4A_69/2012 - 2012-05-02 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 69/2012

Urteil vom 2. Mai 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Del Fabro,
Beschwerdeführerin,

gegen

A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wenger,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mäklervertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) bezweckt unter anderem den Kauf und den Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. A.________ (Beschwerdegegner) ist als Immobilienberater, Immobilienschätzer und Immobilienhändler tätig. Zuweilen wickelt er zusammen mit seinem Geschäftskollegen B.________ Immobiliengeschäfte ab. B.________ war unabhängig davon auch schon mehrmals selber für die Beschwerdeführerin tätig.

B.________ machte die Beschwerdeführerin, von der er wusste, dass sie auf der Suche nach geeigneten Kaufobjekten war und ist, im Herbst 2009 auf zwei Liegenschaften in Y.________ mit zwei Doppelhäusern aufmerksam, deren Eigentümerin, die Z.________ AG (im Folgenden: Verkäuferin), an einem Verkauf interessiert war. Die Beschwerdeführerin zeigte Interesse daran, und es kam in der Folge zu einer Besichtigung, an der einerseits C. X.________ für die Beschwerdeführerin und andererseits der Beschwerdegegner sowie B.________ teilnahmen. Im Anschluss an diese Besichtigung setzten sich die Parteien in einem Restaurant zusammen, wobei neben den Kaufpreisvorstellungen auch die Vermittlungsprovision in der Höhe von Fr. 30'000.-- zur Sprache kam.

B.________ schrieb die Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2009 per E-Mail an und teilte ihr das grundsätzliche Interesse der Verkäuferin mit, die Liegenschaften an sie zu verkaufen. Ausserdem übermittelte er ihr eine Vorlage für ein Kaufangebot. Auf deren Grundlage liess die Beschwerdeführerin der Verkäuferin am 22. Oktober 2009 ein Kaufangebot zu einem Preis von Fr. 1'550'000.-- zukommen. Mit Faxschreiben vom 11. November 2009 teilte die Beschwerdeführerin B.________ mit, sie zahle einen Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- und eine Provision von Fr. 30'000.--. Ferner bat sie um Zustellung eines Kaufvertragsentwurfs. Am 18. November 2009 stellte die Beschwerdeführerin nochmals ein Kaufangebot zuhanden der Verkäuferin aus. Abweichend vom ersten Angebot war als Datum des Eigentumsübergangs der 1. Januar 2010 vorgesehen. Ebenfalls am 18. November 2009 unterschrieb die Beschwerdeführerin eine an den Beschwerdegegner gerichtete Erklärung zum Vermittlungshonorar für die Liegenschaften mit folgendem Wortlaut:
"Bei erfolgreichem Vertragsabschluss für obige Liegenschaften zum Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- erhalten Sie von uns per Datum Vertragsunterzeichnung ein Vermittlungshonorar von Fr. 30'000.--."
Am 27. November 2009 trafen sich Vertreter der Verkäuferin und B.________ auf dem Notariat von Q.________, um den Kaufvertrag zusammen mit der Beschwerdeführerin zu besprechen. Zur Besprechung erschien indessen kein Vertreter der Beschwerdeführerin, und das von der Beschwerdeführerin auf den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zugesagte Zahlungsversprechen der Bank R.________ war nicht eingeholt worden.

Nachdem sich die Beschwerdeführerin und der Vertreter der Verkäuferin in den Büros der Beschwerdeführerin ausgetauscht hatten, teilte die Beschwerdeführerin B.________ am 3. Dezember 2009 schriftlich mit, sie ziehe ihr Angebot für die Liegenschaft zurück. Sie führte in ihrem Schreiben aus: "Dies war ebenfalls ein Grund für das nicht erscheinen unserseits beim vereinbarten Termin am 27.11.2009 [...] beim Notariat. Wobei unser nicht erscheinen bekannt gegeben wurde". Gleichentags kündigte die Beschwerdeführerin B.________ gegenüber telefonisch den Vermittlungsvertrag mit dem Beschwerdegegner.

Am 5. Februar 2010 schlossen die Beschwerdeführerin und die Verkäuferin einen Kaufvertrag über die fraglichen Liegenschaften, zu einem Kaufpreis von Fr. 1'550'000.--.

Der Beschwerdegegner leitete daraufhin Betreibung gegen die Beschwerdeführerin im Betrag von Fr. 30'000.-- ein und erlangte gestützt auf die Erklärung der Beschwerdeführerin vom 18. November 2009 zum Vermittlungshonorar am 19. Mai 2010 die provisorische Rechtsöffnung.

B.
Die Beschwerdeführerin klagte am 23. Juni 2010 beim Bezirksgericht Winterthur auf Aberkennung der Forderung. Das Bezirksgericht wies die Klage am 19. August 2011 ab und erklärte die Rechtsöffnung für definitiv. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich, das die Klage mit Urteil vom 14. Dezember 2011 ebenfalls abwies und das erstinstanzliche Urteil auch im Übrigen bestätigte.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Aberkennungsklage gutzuheissen, eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Verfügung vom 5. März 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
1.1 Die vorliegende Beschwerde wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- und erreicht damit die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Vorbehältlich der jeweils im betreffenden Sachzusammenhang zu prüfenden Frage der hinreichenden Begründung ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A 275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A 214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

2.
Die Vorinstanz würdigte die zwischen den Parteien ausgetauschten Willenserklärungen und stellte fest, die Parteien hätten sich über alle für den Abschluss eines auf Vermittlung gerichteten Mäklervertrags notwendigen wesentlichen Punkte ausgetauscht und geeinigt. Sie erwog, mangels abweichender Parteivereinbarung habe sich der Mäkler auf das blosse Zusammenführen der Interessenten beschränken können. Sei der Erfolg in Form eines Vertragsabschlusses deswegen eingetreten, so sei der Lohn verdient. Aufgrund der unbestritten gebliebenen erstinstanzlichen Feststellung, wonach das Tätigwerden des Beschwerdegegners für den Vertragsabschluss zwischen den Parteien kausal war, erachtete sie den Honoraranspruch des Beschwerdegegners für ausgewiesen.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe die Aktivlegitimation des Beschwerdegegners mit Bezug auf die streitgegenständliche Honorarforderung zu Unrecht bejaht. Sie führt aus, der Beschwerdegegner und B.________ hätten eine einfache Gesellschaft gebildet, weshalb den beiden die Forderung aus dem Vermittlungsvertrag zur gesamten Hand zustehe. Folglich sei der Beschwerdegegner "nicht Gläubiger der in Betreibung gesetzten Forderung". Sie beanstandet, die Vorinstanz habe die Bestimmung von Art. 530 OR verletzt, indem sie im Gegensatz zur Erstinstanz das Bestehen einer einfachen Gesellschaft verneint habe. Überdies habe die Vorinstanz in diesem Punkt zu Unrecht angenommen, sie (die Beschwerdeführerin) bringe ein Novum vor.

3.1 Für die Vorinstanz, die sich mit der Frage der Sachlegitimation des Beschwerdegegners, d.h. seiner Forderungszuständigkeit, ausführlich auseinandersetzte, war entgegen der Beschwerdeführerin nicht entscheidend, ob zwischen dem Beschwerdegegner und B.________ eine einfache Gesellschaft bestand. Vielmehr verwies sie zutreffend auf Art. 543 Abs. 2 OR, gemäss dem die übrigen Gesellschafter durch Handlungen eines einzelnen Gesellschafters nur dann berechtigt und verpflichtet werden, wenn dieser im Namen der Gesellschaft oder sämtlicher Gesellschafter handelt. Sie beschränkte die Untersuchung folglich auf die Frage, ob überhaupt ein Handeln in fremdem Namen vorliege, wie es die Regeln der Stellvertretung verlangen. Dies - so die Vorinstanz weiter - setze eine entsprechende Tatsachenbehauptung bzw. Sachdarstellung wenigstens einer Prozesspartei voraus. Vorliegend fehle es an entsprechenden Behauptungen, sei doch vor der Erstinstanz nicht vorgebracht worden, dass B.________ und/oder der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, gemeinsam für die Beschwerdeführerin tätig sein und honoriert werden zu wollen. Soweit die Beschwerdeführerin nun solches behaupte, bringe sie ein unzulässiges Novum vor.

3.2 Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, sie habe bereits im bezirksgerichtlichen Verfahren detailliert aufgezeigt, inwiefern der Beschwerdegegner und B.________ gemeinsam gehandelt hätten und gemeinschaftlich aufgetreten seien. Sie habe vor der Erstinstanz zwar nie den Begriff der "einfachen Gesellschaft" verwendet, was jedoch auch nicht erforderlich gewesen sei, da es sich dabei doch um eine Frage der rechtlichen Qualifikation handle. Im Berufungsverfahren habe sie, wenn überhaupt, einzig ihre rechtliche Würdigung geändert.

3.3 Diese Ausführungen vermögen - sofern sie den Begründungsanforderungen der Beschwerde in Zivilsachen überhaupt genügen (Erw. 1.2) - nicht zu überzeugen. Es trifft zwar zu, dass es der Beschwerdeführerin in der Berufung frei stand, eine neue rechtliche Würdigung des Sachverhalts vorzubringen. In wessen Namen der Beschwerdegegner und B.________ handelten, ist allerdings - wie die Vorinstanz zutreffend erkannte - nicht eine Frage der Rechtsanwendung von Amtes wegen, sondern eine Tatfrage.
3.3.1 Um eine Verletzung von Art. 530 respektive Art. 543 OR zu belegen, müsste die Beschwerdeführerin aufzeigen, dass sie im kantonalen Verfahren entsprechende tatsächliche Behauptungen aufstellte. Die wörtlich wiedergegebenen Stellen aus der erstinstanzlichen Replik, mit denen die Beschwerdeführerin zu belegen versucht, dass sie bereits vor der Erstinstanz einen gemeinsamen Vertragsabschluss durch den Beschwerdegegner und B.________ behauptete, helfen ihr indessen nicht weiter. Aus den zitierten Passagen geht nämlich nicht hervor, dass die Beschwerdeführerin behauptet hätte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen. Die Beschwerdeführerin führte darin zwar verschiedentlich aus, B.________ sei im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zwischen ihr und der Verkäuferin tätig geworden, so etwa, er habe C. X.________ (von der Beschwerdeführerin) eine E-Mail geschickt und ihn auf eine interessante Liegenschaft [...] aufmerksam gemacht und weiter, B.________ und der Beschwerdegegner hätten ihr am 16. November 2009 (abermals) ein vorformuliertes (an die Verkäuferin gerichtetes) Kaufangebot über Fr. 1.55 Mio. sowie eine vorformulierte schriftliche Bestätigung des Vermittlungshonorars
von Fr. 30'000.-- zugestellt. Aus diesen und anderen Behauptungen kann wohl geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner und B.________ (gemäss der beschwerdeführerischen Darstellung) bei der Vermittlung in irgendeiner Form zusammenarbeiteten. Es finden sich jedoch keine Behauptungen, dass die beiden den Mäklervertrag gemeinsam, d.h. im Namen beider, abschliessen wollten und der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, dass sie gemeinsam für sie tätig und honoriert sein wollten.

Dass die Vorinstanz bei dieser Behauptungslage nicht zum Ergebnis gelangte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen, stellt keine Verletzung von Art. 530 OR dar.
3.3.2 Auch soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Novenrechts im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 der vorliegend anwendbaren Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) geltend machen will, verfängt ihre Rüge nicht. Die Beschwerdeführerin übergeht, dass die Vorinstanz festhielt, die Beschwerdeführerin habe auch im Berufungsverfahren nicht behauptet, der Beschwerdegegner und B.________ hätten ihr irgendwie zu verstehen gegeben, sie wollten gemeinsam für sie tätig sein und daher gemeinsam honoriert werden; mit einer solchen Behauptung - so die Vorinstanz weiter - würde sich die Beschwerdeführerin denn wohl auch in einen unauflösbaren Widerspruch zu ihrer klaren und unmissverständlichen Erklärung vom 18. November 2009 setzen, mit der sie einzig dem Beschwerdegegner als ihrem Vertragspartner ein Honorar für Vermittlungen versprochen habe. Die Berufung auf das Novenrecht stösst damit ins Leere.

Nachdem die Beschwerdeführerin eine solche Behauptung, wie gesehen (E. 3.3.1), vor der Erstinstanz nicht aufgestellt hatte, wäre diese im Berufungsverfahren, wenn sie denn tatsächlich erhoben worden wäre, überdies in der Tat neu gewesen. Mangels entsprechender tatsächlicher Behauptungen kann die Beschwerdeführerin nichts aus dem von ihr zitierten Urteil 4A 491/2010 vom 30. August 2011 E. 2.3, nicht publ. in: BGE 137 III 455, ableiten, wo das Bundesgericht erkannte, dass die Qualifikation eines Vertrags als Gesellschaftsvertrag eine unabhängig von allfälligen Parteivorbringen zu beurteilende Rechtsfrage darstellt. Dass es sich bei ihrer Behauptung um ein zulässiges Novum gehandelt hätte, weil die entsprechende Tatsache vor der Erstinstanz trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorgebracht werden konnte (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO), macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Die Rüge erweist sich damit auch insofern als unbegründet.

4.
Für den Fall, dass die Sachlegitimation des Beschwerdegegners bejaht werden sollte, rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie die von ihr offerierten tauglichen Beweise zu ihren Behauptungen über den vereinbarten Inhalt des Vertrags und seine Befristung, wovon der Honoraranspruch abhänge, nicht abgenommen habe.

4.1 Art. 8 ZGB regelt nach der Rechtsprechung einerseits für den Bereich des Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und gibt anderseits der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren Prozessrechts entspricht (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601; 129 III 18 E. 2.6; 114 II 289 E. 2a). Art. 8 ZGB bestimmt ebenfalls darüber, wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; 123 III 183 E. 3e S. 188; 108 II 337 E. 2). Eine Tatsachenbehauptung braucht dabei nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden ist. Immerhin muss die Tatsachenbehauptung jedenfalls so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; vgl. auch BGE 117 II 113 E. 2). Bestreitet der Prozessgegner das schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, kann diese
gezwungen sein, die rechtserhebliche Tatsache nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (vgl. BGE 127 III 365 E. 2b-2c; 108 II 337 E. 3).

4.2 In einem ersten Punkt beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht nicht zum Beweis dafür zugelassen, dass die Parteien den Honoraranspruch an bestimmte zusätzliche Leistungen des Vermittlers geknüpft hätten, die von diesem aber nicht erbracht worden seien. Sie vertritt die Auffassung, die Vorinstanz habe ihre entsprechenden Vorbringen zu Unrecht als nicht genügend substanziiert betrachtet. Sie habe nämlich im kantonalen Verfahren ausgeführt, diese Leistungen (wie etwa das Liefern einer Verkaufsdokumentation sowie die Verhandlungsführung) entsprächen der Branchenusanz und seien aufgrund eines natürlichen und normativen Konsenses zum Vertragsinhalt geworden. Die Vorinstanz hätte darüber Beweis abnehmen müssen.

Dem kann nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz führte aus, die Behauptung betreffend Konsens sei nur genügend substanziiert, wenn ausgeführt werde, welche Partei der jeweiligen Gegenpartei welche Erklärung abgegeben habe, ferner wann das gewesen sei und allenfalls wo. Die Beschwerdeführerin bezeichne in der Berufungsbegründung weder eine Erklärung des Beschwerdegegners noch eine Erklärung ihrerseits zum weiteren Inhalt, den sie als vereinbart darstelle. Vielmehr begnüge sie sich mit der blossen Behauptung des Ergebnisses, es seien solche weiteren Leistungen "vereinbart" worden, und zwar stillschweigend.

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Sie beschränkt sich darauf, ihre bereits vor der Vorinstanz vertretene Position zu wiederholen, eine entsprechende Vereinbarung liege vor und sei von ihr behauptet worden, was sie durch wörtliches Zitieren aus ihren Ausführungen im kantonalen Verfahren zu belegen versucht. Es ist insoweit zweifelhaft, ob auf die Beschwerde in diesem Punkt überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erw. 1.2). Jedenfalls erweist sich die Rüge ohne weiteres als unbegründet: In der Tat geht nämlich aus den von der Beschwerdeführerin zitierten eigenen Ausführungen aus dem bezirksgerichtlichen Verfahren weder hervor, dass beide Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend der Auffassung waren, der Beschwerdegegner als Mäkler müsse im Zusammenhang mit der Vermittlung bestimmte weitere Leistungen erbringen, noch, welche Äusserungen der Parteien im entsprechenden Sinne verstanden wurden und verstanden werden durften und mussten. Vielmehr führte die Beschwerdeführerin im kantonalen Verfahren bloss unsubstanziiert aus, die entsprechenden Leistungen des Vermittlers entsprächen auf dem Liegenschaftenmarkt einer Usanz, welche die Beschwerdeführerin und B.________ "zum Inhalt des Maklervertrags
gemacht" hätten, und weiter, die Parteien hätten "(stillschweigend) vereinbart, welche Leistungen die Vermittler zu erbringen haben, nämlich (...)".

Wenn die Vorinstanz die Beschwerdeführerin nicht zum Beweis dieser unsubstanziierten Ausführungen zuliess, ist dies von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt nämlich auch eine stillschweigende Willensäusserung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 OR ein Erklärungsverhalten der Parteien voraus (vgl. allgemein GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 9. Aufl. 2008, S. 36 Rz. 189-192), das von der beweisbelasteten Partei substanziiert vorzutragen ist. Es genügt dagegen nicht, einfach eine "stillschweigende Einigung" über einen Vertragspunkt zu behaupten.

Was die Behauptung des Bestehens einer Branchenusanz im Besonderen betrifft, wird im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass eine Usanz in einem Vertragsverhältnis nicht per se Geltung habe, sondern nur dann, wenn die Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hätten, was vorliegend jedenfalls nicht der Fall sei. Auch in diesem Punkt ist der Vorinstanz zuzustimmen, haben Verkehrsübungen doch - abgesehen von den Fällen, wo das Gesetz auf sie verweist - nur Geltung, soweit die Vertragsschliessenden sie durch übereinstimmende Willensäusserung zum Vertragsinhalt machen (BGE 94 II 157 E. 4b; 91 II 356 E. 2; je mit weiteren Hinweisen). Dass sie Entsprechendes im kantonalen Verfahren substanziiert behauptet hätte, tut die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.

4.3 In einem weiteren Punkt wiederholt die Beschwerdeführerin unter der Überschrift "Befristung des Vertrages" ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Kritik, sie sei zu Unrecht nicht zum Beweis dazu zugelassen worden, dass der Kaufvertrag gemäss der Parteivereinbarung bis Ende Dezember 2009 (ursprünglich bis Ende November 2009) hätte abgeschlossen werden müssen, um einen Honoraranspruch des Beschwerdegegners zu begründen. Sie habe bereits im erstinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass ihr Vertreter dem Beschwerdegegner mitgeteilt habe, das Vermittlungshonorar sei vom Abschluss der Transaktion bis Ende Dezember 2009 abhängig, und sie habe für diese Behauptung den Zeugenbeweis offeriert. Die vorinstanzliche Erwägung, es fehle insoweit an der Behauptung des Austauschs entsprechender Willenserklärungen und eines tatsächlichen Konsenses, treffe somit nicht zu.

Auch diese Kritik der Beschwerdeführerin verfängt nicht: Zunächst geht die Beschwerdeführerin auch in diesem Punkt nicht darüber hinaus, die vorinstanzliche Würdigung als unrichtig zu bezeichnen, statt sich mit ihr inhaltlich auseinanderzusetzen. Soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann, ist allerdings ohnehin der Vorinstanz beizupflichten: Aus den von der Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen geht nämlich - wenn überhaupt - lediglich die Behauptung hervor, die Beteiligten hätten auf einen Vertragsabschluss bis zum 1. Dezember 2009 respektive bis zum 1. Januar 2010 hingewirkt, damit das Honorar geschuldet sei. Dies reicht nicht, um der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 8 ZGB vorzuwerfen: Die Behauptung, der Abschluss des Liegenschaftenkaufvertrags bis zu einem bestimmten Termin sei Voraussetzung des Honoraranspruchs, ersetzt die substanziierte Behauptung des Zustandekommens einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien nicht (vgl. Erw. 4.2). Die Vorinstanz war nicht gehalten, über die unsubstanziierte Rechtsfolgebehauptung, eine solche "Befristung" sei Inhalt des Vermittlungsvertrags, Beweis abzunehmen. Ob sich die Beschwerdeführerin - wie die Vorinstanz befand - mit ihren Behauptungen betreffend die
Massgeblichkeit des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses bzw. der Eigentumsübertragung überdies selber widersprach, braucht bei dieser Sachlage nicht erörtert zu werden.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Mai 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
^1bis	Se deve esaminare i fatti d'ufficio, l'autorità giudiziaria superiore considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.248
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.