4A_13/2013 - 2013-05-28 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 13/2013

Arrêt du 28 mai 2013
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente,
Corboz et Niquille.
Greffier: M. Ramelet

Participants à la procédure
Société immobilière X.________ SA,
représentée par Me Philippe A. Grumbach, avocat,
recourante,

contre

Y.________,
représentée par Me Roman Seitenfus, avocat,
intimée.

Objet
bail à loyer,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 novembre 2012.

Faits:

A.
Par contrat du 7 novembre 2005, la Société immobilière X.________ SA (ci-après: la bailleresse) a cédé à Y.________ (ci-après: la locataire), moyennant un loyer annuel de 45'600 fr. charges non comprises, l'usage d'un appartement de quatre pièces au 2ème étage de l'immeuble sis rue xxx, à Genève. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, allant du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2010, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Une possibilité de résiliation avant terme était réservée au locataire. S'agissant du loyer, il était assorti d'une clause d'indexation. La garantie de loyer à fournir par la locataire était fixée à 11'400 fr.
Invoquant la clause d'indexation, la bailleresse a augmenté le loyer:
- par avis du 15 mai 2007 à 45'984 fr. par an, sans les charges, dès le 1er juillet 2007;
- par avis du 16 mai 2008 à 47'016 fr. par an, sans les charges, dès le 1er juillet 2008;
- par avis du 11 décembre 2009 à 47'148 fr. par an, sans les charges, dès le 1er février 2010.

B.
Le loyer du précédent locataire ne s'élevait qu'à 12'228 fr. par an, mais l'appartement a été entièrement rénové, avant que Y.________ n'y emménage.
La locataire a demandé au département compétent si les travaux de rénovation entrepris par la bailleresse avaient fait l'objet d'une autorisation, ce qui a entraîné l'ouverture d'une procédure administrative. Finalement, l'autorité compétente, le 26 mai 2011, a accordé une autorisation rétroactive, assortie d'une amende et fixé le loyer entre les parties à 14'600 fr. par an pour la période allant du 1er novembre 2005 (début du bail) au 31 octobre 2008.
La bailleresse s'est opposée au loyer ainsi fixé. Statuant en dernière instance, la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral, par arrêt du 12 février 2013, a jugé que la législation de droit public cantonal ne violait pas le principe de la primauté du droit fédéral et que l'autorité cantonale disposait d'une base légale suffisante pour imposer le loyer dû entre les parties; elle a relevé que le loyer inscrit dans le contrat initial n'était de ce fait plus valable et ne pouvait pas " renaître "; s'il est vrai que le contrôle étatique cesse à l'issue de la période définie par la loi (trois ans), il n'en demeure pas moins que le loyer ainsi fixé doit servir de base aux éventuelles modifications contractuelles ultérieures qui seront régies par le droit privé du bail (arrêt 1C 496/2012 consid. 2 et 3).
A la suite de la décision de l'administration, la bailleresse a adressé à la locataire un avenant au bail, mais cette dernière ne l'a pas signé, de sorte que ce document est d'emblée dépourvu de portée juridique.

C.
Par courrier du 25 février 2010 (donc antérieur à la décision administrative), la locataire a sollicité de la bailleresse une baisse de loyer de 50% dès le 1er novembre 2010, soutenant que le rendement de l'immeuble était manifestement abusif et réclamant un calcul selon la méthode absolue.
La bailleresse s'est opposée à cette demande, faisant valoir que l'appartement avait été complètement rénové.
Après l'échec de l'essai obligatoire de conciliation, la demande en réduction de loyer a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 1er juillet 2010. La locataire a persisté à demander une réduction de loyer de 50% dès le 1er novembre 2010 avec restitution du trop-perçu.
La cause a été suspendue dans l'attente de l'issue de la procédure administrative.
La locataire a ensuite modifié ses conclusions, demandant au tribunal de constater que le loyer annuel s'élevait à 14'600 fr. et, principalement, à ce que ce montant soit réduit de 50%, avec restitution du trop-perçu et réduction proportionnelle de la garantie de loyer.
La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité des conclusions nouvelles et au rejet de la demande.
Par jugement du 26 janvier 2012, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande en réduction de loyer formée par la locataire à partir du 1er novembre 2010. Comme la locataire n'a pas appelé de cette décision, le sort de cette action est définitivement tranché.
Par ailleurs, le tribunal, dans le même jugement, a constaté que le loyer annuel dû entre les parties, charges non comprises, s'élevait à 14'600 fr. pour la période postérieure au 1er novembre 2008; en conséquence, il a condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et à réduire la garantie bancaire en conséquence. En substance, le tribunal a retenu que les conclusions nouvelles étaient recevables selon la procédure cantonale, parce qu'elles reposaient sur des faits nouveaux (la décision administrative) en étroite connexité avec les faits qui fondaient la demande initiale; s'agissant du montant du loyer, le tribunal a estimé qu'il fallait en rester au montant déterminé par l'autorité administrative jusqu'au 31 octobre 2008, parce que la bailleresse n'avait pas notifié, sur une formule officielle correctement remplie, une augmentation de loyer pour la période postérieure.
La bailleresse a appelé de ce jugement, soutenant que le loyer actuel était fixé à 47'016 fr. par an. La locataire a proposé le rejet de l'appel.
Par arrêt du 19 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement attaqué.

D.
La bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une violation des art. 9 , 29 , 49 Cst., des art. 8 CC, 270a, 269 à 270e, 253 et 19 CO, ainsi que la violation arbitraire de diverses dispositions de procédure cantonale, elle conclut, principalement, à l'annulation de l'arrêt attaqué, à l'irrecevabilité des conclusions nouvelles prises par la locataire et à leur rejet au fond; subsidiairement elle demande le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision. Sa requête d'effet suspensif a été admise par ordonnance présidentielle du 29 janvier 2013.
L'intimée conclut au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Le litige porte essentiellement sur la fixation du loyer. Compte tenu de la divergence séparant les parties devant l'autorité précédente (la bailleresse soutient que le loyer est fixé à 47'016 fr. par an, tandis que la locataire soutient qu'il s'élève à 14'600 fr. par an), il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail est ici atteinte (cf. art. 74 al. 1 let. a LTF).
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions touchant ses intérêts pécuniaires et qui a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi .

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc également être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits doit présenter une argumentation répondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, la recourante présente son propre état de fait, mais on ne voit pas en quoi l'état de fait dressé par la cour cantonale devrait être qualifié d'arbitraire, de sorte qu'il faut se fonder exclusivement sur celui-ci.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 La locataire avait formé initialement une demande en réduction du loyer (art. 270a CO), réclamant un calcul selon la méthode absolue à l'issue de la période d'indexation (cf. ATF 123 III 76 consid. 4c) en vue de déterminer si le loyer ne procure pas à la bailleresse un rendement excessif (art. 269 CO). Elle se fondait alors sur le loyer convenu entre les parties, qui avait été augmenté successivement par trois avis de majoration. En cours de procédure, la décision administrative a modifié profondément la situation quant au loyer dû. En effet, il a été décidé que le loyer dû entre les parties, dès le début du bail (le 1er novembre 2005) jusqu'au 31 octobre 2008 était fixé à 14'600 fr. par an charges non comprises. Un nouveau litige a alors surgi entre les parties: la bailleresse aurait voulu que le loyer soit ramené au niveau du loyer conventionnel après cette dernière date, tandis que la locataire soutenait qu'il fallait raisonner avec l'idée que le loyer est de 14'600 fr. au 31 octobre 2008. Elle a donc pris de nouvelles conclusions demandant au juge de constater le loyer dû entre les parties après le 31 octobre 2008, cette question étant devenue litigieuse.
Savoir s'il est possible, en cours d'instance, d'exercer une nouvelle action et de prendre de nouvelles conclusions est une question qui relève de la procédure applicable. Compte tenu de la date d'introduction de la demande, la procédure restait soumise en première instance au droit cantonal (art. 404 al. 1 CPC). Or le recours en matière civile n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (art. 95 LTF). La partie recourante ne peut se plaindre que d'une violation du droit fédéral, en particulier une violation de l'interdiction de l'arbitraire (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.; 133 I 201 consid. 1 p. 203). Elle doit alors démontrer l'arbitraire par une motivation circonstanciée répondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (sur la notion d'arbitraire: ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51, 305 consid. 4.3 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.; 138 IV 13 consid. 5.1 p. 22).
La cour cantonale a analysé avec soin la question, en citant plusieurs dispositions cantonales ainsi que la doctrine qui s'y rapporte. Elle est parvenue à la conclusion que le droit cantonal permet de modifier les conclusions en cas de faits nouveaux et qu'il est possible, par de simples conclusions, de présenter des demandes additionnelles sans tentative préalable de conciliation lorsqu'il y a connexité (arrêt attaqué consid. 3.1). Contrairement aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, la recourante n'entreprend pas de critiquer sérieusement cette motivation; elle ne cite en tout cas pas avec précision une disposition cantonale qui rendrait insoutenables les conclusions contenues dans l'arrêt attaqué. Ainsi, l'arbitraire n'est pas démontré. La recourante semble surtout faire valoir que la requête initiale était elle-même insuffisamment motivée. La cour cantonale a examiné cette question au considérant 2.3 de son arrêt. Dès lors que la locataire demandait un calcul de rendement à l'issue de la période d'indexation, sa démarche était parfaitement compréhensible en regard de la jurisprudence (cf. ATF 123 III 76 déjà cité), de sorte que l'on cherche en vain pourquoi cette demande devrait être considérée comme irrecevable pour défaut de
motivation suffisante. Sur ce point également, la recourante n'a pas démontré l'arbitraire et son grief doit être rejeté.

2.2 Invoquant la violation de nombreuses dispositions du droit fédéral, la recourante conteste longuement que les diverses conditions pour une réduction du loyer au sens de l'art. 270a CO soient réunies.
Le juge de première instance a cependant rejeté la demande de réduction de loyer formée par la locataire et, celle-ci n'ayant pas exercé d'appel, le sort de cette action est définitivement liquidé. Il est donc sans pertinence de se demander à ce stade si la locataire aurait pu ou non obtenir une réduction du loyer, puisque cette demande n'est plus litigieuse. La décision rendue est une décision en constatation de droit, fixant le loyer dû entre les parties après le 31 octobre 2008.

2.3 Invoquant à nouveau la violation de plusieurs normes de droit fédéral, la recourante revient sur les rapports entre le droit public cantonal et le droit privé fédéral.
On ne peut cependant pas soumettre au Tribunal fédéral plusieurs fois la même question dans la même cause. L'arrêt rendu par la Ire Cour de droit public le 12 février 2013 a constaté que le droit public cantonal ne portait pas atteinte au principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst.) et que l'autorité cantonale disposait d'une base légale suffisante pour imposer le loyer dû entre les parties du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2008. Il n'y a pas à revenir sur ces questions qui ont été tranchées avec autorité de chose jugée (cf. sur la compatibilité avec le droit civil fédéral des règles cantonales établissant un contrôle des loyers après l'exécution de travaux de rénovation: arrêt 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2, in SJ 2005 I p. 485).
Il en résulte que le loyer dû entre les parties s'élevait à 14'600 fr. par an le 31 octobre 2008.
Si la bailleresse entendait augmenter le loyer après cette date, elle devait notifier un avis de majoration sur une formule officielle correctement remplie (art. 269d CO). Le contenu de l'avis de majoration doit répondre aux exigences de l'art. 19 OBLF. Il doit en particulier indiquer le montant de l'ancien loyer (art. 19 al. 1 let. a ch. 1 OBLF). Le législateur a ainsi institué une forme écrite qualifiée et, si le contenu de la communication n'est pas suffisamment précis, la majoration de loyer est nulle (ATF 121 III 6 consid. 3a et 3b; 120 II 206 consid. 3b).
Les avis de majoration produits ne mentionnent jamais le loyer dû entre les parties entre le 1er novembre 2005 et le 31 octobre 2008, qui constitue pourtant le dernier loyer valablement fixé. L'indexation demandée n'est dès lors pas compréhensible, puisqu'elle repose sur une base fausse. En considérant qu'il n'y a pas eu d'avis de majoration correctement rempli pour la période postérieure au 31 octobre 2008 et que le loyer n'a par conséquent pas été valablement augmenté après cette date, on ne voit pas que la cour cantonale ait violé le droit fédéral. La recourante ne critique d'ailleurs pas sérieusement ce point, alors même qu'il s'agit du fondement de la décision qu'elle attaque.
La recourante affirme que la cour cantonale aurait fondé le loyer dû après le 31 octobre 2008 sur le droit cantonal, mais cette assertion ne trouve aucun point d'appui dans l'argumentation contenue dans l'arrêt attaqué. Le loyer est resté fixé à son niveau au 31 octobre 2008 pour le motif que le bailleur n'a pas augmenté le loyer pour une période postérieure au moyen d'un avis officiel correctement rempli.

2.4 A la fin de son recours, la bailleresse, invoquant à nouveau la violation de nombreuses dispositions de droit fédéral, soutient qu'il n'y avait pas lieu à une réduction de loyer en application de l'art. 270a CO (dont les conditions ne seraient pas remplies) et qu'elle n'a pas pu faire valoir ses moyens de preuves à cet égard.
Toute cette discussion est absolument sans pertinence, puisque - comme on l'a déjà vu - la demande de réduction du loyer formée par la locataire a été rejetée déjà en première instance et que, faute d'appel, elle n'est plus litigieuse devant le Tribunal fédéral. La recourante ne peut se plaindre du rejet de la demande en réduction de loyer, étant donné que cette décision lui est favorable (art. 76 al. 1 let. b LTF).
Le recours doit être entièrement rejeté.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 28 mai 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
¹	Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
²	La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
¹	Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
²	Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
³	Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
¹	Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
²	La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
¹	Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
²	Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
³	Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
¹	Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
^a	Per gli aumenti di pigione:
^a1	l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
^a2	l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
^a3	la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
^a4	i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
^a5	in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
^b	Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
^b1	la designazione di tale pretesa;
^b2	il momento in cui la modificazione entra in vigore;
^b3	i motivi precisi della pretesa.
^c	In ambedue i casi:
^c1	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
^c2	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
^1bis	Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20
²	Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21
³	I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22
⁴	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.