Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 935/2016

Urteil vom 23. März 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Zustelladresse: Rechtsanwältin Denise Wüst,
Beschwerdeführer,

gegen

Betreibungs- und Konkursamt Appenzell.

Gegenstand
Steigerungsbedingungen,

Beschwerde gegen den Entscheid der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Appenzell I.Rh. vom 25. November 2016 (KAB 4-2016).

Sachverhalt:

A.
Der Präsident des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. eröffnete am 3. Januar 2013 auf Gesuch der C.________GmbH, mit Sitz in U.________, den Konkurs über die D.________AG mit Sitz in V.________. A.________ ist einziger Verwaltungsrat und hält zudem mit B.________ je 50% des Aktienkapitals der Konkursitin.

A.a. Am 15. Juli 2013 erfolgte die Einvernahme von A.________ durch das Konkursamt Appenzell. Das Konkursgericht ordnete am 12. August 2013 das summarische Verfahren an. Die Auflage des Kollokationsplans und des Lastenverzeichnisses erfolgte vom 29. Oktober bis 17. November 2015 und diejenige des Inventars vom 29. Oktober bis 9. November 2015.

A.b. Am 17. Oktober 2016 teilte das Konkursamt allen Beteiligten die auf den 28. November 2016 angesetzte konkursamtliche Grundstücksteigerung der Liegenschaft Nr. xxxx an der Strasse X.________ in V.________ mit und stellte ihnen zugleich die Steigerungsbedingungen zu. A.________ und B.________ gelangten daraufhin an das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. als Aufsichtsbehörde SchKG, welches ihre Beschwerde mit Zirkularentscheid vom 25. November 2015 abwies.

B.
A.________ und B.________ sind am 5. Dezember 2016 mit Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Zirkularentscheides und die Anweisung an das Konkursamt, die Versteigerung vom 28. November 2016 aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Klärung des Sachverhaltes und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid stammt von einer kantonalen Rechtsmittelinstanz und betrifft die Steigerungsbedingungen einer konkursamtlichen Grundstückverwertung, mithin eine Schuldbetreibungs- und Konkurssache. Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
1    Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
2    Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
a  le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
b  le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
b1  sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
b2  sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
b3  sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
b4  in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
b5  in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
b6  in materia di protezione dei minori e degli adulti,
b7  ...
und Art. 75
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
1    Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
2    I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
a  una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
b  un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
c  è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.
BGG). Auf einzelne Eintretensvoraussetzungen ist im Sachzusammenhang einzugehen.

1.2. Vor Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1bis    Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
BGG; BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104). Die Missachtung verfassungsmässiger Recht ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG), wobei hier das Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 589 E. 2 S. 591). Die Begründung muss aus der Beschwerdeschrift selber hervorgehen und Verweise auf kantonale Eingaben sind nicht zulässig (BGE 138 III 252 E. 3.2 S. 258).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97
BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
1    Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
2    Non sono ammissibili nuove conclusioni.
BGG).

2.

2.1. Die Vorinstanz nahm zu der von den Beschwerdeführern nach Kenntnis der Steigerungsbedingungen erhobenen Kritik im Einzelnen Stellung. Dabei betonte sie insbesondere, dass die konkursamtliche Schätzung der zu verwertenden Liegenschaft nicht Gegenstand der Steigerungsbedingungen bilde. Dies gelte auch für den Kollokationsplan, gegen den die Beschwerdeführer erst jetzt Einwände erheben. Bei der öffentlichen Versteigerung handle es sich um die ordentliche Verwertungsart. Der vorgängig vom Konkursamt durchgeführte Versuch eines Freihandverkaufs sei ordnungsgemäss erfolgt. Da keines der eingereichten Angebote die konkursamtliche Schätzung von Fr. 2'210'000.-- erreicht hatte, habe auf den Freihandverkauf verzichtet und die öffentliche Versteigerung angesetzt werden müssen. Das Betreibungs- und Konkursamt habe in den Steigerungsbedingungen zutreffend festgehalten, dass kein Mietverhältnis an der zur Verwertung anstehenden Liegenschaft bestehe (Ziff. 19) und diese wie angeordnet zu räumen sei (Ziff. 23). Die Vorinstanz kam zum Schluss, das die vom Konkursamt aufgelegten Steigerungsbedingungen den bundesrechtlichen Vorgaben durchaus entsprechen.

2.2. Die Beschwerdeführer halten im Wesentlichen an ihrem im vorinstanzlichen Verfahren geäusserten Standpunkt fest. Sie sind nach wie vor der Meinung, dass das Konkursamt die Verwertung nicht korrekt durchführe, und kritisieren die einzelnen Verfahrensschritte. Da das ganze Verfahren erhebliche Mängel aufweise, seien die Handlungen des Amtes und insbesondere die Steigerungsbedingungen nichtig.

3.
Anlass der Beschwerde bilden die Steigerungsbedingungen einer konkursamtlichen Grundstückverwertung.

3.1. Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 134 - 1 Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
1    Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
2    Esse vengono esposte nell'ufficio almeno dieci giorni prima dell'incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.
SchKG). Die Bestimmungen zum Inhalt der Steigerungsbedingungen (Art. 135
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 135 - 1 Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC281). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.282
1    Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC281). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.282
2    Le condizioni dell'incanto stabiliscono inoltre quali spese debba sostenere il deliberatario.
- 137
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 137 - Quando sia concesso un termine, il fondo rimane, fino al pagamento del prezzo, sotto l'amministrazione dell'ufficio d'esecuzione, per conto e rischio dell'acquirente. Non può nel frattempo essere fatta alcuna iscrizione nel registro fondiario senza il consenso dell'ufficio d'esecuzione. L'ufficio può inoltre esigere altre garanzie per il pagamento.
SchKG, Art. 45
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 45 - 1 Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
1    Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
a  la menzione che il fondo è messo all'asta con tutti gli oneri che lo gravano secondo l'elenco oneri (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), e che i relativi obblighi personali del debitore non scaduti saranno imposti all'aggiudicatario nella misura in cui non siano coperti dal ricavo della vendita (art. 135 LEF);
b  se sono da realizzarsi più fondi, la menzione se essi saranno messi all'incanto in blocco o in gruppi ed in quali, o singolarmente e, eventualmente, in quale ordine;
c  se deve aver luogo un doppio turno d'asta per fondo o pei suoi accessori (art. 42, 57 e 104), la menzione che il miglior offerente del primo turno resterà vincolato fino a compimento del secondo (art. 56);
d  l'indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di vendita e la menzione delle poste che l'aggiudicatario dovrà assumere oltre questo prezzo (art. 46 e 49);
e  la menzione se, e eventualmente fino a concorrenza di quale importo, il prezzo di aggiudicazione dovrà essere pagato all'atto dell'incanto o se è concesso un termine di pagamento a stregua dell'articolo 136 della LEF, e, in questo caso, quale garanzia deve essere prestata per la scadenza prorogata e se questa garanzia dovrà essere prestata all'atto dell'incanto o entro un termine fisso. Nel caso in cui il pagamento sia da farsi o la garanzia da prestarsi all'atto dell'incanto, si indicherà che l'aggiudicazione dipende dall'esecuzione di queste prestazioni e che quindi ogni offerente resta vincolato finché non sia perfetta l'aggiudicazione all'offerente che lo precede;
f  se l'ufficio intende che per essere accolta un'offerta debba superare la precedente di una determinata somma, l'indicazione di questa somma;
g  la clausola escludente ogni garanzia da parte dell'ufficio.
2    L'elenco degli oneri, rettificato in conformità dei risultati di ricorsi o di cause, sarà annesso quale appendice alle condizioni dell'incanto.
-52
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 52 - Ulteriori modificazioni alle condizioni di incanto non sono ammissibili a meno che esse vengano di nuovo deposte, pubblicate e comunicate agli interessati a stregua dell'articolo 139 della LEF.
VZG) sind sinngemäss auch für das Konkursverfahren anwendbar (Art. 259
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 259 - Alle condizioni dell'incanto si applicano per analogia gli articoli 128, 129, 132a, 134 a 137 e 143. Le funzioni dell'ufficio d'esecuzione spettano all'amministrazione del fallimento.
SchKG). Für die Verwertung von Grundstücken im Konkursverfahren gelten die Vorschriften der Verordnung vom 13. Juli 1911 über die Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) sowie die Ergänzungen der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (Art. 122
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 122 - La realizzazione dei fondi nella procedura di fallimento è regolata dalle disposizioni del regolamento del 13 luglio 1911171 concernente l'amministrazione degli uffici dei fallimenti (RUF), colle modificazioni ed integrazioni seguenti.
VZG).

3.2. Soweit die Beschwerdeführer sich auf eine absatzweise Kommentierung des angefochtenen Entscheides beschränken, verkennen sie die Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (E. 1.2). Erforderlich ist eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid, womit die Wiederholung und der Verweis auf bisher Gesagtes nicht genügt. So geht aus der Beschwerde nicht hervor, weshalb die Vorinstanz sich zu den im Kollokationsplan aufgenommenen Forderungen hätte äussern sollen. Allein die Behauptung, der Kollokationsplan "verstösst gegen Recht und Gesetz" ändert nichts an der Tatsache, dass dieser unabhängig der nunmehr angefochtenen Steigerungsbedingungen bereits in Rechtskraft erwachsen ist. Ebenso ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz im Hinblick auf die konkursamtliche Verwertung der Liegenschaft die Regeln über die Schätzung (vgl. BGE 51 III 6 E. 1 S. 8; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. III, 2001, N. 32 zu Art. 247, N. 13 zu Art. 257, N. 14 zu Art. 259) unrichtig angewendet habe, wenn es - bei nicht angefochtenem Lastenverzeichnis, d.h. unveränderten Lasten - die konkursamtliche Schätzung in die Steigerungsbedingungen übernommen hat; im Übrigen findet
Art. 9
SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF)
RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
1    La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
2    Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17
VZG im Konkursverfahren keine Anwendung (BGE 114 III 29 E. 3c S. 30; Urteil 5A 195/2010 vom 17. Juni 2010 E. 2.2). Aus der Beschwerde geht nicht hervor, weshalb die Vorinstanz eine "dienstrechtliche Überprüfung" gegenüber dem Konkursbeamten hätte veranlassen sollen; ein Anspruch auf disziplinarische Massregelung nach Art. 14
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 14 - 1 L'autorità di vigilanza deve ispezionare almeno una volta all'anno la gestione di ogni ufficio.
1    L'autorità di vigilanza deve ispezionare almeno una volta all'anno la gestione di ogni ufficio.
2    Nei confronti dell'ufficiale o dell'impiegato possono essere prese le misure disciplinari seguenti:26
1  l'ammonimento;
2  la multa sino a 1000 franchi;
3  la sospensione dall'ufficio per una durata non maggiore di sei mesi;
4  la destituzione.
SchKG besteht jedenfalls nicht (BGE 91 III 41 E. 6 E. 46). Schliesslich legen die Beschwerdeführer auch vor Bundesgericht nicht dar, worin der Zusammenhang zwischen ihrem aufenthaltsrechtlichen Status und den Steigerungsbedingungen liegen könnte.

3.3. Den Beschwerdeführern kann zudem nicht beigepflichtet werden, wenn sie die öffentliche Versteigerung von einer richterlichen Genehmigung abhängig machen wollen. Die Generalexekution, bei der sämtliche Aktiven des Schuldners zu verwerten sind, wird vom (Konkurs-) Richter eröffnet; die Wahl der Verwertungsart wird indes vom Amt unter allfälliger Berücksichtigung der Interessen der Gläubiger getroffen (vgl. Art. 231 Abs. 3 Ziff. 2
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 231 - 1 L'ufficio dei fallimenti propone al giudice del fallimento di procedere alla liquidazione secondo la procedura sommaria quando constata che:
1    L'ufficio dei fallimenti propone al giudice del fallimento di procedere alla liquidazione secondo la procedura sommaria quando constata che:
1  il ricavo della realizzazione dei beni inventariati non sarà prevedibilmente sufficiente per coprire le spese della procedura ordinaria; o
2  il caso è semplice.
2    Se il giudice è dello stesso parere, la massa è liquidata con la procedura sommaria, sempreché prima della ripartizione della somma ricavata nessun creditore chieda che si proceda secondo la procedura ordinaria di fallimento, fornendo una garanzia sufficiente per le spese presumibilmente non coperte.
3    La liquidazione sommaria ha luogo secondo le regole della procedura ordinaria, fatte salve le eccezioni seguenti:
1  Di regola non hanno luogo assemblee dei creditori. Tuttavia, se in ragione di circostanze particolari una consultazione dei creditori sembra opportuna, l'ufficio dei fallimenti può riunirli in assemblea o provocare una loro risoluzione per mezzo di circolare.
2  Allo scadere del termine per le insinuazioni (art. 232 cpv. 2 n. 2), l'ufficio dei fallimenti procede alla realizzazione; esso osserva le disposizioni degli articoli 256 capoversi 2 a 4 e tiene conto con il maggior riguardo possibile degli interessi dei creditori. I fondi possono essere realizzati soltanto dopo che sia stato allestito l'elenco degli oneri.
3  L'ufficio dei fallimenti designa i beni necessari nell'inventario e lo deposita insieme con la graduatoria.
4  Non è necessario depositare lo stato di ripartizione.
SchKG). Das Konkursamt kann den Freihandverkauf als gesetzliche Alternative zur öffentlichen Steigerung anordnen. Zweck dieses Instituts ist, dem Amt weitgehende Freiheit in zeitlicher Hinsicht wie auch bei der Ausgestaltung des Verfahrens einzuräumen, um ein möglichst gutes Verwertungsergebnis erzielen zu können (LORANDI, Freihandverkauf von Grundstücken im Betreibungs- und Konkursverfahren, BlSchK 2006 S. 2 f.). Eine derartige Anordnung kann mit Beschwerde nach Art. 17
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
1    Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
2    Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
3    È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
4    In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35
SchKG angefochten werden (BGE 106 III 79 E. 4 S. 82; vgl. Urteil 5A 590/2010 E. 3.1 vom 20. Dezember 2010, Pra 2011 Nr. 43 S. 310). Kommt der Freihandverkauf nicht zustande oder wird er bei Vorliegen schwerer Mängel auf Beschwerde hin aufgehoben (vgl. BGE 106 III 79 E. 5 S. 83), so ist das Objekt neu zu verwerten. Das Amt kann einen
weiteren Versuch eines Freihandverkaufs anstreben oder den Weg der öffentlichen Steigerung wählen (vgl. BGE 128 III 104 E. 5 S. 111; vgl. FOËX, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 8 zu Art. 256). Soweit die Beschwerdeführer kritisieren, dass der Freihandverkauf vom Amt ohne Begründung abgebrochen worden sei und dessen Handlungen und insbesondere die Steigerungsbedingungen nichtig seien, kann ihnen nicht gefolgt werden. Weder bildet der Freihandverkauf (bzw. dessen Nichtdurchführung) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens noch ist ein Zusammenhang zu den hier interessierenden Steigerungsbedingungen erkennbar. Kein Zusammenhang ist schliesslich zwischen den Ausführungen der Beschwerdeführer zur Verwendung des anlässlich der Konkurseröffnung von der Gläubigerin geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 5'000.-- durch das Amt und der Notwendigkeit weiterer Vorschüsse im Hinblick auf die Verwertung zu den Steigerungsbedingungen zu erblicken. Der von den Beschwerdeführern ebenfalls angesprochene Kostenvorschuss von Fr. 20'000.-- wurde vom Amt zudem einzig im Hinblick auf die nachträgliche Anordnung des ordentlichen Verfahrens angesetzt und ist in der Folge nicht geleistet worden (Art. 231 Abs. 2
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 231 - 1 L'ufficio dei fallimenti propone al giudice del fallimento di procedere alla liquidazione secondo la procedura sommaria quando constata che:
1    L'ufficio dei fallimenti propone al giudice del fallimento di procedere alla liquidazione secondo la procedura sommaria quando constata che:
1  il ricavo della realizzazione dei beni inventariati non sarà prevedibilmente sufficiente per coprire le spese della procedura ordinaria; o
2  il caso è semplice.
2    Se il giudice è dello stesso parere, la massa è liquidata con la procedura sommaria, sempreché prima della ripartizione della somma ricavata nessun creditore chieda che si proceda secondo la procedura ordinaria di fallimento, fornendo una garanzia sufficiente per le spese presumibilmente non coperte.
3    La liquidazione sommaria ha luogo secondo le regole della procedura ordinaria, fatte salve le eccezioni seguenti:
1  Di regola non hanno luogo assemblee dei creditori. Tuttavia, se in ragione di circostanze particolari una consultazione dei creditori sembra opportuna, l'ufficio dei fallimenti può riunirli in assemblea o provocare una loro risoluzione per mezzo di circolare.
2  Allo scadere del termine per le insinuazioni (art. 232 cpv. 2 n. 2), l'ufficio dei fallimenti procede alla realizzazione; esso osserva le disposizioni degli articoli 256 capoversi 2 a 4 e tiene conto con il maggior riguardo possibile degli interessi dei creditori. I fondi possono essere realizzati soltanto dopo che sia stato allestito l'elenco degli oneri.
3  L'ufficio dei fallimenti designa i beni necessari nell'inventario e lo deposita insieme con la graduatoria.
4  Non è necessario depositare lo stato di ripartizione.
SchKG).

3.4. Bestandteil der Steigerungsbedingungen bildet hingegen die Verfügung des Amtes, womit die Beschwerdeführer als "Aktionäre der Gemeinschuldnerin" angewiesen werden, das Steigerungsobjekt bis am 28. November 2016 zu verlassen und die persönlichen Effekten zu entfernen (Ziff. 23). Das Amt hat zudem in den Steigerungsbedingungen festgehalten, dass keine Miet- oder Pachtverhältnisse am Steigerungsobjekt bekannt sind (Ziff. 19).

3.4.1. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Beschwerdeführer als einziger Verwaltungsrat der Gemeinschuldnerin anlässlich seiner Einvernahme durch das Amt unter Hinweis auf die Straffolgen ausgesagt habe, dass im Zeitpunkt der Konkurseröffnung keine Mietverträge bestanden hätten. Zudem sei aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass dem Amt Mietzinsen für das Steigerungsobjekt bezahlt worden wären.

3.4.2. Die Beschwerdeführer bestehen demgegenüber auf einem "mündlichen Mietverhältnis", da das Amt bei der Einvernahme nach einem "Mietvertrag" gefragt habe. Mit diesem Vorbringen nehmen die Beschwerdeführer zu den fehlenden Mieteinnahmen nicht Stellung und begnügen sich mit einer nicht weiter begründeten Sachverhaltsbehauptung. Mangels rechtsgenüglicher Begründung kann darauf nicht eingetreten werden (E. 1.2). Die Beschwerdeführer, von denen der Beschwerdeführer 1 nicht nur Aktionär, sondern einziger Verwaltungsrat der Gemeinschuldnerin ist (Lit. A.a), nehmen zur Aufforderung des Amtes, das Steigerungsobjekt bis zum einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen, nicht Stellung. Damit erübrigt sich die Erörterung der Pflicht der Gemeinschuldnerin, alle Vermögensgegenstände zur Verfügung zu stellen (Art. 222 Abs. 1
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 222 - 1 Il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 163 n. 1, 323 n. 4 CP424), a indicare tutti i suoi beni all'ufficio d'esecuzione e a metterli a sua disposizione.
1    Il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 163 n. 1, 323 n. 4 CP424), a indicare tutti i suoi beni all'ufficio d'esecuzione e a metterli a sua disposizione.
2    Se il fallito è morto o latitante, tale obbligo incombe, sotto minaccia di pena (art. 324 n. 1 CP), a tutte le persone adulte che convivevano con lui.
3    Le persone menzionate ai capoversi 1 e 2 devono, a richiesta dell'ufficiale, aprire i locali e i ripostigli. Se necessario, l'ufficiale può chiedere l'aiuto dell'autorità di polizia.
4    I terzi che detengono beni del fallito o verso i quali questi vanta crediti hanno, sotto minaccia di pena (art. 324 n. 5 CP), lo stesso obbligo di informare e di mettere a disposizione del fallito.
5    Le autorità hanno lo stesso obbligo di informare del fallito.
6    L'ufficio dei fallimenti ricorda esplicitamente agli interessati i loro obblighi come pure le conseguenze penali dell'inosservanza.
SchKG), sowie die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen für den Verbleib in der Liegenschaft (Art. 229 Abs. 3
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 229 - 1 Durante la procedura di fallimento, il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 323 n. 5 CP428), a rimanere a disposizione dell'amministrazione, a meno che ne venga dispensato espressamente. Se necessario, egli è tradotto sul luogo dall'autorità di polizia. L'amministrazione del fallimento gli ricorda esplicitamente il suo obbligo come pure le conseguenze penali dell'inosservanza.429
1    Durante la procedura di fallimento, il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 323 n. 5 CP428), a rimanere a disposizione dell'amministrazione, a meno che ne venga dispensato espressamente. Se necessario, egli è tradotto sul luogo dall'autorità di polizia. L'amministrazione del fallimento gli ricorda esplicitamente il suo obbligo come pure le conseguenze penali dell'inosservanza.429
2    L'amministrazione del fallimento può assegnargli un equo soccorso, specialmente quando lo obblighi a stare a sua disposizione.
3    L'amministrazione del fallimento determina a quali condizioni e fino a quando il fallito e la sua famiglia possono rimanere nell'abitazione, sempreché questa faccia parte della massa.430
SchKG).

4.
Auf die Beschwerde kann nach dem Gesagten insgesamt nicht eingetreten werden. Damit kann offen bleiben, ob und inwieweit die Beschwerdeführer insbesondere aufgrund ihrer Eigenschaft als Verwaltungsrat bzw. Aktionäre der Gemeinschuldnerin Verfahrensbeteiligte sind, die zur Anfechtung der Steigerungsbedingungen im Konkurs berechtigt sind (vgl. JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl. 1997/99, N. 5 zu Art. 257
SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
LEF Art. 229 - 1 Durante la procedura di fallimento, il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 323 n. 5 CP428), a rimanere a disposizione dell'amministrazione, a meno che ne venga dispensato espressamente. Se necessario, egli è tradotto sul luogo dall'autorità di polizia. L'amministrazione del fallimento gli ricorda esplicitamente il suo obbligo come pure le conseguenze penali dell'inosservanza.429
1    Durante la procedura di fallimento, il fallito è tenuto, sotto minaccia di pena (art. 323 n. 5 CP428), a rimanere a disposizione dell'amministrazione, a meno che ne venga dispensato espressamente. Se necessario, egli è tradotto sul luogo dall'autorità di polizia. L'amministrazione del fallimento gli ricorda esplicitamente il suo obbligo come pure le conseguenze penali dell'inosservanza.429
2    L'amministrazione del fallimento può assegnargli un equo soccorso, specialmente quando lo obblighi a stare a sua disposizione.
3    L'amministrazione del fallimento determina a quali condizioni e fino a quando il fallito e la sua famiglia possono rimanere nell'abitazione, sempreché questa faccia parte della massa.430
). Ausgangsgemäss werden die Verfahrenskosten den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
und Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und den Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Appenzell I.Rh. schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. März 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Levante