1C_512/2020 - 2021-10-28 - Aménagement public et droit public des constructions - Autorisation de rénover; fixation du loyer admissible après travaux

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 512/2020

Arrêt du 28 octobre 2021

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Müller.
Greffière : Mme Nasel.

Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Philippe Richard, avocat,
recourante,

contre

Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud, Division logement,
rue Caroline 11 bis, 1014 Lausanne.

Objet
Autorisation de rénover; contrôle étatique des loyers,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 14 août 2020 (AC.2019.0085, AC.2019.0086).

Faits :

A.
La société A.________ SA est propriétaire de la parcelle no 47 à Vevey, sise avenue U.________, sur laquelle est édifié depuis 1961 un bâtiment à deux entrées (nos 9 et 11), lequel abrite des appartement locatifs.
Le 10 décembre 2018, la société A.________ SA a saisi la Division logement du Service cantonal vaudois des communes et du logement (aujourd'hui Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud; ci-après: Division logement) d'une demande d'autorisation simplifiée en vue de la rénovation d'un appartement de deux pièces de 60 m² au 2ème étage (ex-B.________) de l'immeuble sis avenue U.________ 9; elle y indiquait que l'ancien loyer net était de 608 fr. par mois et que le loyer net escompté après travaux serait de 1'215 fr. par mois. Elle a joint à sa demande un budget de rénovation d'un montant de 55'804 fr. 68, dont 52'953 fr. 15 de travaux, ainsi que la police assurance-incendie du bâtiment, faisant état d'une valeur de 15'736'050 francs.
Le 7 février 2019, A.________ SA a saisi la Division logement d'une seconde demande d'autorisation simplifiée en vue de la rénovation d'un appartement de quatre pièces de 108 m² au 5ème étage (ex-C.________) de l'immeuble sis avenue U.________ 11; elle y mentionnait que l'ancien loyer net était de 962 fr. par mois et que le loyer net escompté après travaux serait de 2'000 fr. par mois. Elle a joint à sa demande un budget de rénovation d'un montant de 85'509 fr. 39, dont 81'140 fr. de travaux.
Statuant par décisions du 18 février 2019, la Division logement a délivré les autorisations sollicitées relatives aux appartements précités en imposant un contrôle des loyers pratiqués pour une durée de trois ans à compter de leur première mise en location après travaux. Le loyer mensuel net maximum durant cette période devait être, pour l'appartement ex-B.________, de 753 fr. par mois et, pour l'appartement ex-C.________, de 1'393 fr. par mois. Dites décisions imposaient également la remise, par la propriétaire, d'une copie du contrat de bail conclu lors de la remise en location, ainsi que la production du décompte final des travaux.

B.
Par actes séparés, la société propriétaire a recouru contre les décisions précitées devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (Tribunal cantonal). Après avoir joint les causes, le Tribunal cantonal a rejeté les recours dans un arrêt du 14 août 2020.

C.
Par acte du 16 septembre 2020, A.________ SA forme un recours en matière de droit public au Tribunal fédéral par lequel elle conclut principalement à ce que l'arrêt précité soit réformé en ce sens que le loyer contrôlé pour une durée de trois ans ne devra pas excéder 1'215 fr. ou 243 fr. le m² annuel net concernant le logement de 2 pièces situé à l'avenue U.________ 9 à Vevey, et 2'000 fr. ou 222 fr. le m² annuel net s'agissant du logement de 4 pièces à l'avenue U.________ 11. Subsidiairement, elle demande l'annulation de l'arrêt attaqué et le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants.
Invité à se déterminer, le Tribunal cantonal y renonce, se référant aux considérants de son arrêt. La Division logement conclut au rejet du recours. La recourante, qui se détermine à nouveau, confirme ses conclusions. La Division logement maintient ses conclusions sans formuler d'autres observations.

Considérant en droit :

1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La recourante a pris part à la procédure devant l'autorité précédente et est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui soumet à autorisation les travaux prévus dans ses appartements et lui impose un contrôle des loyers subséquents aux travaux. Elle dispose dès lors de la qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilité du recours sont réunies si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.
Tout d'abord, invoquant les art. 97 LTF, 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, la recourante reproche à l'arrêt attaqué de n'avoir pas tenu compte, dans sa partie " faits ", des loyers comparatifs avant et après travaux qu'elle a allégués et produits devant le Tribunal cantonal pour des objets se situant dans le même immeuble (avenue U.________ nos 9 et 11) que celui de la présente cause. L'autorité précédente aurait également occulté que les derniers loyers appliqués aux deux appartements litigieux se pratiquaient depuis 36 et 43 ans.
Ce grief doit être d'emblée écarté. En effet, même si le Tribunal cantonal n'a pas expressément mentionné ces éléments sous la partie " faits " de son arrêt, il énonce de façon détaillée dans son raisonnement en droit les caractéristiques principales des cinq appartements dont fait état la recourante ainsi que les loyers mensuels avant travaux et ceux autorisés après travaux, qui ont fait l'objet de décisions antérieures rendues par la Division logement (cf. arrêt attaqué consid. 6a). Plus loin, il reprend les termes de la recourante selon lesquels les " précédents locataires occupaient ces appartements depuis 35, respectivement 42 ans " (cf. arrêt entrepris consid. 6b/cc). Il n'y a dès lors pas lieu de compléter l'état de fait dans le sens souhaité par la recourante.

3.
La recourante se plaint ensuite de la violation de son droit d'être entendue, sous la forme d'un déni de justice formel (art. 29 al. 2 Cst.). Le Tribunal cantonal n'aurait pas examiné certains moyens soulevés devant lui.

3.1. La recourante se prévaut de son droit à une décision motivée, notamment en lien avec ses griefs de violation des art. 26 et 36 Cst. (cf. infra consid. 4) et ses griefs relatifs au calcul des loyers avant et après travaux des deux appartements litigieux qu'elle critique sous l'angle de l'arbitraire et de l'inégalité de traitement (cf. infra consid. 5). On constate toutefois qu'elle a été en mesure d'attaquer l'arrêt entrepris en toute connaissance de cause sur ces points. En ce sens, elle confond le défaut de motivation, qui relève du droit d'être entendu, avec le désaccord que la motivation présentée a suscité chez elle (cf. ATF 146 II 335 consid. 5.2; 145 III 324 consid. 6.1). Il n'y a dès lors pas lieu d'entrer davantage en matière sur cette critique.

3.2. Pour le reste, la recourante reproche au Tribunal cantonal de n'avoir pas mentionné les " précédentes appréciations et décisions rendues par l'autorité intimée sur le même immeuble que celui de la présente cause ". Elle se limite à cet égard à renvoyer la Cour de céans à ses écritures produites dans la procédure cantonale ce qui n'est pas admissible (ATF 145 V 141 consid. 5.1; 134 I 303 consid. 1.3). Au demeurant, comme déjà exposé, l'arrêt entrepris fait mention des précédentes décisions de la Division logement rendues en rapport avec les appartements situés dans le même immeuble que celui litigieux, en particulier les loyers avant et après travaux appliqués.

3.3. Par conséquent, pour autant que recevable, le grief de violation de l'art. 29 al. 2 Cst. doit être rejeté.

4.

4.1. Invoquant les art. 5 al. 1 et 2 , 9 , 26 et 36 Cst., la recourante se prévaut d'une restriction inadmissible et arbitraire à son droit de propriété. Elle conteste l'existence d'une base légale claire et fait valoir une absence d'intérêt public justifiant les restrictions imposées qui seraient en outre disproportionnées.
En l'occurrence, les grief tirés de la violation de l'art. 5 al. 1 et 2 Cst., qui consacre les principes de légalité, d'intérêt public et de proportionnalité, et l'art. 9 Cst., qui interdit l'arbitraire, n'ont pas de portée propre en l'espèce (sous réserve du considérant 5 ci-dessous) par rapport à celui tiré de la violation des art. 26 et 36 Cst. Les critiques de la recourante seront donc examinées sous l'angle de ces dernières dispositions.

4.2. Cela étant, la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. n'est pas absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions fixées à l'art. 36 Cst.

4.3.

4.3.1. La restriction doit ainsi notamment reposer sur une base légale. Lorsque l'atteinte est grave, outre que la base légale doit être une loi au sens formel, celle-ci doit être claire et précise (arrêt 2C 793/2020 du 8 juillet 2021 consid. 5.1.1, destiné à la publication). L'atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (ATF 140 I 168 consid. 4; 135 III 633 consid. 4.3; 131 I 333 consid. 4.2). Le Tribunal fédéral examine alors librement la légalité de la mesure en question (ATF 130 I 360 consid. 14.2; 126 I 219 consid. 2c et les arrêts cités). Si la restriction n'est pas grave, il se borne à examiner si la juridiction cantonale a interprété de manière arbitraire la norme invoquée comme base légale (cf. ATF 145 II 70 consid. 3.5; 130 I 360 consid. 14.2; 126 I 213 consid. 3a).

4.3.2. En l'espèce, la restriction aux droits fondamentaux de la recourante est prévue dans une base légale au sens formel, l'art. 14 al. 2 de la loi cantonale du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). Cette disposition prévoit que le département peut assortir l'autorisation d'une mesure de contrôle du revenu locatif d'une durée maximale de cinq ans à compter de la mise en location des logements qui compensent ceux démolis, transformés, rénovés ou affectés à d'autres fins que l'habitation. Sous l'empire de la loi cantonale du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR), qui a été remplacée par la LPPPL le 1er janvier 2018, le Tribunal fédéral avait jugé qu'un contrôle des loyers imposé par l'autorité compétente sur une durée de " cinq ans, soit - à l'échelle d'un investissement immobilier - sur du très court terme ", ne constituait pas une atteinte grave au droit de propriété de la partie recourante; il a en outre considéré que compte tenu du caractère hautement technique du calcul du loyer, il était admissible que seul le principe d'un contrôle limité dans
le temps soit arrêté dans la loi au sens formel, les modalités de fixation n'étant adoptées qu'en la forme de directives rendues accessibles à la propriétaire; il est parvenu à la conclusion que la mesure de contrôle des loyers reposait sur une base légale suffisante (arrêt 1C 110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2; cf. également ATF 146 I 70 consid. 6.2.2; arrêt 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 3b, in RDAF 2002 I p. 49).
La situation actuelle n'étant en l'espèce pas radicalement différente de celle qui prévalait sous l'empire de la LDTR, on peut appliquer ce même raisonnement dans le cas présent. Le principe même de la restriction litigieuse et sa durée sont en l'occurrence prévus dans une base légale formelle, l'art. 14 al. 2 LPPPL, bien que la méthode de calcul, dite de la " valeur objective ", se trouve effectivement dans un règlement, en l'occurrence l'art. 18 al. 2 du règlement d'application du 25 octobre 2017 de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1). Or, la technicité du calcul du loyer étant difficilement compatible avec sa formulation dans une base légale formelle, il est admissible, au vu de la jurisprudence précitée, d'en arrêter les modalités dans un règlement d'application, respectivement que les détails du calcul résultent de la ou des directives y relatives.
Le Tribunal cantonal n'est ainsi nullement tombé dans l'arbitraire en considérant que l'art. 18 al. 2 RLPPPL constituait une base légale suffisante pour opérer un contrôle des loyers calculé selon la méthode dite de la valeur objective.

4.4.

4.4.1. Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui (art. 36 al. 2 Cst.).

4.4.2. La LPPPL a notamment pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la population (Titre II de la loi " Préservation du parc locatif ") (art. 1 let. a). Les mesures prévues aux art. 10 ss LPPPL tendent, de manière générale, à développer cette offre de logements et à satisfaire le besoin de la population d'une offre suffisante de tels logements. Cela répond à un intérêt public digne de protection (cf. ATF 146 I 70 consid. 5.2.3 et 5.3; 137 I 135 consid. 2.5.2; 101 Ia 502 consid. 2d; arrêts 1C 110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.2.2; 1C 428/2017 du 1er mars 2018 consid. 2.1).

4.4.3. En l'occurrence, la recourante ne remet pas réellement en doute que l'offre de logements correspondant aux besoins de la population soit restreinte en ville de Vevey; elle ne conteste pas non plus - ou en tout cas pas de manière suffisamment claire et précise - l'existence d'un intérêt public à la préservation d'un parc locatif répondant aux besoins de la population, qui est en l'espèce manifeste et reconnu par la jurisprudence fédérale. La recourante fait uniquement valoir que les loyers après travaux qu'elle a requis pour les appartements dont elle est propriétaire correspondaient déjà aux besoins de la population, respectivement qu'ils étaient en rapport avec les ressources de la majeure partie de la population. Elle en déduit que les autorités précédentes auraient procédé à une interprétation arbitraire de la LPPPL, qui n'imposerait pas une " intervention systématique de l'Etat ", respectivement fait valoir que la solution adoptée dans la décision attaquée irait au-delà du but d'intérêt public poursuivi. Ce faisant, la recourante se plaint en réalité du caractère disproportionné des mesures en cause (cf. infra consid. 4.5).

4.5.

4.5.1. Le principe de la proportionnalité exige que les mesures mises en oeuvre soient propres à atteindre le but visé (règle de l'aptitude) et que celui-ci ne puisse être atteint par une mesure moins contraignante (règle de la nécessité); il doit en outre y avoir un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts) (ATF 146 I 157 consid. 5.4; 141 I 20 consid. 6.2.1; 140 I 168 consid. 4.2.1).

4.5.2. S'agissant plus particulièrement du montant des loyers fixés après travaux sous l'empire de la LDTR, la jurisprudence vaudoise a précisé selon diverses formulations qu'il devait permettre économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux (arrêts 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2d; 1C 110/2017 du 29 mai 2018 consid. 3.1), respectivement que la fixation des loyers après travaux sur la base d'un état locatif objectif corrigé ne vidait en principe pas la garantie de la propriété privée de sa substance, pour autant qu'elle assure au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres investis dans l'acquisition et la rénovation des immeubles (arrêts précités 1P.705/2000 consid. 3b; 1C 110/2017 consid. 3.1).

4.5.3. En l'occurrence, la recourante se contente de soutenir que les mesures prises par la Division logement iraient au-delà de ce qui est nécessaire pour maintenir des loyers conformes aux besoins de la population, dès lors que les loyers après travaux qu'elle a initialement demandés répondaient déjà aux objectifs de la LPPPL. La recourante se fonde sur des loyers comparatifs admis pour d'autres logements. Or, pour les raisons évoquées plus loin (cf. infra consid. 5), ceux-ci ne sont en l'espèce pas pertinents. Au demeurant, en demandant une répercussion de 100 % des travaux sur les loyers, qui seraient ainsi multipliés par deux par rapport aux montants initialement appliqués, la recourante allègue en réalité qu'elle ne peut obtenir un rendement maximal sur ses fonds propres investis. Ce faisant, elle fait totalement abstraction de la logique et des objectifs de la LPPPL. Dès lors que les appartements et les travaux litigieux tombent dans le champ d'application de cette loi, ce que la recourante ne remet pas en cause, une mesure de contrôle des revenus locatifs était nécessaire pour atteindre cet objectif (cf. arrêt 1C 110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.3.2 au sujet de la LDTR, qui demeure valable depuis l'entrée en vigueur de la
LPPPL, dans la mesure où ces deux lois poursuivent des buts similaires [cf. arrêt 1C 686/2020 du 12 mai 2021 consid. 2.2.2]).
En outre, on peut relever, avec l'autorité précédente, que les mesures prises sont limitées dans le temps et que les loyers après travaux fixés par la Division logement permettent à la propriétaire de tirer, par rapport aux investissements consentis pour les travaux soumis à autorisation, des rendements annuels de 3,28% pour l'appartement ex-B.________ et de 6,37% pour l'appartement ex-C.________ (cf. arrêt entrepris p. 11), chiffres que la recourante ne critique pas. A l'inverse, la réglementation instaurant un contrôle de loyer constitue un intérêt public qualifié d'important par la jurisprudence constante (cf. supra consid. 4.4.2; cf. également ATF 128 I 206 consid. 5.2.4; arrêt 1C 428/2017 du 1er mars 2018 consid. 2.1).
Au vu de ces circonstances, on ne saurait reprocher au Tribunal cantonal d'avoir considéré que la durée du contrôle des loyers ainsi que leurs montants fixés après travaux par la Division logement étaient conformes au principe de la proportionnalité.

5.
La recourante fait ensuite valoir que le calcul selon la méthode de la valeur objective des loyers admissibles serait arbitraire et conduirait à des résultats choquants, en violation du principe de l'égalité de traitement: les loyers fixés seraient en l'espèce beaucoup trop bas par rapport à d'autres logements, respectivement constitutifs de " rentes de situation ". L'arrêt attaqué relèverait en outre d'un abus du pouvoir d'appréciation.

5.1. Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal fédéral n'a pas à déterminer quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Par conséquent, si celle-ci ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation cantonale en cause, elle sera confirmée, même si une autre solution paraît également concevable, voire préférable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 170 consid. 7.3). Dans ce contexte, la partie recourante est soumise aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.

5.2. Selon la jurisprudence, une décision viole le principe de l'égalité de traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. L'inégalité de traitement apparaît ainsi comme une forme particulière d'arbitraire, consistant à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être de manière semblable ou inversement (ATF 141 I 153 consid. 5.1; 140 I 77 consid. 5.1; arrêt 1C 107/2021 du 6 juillet 2021 consid. 3.1).

5.3. Il y a en outre abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 140 I 257 consid. 6.3.1; 137 V 71 consid. 5.1).

5.4. L'utilisation de la méthode dite de la valeur objective résulte de l'art. 18 al. 2 RLPPPL. La teneur de cette disposition est la suivante:

" 1 Les travaux d'assainissement énergétique ou favorisant l'utilisation d'énergies renouvelables (apport de matériaux d'isolation, pose de panneaux solaires ou de panneaux photovoltaïques, remplacement d'une énergie fossile par une énergie renouvelable par exemple) sont répercutés à 100%, au taux technique appliqué par le département.
2 Le solde des travaux est répercuté selon un pourcentage résultant de l'application de la méthode de la valeur objective. Cette méthode tient compte notamment de la valeur à neuf assurance incendie de l'immeuble, de sa situation, de son environnement et de sa vétusté. Elle tient compte aussi du niveau de l'état locatif pratiqué avant travaux.
3 Le département peut limiter la répercussion des coûts de l'opération sur le revenu locatif net de l'immeuble (sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude, ni les taxes d'épuration et d'évacuation des déchets). Ce sera le cas, notamment, lorsqu'un immeuble aura été acquis à un prix manifestement surfait ou que les loyers avant travaux sont excessifs en regard de la valeur objective de l'immeuble. "
Selon l'arrêt entrepris, cette méthode de calcul est pratiquée de longue date par la Division logement et a été confirmée par la CDAP sous l'empire de la LDTR (cf. arrêt entrepris p. 13). Se référant à plusieurs arrêts rendus en application de cette dernière loi, le Tribunal cantonal précise que cette méthode vise à déterminer, en cas de travaux mixtes comme en l'espèce, la part des travaux correspondant à une rénovation, qui peut seule être mise à la charge des locataires, à l'exclusion de la part des travaux correspondant à l'entretien (cf. arrêt attaqué p. 16).
En l'espèce, la Division logement a jugé qu'il ne se justifiait pas de s'écarter du dernier loyer demandé de 608 fr. au locataire de l'appartement ex-B.________, dès lors qu'il ne s'écartait que de 10 % du loyer objectif de 672 fr. calculé par ses soins. Au contraire, la différence importante - 23% - entre le dernier loyer pratiqué dans l'appartement ex-C.________ de 962 fr. par mois et le loyer objectif mensuel de 1'188 fr. justifiait de tenir compte de ce dernier dans ses calculs. Le Tribunal cantonal a considéré que cette appréciation ne procédait pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de la part de la Division Logement.

5.5.

5.5.1. La recourante se plaint de ce que le prix du terrain aurait été sous-évalué dans le calcul effectué et critique la prise en compte, dans ce calcul, des derniers loyers pratiqués pour les appartements litigieux. Elle se plaint à cet égard d'une inégalité de traitement par rapport à cinq autres logements, dont elle est propriétaire, se trouvant dans le même immeuble que les appartements litigieux, bénéficiant du même entretien, et pour lesquels des travaux de rénovation ont été autorisés avec des revenus locatifs supérieurs.

5.5.2. S'agissant du prix du terrain prétendument sous-évalué, la recourante se contente d'affirmer que les autorités précédentes auraient à tort pris en compte la valeur du terrain à l'époque de la construction et du financement de l'immeuble il y a plus de 60 ans. Cette constatation ne ressort toutefois pas de l'arrêt entrepris qui mentionne que le prix du terrain a été pris en considération dans le calcul de la valeur objective à hauteur de 25%, selon une pratique constante de la Division logement (cf. arrêt entrepris p. 18). En tout état, même si tel était le cas, cela ne suffirait pas, au vu de ce qui suit, à faire apparaître la solution retenue par la cour cantonale comme contraire au droit fédéral. Du moins, la recourante ne le démontre pas.
La recourante soutient ensuite que les derniers loyers payés par les précédents locataires ainsi que les loyers objectifs retenus seraient trop bas par rapport à la valeur des appartements visés et à la situation du marché, ce qu'il lui appartient toutefois de démontrer. Or, cette dernière se contente de l'affirmer en se fondant sur cinq autres appartements, dont la description diffère toutefois de ceux objets de la présente procédure, ce qui n'est pas suffisant. En effet, il résulte, certes, de l'arrêt entrepris que cinq décisions similaires à celles objets de la présente procédure ont été rendues entre 2016 et 2018. Or, la distinction entre les situations énoncées par la recourante s'explique tout d'abord par la description faite par la Division logement des deux appartements litigieux, présentés comme étant vétustes (cf. arrêt attaqué p. 13) et ayant été occupés par les précédents locataires depuis 35, respectivement 42 ans. Il ne ressort pas de l'arrêt entrepris et la recourante n'allègue pas que tel était également le cas en ce qui concerne les cinq autres appartements. Ces éléments peuvent ainsi expliquer les disparités dans les montants des derniers loyers pratiqués, respectivement des loyers fixés avant travaux. Les
situations comparées n'étant pas semblables, on ne saurait dès lors reprocher aux autorités précédentes de ne pas les avoir traitées de manière similaire.
De plus, ainsi qu'on l'a vu, la Division logement a pris en considération, pour fixer la valeur objective avant travaux, notamment de la vétusté de l'immeuble et du niveau de l'état locatif pratiqué avant travaux, comme l'impose l'art. 18 al. 2 RLPPPL. Le Tribunal cantonal pouvait ainsi retenir, sans arbitraire et sans violation du principe de l'égalité de traitement, que le calcul avant travaux effectué par la Division logement, qui tient compte de ces éléments, ne procédait pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu en la matière.

5.6.

5.6.1. La recourante critique enfin le calcul du loyer admissible après travaux, en particulier la prise en compte d'une réserve théorique affectée à l'entretien. Elle fait encore une fois valoir que ce calcul aboutirait à une inégalité de traitement avec les cinq autres appartements dont elle est propriétaire et qui ont fait l'objet d'autorisations de rénovation précédentes. Elle soutient enfin que le taux d'intérêt hypothécaire de référence majoré des frais de gestion, fixé à 3,5%, ne tiendrait pas compte de l'évolution antérieure des taux hypothécaires.

5.6.2. L'arrêt attaqué, qui se réfère à sa jurisprudence rendue sous l'empire de la LDTR, indique que, pour fixer les loyers admissibles après travaux, la Division logement détermine d'abord le pourcentage admissible du coût des travaux pouvant être répercuté sur les locataires; pour calculer ce pourcentage, elle considère que le 30% du loyer objectif correspond à une part d'entretien, alors que le 70% permet au propriétaire de rentabiliser ses frais financiers et peut être répercuté sur les loyers; ainsi, la part du loyer effectif dépassant le 70% du loyer objectif est celle qui peut effectivement être affectée à l'entretien de l'immeuble et ne peut être répercutée sur les loyers; la Division logement déduit ensuite cette part du 100% des travaux pour arrêter le pourcentage du montant total des travaux pouvant être répercuté sur les loyers, puis elle fixe le loyer admissible après travaux en ajoutant au loyer effectif le rendement admissible des travaux, renté au taux de référence des loyers; les travaux réellement à plus-value (création d'un élément qui n'existait pas) ou qui s'inscrivent dans une perspective de développement durable ou d'économies d'énergie (cf. art. 18 al. 1 RPPPL) sont rentabilisés à 100%, toujours au taux de
référence des loyers.

5.6.3. S'agissant de la prise en compte du taux de référence de l'intérêt hypothécaire de 1,5% (majoré de 2% pour tenir compte des charges et des frais de gestion), la recourante se limite à affirmer qu'il n'aurait aucune signification dès lors que les taux n'auraient cessé de varier et qu'il ne tiendrait pas compte de l'impossibilité pour elle de constituer des réserves pour les frais d'entretien ni de l'amortissement, sans toutefois indiquer quel taux hypothécaire devrait être appliqué en l'espèce. Elle se réfère, dans ses observations, à l'ATF 147 III 14 en relation avec les règles de calcul du rendement maximum au sens de l'art. 269 CO. Cette comparaison ne lui est d'aucune aide. Les principes applicables en matière de contrôle des loyers selon le droit public et de fixation des loyers selon le droit privé sont différents et ne prennent pas en compte les mêmes intérêts (cf. arrêt 1C 471/2018 du 7 novembre 2019 consid. 2.2, in SJ 2020 I 109). Si, en règle générale, les loyers fixés par l'autorité publique ne doivent pas dépasser trop largement les loyers déterminés au terme d'un calcul de rendement selon l'art. 269 CO pour le marché libre (cf. arrêt précité, consid. 2.3), l'inverse ne s'applique pas. C'est au contraire
l'essence des loyers contrôlés que d'être moins chers que les loyers libres.
Quant à la réserve d'entretien qu'elle n'aurait pas pu constituer, la recourante se borne à dire qu'elle serait inexistante compte tenu du montant " extrêmement bas " des derniers loyers appliqués. Il est douteux que le grief réponde aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. En tout état, cette méthode qui consiste à tenir compte d'une part d'entretien, même théorique, n'apparaît pas arbitraire. Elle se conforme en effet aux objectifs de la LPPPL, soit éviter que la totalité des coûts des travaux ne soit répercutée sur les loyers après travaux, respectivement éviter d'entraîner des hausses de loyers susceptibles de faire sortir les logements concernés des objets répondant aux besoins prépondérants de la population.
Pour le reste, et dès lors que l'analyse technique de la Division logement était fondée sur les derniers loyers appliqués pour les logements litigieux, il en est logiquement résulté, comme l'explique le Tribunal cantonal, un écart avec les loyers après travaux admis pour les cinq logements situés dans le même immeuble.
En tout état de cause, et quoi qu'en dise la recourante, le calcul opéré par la Division logement, confirmé par le Tribunal cantonal, n'apparaît pas arbitraire dans sons résultat. Ainsi que l'a relevé cette dernière autorité, outre que les hausses de loyers autorisées par rapport aux loyers avant travaux représentent 24% pour l'appartement ex-B.________ et 44% pour le logement ex-C.________, les investissements effectués par la recourante engendrent des rendements annuels respectivement de 3,28% et 6,37%.

5.7. La recourante reproche enfin au Tribunal cantonal de ne pas avoir appliqué par analogie l'art. 28 RLPPPL. Elle allègue que les loyers après travaux initialement demandés respecteraient les limites fixées dans cette dernière disposition pour un logement à loyer abordable. Sur ce point, le Tribunal cantonal a en substance relevé que cette disposition faisait suite à l'adoption du Titre III de la LPPPL ayant pour objet la promotion du parc locatif et qu'elle s'appliquait uniquement aux logements d'utilité publique dans le cadre de nouvelles constructions; ainsi, les limites de loyers retenues à l'art. 28 al. 2 RLPPPL (et non 18 al. 2 RLPPPL comme l'indique par erreur l'arrêt entrepris) incluaient des valeurs de terrain contemporaines et actuelles, réputées supérieures à celles prévalant lors de la construction et du financement initial de l'immeuble de la recourante en 1961. Le Tribunal cantonal en a conclu que la comparaison à laquelle se livrait la recourante n'était guère pertinente, interprétation qui ne saurait être qualifiée d'arbitraire, étant encore précisé que la disposition en cause fixe des limites maximales à ne pas dépasser.

5.8. Cela étant, les loyers majorés tels que retenus dans les décisions du 18 février 2019 de la Division logement, confirmés par le Tribunal cantonal, ne sont ni arbitraires ni d'une autre manière contraires au droit.

6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté, aux frais de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à la Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud, Division logement, et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

Lausanne, le 28 octobre 2021
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Kneubühler

La Greffière : Nasel

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
¹	Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés.
²	Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui.
³	Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé.
⁴	L'essence des droits fondamentaux est inviolable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
¹	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
²	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
³	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
⁴	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.