4A_297/2010 - 2010-10-06 - Droit des contrats - contrat de bail à loyer; congé ordinaire annulable

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 297/2010

Arrêt du 6 octobre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représentée par Me Pierre Stastny,
recourante,

contre

Y.________ SA, représentée par Me Pierre Banna,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer, congé ordinaire annulable,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 19 avril 2010.

Faits:

A.
A.a X.________, née le 9 avril 1953, est locataire depuis le 26 avril 1984 d'un appartement de quatre pièces avec cave et jardin, dont la surface est de 70 m2, qui se trouve au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue ..., à Genève; depuis sa première échéance du 30 juin 1985, le bail s'est renouvelé tacitement de six mois en six mois, le préavis de résiliation étant de trois mois. Le loyer a été fixé en dernier lieu le 26 août 1992 à 1'315 fr. par mois, plus 150 fr. de charges mensuelles, sur la base d'un taux hypothécaire de 7%.

X.________ occupe seule ce logement. Elle souffre de déficience cardiaque, ce qui réduit notamment sa mobilité, ainsi que d'un état dépressif récurrent, pour lequel elle consulte un psychiatre une fois par semaine depuis un an. Hormis les visites fréquentes de sa fille, elle a peu de vie sociale. D'après cette dernière, son jardin représente « son dernier plaisir dans la vie ». Après avoir épuisé ses indemnités de chômage, elle perçoit de l'Hospice général de Genève le revenu minimum cantonal d'aide sociale (RMCAS), soit 2'260 fr. 40 par mois en 2007, somme augmentée à 2'399 fr. par mois depuis le 1er février 2009. Elle a sollicité en novembre 2008 des prestations de l'assurance-invalidité. On ignore ce qui est advenu de cette requête.
A.b Y.________ SA (ci-après: Y.________), dont le siège est à ... (Vaud), est une société active dans l'achat, la vente, la promotion et la gérance de tous biens mobiliers et immobiliers; A.Z.________ en est l'actionnaire unique, V.________ étant administratrice. Le 1er avril 2004, Y.________ est devenue propriétaire de l'immeuble situé à la rue ..., de sorte que le bail conclu avec X.________ a été transféré à ladite société en application de l'art. 261 al. 1 CO.

En 2005, la bailleresse a envisagé de remplacer certaines fenêtres de l'appartement loué par X.________, mais y a renoncé à la demande de celle-ci. En 2007, la locataire s'est ravisée, sollicitant finalement la pose de doubles vitrages dans son appartement. Sur la base du constat d'un technicien, Y.________ a avisé la locataire que le remplacement des fenêtres ne se justifiait pas, mais qu'il convenait de contrôler les joints.

Le 17 août 2007, lors d'un entretien téléphonique, un différend a opposé X.________ à l'administratrice de la société propriétaire à propos du remboursement de frais générés par le paiement du loyer, lesquels représentaient 31 fr.80 pour la période 2006-2007.

Par avis du 12 septembre 2007, Y.________ a résilié le bail de X.________ pour le 30 juin 2008. Requise de motiver le congé, la bailleresse a exposé que l'actionnaire de la société propriétaire destinait l'appartement à son fils B.Z.________, né le 17 novembre 1987, qui venait de commencer ses études à l'Université de Genève et devait débuter un travail à temps partiel dans cette ville.

B.
B.a X.________ a contesté le congé par requête du 2 octobre 2007. Par décision du 11 avril 2008, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé la résiliation, qu'elle a qualifiée de congé de représailles.

Y.________ a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 14 mai 2008, requérant la constatation de la validité du congé et l'évacuation de la locataire. Dans sa réponse, celle-ci a conclu à l'annulation du congé et à l'irrecevabilité de la requête en évacuation, subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans accompagnée d'une réduction de loyer de 29% en raison de la baisse du taux hypothécaire depuis la dernière fixation du loyer en 1992.

Entre juillet et début septembre 2008, la bailleresse a proposé deux appartements à X.________ dans l'immeuble de la rue .... Celle-ci a refusé le premier en raison de son état (traces au plafond, divers trous dans les sanitaires) et le second en raison du loyer demandé, à savoir 1'500 fr. par mois plus 150 fr. de charges mensuelles, du moment que la participation au paiement du loyer qu'elle perçoit du RMCAS, par 1'300 fr., atteint le plafond pour une personne seule et que ses revenus ne lui permettent pas d'acquitter la différence avec le loyer actuel.

Entendu lors des enquêtes, B.Z.________ a exposé qu'il partageait actuellement son temps entre Nyon, domicile de son père A.Z.________, dont la maison dispose d'un jardin de plus de 300 m², et Thonon (France), domicile des parents de son amie. Etudiant en sciences économiques à Genève et travaillant à temps partiel dans un café genevois propriété de Y.________, il souhaite s'installer dans cette ville avec son amie, ainsi qu'avec son chien Babou, de la race « Berger de Maremme ». Il a expliqué n'être pas intéressé par les autres appartements de l'immeuble, car il est primordial, pour le confort de son chien, animal d'une certaine taille que son amie apprécie beaucoup, de pouvoir disposer d'un logement avec jardin.

Par jugement du 27 avril 2009, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé, qui consacrait selon cette autorité une disproportion évidente des intérêts en présence. Il a jugé que le besoin de la bailleresse était relatif, dès l'instant où le fils de son actionnaire principal avait choisi ce logement uniquement en raison de l'existence d'un jardin nécessaire au confort de son chien, alors que la garde de cet animal est la plupart du temps confiée à A.Z.________, qui dispose d'une demeure avec un grand jardin. Le tribunal a ainsi privilégié l'intérêt de la locataire, de santé fragile et socialement précarisée, à garder son logement.
B.b Saisie d'un appel de Y.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de Genève, par arrêt du 19 avril 2010, a annulé ce jugement et, statuant à nouveau, déclaré valable le congé notifié par la bailleresse pour le 30 juin 2008, octroyé à la locataire une unique prolongation de bail échéant le 30 juin 2011, fixé le loyer annuel à 12'246 fr., charges non comprises, pendant la durée de la prolongation et condamné la bailleresse à rembourser à la locataire le trop-perçu de loyer depuis le 1er juillet 2008.

En substance, la cour cantonale s'est déclarée convaincue de la véracité du motif invoqué pour justifier le congé litigieux, qui est le besoin du fils de l'actionnaire unique de la bailleresse de disposer de son propre logement à Genève, où il travaille et étudie, pour vivre avec son amie et accueillir son chien. Elle a admis qu'il n'était pas contraire à la bonne foi que le propriétaire économique de la société propriétaire entende mettre un des appartements de celle-ci à la disposition de son fils. Selon elle, le respect du principe de la dualité juridique ne commande pas une solution différente, car contrairement aux hypothèses envisagées aux art. 271a al. 3 let. a , 272 al. 2 let. d ou 261 al. 2 let. a CO, il n'est pas question dans le cas d'espèce du besoin urgent du bailleur d'utiliser les locaux pour lui-même ou ses proches. Est seule décisive la question de savoir si l'intérêt invoqué existe et mérite protection. Or le besoin mis en avant ne saurait être considéré comme minime, de sorte que le congé est valable.

Examinant les conclusions en prolongation de bail, les magistrats genevois ont procédé à une balance de l'ensemble des intérêts pertinents de l'affaire et reconnu que la situation difficile de la locataire était clairement prédominante, ce qui autorisait l'octroi d'une prolongation de bail de trois ans.

Appréciant la demande de baisse de loyer pendant la durée de la prolongation d'après la méthode relative, la Chambre d'appel a retenu, sur la base d'une baisse du taux hypothécaire de 7% en 1992 à 3% en octobre 2007 et de la prise en compte de la hausse de l'indice des prix à la consommation survenue dans la même période, répercutée à raison de 40%, que le loyer devait être réduit de 22,4 %, ce qui le ramenait à 12'246 fr. par an, sans les charges, entre le 30 juin 2008 et le 30 juin 2011, la bailleresse devant restituer à la locataire les montants encaissés en trop.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Elle conclut principalement à l'annulation du congé donné le 12 septembre 2007. Subsidiairement, elle requiert qu'il lui soit octroyé une première prolongation de bail de trois ans échéant le 30 juin 2011 et que le loyer durant la prolongation soit celui arrêté par la cour cantonale, la bailleresse devant lui rembourser le trop-perçu de loyer correspondant. Plus subsidiairement, elle sollicite une unique prolongation de bail de quatre ans venant à échéance le 30 juin 2012, le loyer pendant toute la durée de la prolongation étant celui fixé par la Chambre d'appel et la bailleresse devant rembourser ce qu'elle a touché sans droit.

Par ordonnance du 12 juillet 2010, la Ire Cour de droit civil a fait droit à la requête d'assistance judiciaire de la recourante et lui a désigné Me Pierre Stastny comme avocat d'office.
L'intimée propose le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt 4A 130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).

Le loyer annuel payé par la recourante se montant sans les charges à 15'780 fr., la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjeté pour le reste par la partie qui a succombé dans ses conclusions en annulation du congé et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou
intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
La recourante reproche à la Chambre d'appel d'avoir transgressé l'art. 271 al. 1 CO. A l'en croire, la société anonyme bailleresse ne saurait se prévaloir du besoin de son actionnaire unique, et encore moins du fils de celui-ci, pour résilier le bail d'un locataire. Cette société doit se voir opposer la construction juridique qu'elle a délibérément choisie, ce qui signifie qu'en invoquant le besoin d'un proche de son actionnaire unique, elle se prévaut en réalité du besoin d'un tiers, et non d'un besoin propre (Eigenbedarf) comme l'exigent les art. 261 al. 2 let. a , 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Pour la recourante, valider le congé incriminé, c'est en outre confirmer une disproportion manifeste des intérêts en présence. Elle fait valoir que le besoin du fils de l'actionnaire unique de l'intimée, qui souhaite obtenir un logement précis (celui qu'elle occupe), à l'exclusion de tout autre parce qu'il comporte un jardin indispensable pour le bien-être de son chien, est négligeable face au besoin de la locataire de pouvoir continuer à jouir de son appartement, lequel est le seul point de repère de sa vie.

2.1 Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3 p. 540;

La cour cantonale a retenu que le congé litigieux a été motivé par le désir du fils de l'actionnaire unique de l'intimée, lequel étudie à Genève tout en y travaillant à temps partiel, de disposer d'un appartement dans cette ville, qu'il désire occuper avec sa compagne et son chien de berger. Le Tribunal fédéral est lié par cette constatation, qui n'est pas taxée de manifestement inexacte, c'est-à-dire d'arbitraire (art. 105 al. 1 LTF).

Il reste donc à examiner si cette résiliation a été donnée au mépris des règles de la bonne foi, comme le prétend la recourante.

2.2 La liberté de mettre un terme au contrat de bail est limitée par l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Le congé qui contrevient aux règles de la bonne foi est annulable (art. 271 al. 1 CO). Cette protection procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités).

En revanche, le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifié par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Il en va de même du congé signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions (arrêt 4A 414/2009 du 9 décembre 2009, consid. 3.1; arrêt 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261).
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A 414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 déjà cité), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.).

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111).

2.3 L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33; Peter Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271 CO).

En l'occurrence, on se trouve en présence d'un déséquilibre patent si l'on compare les intérêts de la recourante à la continuation de son bail à ceux de l'intimée à résilier le contrat.
D'un côté, la locataire est une personne qui, au moment où la résiliation de son bail lui a été signifiée le 12 septembre 2007, avait dépassé 54 ans, occupait son logement depuis plus de 23 ans et se trouvait sans emploi. Sa santé est mauvaise, dès l'instant où elle est atteinte de problèmes d'ordre cardiaque, qui entravent sérieusement sa mobilité. Elle souffre en outre d'un état dépressif récurrent et consulte depuis un an hebdomadairement un psychiatre. Elle a une vie sociale très restreinte, recevant peu de visites hormis celles de sa fille. Il apparaît ainsi que son logement représente pour la recourante, qui a de la peine à se déplacer, ne travaille plus et se trouve très isolée socialement, son presque unique cadre de vie.

Ayant perdu son emploi à une date inconnue, la recourante a épuisé ses indemnités de chômage; elle perçoit depuis lors le RMCAS de l'Hospice général de Genève, ce qui représentait 2'399 fr. par mois en février 2009. Elle a déposé une demande de prestations auprès de l'assurance-invalidité, dont on ignore le résultat. La situation économique de la locataire est donc précaire, ce qui limite d'autant les recherches qu'elle pourrait entreprendre pour trouver un nouveau logement.
De l'autre côté, la bailleresse est une société anonyme active dans l'achat, la vente, la promotion et la gérance de tous biens mobiliers et immobiliers. Cette société invoque le besoin du fils de son actionnaire unique, à savoir B.Z.________, lequel partage actuellement son temps entre les villes de Nyon, où son père est propriétaire d'une maison avec jardin de plus de 300 m², et de Thonon, domicile des parents de son amie. Entendu lors des enquêtes, le prénommé a déclaré qu'il était étudiant à l'université de Genève et désirait s'installer dans cette cité, où il avait trouvé un emploi à temps partiel dans un établissement public propriété de la bailleresse. Il a affirmé qu'il lui fallait un appartement avec jardin pour le confort de son chien de berger, animal relativement imposant.

On voit donc qu'actuellement B.Z.________ vit alternativement chez son père à Nyon et chez les parents de son amie à Thonon. Il n'est en conséquence pas sans logement.

Il a été établi que deux logements appartenant à l'intimée se sont libérés dans le même immeuble alors que la procédure était déjà pendante devant le Tribunal des baux et loyers. B.Z.________ n'a cependant pas voulu de ces deux appartements sis à Genève, au seul motif qu'ils ne disposaient pas d'un jardin dans lequel son chien de race pourrait s'ébattre. L'intimée met ainsi en avant bien plutôt le besoin du chien appartenant au fils de son actionnaire unique plutôt que l'intérêt propre de B.Z.________.

En définitive, au regard de la situation personnelle précaire de la recourante, les intérêts qu'a fait valoir l'intimée apparaissent manifestement secondaires.

Il faut en inférer que contrairement à ce qu'a admis la cour cantonale, le congé incriminé a été donné en violation des règles de la bonne foi et qu'il doit être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO.

2.4 Le congé étant annulé, le moyen de la recourante pris d'une violation des art. 272 ss CO relatifs à la prolongation du bail devient sans objet.

3.
Il suit de là que le recours doit être admis, l'arrêt attaqué devant être annulé. ll sera prononcé que le congé notifié par l'intimée à la recourante le 12 septembre 2007 pour le 30 juin 2008, portant sur l'appartement de quatre pièces, avec cave et jardin, que celle-ci a pris à bail le 26 avril 1984, est annulé. Les frais judiciaires et les dépens doivent être mis à la charge de l'intimée, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Pierre Stastny une indemnité à titre d'honoraires d'avocat d'office pour le cas où les dépens alloués à la recourante ne pourraient pas être recouvrés (art. 64 al. 2 in fine LTF).

La solution étant inversée par rapport à celle retenue par la Chambre d'appel, les frais de la procédure cantonale, que celle-ci a arrêtés à 400 fr., sont mis à la charge de l'intimée (art. 67 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé. Il est prononcé que le congé notifié par l'intimée à la recourante le 12 septembre 2007 pour le 30 juin 2008, portant sur un appartement de quatre pièces sis au rez-de-chaussée de l'immeuble situé rue ... à Genève, ainsi que le jardin et la cave qui en dépendent, est annulé.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

4.
Au cas où les dépens ne pourraient pas être recouvrés, la Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Pierre Stastny une indemnité de 3'000 fr. à titre d'honoraires d'avocat d'office.

5.
Les frais de la procédure cantonale, soit 400 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 6 octobre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.