4A_18/2011 - 2011-04-05 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 18/2011

Arrêt du 5 avril 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Juge présidant, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffier: M. Piaget.

Participants à la procédure
1. F.X.________,
2. H.X.________,
tous les 2 représentés par Me Jean-Marie Faivre,
recourants,

contre

1. H.Y.________,
2. F.Y.________,
tous les 2 représentés par Me Christian Buonomo,
intimés.

Objet
évacuation,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile, du 19 novembre 2010.

Faits:

A.
A.a V.________ SA, dont l'administrateur unique est N.X.________, était propriétaire d'un immeuble situé chemin ..., à ... (Genève), soit d'une parcelle de 2'906 m2 sur laquelle est érigée notamment une habitation de 165 m2. Une cédule hypothécaire au porteur d'un montant de 1'700'000 fr. grevait l'immeuble.
N.X.________ et ses parents, F.X.________ et H.X.________, vivent dans cette propriété.
A l'issue d'une poursuite en réalisation du gage immobilier intentée contre V.________ SA, une vente aux enchères devait avoir lieu le 12 février 2004. L'immeuble a été estimé à 3'100'000 fr.
Par acte notarié du 9 février 2004, V.________ SA, représentée par son administrateur, a toutefois vendu le bien immobilier à A.________ et B.________ et C.________ pour le prix de 2'000'000 fr. L'accord prévoyait un droit de réméré en faveur de V.________ SA, pour un prix de 2'350'000 fr., qui devait être inscrit au registre foncier pour une durée de deux ans. Les acquéreurs déclaraient savoir que l'immeuble était occupé par F.X.________, H.X.________ et N.X.________ et soulignaient que cette occupation, à bien plaire, devait prendre fin irrévocablement à l'expiration du droit de réméré. Les parties au contrat avait convenu d'une indemnité d'occupation de 9'000 fr. par mois.
Par acte notarié du 6 juillet 2005, le droit de réméré a été prolongé une première fois, le prix pour l'exercer augmenté à 2'950'000 fr. et l'indemnité d'occupation portée à 10'000 fr. par mois.
En décembre 2006, F.X.________ et H.X.________ ont bénéficié d'un prêt de 500'000 fr. consenti par F.Y.________ et H.Y.________ à N.X.________.
A.b Le droit de réméré a été prolongé une deuxième fois, par acte notarié du 21 décembre 2006, et cédé, à titre gratuit, par V.________ SA à H.Y.________, également partie au contrat. L'acquéreur s'est engagé à conférer, lorsqu'il exercerait son droit de réméré (soit le jour de la signature de l'acte d'achat), un droit d'emption en faveur de V.________ SA ou de N.X.________. Il était prévu que le droit d'emption, accordé pour une durée de deux ans, serait octroyé pour le prix de 4'540'000 fr.; H.Y.________ déclarait savoir que l'immeuble était occupé, que cette occupation était à bien plaire et qu'elle devait prendre fin irrévocablement à l'expiration du droit d'emption. L'indemnité d'occupation serait fixée à 13'000 fr. par mois et le non-respect de cette condition entraînait l'extinction du droit d'emption.
Le 29 janvier 2007, B.________ et A.________ et C.________ ont vendu l'immeuble à F.Y.________ et H.Y.________ pour le prix de 2'950'000 fr.; N.X.________ et V.________ SA étant dans l'incapacité de financer le coût de la constitution du droit d'emption en leur faveur, il a été convenu de la reporter à une date ultérieure. Le contrat rappelait que l'immeuble était occupé, que l'occupation était à bien plaire et qu'elle avait été consentie moyennant le versement d'une indemnité fixée à 10'000 fr. par mois.
A.c Par acte signé sous seing privé le 20 février 2007, les époux Y.________ ont concédé un droit d'emption en faveur de V.________ SA et/ou N.X.________ pouvant être exercé jusqu'au 31 janvier 2009. Le prix a été fixé à 4'540'000 fr. et il a été prévu que, par le paiement de ce montant, le prêt de 500'000 fr. consenti par les époux Y.________ en décembre 2006 serait entièrement remboursé.
La convention mentionnait que, dans le cadre de l'occupation à bien plaire de l'immeuble, l'indemnité d'occupation était fixée à 13'000 fr. par mois, que celle-ci prendrait fin irrévocablement à l'expiration du droit d'emption ou s'éteindrait de plein droit en cas de non-respect des modalités de paiement des indemnités d'occupation. Ce document a été contresigné, pour accord, par F.X.________ et H.X.________.
Le 5 mars 2007, F.Y.________ et H.Y.________ et N.X.________ ont comparu devant un notaire dans le but de constituer le droit d'emption aux conditions déjà évoquées.
N.X.________ n'a pas exercé le droit d'emption jusqu'à la date butoir du 31 janvier 2009.
A.d La famille X.________ a versé l'indemnité de 13'000 fr. par mois jusqu'au mois de décembre 2008.
Le 17 mars 2009, H.Y.________, agissant en son nom et pour le compte de F.Y.________, et N.X.________ ont convenu que ce dernier et sa famille étaient autorisés à demeurer dans la propriété de ..., gratuitement et à bien plaire, jusqu'au début des travaux de rénovation prévus, mais au plus tard jusqu'au 30 avril 2009, date pour laquelle N.X.________ s'engageait, pour lui et sa famille, à la libérer de tous biens et personnes. En contre-partie et "sous réserve de l'exécution de l'engagement pris par N.X.________", les époux Y.________ déclarait 1) compenser le prêt de 500'000 fr. accordé en décembre 2006, qui serait ainsi soldé par la simple libération de la propriété, 2) s'engager à verser à N.X.________ une indemnité de départ de 300'000 fr. (dont à imputer le montant de 250'000 fr. déjà remis), 3) s'engager à mettre à disposition de N.X.________ et de sa famille, un ou deux logements d'une valeur locative de 4'170 fr. par mois pendant 20 ans au maximum.
F.X.________ et H.X.________ soutiennent n'avoir jamais eu connaissance de cette convention. N.X.________ a indiqué qu'il n'avait reçu aucun pouvoir formel de ses parents lorsqu'il l'avait signée. D'après lui, "ils étaient toutefois au courant avant qu['il] ne la signe".
A.e Par courriers du 20 mai 2009, les époux Y.________ ont mis en demeure F.X.________ et H.X.________ et N.X.________ d'évacuer la villa au plus tard à la fin du mois de mai 2009. La mise en demeure est restée sans effet.

B.
B.a Le 8 juillet 2009, les époux Y.________ ont ouvert action devant le Tribunal de première instance de Genève, concluant à ce que F.X.________, H.X.________ et N.X.________ soient condamnés à évacuer la villa sise au chemin ....
Concluant au rejet de la demande, F.X.________ et H.X.________ ont déclaré que tous les transferts de propriété avaient été entrepris dans le seul but de permettre à leur famille de conserver la jouissance de la propriété en cause, que la convention du 17 mars 2009 n'avait été signée que pour permettre à N.X.________ d'obtenir de l'argent pour ses besoins personnels, qu'eux-mêmes n'avaient jamais avalisé l'idée d'un départ en avril 2009 et qu'en tout état de cause, leur départ était conditionné à la mise à disposition d'un logement pour une valeur locative de 4'170 fr. par mois pendant vingt ans, engagement que les époux Y.________ n'avaient toutefois pas respecté.
N.X.________ n'a produit aucune écriture et n'était ni présent ni représenté à l'audience de plaidoiries.
Par jugement du 29 avril 2010, le Tribunal de première instance a condamné F.X.________ et H.X.________, ainsi que leur fils N.X.________, à évacuer la villa en cause.
B.b La Cour de justice du canton de Genève a, par arrêt du 19 novembre 2010, confirmé le jugement de première instance. Il a rejeté la demande de production de certains documents, considérant que les faits visés par la mesure probatoire n'étaient pas pertinents. Sur le fond, recherchant la commune et réelle intention des parties, il a retenu qu'aucun élément au dossier ne permettait de supposer l'existence d'un accord autorisant F.X.________ et H.X.________ à vivre dans la villa jusqu'à leur décès; il a confirmé que l'intention réelle des cocontractants était bien l'évacuation des lieux par la famille X.________ à l'échéance du droit d'emption (date butoir, le 31 janvier 2009), si ce dernier n'était pas exercé. L'autorité précédente a également jugé que le contenu de la convention passée le 17 mars 2009 n'était pas pertinent, les occupants de l'immeuble ayant, en tout état de cause, l'obligation d'évacuer l'immeuble au 31 janvier 2009. A titre subsidiaire, elle a rappelé que le texte de la convention du 17 mars 2009 subordonnait l'obligation des époux Y.________ de mettre à disposition un ou deux logement(s) à l'exécution de l'engagement pris par N.X.________ (soit la libération préalable de l'immeuble au 30 avril 2009);
F.X.________ et H.X.________ n'ayant pas évacué l'immeuble à cette date, ils ne pouvaient reprocher aux époux Y.________ de ne pas avoir mis un logement à leur disposition.

C.
F.X.________ et H.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal du 19 novembre 2010. Ils concluent à son annulation et à ce que les époux Y.________ soient déboutés de leurs conclusions, sous suite de frais et dépens, subsidiairement, à l'annulation de l'arrêt entrepris et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale, sous suite de frais et dépens. En substance, les recourants reprochent à l'autorité précédente d'avoir fait preuve d'arbitraire en établissant les faits et en appréciant les preuves (art. 9 Cst.) et d'avoir violé leur droit d'être entendus (art. 29 al. 2 Cst.). Ils lui font également grief d'avoir transgressé les art. 8 et 27 al. 2 CC, ainsi que les art. 18 , 20 et 21 CO.
Les intimés concluent au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 La demande adressée au Tribunal de première instance le 8 juillet 2009 est une action en revendication au sens de l'art. 641 al. 2 CC. Il s'agit d'une contestation de nature pécuniaire (arrêt 5C.252/2004 du 30 mai 2005 consid. 1; arrêt 5C.127/2001 du 26 octobre 2001 consid. 1) dont la valeur litigieuse correspond à la valeur de l'objet revendiqué (YVES DONZALLAZ, Loi sur le Tribunal fédéral, Commentaire, 2008, no 1407 ad art. 51 LTF; JEAN-FRANÇOIS POUDRET, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, 1990, ch. 9.5 ad art. 36 aOJ; cf. ATF 94 II 51 consid. 2 p. 54), déduction faite de l'hypothèque grevant celui-ci (arrêt 4A 318/2009 du 30 septembre 2009 consid. 1.1; POUDRET, op. cit., ch. 5.3 ad art. 36 aOJ; ALAIN WURZBURGER, Les conditions objectives du recours en réforme au Tribunal fédéral, thèse Lausanne 1964, p. 135 ch. 188). Ainsi, l'arrêt cantonal a été rendu dans le cadre d'une affaire pécuniaire portant sur une valeur litigieuse dépassant très largement le seuil de 30'000 fr. fixé à l'art. 74 al. 1 let. b LTF.
Exercé par deux parties qui ont succombé dans leurs conclusions en contestation de l'évacuation des locaux loués (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. c , 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la
partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, les recourants indiquent, aux pages 3 à 11 de leur mémoire, qu'ils entendent reprendre l'état de fait retenu par la cour cantonale, mais en le complétant, voire en le corrigeant, lorsque les faits ont été omis ou apprécié de façon incorrecte dans l'arrêt entrepris. Dès lors qu'ils n'invoquent pas l'arbitraire (art. 9 Cst.) et ne démontrent pas, de manière précise, avec référence à des pièces du dossier, qu'un fait aurait été constaté ou omis de manière insoutenable, il n'y a pas lieu d'en tenir compte et le raisonnement doit être mené sur la base de l'état de fait contenu dans la décision attaquée.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Les recourants soutiennent qu'ils se sont efforcés, tout au long de la procédure cantonale, de démontrer que toutes les conventions passées au fils des ans tendaient à permettre à la famille X.________ de rester dans la villa ... qu'elle occupe depuis 1983. Ils reprochent à la juridiction précédente, qui n'a pas confirmé leur thèse, de s'être "satisfaite d'une appréciation formelle et tronquée des accords passés" entre les divers protagonistes et de ne pas avoir ordonné la mise en oeuvre des mesures probatoires utiles à la détermination de la volonté réelle des parties. Ils estiment qu'elle a sombré dans l'arbitraire (art. 9 Cst.), violé leur droit d'être entendus (art. 29 al. 2 Cst.) et transgressé l'art. 8 CC.
Si le droit de faire administrer des preuves est invoqué en relation avec une prétention de droit privé fédéral, les critiques de la partie recourante sont en principe examinées à l'aune de l'art. 8 CC, dont les conditions sont identiques à celles de l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêt 5A 726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1, non publié à l'ATF 136 III 365, et les références).
Un droit à la preuve et à la contre-preuve est déduit de l'art. 8 CC. Ainsi, le juge enfreint l'art. 8 CC s'il refuse d'administrer une preuve régulièrement offerte, dans les formes et les délais prévus par la loi de procédure, et portant sur un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295 consid. 7. 1 p. 299 et les arrêts cités).
Une décision n'est arbitraire, s'agissant de l'appréciation des preuves et de l'établissement des faits, que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Le grief tiré de l'appréciation arbitraire des preuves ne peut être pris en considération que si son admission est de nature à modifier le sort du litige, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il vise une constatation de fait n'ayant aucune incidence sur l'application du droit (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9; arrêt 4P.305/2001 du 18 mars 2002, consid. 2a).
2.2
2.2.1 Les recourants soutiennent que la cour cantonale se devait d'auditionner divers témoins ayant participé à la négociation et à la conclusion des conventions qui se sont succédées, de manière à en préciser le contenu. La cour cantonale observe que les recourants ont uniquement demandé la production de documents, en particulier le contrat de prêt de décembre 2006 conclu entre les intimés et N.X.________, et les relevés bancaires de ce dernier. Il n'est pas établi que des auditions aient été régulièrement offertes en procédure cantonale et les recourants ne tentent d'ailleurs pas de le démontrer. A cet égard, on ne saurait donc reprocher aux juges cantonaux d'avoir enfreint l'art. 8 CC.
S'agissant des relevés bancaires, ceux-ci auraient tout au plus permis de constater que divers versements ont été opérés en faveur de N.X.________, sans que l'on en connaisse précisément les motifs. La production de ces documents, à elle seule, était ainsi impropre à démontrer que, contrairement au texte clair des conventions du 20 février 2007 et du 5 mars 2007 (qui prévoient une date butoir - le 31 janvier 2009 - pour l'évacuation), la volonté réelle des parties auraient été de permettre à la famille X.________ de rester dans les locaux litigieux ou de la "reloger décemment au moins pour une durée de dix ans", ainsi que le prétendent les recourants. A noter que les recourants eux-mêmes semblent admettre que le motif des versements effectués en faveur de leur fils était sans rapport avec l'occupation de la villa; devant les instances cantonales, ils ont en effet reconnu que N.X.________ avait obtenu de l'argent uniquement pour des "besoins personnels". La mesure probatoire requise ne permettait dès lors pas d'établir un fait pertinent et on voit ainsi mal en quoi la juridiction précédente aurait violé l'art. 8 CC.
Quant à la raison pour laquelle les recourants ont sollicité la production du contrat de prêt de décembre 2006, elle est loin d'être claire. Les recourants, dans leur mémoire, reconnaissent que "le prêt consenti en 2006 n'a, en soi, pas grande pertinence quant au bien-fondé de l'action en revendication" exercée par les intimés. Dans une argumentation non exempte de contradiction, ils se prévalent pourtant de ce document pour défendre leur thèse. Quoiqu'il en soit, il n'est pas contesté que les recourants ont pu bénéficier du prêt de 500'000 fr. qui a été consenti à N.X.________ en décembre 2006 et on ne voit pas quel autre fait utile à l'issue du litige aurait pu être établi au moyen du contrat de prêt. L'apport de ce document n'aurait en tout cas pas permis d'établir les nombreux points allégués par les recourants, à savoir notamment des circonstances permettant de nier l'obligation d'évacuer l'immeuble à la date butoir, les motifs qui auraient incité les intimés à augmenter la valeur du droit d'emption le 5 mars 2007, l'existence d'un enrichissement illégitime de l'ordre de 3'500'000 fr. (la valeur réelle de la propriété, prétendument de 6'500'000 fr., reposant sur un document non repris dans la décision cantonale).
Quant aux reproches, exprimés de façon générale, selon lesquels la cour précédente "n'a pas investigué le moins du monde" pour comprendre la raison des libéralités consenties par les intimés à N.X.________ ou qu'elle "aurait dû s'interroger" sur les motifs des versements qui ont pu influer la volonté de conclure, ils laissent entendre que l'autorité cantonale aurait dû entreprendre d'office une administration des preuves plus étendue que celle effectuée en l'espèce. L'argument ne peut être suivi. En l'occurrence, le juge s'est forgé une conviction sur la base des faits contenus dans le dossier, et il n'y a plus de place pour la violation de l'art. 8 CC invoquée par les recourants; en effet, cette disposition ne dicte pas sur quelles bases et comment le juge peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25 et les arrêts cités). Si les recourants estimaient que le motif des libéralités était susceptible de modifier la conviction du juge, il leur appartenait d'alléguer les faits pertinents et d'offrir les moyens de preuve adéquats (cf. ATF 116 II 738 consid. 2b). Ce n'est que dans cette hypothèse, non réalisée ici, que les recourants auraient pu se plaindre, si le juge avait refusé d'administrer les preuves sollicitées,
d'une transgression de l'art. 8 CC (cf. ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601 s.).
Le grief de violation de l'art. 8 CC est donc infondé.
2.2.2 Il n'en va pas autrement du moyen tiré de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Au regard des considérations qui précèdent, on cherche en vain en quoi les moyens de preuve évoqués plus haut (contrat de prêt et relevé de compte) seraient de nature à modifier l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF).
Quant à la critique selon laquelle la cour précédente ne s'est aucunement souciée de la valeur réelle de l'immeuble ..., elle tombe à faux, l'autorité cantonale ayant expliqué la raison pour laquelle les intimés ont acheté l'immeuble à un prix inférieur à la valeur réelle (arrêt entrepris consid. 3.2 p. 8). En ce qui concerne l'augmentation ultérieure du prix de la villa, il doit être remis dans son contexte. Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) -, que la durée du droit de réméré, puis celle du droit d'emption prévu dans un deuxième temps (en faveur de V.________ SA et/ou N.X.________), ont été prolongées plusieurs fois, la famille X.________ ne disposant pas des liquidités suffisantes aux échéances. On constate ainsi que les termes du contrat initial ont été renégocié et que c'est dans ce contexte que le prix de vente a été augmenté. Les recourants ne tentent pas de démontrer que la cour cantonale aurait tiré des déductions insoutenables - et donc fait preuve d'arbitraire (art. 9 Cst.) - sur la base des faits ainsi établis.
Enfin, c'est de manière purement appellatoire que les recourants allèguent que "nonobstant son libellé, la convention du 17 mars 2009 ne pouvait avoir pour objet que d'indemniser au moins partiellement la famille X.________ en raison de la perte de la villa ... et de leur permettre de se reloger dans des conditions suffisantes, soit dix ans en fonction d'une valeur locative de Fr. 4'170.00 par mois". La critique est irrecevable.

3.
3.1 Les recourants, font grief à la cour cantonale d'avoir transgressé l'art. 18 CO. On ne voit pas en quoi cette disposition aurait été violée et les recourants ne fournissent pas une motivation suffisante sous cet angle (cf. art. 42 al. 1 LTF). Ils semblent plutôt vouloir contester la volonté commune et réelle des parties, telle qu'elle a été établie par l'autorité précédente. Savoir qu'elle était la commune et réelle intention des cocontractants est une question de fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.) et il incombait dès lors aux recourants d'indiquer, de manière circonstanciée, en quoi la cour cantonale aurait fait preuve d'arbitraire (art. 9 Cst.) en établissant cette intention. Les recourants ne fournissent toutefois aucun motivation complémentaire, par rapport à celle déjà examinée ci-dessus (cf. supra consid. 2.2.2), sous l'angle de l'arbitraire. Le moyen est irrecevable.

3.2 Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir ignoré la portée des art. 20 et 21 CO. Ils se bornent toutefois à fournir une argumentation visant à établir l'existence d'une lésion en relevant, d'ailleurs de manière essentiellement appellatoire (cf. supra consid. 1.3) qu'en augmentant artificiellement la valeur du droit d'emption, les intimés voulait s'assurer de pouvoir conserver la propriété et la jouissance de la villa ... "à des conditions sans commune mesure avec la valeur vénale objective de cette propriété". Ils concluent que l'autorité cantonale aurait dû sanctionner le déséquilibre des prestations en mettant en oeuvre "l'art. 20 CO comme conséquence d'une situation de lésion au sens de l'art. 21 CO".
La prétendue violation de l'art. 21 CO doit être d'emblée écartée, les recourants reconnaissant eux-mêmes ne pas avoir déclaré résilier le contrat dans le délai d'un an dès la conclusion du contrat. En outre, la question d'une disproportion évidente entre les prestations est réglée de façon exclusive par l'art. 21 CO et l'art. 20 CO ne saurait être mis en oeuvre dans ce contexte (arrêt 4C.276/1988 du 26 septembre 1989 consid. 4c). Enfin, les recourants ne fournissent pas le début d'une motivation permettant de comprendre en quoi l'art. 20 CO aurait été, quant à lui seul, transgressé par l'autorité cantonale. L'exigence de l'art. 42 al. 1 LTF n'étant pas remplie, il n'y a pas lieu d'entrer en matière.
Les recourants sont d'avis que, dès lors que les engagements souscrits sont contraires à l'art. 20 CO, la cour cantonale aurait dû refuser toute protection aux intimés sur la base de l'art. 27 al. 2 CC. L'argument, pour autant qu'on le comprenne, tombe à faux, les recourants n'ayant pas démontré une violation de l'art. 20 CO. En outre, ils n'indiquent pas en quoi, l'art. 27 al. 2 CO, indépendamment du rapport qu'ils tentent de tisser avec l'art. 20 CO, aurait été violé et il n'y a pas lieu de s'y attarder (cf. art. 42 al. 1 LTF).

3.3 Enfin, les recourants tentent de suggérer que certains versements "incitent à penser" que les intimés ont tenté d'abuser de la faiblesse de N.X.________ en cherchant à influer sur sa volonté de conclure, respectivement de le faire à des conditions objectivement raisonnables. Ils considèrent qu'il "pourrait y avoir dol au sens de l'article 28 CO".
La recevabilité du grief est fort douteuse. Il n'appartient en effet pas au Tribunal fédéral d'examiner un moyen qui semble être considéré comme une simple hypothèse par la partie recourante elle-même. Quoiqu'il en soit, la critique est infondée, les recourants n'ayant jamais allégué avoir communiqué aux intimés la déclaration exigée par l'art. 31 al. 1 CO.

4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.

Lausanne, le 5 avril 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge présidant: Le Greffier:

Corboz Piaget

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 27 - 1 Auf die Rechts- und Handlungsfähigkeit kann niemand ganz oder zum Teil verzichten.
¹	Auf die Rechts- und Handlungsfähigkeit kann niemand ganz oder zum Teil verzichten.
²	Niemand kann sich seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grade beschränken.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 20 - 1 Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
¹	Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
²	Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 21 - 1 Wird ein offenbares Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung durch einen Vertrag begründet, dessen Abschluss von dem einen Teil durch Ausbeutung der Notlage, der Unerfahrenheit oder des Leichtsinns des andern herbeigeführt worden ist, so kann der Verletzte innerhalb Jahresfrist erklären, dass er den Vertrag nicht halte, und das schon Geleistete zurückverlangen.
¹	Wird ein offenbares Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung durch einen Vertrag begründet, dessen Abschluss von dem einen Teil durch Ausbeutung der Notlage, der Unerfahrenheit oder des Leichtsinns des andern herbeigeführt worden ist, so kann der Verletzte innerhalb Jahresfrist erklären, dass er den Vertrag nicht halte, und das schon Geleistete zurückverlangen.
²	Die Jahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Vertrages.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
¹	Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
²	Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 48 Einhaltung - 1 Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
¹	Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
²	Im Falle der elektronischen Einreichung ist für die Wahrung einer Frist der Zeitpunkt massgebend, in dem die Quittung ausgestellt wird, die bestätigt, dass alle Schritte abgeschlossen sind, die auf der Seite der Partei für die Übermittlung notwendig sind.19
³	Die Frist gilt auch als gewahrt, wenn die Eingabe rechtzeitig bei der Vorinstanz oder bei einer unzuständigen eidgenössischen oder kantonalen Behörde eingereicht worden ist. Die Eingabe ist unverzüglich dem Bundesgericht zu übermitteln.
⁴	Die Frist für die Zahlung eines Vorschusses oder für eine Sicherstellung ist gewahrt, wenn der Betrag rechtzeitig zu Gunsten des Bundesgerichts der Schweizerischen Post übergeben oder einem Post- oder Bankkonto in der Schweiz belastet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 28 - 1 Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.
¹	Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.
²	Die von einem Dritten verübte absichtliche Täuschung hindert die Verbindlichkeit für den Getäuschten nur, wenn der andere zur Zeit des Vertragsabschlusses die Täuschung gekannt hat oder hätte kennen sollen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 31 - 1 Wenn der durch Irrtum, Täuschung oder Furcht beeinflusste Teil binnen Jahresfrist weder dem anderen eröffnet, dass er den Vertrag nicht halte, noch eine schon erfolgte Leistung zurückfordert, so gilt der Vertrag als genehmigt.
¹	Wenn der durch Irrtum, Täuschung oder Furcht beeinflusste Teil binnen Jahresfrist weder dem anderen eröffnet, dass er den Vertrag nicht halte, noch eine schon erfolgte Leistung zurückfordert, so gilt der Vertrag als genehmigt.
²	Die Frist beginnt in den Fällen des Irrtums und der Täuschung mit der Entdeckung, in den Fällen der Furcht mit deren Beseitigung.
³	Die Genehmigung eines wegen Täuschung oder Furcht unverbindlichen Vertrages schliesst den Anspruch auf Schadenersatz nicht ohne weiteres aus.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.