4A_485/2018 - 2019-04-08 - Vertragsrecht - bail à loyer; résilitation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 485/2018

Arrêt du 8avril 2019

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les juges Kiss, présidente, Klett et Hohl.
Greffier : M. Thélin.

Participants à la procédure
F.X.________,
représenté par Me Serge Patek,
défendeur et recourant,

contre

Z.________,
représenté par Me Cyril Mizrahi,
demandeur et intimé.

Objet
bail à loyer; résiliation

recours contre l'arrêt rendu le 2 août 2018 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève
(C/27480/2015, ACJC/1011/2018).

Considérant en fait et en droit :

1.
F.X.________ est propriétaire d'une villa comprenant deux appartements, l'un de cinq pièces, l'autre de sept pièces avec jardin d'hiver, garage et place de stationnement, sise dans la commune du Grand-Saconnex. Cet immeuble lui a été donné en 2012 par son père P.X.________.
Le donateur a habité l'appartement de cinq pièces jusqu'à son décès le 14 septembre 2015. Depuis, l'appartement est inoccupé.
S.X.________, soeur de F.X.________, a habité l'appartement de sept pièces avec dépendances dès 1997, avec son époux Z.________, à titre de locataire. Elle est décédée en 2000.
Z.________ continue d'habiter ce logement; il acquitte un loyer mensuel de 1'700 francs. Il est gravement handicapé par suite d'un accident subi en 1997. L'assurance-invalidité a financé d'importants travaux d'adaptation de l'appartement, à hauteur d'environ 57'000 francs.

2.
Après le décès de son père, F.X.________ a d'abord envisagé de louer l'appartement de cinq pièces à une personne que son beau-frère Z.________ pourrait proposer, puis de charger une régie d'administrer la villa. Par courriel du 28 octobre 2015, il a informé son beau-frère de ces intentions. Quelques jours après, le 2 novembre, il lui a toutefois refusé l'autorisation de faire visiter l'appartement, dans les termes ci-après:
Pour la visite de l'appartement, il n'y a encore aucune décision prise par moi, d'ici la fin de l'année. Donc pas de visite pour le moment, c'est trop tôt. On verra cette problématique de la villa en début d'année 2016.

Le 25 novembre 2015, F.X.________ a résilié le bail de son beau-frère avec effet au 31 mars 2016.

3.
Le 30 janvier 2017, Z.________ a ouvert action contre F.X.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A titre principal, il concluait à l'annulation du congé; à titre subsidiaire, il réclamait la prolongation judiciaire du contrat pour une durée de quatre ans.
Le défendeur a conclu au rejet de l'action.
Le tribunal s'est prononcé le 19 octobre 2017; accueillant l'action, il a annulé le congé.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 2 août 2018 sur l'appel du défendeur; elle a confirmé le jugement.

4.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le défendeur requiert le Tribunal fédéral de constater la validité du congé.
Le demandeur conclut au rejet du recours.
Sans y être invitées, les parties ont déposé une réplique et une duplique.

5.
Il est constant que les parties sont depuis 2012 liées par un contrat de bail à loyer portant sur l'usage de l'appartement de sept pièces, et que le défendeur a déclaré le 25 novembre 2015 la résiliation de ce contrat. Cette résiliation est contestée.
En matière de bail à loyer, la recevabilité du recours en matière civile suppose une valeur litigieuse de 15'000 fr. au moins (art. 74 al. 1 let. a LTF). Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 111 II 384 consid. 1 p. 386). En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de 1'700 fr. pour l'appartement en cause, le minimum de 15'000 fr. est atteint.

6.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62). La validité d'un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 92/93; ATF 140 III 496
et 138 III 59, ibid.).
Pour le surplus, chacun des cocontractants est en principe libre de mettre fin à un bail à loyer de durée indéterminée conformément à l'art. 266a al. 1 CO, c'est-à-dire en observant les délais et termes de résiliation légaux ou convenus. L'art. 271 al. 1 CO ne tend pas à supprimer la liberté du bailleur de résilier le contrat, mais seulement à protéger le locataire contre d'éventuels abus de cette liberté. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin (arrêt 4A 19/2016 du 2 mai 2017, consid. 2.2). Sous réserve d'une éventuelle disproportion grossière des intérêts en présence, une pesée de ces intérêts n'intervient qu'au stade de la prolongation du contrat, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272 CO (arrêt 4A 475/2015 du 19 mai 2016, consid. 4.2 i.f. et 4.4 i.f.).
Parmi d'autres cas, le bailleur peut légitimement vouloir vendre son immeuble et le vendre dans les meilleures conditions. Il s'ensuit que le congé signifié dans le but de favoriser une vente n'est en principe pas abusif lorsque, d'après les constatations de fait de la juridiction cantonale, la présence d'un locataire est effectivement de nature à rendre une vente plus difficile (même arrêt, consid. 5.2.1).

7.
Dans le procès, le défendeur a allégué vouloir vendre la villa dans le but de n'avoir plus à s'occuper de sa gestion, et avoir résilié le bail du demandeur dans le but de parvenir à un prix de vente plus élevé.
Au stade de la constatation des faits, la Cour de justice retient la volonté de vendre la villa; elle exclut en revanche que la résiliation du bail soit motivée par le but de parvenir à un prix plus élevé, cela parce que le défendeur a reçu une offre d'achat dont l'auteur se disait « disposé à cohabiter le temps nécessaire avec le locataire ». Selon la Cour, le congé n'est donc motivé que par « un souhait de ne pas assumer certaines tâches minimales liées à [la] situation de propriétaire-bailleur ». La Cour constate par ailleurs que pour l'autre partie, le demandeur, la perte de son appartement entraînerait des conséquences très pénibles en raison de son âge (cinquante-neuf ans en 2018), d'une maladie cardiaque et, surtout, de son handicap qui nécessite un logement adapté. Au stade de l'appréciation juridique, la Cour retient une disproportion grossière des intérêts en présence, et elle annule le congé pour ce motif.

8.
A l'appui du recours en matière civile, le défendeur fait état de nombreuses contestations similaires que le Tribunal fédéral a résolues en ce sens que le bailleur avait valablement résilié dans le but de favoriser une vente du bien loué. Le défendeur infère de ces précédents « qu'une résiliation du contrat de bail donnée par le bailleur dans le but de pouvoir vendre son bien libre de tout occupant à un meilleur prix est un motif considéré comme légitime et licite ». Cette assertion est incomplète. Dans son arrêt 4A 475/2015 du 19 mai 2016, déjà mentionné, le Tribunal fédéral a examiné et discuté de manière détaillée sa propre pratique, et il est parvenu dans les termes ci-après à une conclusion plus nuancée: « [Le] Tribunal fédéral n'a jamais admis de manière abstraite que la vente d'un appartement libre d'occupant se fait toujours à de meilleures conditions; [il] a dans tous les cas examiné cette question concrètement sur la base des constatations de fait de l'instance cantonale. » (consid. 5.2.1)
La Cour de justice n'a pas constaté que le déménagement du demandeur et la libération de son appartement permettrait effectivement au défendeur de vendre la villa à un prix plus élevé. La Cour a seulement constaté que la vente serait possible aussi sans résilier le bail à loyer; elle n'a pas examiné l'incidence de ce bail sur le prix de vente. Ces constatations cantonales lient le Tribunal fédéral en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF. Le défendeur ne prétend pas qu'elles reposent sur une appréciation éventuellement arbitraire des preuves, ni qu'elles soient incomplètes en ceci que la Cour aurait méconnu des preuves ou offres de preuve portant sur des faits pertinents et dûment allégués. Il s'ensuit que la résiliation du bail ne paraît pas objectivement nécessaire à la réalisation du projet de vente - projet intrinsèquement légitime - entrepris par le défendeur.
Les inconvénients particulièrement graves que la fin du contrat entraînerait pour le demandeur, selon les constatations de la Cour et en raison de la situation personnelle particulière de ce locataire, ne sont pas non plus contestés. En considération de ces inconvénients, la Cour de justice retient sans abus ni excès de son pouvoir d'appréciation que le congé est abusif par suite d'une disproportion grossière des intérêts en présence.

9.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Le défendeur acquittera un émolument judiciaire de 3'000 francs.

3.
Le défendeur versera une indemnité de 3'500 fr. au demandeur, à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 8 avril 2019

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La présidente : Kiss

Le greffier : Thélin

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
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^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96