Urteilskopf

92 II 147

24. Sentenza 10 febbraio 1966 della II Corte civile nella causa Chiesa contro Robbiani.
Regeste (de):

Vorkaufsrecht. 1. Wurde ein solches Recht mehreren Personen eingeräumt, so ist der Verkäufer für die Benachrichtigung (Art. 681 Abs. 2 ZGB) jedes der Berechtigten verantwortlich (Erw. 2). 2. Wird die Ausübung des Rechts von einem oder mehreren Berechtigten versäumt, so wachsen die betreffenden Teilrechte den andern Berechtigten an (Erw. 3). 3. Sobald der Kauf im Grundbuch eingetragen ist, hat der Titular eines vorgemerkten Rechtes, welcher das Eigentum am Grundstück beansprucht, die Klage nur gegen den Käufer zu richten (Erw. 4). 4. Behält sich der Vorkaufsberechtigte vor, gewisse zwischen dem Verkäufer und dem dritten Käufer vereinbarte Bedingungen als ungültig anzufechten, so gefährdet er dadurch sein Vorkaufsrecht nicht (Erw. 5). 5. Der Vorkaufsberechtigte ist nicht befugt, die Löschung eines Wohnrechts zu verlangen, das auf Grund einer letztwilligen Verfügung nach der Vormerkung des Vorkaufsrechts auf dem belasteten Grundstück eingetragen wurde (Erw. 6).

Regeste (fr):

Droit de préemption. 1. Lorsqu'un droit de préemption a été concédé à plusieurs personnes, le vendeur est responsable de la communication de la vente (art. 681 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC) à chacun des bénéficiaires (consid. 2). 2. Si le droit de préemption n'est pas exercé par l'un ou plusieurs des bénéficiaires, le droit des autres s'accroît d'autant (consid. 3). 3. Dès l'instant où la vente est inscrite au registre foncier, le bénéficiaire d'un droit annoté qui revendique la propriété de l'immeuble doit intenter action au seul acquéreur (consid. 4). 4. Le bénéficiaire qui se réserve d'attaquer comme invalides certaines conditions fixées d'entente entre le vendeur et le tiers acquéreur ne compromet pas son droit de préemption (consid. 5). 5. Le titulaire du droit de préemption n'est pas fondé à exiger la radiation d'un droit d'habitation grevant l'immeuble, qui a été inscrit au registre foncier sur le vu d'une disposition testamentaire, postérieurement à l'annotation du droit de préemption (consid. 6).

Regesto (it):

Diritto di prelazione. 1. Se tale diritto è stato riconosciuto a più persone, il venditore è responsabile della notificazione (art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC) ad ognuna delle medesime (consid. 2). 2. Il mancato esercizio del diritto da parte di uno o più beneficiari comporta accrescimento del diritto degli altri (consid. 3). 3. Dal momento che la vendita è iscritta nel registro fondiario, il beneficiario di un diritto annotato che rivendica la proprietà sul fondo deve promuovere l'azione solo contro il compratore (consid. 4). 4. Il beneficiario che si riserva di impugnare, siccome invalide, talune condizioni stabilite fra venditore e terzo compratore non pregiudica il suo diritto di prelazione (consid. 5). 5. Il beneficiario non ha diritto di esigere la cancellazione di un diritto di abitazione, il quale sia stato iscritto per disposizione testamentaria sul fondo gravato, successivamente all'annotazione del diritto di prelazione (consid. 6).

Sachverhalt ab Seite 148

BGE 92 II 147 S. 148

A.- Con atto pubblico del 4 settembre 1962, Rosina Bortolotti concedeva ai fratelli Eros e Luigi Chiesa un diritto di compera su alcuni beni immobiliari nel comune di Agno. Tale diritto, qui non controverso, comprendeva anche parte, mq 8244, della particella N. 447 che assunse poi il nuovo N. 1268. Per la parte restante di detta particella, mq 827, casa, fabbricati e terreni annessi, Rosina Bortolotti concesse contemporaneamente ai fratelli Chiesa un diritto di prelazione per 10 anni, subordinato alla condizione che il suindicato diritto di compera fosse esercitato in tempo utile. L'annotazione a registro fondiario venne effettuata il 7 settembre 1962. Rosina Bortolotti morì il 20 ottobre 1962. Con testamento pubblico del 20 luglio 1961, essa aveva disposto che i suoi beni immobiliari passassero ai suoi nove figli e alla cugina Maddalena Bortolotti, in parti uguali. Aveva inoltre disposto che a quest'ultima e alla figlia Lucia fosse accordato un diritto di abitazione, valido fino alla morte della cugina Bortolotti, sulla casa alla particella N. 447 di Agno. Queste disposizioni vennero iscritte l'8 maggio 1964 nel registro fondiario. Il 23 febbraio 1963, e quindi tempestivamentc, i fratelli

BGE 92 II 147 S. 149

Eros e Luigi Chiesa esercitarono il suddetto diritto di compera. Il 3 aprile 1964, la comunione ereditaria di Rosina Bortolotti stipulava la vendita a Walter Robbiani della parte residua della particella N. 447. Il 6 aprile 1964, il rappresentante degli eredi ne dava comunicazione ai titolari del diritto di prelazione, mediante lettera raccomandata indirizzata a Luigi ed Eros Chiesa, via Nassa 12, Massagno, precisando che potevano esercitare il loro diritto entro 30 giorni. Scaduto infruttuoso tale termine, il notaio rogante chiedeva ed otteneva, il 12 giugno 1964, l'iscrizione nel registro fondiario a Walter Robbiani della particella N. 447.
Il 16 giugno 1964, l'Ufficio dei registri notificò l'avvenuta iscrizione singolarmente ai due titolari del diritto di prelazione, mediante lettere indirizzate a Eros Chiesa, Agno, e Luigi Chiesa, Massagno, avvertendoli del prezzo di compera stipulato con Robbiani, di fr. 17 500, e della loro possibilità di "eventualmente far valere i diritti spettanti dal diritto di prelazione". Anche in questa occasione, Luigi Chiesa non reagì. Invece, Eros Chiesa, con lettera 18 giugno 1964 indirizzata all'Ufficio dei registri di Lugano, all'avv. Piero Rusca, rappresentante degli eredi Bortolotti, e a Walter Robbiani, dichiarò "di esercitare il diritto di prelazione in questione alle condizioni previste nell'atto di compravendita di cui a Rogito No 310 del 3.4.1964 del Notaio Fernando Bernardoni Lugano, riservandosi esplicitamente di chiedere la cancellazione dal R.F. di quegli aggravi ed iscrizioni che in ordine di tempo furono fatte dopo l'annotazione del diritto di prelazione emarginato". Con la stessa lettera, Walter Robbiani venne invitato a dare il suo consenso alla trasmissione della proprietà sulla particella N. 447 a Eros Chiesa. Tale richiesta non ebbe esito.
B.- Con petizione 6 luglio 1964, Eros Chiesa convenne davanti al Pretore di Lugano-Campagna Walter Robbiani, gli eredi fu Rosina Bortolotti e Lucia e Maddalena Bortolotti; queste ultime come titolari del diritto di abitazione sulla casa alla particella N. 447. Egli chiese che l'iscrizione della vendita di detto fondo a Walter Robbiani fosse dichiarata indebita, e quindi cancellata, e che la particella N. 447 di Agno fosse iscritta a nome dell'attore. Chiese inoltre che fosse ordinata la cancellazione del diritto di abitazione costituito sulla particella N. 447.

BGE 92 II 147 S. 150

Il Pretore accolse parzialmente la petizione, ordinando la cancellazione dell'iscrizione della particella N. 447 a favore di Robbiani e disponendone l'iscrizione a nome dell'attore. Statuì per contro la validità dell'iscrizione del diritto di abitazione a favore di Lucia e Maddalena Bortolotti.
C.- Entrambe le parti si appellarono al Tribunale di appello. L'attore chiese che fosse ordinata anche la cancellazione del diritto di abitazione. In via subordinata, chiese che gli fosse riconosciuto il diritto di proporre la relativa questione mediante petizione separata; e, in via più subordinata, propose che la questione fosse rimandata al giudice di prima istanza con l'invito ad ordinare una perizia sul valore di detto diritto e a pronunciare al riguardo un nuovo giudizio. I convenuti chiesero che la petizione fosse respinta, in ordine, per carenza di legittimazione attiva e tardività, e nel merito. La Camera civile del Tribunale di appello ha accolto l'appellazione dei convenuti e respinto la petizione. Le sue motivazioni possono essere riassunte come segue. L'eccezione di tardività proposta dai convenuti è infondata. Non si può presumere che la comunicazione fatta dal rappresentante degli eredi Bortolotti il 6 aprile 1964, indirizzata ai due fratelli ma inviata all'indirizzo di Luigi Chiesa a Massagno, sia stata resa nota, in tutti i particolari, anche a Eros Chiesa. In difetto di prova contraria, il termine previsto all'art. 681 cpv. 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC è perciò decorso solo dalla lettera del 16 giugno 1964, inviata personalmente all'attore dall'Ufficio dei registri di Lugano. Ciò stante, la dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione, espressa dall'attore con lettera del 18 giugno 1964, è tempestiva. Il Pretore ha ritenuto che la costituzione del diritto di cui si tratta sarebbe nata da un rapporto di società semplice, onde, non potendosi presumere che Luigi Chiesa, lasciando trascorrere infruttuoso il termine per l'esercizio del diritto, abbia inteso agire anche a nome del fratello, l'attore sarebbe rimasto legittimato a far valere il suo diritto personale. Questa tesi non può essere condivisa, così come deve essere respinta quella della comproprietà proposta dai convenuti. Il diritto di prelazione acquisito collettivamente da due o più persone può essere esercitato soltanto nella sua totalità, indipendentemente dalla divisibilità del bene gravato. Fra i titolari di quel diritto si
BGE 92 II 147 S. 151

viene pertanto a creare un rapporto di solidarietà attiva (art. 150
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 150
1    Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wol­len sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
2    Die Leistung an einen der Solidargläubiger befreit den Schuldner gegenüber allen.
3    Der Schuldner hat die Wahl, an welchen Solidargläubiger er bezah­len will, solange er nicht von einem rechtlich belangt worden ist.
CO), nel senso che ognuno di essi può far valere il diritto di entrambi per chiedere l'attribuzione della proprietà sul fondo. Conformemente al principio dell'accrescimento del diritto parziale di un titolare a favore dell'altro, l'attore era legittimato ad esercitare quel diritto su tutta la particella, come se il diritto fosse stato costituito soltanto a suo favore. La petizione deve però essere respinta nel merito perchè il controverso diritto di prelazione, essendo illimitato, poteva essere esercitato solo alle condizioni stabilite dal venditore e senza discuterle, modificarle o comunque porre altre condizioni. Riservandosi di chiedere la cancellazione del diritto di abitazione iscritto a favore di Lucia e Maddalena Bortolotti, l'attore ha sostanzialmente contestato una delle condizioni dettate dai venditori. La comunione ereditaria Bortolotti non era pertanto tenuta ad aderire alla dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione.

D.- Eros Chiesa ha tempestivamente interposto al Tribunale federale un ricorso per riforma, con il quale ripropone le domande di petizione. Egli afferma che, riservandosi di chiedere la cancellazione delle inscrizioni fatte posteriormente al diritto di prelazione, ha inteso esprimere una riserva nei confronti di eventuali terzi e non una contestazione delle condizioni di vendita. Anche la richiesta di cancellazione del diritto di abitazione, proposta con la stessa petizione, non avrebbe nulla a che fare con la compravendita, nè con l'esercizio del diritto di prelazione; poteva essere proposta anche con azione separata e susseguente, e concerne esclusivamente Maddalena e Lucia Bortolotti, ad esclusione degli altri convenuti. È comunque chiaro - prosegue il ricorrente - che il titolare del diritto di prelazione può chiedere la cancellazione di un diritto di abitazione che sia stato iscritto posteriormente senza il suo consenso e che gli sia pregiudizievole. L'attore fa inoltre rilevare che Rosina Bortolotti, sottacendo in occasione della costituzione del diritto di prelazione che essa aveva già disposto il 20 luglio 1961 il diritto di abitazione a favore di Maddalena e Lucia, ha agito in malafede. Tanto più che l'attore è capomastro ed acquista terreni in vista di procedere a costruzione di case.
E.- I convenuti propongono che, in quanto ricevibile, il ricorso sia respinto.
BGE 92 II 147 S. 152

Erwägungen

Considerando in diritto:

1. Questioni formali.

2. Secondo i convenuti, la lettera 6 aprile 1964, inviata dal rappresentante degli eredi Bortolotti all'indirizzo "Flli Chiesa arch. Luigi e Eros" a Massagno, è valida come notifica della vendita, a'sensi dell'art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC, per entrambi i fratelli, anche se pervenuta solo a Luigi Chiesa. L'esercizio del diritto di compera, dichiarato da Eros Chiesa soltanto con lettera 18 giugno 1964, sarebbe pertanto tardivo. L'art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC dispone che il venditore ha l'obbligo di notificare la vendita al titolare del diritto di prelazione. Il primo è quindi responsabile della comunicazione al secondo di tutti i dati determinanti per l'esercizio del diritto, segnatamente delle condizioni alle quali il fondo è stato venduto (RU 83 II 519; LEEMANN, Kommentar n. 55 all'art. 681; HAAB, Kommentar n. 37 e 39 agli art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
/682
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 682
1    Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmit­eigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ih­rer bisherigen Miteigentumsanteile zuge­wie­sen.569
2    Ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber haben auch der Ei­gen­tümer eines Grundstückes, das mit einem selbständigen und dau­ernden Baurecht belastet ist, an diesem Recht und der Inhaber dieses Rechts am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung seines Rechtes in Anspruch genommen wird.
3    ...570
CC). Nel caso particolare, il diritto di prelazione era stato concesso a favore di entrambi i fratelli Luigi e Eros Chiesa; la vendita del fondo a un terzo poteva pertanto essere perfezionata solo nel caso che entrambi i suddetti titolari avessero rinunciato al loro diritto in modo espresso o tacitamente, lasciando decorrere infruttuoso il termine stabilito all'art. 681 cpv. 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC. Ciò stante, la notificazione di cui all'art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC doveva essere fatta ad ambedue i beneficiari del diritto. I venditori hanno, è vero, indirizzato la comunicazione a Luigi ed Eros Chiesa, ma l'hanno trasmessa soltanto al primo. Essi sono quindi responsabili del fatto che il secondo, come risulta dagli accertamenti della Corte cantonale, non ha ricevuto la notificazione della vendita fatta dai venditori con lettera 6 aprile 1964. Ne consegue che tale lettera poteva costituire valida notificazione anche per Eros Chiesa, soltanto se il fratello fosse stato convenzionalmente o legalmente autorizzato a ricevere la comunicazione per entrambi. a) Il contratto del 4 settembre 1962, mediante il quale venne costituito il diritto di prelazione, venne firmato per i beneficiari da Eros Chiesa. Questi quindi, e non il fratello, era stato precedentemente il rappresentante dei beneficiari, sia pure limitatamente all'operazione di stipulazione dell'anzidetto contratto. Comunque non risulta, nè dal contratto stesso nè dagli
BGE 92 II 147 S. 153

altri accertamenti della Corte cantonale, che uno dei due beneficiari abbia autorizzato l'altro a ricevere la notificazione per entrambi, nè che una siffatta autorizzazione sia stata espressa direttamente ai proprietari del fondo. b) D'altronde, il contratto del 4 settembre 1962 non regola, nè espressamente nè implicitamente, i rapporti fra i due beneficiari del diritto di prelazione sotto una qualsiasi particolare forma prevista dal diritto svizzero. Non risulta infatti che i fratelli Chiesa abbiano predisposto l'eventuale acquisto del fondo ad uno scopo comune, costituendo - come pretendono i convenuti -una società semplice (cfr. art. 544
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 544
1    Sachen, dingliche Rechte oder Forderungen, die an die Gesellschaft übertragen oder für sie erworben sind, gehören den Gesellschaftern gemeinschaftlich nach Massgabe des Gesellschaftsvertrages.
2    Die Gläubiger eines Gesellschafters können, wo aus dem Gesell­schaftsvertrage nichts anderes hervorgeht, zu ihrer Befriedigung nur den Liquidationsanteil ihres Schuldners in Anspruch nehmen.
3    Haben die Gesellschafter gemeinschaftlich oder durch Stellvertre­tung einem Dritten gegenüber Verpflichtungen eingegangen, so haften sie ihm solidarisch, unter Vorbehalt anderer Vereinbarung.
CO). Ma anche se gli eredi Bortolotti fossero stati autorizzati a ritenere che i beneficiari del diritto avevano costituito allo scopo suindicato una siffatta società, si sarebbero liberati dall'obbligo di cui all'art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC, soltanto mettendo ambedue i soci in condizione di far valere i propri diritti. Infatti, trattandosi di una disposizione che comportava la continuazione o lo scioglimento della presunta società, tale disposizione eccedeva in modo evidente la sfera ordinaria degli affari sociali, per i quali un socio poteva impegnare anche l'altro (art. 535 cpv. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 535
1    Die Geschäftsführung steht allen Gesellschaftern zu, soweit sie nicht durch Vertrag oder Beschluss einem oder mehreren Gesellschaftern oder Dritten ausschliesslich übertragen ist.
2    Steht die Geschäftsführung entweder allen oder mehreren Gesell­schaftern zu, so kann jeder von ihnen ohne Mitwirkung der übrigen handeln, es hat aber jeder andere zur Geschäftsführung befugte Ge­sell­schafter das Recht, durch seinen Widerspruch die Handlung zu ver­hindern, bevor sie vollendet ist.
3    Zur Bestellung eines Generalbevollmächtigten und zur Vornahme von Rechts­handlungen, die über den gewöhnlichen Betrieb der gemein­schaftlichen Geschäfte hinausgehen, ist, sofern nicht Gefahr im Verzuge liegt, die Einwilligung sämtlicher Gesellschafter erforderlich.
CO). c) Infine, non si potrebbe ammettere che Luigi Chiesa fosse autorizzato a rappresentare il fratello neppure adducendo che, trattandosi di completare la comproprietà già acquistata con il contratto del 4 settembre 1962, valgono le disposizioni concernenti i comproprietari. Infatti, l'amministrazione in comune presunta dalla legge (art. 647 cpv. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 647
1    Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Mit­eigentümer geändert werden kann.527
1bis    Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer.528
2    Nicht aufheben oder beschränken können sie die jedem Miteigen­tümer zustehenden Befugnisse:
1  zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Ge­brauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungs­hand­lun­gen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet wer­den;
2  von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.
CC) concerne soltanto gli atti di ordinaria amministrazione (art. 647 cpv. 2) e non può quindi estendersi a quelli la cui omissione comporta la decadenza del diritto. d) Luigi Chiesa non avendo alcuna facoltà convenzionale o legale di rappresentare il fratello, la comunicazione fatta il 6 aprile 1964 dagli eredi Bortolotti all'indirizzo di Luigi Chiesa, e da questi non fatta proseguire al fratello, non può costituire per quest'ultimo notificazione valida a'sensi dell'art. 681 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC. Ciò stante, per Eros Chiesa il termine di 30 giorni di cui all'art. 681 cpv. 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC è incominciato a decorrere solo dalla notificazione dell'Ufficio dei registri, avvenuta il 16 giugno 1964. La dichiarazione di esercizio del diritto, espressa il 18 giugno 1964 dall'attore, era quindi tempestiva.

3. Il CC non dispone però, se e in quale misura un diritto di prelazione spettante a più persone possa essere fatto valere
BGE 92 II 147 S. 154

da un solo interessato, quando - come in concreto - tale questione non è stata regolata convenzionalmente e non è desumibile dall'annotazione. La Corte cantonale ha preteso che il contratto 4 settembre 1962, mediante il quale Rosina Bortolotti ha concesso il diritto di prelazione ai fratelli Chiesa, senza indicare in quale misura gli stessi avrebbero potuto singolarmente esercitare tale diritto, ha creato un rapporto di solidarietà attiva che, in virtù dell'art. 150 cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 150
1    Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wol­len sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
2    Die Leistung an einen der Solidargläubiger befreit den Schuldner gegenüber allen.
3    Der Schuldner hat die Wahl, an welchen Solidargläubiger er bezah­len will, solange er nicht von einem rechtlich belangt worden ist.
CO, conferirebbe ad ognuno dei beneficiari il diritto di esigere l'intera proprietà del fondo di cui si tratta. Tale tesi potrebbe essere ammessa soltanto, se Rosina Bortolotti avesse dichiarato di concedere il diritto in questione all'uno o all'altro dei due fratelli. Ma tale non è il caso, onde, la solidarietà di cui all'art. 150
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 150
1    Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wol­len sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
2    Die Leistung an einen der Solidargläubiger befreit den Schuldner gegenüber allen.
3    Der Schuldner hat die Wahl, an welchen Solidargläubiger er bezah­len will, solange er nicht von einem rechtlich belangt worden ist.
CO non potendo essere presunta (cfr. BECKER, Kommentar, n. 6 all'art. 150
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 150
1    Solidarität unter mehreren Gläubigern entsteht, wenn der Schuldner erklärt, jeden einzelnen auf die ganze Forderung berechtigen zu wol­len sowie in den vom Gesetze bestimmten Fällen.
2    Die Leistung an einen der Solidargläubiger befreit den Schuldner gegenüber allen.
3    Der Schuldner hat die Wahl, an welchen Solidargläubiger er bezah­len will, solange er nicht von einem rechtlich belangt worden ist.
CO), la tesi della Corte cantonale non può, a questo riguardo, essere condivisa. In realtà, dal contratto 4 settembre 1962 non risulta che le parti contrattuali o gli acquirenti nei loro rapporti interni abbiano inteso predisporre l'eventuale assunzione della proprietà sul fondo in una forma o proporzione determinata. Si deve invece desumerne che tale questione sia stata considerata allora irrilevante o che, comunque, non si sia voluto pregiudicare la soluzione da scegliere al momento dell'esercizio del diritto. Non si vede peraltro quale interesse la cedente avrebbe potuto avere ad esigere che il diritto fosse esercitato da entrambi i cessionari in una determinata proporzione, piuttosto che da uno solo.
Per contro non si può pretendere che, in difetto di patti speciali, uno dei titolari di un diritto di prelazione sia tenuto ad assumere il fondo in comproprietà o in comunione con il terzo compratore, nè che questi si adagi a condividere in tale senso la proprietà sul fondo acquistato. Il controverso diritto può quindi essere esercitato, non parzialmente ma solo nel suo complesso. La legge non regola esplicitamente la questione di cui si tratta. Tuttavia, non potendosi presumere che la rinuncia di un interessato comporti la decadenza del diritto degli altri e visto che l'esercizio di detto diritto è indivisibile, la lacuna che ne risulta nella legge può essere ragionevolmente colmata, adottando il principio già stabilito dalla dottrina sulla base
BGE 92 II 147 S. 155

del diritto positivo straniero (BGB § 513; vedi anche nel CCI l'art. 732 per il diritto del coerede e l'art. 966 per il diritto dell'enfiteuta), secondo cui il mancato esercizio del diritto da parte di uno o più beneficiari comporta corrispondente accrescimento del diritto degli altri (LEEMANN, n. 61 all'art. 681, n. 19 all'art. 682; Haab, n. 38 e 55 agli art. 681/682). L'attore è quindi legittimato a far valere il diritto di prelazione per esigere l'intera proprietà sul fondo in questione.
4. Occorre inoltre stabilire se, il fondo oggetto del diritto di prelazione essendo già iscritto nel registro fondiario a nome del terzo compratore, la comunione ereditaria venditrice sia ancora legittimata a stare in causa. Nella dottrina è ora prevalsa la tendenza a ravvisare negli obblighi di fare o di agire, legali o - in quanto legalmente disciplinati - convenzionali, vincolati alla proprietà su un fondo, ad un diritto reale o al possesso, una cosiddetta obbligazione reale, conforme ad un istituto già sviluppato specie nella dottrina e nella giurisprudenza italiane sulla base dell'obligatio in rem scripta del diritto romano (LIVER, Kommentar, Einleitung n. 148 e segg., Schweizerische Zeitschrift für Beurkundung und Grundbuchrecht - ZBGR - 1962, p. 257 e segg.; PIOTET, RDS 1960, p. 401 e segg., JdT 1963, p. 570 e segg., ZBGR 1965, p. 129; MEIER-HAYOZ, ZBJV, 1956, p. 297 e segg., specialmente p. 302/303. Per il diritto italiano vedi specialmente G. GROSSO in Rivista del diritto commerciale, 1939, p. 213; N. DISTASO in Rivista trimestrale di diritto e procedura civile, 1953, p. 437; Il Foro italiano, 1964, p. 179, 721, 723). Ad esempio, nel diritto svizzero l'obbligazione assumerebbe tale carattere con l'annotazione di particolari diritti personali nel registro fondiario, a'sensi dell'art. 959
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 959
1    Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
2    Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem spä­ter erworbenen Rechte.
CC. L'annotazione avrebbe in tali casi per effetto di creare un rapporto diretto fra il titolare del diritto personale e l'attuale proprietario di un determinato fondo. Conseguentemente, nel caso del diritto di prelazione, i fautori dell'obbligazione reale, in consonanza con la quasi totalità dei commentatori, sostengono che, qualora tale diritto sia annotato e la proprietà sul fondo che ne è oggetto sia già stata iscritta al terzo compratore, il beneficiario può far valere il suo diritto, rivendicando la proprietà sullo stesso fondo, solo mediante azione diretta contro l'attuale proprietario e quindi contro il terzo compratore. In virtù del contratto
BGE 92 II 147 S. 156

di compera, questi avrebbe acquisito il diritto di esigere dall'attore il rimborso del prezzo pagato e di far valere tutte le eccezioni spettanti al venditore (WIELAND, n. 7, e LEEMANN, n. 70 e 71 all'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC; OSTERTAG, n. 10 e 13, e HOMBERGER, n. 38 all'art. 959
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 959
1    Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
2    Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem spä­ter erworbenen Rechte.
CC). La suesposta teoria e la relativa conclusione sono però controverse. Si sostiene infatti, sulla base dell'interpretazione sistematica dell'art. 959
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 959
1    Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
2    Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem spä­ter erworbenen Rechte.
CC, che l'annotazione a'sensi di questa norma può avere solo la funzione di garantire l'esecuzione del diritto personale e che non può, quindi, produrre effetti diversi da quelli risultanti dall'annotazione di una restrizione della facoltà di disporre secondo l'art. 960
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 960
1    Verfügungsbeschränkungen können für einzelne Grundstücke vor­gemerkt werden:
1  auf Grund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche;
2  auf Grund einer Pfändung;
3  auf Grund eines Rechtsgeschäftes, für das diese Vormerkung im Gesetz vorgesehen ist, wie für die Anwartschaft des Nach­erben.
2    Die Verfügungsbeschränkungen erhalten durch die Vormerkung Wir­kung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.
CC; onde il beneficiario del diritto di prelazione, non avendo alcun titolo contrattuale da far valere contro il terzo compratore, dovrebbe procedere, a'sensi dell'art. 665 cpv. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 665
1    Der Erwerbsgrund gibt dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung des Eigen­tümers das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums.
2    Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder Urteil des Gerichts kann der Erwerber die Eintragung von sich aus erwirken.
3    Änderungen am Grundeigentum, die von Gesetzes wegen durch Güter­gemeinschaft oder deren Auflösung eintreten, werden auf Anmel­dung eines Ehegatten hin im Grundbuch eingetragen.553
CC, contro il venditore, sua controparte contrattuale, anche se la vendita è già stata iscritta nel registro fondiario. L'iscrizione a nome del beneficiario dovrebbe essere ottenuta con contemporanea azione di rettifica a'sensi dell'art. 975 cpv. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 975
1    Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt oder ein richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert worden, so kann jedermann, der dadurch in seinen dinglichen Rech­ten verletzt ist, auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.
2    Vorbehalten bleiben die von gutgläubigen Dritten durch Eintragung erworbenen dinglichen Rechte und die Ansprüche auf Schadenersatz.
CC nei confronti del terzo compratore (DESCHENAUX, Festgabe für Max Gutzwiller, 1959, p. 711 e segg., spec. 732, ZBGR 1962, p. 282 e segg.; HAAB, n. 46 agli art. 681/682; dapprima anche GUHL, in Berner Festgabe für das Bundesgericht, p. 140 e segg.). In questo senso si è espresso, sia pure solo incidentalmente, anche il tribunale federale (RU 53 II 394 consid. 3, 82 II 582 consid. 1, 84 II 192 consid. 2). La più recente giurisprudenza ha però già accennato ad un riconoscimento dell'obbligazione reale (RU 89 II 144 consid. 3a, 90 II 399 consid. 3). Ad ogni modo, non si può ammettere che, per conseguire la proprietà sul fondo, il titolare del diritto di prelazione annotato debba procedere principalmente contro il concedente, anche quando detto fondo è già iscritto a nome del terzo compratore. Un siffatto procedimento è incompatibile con il testo dell'art. 681 cpv. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC - norma speciale rispetto all'art. 959
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 959
1    Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
2    Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem spä­ter erworbenen Rechte.
CC - secondo cui il diritto di prelazione annotato vale "in confronto di qualsiasi proprietario". Infatti, tale non può più essere il concedente, dal momento che il fondo è stato iscritto al terzo compratore (art. 656 cpv. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 656
1    Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
2    Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Ein­tra­gung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.
CC). D'altronde, il fatto che, secondo l'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
. cpv. 1 CC, salvo patto speciale, le condizioni per far valere il diritto di prelazione
BGE 92 II 147 S. 157

sono quelle alle quali "il fondo è stato comperato dall'ultimo compratore", presuppone che il beneficiario non decade dal suo diritto rinunciando a farlo valere in occasione della prima vendita e che può rivendicarlo, nel termine dell'annotazione, anche in relazione di successive compravendite. Ora non si vede come in questi casi il beneficiario possa ancora ritenere responsabile il concedente. L'opinione che il diritto di prelazione annotato resta valido anche se il beneficiario non l'ha fatto valere in occasione del primo contratto di compravendita è rimasta per lungo tempo pacifica ed è condivisa da tutti i commentatori dell'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC (CURTI-FORRER n. 5, WIELAND n. 3 e LEEMANN n. 89 all'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC; HAAB n. 19 agli art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
/682
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 682
1    Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmit­eigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ih­rer bisherigen Miteigentumsanteile zuge­wie­sen.569
2    Ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber haben auch der Ei­gen­tümer eines Grundstückes, das mit einem selbständigen und dau­ernden Baurecht belastet ist, an diesem Recht und der Inhaber dieses Rechts am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung seines Rechtes in Anspruch genommen wird.
3    ...570
CC; LIVER, Einleitung n. 154; diversamente HOMBERGER n. 43 all'art. 959). Gli autori che ora la pongono in discussione (JÄGGI, ZBGR, 1958, p. 73; DESCHENAUX ZBGR 1962, p. 289) si riferiscono al § 1097 BGB, il cui testo è diverso da quello dell'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC. Vero è che i testi tedesco e francese di questa norma differiscono dal testo italiano ("zu denen dem Beklagten das Grundstück verkauft worden ist", "celles de la vente au défendeur"), ma pure questi testi designano come convenuto il terzo compratore.
Infine non si vede quale legittimo interesse sia meglio protetto, proponendo l'azione principale contro il concedente anzichè contro il terzo compratore. Il primo può avere un interesse a difendere il contratto di compravendita solo nel caso che con il terzo compratore abbia stipulato un prezzo superiore a quello prestabilito con il beneficiario del diritto di prelazione. Qualora, invece, tale prezzo non sia stato prestabilito, il concedente non può avere grande interesse a difendere detto contratto, sapendo che, comunque, egli riceverà da uno dei due acquirenti il prezzo stipulato. L'interesse principale a eventualmente impugnare il patto di prelazione e a far riconoscere la validità della compravendita risiede evidentemente nel terzo compratore il quale, se convenuto direttamente, può valersi di tutte le eccezioni che, mediante il contratto stipulato con il concedente, ha esplicitamente o implicitamente assunto dal medesimo. In concreto, al momento del promovimento della causa, gli eredi Bortolotti non erano più proprietari del fondo controverso. L'azione, in quanto proposta nei confronti dei medesimi,
BGE 92 II 147 S. 158

non può essere accolta. Invece, l'azione è valida in quanto diretta contro Robbiani, al nome del quale il fondo era iscritto nel registro fondiario.
5. Con lettera 15 giugno 1964, Eros Chiesa ha dichiarato "di esercitare il diritto di prelazione in questione alle condizioni previste nell'atto di compravendita di cui a Rogito No 310 del 3.4.1964 del Notaio Fernando Bernardoni Lugano, riservandosi esplicitamente di chiedere la cancellazione dal R.F. di quegli aggravi ed iscrizioni che in ordine di tempo furono fatte dopo l'annotazione del diritto di prelazione emarginato". La Corte cantonale ne ha dedotto che, riservandosi di contestare la validità del diritto di abitazione concesso per testamento a Maddalena e Lucia Bortolotti, il cui riconoscimento aveva costituito una delle condizioni poste dai venditori ed accettate dal compratore, Chiesa non avrebbe validamente esercitato il suo diritto. Detta conclusione non può essere condivisa. Vero è che, non essendo state prestabilite, le condizioni di esercizio del diritto di prelazione erano quelle stipulate nel contratto di vendita con il terzo compratore, ritenuto tuttavia che fossero valide. Chiesa non ha condizionato l'esercizio del suo diritto alla rinuncia da parte di Maddalena e Lucia Bortolotti al loro diritto di abitazione iscritto nel registro fondiario, ma si è riservato di chiederne la cancellazione. È evidente che l'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC non è inteso a privare il beneficiario del suo diritto di dimostrare davanti all'autorità competente che taluna delle condizioni stabilite con il terzo compratore è invalida perchè, ad esempio, è stata inclusa nel contratto, in malafede, allo scopo di inasprire l'esercizio della prelazione. Una rinuncia ad agire in tal senso non sarebbe valida, neppure se fosse stata stabilita convenzionalmente (art. 27
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 27
1    Auf die Rechts- und Handlungsfähigkeit kann niemand ganz oder zum Teil ver­zichten.
2    Niemand kann sich seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in ei­nem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Gra­de be­schränken.
CC; cfr. EGGER, Kommentar, n. 25). La riserva esposta da Chiesa costituiva una semplice affermazione di un diritto personale. Chiesa ha pertanto validamente esercitato il suo diritto di prelazione. La validità di quest'ultimo non essendo impugnata, l'azione nei confronti di Robbiani deve essere accolta.
6. La domanda dell'attore intesa ad ottenere la cancellazione del diritto di abitazione è però infondata. Nel contratto del 4 settembre 1962, le parti non hanno stabilito il prezzo nè le altre condizioni alle quali il diritto di prelazione doveva essere esercitato. Rosina Bortolotti si era
BGE 92 II 147 S. 159

quindi obbligata soltanto a dare, in caso di vendita, la preferenza ai fratelli Chiesa. La sua facoltà a disporre del fondo risultava pertanto limitata solo dall'art. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC e nel senso che ulteriori disposizioni in contrasto con il diritto di prelazione, come la costituzione di diritti di compera o di ricompera, non potevano prevalere sul diritto di prelazione precedentemente annotato (RU 90 II 399 consid. 3). Contrariamente a quanto afferma l'attore, non si può presumere che, sottacendo di aver già predisposto per la costituzione sul fondo in questione di un diritto di abitazione, Rosina Bortolotti abbia agito in malafede. Essa poteva avere legittimi motivi a non rivelare le sue disposizioni testamentarie e poteva ragionevolmente supporre che i fratelli Chiesa, ai quali vendeva gran parte del fondo, avrebbero acquisito il diritto di prelazione sulla parte residua della particella N. 447, anche se avessero conosciuto la suesposta disposizione testamentaria. Detto diritto poteva infatti essere normalmente inteso a impedire che gli stabili e il giardino della venditrice venissero senz'altro venduti a terzi a scopi contrari a quelli perseguiti dai compratori della parte principale del fondo. È più probabile invece che Rosina Bortolotti non avrebbe concesso il diritto di prelazione, se avesse dovuto rendersi conto di una restrizione della sua facoltà a disporre per testamento. La domanda di cancellazione del diritto di abitazione non può essere accolta neppure nella forma delle proposte subordinate fatte dall'attore, e cioè neppure previo risarcimento degli interessati. La sostituzione in denaro di talune condizioni stipulate con il compratore può essere ammessa solo nel caso che si tratti di prestazioni personali del medesimo o, comunque, di prestazioni che il beneficiario è impossibilitato ad adempiere (cfr. LEEMANN n. 73, HAAB n. 41 all'art. 681
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 681
1    Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteige­rung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschla­gen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertrag­lichen Vorkaufsrechte gelten.
2    Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person ver­äussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vor­de­ren Rang zusteht.
3    Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
CC). Ma tale non è il caso in concreto, perchè nel riconoscere il diritto di abitazione a Maddalena e Lucia Bortolotti il beneficiario del diritto di prelazione si trova nelle stesse condizioni del terzo compratore. Il diritto di prelazione concesso ai fratelli Chiesa non poteva comunque limitare le facoltà testamentarie della concedente. Questa poteva legare alla figlia e alla cugina anche la proprietà o l'usufrutto della particella N. 447, con la sola conseguenza che il diritto di prelazione sarebbe rimasto valido nel
BGE 92 II 147 S. 160

caso di successive vendite dei suesposti diritti a terzi. Avendo disposto solo il diritto di abitazione, che è inalienabile, il diritto di prelazione dell'attore non può aver effetti sulla consistenza del diritto delle due convenute suindicate.
Dispositiv

Il Tribunale federale pronuncia:
1. Le conclusioni del ricorrente sono parzialmente accolte e la sentenza impugnata riformata nel senso che l'azione è accolta in quanto proposta contro Walter Robbiani. Per il resto, il ricorso è respinto e l'impugnata sentenza confermata. 2. All'Ufficio del registro fondiario per il comune di Agno è fatto ordine di iscrivere Eros Chiesa quale proprietario della particella N. 447 RFD di Agno, previa cancellazione dell'iscrizione a nome di Walter Robbiani e dimostrazione dell'avvenuto pagamento a quest'ultimo del prezzo di fr. 17 500.
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Decisione : 92 II 147
Data : 10. Februar 1966
Pubblicato : 31. Dezember 1966
Corte : Bundesgericht
Stato : 92 II 147
Ramo giuridico : BGE - Zivilrecht
Regesto : Vorkaufsrecht. 1. Wurde ein solches Recht mehreren Personen eingeräumt, so ist der Verkäufer für die Benachrichtigung (Art.


Registro di legislazione
CC: 2 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 2
1    Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2    Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.
27 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 27
1    Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile.
2    Nessuno può alienare la propria libertà, né assoggettarsi nell'uso della medesima ad una limitazione incompatibile col diritto o con la morale.
647 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 647
1    I comproprietari possono convenire un regolamento per l'uso e l'am­ministrazione derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari.509
1bis    La modifica delle disposizioni del regolamento concernenti l'attri­buzione di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei com­proprietari direttamente interessati.510
2    Il regolamento non può escludere né restringere la facoltà di ogni comproprietario:
1  di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'ese­cu­zione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso;
2  d'attuare, a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o mag­giore.
656 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 656
1    Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel regi­stro fondiario.
2    Nei casi di occupazione, successione, espropriazione, esecuzione for­zata o sentenza, l'acquirente diventa proprietario già prima dell'iscri­zione, ma può disporre del fondo nel registro fondiario solo dopo che l'iscrizione fu eseguita.
665 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 665
1    Il titolo d'acquisto conferisce all'acquirente una azione personale contro l'alienante per far eseguire la iscrizione nel registro fondiario e, in caso di rifiuto dell'alienante, il diritto di farsi giudizialmente rico­noscere la proprietà.
2    Nei casi di occupazione, successione, espropriazione, esecuzione for­zata e sentenza del giudice, l'acquirente può ottenere direttamente la iscrizione.
3    Le modificazioni della proprietà fondiaria derivanti per legge dalla comunione dei beni o dal suo scioglimento sono iscritte nel registro fondiario su notificazione di un coniuge.535
681 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 681
1    I diritti di prelazione legali possono essere esercitati anche in caso di incanto forzato, ma soltanto in occasione dell'asta stessa e alle condi­zioni dell'aggiudicazione; per il resto, i diritti di prelazione legali pos­sono essere fatti valere alle condizioni applicabili ai diritti di prela­zione convenzionali.
2    Il diritto di prelazione decade se il fondo è alienato a una persona titolare di un diritto di prelazione dello stesso grado o di grado prefe­renziale.
3    I diritti di prelazione legali non sono né trasmissibili per successione né cedibili. Essi prevalgono sui diritti di prelazione convenzionali.
682 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 682
1    I comproprietari hanno un diritto di prelazione verso qualunque terzo non comproprietario che acquisti una parte del fondo. Se più compro­prietari fanno valere il diritto di prelazione, la parte è attribuita loro in proporzione alle rispettive quote di comproprietà.551
2    Il diritto di prelazione spetta anche al proprietario di un fondo gra­vato da un diritto di superficie per sé stante e permanente verso chiun­que acquisti tale diritto, e al superficiario, nella misura in cui il fondo serva all'esercizio del suo diritto, verso chiunque acquisti il fondo.
3    ...552
959 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 959
1    Possono essere annotati nel registro i diritti personali, quando la loro annotazione sia espressamente prevista dalla legge come nei casi di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di affitto o di pigione.
2    Mediante l'annotazione diventano efficaci in confronto ai diritti posteriormente acquisiti.
960 
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 960
1    Le restrizioni della facoltà di disporre possono essere annotate per singoli fondi:
1  in virtù di un ordine dell'autorità a garanzia di pretese conte­state od esecutive;
2  per effetto di un pignoramento;
3  in virtù di un negozio giuridico per il quale l'annotazione è prevista dalla legge, come nel caso di sostituzioni fedecommis­sarie.
2    Mediante l'annotazione, le limitazioni della facoltà di disporre diven­tano efficaci, in confronto ai diritti posteriormente acquisiti.
975
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907
CC Art. 975
1    Essendo stato indebitamente iscritto un diritto reale, od essendo stata indebitamente cancellata o modificata una giusta iscrizione, ognuno che ne sia pregiudicato nei propri diritti reali può chiedere che l'iscri­zione sia cancellata o modificata.
2    Rimangono riservati i diritti reali acquisiti da terzi in buona fede in conseguenza dell'iscrizione, e le azioni di risarcimento.
CO: 150 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero
CO Art. 150
1    Vi ha solidarietà fra creditori, quando il debitore dichiari la volontà di autorizzare ciascuno di essi a pretendere l'intero credito e nei casi determinati dalla legge.
2    Il pagamento fatto ad uno dei creditori solidali libera il debitore in confronto di tutti.
3    Il debitore, finché non sia stato giudizialmente convenuto da uno dei creditori solidali, può a sua scelta pagare a chiunque di essi.
535 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero
CO Art. 535
1    La facoltà di amministrare spetta a tutti i soci, a meno che il contratto od una deliberazione sociale non l'abbia conferita esclusivamente ad uno o più soci, oppure ad una terza persona.
2    Se la facoltà di amministrare spetta a tutti o a più soci, ciascuno di essi può agire senza il concorso degli altri, ma ciascun socio ammini­stratore ha il diritto d'impedire l'atto, facendovi opposizione prima che sia compiuto.
3    È necessario il consenso di tutti i soci per conferire una procura generale e per fare atti eccedenti la sfera ordinaria degli affari sociali, a meno che non siavi pericolo nel ritardo.
544
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero
CO Art. 544
1    Gli oggetti, i diritti reali ed i crediti trasferiti alla società od acquistati per essa appartengono ai singoli soci in comune, a norma del con­tratto di società.
2    I creditori di un socio non possono far valere i loro diritti che sulla quota sociale del loro debitore, riservata ogni diversa disposizione del contratto di società.
3    Ove i soci abbiano collettivamente assunto delle obbligazioni verso un terzo, trattando insieme personalmente, o per mezzo di rappresen­tanza, sono responsabili in solido, salvo patto contrario.
Registro DTF
53-II-392 • 82-II-576 • 83-II-517 • 84-II-187 • 89-II-138 • 90-II-393 • 92-II-147
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
diritto di prelazione • compratore • questio • annotazione • convenuto • registro fondiario • veduta • diritto personale • diritto di compera • cio • compera e vendita • ricorrente • italia • comunione ereditaria • tribunale federale • obbligazione reale • notaio • ripartizione dei compiti • autorizzazione o approvazione • prolungamento
... Tutti
ZBGR
43/1962 S.282 • 43/1962 S.289 • 46/1965 S.129