4A_300/2010 - 2010-09-02 - Diritto contrattuale - bail à loyer; congé ordinaire annulable

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 300/2010

Arrêt du 2 septembre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Christophe A. Gal,
recourant,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me François Zutter,
intimés.

Objet
bail à loyer; congé ordinaire annulable,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 19 avril 2010.

Faits:

A.
A.a En 1972, H.Y.________ et F.Y.________ (les locataires) ont pris à bail un appartement de six pièces et demie, dont la surface habitable est de 189 m2, au quatrième étage d'un immeuble à Genève. Conclu alors pour trois ans, le bail s'est ensuite renouvelé tacitement jusqu'en 1978; le loyer annuel initial a été fixé à 10'200 fr., sans les charges.

Les locataires ont par la suite signé de nouveaux baux à loyer portant sur le même objet, le dernier contrat prévoyant dès le 30 juin 1998 une reconduction tacite de cinq ans en cinq ans avec un préavis de résiliation de six mois. A compter du 1er juillet 1995, le loyer annuel a été arrêté à 18'528 fr., charges en sus.

Auparavant F.Y.________ avait été locataire depuis le 15 février 1961 d'un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée du bâtiment précité.
A.b Le 1er mars 2005, l'immeuble en cause, qui comporte 14 appartements, a été acquis au prix de 7'500'000 fr. pour moitié par F.A.________ et H.A.________, pour l'autre par X.________, lequel a admis tirer ses revenus de la vente et de l'achat d'objets immobiliers. Depuis lors, les prénommés ont développé une intense activité en rapport avec ces logements:
- le 9 septembre 2005, X.________ a vendu sa part de copropriété de l'appartement 5.01 à F.A.________ et H.A.________ pour la somme de 831'500 fr.;
- le 15 février 2006, les trois précités ont vendu à un tiers l'appartement 4.01 pour le prix de 1'920'000 fr.;
- le 31 mars 2006, F.A.________ et H.A.________ ont échangé leur part de copropriété relative à l'appartement 7.01 avec les parts de X.________ afférentes à l'appartement 2.01;
- le 1er janvier 2007, à la suite d'un nouvel échange de parts de copropriété, X.________ est devenu seul propriétaire de l'appartement des locataires;
- le 6 mars 2007, F.A.________ et H.A.________, d'une part, X.________, d'autre part, se sont partagés huit appartements de l'immeuble, en sorte que celui-ci est devenu seul propriétaire des logements 3.01, 5.02, 6.01. 6.02 et 7.02;
- le 8 juillet 2009, F.A.________ et H.A.________ ont vendu à X.________ l'appartement 1.10 sis au sous-sol pour la somme de 130'000 fr.
A.c Par avis officiels adressés séparément à H.Y.________ et F.Y.________ le 23 novembre 2007, X.________ a résilié leur bail avec effet au 30 juin 2008. Ce dernier a motivé le congé par sa volonté de vendre l'appartement libre de tout occupant.

B.
Saisie par les locataires, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré valable le congé du 23 novembre 2007 et accordé aux premiers une unique prolongation de bail de quatre ans, échéant le 20 juin 2012.

Les locataires ont porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, sollicitant l'annulation du congé, accessoirement une prolongation de bail. Ils ont exposé, sans être contredits, qu'ils sont âgés tous deux de 77 ans, qu'ils vivent depuis 36 ans dans l'appartement avec leur fils, né en 1961, lequel souffre d'importants problèmes neurologiques, et que H.Y.________ a de graves problèmes de santé, étant atteint tout à la fois d'un cancer du foie et d'un cancer du côlon. Ils ont encore indiqué que X.________ avait admis que la vente de l'appartement qu'ils louent lui permettrait d'obtenir un bénéfice atteignant environ deux fois le prix d'acquisition du bien à l'origine.

Quant au bailleur, il a conclu devant cette autorité judiciaire à la validation du congé, tout en ne s'opposant pas à ce que les locataires bénéficient d'une prolongation de bail de quatre ans. Le défendeur a précisé être propriétaire de six autres appartements dans l'immeuble, dont les baux de quatre d'entre eux n'ont pas été rompus. Il a refusé d'indiquer les motifs pour lesquels ces baux n'ont pas été résiliés. Il a ajouté qu'il n'avait pas d'acquéreur pour le logement des locataires, mais que la vente de ce bien répondait à un besoin économique, dès l'instant où tous ses revenus proviennent des profits générés par des transactions immobilières.

Par jugement du 13 mai 2009, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé en cause.

Statuant sur l'appel formé par X.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 19 avril 2010, a confirmé le jugement précité. La cour cantonale a considéré que le bailleur n'avait fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif et qu'il n'avait pas allégué devoir faire face à des difficultés financières pouvant justifier la résiliation. Dans la mesure où le congé touchait en outre au besoin indispensable des locataires de se loger, lesquels sont âgés et ont la charge de leur fils handicapé de 49 ans, le bailleur ne pouvait se prévaloir d'aucun intérêt digne de protection. Les magistrats genevois en ont déduit que le congé du 23 novembre 2007 consacrait une disproportion manifeste des intérêts en présence et qu'il devait être annulé en raison de son caractère abusif.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Il conclut, principalement, à la mise à néant de cette décision et à ce qu'il soit prononcé que le congé notifié le 23 novembre 2007 pour le 30 juin 2008 soit déclaré valable, une unique prolongation de bail de quatre ans étant accordée aux locataires. Subsidiairement, il requiert le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Les intimés proposent le rejet du recours, subsidiairement une prolongation de leur bail de quatre ans, échéant le 30 juin 2012.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt 4A 130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).

Le loyer annuel payé par les intimés se montant sans les charges à 18'528 fr., il est évident que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjeté pour le reste par la partie qui a succombé dans ses conclusions en validation du congé et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou
intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Le recourant se plaint en premier lieu à plusieurs égards d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.). S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.2
2.2.1 Pour le recourant, ce serait arbitrairement que la cour cantonale a retenu qu'il n'a pas allégué avoir vendu des appartements de l'immeuble libres de tout occupant, ni avoir rencontré des difficultés à se défaire des objets toujours loués.

Le recourant ne dit pas dans quelle écriture produite en instance cantonale il aurait allégué les divers éléments de fait susrappelés, de sorte que la critique ne répond pas aux exigences strictes de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
2.2.2 Le recourant fait valoir qu'il était arbitraire de considérer qu'il a refusé de transmettre les noms des locataires occupant les appartements dont il est propriétaire dans l'immeuble.

Le défendeur ne conteste pas s'être formellement engagé, lors de l'audience tenue le 24 février 2009 devant le Tribunal des baux et loyers, à communiquer dans son mémoire de réponse les noms de quatre de ses locataires, dont les baux n'ont pas été résiliés. Il a toutefois été établi qu'il n'a pas tenu parole. Il n'en disconvient pas, mais semble indiquer que cela est dû au fait qu'il n'était pas alors assisté d'un avocat.

On ne voit pas où réside l'arbitraire invoqué, dès l'instant où c'est par choix que le recourant a cru pouvoir se passer des services d'un mandataire professionnel.
2.2.3 Le recourant fait grief aux magistrats genevois d'avoir nié son intérêt prépondérant à réaliser un bénéfice encore plus important en vendant l'appartement des intimés après leur éviction.

Le moyen ne concerne derechef en rien l'établissement des faits, mais bien la question de savoir si le défendeur peut justifier d'un motif objectif et digne de protection pour donner le congé incriminé, point qui relève de l'application du droit fédéral, singulièrement de l'art. 271 CO.
2.2.4 A suivre le recourant, il était indéfendable de retenir, en page 11 de l'arrêt déféré, qu'il n'aurait pas allégué et prouvé « quelle raison d'ordre économiques aurait justifié le congé donné aux intimés », alors qu'il agit comme professionnel de la branche immobilière.

La rédaction de ce membre de phrase est certes quelque peu maladroite, dès l'instant où le motif réel de la résiliation a été déterminé en fait. La cour cantonale a ainsi retenu que le congé du 23 novembre 2007 avait été donné en raison de la volonté du défendeur de vendre l'appartement libre de tout occupant. La Chambre d'appel n'a au surplus pas ignoré que le recourant a allégué que ses revenus provenaient de la vente et de l'achat d'objets immobiliers (cf. consid. 2.4, p. 11, de l'arrêt attaqué). Ces constatations privent le grief de sa consistance.
2.2.5 Le recourant reproche enfin à l'autorité cantonale d'avoir admis, sur la base de ses écritures, qu'il n'y avait pas urgence de sa part à vendre l'appartement loué aux intimés.

Dans sa réponse du 17 mars 2009, le défendeur déclare avec force, en p. 2, que « la revente n'a pas lieu avec effet immédiat », car « il ne s'oppose pas à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans ».

Il n'apparaît donc pas que cette écriture a été comprise de manière arbitraire en ce qui concerne l'absence de nécessité pour le recourant de se défaire sans délai de l'appartement en question.

3.
Le recourant reprend en une page les griefs examinés ci-dessus aux consid. 2.2.3 et 2.2.4, en se prévalant cette fois d'une violation de l'art. 8 CC.

Cette critique, compendieuse à l'excès, ne répond pas aux exigences de motivation posées par l'art. 42 al. 1 et 2 LTF. De toute manière, la cour cantonale, en relevant au consid. 2. 3 in initio de l'arrêt critiqué, que la partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse n'a en rien porté atteinte à la répartition du fardeau de la preuve et du fardeau objectif de l'allégation au sens de l'art. 8 CC.

4.
4.1 Le recourant soutient que l'autorité cantonale a enfreint l'art. 271 al. 1 CO en qualifiant le congé de contraire aux règles de la bonne foi. Il expose que le motif du congé, à savoir la vente de l'appartement libre de tout occupant, est réel et ne constitue pas un prétexte. Il déclare agir avec ménagement, puisqu'il accepte le principe d'une prolongation de bail et poursuivre un but économique légitime et digne de protection. A l'en croire, il n'y aurait pas de disproportion grossière des intérêts en présence, étant donné que les intimés luttent pour conserver un appartement très spacieux de loyer plus que modique situé dans un étage élevé d'un immeuble de haut standing. Le recourant reproche en outre à la Chambre d'appel d'avoir superposé la notion de besoin à celle de l'intérêt digne de protection dans son analyse de la validité du congé.

4.2 La liberté de mettre un terme au contrat de bail est limitée par l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Le congé qui contrevient aux règles de la bonne foi est annulable (art. 271 al. 1 CO). Cette protection procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités).

En revanche, le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifié par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Il en va de même du congé signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions (arrêt 4A 414/2009 du 9 décembre 2009, consid. 3.1; arrêt 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261).

Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A 414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 déjà cité), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.).

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111).

4.3 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271 CO).

En l'occurrence, il a été constaté en fait (art. 105 al. 1 LTF) que les locataires sont dans une situation personnelle particulièrement difficile.

Ces sont des personnes toutes deux âgées de 77 ans, qui s'occupent elles-mêmes de leur fils de 49 ans, lequel est atteint d'importants problèmes neurologiques. Le locataire H.Y.________ est très gravement malade, dès l'instant où il souffre d'un cancer du foie et d'un cancer du côlon.

Les locataires occupent la chose louée depuis 1972, c'est-à-dire depuis 38 ans. Leur comportement dans l'immeuble n'a jamais donné lieu à de quelconques plaintes. Le bailleur n'a jamais prétendu avoir eu des difficultés à encaisser le loyer dû.

Le défendeur est pour sa part un professionnel de l'immobilier, qui possède de nombreux appartements à Genève. Il est ainsi propriétaire de six autres appartements dans l'immeuble où habitent les locataires. Il n'a pas état de difficultés financières l'incitant à vendre sans délai un de ses biens immobiliers. Le défendeur n'a pas davantage prétendu se trouver dans l'incapacité de vendre, avec bénéfice, l'appartement avec les intimés en place, mais a soutenu que le gain retiré de cette vente serait plus faible si les intéressés n'ont pas libéré le logement.

Le recourant fait certes valoir que la vente de l'appartement litigieux, libéré de ses locataires, répond pour lui à un besoin économique. Mais il n'a pas démontré qu'il lui était impossible d'aliéner un autre appartement parmi ceux qu'il possède dans l'immeuble et dont la résiliation du bail serait moins pénible pour les locataires qui l'occupent actuellement.
Si l'on confronte ces éléments factuels, il ressort que le congé du 23 novembre 2007 consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence.

Partant, le moyen pris d'une entorse à l'art. 271 al. 1 CO doit être rejeté.

5.
5.1 Le recourant allègue que l'arrêt déféré porte atteinte à la garantie de la propriété au sens de l'art. 26 al. 1 Cst. Cette décision priverait les propriétaires, qui ne seraient pas en proie à des difficultés financières ou qui ne pourraient justifier d'un autre besoin que celui d'obtenir un gain financier, de la faculté de disposer de leurs biens librement. Le recourant reprend pour finir le moyen pris d'une transgression de l'art. 271 CO.

5.2 A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale, les restrictions graves devant être prévues par une loi.

Le bail conclu par les intimés est passé au défendeur lorsqu'il est devenu seul propriétaire, le 1er janvier 2007, de leur appartement, cela en application de l'art. 261 al. 1 CO. Le recourant est depuis lors soumis, dans ses relations contractuelles avec les intimés, aux dispositions des art. 253 ss CO relatives au bail à loyer.

L'art. 109 al. 1 Cst. prévoit que la Confédération, afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, légifère notamment sur l'annulabilité des congés abusifs. A partir de ce mandat constitutionnel, le législateur a édicté l'art. 271 al. 1 CO qui prévoit que le juge annule les congés qui contreviennent aux règles de la bonne foi.

La restriction à la garantie de la propriété découlant pour le propriétaire de voir annulé, le cas échéant, le congé qu'il a donné à ses locataires en raison de son caractère abusif repose sur une base légale claire (art. 36 al. 1 Cst.).

Et il a été fait justice ci-dessus de la critique fondée sur une violation de l'art. 271 CO.
En conséquence, le grief est sans fondement.

6.
6.1 Dans un dernier moyen, le recourant déclare que l'arrêt cantonal entrave de manière injustifiée sa liberté économique, protégée par l'art. 27 Cst., en tant qu'il lui est interdit d'exercer librement sa profession dans l'immobilier, laquelle consiste à effectuer des achats et des ventes d'objets destinés au logement.

6.2 D'après l'art. 27 al. 1 Cst., la liberté économique est garantie. Elle comprend notamment le libre choix de la profession, le libre accès à une activité économique lucrative privée et son libre exercice (art. 27 al. 2 Cst.). Cette liberté protège toute activité économique privée, exercée à titre professionnel et tendant à la production d'un gain ou d'un revenu (ATF 134 I 214 consid. 3 p. 215 s.; 132 I 97 consid. 2.1 p. 99).

In casu, l'arrêt attaqué n'empêche nullement le recourant d'exercer des activités dans l'immobilier et de tirer singulièrement des revenus de l'achat et de la vente d'immeubles. Il lui est ainsi parfaitement loisible d'aliéner l'appartement dont l'usage a été cédé aux intimés alors que le bail de ceux-ci court. L'arrêt cantonal ne porte pas une atteinte inadmissible à sa liberté économique garantie par l'art. 27 Cst. (cf. art. 36 al. 2 et 3 Cst.).

7.
En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires et les dépens doivent être mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 2 septembre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.