4A_616/2020 - 2021-05-06 - Vertragsrecht - Mietzinserhögung; Rechtsverzögerung,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 616/2020

Urteil vom 6. Mai 2021

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Metzger,
Beschwerdeführerin,

gegen

Pensionskasse der Gemeinde U.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas J. Meile,
Beschwerdegegnerin,

Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer,

Gegenstand
Mietzinserhöhung; Rechtsverzögerung,

Beschwerde gegen die Urteile des Kantonsgerichts
von Graubünden, II. Zivilkammer,
vom 9. Oktober 2020 (ZK2 18 47; ZK2 18 51)
und vom 8. Juni 2017 (ZK2 16 35).

Sachverhalt:

A.
Die Pensionskasse der Gemeinde U.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin der Liegenschaften an der V.________strasse in U.________. A.________ (Mieterin 1, Beschwerdeführerin), B.B.________ und C.B.________ (Mieter 2 und 3), D.D.________ und E.D.________ (Mieter 4 und 5) sowie F.________ (Mieterin 6) sind Mieter der betreffenden Liegenschaften. Von April bis September 2013 wurden Sanierungen durchgeführt, worauf die Vermieterin den Mietern Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Oktober 2013 anzeigte. Mehrere Mieter, darunter die Mieter 1-6, fochten diese Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Nach der Schlichtungsverhandlung vom 4. September 2013 zog die Vermieterin mit Schreiben vom 24. September 2013 die Erhöhung der Mietzinse zurück, worauf die Schlichtungsbehörde die Verfahren abschrieb. Am 19. März 2014 zeigte die Vermieterin den Mietern mit amtlichen Formularen erneut Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Juli 2014 an. In einem Begleitschreiben wurde über die Gründe der Mietzinserhöhung informiert. Die Mieter 1-6 fochten die von der Vermieterin mitgeteilte Mietzinserhöhung an.

B.

B.a. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung erklärten sich die Mieter 1-6 damit einverstanden, dass die Verhandlung für alle klagenden Parteien (Mieter) gemeinsam durchgeführt wird. Nachdem an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden konnte und die Vermieterin den Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde innert Frist abgelehnt hatte, wurde der Vermieterin die Klagebewilligung gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO ausgestellt.
Mit Klage vom 11. Dezember 2014 beim Bezirksgericht Maloja beantragte die Vermieterin, es sei festzustellen, dass die entsprechenden Mietzinse nicht missbräuchlich seien. Die Rechtsbegehren formulierte sie jeweils wie folgt:

"1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich
1.1 [...]
1.2 CHF 1'985.-- netto zuzüglich CHF 200.-- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1 [Mieterin 1];
-..] zuzüglich Miete für [...] einen Autoabstellplatz von CHF 120.-- [...] mit Wirkung ab 1. Juli 2014 nicht missbräuchlich ist".

Mit Entscheid ohne schriftliche Begründung vom 8. Dezember 2015 (mitgeteilt am 11. Dezember 2015) trat das Bezirksgericht auf die Klage nicht ein. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2015 ersuchte die Vermieterin um Ausfertigung einer schriftlichen Begründung, die den Parteien am 20. Juni 2016 mitgeteilt wurde. Das Bezirksgericht erwog, die Vermieterin habe die Feststellung beantragt, dass die angepassten Mietzinse nicht missbräuchlich seien. Die Feststellungsklage sei jedoch sowohl gegenüber der Leistungs- als auch der Gestaltungsklage grundsätzlich subsidiär. Die Vermieterin hätte über eine Gestaltungsklage Rechtsschutz erlangen können, weshalb es an einem Feststellungsinteresse mangle.
Eine dagegen gerichtete Berufung der Vermieterin hiess das Kantonsgericht von Graubünden mit Entscheid vom 8. Juni 2017 (mitgeteilt am 9. Juni 2017) gut. Es hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Regionalgericht Maloja (ehemals: Bezirksgericht Maloja) zurück. Das Kantonsgericht kam zum Schluss, auf die Feststellungsklage sei einzutreten.

B.b. Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2017 teilte das Regionalgericht den Parteien mit, dass es (ohne Gegenberichte) nachdem der Aktenschluss bereits erfolgt sei, in einer nächsten Sitzung einen neuen Entscheid fällen werde. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 ergänzte die Vermieterin ihre Rechtsbegehren, um der zwischenzeitlich eingetretenen Senkung des Referenzzinsatzes von 1.75 % auf 1.5 % Rechnung zu tragen; sie habe am 12. Juni 2017 den Mietern per 1. Oktober 2017 eine entsprechende Mietzinssenkung angezeigt.
Mit Entscheid vom 21. August 2018 stellte das Regionalgericht die Missbräuchlichkeit der Mietzinse hinsichtlich der Mieterin 1, den Mietern 2 und 3 sowie der Mieterin 6 für alle drei Zeiträume fest. Betreffend die Mieter 4 und 5 stellte es die Missbräuchlichkeit der Mietzinse für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 sowie für den Mietzins mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 fest; verneinte hingegen die Missbräuchlichkeit für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015.
Hinsichtlich der Mieterin 1 lautete die entsprechende Dispositivziffer 1 wie folgt:

"Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.-- netto zuzüglich CHF 200.-- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1 [Mieterin 1], zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.--, für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.-- netto [...] für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.
Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.-- netto [...] mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist".

B.c. Gegen diesen Entscheid erhob die Vermieterin am 20. September 2018 erneut Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die entsprechenden Mietzinse nicht missbräuchlich seien.
Mit Urteil vom 9. Oktober 2020 hiess das Kantonsgericht die Berufung der Vermieterin teilweise gut und hob das erstinstanzliche Urteil auf. Betreffend die Mieterin 1 hielt es fest, es werde festgestellt, dass der Netto-Mietzins "ab 1. Juli 2014 bis 30. September 2015 in der Höhe von CHF 1'984.35, ab 1. Oktober 2015 bis 30. September 2017 in der Höhe von CHF 1'916.55 und ab 1. Oktober 2017 in der Höhe von CHF 1863.80 zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten zuzüglich CHF 120.00 für einen Autoabstellplatz nicht missbräuchlich ist".

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 24. November 2020 beantragt die Mieterin 1 dem Bundesgericht, die Urteile des Kantonsgerichts vom 9. Oktober 2020 (ZK2 18 47; ZK2 18 51) und vom 8. Juni 2017 (ZK2 16 35) sowie der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 2018 (Proz. Nr. 115-2017-46) seien, soweit es sie betreffe, kostenfällig aufzuheben und es sei auf die Klage nicht einzutreten. Zur Neuverteilung der erst- und zweitinstanzlichen Prozesskosten sei die Angelegenheit an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Ferner beantragt sie, es sei festzustellen, dass dieses in den streitgegenständlichen Berufungsverfahren Recht verzögert habe. Es sei der Kanton Graubünden zu verpflichten, die ihr in den Berufungsverfahren auferlegten Gerichtskosten auf die Staatskasse zu nehmen. In prozessualer Hinsicht beantragt sie, die Beratung öffentlich vorzunehmen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 141 III 395 E. 2.1 mit Hinweisen).

1.2. Das angefochtene Urteil vom 9. Oktober 2020 des Kantonsgerichts von Graubünden (ZK2 18 47; ZK2 18 51) ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Beim ebenfalls angefochtenen Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 8. Juni 2017 (ZK2 16 35) handelt es sich um einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG (BGE 142 V 551 E. 3.2). Gemäss Art. 93 Abs. 3 BGG ist ein Zwischenentscheid mit Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sich der Zwischenentscheid auf den Inhalt des Endentscheids auswirkt.

1.3. In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen zulässig, sofern der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Streitwert bestimmt sich nach den vor der Vorinstanz streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 137 III 47 E. 1.2.2). Er berechnet sich bei unbefristeten Mietverhältnissen, indem die jährliche umstrittene Mietzinsdifferenz mit 20 multipliziert wird (BGE 121 III 397 E. 1; Urteil 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 1). Der erforderliche Streitwert ist vorliegend erreicht.

1.4. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt gehöriger Begründung (vgl. E. 2 hiernach) - einzutreten, jedoch nicht, soweit die Aufhebung des Entscheids des Bezirksgerichts Maloja vom 21. August 2018 (Proz. Nr. 115-2017-46) verlangt wird. Soweit die Beschwerdeführerin im Nebenpunkt eine Rechtsverzögerung rügt, wird auf die Ausführungen in E. 5.2 hiernach verwiesen.

2.
Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2).

3.
Die Beschwerdeführerin beantragt eine mündliche Urteilsberatung gemäss Art. 58 Abs. 1 BGG. Das Bundesgericht entscheidet jedoch grundsätzlich auf dem Wege der Aktenzirkulation und nur ausnahmsweise in öffentlicher Sitzung, wobei die Parteien keinen Anspruch auf eine solche haben (vgl. Urteile 4A 251/2020 vom 29. September 2020 E. 1.6; 5A 880/2011 vom 20. Februar 2012 E. 1.5). Vorliegend besteht kein Grund für eine öffentliche Beratung.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe Bundesrecht verletzt, indem sie die Feststellungsklage der Beschwerdegegnerin als zulässig erachtet habe. Sie macht geltend, aufgrund der Subsidiarität von Feststellungs- gegenüber Gestaltungsklagen hätte auf die Klage mangels Feststellungsinteresses nicht eingetreten werden dürfen. Die Vorinstanz habe Art. 88 i.V.m. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO sowie Art. 269d und Art. 270b OR verletzt.

4.1. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und 269a OR anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR). Kommt im Schlichtungsverfahren keine einvernehmliche Lösung zustande, so kann die Schlichtungsbehörde gemäss Art. 209 Abs. 1 lit. a ZPO die Nichteinigung feststellen und dem Vermieter die Klagebewilligung ausstellen oder sie kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b und Art. 211 ZPO). Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt (Art. 211 Abs. 1 ZPO). Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungsbehörde der ablehnenden Partei die Klagebewilligung aus (Art. 211 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Klagefrist beträgt 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Da in den miet- und pachtrechtlichen Streitigkeiten gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO die ablehnende Partei Adressat der Klagebewilligung ist, ist je nachdem wer den Urteilsvorschlag ablehnt, in diesen Fällen ein Wechsel bezüglich der Parteirollen möglich (vgl. ALVAREZ/PETER, in: Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, 2012, N. 13 zu Art. 211 ZPO).
Vorliegend wurde der Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO die Klagebewilligung ausgestellt, da sie den Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde abgelehnt hatte. Daraufhin gelangte sie mit Klage vom 11. Dezember 2014 an das (damalige) Bezirksgericht Maloja und beantragte, es sei festzustellen, dass die entsprechenden Mietzinse nicht missbräuchlich seien (vgl. hiervor Sachverhalt lit. Ba).

4.2. Die Vorinstanz erwog, die Rechtsnatur der Mietzinserhöhung und - damit zusammenhängend - der vom Vermieter anzuhebenden Klage, um die Mietzinserhöhung durchzusetzen, sei umstritten. Das Bundesgericht habe diese Frage bis heute offengelassen, wobei es in einem Entscheid dazu tendiert habe, eher ein Gestaltungsrecht anzunehmen (mit Verweis auf BGE 124 III 67 E. 3). Diese Ansicht werde auch von einem Teil der Lehre vertreten. Die Anfechtungsklage im Sinne von Art. 270b OR bezwecke dieser Auffassung zufolge keine generelle Mietzinsüberprüfung, sondern nur die Überprüfung einer Mietzinserhöhung auf Missbräuchlichkeit im Sinne des materiellen Missbrauchsrechts der Art. 269 und 269a OR während des Mietverhältnisses. Dabei würden Mietzinserhöhungen und andere von Art. 270b OR erfassten Vertragsänderungen auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basieren. Die Missbrauchsüberprüfung beschränke sich somit auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung. Diese greife - sofern ein Missbrauch vorliege - nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen respektive in dessen Bestimmungen zum Entgelt ein. Im Ergebnis begrenze also die Missbrauchsfeststellung nur das Gestaltungsrecht des Vermieters bezüglich seiner
vertragsändernden Wirkungen, weshalb Urteile im Sinne von Art. 270b OR als Feststellungs- und nicht als Gestaltungsurteile zu qualifizieren seien (mit Verweis auf PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 12 ff. zu Art. 270b OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 269d OR). Andere Lehrmeinungen seien der Auffassung, der Vermieter leite mit der Mitteilung einer Mietzinserhöhung lediglich ein gesetzlich geregeltes Verhandlungsstadium ein, dem im Falle fehlender Einigung im Schlichtungsverfahren eine Gestaltungsklage des Vermieters folgen müsse (mit Verweis auf ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 4b zu Art. 270b OR i.V.m. N. 1a zu Art. 269d OR; RICHARD PÜNTENER, Zivilprozessrecht für die Mietpraxis, 2016, S. 95 Rz. 313; ALEXANDER R. MARKUS, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 15 i.V.m. N. 17 zu Art. 87 ZPO; FLORIAN MOHS, in: ZPO Kommentar, Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], 2. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 87 ZPO).
Das Bundesgericht sei in jüngster Zeit bei Missbrauchsüberprüfungen im Sinne von Art. 270b OR stets auf Feststellungsbegehren eingetreten, ohne dass es überhaupt die Zulässigkeit der Begehren thematisiert bzw. die (fehlenden) Sachurteilsvoraussetzungen beanstandet hätte (mit Verweis auf Urteile 4A 366/2015, 4A 368/2015 vom 13. April 2016, teilweise publ. in: BGE 142 III 375; 4A 565/2013 vom 8. Juli 2014, teilweise publ. in: BGE 140 III 433; 4A 501/2010 vom 19. Januar 2011; 4A 495/2010, 4A 505/2010 vom 20. Januar 2011). Sie schliesse sich - so die Vorinstanz - der bundesgerichtlichen Tendenz sowie der in dieselbe Richtung gehenden Lehrmeinungen an, wonach die Erhöhung des Mietzinses als Gestaltungsrecht zu qualifizieren sei und über die Frage der Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 270b OR in Form eines Feststellungsurteils entschieden werde.

4.3. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass es sich bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung um eine Feststellungs- und nicht um eine Gestaltungsklage handelt. Es geht dabei einzig um die Klage, die der Vermieter erheben muss, wenn der Mieter eine Mietzinserhöhung angefochten hat und an der Schlichtungsverhandlung entweder keine Einigung erzielt werden konnte oder der Vermieter einen von der Schlichtungsbehörde unterbreiteten Urteilsvorschlag abgelehnt hat. Davon zu unterscheiden ist die eigentliche Anfechtung einer Mietzinserhöhung durch den Mieter, bei der es sich um eine Gestaltungsklage handelt (vgl. BGE 146 III 346 E. 2.3.1 und 2.3.2).

4.3.1. WEBER, der selber nach wie vor von einer Gestaltungsklage ausgeht, führt nun aus, in BGE 124 III 67 E. 3 favorisiere das Bundesgericht wohl eher die Auffassung der herrschenden Lehre, gemäss der die Mietzinserhöhung ein Gestaltungsrecht des Vermieters darstelle, dem im Fall einer Einsprache des Mieters eine Feststellungsklage des Vermieters folge (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N. 1a zu Art. 269d OR und N. 4b zu Art. 270b OR). In BGE 124 III 67 E. 3 wurde die Frage nach der Rechtsnatur der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung nicht entschieden. Das Bundesgericht führte aber immerhin Folgendes aus: Die relative Berechnungsmethode beruht auf den Prinzipien von Treu und Glauben, der Verwirkung und der Rechtskraft. Der Vertrauensgrundsatz bindet die Parteien an das eigene rechtsgeschäftliche Verhalten, untersagt ihnen namentlich, einen frei vereinbarten und unangefochten gebliebenen (Art. 270 OR) Mietzins oder eine vorbehaltlos verlangte und erreichte Mietzinsanpassung nachträglich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben. Der Verwirkungstatbestand erlangt Bedeutung, wenn eine unangefochten gebliebene Mietzinserhöhung des
Vermieters mieterseits nicht mehr in Frage zu stellen ist und die so bewirkte Anpassung als einseitige und nicht als konsensuale verstanden wird (BGE 124 III 67 E. 3).

4.3.2. In BGE 142 III 557 hat das Bundesgericht mit Bezug auf die in Art. 259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2).
Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Erhöhung wirksam werde, bedürfe es keines Gerichtsurteils, sodass von einem Gestaltungsrecht des Vermieters auszugehen sei. Im Falle einer Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung habe das Gericht mit einem Feststellungsurteil den Umfang der berechtigten Erhöhung nach den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben festzustellen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 1220 N. 253 und S. 1222 N. 258).

4.3.3. Die Auffassung von BISANG/KOUMBARAKIS überzeugt. Auch HIGI führt aus, die Mietzinserhöhungen und die anderen von Art. 270b OR erfassten Vertragsänderungen würden stets auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basieren, womit sich die Missbrauchsüberprüfung im Sinne von Art. 270b OR auf die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Rechtsausübung beschränke. In ihrem Resultat greife sie somit im Falle eines Missbrauchs nicht unmittelbar in den Vertrag als solchen bzw. in dessen Bestimmungen zum geschuldeten Entgelt ein. Die Missbrauchsfeststellung begrenze nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR; vgl. OESCHGER/ZARAHDNIK, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 411, wo die Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR als eine vom Vermieter einseitig geltend gemachte Vertragsänderung bezeichnet wird; ferner BESSENICH/BOPP, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm et al [Hrsg.], 3. Auflage 2016, N. 4 zu Art. 88 ZPO).

4.3.4. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde auf andere Klagen im Rechtssystem verweist, die als Gestaltungsklagen zu qualifizieren seien (Anfechtung des Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung, Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums etc.), ist nicht ersichtlich, was sie damit für die Rechtsnatur der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung für sich ableiten möchte. Auch der Hinweis auf die clausula rebus sic stantibus ist nicht einschlägig.
Nicht einschlägig ist sodann der Hinweis auf BGE 135 III 378, in dem das Bundesgericht die Zulässigkeit der Feststellungsklage verneint habe, weil die blosse Feststellung eines Pfandrechtes weder den Streit beende noch die künftige Betreibung auf Pfandverwertung erleichtere. Wenn die Beschwerdeführerin ausführt, das vorinstanzliche Urteil beinhalte bloss die Feststellung, dass ein Mietzins von Fr. 1'984.35 bzw. Fr. 1'916.55 bzw. Fr. 1'863.80 nicht missbräuchlich sei, es bestünde aber immer noch der einvernehmlich unter den Parteien gültig vereinbarte tiefere Mietzins, übergeht sie, dass die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basiert und eine richterliche Vertragsanspassung nicht notwendig ist (vgl. hiervor E. 4.3.2 f.). Die Missbrauchsfeststellung begrenzt nur das Gestaltungsrecht des Vermieters in Bezug auf seine vertragsändernden Wirkungen (HIGI, a.a.O., N. 13 zu Art. 270b OR). Was an sich bereits vertragsändernd gewirkt hat, muss nicht noch zusätzlich durch richterliche Gestaltung durchgesetzt werden (HIGI, a.a.O., N. 127 der Vorbemerkungen zu Art. 269-270e). Daran ändert der Umstand nichts, dass, während das Schlichtungsverfahren und das gerichtliche Verfahren hängig sind, weiterhin
der bisherige und nicht der erhöhte Mietzins geschuldet ist (Art. 270e OR). Feststellungsurteile aus einem Verfahren gemäss Art. 270b OR berechtigen denn auch grundsätzlich, zusammen mit dem Mietvertrag, auf dem sie basieren, sowie der Erhöhungsanzeige, zur provisorischen Rechtsöffnung gemäss Art. 82 SchKG (HIGI, a.a.O. N. 14 zu Art. 270b OR).

4.3.5. Bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung handelt es sich somit um eine Feststellungsklage. In mehreren Urteilen wurde - wie die Vorinstanz zu Recht ausführt (vgl. hiervor E. 4.2) - das Rechtsbegehren denn auch ausdrücklich als Feststellungsbegehren formuliert, ohne dass das Bundesgericht dies beanstandet hätte. Nichts ändert, dass die Entscheide teilweise noch unter kantonalem Prozessrecht ergangen sind bzw. die Frage nach der Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens nicht thematisiert wurde.
Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich mit Blick auf die Formulierung in E. 11.4 des vorinstanzlichen Entscheids vom 9. Oktober 2020 rügt, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, ist ihre Rüge unbegründet. Aus der betreffenden Erwägung lässt sich jedenfalls nicht ableiten, dass die Vorinstanz das Feststellungsbegehren der Beschwerdegegnerin in ein Gestaltungsbegehren umgedeutet hätte. Dies ergibt sich bereits aus dem Urteilsdispositiv. Damit geht auch die Rüge einer Verletzung des Dispositionsgrundsatzes gemäss Art. 58 Abs. 1 ZPO fehl.

4.4. Die Vorinstanz ist zu Recht auf das Feststellungsbegehren der Beschwerdegegnerin eingetreten. Mit der eigentlichen Prüfung der Mietzinserhöhung durch die Vorinstanz setzt sich die Beschwerdeführerin sodann nicht hinreichend auseinander. Sie macht bloss geltend, sie habe in den kantonalen Verfahren stets auch die Voraussetzungen für den Mietzinserhöhungsanspruch bestritten; sie bleibe dabei, dass der Erhöhungsanspruch in materieller Sicht nicht gegeben sei. Damit genügt sie den Rügeanforderungen - mangels Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Ausführungen (vgl. hiervor E. 2) - nicht.

5.
Im Nebenpunkt rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 EMRK durch eine überlange Verfahrensdauer.

5.1. Nach Art. 29 Abs. 1 BV hat jede Person in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (sog. Beschleunigungsgebot oder Verbot der Rechtsverzögerung). Die Beurteilung der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob sich die Dauer unter den konkreten Umständen als angemessen erweist. Die Rechtsprechung berücksichtigt namentlich folgende Kriterien: Bedeutung des Verfahrens für den Betroffenen, Komplexität des Falles (Art des Verfahrens, Umfang und Komplexität der aufgeworfenen Sachverhalts- und Rechtsfragen), Verhalten der Verfahrensbeteiligten und der Behörden (BGE 135 I 265 E. 4.4; 130 I 269 E. 3.1). Rechtsverzögerung ist nicht allein deshalb zu bejahen, weil ein Verfahren längere Zeit (unter Umständen mehrere Monate) in Anspruch genommen hat. Als massgebend muss vielmehr gelten, ob das Verfahren in Anbetracht der auf dem Spiel stehenden Interessen zügig durchgeführt worden ist und die Gerichtsbehörden insbesondere keine unnütze Zeit haben verstreichen lassen (BGE 137 I 23 E. 2.4.3; 127 III 385 E. 3a).

5.2.

5.2.1. Macht eine Partei eine behauptete Rechtsverzögerung nicht während laufendem Verfahren geltend, sondern erst nach abgeschlossenem Verfahren, kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden. Diesfalls fällt als Sanktion die blosse Feststellung als Wiedergutmachung in Betracht und allenfalls die Berücksichtigung bei der Kostenregelung (BGE 138 II 513 E. 6.5; Urteil 4A 271/2015 vom 29. September 2015 E. 4 mit Literaturhinweisen, nicht publ. in: BGE 142 I 93). Das Bundesgericht behandelt bei Vorliegen besonderer Gründe zudem eine Rüge der Rechtsverzögerung auch bei fehlendem aktuellen Interesse, wenn hinreichend substanziiert und in vertretbarer Weise eine Verletzung der EMRK behauptet wird ("grief défendable"; vgl. BGE 137 I 296 E. 4; 136 I 274 E. 1.3; Urteile 5A 108/2017 vom 14. Juli 2017 E. 1.4.1; 4A 744/2011 vom 12. Juli 2012 E. 11.1).

5.2.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Feststellung einer Rechtsverzögerung im Urteilsdispositiv würde eine Wiedergutmachung bilden. Weiter beantragt sie, den Kanton Graubünden zur Übernahme der in den Berufungsverfahren auferlegten Prozesskosten zu verpflichten. Schliesslich argumentiert sie, bei Feststellung der Rechtsverzögerung im Urteilsdispositiv würde ein Rechtstitel für Haftungs- und Genugtuungsansprüche gegenüber dem Kanton Graubünden bestehen.

5.2.3. Es ist ausgesprochen fraglich, ob die Beschwerdeführerin damit ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung einer Rechtsverzögerung hinreichend dargelegt hat. Dies kann aber letztlich offenbleiben, da - wie nachfolgend ausgeführt - der Vorwurf, das Kantonsgericht von Graubünden habe Recht verzögert, ohnehin unbegründet ist. Soweit sie in ihrer Beschwerde zudem neben dem Kantonsgericht von Graubünden dem Regionalgericht Maloja (ehemals Bezirksgericht Maloja) Rechtsverzögerung vorwirft, ist darauf jedenfalls nicht einzutreten. Denn die Beschwerdeführerin hat es unterlassen, hiergegen Rechtsverzögerungsbeschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden zu führen. Zu Recht bezieht sich die Beschwerdeführerin denn im Übrigen auch in ihrem diesbezüglichen Rechtsbegehren vor Bundesgericht einzig auf die Berufungsverfahren.

5.3. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde betreffend das erste Berufungsverfahren (ZK2 16 35) geltend, 9 Monate ohne Gerichtstätigkeit einzig zur Beurteilung und Begründung einer Rechtsfrage sei zu lang und verletze Art. 29 BV und Art. 6 EMRK.

5.3.1. Das Kantonsgericht hat in seiner Vernehmlassung zum Vorwurf der Beschwerdeführerin Stellung genommen. Betreffend das erste Berufungsverfahren (ZK2 16 35) hielt es fest, die Beschwerdegegnerin habe mit Eingabe vom 22. August 2016 Berufung erhoben. Am 28. September 2016 seien der Beschwerdegegnerin die Berufungsantworten der Gegenparteien zur Kenntnisnahme zugestellt worden. Auch wenn dabei mitgeteilt worden sei, ein weiterer Schriftenwechsel sei nicht vorgesehen, habe der Beschwerdegegnerin im Sinne des allgemeinen Replikrechts das rechtliche Gehör gewährt werden müssen. Die Angelegenheit sei damit im Oktober 2016 grundsätzlich spruchreif gewesen. Am 26. April 2017 - d.h. rund 6 Monate später - habe sodann eine Urteilsberatung stattgefunden, anlässlich der die Berufung gutgeheissen worden sei. Dieser Entscheid sei den Parteien schliesslich am 9. Juli 2017 mitgeteilt worden. Der Vorwurf, das Kantonsgericht habe während 9 Monaten keine Gerichtstätigkeit vorgenommen, sei daher unbegründet.

5.3.2. Wie sich aus der vorinstanzlichen Stellungnahme ergibt, ist der Vorwurf der 9 Monate ohne Gerichtstätigkeit nicht gerechtfertigt. Weiter ist, auch wenn im ersten Berufungsverfahren nur eine Rechtsfrage (Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens) zu klären war, die Verfahrensdauer vorliegend noch als angemessen zu beurteilen (vgl. hiervor E. 5.1). Die Frage der Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens bzw. der Rechtsnatur der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung ist von grundsätzlicher Bedeutung, wie die Beschwerdeführerin im Übrigen selbst vor Bundesgericht geltend macht. Das Kantonsgericht hat denn auch ausführlich begründet, weshalb es das Feststellungsbegehren als zulässig erachtet.

5.4. Hinsichtlich des zweiten Berufungsverfahrens (ZK2 18 47; ZK2 18 51) rügt die Beschwerdeführerin, das zweite Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 9. Oktober 2020 sei ihr mehr als 2 Jahre nach der Einreichung der 2. Berufung und 19 Monate nach der Berufungsduplik sowie mehr als 6 Jahre nach der Mitteilung der Mietzinserhöhung mitgeteilt worden. 19 Monate ohne Gerichtstätigkeit verletze Art. 29 BV und Art. 6 EMRK.

5.4.1. Das Kantonsgericht führte in seiner Vernehmlassung betreffend das zweite Berufungsverfahren (ZK2 18 47; ZK2 18 51) aus, die Beschwerdegegnerin habe mit Eingabe vom 20. September 2018 erneut Berufung erhoben. Mit Eingabe vom 28. September 2018 hätten auch die Mieter 4 und 5 ein Rechtsmittel gegen den Entscheid einreichen lassen. Im März 2019 sei der Schriftenwechsel im Verfahren grundsätzlich abgeschlossen gewesen. Im Januar 2020 sei den Parteien - nachdem der bisherige Vorsitzende infolge Demission aus dem Amt ausgeschieden sei - der Wechsel in der Verfahrensleitung angezeigt worden. Am 4. März 2020 habe die Beschwerdeführerin eine Noveneingabe eingereicht. Am 28. April 2020 habe in der Angelegenheit sodann eine Beratung stattgefunden. Der (begründete) Entscheid sei den Parteien schliesslich am 29. Oktober 2020 mitgeteilt worden. Daraus erhelle, dass der Vorwurf, das Kantonsgericht habe während 19 Monaten keine Gerichtstätigkeit vorgenommen, unbegründet sei.

5.4.2. Aus den vorinstanzlichen Ausführungen ergibt sich, dass das Kantonsgericht nicht während 19 Monaten untätig war. Zudem, auch wenn das zweite Berufungsverfahren zweifelsohne lange gedauert hat, ist die Verfahrensdauer anhand der Komplexität der aufgeworfenen Rechts- und Sachverhaltsfragen noch als angemessen zu beurteilen. Denn das Kantonsgericht hatte im Rahmen der Beurteilung der Missbräuchlichkeit der Mietzinse den Mietzins für mehrere Parteien und für verschiedene Zeiträume festzustellen bzw. zu begründen, was insbesondere auch komplexe Berechnungen umfasste. Das betreffende Urteil des Kantonsgerichts umfasst denn auch 61 Seiten.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. Mai 2021

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 211 Wirkungen - 1 Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Die Ablehnung bedarf keiner Begründung.
¹	Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Die Ablehnung bedarf keiner Begründung.
²	Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu:
^a	in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b: der ablehnenden Partei;
^b	in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
³	Wird die Klage in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b nicht rechtzeitig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheides.
⁴	Die Parteien sind im Urteilsvorschlag auf die Wirkungen nach den Absätzen 1-3 hinzuweisen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 58 Beratung - 1 Das Bundesgericht berät den Entscheid mündlich:
¹	Das Bundesgericht berät den Entscheid mündlich:
^a	wenn der Abteilungspräsident beziehungsweise die Abteilungspräsidentin dies anordnet oder ein Richter beziehungsweise eine Richterin es verlangt;
^b	wenn sich keine Einstimmigkeit ergibt.
²	In den übrigen Fällen entscheidet das Bundesgericht auf dem Weg der Aktenzirkulation.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^d - 1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
¹	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
²	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
^a	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
^b	sie nicht begründet;
^c	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
³	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270^b - 1 Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
¹	Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
²	Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 209 Klagebewilligung - 1 Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
¹	Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
^a	bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen: dem Vermieter oder Verpächter;
^b	in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
²	Die Klagebewilligung enthält:
^a	die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen;
^b	das Rechtsbegehren der klagenden Partei mit Streitgegenstand und eine allfällige Widerklage;
^c	das Datum der Einleitung des Schlichtungsverfahrens;
^d	die Verfügung über die Kosten des Schlichtungsverfahrens;
^e	das Datum der Klagebewilligung;
^f	die Unterschrift der Schlichtungsbehörde.
³	Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht.
⁴	In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage. Vorbehalten bleiben weitere besondere gesetzliche und gerichtliche Klagefristen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 210 Urteilsvorschlag - 1 Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten in:
¹	Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten in:
^a	Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199586;
^b	Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist;
^c	den übrigen vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken.
²	Der Urteilsvorschlag kann eine kurze Begründung enthalten; im Übrigen gilt Artikel 238 sinngemäss.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270^a - 1 Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
¹	Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
²	Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
³	Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270^e - Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
^a	während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustandekommt, und
^b	während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 82 - 1 Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen.
¹	Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen.
²	Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.