1C_351/2011 - 2012-03-07 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 351/2011

Urteil vom 7. März 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Mattle.

1. Verfahrensbeteiligte
X.________,
2. Y.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,

gegen

Baukommission Wädenswil, Florhofstrasse 3, Postfach, 8820 Wädenswil,
Baudirektion des Kantons Zürich, Generalsekretariat, Abteilung Stab/Sektion Recht, Walcheplatz 2,
8090 Zürich.

Gegenstand
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 26. Mai 2011
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
X.________ und Y.________ sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Hofs Z.________ in Wädenswil. Ihr Sohn lebt zusammen mit seiner Ehefrau und drei Kindern im zum Hof gehörenden Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353. Mit Verfügung vom 16. August 2010 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die Bewilligung für verschiedene, teilweise bereits ausgeführte bauliche Massnahmen in bzw. an diesem Gebäude. Mit Beschluss vom 7. September 2010 ordnete die Baukommission Wädenswil an, X.________ und Y.________ hätten bis spätestens 30. April 2011 im Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353 den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen, das heisst, die Küche im Erdgeschoss und die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen.

B.
Einen von X.________ und Y.________ gegen diese Entscheide erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich am 1. Februar 2011 ab. Es setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf sechs Monate ab Rechtskraft seines Urteils an. Die von X.________ und Y.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 26. Mai 2011 ab.

C.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben X.________ und Y.________ am 23. August 2011 Beschwerde ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die mit Verfügung der Baudirektion vom 16. August 2010 sowie Beschluss der Baukommission vom 7. September 2010 verweigerte Nutzung des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 zu bewilligen. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

D.
Mit Verfügung vom 7. Oktober 2011 hat das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

E.
Die Vorinstanz beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und (sinngemäss) die Baukommission beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung weist auf die grundsätzliche Bedeutung hin, die der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen von Bundesrechts wegen zukomme, und verzichtet ansonsten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Mit Urteil vom 26. Mai 2011 bestätigte das Verwaltungsgericht die Verweigerung einer Bewilligung im Sinne der Art. 24 ff . RPG (SR 700) sowie die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Abs. 2 und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als Eigentümer der betroffenen Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist vorbehältlich rechtsgenügender Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

2.
Der rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

3.
Die Beschwerdeführer rügen nicht, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich festgestellt. In tatsächlicher Hinsicht ist somit auf die Feststellungen der Vorinstanz abzustellen (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Demnach bildet das Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 12353 Bestandteil des im Jahr 1961 realisierten Hofs Z.________. Die Beschwerdeführer haben den Hof im Jahr 2001 erworben. Sie wohnen im hofeigenen Wohnhaus und betreiben einen kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Einen Teil des Ökonomiegebäudes bewohnt heute der Sohn der Beschwerdeführer zusammen mit seiner Familie. Im Erdgeschoss benutzt die Familie ein WC sowie eine ehemalige Sattelkammer als Aufenthaltsraum mit Kochnische. Im Obergeschoss des Gebäudes bestand die heute als Wohnung genutzte Fläche ursprünglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend geschlossenen Fassaden. Hier entstanden seit dem Jahr 2002 durch Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern und ein Wohnraum. Ausserdem wurde eine Duschkabine eingebaut. Ausserhalb der Fläche, die heute als Wohnung genutzt wird, besteht oder bestand im Obergeschoss ein Knechtzimmer,
welches nicht mehr benutzt wird.
Das Projekt zur Umnutzung des Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung umfasst bauliche Massnahmen, die noch ausgeführt werden sollen. Es ist vorgesehen, ein bestehendes Fenster im Aufenthaltsraum im Erdgeschoss raumhoch zu vergrössern. Im Bereich des Knechtzimmers im Obergeschoss sollen durch neue Trennwände zwei Estrichräume sowie ein Bastel- und ein Hauswirtschaftsraum entstehen. Ausserdem sind im Obergeschoss mehrere Fensterausbrüche und Dachflächenfenster geplant, mit denen die Belichtung der bereits bestehenden und der weiteren geplanten Räume gewährleistet bzw. verbessert werden soll. Die im Baugesuch deklarierte Wohnnutzfläche beträgt insgesamt knapp 130 m².

4.
Die Nutzung des Ökonomiegebäudes als Wohnung ist in der Landwirtschaftszone unbestrittenerweise nicht zonenkonform, weshalb eine Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 1 und 2 RPG für das Umnutzungsprojekt nicht erteilt werden kann. Die Beschwerdeführer beantragen indessen (sinngemäss), ihnen sei für die Wohnnutzung bzw. die im Hinblick darauf bereits vorgenommenen und weiteren geplanten Massnahmen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Hierfür stützen sie sich vor Bundesgericht (nur noch) auf Art. 24a sowie 24c RPG. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff . RPG sei zu Recht verweigert worden. Soweit sie neben der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a sowie 24c RPG auch eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG i.V.m. Art. 42a RPV (SR 700.1) ausgeschlossen hat, kann mangels einer entsprechenden Rüge der Beschwerdeführer auf die überzeugenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4).

5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG, soweit das Gebäude Assek.-Nr. 4652 schon heute als Wohnung genutzt werde und im Hinblick auf die Wohnnutzung verschiedene bauliche Massnahmen bereits getroffen worden seien.

5.1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b).

5.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, dank des hohen Grundausbaustandards des Gebäudes hätte es für den Bezug der streitbetroffenen Räume als Wohnung keinerlei baulicher Massnahmen bedurft. Die trotzdem vorgenommenen baulichen Massnahmen hätten primär den Zweck gehabt, das Obergeschoss in einzelne Zimmer aufzuteilen und die Zimmer wohnlicher zu gestalten. Diese Ausbauten seien aber als Unterhaltsarbeiten, Renovationen oder kleinere Reparaturen zu qualifizieren und stellten keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen dar.

5.3 Mit dem Einbau von mehreren Trennwänden zur Unterteilung eines grossen Abstellraums in verschiedene Zimmer sowie der Errichtung einer Duschkabine wurden am Ökonomiegebäude bedeutsame bauliche Veränderungen vorgenommen, welche nicht als reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden können. Auch wurde damit das übliche Mass einer Renovierung überschritten. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer sind die bereits vorgenommenen baulichen Massnahmen nach Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig, was die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ausschliesst. Die (teilweise) Umnutzung des ausserhalb der Bauzone gelegenen Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung beeinflusst überdies die räumliche Ordnung. Wo zusätzlicher Wohnraum entsteht, sind sodann Auswirkungen auf die Erschliessungssituation und die Umwelt nicht auszuschliessen. Auch aus diesen Gründen kann eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG nicht erteilt werden.
Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG ohnehin nicht möglich ist, wenn der neue Nutzungszweck nach kantonalem Baurecht (zusätzliche) bauliche Massnahmen voraussetzt, die ihrerseits im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig sind. Soweit die Vorinstanz gestützt auf § 302 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1957 (PBG, LS 700.1) ausgeführt hat, die Fläche der bestehenden Fenster erreichten nicht das für eine Wohnnutzung vorgeschriebene Mass und die Behebung dieses Mangels bedinge bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen, kritisieren die Beschwerdeführer zwar die vorinstanzliche Anwendung kantonalen Rechts. Sie legen indessen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz kantonales Recht geradezu willkürlich im Sinne von Art. 9 BV angewendet haben sollte (vgl. Art. 95 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

6.
Die Beschwerdeführer machen sodann (sinngemäss) geltend, ihnen hätte für den Umbau des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG erteilt werden müssen. Der Umbau sei als Erweiterung des ebenfalls zum Hof gehörenden Wohnhauses zu bewilligen. Bewilligungsfähig sei eine Erweiterung der Wohnnutzfläche um 51.5 m².

6.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Art. 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, welche weiterhin anwendbar ist (vgl. BGE 127 II 215 E. 3b S. 219), ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a S. 218 f. mit Hinweisen). Die Identität der Baute ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die Bruttogeschossfläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 60 % erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann sie ausserhalb erfolgen. Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m² überschreiten, wobei die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur halb angerechnet werden (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).

6.2 In tatsächlicher Hinsicht ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass das von den Beschwerdeführern bewohnte Gebäude nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs. Zwar weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass die Baudirektion am 17. August 2001 einen Umbau dieses Wohngebäudes explizit gestützt auf Art. 24c RPG genehmigt habe. Die Prüfung der Frage, ob die Bewilligung für den Umbau des bestehenden Wohnhauses seinerzeit gestützt auf Art. 24c RPG zu Recht erteilt wurde, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Jedenfalls geht aber auch aus der Verfügung der Baudirektion vom 17. August 2001 nicht hervor, dass das Wohnhaus durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden wäre, weshalb die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 105 Abs. 2 BGG) ist.

6.3 Weil das bestehende Wohnhaus nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs zonenwidrig geworden ist, fällt es nicht unter den Bestandesschutz von Art. 24c RPG (vgl. Urteile 1C 157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 4.1 sowie 1C 391/2010 vom 19. Januar 2011 E. 4.2). Die Erteilung einer Bewilligung für eine Erweiterung des Wohnhauses gestützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG ist damit ausgeschlossen. Ausserdem könnte der Umbau eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einem Wohngebäude auch nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 RPV betrachtet werden, weil es sich beim umgenutzten Ökonomiegebäude um eine vom bestehenden Wohnhaus räumlich getrennte, zusätzliche und funktionell eigenständige Wohnbaute handeln würde und weil überdies schon die heute im Ökonomiegebäude genutzte Wohnfläche die nach Art. 42 Abs. 3 RPV ausserhalb des bestehenden Gebäudes maximal erlaubte Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche überschreitet.

7.
Die Vorinstanz bestätigte mit dem angefochtenen Entscheid auch die Anordnung, wonach die Beschwerdeführer die vorgenommenen baulichen Massnahmen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen haben. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, diese Anordnung sei unverhältnismässig und verstosse gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV), weshalb darauf zu verzichten sei. Zumindest sei deren Vollzug auszusetzen, bis feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme, und die Wiederherstellungsfrist auf sechs Monate ab diesem Zeitpunkt festzusetzen.

7.1 Als Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist. Das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit prüft das Bundesgericht bei der Beschränkung von Grundrechten frei (BGE 136 I 197 E. 4.4.1 S. 204 mit Hinweisen).
Im Falle einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; 111 Ib 213 E. 6 S. 221 mit Hinweisen). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; 111 Ib 213 E. 6b S. 224).

7.2 Gesetzliche Grundlage für die von der Vorinstanz bestätigte Anordnung bildet § 341 PBG, wonach die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen hat. Der umstrittene Wiederherstellungsbefehl soll die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen. Er stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür geeignete Massnahme dar. Eine für die Beschwerdeführer mildere Massnahme, welche im Hinblick auf den angestrebten Erfolg ebenso geeignet wäre, ist nicht ersichtlich.
Die von den Beschwerdeführern ausserhalb der Bauzone ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes als Wohnung verletzen den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dabei handelt es sich um ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts. Die Abweichung vom Gesetz kann nicht als geringfügig eingestuft werden (vgl. Urteil 1C 110/2010 vom 26. Oktober 2010 E. 4.2). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften, des Raumplanungsrechts und insbesondere des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist sehr stark zu gewichten (vgl. Stellungnahme des Bundesamts für Raumentwicklung vom 2. November 2011). Dem stehen Vermögensinteressen der Beschwerdeführer entgegen. Hinzu kommt das Interesse der Beschwerdeführer, dem Sohn und dessen Familie Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Diese privaten Interessen werden von den öffentlichen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sprechenden Interessen übertroffen, weshalb den Beschwerdeführern die mit der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verbundene
Eigentumsbeschränkung zumutbar ist.

7.3 Die Beschwerdeführer bringen vor, zumindest sei die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf sechs Monate ab dem Zeitpunkt festzusetzen, ab dem feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme. Komme die Revision zustande, müsse die Bewilligung für ein dem eingereichten Erweiterungsbegehren entsprechendes Gesuch erteilt werden, was im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls zu berücksichtigen sei.
Angesprochen ist damit eine inzwischen von der Bundesversammlung beschlossene Änderung des Raumplanungsgesetzes (vgl. Art. 24c Abs. 2 -5 RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011, BBl 2012 59 f. [Ablauf der Referendumsfrist: 13. April 2012]). Demnach sollen künftig unter gewissen Voraussetzungen auch landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden können. Künftig sollen also für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit angebauten Ökonomieteilen die gleichen Veränderungsmöglichkeiten bestehen, unabhängig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt beziehungsweise genutzt wurden (vgl. Bericht vom 22. August 2011 der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats zur Standesinitiative "Bauen ausserhalb der Bauzone", BBl 2011 7083 ff.).
Auch wenn das Wohnhaus der Beschwerdeführer nach Art. 24c RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011 künftig unter den Bestandesschutz von Art. 24c Abs. 1 RPG fallen sollte, ändert dies nichts daran, dass die mit baulichen Massnahmen verbundene Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einer räumlich getrennten, zusätzlichen und funktionell eigenständigen Wohnung nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses betrachtet werden kann (vgl. E. 6.3 hiervor). Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer ist nicht absehbar, dass für die vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung des Gebäudes nach Inkrafttreten des revidierten Art. 24c RPG eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. Aus diesem Grund können die Beschwerdeführer aus dem Hinweis auf die Revision von Art. 24c RPG nichts zu ihren Gunsten ableiten.

7.4 Damit erweist sich die Anordnung, die vorgenommenen baulichen Veränderungen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen, als verhältnismässig und die damit verbundene Eigentumsbeschränkung für die Beschwerdeführer als rechtmässig.

8.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Baukommission Wädenswil, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. März 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si:
^a	l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination;
^b	aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
¹	Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
²	L'autorisation est délivrée si:
^a	la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone;
^b	le terrain est équipé.
³	Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes:
¹	Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes:
^a	ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement;
^b	il ne contrevient à aucune autre loi fédérale.
²	L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
¹	Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
²	L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60
³	Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61
⁴	Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62
⁵	Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^d - 1 L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66
¹	L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66
^1bis	...67
²	Le changement complet d'affectation de constructions et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à condition que:68
^a	celles-ci aient été placées sous protection par l'autorité compétente;
^b	leur conservation à long terme ne puisse être assurée d'une autre manière.
³	Les autorisations prévues par le présent article ne peuvent être délivrées que si:69
^a	la construction ou l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de remplacement que n'imposerait aucune nécessité;
^b	l'aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés;
^c	tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du propriétaire;
^d	l'exploitation agricole des terrains environnants n'est pas menacée;
^e	aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 42^a - 1 Un agrandissement peut être admis conformément à l'art. 24d, al. 1 et 3, LAT s'il est indispensable pour un usage d'habitation répondant aux normes usuelles.
¹	Un agrandissement peut être admis conformément à l'art. 24d, al. 1 et 3, LAT s'il est indispensable pour un usage d'habitation répondant aux normes usuelles.
²	...55
³	La reconstruction peut être admise si la destruction était due à un cas de force majeure.56

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 41 Champ d'application de l'art. 24c LAT - 1 L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit).
¹	L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit).
²	Il n'est pas applicable aux constructions et installations agricoles isolées et inhabitées.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 42 - 1 Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.48
¹	Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.48
²	Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible.49
³	La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
^a	à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 % , la pose d'une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant;
^b	un agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les conditions de l'art. 24c, al. 4, LAT sont remplies; l'agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu'il s'agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;
^c	les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.50
⁴	Ne peut être reconstruite que la construction ou l'installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l'utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l'al. 3. L'al. 3, let. a n'est pas applicable. Si des raisons objectives l'exigent, l'implantation de la construction ou de l'installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l'installation antérieure.51
⁵	Les installations solaires visées à l'art. 18a, al. 1, LAT, ne sont pas prises en compte dans l'examen selon l'art. 24c, al. 4, LAT.52

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
¹	Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
²	Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui.
³	Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé.
⁴	L'essence des droits fondamentaux est inviolable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.