4A_69/2012 - 2012-05-02 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 69/2012

Urteil vom 2. Mai 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Del Fabro,
Beschwerdeführerin,

gegen

A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wenger,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mäklervertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) bezweckt unter anderem den Kauf und den Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. A.________ (Beschwerdegegner) ist als Immobilienberater, Immobilienschätzer und Immobilienhändler tätig. Zuweilen wickelt er zusammen mit seinem Geschäftskollegen B.________ Immobiliengeschäfte ab. B.________ war unabhängig davon auch schon mehrmals selber für die Beschwerdeführerin tätig.

B.________ machte die Beschwerdeführerin, von der er wusste, dass sie auf der Suche nach geeigneten Kaufobjekten war und ist, im Herbst 2009 auf zwei Liegenschaften in Y.________ mit zwei Doppelhäusern aufmerksam, deren Eigentümerin, die Z.________ AG (im Folgenden: Verkäuferin), an einem Verkauf interessiert war. Die Beschwerdeführerin zeigte Interesse daran, und es kam in der Folge zu einer Besichtigung, an der einerseits C. X.________ für die Beschwerdeführerin und andererseits der Beschwerdegegner sowie B.________ teilnahmen. Im Anschluss an diese Besichtigung setzten sich die Parteien in einem Restaurant zusammen, wobei neben den Kaufpreisvorstellungen auch die Vermittlungsprovision in der Höhe von Fr. 30'000.-- zur Sprache kam.

B.________ schrieb die Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2009 per E-Mail an und teilte ihr das grundsätzliche Interesse der Verkäuferin mit, die Liegenschaften an sie zu verkaufen. Ausserdem übermittelte er ihr eine Vorlage für ein Kaufangebot. Auf deren Grundlage liess die Beschwerdeführerin der Verkäuferin am 22. Oktober 2009 ein Kaufangebot zu einem Preis von Fr. 1'550'000.-- zukommen. Mit Faxschreiben vom 11. November 2009 teilte die Beschwerdeführerin B.________ mit, sie zahle einen Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- und eine Provision von Fr. 30'000.--. Ferner bat sie um Zustellung eines Kaufvertragsentwurfs. Am 18. November 2009 stellte die Beschwerdeführerin nochmals ein Kaufangebot zuhanden der Verkäuferin aus. Abweichend vom ersten Angebot war als Datum des Eigentumsübergangs der 1. Januar 2010 vorgesehen. Ebenfalls am 18. November 2009 unterschrieb die Beschwerdeführerin eine an den Beschwerdegegner gerichtete Erklärung zum Vermittlungshonorar für die Liegenschaften mit folgendem Wortlaut:
"Bei erfolgreichem Vertragsabschluss für obige Liegenschaften zum Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- erhalten Sie von uns per Datum Vertragsunterzeichnung ein Vermittlungshonorar von Fr. 30'000.--."
Am 27. November 2009 trafen sich Vertreter der Verkäuferin und B.________ auf dem Notariat von Q.________, um den Kaufvertrag zusammen mit der Beschwerdeführerin zu besprechen. Zur Besprechung erschien indessen kein Vertreter der Beschwerdeführerin, und das von der Beschwerdeführerin auf den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zugesagte Zahlungsversprechen der Bank R.________ war nicht eingeholt worden.

Nachdem sich die Beschwerdeführerin und der Vertreter der Verkäuferin in den Büros der Beschwerdeführerin ausgetauscht hatten, teilte die Beschwerdeführerin B.________ am 3. Dezember 2009 schriftlich mit, sie ziehe ihr Angebot für die Liegenschaft zurück. Sie führte in ihrem Schreiben aus: "Dies war ebenfalls ein Grund für das nicht erscheinen unserseits beim vereinbarten Termin am 27.11.2009 [...] beim Notariat. Wobei unser nicht erscheinen bekannt gegeben wurde". Gleichentags kündigte die Beschwerdeführerin B.________ gegenüber telefonisch den Vermittlungsvertrag mit dem Beschwerdegegner.

Am 5. Februar 2010 schlossen die Beschwerdeführerin und die Verkäuferin einen Kaufvertrag über die fraglichen Liegenschaften, zu einem Kaufpreis von Fr. 1'550'000.--.

Der Beschwerdegegner leitete daraufhin Betreibung gegen die Beschwerdeführerin im Betrag von Fr. 30'000.-- ein und erlangte gestützt auf die Erklärung der Beschwerdeführerin vom 18. November 2009 zum Vermittlungshonorar am 19. Mai 2010 die provisorische Rechtsöffnung.

B.
Die Beschwerdeführerin klagte am 23. Juni 2010 beim Bezirksgericht Winterthur auf Aberkennung der Forderung. Das Bezirksgericht wies die Klage am 19. August 2011 ab und erklärte die Rechtsöffnung für definitiv. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich, das die Klage mit Urteil vom 14. Dezember 2011 ebenfalls abwies und das erstinstanzliche Urteil auch im Übrigen bestätigte.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Aberkennungsklage gutzuheissen, eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Verfügung vom 5. März 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
1.1 Die vorliegende Beschwerde wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- und erreicht damit die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Vorbehältlich der jeweils im betreffenden Sachzusammenhang zu prüfenden Frage der hinreichenden Begründung ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A 275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A 214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

2.
Die Vorinstanz würdigte die zwischen den Parteien ausgetauschten Willenserklärungen und stellte fest, die Parteien hätten sich über alle für den Abschluss eines auf Vermittlung gerichteten Mäklervertrags notwendigen wesentlichen Punkte ausgetauscht und geeinigt. Sie erwog, mangels abweichender Parteivereinbarung habe sich der Mäkler auf das blosse Zusammenführen der Interessenten beschränken können. Sei der Erfolg in Form eines Vertragsabschlusses deswegen eingetreten, so sei der Lohn verdient. Aufgrund der unbestritten gebliebenen erstinstanzlichen Feststellung, wonach das Tätigwerden des Beschwerdegegners für den Vertragsabschluss zwischen den Parteien kausal war, erachtete sie den Honoraranspruch des Beschwerdegegners für ausgewiesen.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe die Aktivlegitimation des Beschwerdegegners mit Bezug auf die streitgegenständliche Honorarforderung zu Unrecht bejaht. Sie führt aus, der Beschwerdegegner und B.________ hätten eine einfache Gesellschaft gebildet, weshalb den beiden die Forderung aus dem Vermittlungsvertrag zur gesamten Hand zustehe. Folglich sei der Beschwerdegegner "nicht Gläubiger der in Betreibung gesetzten Forderung". Sie beanstandet, die Vorinstanz habe die Bestimmung von Art. 530 OR verletzt, indem sie im Gegensatz zur Erstinstanz das Bestehen einer einfachen Gesellschaft verneint habe. Überdies habe die Vorinstanz in diesem Punkt zu Unrecht angenommen, sie (die Beschwerdeführerin) bringe ein Novum vor.

3.1 Für die Vorinstanz, die sich mit der Frage der Sachlegitimation des Beschwerdegegners, d.h. seiner Forderungszuständigkeit, ausführlich auseinandersetzte, war entgegen der Beschwerdeführerin nicht entscheidend, ob zwischen dem Beschwerdegegner und B.________ eine einfache Gesellschaft bestand. Vielmehr verwies sie zutreffend auf Art. 543 Abs. 2 OR, gemäss dem die übrigen Gesellschafter durch Handlungen eines einzelnen Gesellschafters nur dann berechtigt und verpflichtet werden, wenn dieser im Namen der Gesellschaft oder sämtlicher Gesellschafter handelt. Sie beschränkte die Untersuchung folglich auf die Frage, ob überhaupt ein Handeln in fremdem Namen vorliege, wie es die Regeln der Stellvertretung verlangen. Dies - so die Vorinstanz weiter - setze eine entsprechende Tatsachenbehauptung bzw. Sachdarstellung wenigstens einer Prozesspartei voraus. Vorliegend fehle es an entsprechenden Behauptungen, sei doch vor der Erstinstanz nicht vorgebracht worden, dass B.________ und/oder der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, gemeinsam für die Beschwerdeführerin tätig sein und honoriert werden zu wollen. Soweit die Beschwerdeführerin nun solches behaupte, bringe sie ein unzulässiges Novum vor.

3.2 Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, sie habe bereits im bezirksgerichtlichen Verfahren detailliert aufgezeigt, inwiefern der Beschwerdegegner und B.________ gemeinsam gehandelt hätten und gemeinschaftlich aufgetreten seien. Sie habe vor der Erstinstanz zwar nie den Begriff der "einfachen Gesellschaft" verwendet, was jedoch auch nicht erforderlich gewesen sei, da es sich dabei doch um eine Frage der rechtlichen Qualifikation handle. Im Berufungsverfahren habe sie, wenn überhaupt, einzig ihre rechtliche Würdigung geändert.

3.3 Diese Ausführungen vermögen - sofern sie den Begründungsanforderungen der Beschwerde in Zivilsachen überhaupt genügen (Erw. 1.2) - nicht zu überzeugen. Es trifft zwar zu, dass es der Beschwerdeführerin in der Berufung frei stand, eine neue rechtliche Würdigung des Sachverhalts vorzubringen. In wessen Namen der Beschwerdegegner und B.________ handelten, ist allerdings - wie die Vorinstanz zutreffend erkannte - nicht eine Frage der Rechtsanwendung von Amtes wegen, sondern eine Tatfrage.
3.3.1 Um eine Verletzung von Art. 530 respektive Art. 543 OR zu belegen, müsste die Beschwerdeführerin aufzeigen, dass sie im kantonalen Verfahren entsprechende tatsächliche Behauptungen aufstellte. Die wörtlich wiedergegebenen Stellen aus der erstinstanzlichen Replik, mit denen die Beschwerdeführerin zu belegen versucht, dass sie bereits vor der Erstinstanz einen gemeinsamen Vertragsabschluss durch den Beschwerdegegner und B.________ behauptete, helfen ihr indessen nicht weiter. Aus den zitierten Passagen geht nämlich nicht hervor, dass die Beschwerdeführerin behauptet hätte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen. Die Beschwerdeführerin führte darin zwar verschiedentlich aus, B.________ sei im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zwischen ihr und der Verkäuferin tätig geworden, so etwa, er habe C. X.________ (von der Beschwerdeführerin) eine E-Mail geschickt und ihn auf eine interessante Liegenschaft [...] aufmerksam gemacht und weiter, B.________ und der Beschwerdegegner hätten ihr am 16. November 2009 (abermals) ein vorformuliertes (an die Verkäuferin gerichtetes) Kaufangebot über Fr. 1.55 Mio. sowie eine vorformulierte schriftliche Bestätigung des Vermittlungshonorars
von Fr. 30'000.-- zugestellt. Aus diesen und anderen Behauptungen kann wohl geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner und B.________ (gemäss der beschwerdeführerischen Darstellung) bei der Vermittlung in irgendeiner Form zusammenarbeiteten. Es finden sich jedoch keine Behauptungen, dass die beiden den Mäklervertrag gemeinsam, d.h. im Namen beider, abschliessen wollten und der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, dass sie gemeinsam für sie tätig und honoriert sein wollten.

Dass die Vorinstanz bei dieser Behauptungslage nicht zum Ergebnis gelangte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen, stellt keine Verletzung von Art. 530 OR dar.
3.3.2 Auch soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Novenrechts im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 der vorliegend anwendbaren Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) geltend machen will, verfängt ihre Rüge nicht. Die Beschwerdeführerin übergeht, dass die Vorinstanz festhielt, die Beschwerdeführerin habe auch im Berufungsverfahren nicht behauptet, der Beschwerdegegner und B.________ hätten ihr irgendwie zu verstehen gegeben, sie wollten gemeinsam für sie tätig sein und daher gemeinsam honoriert werden; mit einer solchen Behauptung - so die Vorinstanz weiter - würde sich die Beschwerdeführerin denn wohl auch in einen unauflösbaren Widerspruch zu ihrer klaren und unmissverständlichen Erklärung vom 18. November 2009 setzen, mit der sie einzig dem Beschwerdegegner als ihrem Vertragspartner ein Honorar für Vermittlungen versprochen habe. Die Berufung auf das Novenrecht stösst damit ins Leere.

Nachdem die Beschwerdeführerin eine solche Behauptung, wie gesehen (E. 3.3.1), vor der Erstinstanz nicht aufgestellt hatte, wäre diese im Berufungsverfahren, wenn sie denn tatsächlich erhoben worden wäre, überdies in der Tat neu gewesen. Mangels entsprechender tatsächlicher Behauptungen kann die Beschwerdeführerin nichts aus dem von ihr zitierten Urteil 4A 491/2010 vom 30. August 2011 E. 2.3, nicht publ. in: BGE 137 III 455, ableiten, wo das Bundesgericht erkannte, dass die Qualifikation eines Vertrags als Gesellschaftsvertrag eine unabhängig von allfälligen Parteivorbringen zu beurteilende Rechtsfrage darstellt. Dass es sich bei ihrer Behauptung um ein zulässiges Novum gehandelt hätte, weil die entsprechende Tatsache vor der Erstinstanz trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorgebracht werden konnte (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO), macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Die Rüge erweist sich damit auch insofern als unbegründet.

4.
Für den Fall, dass die Sachlegitimation des Beschwerdegegners bejaht werden sollte, rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie die von ihr offerierten tauglichen Beweise zu ihren Behauptungen über den vereinbarten Inhalt des Vertrags und seine Befristung, wovon der Honoraranspruch abhänge, nicht abgenommen habe.

4.1 Art. 8 ZGB regelt nach der Rechtsprechung einerseits für den Bereich des Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und gibt anderseits der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren Prozessrechts entspricht (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601; 129 III 18 E. 2.6; 114 II 289 E. 2a). Art. 8 ZGB bestimmt ebenfalls darüber, wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; 123 III 183 E. 3e S. 188; 108 II 337 E. 2). Eine Tatsachenbehauptung braucht dabei nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden ist. Immerhin muss die Tatsachenbehauptung jedenfalls so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; vgl. auch BGE 117 II 113 E. 2). Bestreitet der Prozessgegner das schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, kann diese
gezwungen sein, die rechtserhebliche Tatsache nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (vgl. BGE 127 III 365 E. 2b-2c; 108 II 337 E. 3).

4.2 In einem ersten Punkt beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht nicht zum Beweis dafür zugelassen, dass die Parteien den Honoraranspruch an bestimmte zusätzliche Leistungen des Vermittlers geknüpft hätten, die von diesem aber nicht erbracht worden seien. Sie vertritt die Auffassung, die Vorinstanz habe ihre entsprechenden Vorbringen zu Unrecht als nicht genügend substanziiert betrachtet. Sie habe nämlich im kantonalen Verfahren ausgeführt, diese Leistungen (wie etwa das Liefern einer Verkaufsdokumentation sowie die Verhandlungsführung) entsprächen der Branchenusanz und seien aufgrund eines natürlichen und normativen Konsenses zum Vertragsinhalt geworden. Die Vorinstanz hätte darüber Beweis abnehmen müssen.

Dem kann nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz führte aus, die Behauptung betreffend Konsens sei nur genügend substanziiert, wenn ausgeführt werde, welche Partei der jeweiligen Gegenpartei welche Erklärung abgegeben habe, ferner wann das gewesen sei und allenfalls wo. Die Beschwerdeführerin bezeichne in der Berufungsbegründung weder eine Erklärung des Beschwerdegegners noch eine Erklärung ihrerseits zum weiteren Inhalt, den sie als vereinbart darstelle. Vielmehr begnüge sie sich mit der blossen Behauptung des Ergebnisses, es seien solche weiteren Leistungen "vereinbart" worden, und zwar stillschweigend.

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Sie beschränkt sich darauf, ihre bereits vor der Vorinstanz vertretene Position zu wiederholen, eine entsprechende Vereinbarung liege vor und sei von ihr behauptet worden, was sie durch wörtliches Zitieren aus ihren Ausführungen im kantonalen Verfahren zu belegen versucht. Es ist insoweit zweifelhaft, ob auf die Beschwerde in diesem Punkt überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erw. 1.2). Jedenfalls erweist sich die Rüge ohne weiteres als unbegründet: In der Tat geht nämlich aus den von der Beschwerdeführerin zitierten eigenen Ausführungen aus dem bezirksgerichtlichen Verfahren weder hervor, dass beide Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend der Auffassung waren, der Beschwerdegegner als Mäkler müsse im Zusammenhang mit der Vermittlung bestimmte weitere Leistungen erbringen, noch, welche Äusserungen der Parteien im entsprechenden Sinne verstanden wurden und verstanden werden durften und mussten. Vielmehr führte die Beschwerdeführerin im kantonalen Verfahren bloss unsubstanziiert aus, die entsprechenden Leistungen des Vermittlers entsprächen auf dem Liegenschaftenmarkt einer Usanz, welche die Beschwerdeführerin und B.________ "zum Inhalt des Maklervertrags
gemacht" hätten, und weiter, die Parteien hätten "(stillschweigend) vereinbart, welche Leistungen die Vermittler zu erbringen haben, nämlich (...)".

Wenn die Vorinstanz die Beschwerdeführerin nicht zum Beweis dieser unsubstanziierten Ausführungen zuliess, ist dies von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt nämlich auch eine stillschweigende Willensäusserung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 OR ein Erklärungsverhalten der Parteien voraus (vgl. allgemein GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 9. Aufl. 2008, S. 36 Rz. 189-192), das von der beweisbelasteten Partei substanziiert vorzutragen ist. Es genügt dagegen nicht, einfach eine "stillschweigende Einigung" über einen Vertragspunkt zu behaupten.

Was die Behauptung des Bestehens einer Branchenusanz im Besonderen betrifft, wird im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass eine Usanz in einem Vertragsverhältnis nicht per se Geltung habe, sondern nur dann, wenn die Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hätten, was vorliegend jedenfalls nicht der Fall sei. Auch in diesem Punkt ist der Vorinstanz zuzustimmen, haben Verkehrsübungen doch - abgesehen von den Fällen, wo das Gesetz auf sie verweist - nur Geltung, soweit die Vertragsschliessenden sie durch übereinstimmende Willensäusserung zum Vertragsinhalt machen (BGE 94 II 157 E. 4b; 91 II 356 E. 2; je mit weiteren Hinweisen). Dass sie Entsprechendes im kantonalen Verfahren substanziiert behauptet hätte, tut die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.

4.3 In einem weiteren Punkt wiederholt die Beschwerdeführerin unter der Überschrift "Befristung des Vertrages" ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Kritik, sie sei zu Unrecht nicht zum Beweis dazu zugelassen worden, dass der Kaufvertrag gemäss der Parteivereinbarung bis Ende Dezember 2009 (ursprünglich bis Ende November 2009) hätte abgeschlossen werden müssen, um einen Honoraranspruch des Beschwerdegegners zu begründen. Sie habe bereits im erstinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass ihr Vertreter dem Beschwerdegegner mitgeteilt habe, das Vermittlungshonorar sei vom Abschluss der Transaktion bis Ende Dezember 2009 abhängig, und sie habe für diese Behauptung den Zeugenbeweis offeriert. Die vorinstanzliche Erwägung, es fehle insoweit an der Behauptung des Austauschs entsprechender Willenserklärungen und eines tatsächlichen Konsenses, treffe somit nicht zu.

Auch diese Kritik der Beschwerdeführerin verfängt nicht: Zunächst geht die Beschwerdeführerin auch in diesem Punkt nicht darüber hinaus, die vorinstanzliche Würdigung als unrichtig zu bezeichnen, statt sich mit ihr inhaltlich auseinanderzusetzen. Soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann, ist allerdings ohnehin der Vorinstanz beizupflichten: Aus den von der Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen geht nämlich - wenn überhaupt - lediglich die Behauptung hervor, die Beteiligten hätten auf einen Vertragsabschluss bis zum 1. Dezember 2009 respektive bis zum 1. Januar 2010 hingewirkt, damit das Honorar geschuldet sei. Dies reicht nicht, um der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 8 ZGB vorzuwerfen: Die Behauptung, der Abschluss des Liegenschaftenkaufvertrags bis zu einem bestimmten Termin sei Voraussetzung des Honoraranspruchs, ersetzt die substanziierte Behauptung des Zustandekommens einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien nicht (vgl. Erw. 4.2). Die Vorinstanz war nicht gehalten, über die unsubstanziierte Rechtsfolgebehauptung, eine solche "Befristung" sei Inhalt des Vermittlungsvertrags, Beweis abzunehmen. Ob sich die Beschwerdeführerin - wie die Vorinstanz befand - mit ihren Behauptungen betreffend die
Massgeblichkeit des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses bzw. der Eigentumsübertragung überdies selber widersprach, braucht bei dieser Sachlage nicht erörtert zu werden.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Mai 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
^1bis	Lorsqu'elle doit examiner les faits d'office, l'instance d'appel admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.262
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.