Tribunal federal
{T 0/2}
4C.17/2004 /ech
Arrêt du 2 juin 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, Président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Favre et Kiss.
Greffier: M. Carruzzo.
Parties
X.________ SA,
défenderesse, partie intervenante accessoire et recourante, représentée par Me Michel Ducrot,
A.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Jacqueline Duc-Sandmeier,
contre
les époux B.________,
demandeurs et intimés, représentés par Me Bernard Détienne.
Objet
contrat de bail; sous-location; expulsion,
recours en réforme contre le jugement de la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais du 2 décembre 2003.
Faits:
A.
A.a Les époux B.________ sont copropriétaires, à raison d'une moitié chacun, d'une parcelle, sise à ..., sur laquelle a été construit un bâtiment, dénommé "X.________", qui abrite un café-restaurant.
Les 20 février et 8 avril 1982, sieur B.________ a conclu un contrat de bail portant sur l'immeuble X.________ avec les frères A.________, pour 60%, et Z.________, pour 40%. Les garages et le jardin au sud du X.________ étaient exclus du bail. Le loyer annuel, indexé, a été fixé à 84'000 fr. Le contrat comportait une clause 4 ainsi libellée:
"Le bail est fait pour une durée ferme de 20 ans. Il débutera le 1er mai 1982 pour prendre fin le 1er mai 2002.
Néanmoins, si le bail n'est pas dénoncé par l'une ou l'autre des parties, deux ans avant son échéance, il se renouvellera automatiquement de deux ans en deux ans, avec priorité pour le preneur, pour une nouvelle location."
Le bailleur accordait, en outre, un droit de préemption aux preneurs pour une durée de 20 ans et il les autorisait à sous-louer la totalité ou une partie des locaux donnés à bail.
A.b Par contrat du 22 juillet 1982, que sieur B.________ a contresigné, A.________ et Z.________ ont sous-loué à la société X.________ SA le rez-de-chaussée et le sous-sol de l'immeuble en question contre paiement d'un loyer, indexé, de 55'000 fr. par an. Le contrat de sous-location reprenait, sous chiffre 2, le texte, précité, de la clause 4 du bail principal. Un droit de préemption a aussi été accordé à la sous-locataire
Le 10 août 1983, dame B.________ a délivré à son époux une procuration aux fins de signer pour elle le contrat de bail, de contresigner le contrat de sous-location et de signer toutes réquisitions au registre foncier concernant l'annotation du bail et du droit de préemption.
A.c Durant le bail, sieur B.________ a régulièrement notifié à A.________ et Z.________, par simples lettres, des augmentations de loyer qui n'ont pas été contestées. En 2001, le loyer annuel s'élevait à 128'760 fr.
Quant à la sous-locataire, elle a investi quelque 2,5 millions de francs pour aménager les locaux avec l'autorisation des propriétaires.
A.d Par plis séparés du 18 avril 2000 adressés à A.________ et Z.________, sieur B.________ a résilié le bail pour le 1er mai 2002 en utilisant la formule officielle ad hoc.
A leur tour, les locataires ont résilié le contrat de sous-location par pli recommandé adressé le 28 avril 2000 à la sous-locataire. Ils n'ont pas utilisé de formule officielle pour ce faire.
Le 21 novembre 2001, les époux B.________ ont conclu un contrat de bail portant sur l'immeuble X.________, à l'exclusion des garages, avec C.________. Le loyer, indexé, a été fixé à 170'000 fr. par an. Le bail prenait effet le 1er mai 2002 pour finir le 30 avril 2012. Par un avenant du 20 décembre 2001, dont la conclusion constituait une condition suspensive du bail, C.________ s'est engagé à prendre à sa charge toute indemnité en relation avec les travaux de rénovation et de modification de l'objet du bail entrepris par X.________ SA, ainsi que les frais de procédure et d'intervention qui pourraient résulter de toute prétention à une telle indemnité envers les bailleurs.
B.
B.a Par requête du 29 novembre 2001, X.________ SA a assigné A.________ et Z.________ devant la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du canton du Valais (ci-après: la Commission de conciliation). Elle a conclu à ce qu'il soit constaté que la résiliation du contrat de sous-location lui avait été notifiée tardivement, si bien que le bail la liant aux frères A.________ était renouvelé jusqu'en 2004.
Le 28 janvier 2002, A.________ et Z.________ ont, eux aussi, saisi la Commission de conciliation d'une requête dirigée contre les époux B.________ et visant à faire constater la nullité de la résiliation du bail principal au motif que la formule ad hoc ne portait que la signature de sieur B.________. Les requérants ont fait valoir, subsidiairement, le droit de priorité qu'ils déduisaient de l'art. 4 al. 2 du bail principal et ils ont réclamé, à titre plus subsidiaire, une prolongation du bail pour une durée de six ans dès le 1er mai 2002.
Par lettre du 25 février 2002, la Commission de conciliation a invité X.________ SA, A.________ et Z.________ ainsi que les époux B.________ à assister, le 14 mars 2002, à une séance de conciliation ayant notamment pour objet la nullité des résiliations de bail.
Les 5 et 12 mars 2002, les époux B.________ ont adressés au Tribunal de district deux requêtes d'expulsion dirigées, la première, contre X.________ SA, la seconde, contre A.________ et Z.________, ceci afin d'obtenir que les locaux loués par ces derniers dans l'immeuble X.________ et sous-loués à ladite société fussent libérés le 1er mai 2002 au plus tard. Aux mêmes dates, les bailleurs ont communiqué un double de ces deux requêtes à la Commission de conciliation.
B.b Par décision du 14 mars 2002, notifiée aux parties le 18 du même mois, la Commission de conciliation a constaté la validité de la résiliation du bail principal et la nullité du congé donné à la sous-locataire. Elle a refusé de prolonger le bail des frères A.________.
Z.________ est décédé le 28 mars 2002. Tous les héritiers ont répudié la succession, à l'exception de A.________. A la requête de ce dernier, la liquidation officielle de cette succession a été ordonnée le 5 juillet 2002. La succession s'est révélée insolvable.
Le 17 avril 2002, Me Jacqueline Duc-Sandmeier, agissant au nom de A.________ et pour "la succession de feu Z.________", a adressé au Tribunal de district une requête dirigée contre les époux B.________ en vue de faire constater la nullité de la résiliation du bail principal intervenue le 18 avril 2000.
La jonction de cette cause avec celles afférentes aux deux requêtes d'expulsion a été ordonnée.
Lors de son interrogatoire, A.________ s'est déclaré disposé à reprendre le contrat conclu par les époux B.________ avec C.________, à l'exclusion de l'avenant. La représentante de X.________ SA en a fait de même.
Statuant le 9 juillet 2002, le Juge de district a prononcé ce qui suit:
"1. Il est constaté que les résiliations du bail portant sur l'immeuble "X.________", à ..., signifiées, pour le 1er mai 2002, par sieur B.________, agissant également pour le compte de son épouse, à A.________ et Z.________, sur formules officielles distinctes des 18 avril 2000, reçues le lendemain par les locataires, sont valables.
2. Il est ordonné à A.________, aux hoirs de Z.________ et à la société X.________ SA de libérer l'immeuble "X.________", à ..., pour le 31 juillet 2002.
..."
B.c A.________ et la succession de feu Z.________, représentés par l'avocate susmentionnée, ont appelé de ce jugement. X.________ SA en a fait de même. Elle a, en outre, déclaré se joindre aux appelants en tant qu'intervenante accessoire.
La Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a rendu, le 2 décembre 2003, un jugement dont le dispositif énonce ce qui suit:
"
L'appel de la succession Z.________ est irrecevable.
Les appels de A.________ et de la société X.________ SA sont rejetés. En conséquence, il est statué:
1. Il est constaté que les résiliations du bail portant sur l'immeuble "X.________", à ..., signifiées, pour le 1er mai 2002, par sieur B.________, agissant également pour le compte de son épouse, à A.________ et Z.________, sur formules officielles distinctes des 18 avril 2000, reçues le lendemain par les locataires, sont valables.
2. Les actions en expulsion et en revendication sont admises. Partant, A.________ et X.________ SA sont condamnés à restituer, au plus tard le 15 janvier 2004, à 12 h 00, les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble "X.________", à ..., à leurs propriétaires, les époux B.________.
..."
C.
A.________, d'une part, et X.________ SA, d'autre part, ont déposé chacun un recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Dans le premier, ils requièrent l'annulation du jugement de la cour cantonale. Dans le second, ils concluent à la réforme dudit jugement en ce sens qu'il est constaté que les résiliations du bail notifiées le 18 avril 2000 à Z.________ et A.________ sont inexistantes, nulles, subsidiairement inefficaces, la demande d'expulsion introduite contre A.________ et Z.________ (conclusion de A.________) ou les deux demandes d'expulsion (conclusion de X.________ SA) devant dès lors être déclarée(s) irrecevable(s), subsidiairement rejetée(s). Les recourants sollicitent, au besoin, le renvoi de la cause au Tribunal cantonal valaisan pour nouveau jugement dans le sens des considérants de l'arrêt fédéral.
Les demandeurs et intimés concluent au rejet des quatre recours pour autant qu'ils soient recevables. S'agissant des recours en réforme, ils invitent le Tribunal fédéral à prononcer l'expulsion, à toutes fins utiles, non seulement de A.________, mais également des hoirs de feu Z.________.
L'autorité intimée se réfère aux motifs énoncés dans son jugement.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Les recours en réforme interjetés séparément par A.________ et par X.________ SA (ci-après désignés: les recourants) visent tous deux le même jugement. Leurs auteurs y développent des arguments similaires. Les réponses à apporter aux questions soulevées par les recourants ne varient pas d'un recours à l'autre. L'économie de la procédure commande, dès lors, de joindre les causes A.________ contre les époux B.________ (ci-après désignés: les intimés) et X.________ SA contre les époux B.________, conformément à l'art. 24
SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 24 - 1 Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
|
1 | Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
2 | Plusieurs personnes peuvent agir comme demandeurs ou être actionnées comme défendeurs par la même demande: |
a | s'il existe entre elles, en raison de l'objet litigieux, une communauté de droit ou si leurs droits ou leurs obligations dérivent de la même cause matérielle et juridique. Le juge peut appeler en cause un tiers qui fait partie de la communauté de droit. L'appelé en cause devient partie au procès; |
b | si des prétentions de même nature et reposant sur une cause matérielle et juridique essentiellement de même nature forment l'objet du litige et que la compétence du Tribunal fédéral soit donnée à l'égard de chacune d'elles. |
3 | Le juge peut en tout état de cause ordonner la disjonction, s'il l'estime opportun. |
SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 24 - 1 Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
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1 | Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
2 | Plusieurs personnes peuvent agir comme demandeurs ou être actionnées comme défendeurs par la même demande: |
a | s'il existe entre elles, en raison de l'objet litigieux, une communauté de droit ou si leurs droits ou leurs obligations dérivent de la même cause matérielle et juridique. Le juge peut appeler en cause un tiers qui fait partie de la communauté de droit. L'appelé en cause devient partie au procès; |
b | si des prétentions de même nature et reposant sur une cause matérielle et juridique essentiellement de même nature forment l'objet du litige et que la compétence du Tribunal fédéral soit donnée à l'égard de chacune d'elles. |
3 | Le juge peut en tout état de cause ordonner la disjonction, s'il l'estime opportun. |
2.
2.1 Selon l'art. 48 al. 1
SR 273 Loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale PCF Art. 24 - 1 Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
|
1 | Le demandeur qui entend exercer plusieurs actions contre le même défendeur peut les joindre dans une seule demande si le Tribunal fédéral est compétent pour connaître de chacune d'elles. Cette condition n'est pas exigée pour des prétentions accessoires. |
2 | Plusieurs personnes peuvent agir comme demandeurs ou être actionnées comme défendeurs par la même demande: |
a | s'il existe entre elles, en raison de l'objet litigieux, une communauté de droit ou si leurs droits ou leurs obligations dérivent de la même cause matérielle et juridique. Le juge peut appeler en cause un tiers qui fait partie de la communauté de droit. L'appelé en cause devient partie au procès; |
b | si des prétentions de même nature et reposant sur une cause matérielle et juridique essentiellement de même nature forment l'objet du litige et que la compétence du Tribunal fédéral soit donnée à l'égard de chacune d'elles. |
3 | Le juge peut en tout état de cause ordonner la disjonction, s'il l'estime opportun. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
En l'espèce, on est donc en présence d'une décision finale prise par le tribunal suprême du canton et qui ne peut pas être l'objet d'un recours ordinaire de droit cantonal. Le recours en réforme est ouvert contre une telle décision.
2.2 Quelle que soit la manière de la calculer (cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p 386), la valeur litigieuse minimale de 8'000 fr., dont dépend la recevabilité du recours en réforme dans les contestations civiles au sens de l'art. 46
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
2.3 Les recourants se sont opposés sans succès à leur expulsion des locaux loués, respectivement sous-loués. Aussi ont-ils tous deux qualité pour entreprendre le jugement cantonal qui les a déboutés de leurs conclusions. A cet égard, la sous-locataire déduit également sa qualité pour recourir de l'art. 53 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
2.4 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
L'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent ne peuvent donner lieu à un recours en réforme (ATF 127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).
Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, mais il n'est pas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
2.5 Dans leur réponse au recours, les intimés demandent que l'ordre d'expulsion soit formellement étendu aux hoirs de feu Z.________. Ce faisant, ils requièrent la réforme partielle du jugement entrepris. Toutefois, ils ne sont pas en droit d'agir de la sorte puisqu'ils n'ont pas manifesté l'intention de former un recours joint. Il convient, partant, de faire abstraction de cette conclusion.
3.
3.1 Devant les deux instances cantonales, les recourants ont plaidé l'irrecevabilité des requêtes d'expulsion les concernant, faute pour les bailleurs d'avoir procédé à une tentative de conciliation préalable.
Dans le jugement attaqué, la cour cantonale rappelle, en premier lieu, que toute contestation portant sur des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit normalement faire l'objet d'une tentative de conciliation, ce principe s'appliquant aussi aux litiges entre propriétaires et sous-locataires. Elle se demande ensuite si cette obligation, dont la violation entraîne l'irrecevabilité de la demande, vaut également pour la procédure d'expulsion. Selon elle, le Tribunal fédéral n'aurait pas encore eu l'occasion de se prononcer sur cette question. De l'avis des juges cantonaux, celle-ci peut toutefois demeurer indécise en l'espèce, étant donné que la jurisprudence fédérale permet de faire abstraction de la tentative de conciliation obligatoire lorsqu'il y aurait abus de droit ou formalisme excessif à invoquer ou à sanctionner semblable vice.
De fait, dans le cadre des procédures en constatation de la nullité des congés introduites par les colocataires et par la sous-locataire auprès de la Commission de conciliation, les parties ont eu l'occasion de se prononcer sur toutes les questions qui revêtaient de l'importance pour décider du bien-fondé des requêtes d'expulsion. Elles ont d'ailleurs pu s'exprimer sur ces requêtes également, puisque la Commission de conciliation en a eu connaissance avant de siéger. Dans ces circonstances, ce serait faire preuve de formalisme excessif que d'obliger les bailleurs à procéder à une nouvelle tentative de conciliation avant de statuer sur leurs requêtes.
3.2 Les recourants font grief aux juges précédents d'avoir violé l'art. 274a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
S'agissant du problème de l'abus de droit et du formalisme excessif, les recourants contestent que les circonstances du cas présent aient un quelconque rapport avec celles des précédents invoqués par la cour cantonale. Pour eux, les procédures relatives à la nullité des congés et les procédures d'expulsion ne se recouperaient pas, celles-ci postulant l'examen de questions ne se limitant pas à la validité des résiliations litigieuses.
Toujours selon les recourants, les juges cantonaux auraient encore perdu de vue que l'art. 274a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
3.3
3.3.1 Selon la jurisprudence, toute procédure judiciaire entre bailleurs et locataires, au sens de l'art. 274f
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
Droit du bail [DB]1998, n° 24, p. 27 s. et in Mietrechtspraxis [mp] 1997 p. 175 s.).
Contrairement à ce qu'affirme la cour cantonale, le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de se prononcer sur la question de l'application de l'art. 274a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
III 24; voir aussi, au sujet du premier arrêt cité, DB 2003, n° 4, p. 32 s.). En effet, les deux expulsions litigieuses ont été prononcées à la suite de congés ordinaires.
Il faut dès lors admettre, avec les recourants, que les intimés auraient dû, en principe, tenter la conciliation auprès de la Commission ad hoc avant de soumettre leurs requêtes d'expulsion au juge de district.
3.3.2 Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
|
1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
Les juges cantonaux constatent, d'une part, que les questions de la validité du congé et du droit de priorité ont été discutées devant la Commission de conciliation, dans le cadre des procédures en constatation de la nullité des congés introduites par les locataires et la sous-locataire auprès de cette autorité, et, d'autre part, que celle-ci a eu connaissance des requêtes d'expulsion sur lesquelles les parties ont également eu l'occasion de s'exprimer devant elle. Cette double constatation quant aux points discutés devant l'autorité de conciliation lie la juridiction fédérale de réforme (art. 63 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
intimés. Le moment auquel les requêtes d'expulsion ont été déposées n'est pas non plus un sujet de controverse entre les parties. Dans ces conditions, la cour cantonale souligne à juste titre que le juge de district aurait encouru le reproche de formalisme excessif s'il avait éconduit les bailleurs en les obligeant à procéder à la vaine formalité qu'eût représentée une tentative de conciliation limitée à la procédure d'expulsion. Les recourants n'avaient du reste aucun intérêt à faire constater une nouvelle fois par la Commission de conciliation le désaccord avéré qui existait entre les parties quant à la restitution des locaux loués et sous-loués pour la date d'échéance du bail principal. Aussi ne pouvaient-ils invoquer de bonne foi le moyen tiré du défaut de tentative de conciliation préalable. Ils le pouvaient d'autant moins que le contrat de bail et le contrat de sous-location signés par eux contenaient chacun une clause compromissoire en faveur d'un tribunal arbitral, circonstance dont on peut déduire que les intéressés avaient renoncé par avance aux préliminaires de la conciliation. De ce point de vue, il n'importe que les parties aient préféré soumettre leur différend aux tribunaux ordinaires.
S'agissant enfin du raisonnement fondé sur la litispendance, il apparaît des plus spécieux. Quoi qu'en disent les recourants, la cour cantonale n'a pas prétendu, fût-ce implicitement, que les locataires et la sous-locataire avaient créé eux-mêmes l'instance tendant à leur propre expulsion. Elle a simplement constaté que, dans le cas concret, le lien d'instance avait été créé par le dépôt des demandes d'expulsion, les circonstances propres à la cause en litige justifiant de renoncer exceptionnellement, pour ces demandes-là, à l'exigence de la tentative de conciliation préalable.
Cela étant, le Tribunal cantonal n'a pas violé le droit fédéral en écartant le moyen pris de l'irrecevabilité des requêtes d'expulsion.
4.
4.1 Le colocataire Z.________ est décédé pendente lite. Sa succession, qui s'est révélée insolvable, a fait l'objet d'une liquidation officielle à la demande de A.________, le second colocataire, qui était le seul héritier à ne l'avoir pas répudiée.
Examinant l'incidence de ce décès sur les procédures en cours, le Tribunal cantonal valaisan considère qu'il convient d'opérer une distinction entre la procédure d'expulsion, d'une part, et la procédure de contestation de la validité du congé, d'autre part, l'art. 274g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
4.1.1 En ce qui concerne la procédure d'expulsion, les juges cantonaux sont d'avis qu'elle relevait des cas d'urgence, réservés par l'art. 207 al. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 207 - 1 Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels le failli est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus. Ils ne peuvent être continués, en cas de liquidation ordinaire, qu'après les dix jours qui suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de liquidation sommaire, qu'après les 20 jours qui suivent le dépôt de l'état de collocation. |
|
1 | Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels le failli est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus. Ils ne peuvent être continués, en cas de liquidation ordinaire, qu'après les dix jours qui suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de liquidation sommaire, qu'après les 20 jours qui suivent le dépôt de l'état de collocation. |
2 | Les procédures administratives peuvent être suspendues aux mêmes conditions que les procès civils. |
3 | Les délais de prescription et de péremption ne courent pas pendant les suspensions d'instance. |
4 | La présente disposition ne s'applique pas aux actions en dommages-intérêts pour cause d'injures et de lésions corporelles ni aux procédures relevant du droit de la famille. |
"En définitive, le jugement de première instance, en tant qu'il prononce l'expulsion d'éventuels hoirs de feu Z.________, pour le cas où l'un des héritiers aurait accepté la succession et utilisé les locaux, n'est pas frappé de nullité. Tel ne semble cependant pas être le cas. En effet, comme ils n'ont pas accepté la succession, les héritiers de Z.________ n'ont aucune raison d'occuper les locaux. Et il est hautement improbable que l'administrateur de la masse successorale, dont la tâche consiste à liquider les affaires du défunt, ait conféré à un tiers le droit d'occuper les locaux. Il n'est donc pas établi qu'un successeur ou ayant droit de feu Z.________ occupe encore actuellement l'immeuble des époux B.________. Avec le décès de Z.________, la répudiation de tous ses héritiers légaux à l'exception de A.________ et la liquidation officielle de la succession insolvable, la procédure d'expulsion, en tant qu'elle était dirigée contre Z.________, est devenue sans objet. Pratiquement, l'expulsion ne peut être prononcée que contre A.________ et X.________ SA."
4.1.2 La cour cantonale considère, en revanche, que la procédure de contestation de la validité du congé n'est pas devenue sans objet avec le décès de Z.________ et la liquidation officielle de sa succession, les loyers relatifs à un bail qui n'a pas été valablement résilié constituant des dettes de la succession. Selon elle, comme les héritiers du de cujus n'ont pas ouvert action en constatation de la nullité du congé, on pourrait se demander si cet état de choses faisait obstacle à la recevabilité de l'action introduite par A.________. En d'autres termes, les colocataires étaient-ils tenus d'agir ensemble, en qualité de consorts nécessaires, pour faire constater la nullité de la résiliation du bail principal? Les juges cantonaux estiment que cette question - controversée - peut demeurer indécise en l'occurrence, car la validité de la résiliation doit de toute façon être admise.
4.2 Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir méconnu la notion fédérale de partie et celle de capacité de faire valoir le droit en justice ou de s'y opposer. Selon eux, du fait de la liquidation officielle de la succession, la capacité de s'opposer à la demande d'expulsion avait passé à l'autorité chargée de cette liquidation. Aussi cette autorité aurait-elle dû être invitée à prendre la place du colocataire défunt dans l'instance, en tant que partie, ce qui lui eût permis de s'opposer à la restitution de la chose louée en se prévalant du droit de priorité octroyé aux colocataires par les bailleurs.
Au demeurant, à suivre les recourants, les juges cantonaux auraient ignoré la notion fédérale de consorité passive nécessaire en prononçant l'expulsion du seul colocataire A.________. Sur ce dernier point, les intimés épousent la thèse soutenue par les recourants et proposent que l'ordre d'expulsion soit étendu aux hoirs de feu Z.________.
4.3 A la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur, en vertu de l'art. 267 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 267 - 1 À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
|
1 | À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. |
2 | Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 70 - 1 Lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu de se libérer envers tous. |
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1 | Lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu de se libérer envers tous. |
2 | S'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. |
3 | À moins que le contraire ne résulte des circonstances, le débiteur qui a payé a un recours contre ses codébiteurs pour leur part et portion et il est subrogé dans cette mesure aux droits du créancier. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 70 - 1 Lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu de se libérer envers tous. |
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1 | Lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu de se libérer envers tous. |
2 | S'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. |
3 | À moins que le contraire ne résulte des circonstances, le débiteur qui a payé a un recours contre ses codébiteurs pour leur part et portion et il est subrogé dans cette mesure aux droits du créancier. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 544 - 1 Les choses, créances et droits réels transférés ou acquis à la société appartiennent en commun aux associés dans les termes du contrat de société. |
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1 | Les choses, créances et droits réels transférés ou acquis à la société appartiennent en commun aux associés dans les termes du contrat de société. |
2 | Les créanciers d'un associé ne peuvent exercer leurs droits que sur sa part de liquidation, à moins que le contrat de la société n'en dispose autrement. |
3 | Les associés sont solidairement responsables des engagements qu'ils ont assumés envers les tiers, en agissant conjointement ou par l'entremise d'un représentant; toutes conventions contraires sont réservées. |
soit, même si les conditions d'une consorité passive nécessaire étaient réunies en l'espèce, le sort du litige ne s'en trouverait pas modifié pour autant, comme on va le démontrer ci-après.
4.3.1 Dans la mesure où le recourant A.________ défend la thèse selon laquelle l'expulsion aurait dû être prononcée, non pas uniquement contre lui, mais également contre les héritiers de son colocataire, il avance un argument qui paraît difficilement compatible avec les règles de la bonne foi. C'est le lieu de rappeler que le recourant est le seul héritier de Z.________ à n'avoir pas répudié la succession de ce dernier. Par conséquent, en soutenant, par une sorte de dédoublement de la personnalité, que l'ordre d'expulsion aurait dû être signifié tant à lui-même, en sa qualité de colocataire, qu'à lui-même, en sa qualité d'héritier de son colocataire, le recourant formule une critique de nature purement théorique dont il ne saurait tirer un quelconque avantage, pas plus d'ailleurs que la sous-locataire.
4.3.2 Au demeurant, un motif d'ordre procédural, ignoré par les recourants, s'oppose à l'admission des griefs articulés par ceux-ci en rapport avec la liquidation officielle de la succession du colocataire Z.________.
On rappellera, au préalable, que, s'agissant de l'expulsion des colocataires, le juge de première instance a ordonné non seulement à A.________, mais également aux "hoirs de Z.________" de libérer l'immeuble X.________ pour le 31 juillet 2002. Il a ainsi rendu une décision qui s'inscrit dans le droit fil de la thèse de la consorité passive nécessaire, défendue par les recourants.
Or, ceux-ci perdent de vue que, dans le dispositif de son jugement, le Tribunal cantonal valaisan a formellement prononcé l'irrecevabilité de l'appel de la succession de Z.________ pour un motif de nature procédurale (cf. jugement attaqué, p. 10, consid. 8.2 et p. 28 in limine). L'administration chargée de la liquidation officielle de cette succession - en l'occurrence, l'Office des poursuites de ... - n'a pas fait recours devant le Tribunal fédéral contre cette décision d'irrecevabilité. Il s'ensuit que les recourants ne peuvent plus remettre en cause l'expulsion prononcée à l'encontre des hoirs de Z.________. Par ailleurs, il était logique que la cour cantonale n'incluât point formellement ceux-ci dans le chiffre 2 du dispositif de son jugement, relatif à la restitution des locaux, puisqu'elle n'avait pas été saisie, sur ce point, d'un appel recevable et qu'en vertu du premier jugement, les hoirs de Z.________ étaient en demeure de vider les lieux depuis le 1er août 1992 déjà.
Ainsi, par le jeu des deux décisions cantonales, l'expulsion a bel et bien été prononcée à l'encontre du colocataire A.________ et de la succession du colocataire Z.________. Elle a donc visé les deux colocataires, prétendument consorts nécessaires. Par conséquent, les recourants n'ont pas lieu de s'en plaindre.
Il reste à examiner si le bail principal a été valablement résilié et, le cas échéant, si les locataires étaient au bénéfice d'un droit d'option qu'ils ont valablement exercé. En cas de réponse négative à la première question ou de réponse affirmative à la seconde, les ordres d'expulsion signifiés aux recourants devront être annulés. En revanche, le problème de la prolongation du bail principal n'est plus litigieux à ce stade de la procédure. Pareille éventualité n'entre de toute façon pas en ligne de compte en l'espèce, puisque les locataires, qui étaient au bénéfice d'un bail congéable, c'est-à-dire de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), n'ont pas adressé de demande ad hoc à l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du congé (art. 273 al. 2 let. a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
|
1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
5.
5.1 Les recourants ont encore contesté la validité de la résiliation du bail principal au motif que les formules officielles, par lesquelles A.________ et Z.________ s'étaient vu notifier séparément leur congé, ne portaient que la signature de sieur B.________, alors que dame B.________ était également propriétaire de l'immeuble loué et cobailleresse avec son mari. Cet argument n'a pas trouvé grâce aux yeux des juges valaisans.
Le Tribunal cantonal souligne, en ce qui concerne les rapports internes, que dame B.________ a expressément consenti à la résiliation du bail, de sorte que la décision relative à cet acte d'administration a été prise à la majorité requise par l'art. 647b al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 647b - 1 Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d'administration plus importants, notamment les changements de culture ou d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante. |
|
1 | Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d'administration plus importants, notamment les changements de culture ou d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante. |
2 | Sont réservées les dispositions sur les travaux de construction nécessaires. |
Au point de vue externe, la cour cantonale relève que le soin de donner le congé peut être confié à un représentant. Elle rappelle, en outre, que l'acte du représentant qui ne s'est pas fait connaître comme tel produit néanmoins ses effets dans la personne du représenté si le tiers pouvait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation (art. 32 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 32 - 1 Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
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1 | Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
2 | Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre. |
3 | Dans les autres cas, une cession de la créance ou une reprise de la dette est nécessaire en conformité des principes qui régissent ces actes. |
5.2 Selon les recourants, sur le vu des constatations de fait de la cour cantonale, qu'il convient de rectifier pour cause d'inadvertances manifestes, on ne saurait admettre l'existence de circonstances propres à établir le rapport de représentation retenu par la cour cantonale en violation de l'art. 32 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 32 - 1 Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
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1 | Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
2 | Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre. |
3 | Dans les autres cas, une cession de la créance ou une reprise de la dette est nécessaire en conformité des principes qui régissent ces actes. |
5.3
5.3.1 Les droits formateurs (résolutoires) liés au rapport d'obligation, à l'instar de la résiliation du bail, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les contractants (arrêt 4C.331/1993 du 20 juin 1994, consid. 2b, publié in SJ 1995 p. 53 ss et les auteurs cités; voir aussi: Laura Jacquemoud Rossari, Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun, in CdB 1999 p. 97 ss, 100). Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul (David Lachat, Le bail à loyer, p. 412 n. 6.2).
Les cobailleurs peuvent également confier à un représentant le soin de donner le congé. Lorsque ce représentant est un des membres de la communauté, il doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail selon les règles régissant les rapports au sein de cette communauté. Le congé donné par un représentant non autorisé est nul (Lachat, ibid.), la question de savoir si un tel congé peut être "guéri" par une ratification ultérieure étant controversée (sur ce dernier point, cf. Lachat, op. cit., p. 405 note 5 et les auteurs cités). Au demeurant, pour que le congé donné par l'intermédiaire d'un représentant produise ses effets, il n'est pas nécessaire que le rapport de représentation ressorte de l'avis même de résiliation; conformément à l'art. 32 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 32 - 1 Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
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1 | Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. |
2 | Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre. |
3 | Dans les autres cas, une cession de la créance ou une reprise de la dette est nécessaire en conformité des principes qui régissent ces actes. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266 - 1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. |
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1 | Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. |
2 | Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266o - Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul. |
5.3.2 Que sieur B.________ ait été autorisé à résilier le bail pour le compte de sa femme n'est pas litigieux. Seul est ici en cause le point de savoir si le congé donné par ce représentant autorisé était opposable à ses deux destinataires.
5.3.2.1 De l'avis de la cour cantonale, ceux-ci ne pouvaient en tout cas pas partir de l'idée que sieur B.________ agissait uniquement pour son propre compte. En effet, "son nom figurait sur la rubrique intitulée «Bailleur ou représentant» de la formule officielle" (jugement attaqué, p. 18, dernier §). La recourante X.________ SA soutient que la constatation citée entre guillemets serait le fruit d'une inadvertance dans la mesure où, contrairement à ce qu'écrivent les juges cantonaux, le nom de la bailleresse ne figurait pas sur la formule officielle. En réalité, c'est elle qui a commis l'inadvertance qu'elle impute à ces magistrats. Il lui a, en effet, échappé que le possessif "son", utilisé dans la susdite phrase, s'appliquait à sieur B.________, et non pas à dame B.________, comme cela résulte indubitablement de l'analyse grammaticale de la phrase en question, "son" devant être rattaché à "celui-ci". Quant à la conséquence que la cour cantonale a tirée de sa constatation non erronée, elle n'apparaît en rien critiquable du point de vue de la logique.
5.3.2.2 Les recourants s'en prennent à une autre constatation des juges précédents, toujours sous l'angle de l'inadvertance manifeste. La cour cantonale constate, au même endroit, que "pendant toute la durée du bail, les appelants avaient toujours traité uniquement avec B.________, que ce soit lors de la conclusion du bail ou lors des augmentations de loyer". Cette constatation résulterait d'une mauvaise lecture des pièces du dossier, aux dires des recourants. En effet, selon eux, comme on peut s'en convaincre en lisant le contrat de bail et ses annexes, le rapport de représentation avait été expressément indiqué, lors de la conclusion du bail, et une procuration écrite de dame B.________ en faveur de son mari avait été jointe au contrat.
La jurisprudence n'admet l'existence d'une inadvertance manifeste, susceptible d'être rectifiée par le Tribunal fédéral en application de l'art. 63 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 274g |
Ces conditions ne sont pas réalisées en ce qui concerne la constatation en cause. On relèvera, en premier lieu, que la critique des recourants ne touche pas à ladite constatation dans la mesure où il y est question des augmentations de loyer. Pour le reste, il ne ressort nullement des pièces invoquées par les recourants que dame B.________ aurait traité avec les frères A.________ lors de la conclusion du bail. Il en appert, au contraire, que la mention relative à la représentation de cette personne par son mari, qui figure en tête du contrat de bail, a été rajoutée postérieurement à la signature de celui-ci et que la procuration écrite à laquelle font allusion les recourants n'a été délivrée par dame B.________ que le 10 août 1983, soit plus d'une année après la conclusion du bail. La constatation critiquée rejoint d'ailleurs celle qu'avait faite le premier juge, lequel soulignait déjà que dame B.________ n'avait pas participé aux pourparlers contractuels et n'était pas présente lors de la signature des contrats.
5.3.2.3 Cela étant, on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait violé le droit fédéral en considérant que les destinataires du congé devaient inférer des circonstances que sieur B.________ agissait non seulement en son nom mais également en qualité de représentant de son épouse. La nature des liens unissant les cobailleurs et le comportement passif adopté par dame B.________ aussi bien lors de la conclusion du bail que pendant toute la durée des relations contractuelles ne pouvaient que les conduire à tirer pareille conclusion. Rien ne permettait, en l'occurrence, aux recourants d'admettre que sieur B.________ avait agi à l'insu, voire contre le gré, de son épouse. Et s'ils éprouvaient encore des doutes à ce sujet, la bonne foi commandait qu'ils s'enquissent auprès de l'intéressée des pouvoirs de représentation de son mari après avoir reçu le congé formellement donné au nom de sieur B.________. Au lieu de quoi, ils ont attendu une année et neuf mois pour faire valoir la nullité de la résiliation du bail principal, motif pris de l'absence d'indication expresse des pouvoirs de représentation de sieur B.________ sur les formules officielles de congé. Ajouté au fait que les recourants n'avaient jamais émis la moindre objection à
réception des diverses augmentations de loyer qui leur avaient été notifiées au nom de sieur B.________ uniquement durant le bail, soit pendant 20 ans, semblable attentisme fait apparaître comme abusive la contestation subséquente de la validité du congé fondée sur le prétendu défaut de représentation valable de l'un des deux cobailleurs.
Dans ces conditions, le Tribunal cantonal valaisan n'a pas violé le droit fédéral en admettant que la résiliation du bail principal avait été valablement signifiée aux colocataires A.________ pour le 1er mai 2002.
6.
Selon les recourants, A.________ et Z.________ étaient au bénéfice d'un droit d'option qu'ils ont valablement exercé.
6.1
6.1.1 La cour cantonale considère que les recourants ont échoué dans la preuve d'un accord sur un droit d'option ou de prélocation en faveur de A.________ et Z.________. Elle est d'avis que ces derniers ne pouvaient pas non plus déduire l'existence d'un tel droit de la clause 4 du contrat de bail interprétée selon le principe de la confiance.
Dans une argumentation subsidiaire, les juges valaisans précisent que le droit de prélocation, à supposer qu'il existât, n'avait pas été exercé valablement. En effet, s'agissant d'un droit formateur, il ne pouvait l'être que conjointement par tous les ayants droit. Or, en l'espèce, l'avenant du 20 décembre 2001, partie intégrante du contrat de bail conclu avec C.________, n'avait été versé au dossier qu'après le décès de Z.________. De ce fait, les locataires principaux n'avaient pas pu exercer leur droit de prélocation auparavant. Ils ne l'ont pas non plus fait par la suite puisque seul A.________ avait fait part de son intention de se substituer à C.________. Mais cette manifestation de volonté, émanant d'un seul des colocataires, est demeurée sans effet.
Quant à la sous-locataire, elle avait certes manifesté, elle aussi, l'intention d'assumer ledit contrat. Cependant, elle ne pouvait le faire qu'à l'égard des locataires principaux, sur la base de la clause similaire insérée dans le contrat de sous-location, mais pas envers les époux B.________, cette clause n'étant pas opposable à ces derniers (res inter alios acta).
6.1.2 Les recourants soutiennent que la clause 4 du contrat de bail principal aurait dû être interprétée en ce sens que, dans l'hypothèse où les bailleurs résilieraient le bail pour en conclure un nouveau avec un tiers, ils devraient accorder la "priorité" aux locataires actuels et leur permettre de se substituer à ce tiers.
En ce qui concerne l'argumentation alternative des juges cantonaux, les recourants reprochent à ceux-ci de ne s'être pas avisés, en raison d'inadvertances manifestes, que les deux colocataires avaient exercé leur droit de prélocation avant le décès de Z.________. Ils soutiennent, en outre, que A.________ avait de toute façon valablement exercé seul le droit de priorité lors de la séance du 26 avril 2002.
6.2
6.2.1 Un droit d'option confère à son bénéficiaire la faculté de former ou de prolonger directement un rapport d'obligation déjà conclu par une déclaration unilatérale de volonté (ATF 122 III 10 consid. 4b p. 15 et les références). Bien que le droit d'option ne soit pas réglementé par la loi, il est possible d'insérer une clause d'option dans un contrat de bail et d'accorder ainsi à l'une des parties le droit conditionnel de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rémunération (François Knoepfler, Pourparlers précontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, in 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8 et les auteurs cités; pour un exemple, cf. l'arrêt 4C.50/1989 du 31 octobre 1989 consid. 3a). Lorsque l'option porte sur la conclusion d'un contrat de bail - elle s'apparente alors au droit d'emption -, il est nécessaire que les parties se soient mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat (Knoepfler, op. cit., p. 9).
A l'instar du droit de préemption, le droit de prélocation ("Vormietrecht") suppose la conclusion d'un contrat entre celui qu'il oblige et un tiers (Higi, op. cit., n. 55 ad art. 255
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. |
|
1 | Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. |
2 | Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. |
3 | Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée. |
Dans la présente espèce, les recourants soutiennent que, en exerçant le droit de priorité résultant de la clause 4 du contrat de bail principal, les colocataires A.________ ont pris la place de C.________ dans le contrat de bail conclu le 21 novembre 2001 par les époux B.________ avec cette personne. Ils ne prétendent pas que le droit de priorité leur permettait d'exiger, au terme de la durée initiale du bail principal, la conclusion d'un nouveau contrat avec les cobailleurs, quand bien même ces derniers n'auraient pas souhaité louer plus avant les locaux, ni qu'il leur accordait la faculté de prolonger unilatéralement le contrat résilié. Le droit allégué par eux est ainsi un droit de prélocation.
6.2.2 Comme on l'a souligné plus haut, le Tribunal fédéral, lorsqu'il statue sur un recours en réforme, n'est pas lié par les motifs invoqués dans un tel recours, ni par l'argumentation retenue par la cour cantonale. Or, en l'espèce, pour le motif indiqué ci-après et fondé sur une circonstance de fait ressortant du jugement déféré, il appert que le droit de prélocation litigieux n'a de toute façon pas été valablement exercé, qu'il ait pu l'être ou non par un seul des deux colocataires.
C'est le lieu de rappeler que les droits d'option ou de prélocation, comme tout droit formateur, tels les droits d'emption et de préemption, doivent être exercés sans condition (cf. ATF 117 II 30 consid. 2a p. 32 et les arrêts cités; 108 II 102 consid. 2a p. 104; Higi, op. cit., n. 62 ad art. 255
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. |
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1 | Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. |
2 | Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. |
3 | Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée. |
validité de l'avenant, auquel cas le droit de prélocation n'eût pas été compromis (cf. ATF 92 II 148 consid. 5).
Aussi, à supposer qu'il existât, le droit de prélocation n'a-t-il pas été exercé valablement en l'espèce. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner si la cour cantonale a appliqué correctement les règles régissant l'interprétation des contrats en excluant que les frères A.________ aient pu déduire l'existence d'un tel droit de la clause 4 du bail principal.
7.
Il ressort de cet examen que le bail principal a pris fin le 1er mai 2002. Partant, c'est à juste titre que A.________ et les hoirs de Z.________ ont été expulsés du X.________.
Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal. Lorsque ce dernier a pris fin, le propriétaire peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire en invoquant l'art. 641 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
|
1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
Cela étant, le jugement attaqué n'apparaît pas contraire au droit fédéral, sinon dans tous ses motifs, du moins dans son résultat. Il s'ensuit le rejet des deux recours dans la mesure où ils sont recevables.
8.
L'émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 156 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
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1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
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1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les causes A.________ contre les époux B.________ et X.________ SA contre les époux B.________ sont jointes.
2.
Les deux recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
3.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. chacun est mis à la charge de A.________ et de X.________ SA.
4.
A.________ et X.________ SA verseront chacun aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 2 juin 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: