W.________ sel. und von S.________ hob das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz die Verfügung vom 8. März 2011 auf und wies die Sache an die Ausgleichskasse zurück, damit sie nach Vornahme ergänzender Abklärungen im Sinne der Erwägungen über den EL-Anspruch der Ehefrau des Verstorbenen ab dem 1. März 2011 neu verfüge. Im Übrigen wies es das Rechtsmittel ab (Entscheid vom 27. Oktober 2011).

C.
Die Erbengemeinschaft des W.________ sel. und S.________ führen gemeinsam Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Rechtsbegehren, Gerichtsentscheid und Einspracheentscheid seien dahingehend abzuändern, dass überhaupt kein Verzichtsvermögen angerechnet werden dürfe und die Sache sei zur entsprechenden Neufestsetzung der Ergänzungsleistungen für den Verstorbenen und seine Ehefrau, eventualiter zu ergänzenden Abklärungen an die Ausgleichskasse zurückzuweisen.
Das kantonale Gericht und die Ausgleichskasse verzichten auf eine Stellungnahme. Das Bundesamt für Sozialversicherungen hat sich nicht vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.
Der vorinstanzliche Entscheid weist die Beschwerde gegen den die Verfügung vom 1. Januar 2011 bestätigenden Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 ab. Zudem hebt er die Verfügung vom 8. März 2011 auf und weist die Sache an die Ausgleichskasse zurück, damit sie nach Vornahme ergänzender Abklärungen zur Höhe des anrechenbaren Verzichtsvermögens (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG) über den EL-Anspruch der Ehefrau des Verstorbenen ab dem 1. März 2011 neu verfüge. Damit hat die Vorinstanz das Verfahren über den an sich einzig Anfechtungsgegenstand bildenden Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 (BGE 133 V 50 E. 4.2.2 S. 55; SVR 2005 AHV Nr. 9 S. 30, H 53/ 04 E. 1.1.3) hinaus ausgedehnt. Dies ist von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden, da die hiefür erforderlichen Voraussetzungen als erfüllt betrachtet werden können (vgl. BGE 130 V 501 E. 1.2 S. 503; 122 V 34 E. 2a S. 36 mit Hinweisen). In der vorinstanzlichen Beschwerde wurde in der Hauptsache die Anrechnung eines Verzichtsvermögens in der EL-Berechnung gerügt und insoweit die Abänderung des angefochtenen Einspracheentscheids sowie der Verfügungen vom 1. Januar und 8. März 2011 beantragt. Die Ausgleichskasse konnte sich dazu in der Vernehmlassung äussern (SVR 2008 IV Nr. 46 S. 155, I 143/
06 E. 3).

2.
Der vorinstanzliche Entscheid ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG oder ein Teilentscheid nach Art. 91 lit. a BGG, soweit er die Beschwerde abweist (Streitgegenstand: Ergänzungsleistung des Verstorbenen und seiner Ehefrau für die Monate Januar und Februar 2011). Mit Bezug auf die Aufhebung der Verfügung vom 8. März 2011 und Rückweisung der Sache an die Ausgleichskasse zu ergänzenden Abklärungen (Streitgegenstand: Ergänzungsleistung der Ehefrau des Verstorbenen ab 1. März 2011) ist er ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG; die Voraussetzungen nach Abs. 1 lit. a oder b dieser Bestimmung sind jedoch nicht gegeben, da die Ausgleichskasse den Entscheid über die Anrechnung eines Verzichtsvermögens in der EL-Berechnung für die Monate Januar und Februar 2011 zu berücksichtigen haben wird (vgl. BGE 135 V 141).

3.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 und 1.4.2 S. 254; Urteil 9C_116/2012 vom 15. März 2012 E. 3).

4.
4.1 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Als Einnahmen angerechnet werden u.a. Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG; bis 31. Dezember 2007: Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG). Der anzurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, wird jährlich um 10'000 Franken vermindert. Der Wert des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Art. 17a Abs. 1 und 2 ELV).

4.2 Das anrechenbare Vermögen ist nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen. Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Art. 17 Abs. 1 , 4 und Abs. 5 Satz 1 und 2 ELV).

5.
5.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz war der im Februar 2011 verstorbene EL-Bezüger am 7. August 2007 ins Alters- und Pflegeheim X.________ eingetreten. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 veräusserte er das Grundstück Y.________ sowie weitere kleinere Parzellen an einen seiner beiden Söhne zum Preis von Fr. 230'476.-. Gemäss Schätzungsverfügung vom 10. November 2006 betrug der Vermögenssteuerwert der Liegeschaft Fr. 320'501.-, derjenige der übrigen Parzellen insgesamt Fr. 18'858.-. Unter Zugrundelegung dieses Verkehrswertes ermittelte die Ausgleichskasse ein Verzichtsvermögen von Fr. 163'326.- per 1. November 2007 bzw. Fr. 133'326.- per 1. Januar 2011 (Art. 17a Abs. 1 und 2 ELV), das den Eheleuten je zur Hälfte angerechnet wurde. Aus ihren verbindlichen und im Übrigen unbestrittenen Feststellungen (Art. 105 Abs.1 und 2 BGG) hat die Vorinstanz gefolgert, die Anrechnung zum Verkehrswert sei grundsätzlich gerechtfertigt, da im Veräusserungszeitpunkt das Kriterium der Nutzung des Grundstückes zu eigenen Wohnzwecken (Art. 17 Abs. 4 ELV) nicht mehr gegeben gewesen sei.

5.2 Im Weitern hat die Vorinstanz festgestellt, der Käufer habe das landwirtschaftliche Gewerbe seines Vaters nicht zur Selbstbewirtschaftung übernommen. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür und werde auch nicht substantiiert vorgebracht, ein anderer direkter Nachkomme habe - wie in BGE 125 V 69 - konkret vor, das landwirtschaftliche Gewerbe dereinst weiterzuführen. Er habe daher keinen Anspruch auf eine Übernahme zum Ertragswert gehabt. Ein gesetzlicher Anspruch im Sinne von Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV auf den Erwerb zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert - die Vorinstanz erwähnt in diesem Zusammenhang Art. 17 Abs. 1 und Art. 44 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) - habe somit nicht bestanden.

5.3 Schliesslich hat die Vorinstanz unter Hinweis auf das Urteil des Eidg. Versicherungsgerichts P 48/04 vom 22. Februar 2005 E. 2.1 die Berücksichtigung von vom Käufer seit dem Erwerb getätigten Investitionen unter dem Titel 'Wertverminderung seit dem 31. Dezember 2003 (Wertbasis des Vermögenssteuerwertes von Grundstück Y.________) bis 31. Oktober 2007 (Abschluss Kaufvertrag)' abgelehnt.

6.
Die Beschwerdeführerinnen rügen im Wesentlichen, es treffe nicht zu, dass der Sohn des Verstorbenen und Käufer des Grundstücks Y.________ sowie weiterer kleinere Parzellen nicht Selbstbewirtschafter sein solle. Es könne insbesondere nicht darauf ankommen, dass er nebst der Bewirtschaftung von ca. 1 ha Land, wofür er einen nicht zu unterschätzenden Aufwand betreibe, noch arbeite. Im Weitern habe sein Sohn grosses Interesse daran, nach ihm das landwirtschaftliche Gewerbe einschliesslich das verpachtete Land von 1,8 ha weiterzuführen. Lediglich ein Selbstbewirtschafter könne das gesetzliche Vorkaufsrecht u.a. der Verwandten für ein landwirtschaftliches Gewerbe geltend machen. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke seien ganz allgemein, namentlich auch nach der kantonalen Steuergesetzgebung, zum Ertragswert anzurechnen. Die Aufrechnung eines Verzichtsvermögens im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks Y.________ und weiterer Landparzellen müsse unter den gegebenen (tatsächlichen und rechtlichen) Umständen als bundesrechtswidrig bezeichnet werden.

7.
Die Vorinstanz ist ohne Weiterungen davon ausgegangen, bei dem vom verstorbenen EL-Bezüger mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 entäusserten Grundstück Y.________, bestehend u.a. aus Wiesland mit Wohnhaus und einem Kleingebäude, Acker, Wiese, Weide, Hoch- und Flachmoor einschliesslich weiterer Parzellen mit Acker-, Wies- und Weidland, handle es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB.
7.1
7.1.1 Nach Art. 4 BGBB gelten für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe (Abs. 1). Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirtschaftliche Grundstücke, die: a. zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören; b. (...; Abs. 3). Laut Art. 8 BGBB finden die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es: a. seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht [LPG] weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist; b. unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist. Ein Grundstück gilt als landwirtschaftlich, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB).
7.1.2 Gemäss Art. 7 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest (Abs. 1; vgl. Art. 2a der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB; SR 211. 412.110]). Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2 [Allgemeiner Geltungsbereich]; Abs. 3). Die Verpachtung einzelner Parzellen eines landwirtschaftlichen Gewerbes für sich allein betrachtet ändert nichts an dieser Eigenschaft (Eduard Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 37f zu Art. 7 BGBB; vgl. BGE 111 II 487 E. 3a S. 492).

Die Kantone können landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellen; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeitskraft festzulegen und darf 0,75 Standardarbeitskräfte nicht unterschreiten (Art. 5 lit. a BGBB). Nach § 22 Abs. 2 des schwyzerischen Gesetzes vom 26. November 2003 über die Landwirtschaft (SRSZ 312.100) sind landwirtschaftliche Betriebe im Berggebiet gemäss Art. 1 Abs. 3 der Verordnung über den landwirtschaftlichen Produktionskataster und die Ausscheidung von Zonen vom 7. Dezember 1998 [Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung; SR 912.1] den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellt, sofern für ihre Bewirtschaftung mindestens 0.75 Standardarbeitskräfte (SAK) nötig sind (Art. 5 lit. a BGBB). Das Berggebiet im Sinne von Art. 1 Abs. 3 der Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung umfasst die Bergzonen I-IV.

7.2 Vorliegend fragt sich, ob es sich beim Gegenstand des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007 (Grundstück Y.________ und sechs weitere Parzellen mit Acker-, Wies- und Weidland) überhaupt um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB oder um einen vom Kanton gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB den diesbezüglichen Gesetzesbestimmungen unterstellten landwirtschaftlichen Betrieb nach § 22 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes handelt, oder ob ein unter Art. 8 BGBB fallender Sachverhalt gegeben ist. Davon hängt entscheidend ab, ob im Zusammenhang mit der Veräusserung des gesamten landwirtschaftlichen Grundeigentums des verstorbenen EL-Bezügers (Ziff. 13 des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007) ein Vermögensverzichtstatbestand im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG und Art. 17 Abs. 5 ELV gegeben ist:
7.2.1 Nach Art. 42 BGBB haben, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert wird, die nachgenannten Verwandten des Veräusserers ein Vorkaufsrecht in folgender Rangordnung, wenn sie es selber bewirtschaften wollen und dafür geeignet erscheinen: 1. jeder Nachkomme; 2. (...; Abs. 1). Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat jeder Nachkomme des Veräusserers ein Vorkaufsrecht daran, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (Abs. 2). Gemäss Art. 44 BGBB können die Berechtigten das Vorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Gewerbe zum Ertragswert und an einem landwirtschaftlichen Grundstück zum doppelten Ertragswert geltend machen. Ebenfalls hat der Pächter unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert wird. Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht indessen vor (Art. 47 BGBB).
Selbstbewirtschafter ist, wer den Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe zu leiten (Art. 9 Abs. 1 und 2 BGBB). Den Boden im Sinne dieser Bestimmung selber bearbeiten bedeutet, die im Betrieb anfallenden Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof (inkl. Administrativarbeiten) und im Zusammenhang mit der Vermarktung der Produkte zu einem wesentlichen Teil selber verrichten (ZBGR 87/2006 S. 273, 5A.20/2004 E. 3.2; BGE 115 II 181 E. 2a S. 183 ff.). Die bearbeitete Fläche muss nicht notwendigerweise ein landwirtschaftliches Gewerbe sein (Bruno Beeler, Bäuerliches Erbrecht gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 4. Oktober 1991, 1998, S. 112 f.). Es kann auch ein für die landwirtschaftliche Nutzung geeignetes, landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB sein (Paul Richli, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung - zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht, AJP 1993 S. 1067). Auch wer eine landwirtschaftliche Tätigkeit als Freizeitbeschäftigung ausübt, kann - entgegen der Ansicht der Vorinstanz - als Selbstbewirtschafter gelten (Urteil 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 2.1).
7.2.2 Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe verpachtet, bleibt das Vorkaufsrecht der Nachkommen bestehen, auch wenn sie es insofern nicht selber bewirtschaften können, als sie den Boden nicht im Sinne von Art. 9 BGBB selber bearbeiten können. Sie müssen jedoch dafür geeignet erscheinen. Dies ergibt sich zwingend aus der Rangordnung, wonach das Vorkaufsrecht der Verwandten demjenigen des Pächters vorgeht (Art. 47 Abs. 3 BGBB). Andernfalls könnte dieses Privileg durch Verpachtung des landwirtschaftlichen Gewerbes oder landwirtschaftlicher Grundstücke ausgehebelt werden. Umgekehrt wird die Rechtsposition des Pächters dadurch geschützt, dass bei Veräusserung des Pachtgegenstandes der Erwerber in den Pachtvertrag eintritt (Art. 14 LPG "Kauf bricht Pacht nicht"; BGE 124 III 37 E. 2 S. 39). Gleiches muss umso mehr gelten, wenn nur ein Teil des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens verpachtet ist, der Erwerber den nicht verpachteten Teil selbst bewirtschaftet und er dazu geeignet ist. Auch in einem solchen Fall muss der Nachkomme gestützt auf Art. 44 BGBB das Vorkaufsrecht am landwirtschaftlichen Gewerbe zum Ertragswert geltend machen können.
7.2.3 Vorliegend steht fest, dass auf dem vom verstorbenen EL-Bezüger mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 u.a. veräusserten Grundstück Y.________, umfassend eine Fläche von 19'383 m² (= 1,9383 ha), zwei Pachtverträge lasteten, wobei gemäss Angaben der Beschwerdeführerinnen das seit .... verpachtete Land 1,8 ha misst. Unter der Annahme, dass das Kaufobjekt ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB oder ein vom Kanton gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB den diesbezüglichen Gesetzesbestimmungen unterstellter landwirtschaftlicher Betrieb nach § 22 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes war, hatte der Käufer Anspruch auf Übernahme zum Ertragswert und damit zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert nach Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV. Ist dagegen von einem landwirtschaftlichen Gewerbe auszugehen, auf das nach Art. 8 BGBB die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke anzuwenden sind (Hofer, a.a.O., N. 2 f. zu Art. 8 BGBB; Urteil 2C_ 200/2009 vom 14. September 2009 E. 2.1), hatte der Sohn des verstorbenen EL-Bezügers und Erwerber kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein solches setzte voraus, dass er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das
Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (Art. 42 Abs. 2 BGBB), was nach Lage der Akten nicht zutrifft. Damit hatte er aber auch keinen Anspruch auf Übernahme zum (doppelten) Ertragswert und damit allenfalls zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert nach Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV. Es liegt bzw. läge insoweit eine (gemischte) Schenkung vor, woran der vereinbarte Gewinnanspruch nach Art. 41 Abs. 1 BGBB nichts ändert (Felix Schöbi, Bäuerliches Bodenrecht. Eine Annäherung in drei Aufsätzen, 1994, S. 70). Der noch unter dem alten Recht ergangene BGE 120 V 10, auf den sich die Beschwerdeführerinnen in diesem Zusammenhang berufen, ist überholt.

7.3 Nach dem Gesagten kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob im Zusammenhang mit der Veräusserung des gesamten landwirtschaftlichen Grundeigentums des verstorbenen EL-Bezügers (Ziff. 13 des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007) ein Vermögensverzichtstatbestand im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG und Art. 17 Abs. 5 ELV gegeben ist. Die Ausgleichskasse wird die notwendigen Abklärungen (vorab Qualifizierung des Kaufgegenstandes, allenfalls - in einem zweiten Schritt - des zuweisungsberechtigten Erben) vorzunehmen haben und danach die Ergänzungsleistung neu festsetzen, wobei sie nachstehende E. 8 zu beachten hat.

8.
Die Beschwerdeführerinnen machen wie schon im vorinstanzlichen Verfahren geltend, der Käufer habe erhebliche Sanierungskosten (etwa Fr. 186'850.-) gehabt. Ohne Renovation wäre das erste Obergeschoss, wo der Verstorbene und seine Ehefrau bis zum Eintritt ins Heim gelebt hätten, kaum mehr bewohnbar. Mit ihren diesbezüglichen Vorbringen üben sie indessen weitgehend unzulässige appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356), insbesondere es sei nicht davon auszugehen, dass die Liegenschaft seit 31. Dezember 2003 (Wertbasis für Schätzung des Vermögenssteuerwertes) bis zum Verkauf Ende Oktober 2007 eine (erhebliche) Wertverminderung erfahren habe. Abgesehen davon wohnte auch der Bruder des Käufers im ersten Obergeschoss. Im selben Haus wohnte auch er selber mit seiner Familie. Unter diesen Umständen können pauschale, nicht nach diesen Gegebenheiten differenzierende Sanierungskosten ohnehin nicht genügen. Es kommt dazu, dass spätestens seit 1. Februar 2008, somit bereits rund drei Monate nach Abschluss des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007, beide Eltern des Käufers im Alters- und Pflegeheim X.________ waren. Der an den Kaufpreis angerechnete
Betrag von Fr. 96'033.- als Gegenleistung für das ihnen eingeräumte lebenslängliche und unentgeltliche Wohnrecht beruhte auf einer erwarteten Nutzungsdauer von rund zehn Jahren. Die schon wenige Monate nach dem Erwerb des Wohnhauses eingetretene freie Verfügbarkeit der Wohnung der Eltern müsste ebenfalls berücksichtigt werden bei der Frage nach verzichtsvermögenvermindernden Sanierungskosten.

9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten der Ausgleichskasse aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerinnen haben Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 27. Oktober 2011 und der Einspracheentscheid der Ausgleichskasse Schwyz vom 14. Juli 2011 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Verwaltung zurückgewiesen, damit sie nach Abklärungen im Sinne der Erwägungen den EL-Anspruch des Verstorbenen und denjenigen seiner Ehefrau für die Monate Januar und Februar 2011 neu festsetze.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.- werden der Ausgleichskasse Schwyz auferlegt.

3.
Die Ausgleichskasse Schwyz hat die Beschwerdeführerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'800.- zu entschädigen.

4.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz hat die Parteientschädigung für das kantonale Verfahren neu festzusetzen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 9. Juli 2012

Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Meyer

Der Gerichtsschreiber: Fessler

SR 831.30 Bundesgesetz vom 6. Oktober 2006 über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) ELG Art. 11 Anrechenbare Einnahmen - 1 Als Einnahmen werden angerechnet:
¹	Als Einnahmen werden angerechnet:
^a	zwei Drittel der Erwerbseinkünfte in Geld oder Naturalien, soweit sie bei alleinstehenden Personen jährlich 1000 Franken und bei Ehepaaren und Personen mit rentenberechtigten Waisen oder mit Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, 1500 Franken übersteigen; bei Ehegatten ohne Anspruch auf Ergänzungsleistungen wird das Erwerbseinkommen zu 80 Prozent angerechnet; bei invaliden Personen mit einem Anspruch auf ein Taggeld der IV wird es voll angerechnet;
^b	Einkünfte aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen einschliesslich des Jahreswerts einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts oder des Jahresmietwerts einer Liegenschaft, an der die Bezügerin oder der Bezüger oder eine andere Person, die in die Berechnung der Ergänzungsleistungen eingeschlossen ist, Eigentum hat und von mindestens einer dieser Personen bewohnt wird;
^c	ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen 30 000 Franken, bei Ehepaaren 50 000 Franken und bei rentenberechtigten Waisen sowie bei Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, 15 000 Franken übersteigt; hat die Bezügerin oder der Bezüger oder eine Person, die in die Berechnung der Ergänzungsleistungen eingeschlossen ist, Eigentum an einer Liegenschaft, die mindestens von einer dieser Personen bewohnt wird, so ist nur der 112 500 Franken übersteigende Wert der Liegenschaft beim Vermögen zu berücksichtigen;
^d	Renten, Pensionen und andere wiederkehrende Leistungen, einschliesslich der Renten der AHV und der IV;
^dbis	die ganze Rente, auch wenn nur ein Teil davon nach Artikel 39 Absatz 1 AHVG54 aufgeschoben oder nach Artikel 40 Absatz 1 AHVG vorbezogen wird;
^e	Leistungen aus Verpfründungsvertrag und ähnlichen Vereinbarungen;
^f	Familienzulagen;
^g	...
^h	familienrechtliche Unterhaltsbeiträge;
ⁱ	die Prämienverbilligung für die Zeitspanne, für die rückwirkend eine Ergänzungsleistung ausgerichtet wird.
^1bis	In Abweichung von Absatz 1 Buchstabe c ist nur der 300 000 Franken übersteigende Wert der Liegenschaft beim Vermögen zu berücksichtigen:
^a	wenn ein Ehepaar oder einer der Ehegatten Eigentum an einer Liegenschaft hat, die von einem der Ehegatten bewohnt wird, während der andere im Heim oder Spital lebt; oder
^b	wenn eine Person Bezügerin einer Hilflosenentschädigung der AHV, IV, Unfallversicherung oder Militärversicherung ist und eine Liegenschaft bewohnt, an der sie oder ihr Ehegatte Eigentum hat.57
^1ter	Personen, die einen Teil der Rente nach Artikel 40 Absatz 1 AHVG vorbeziehen und gleichzeitig Anspruch auf Leistungen der IV nach den Artikeln 10 und 22 des Bundesgesetzes vom 19. Juni 195958 über die Invalidenversicherung haben, gelten für die Anrechnung des Reinvermögens nach Absatz 1 Buchstabe c nicht als Altersrentnerinnen oder Altersrentner.59
²	Für in Heimen oder Spitälern lebende Personen können die Kantone den Vermögensverzehr abweichend von Absatz 1 Buchstabe c festlegen. Die Kantone können den Vermögensverzehr auf höchstens einen Fünftel erhöhen.
³	Nicht angerechnet werden:
^a	Verwandtenunterstützungen nach den Artikeln 328-330 des Zivilgesetzbuches60;
^b	Unterstützungen der öffentlichen Sozialhilfe;
^c	öffentliche oder private Leistungen mit ausgesprochenem Fürsorgecharakter;
^d	Hilflosenentschädigungen der Sozialversicherungen;
^e	Stipendien und andere Ausbildungsbeihilfen;
^f	Assistenzbeiträge der AHV oder der IV;
^g	Beiträge der obligatorischen Krankenpflegeversicherung an die Pflegeleistungen in einem Heim, wenn in der Tagestaxe keine Pflegekosten nach dem KVG63 berücksichtigt werden;
^h	der Rentenzuschlag nach Artikel 34bis AHVG.
⁴	Der Bundesrat bestimmt die Fälle, in denen die Hilflosenentschädigungen der Sozialversicherungen als Einnahmen angerechnet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 91 Teilentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen einen Entscheid, der:
^a	nur einen Teil der gestellten Begehren behandelt, wenn diese Begehren unabhängig von den anderen beurteilt werden können;
^b	das Verfahren nur für einen Teil der Streitgenossen und Streitgenossinnen abschliesst.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 831.30 Bundesgesetz vom 6. Oktober 2006 über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) ELG Art. 9 Berechnung und Höhe der jährlichen Ergänzungsleistung - 1 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge:
¹	Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge:
^a	der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen;
^b	60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversicherung nach Artikel 10 Absatz 3 Buchstabe d.28
^1bis	Ausländerinnen und Ausländer nach Artikel 5 Absatz 3 haben, solange sie die Karenzfrist nach Artikel 5 Absatz 1 nicht erfüllt haben, höchstens Anspruch auf eine jährliche Ergänzungsleistung in der Höhe des Mindestbetrages der entsprechenden ordentlichen Vollrente.29
²	Die anerkannten Ausgaben sowie die anrechenbaren Einnahmen von Ehegatten und von Personen mit rentenberechtigten Waisen oder mit Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, werden zusammengerechnet. Dies gilt auch für rentenberechtigte Waisen, die im gleichen Haushalt leben.
³	Bei Ehepaaren, bei denen ein Ehegatte oder beide in einem Heim oder Spital leben, wird die jährliche Ergänzungsleistung gemäss folgenden Grundsätzen für jeden Ehegatten gesondert berechnet:
^a	Die anerkannten Ausgaben werden dem Ehegatten zugerechnet, den sie betreffen; betrifft eine Ausgabe beide Ehegatten, so wird sie je hälftig zugerechnet.
^b	Die anrechenbaren Einnahmen werden in der Regel je hälftig geteilt; davon ausgenommen ist der Vermögensverzehr; für Einnahmen, die nur einen Ehegatten betreffen, kann der Bundesrat weitere Ausnahmen vorsehen.
^c	Das Vermögen wird den Ehegatten hälftig zugerechnet; hat ein Ehepaar oder einer der Ehegatten Eigentum an einer Liegenschaft, die von einem Ehegatten bewohnt wird, während der andere im Heim oder Spital lebt, so werden dem im Heim oder Spital lebenden Ehegatten drei Viertel, dem zu Hause lebenden Ehegatten ein Viertel des Vermögens zugerechnet.30
⁴	Kinder, deren anrechenbare Einnahmen die anerkannten Ausgaben übersteigen, fallen für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ausser Betracht.
⁵	Der Bundesrat bestimmt:
^a	die Zusammenrechnung der anerkannten Ausgaben sowie der anrechenbaren Einnahmen von Familienmitgliedern; er kann Ausnahmen von der Zusammenrechnung vorsehen, insbesondere bei Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen;
^b	die Bewertung der anrechenbaren Einnahmen, der anerkannten Ausgaben und des Vermögens;
^c	die Anrechnung von Einkünften aus einer zumutbaren Erwerbstätigkeit bei teilinvaliden Personen und bei Witwen ohne minderjährige Kinder;
^cbis	die Berücksichtigung der Hypothekarschulden für die Ermittlung des Reinvermögens;
^d	die zeitlich massgebenden Einnahmen und Ausgaben;
^e	die Pauschale für die Nebenkosten bei einer Liegenschaft, die von der Person bewohnt wird, die an der Liegenschaft Eigentum oder Nutzniessung hat;
^f	die Pauschale für Heizkosten einer gemieteten Wohnung, sofern diese von der Mieterin oder vom Mieter direkt getragen werden müssen;
^g	die Koordination mit der Prämienverbilligung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199432 über die Krankenversicherung (KVG);
^h	die Definition des Heimes.

SR 831.301 Verordnung vom 15. Januar 1971 über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) ELV Art. 17^a Bewertung des Vermögens - 1 Das anrechenbare Vermögen ist nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten.
¹	Das anrechenbare Vermögen ist nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten.
²	und 3 ...76
⁴	Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen.
⁵	Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Artikel 11a Absatz 2 ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht.77
⁶	Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden.78

SR 831.301 Verordnung vom 15. Januar 1971 über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) ELV Art. 17 Ermittlung des Reinvermögens - 1 Das Reinvermögen wird ermittelt, indem vom Bruttovermögen die nachgewiesenen Schulden abgezogen werden.
¹	Das Reinvermögen wird ermittelt, indem vom Bruttovermögen die nachgewiesenen Schulden abgezogen werden.
²	Hypothekarschulden können höchstens bis zum Liegenschaftswert abgezogen werden.
³	Vom Wert einer Liegenschaft, die von der Bezügerin oder dem Bezüger oder einer Person, die in die Berechnung der Ergänzungsleistungen eingeschlossen ist, bewohnt wird und im Eigentum einer dieser Personen steht, wird in folgender Reihenfolge abgezogen:
^a	der Freibetrag nach Artikel 11 Absatz 1 Buchstabe c zweiter Teilsatz ELG oder Artikel 11 Absatz 1bis ELG;
^b	die Hypothekarschulden, soweit sie den nach Abzug nach Buchstabe a verbleibenden Liegenschaftswert nicht übersteigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 17 Anrechnung an den Erbteil - 1 Das landwirtschaftliche Gewerbe wird dem selbstbewirtschaftenden Erben zum Ertragswert an den Erbteil angerechnet.
¹	Das landwirtschaftliche Gewerbe wird dem selbstbewirtschaftenden Erben zum Ertragswert an den Erbteil angerechnet.
²	Das Betriebsinventar ist zum Nutzwert und das nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe zum Verkehrswert anzurechnen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 4 Besondere Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe - 1 Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe.
¹	Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe.
²	Die Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch für eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen.
³	Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirtschaftliche Grundstücke, die:
^a	zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören;
^b	mit Genehmigung der Bewilligungsbehörde vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden dürfen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 8 Landwirtschaftliches Gewerbe; besondere Fälle - Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es:
^a	seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 198513 über die landwirtschaftliche Pacht weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist;
^b	unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist.

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 31 Bewilligungsgründe - 1 Der Verpächter muss die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einholen.
¹	Der Verpächter muss die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einholen.
²	Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist, nämlich:
^a	...
^b	...
^c	das landwirtschaftliche Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig ist;
^d	das landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder überwiegend in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes29 liegt;
^e	das Gewerbe nur vorübergehend parzellenweise verpachtet und später wieder als ganzes bewirtschaftet werden soll;
^f	der Verpächter das Gewerbe bisher selber bewirtschaftet hat, dazu jedoch aus persönlichen Gründen, wie schwere Krankheit oder vorgerücktes Alter, nur noch teilweise in der Lage ist;
^g	anstelle der parzellenweise verpachteten Grundstücke oder Grundstücksteile andere Pachtsachen zugepachtet werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind.
^2bis	Die Behörde bewilligt ferner die parzellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes, wenn:
^a	...
^b	die parzellenweise Verpachtung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
^c	keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2 des BG vom 4. Okt. 199132 über das bäuerliche Bodenrecht), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
^d	der Ehegatte, die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner, der oder die das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaftet hat, der parzellenweisen Verpachtung zustimmt.34
³	...35

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück - 1 Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
¹	Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
²	Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen - 1 Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
¹	Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest.10
²	Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
³	Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
⁴	Zudem sind zu berücksichtigen:
^a	die örtlichen Verhältnisse;
^b	die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
^c	die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
^4bis	Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen.11
⁵	Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwiegend landwirtschaftlichen Charakter hat.

SR 211.412.110 Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) VBB Art. 2^a - 1 Für die Berechnung des Umfangs an Standardarbeitskräften (SAK) je Betrieb gelten die Faktoren nach Artikel 3 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung vom 7. Dezember 199810. Bis zum 1. Juli 2016 sind für die Berechnung des Umfangs an SAK je Betrieb die Faktoren nach Artikel 3 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung anwendbar, die bis Ende 2015 galten.
¹	Für die Berechnung des Umfangs an Standardarbeitskräften (SAK) je Betrieb gelten die Faktoren nach Artikel 3 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung vom 7. Dezember 199810. Bis zum 1. Juli 2016 sind für die Berechnung des Umfangs an SAK je Betrieb die Faktoren nach Artikel 3 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung anwendbar, die bis Ende 2015 galten.
²	Ergänzend zu Absatz 1 gelten folgende Faktoren:
^a	Milchkühe auf Sömmerungsbetrieb
^b	andere Nutztiere auf Sömmerungsbetrieb
^c	Kartoffeln
^d	Beeren, Heil- und Gewürzpflanzen
^e	Rebbau mit eigener Kelterei
^f	Gewächshaus mit festen Fundamenten
^g	Hochtunnel oder Treibbeet
^h	Pilzproduktion in Hochtunnel oder Gebäuden
ⁱ	Champignonproduktion in Gebäuden
^j	Brüsselerproduktion in Gebäuden
^k	Sprossenproduktion in Gebäuden
^l	produzierender Gartenbau: Gewächshaus mit festen Fundamenten oder Hochtunnel für Pflanzen in Behältern
^m	Christbaumkulturen
ⁿ	betriebseigener Wald
³	Bei Kulturen nach Absatz 2 Buchstaben f, g und l ist die gesamte Gebäudefläche anrechenbar.
⁴	Bei Kulturen nach Absatz 2 Buchstaben h-k wird als Bezugsfläche die Beetfläche (Substratfläche, Anzuchtfläche) beziehungsweise bei dreidimensionalen Substratblöcken, -zylindern oder -behältern deren Standfläche inklusive Zwischenräume (ohne Verkehrsflächen) verwendet. In mehrstöckigen Anlagen (Regale) werden entsprechend die Etagenflächen summiert.
⁵	Auf Sömmerungsbetrieben können eigene und fremde Tiere nach Absatz 2 Buchstaben a und b nur dann angerechnet werden, wenn der zum Betrieb gehörende Sömmerungsbetrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet wird.
⁶	Für die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf selbstproduzierter landwirtschaftlicher Erzeugnisse auf dem Produktionsbetrieb in bewilligten Anlagen wird ein Zuschlag von 0,05 SAK pro 10 000 Franken Rohleistung gewährt. Die Rohleistung muss in der Finanzbuchhaltung ausgewiesen sein.
⁷	Für landwirtschaftsnahe Tätigkeiten nach Artikel 12b der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung in bewilligten Anlagen wird ein Zuschlag von 0,05 SAK pro 10 000 Franken Rohleistung gewährt. Die Rohleistung muss in der Finanzbuchhaltung ausgewiesen sein. Der Zuschlag wird bis maximal 0,4 SAK angerechnet.
⁸	Zuschläge nach Absatz 7 werden nur gewährt, wenn der Betrieb aus Tätigkeiten nach den Absätzen 1-6 eine Betriebsgrösse von mindestens 0,8 SAK erreicht.
⁹	Für Kulturen des produzierenden Gartenbaus sind die SAK-Faktoren nach den Absätzen 1-4 sinngemäss anwendbar.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 5 Vorbehalte kantonalen Rechts - Die Kantone können:
^a	landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellen; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeitskraft festzulegen und darf 0,6 Standardarbeitskräfte nicht unterschreiten;
^b	die Anwendung dieses Gesetzes auf Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen, ausschliessen, es sei denn, diese Rechte gehören zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, für das die Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten.

SR 912.1 Verordnung vom 7. Dezember 1998 über den landwirtschaftlichen Produktionskataster und die Ausscheidung von Zonen (Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung) - Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung Landwirtschaftliche-Zonen-Vero Art. 1 Gebiete und Zonen
¹	Im landwirtschaftlichen Produktionskataster wird die landwirtschaftlich genutzte Fläche in Gebiete und Zonen unterteilt.
²	Das Sömmerungsgebiet umfasst die traditionell alpwirtschaftlich genutzte Fläche.
³	Das Berggebiet umfasst:
^a	die Bergzone IV;
^b	die Bergzone III;
^c	die Bergzone II;
^d	die Bergzone I.
⁴	Das Talgebiet umfasst:
^a	die Hügelzone;
^b	die Talzone.
⁵	Das Berg- und Hügelgebiet umfasst die Bergzonen I-IV und die Hügelzone.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 42 Gegenstand und Rangordnung - 1 Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so haben daran die nachgenannten Verwandten des Veräusserers ein Vorkaufsrecht in folgender Rangordnung, wenn sie es selber bewirtschaften wollen und dafür als geeignet erscheinen:
¹	Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so haben daran die nachgenannten Verwandten des Veräusserers ein Vorkaufsrecht in folgender Rangordnung, wenn sie es selber bewirtschaften wollen und dafür als geeignet erscheinen:
¹	jeder Nachkomme;
²	jedes Geschwister und Geschwisterkind, wenn der Veräusserer das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren ganz oder zum grössten Teil von den Eltern oder aus deren Nachlass erworben hat.
²	Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat jeder Nachkomme des Veräusserers ein Vorkaufsrecht daran, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt.
³	Kein Vorkaufsrecht steht demjenigen zu, gegen den der Veräusserer Gründe geltend macht, die eine Enterbung rechtfertigen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 47 Gegenstand - 1 Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat der Pächter ein Vorkaufsrecht, wenn:
¹	Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat der Pächter ein Vorkaufsrecht, wenn:
^a	er es selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint und
^b	die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 198528 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist.
²	Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn:29
^a	die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist und
^b	der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt.
³	Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht demjenigen des Pächters vor.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 9 Selbstbewirtschafter - 1 Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14
¹	Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet.14
²	Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 41 Vertraglicher Gewinnanspruch und vertragliches Rückkaufsrecht - 1 Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Veräusserer eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks Anspruch auf den Gewinn hat, wenn diese weiterveräussert werden. Dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Gewinnanspruch der Miterben, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
¹	Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Veräusserer eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks Anspruch auf den Gewinn hat, wenn diese weiterveräussert werden. Dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Gewinnanspruch der Miterben, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
²	Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück zu einem Preis unter dem Verkehrswert veräussert, ohne dass ein Gewinnanspruch vereinbart worden ist, so bleiben zum Schutz der Erben die Bestimmungen über die Ausgleichung und die Herabsetzung (Art. 626-632 und Art. 522-533 ZGB27 vorbehalten. Die Klage auf Herabsetzung und Ausgleichung verjährt nicht, solange der Gewinn nicht fällig ist (Art. 30).
³	Der Veräusserer kann mit dem Erwerber für den Fall, dass dieser die Selbstbewirtschaftung aufgibt, ein Rückkaufsrecht vereinbaren. Stirbt der Veräusserer und gibt der Erwerber die Selbstbewirtschaftung auf, so kann jeder Erbe, der das Gewerbe selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, das Rückkaufsrecht selbständig geltend machen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.