4A_673/2010 - 2011-03-03 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 673/2010

Arrêt du 3 mars 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Christian Marquis,
recourant,

contre

Y.________, représenté par Me Yannis Sakkas,
intimé.

Objet
contrat de courtage,

recours contre le jugement rendu le 2 novembre 2010 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Faits:

A.
A.a Y.________, qui est architecte et promoteur immobilier, est associé depuis le 1er juillet 1997 avec A.________ au sein du bureau d'architectes EPF-EAUG - R.________ (ci-après: le bureau d'architectes), constitué en société en nom collectif avec siège à ...; ladite société, active notamment dans la rénovation et la réhabilitation de bâtiments, dispose de locaux administratifs à Lausanne. Y.________ est encore directeur, avec signature collective à deux, de la société anonyme V.________ SA (devenue W.________ SA le 8 avril 2010), à ..., dont le but est l'acquisition et la vente d'immeubles ainsi que la planification de projets immobiliers.

En septembre 2002, Y.________ a fait la connaissance de X.________. Les précités sont alors entrés en relation d'affaires, en ce sens que plusieurs contrats de courtage ont été confiés à X.________ par le bureau d'architectes.

Le 4 février 2004, X.________ s'est rendu dans le bureau d'architectes pour y rencontrer Y.________ à propos de la vente de la parcelle n° 7 propriété des frères A.Z.________ et B.Z.________, sise sur la commune de ... (Vaud) et faisant partie du quartier " ... ". Le même jour, X.________ et Y.________ ont signé une lettre-accord dont la teneur est la suivante:

" Concerne: Parcelle # 7, sise à ...

Cher Y.________,

Je prends bonne note qu'il pourrait y avoir un intérêt de ta part pour l'acquisition des parcelles citées en marge. Vu que je n'ai pas encore reçu le contrat de courtage signé par le propriétaire, nous accordons par la présente que la commission de courtage, si la vente se fait par mon intermédiaire à toi ou à ton nommable, me sera payée par l'acquéreur que tu auras désigné, en plus du prix de vente, et ceci au moment de l'acte vente notarié.

J'ai coutume de pratiquer le taux de commission SVR (Société vaudoise des régisseurs) + TVA. Aussi, tu reconnais agir dans ce dossier en tant qu'acquéreur ou intermédiaire d'acquéreurs et non pas comme courtier, tu ne prétends par conséquent à aucune commission de courtage.
En cas d'accord de ta part, je te serais reconnaissant de signer et dater la présente pour valoir bon pour accord, ceci pour la bonne suite de mes dossiers.

Je te remercie, et te prie de croire, en l'expression de mes sentiments distingués.

Bon pour accord".
Est litigieux entre les parties le point de savoir si Y.________ connaissait, avant que X.________ ne lui en parle, l'existence de la parcelle n° 7 ainsi que le souhait des propriétaires de la vendre.

X.________ a allégué que Y.________ ne connaissait pas cette affaire. Y.________ a pour sa part affirmé qu'il était au courant de " l'affaire ... " au moment de la signature du contrat du 4 février 2004, qu'il l'avait d'ailleurs précisé à X.________ et qu'il était de notoriété publique que les propriétaires étaient désireux de céder ce bien-fonds, convoité par les promoteurs de la région.

Il a toutefois été retenu que, dès le dépôt du plan de quartier " ... " en 2002 et compte tenu des qualités prisées de la parcelle, située au bord du lac, cette dernière avait attiré l'intérêt des investisseurs.
A.b Le 8 mars 2004, X.________ a adressé un courrier à B.Z.________, avec copie à son frère A.Z.________, pour lui faire part de " (ses) démarches pour la vente de la parcelle (n° 7) " et l'informer qu'il avait présenté le dossier à Y.________, personne dont il louait les compétences et le talent architectural; X.________ proposait à B.Z.________ d'organiser une rencontre avec Y.________ à la fin mars 2004.

Selon A.Z.________, la copie de ce pli ne lui est pas parvenue; il a encore déclaré ne pas connaître X.________, ne l'avoir jamais vu et n'avoir pas entendu parlé de celui-ci par son frère B.Z.________, décédé depuis lors.

Au reçu d'un courriel de X.________, du 25 mars 2004, lui déclarant que l'affaire pouvait " traîner " en raison d'un litige entre les propriétaires de la parcelle n° 7 et leurs locataires, Y.________ a demandé le 26 mars 2004 à X.________ de le mettre en contact avec B.Z.________ ou d'organiser une séance de présentation.

Par courrier du 29 mars 2004, X.________ a écrit à B.Z.________, avec copie à son frère, que son client souhaitait pouvoir le rencontrer. Il n'a pas été retenu que ce pli ait suscité une quelconque réponse de son destinataire.
Le 30 mars 2004, à l'occasion d'une séance tenue dans les locaux de la commune de ... portant sur la présentation du plan de quartier " ... ", Y.________ a appris de M.________, municipal en charge de l'urbanisme dans ladite commune, que B.Z.________ avait le grade de colonel. Y.________, qui se trouvait à cette époque en relations d'affaire avec le colonel EMG W.________, lequel connaissait B.Z.________, a demandé à cet officier supérieur de l'introduire auprès des propriétaires de la parcelle n° 7. Informé le même jour par Y.________ de la demande d'intercession formée auprès de W.________, X.________ a répondu au premier, par courriel, qu'il pouvait " garde(r) la carte (du) colonel pour plus tard ", lui a assuré qu'il avait une bonne relation avec B.Z.________, que l'affaire " (était) bien sur les rails ", qu'il n'y avait pas à s'en faire, tout en lui délivrant copie de la lettre qu'il avait envoyée à ce dernier le 29 mars 2004.

Le 24 août 2004, X.________ s'est adressé par courrier en ces termes à Y.________:

" Après une conversation téléphonique avec Monsieur W.________ ce matin, je me permets de t'écrire afin que tu me tiennes au courant de la situation concernant l'objet cité en marge (parcelle n° 7).
En effet, vu que je t'ai présenté l'affaire et que je juge le dossier comme assez délicat, je souhaiterais que l'on reste unis et respectivement informés de la situation (...).
Je reste à ta disposition, ceci à ta meilleure convenance (...) ".
Il a été retenu que X.________ a téléphoné à W.________ le 24 août 2004, qu'il ne s'était jamais entretenu auparavant avec ce dernier, qu'à la suite de ce téléphone X.________ a envoyé ses coordonnées audit colonel par lettre du même jour et que la conversation téléphonique en question n'a exercé aucune influence sur la volonté de cet officier d'intervenir auprès de B.Z.________ pour faciliter les négociations entre les propriétaires et Y.________.
A.c Le 27 septembre 2004, Y.________ a mis fin au contrat passé avec X.________ par un pli ayant la teneur suivante:
" J'ai pris connaissance de ta lettre du 24 août 2004, ainsi que celle que tu as adressée à M. W.________. Je ne te réponds qu'aujourd'hui, puisque j'ai voulu d'abord rencontrer M. W.________.
La parcelle de ... est en vente depuis des lustres. Je le savais avant de t'en parler. Le contact que tu as essayé d'établir avec son propriétaire a échoué de manière radicale.
Quelques semaines après, j'ai rencontré M. W.________, qui est un ami personnel de M. B.Z.________ et qui, par amitié, m'a introduit auprès de cette personne.
Cette affaire est dès lors close et je t'adresse entre-temps, Mon Cher, mes salutations distinguées ".
A la suite de l'introduction de Y.________ auprès des propriétaires, le premier a rencontré plusieurs fois les seconds en présence de W.________. X.________ n'était pas présent lors de ces discussions et n'a pas pris part aux négociations de vente. Ces entrevues ont abouti à la conclusion le 11 avril 2005 d'un contrat de vente à terme conditionnelle avec droit d'emption entre les frères Z.________ et Y.________ ayant pour objet la parcelle n° 7, le prix de vente étant arrêté à 8'300'000 fr.

Le 29 septembre 2006, les propriétaires ont définitivement vendu et transféré la propriété de la parcelle en cause à Y.________ et à V.________ SA, en copropriété chacun pour une demie, pour le prix susindiqué. L'opération a été inscrite au registre foncier le 3 octobre 2006.
Le 25 octobre 2006, X.________ a fait parvenir à Y.________ une note d'honoraires relative à une commission de courtage pour l'acquisition de la parcelle n° 7, laquelle se montait à 232'416 fr. Y.________ s'est refusé à payer cette facture.

B.
Par demande du 6 février 2007, X.________ a ouvert action contre Y.________ devant les autorités valaisannes, concluant au versement de 232'416 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 24 novembre 2006.

Le défendeur a conclu à sa libération.

Par jugement du 2 novembre 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a entièrement rejeté la demande. Les motifs de cette décision seront exposés ci-dessous dans la mesure utile.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre ce jugement dont il requiert, principalement, la réforme en ce sens que le défendeur doit lui verser la somme de 232'416 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 24 novembre 2006. A titre subsidiaire, le recourant demande l'annulation du jugement entrepris et le renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement au sens des considérants.
L'intimé propose le rejet du recours en tant qu'il est recevable.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie demanderesse qui a entièrement succombé dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

Le jugement attaqué étant antérieur au 1er janvier 2011, les modifications de la LTF entrées en vigueur à cette date ne sont pas applicables à la présente procédure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF). Partant, il n'importe que la cour cantonale, comme instance cantonale unique, n'ait pas statué sur recours, contrairement aux exigences de l'art. 75 al. 2 LTF.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4).

Par exception à la règle selon laquelle le Tribunal fédéral applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Dans le jugement déféré, la cour cantonale a relevé liminairement que les parties ont qualifié à juste titre les relations juridiques qu'elles ont nouées le 4 février 2004 de contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO. Elle a ensuite recherché, en interprétant l'accord précité, si, comme le prétendait le demandeur, les plaideurs ont conclu un contrat de courtage d'indication, ce qui justifierait le paiement de la commission dès l'instant où celui-ci affirme avoir trouvé le partenaire contractuel du défendeur, ou s'il fallait plutôt admettre la passation d'un contrat de courtage de négociation, ainsi que le soutenait le défendeur, en sorte qu'aucune commission ne serait due au courtier puisque son intervention n'aurait pas influé sur la conclusion du contrat principal de vente immobilière.

Se fondant sur des éléments qualifiés d'extrinsèques, décrits comme les circonstances ayant entouré la passation de l'accord, les pourparlers entre les parties et le comportement adopté par celles-ci lors de la conclusion de la convention et ultérieurement, les magistrats valaisans ont jugé que les plaideurs avaient eu la commune et réelle intention de convenir d'un contrat de courtage de négociation. Ils en ont inféré que le droit du demandeur à sa commission était notamment conditionné à ce que ce dernier parvienne à mettre son mandant (i.e. le défendeur) en relation avec les propriétaires de la parcelle n° 7 et à ce que cette rencontre ait déterminé les propriétaires à vendre leur bien-fonds.

Compte tenu que le demandeur n'est jamais parvenu à introduire le défendeur auprès des propriétaires, que son intervention auprès du colonel W.________ n'a pas eu d'influence sur la passation de la vente et que le courtier n'a pas prouvé que la commission était due indépendamment du résultat de son activité, l'autorité cantonale a admis que les prétentions du demandeur devaient être rejetées dans leur intégralité.

3.
Dans une argumentation quelque peu confuse, le recourant part tout d'abord de l'hypothèse consacrée par les juges cantonaux, à savoir la conclusion par les parties d'un contrat de courtage de négociation. Il fait valoir que la cour cantonale a violé l'art. 413 al. 1 CO pour avoir admis que le droit à la commission dépendait nécessairement de la mise en contact du défendeur avec les propriétaires d'alors de la parcelle. Il prétend que le courtier peut parfaitement exercer une activité de négociateur sans que le mandant et le tiers amateur ne soient en relation directe. Le demandeur affirme ainsi avoir accompli entre la conclusion du contrat le 4 février 2004 et la fin du mois de mars 2004, époque où l'intimé a mis en oeuvre le colonel W.________, une part importante de l'activité qui était attendue de lui. Selon le recourant, il serait arbitraire de retenir qu'il n'a pas joué de rôle dans la décision des propriétaires de conclure avec l'intimé, alors qu'il a développé une activité de négociation pendant la durée de son mandat et que cette activité a incité l'amateur à conclure ultérieurement. A son sens, l'intimé l'a en réalité empêché de poursuivre sa mission en faisant intervenir le colonel susnommé.

Puis le recourant déclare que la cour cantonale a constaté de manière arbitraire qu'au moment de la signature du contrat du 4 février 2004 l'intimé connaissait l'affaire de .... Il invoque le témoignage de A.Z.________, écarté de façon prétendument inexcusable, qui a certifié qu'en 2003 la parcelle n° 7 n'était pas à vendre car les propriétaires avaient alors leur propre projet. Il en déduit que l'intimé ne pouvait pas connaître l'existence de cette affaire. Le recourant critique dans la foulée l'analyse qui a permis à la cour cantonale de qualifier le contrat litigieux de courtage de négociation, en non de courtage d'indication. Il relève qu'il est fréquent qu'un courtier indicateur poursuive son activité après avoir fourni l'indication en déployant encore des efforts de négociation. A l'en croire, le courtier indicateur a tout intérêt à continuer sa mission pour que le contrat principal soit conclu. D'après le recourant, l'autorité cantonale aurait raisonné contrairement au droit en inférant l'existence d'un courtage de négociation du fait que le courtier n'a pas réagi lorsque son mandant lui a demandé par la suite un acte de négociation.

3.1 Il n'est pas contesté, à bon droit, que les parties ont conclu le 4 février 2004 un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cette norme, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).

Il sied donc de déterminer, par la voie de l'interprétation, quel type de contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de négociation) a été convenu par les plaideurs.
3.2
3.2.1 Lorsqu'il est amené à qualifier ou interpréter un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral conformément à l'art. 105 LTF. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Mais pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les
circonstances, dont la constatation ressortit au fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté. En revanche, les événements postérieurs, à l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après qu'elles ont conclu l'accord, sont un indice de leur volonté réelle (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302; 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s).
3.2.2 Au considérant 7a/dd du jugement déféré, p. 16, la cour cantonale a écrit qu'il était possible d'établir empiriquement quelle a été la commune et réelle volonté des cocontractants, ce qui lui a permis d'admettre que " les parties au contrat du 4 février 2004 sont tombées d'accord sur un contrat de courtage de négociation ". Sur la base en particulier du comportement des parties postérieurement à la conclusion de la convention, la Cour civile s'est convaincue qu'elles se sont mises d'accord dans un sens déterminé. Le Tribunal fédéral est lié par cette constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF).

De toute manière, d'après la jurisprudence, si le courtier n'a contribué à la conclusion du contrat avec le tiers qu'en indiquant l'occasion de conclure, il n'a droit à sa commission que s'il prouve que son mandat se limitait à cette indication (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3). On peut en effet exiger du courtier, qui est en règle générale un professionnel, qu'il aborde la question de la nature de sa tâche et s'assure la preuve de l'accord intervenu à cet égard, par exemple au moyen d'une lettre de confirmation (ATF 90 II 92 consid. 2 in fine).

Or, dans le cas présent, le recourant n'a pas pu établir que son activité de courtier se résumait à indiquer à l'intimé l'occasion de conclure une vente immobilière portant sur la parcelle n° 7 sise à ....

Il ressort de l'état de fait, qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), qu'entre septembre 2002 et février 2004, le demandeur s'est vu confier un certain nombre de mandats de courtage par le bureau d'architectes dans lequel l'intimé est associé. Le recourant n'a toutefois pas prétendu, et encore moins prouvé, que ces précédents contrats devaient être qualifiés de courtage d'indication, à telle enseigne que l'intimé devait raisonnablement admettre qu'il en allait de même de la convention litigieuse conclue par les parties le 4 février 2004.
Il n'était pas arbitraire de retenir, à l'instar de la cour cantonale, que lorsqu'il a signé l'accord du 4 février 2004 l'intimé connaissait l'affaire de .... Le recourant fait grand cas de la déposition de A.Z.________, qui, entendu le 11 novembre 2008, a affirmé que la parcelle n° 7 n'était pas en vente en 2003, car le témoin et son frère avaient alors leur propre projet. Toutefois, cette déclaration ne signifie pas que le bien-fonds n'était pas à vendre avant 2003 ou dès le début 2004. Ainsi, tant l'architecte C.________ et le conseiller en immobilier D.________ que les promoteurs immobiliers E.________ et F.________ ont déclaré que l'opportunité d'acheter cette parcelle était connue dans le domaine immobilier bien avant 2003. Dès l'instant où il ne peut être contesté que l'intimé, qui exerce lui-même la profession d'architecte et de promoteur immobilier et qui est associé d'un bureau d'architectes depuis le 1er juillet 1997, fait partie intégrante des professionnels de l'immobilier en Suisse romande, admettre qu'il était lui aussi au courant dès avant 2003 que les frères Z.________ cherchaient à vendre leur bien-fonds n'est en tout cas pas indéfendable.
3.3
3.3.1 Lorsqu'il est question d'un courtage de négociation, l'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

La rémunération du courtier est donc aléatoire, car elle dépend essentiellement du résultat de son activité (arrêt 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2, in: SJ 2006 I p. 216). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en oeuvre. Mais le courtier perd le droit à son salaire si son activité n'a abouti à aucun résultat (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344).

Il incombe au courtier de prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
3.3.2 En l'espèce, selon les faits retenus par la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF), la première démarche entreprise par le recourant après la passation du contrat de courtage a été d'adresser le 8 mars 2004 un courrier à B.Z.________ pour notamment solliciter une rencontre avec l'intimé à la fin mars 2004. Ce pli est resté sans réponse et il n'a pas été constaté que le recourant ait spontanément relancé le précité.

Le 26 mars 2004, l'intimé, alors que le courtier lui avait indiqué que l'affaire pouvait " traîner ", a explicitement requis du recourant de le mettre en relation avec les propriétaires de la parcelle. Le 29 mars 2004, le recourant a alors derechef écrit à B.Z.________ que son mandant souhaitait une discussion à propos du bien-fonds sis à .... Comme le précédent, ce pli du recourant n'a suscité aucune réponse. Il n'a pas davantage été prouvé que le courtier ait insisté auprès des propriétaires pour obtenir un rendez-vous avec son mandant.

Le 30 mars 2004, l'intimé a appris fortuitement que B.Z.________ avait le grade de colonel et a ainsi demandé au colonel W.________, une de ses relations d'affaires, d'intercéder en sa faveur auprès dudit propriétaire. Informé le même jour par l'intimé de cette tactique, le recourant a répondu que l'intervention de W.________ était inutile, car il avait de bonnes relations avec B.Z.________ et que l'affaire était " bien sur les rails ".

Près de cinq mois plus tard, soit le 24 août 2004, le recourant a pour la première fois téléphoné à W.________, auquel il a décidé d'envoyer ses coordonnées. Toujours le 24 août 2004, le recourant a demandé à l'intimé de le tenir au courant de la situation concernant la parcelle n° 7.

Il a encore été constaté que le recourant n'a jamais assisté aux négociations de vente qui ont débuté entre les propriétaires et l'intimé, que le colonel W.________ avait présenté à ces derniers. Ces discussions ont abouti à la conclusion le 11 avril 2005 d'une vente à terme conditionnelle avec droit d'emption, puis à la vente définitive, le 29 septembre 2006, de la parcelle au défendeur et à la société anonyme dont il est directeur.
3.3.3 Il résulte des circonstances relatées ci-dessus que le recourant n'a pas été à même de mettre sur pied une quelconque rencontre entre l'intimé et les propriétaires. Les lettres que le courtier a adressées aux frères Z.________ n'ont pas provoqué la moindre réaction de ceux-ci. Il apparaît d'ailleurs que les tentatives de prise de contact du recourant ont irrité en particulier B.Z.________, qui a déclaré au colonel W.________ " qu'il n'avait rien à faire " du demandeur (cf consid. 4a du jugement attaqué, p. 9).

Et lorsque les négociations de vente de la parcelle ont débuté entre l'intimé et les propriétaires, du fait de l'intercession de W.________, le recourant n'y a pris aucune part.

Quoi qu'en dise le recourant, l'intimé n'a pas empêché le courtier d'exercer son activité en requérant l'intercession bénévole du colonel W.________. Le mandant n'a fait que suppléer à la carence du recourant, qui s'était révélé incapable d'organiser, entre le 4 février 2004 et la fin mars 2004, une simple prise de contact entre l'intimé et les propriétaires.

Il suit de là qu'il faut admettre que les quelques démarches entreprises par le recourant envers les propriétaires n'ont pas permis l'amorce d'une discussion entre ceux-ci et l'intimé, en sorte que leur décision de vendre la parcelle n° 7 au défendeur n'a aucun lien, si ténu soit-il, avec les efforts déployés par le courtier, mais repose à l'évidence sur l'acte de complaisance du colonel W.________.

L'intimé n'a pas établi que les parties sont convenues d'une garantie de provision assurant au courtier le paiement de sa commission indépendamment du succès de sa mission (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).

C'est en conséquence sans violer le droit fédéral que l'autorité cantonale a jugé que le recourant n'avait pas droit au paiement de la commission prévue dans le contrat du 4 février 2004 et que ses prétentions devaient être entièrement rejetées.

4.
En définitive, le recours doit être rejeté.

Au vu de l'issue du litige, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge du recourant (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 3 mars 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
¹	La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
²	...125
³	La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943126 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral127 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.128
⁴	La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.129

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.101
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets102 dans le mois qui suit le dépôt du recours.103

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
¹	Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
²	Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
¹	Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
²	Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition.
³	S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.