1C_351/2011 - 2012-03-07 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 351/2011

Urteil vom 7. März 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Mattle.

1. Verfahrensbeteiligte
X.________,
2. Y.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,

gegen

Baukommission Wädenswil, Florhofstrasse 3, Postfach, 8820 Wädenswil,
Baudirektion des Kantons Zürich, Generalsekretariat, Abteilung Stab/Sektion Recht, Walcheplatz 2,
8090 Zürich.

Gegenstand
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 26. Mai 2011
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
X.________ und Y.________ sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Hofs Z.________ in Wädenswil. Ihr Sohn lebt zusammen mit seiner Ehefrau und drei Kindern im zum Hof gehörenden Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353. Mit Verfügung vom 16. August 2010 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die Bewilligung für verschiedene, teilweise bereits ausgeführte bauliche Massnahmen in bzw. an diesem Gebäude. Mit Beschluss vom 7. September 2010 ordnete die Baukommission Wädenswil an, X.________ und Y.________ hätten bis spätestens 30. April 2011 im Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353 den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen, das heisst, die Küche im Erdgeschoss und die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen.

B.
Einen von X.________ und Y.________ gegen diese Entscheide erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich am 1. Februar 2011 ab. Es setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf sechs Monate ab Rechtskraft seines Urteils an. Die von X.________ und Y.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 26. Mai 2011 ab.

C.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben X.________ und Y.________ am 23. August 2011 Beschwerde ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die mit Verfügung der Baudirektion vom 16. August 2010 sowie Beschluss der Baukommission vom 7. September 2010 verweigerte Nutzung des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 zu bewilligen. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

D.
Mit Verfügung vom 7. Oktober 2011 hat das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

E.
Die Vorinstanz beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und (sinngemäss) die Baukommission beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung weist auf die grundsätzliche Bedeutung hin, die der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen von Bundesrechts wegen zukomme, und verzichtet ansonsten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Mit Urteil vom 26. Mai 2011 bestätigte das Verwaltungsgericht die Verweigerung einer Bewilligung im Sinne der Art. 24 ff . RPG (SR 700) sowie die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Abs. 2 und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als Eigentümer der betroffenen Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist vorbehältlich rechtsgenügender Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

2.
Der rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

3.
Die Beschwerdeführer rügen nicht, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich festgestellt. In tatsächlicher Hinsicht ist somit auf die Feststellungen der Vorinstanz abzustellen (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Demnach bildet das Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 12353 Bestandteil des im Jahr 1961 realisierten Hofs Z.________. Die Beschwerdeführer haben den Hof im Jahr 2001 erworben. Sie wohnen im hofeigenen Wohnhaus und betreiben einen kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Einen Teil des Ökonomiegebäudes bewohnt heute der Sohn der Beschwerdeführer zusammen mit seiner Familie. Im Erdgeschoss benutzt die Familie ein WC sowie eine ehemalige Sattelkammer als Aufenthaltsraum mit Kochnische. Im Obergeschoss des Gebäudes bestand die heute als Wohnung genutzte Fläche ursprünglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend geschlossenen Fassaden. Hier entstanden seit dem Jahr 2002 durch Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern und ein Wohnraum. Ausserdem wurde eine Duschkabine eingebaut. Ausserhalb der Fläche, die heute als Wohnung genutzt wird, besteht oder bestand im Obergeschoss ein Knechtzimmer,
welches nicht mehr benutzt wird.
Das Projekt zur Umnutzung des Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung umfasst bauliche Massnahmen, die noch ausgeführt werden sollen. Es ist vorgesehen, ein bestehendes Fenster im Aufenthaltsraum im Erdgeschoss raumhoch zu vergrössern. Im Bereich des Knechtzimmers im Obergeschoss sollen durch neue Trennwände zwei Estrichräume sowie ein Bastel- und ein Hauswirtschaftsraum entstehen. Ausserdem sind im Obergeschoss mehrere Fensterausbrüche und Dachflächenfenster geplant, mit denen die Belichtung der bereits bestehenden und der weiteren geplanten Räume gewährleistet bzw. verbessert werden soll. Die im Baugesuch deklarierte Wohnnutzfläche beträgt insgesamt knapp 130 m².

4.
Die Nutzung des Ökonomiegebäudes als Wohnung ist in der Landwirtschaftszone unbestrittenerweise nicht zonenkonform, weshalb eine Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 1 und 2 RPG für das Umnutzungsprojekt nicht erteilt werden kann. Die Beschwerdeführer beantragen indessen (sinngemäss), ihnen sei für die Wohnnutzung bzw. die im Hinblick darauf bereits vorgenommenen und weiteren geplanten Massnahmen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Hierfür stützen sie sich vor Bundesgericht (nur noch) auf Art. 24a sowie 24c RPG. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff . RPG sei zu Recht verweigert worden. Soweit sie neben der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a sowie 24c RPG auch eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG i.V.m. Art. 42a RPV (SR 700.1) ausgeschlossen hat, kann mangels einer entsprechenden Rüge der Beschwerdeführer auf die überzeugenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4).

5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG, soweit das Gebäude Assek.-Nr. 4652 schon heute als Wohnung genutzt werde und im Hinblick auf die Wohnnutzung verschiedene bauliche Massnahmen bereits getroffen worden seien.

5.1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b).

5.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, dank des hohen Grundausbaustandards des Gebäudes hätte es für den Bezug der streitbetroffenen Räume als Wohnung keinerlei baulicher Massnahmen bedurft. Die trotzdem vorgenommenen baulichen Massnahmen hätten primär den Zweck gehabt, das Obergeschoss in einzelne Zimmer aufzuteilen und die Zimmer wohnlicher zu gestalten. Diese Ausbauten seien aber als Unterhaltsarbeiten, Renovationen oder kleinere Reparaturen zu qualifizieren und stellten keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen dar.

5.3 Mit dem Einbau von mehreren Trennwänden zur Unterteilung eines grossen Abstellraums in verschiedene Zimmer sowie der Errichtung einer Duschkabine wurden am Ökonomiegebäude bedeutsame bauliche Veränderungen vorgenommen, welche nicht als reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden können. Auch wurde damit das übliche Mass einer Renovierung überschritten. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer sind die bereits vorgenommenen baulichen Massnahmen nach Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig, was die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ausschliesst. Die (teilweise) Umnutzung des ausserhalb der Bauzone gelegenen Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung beeinflusst überdies die räumliche Ordnung. Wo zusätzlicher Wohnraum entsteht, sind sodann Auswirkungen auf die Erschliessungssituation und die Umwelt nicht auszuschliessen. Auch aus diesen Gründen kann eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG nicht erteilt werden.
Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG ohnehin nicht möglich ist, wenn der neue Nutzungszweck nach kantonalem Baurecht (zusätzliche) bauliche Massnahmen voraussetzt, die ihrerseits im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig sind. Soweit die Vorinstanz gestützt auf § 302 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1957 (PBG, LS 700.1) ausgeführt hat, die Fläche der bestehenden Fenster erreichten nicht das für eine Wohnnutzung vorgeschriebene Mass und die Behebung dieses Mangels bedinge bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen, kritisieren die Beschwerdeführer zwar die vorinstanzliche Anwendung kantonalen Rechts. Sie legen indessen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz kantonales Recht geradezu willkürlich im Sinne von Art. 9 BV angewendet haben sollte (vgl. Art. 95 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

6.
Die Beschwerdeführer machen sodann (sinngemäss) geltend, ihnen hätte für den Umbau des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG erteilt werden müssen. Der Umbau sei als Erweiterung des ebenfalls zum Hof gehörenden Wohnhauses zu bewilligen. Bewilligungsfähig sei eine Erweiterung der Wohnnutzfläche um 51.5 m².

6.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Art. 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, welche weiterhin anwendbar ist (vgl. BGE 127 II 215 E. 3b S. 219), ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a S. 218 f. mit Hinweisen). Die Identität der Baute ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die Bruttogeschossfläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 60 % erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann sie ausserhalb erfolgen. Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m² überschreiten, wobei die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur halb angerechnet werden (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).

6.2 In tatsächlicher Hinsicht ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass das von den Beschwerdeführern bewohnte Gebäude nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs. Zwar weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass die Baudirektion am 17. August 2001 einen Umbau dieses Wohngebäudes explizit gestützt auf Art. 24c RPG genehmigt habe. Die Prüfung der Frage, ob die Bewilligung für den Umbau des bestehenden Wohnhauses seinerzeit gestützt auf Art. 24c RPG zu Recht erteilt wurde, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Jedenfalls geht aber auch aus der Verfügung der Baudirektion vom 17. August 2001 nicht hervor, dass das Wohnhaus durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden wäre, weshalb die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 105 Abs. 2 BGG) ist.

6.3 Weil das bestehende Wohnhaus nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs zonenwidrig geworden ist, fällt es nicht unter den Bestandesschutz von Art. 24c RPG (vgl. Urteile 1C 157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 4.1 sowie 1C 391/2010 vom 19. Januar 2011 E. 4.2). Die Erteilung einer Bewilligung für eine Erweiterung des Wohnhauses gestützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG ist damit ausgeschlossen. Ausserdem könnte der Umbau eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einem Wohngebäude auch nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 RPV betrachtet werden, weil es sich beim umgenutzten Ökonomiegebäude um eine vom bestehenden Wohnhaus räumlich getrennte, zusätzliche und funktionell eigenständige Wohnbaute handeln würde und weil überdies schon die heute im Ökonomiegebäude genutzte Wohnfläche die nach Art. 42 Abs. 3 RPV ausserhalb des bestehenden Gebäudes maximal erlaubte Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche überschreitet.

7.
Die Vorinstanz bestätigte mit dem angefochtenen Entscheid auch die Anordnung, wonach die Beschwerdeführer die vorgenommenen baulichen Massnahmen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen haben. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, diese Anordnung sei unverhältnismässig und verstosse gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV), weshalb darauf zu verzichten sei. Zumindest sei deren Vollzug auszusetzen, bis feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme, und die Wiederherstellungsfrist auf sechs Monate ab diesem Zeitpunkt festzusetzen.

7.1 Als Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist. Das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit prüft das Bundesgericht bei der Beschränkung von Grundrechten frei (BGE 136 I 197 E. 4.4.1 S. 204 mit Hinweisen).
Im Falle einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; 111 Ib 213 E. 6 S. 221 mit Hinweisen). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; 111 Ib 213 E. 6b S. 224).

7.2 Gesetzliche Grundlage für die von der Vorinstanz bestätigte Anordnung bildet § 341 PBG, wonach die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen hat. Der umstrittene Wiederherstellungsbefehl soll die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen. Er stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür geeignete Massnahme dar. Eine für die Beschwerdeführer mildere Massnahme, welche im Hinblick auf den angestrebten Erfolg ebenso geeignet wäre, ist nicht ersichtlich.
Die von den Beschwerdeführern ausserhalb der Bauzone ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes als Wohnung verletzen den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dabei handelt es sich um ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts. Die Abweichung vom Gesetz kann nicht als geringfügig eingestuft werden (vgl. Urteil 1C 110/2010 vom 26. Oktober 2010 E. 4.2). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften, des Raumplanungsrechts und insbesondere des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist sehr stark zu gewichten (vgl. Stellungnahme des Bundesamts für Raumentwicklung vom 2. November 2011). Dem stehen Vermögensinteressen der Beschwerdeführer entgegen. Hinzu kommt das Interesse der Beschwerdeführer, dem Sohn und dessen Familie Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Diese privaten Interessen werden von den öffentlichen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sprechenden Interessen übertroffen, weshalb den Beschwerdeführern die mit der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verbundene
Eigentumsbeschränkung zumutbar ist.

7.3 Die Beschwerdeführer bringen vor, zumindest sei die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf sechs Monate ab dem Zeitpunkt festzusetzen, ab dem feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme. Komme die Revision zustande, müsse die Bewilligung für ein dem eingereichten Erweiterungsbegehren entsprechendes Gesuch erteilt werden, was im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls zu berücksichtigen sei.
Angesprochen ist damit eine inzwischen von der Bundesversammlung beschlossene Änderung des Raumplanungsgesetzes (vgl. Art. 24c Abs. 2 -5 RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011, BBl 2012 59 f. [Ablauf der Referendumsfrist: 13. April 2012]). Demnach sollen künftig unter gewissen Voraussetzungen auch landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden können. Künftig sollen also für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit angebauten Ökonomieteilen die gleichen Veränderungsmöglichkeiten bestehen, unabhängig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt beziehungsweise genutzt wurden (vgl. Bericht vom 22. August 2011 der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats zur Standesinitiative "Bauen ausserhalb der Bauzone", BBl 2011 7083 ff.).
Auch wenn das Wohnhaus der Beschwerdeführer nach Art. 24c RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011 künftig unter den Bestandesschutz von Art. 24c Abs. 1 RPG fallen sollte, ändert dies nichts daran, dass die mit baulichen Massnahmen verbundene Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einer räumlich getrennten, zusätzlichen und funktionell eigenständigen Wohnung nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses betrachtet werden kann (vgl. E. 6.3 hiervor). Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer ist nicht absehbar, dass für die vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung des Gebäudes nach Inkrafttreten des revidierten Art. 24c RPG eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. Aus diesem Grund können die Beschwerdeführer aus dem Hinweis auf die Revision von Art. 24c RPG nichts zu ihren Gunsten ableiten.

7.4 Damit erweist sich die Anordnung, die vorgenommenen baulichen Veränderungen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen, als verhältnismässig und die damit verbundene Eigentumsbeschränkung für die Beschwerdeführer als rechtmässig.

8.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Baukommission Wädenswil, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. März 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^a - 1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
¹	Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
^a	dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen; und
^b	sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.
²	Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c - 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d - 1 In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42^a - 1 Im Rahmen von Artikel 24d Absätze 1 und 3 RPG sind Erweiterungen zulässig, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.
¹	Im Rahmen von Artikel 24d Absätze 1 und 3 RPG sind Erweiterungen zulässig, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.
²	...56
³	Der Wiederaufbau kann nach Zerstörung durch höhere Gewalt zugelassen werden.57

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 41 Anwendungsbereich von Artikel 24c RPG - 1 Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
¹	Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
²	Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 42 - 1 Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
¹	Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.49
²	Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand.50
³	Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln:
^a	Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt.
^b	Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
^c	Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.51
⁴	Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.52
⁵	Solaranlagen nach Artikel 18a Absatz 1 RPG sind bei der Beurteilung nach Artikel 24c Absatz 4 RPG unbeachtlich.53

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 36 Einschränkungen von Grundrechten - 1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
¹	Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
²	Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein.
³	Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein.
⁴	Der Kerngehalt der Grundrechte ist unantastbar.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 82 86 89 90 95 105 106
BV:	9 26 36
RPG:	22 24 24^a 24^c 24^d
RPV:	41 42 42^a