BGE-128-III-104 - 2002-01-24 - BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Verwertung eines Grundstückes durch Freihandverkauf im Konkursverfahren (Art. 256 SchKG). Zweckmässigkeit eines zweiten

Urteilskopf

128 III 104

19. Arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites dans la cause X. (recours LP). 7B.256/2001 du 24 janvier 2002

Regeste (de):

Verwertung eines Grundstückes durch Freihandverkauf im Konkursverfahren (Art. 256 SchKG).

Zweckmässigkeit eines zweiten Schriftenwechsels (E. 1a). Das Bundesgericht kann bei Vorliegen eines Nichtigkeitsgrundes "ultra" oder "extra petita" entscheiden (E. 1b).

Der Freihandverkauf bedarf wie die öffentliche Versteigerung keiner öffentlichen Beurkundung, und der Eigentumserwerb erfolgt durch die zu protokollierende Verfügung des Konkursamtes oder der Konkursverwaltung, mit welcher das zu verwertende Grundstück dem berücksichtigten Anbieter zugewiesen wird (E. 2 und 3; Änderung der Rechtsprechung).

Auf den Freihandverkauf sind insbesondere Art. 58 Abs. 3 und Art. 67 VZG, welche die Identität des Anbieters und der im Grundbuch als Eigentümer einzutragenden Person betreffen, sowie die Regelung gemäss Art. 143 SchKG und Art. 63 VZG beim Zahlungsverzug des Ersteigerers anwendbar (E. 4). Folgen der Nichtigkeit eines Freihandverkaufes im konkreten Fall (E. 5).

Regeste (fr):

Réalisation d'un immeuble de gré à gré dans la faillite (art. 256 LP).

Opportunité d'un second échange d'écritures (consid. 1a). L'existence d'un motif de nullité absolue autorise le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita" (consid. 1b).

Dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue (consid. 2 et 3; modification de la jurisprudence).

Sont notamment applicables à la vente de gré à gré les dispositions des art. 58 al. 3 et 67 ORFI concernant l'identité de l'auteur de l'offre et de la personne à inscrire comme propriétaire, et celles des art. 143 LP et 63 ORFI traitant de la demeure de l'adjudicataire (consid. 4). Conséquences de la nullité de la vente de gré à gré en l'espèce (consid. 5).

Regesto (it):

Realizzazione a trattative private di un fondo nel fallimento (art. 256 LEF).

Opportunità di un secondo scambio di scritti (consid. 1a). L'esistenza di un motivo di nullità assoluta permette al Tribunale federale di statuire "ultra" o "extra petita" (consid. 1b).

In una vendita a trattative private, come nell'ambito dei pubblici incanti, non è necessario allestire un atto pubblico e la proprietà viene acquisita mediante decisione, verbalizzata dall'ufficio o dall'amministrazione del fallimento, di attribuire l'oggetto da realizzare a colui che ha formulato l'offerta accettata (consid. 2 e 3; modifica della giurisprudenza).

Sono segnatamente applicabili alla vendita a trattative private gli art. 58 cpv. 3 e 67 RFF concernenti l'identità dell'autore dell'offerta e della persona da iscrivere come proprietario, e gli art. 143 LEF e 63 RFF che trattano la mora dell'aggiudicatario (consid. 4). Conseguenze della nullità della vendita a trattative private nella fattispecie (consid. 5).

Sachverhalt ab Seite 105

BGE 128 III 104 S. 105

L'administration spéciale de la faillite de M. a été chargée de réaliser deux parcelles de terrain, copropriété du failli et de J. Dans le cadre de la procédure de l'art. 256 LP, des offres d'achat ont été formulées: par S. SA, pour le compte d'un client non désigné (1'600'000 fr., montant porté à 1'700'000 fr. le 11 mai 2000), par C. (1'600'000 fr. le 11 avril 2000) et par X. (1'675'000 fr. le 20 juin 2000), société en formation qui sera inscrite au registre du commerce le 19 décembre 2000. Il a été décidé de procéder à des "enchères privées", qui ont eu lieu le 13 juillet 2000. Aux termes du procès-verbal établi à cette occasion, S. SA a fait la meilleure offre (1'835'000 fr.); ce prix était donc retenu et les parcelles seraient vendues à cette société; au cas où celle-ci ne s'exécuterait pas, l'offre immédiatement inférieure formulée pour le compte de X. en formation (1'830'000 fr.) serait
BGE 128 III 104 S. 106

retenue et exécutée. Aucune promesse de vente ou vente n'a toutefois été passée dans le délai octroyé, le copropriétaire J. s'opposant à la vente. Finalement, avec l'accord de celui-ci, la vente notariée a eu lieu les 7 et 12 décembre 2000, mais elle a été conclue avec Y., non avec S. SA. Elle a été publiée le 2 février 2001. Le 26 mars 2001, X. a porté plainte en concluant principalement à l'annulation de l'adjudication des parcelles en cause à S. SA, à l'annulation de la vente à Y. et à l'adjudication desdites parcelles à elle-même; subsidiairement, elle a conclu à ce qu'il soit procédé à une nouvelle vente aux enchères. La plainte a été rejetée par les autorités cantonales de surveillance. X. a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en reprenant ses conclusions formulées en instance cantonale. Elle ne demande toutefois plus l'annulation de l'attribution et de la vente, mais la simple constatation de leur nullité. La Chambre des poursuites et des faillites a admis le recours et annule l'arrêt attaqué.
Erwägungen

Considérant en droit:

1. a) La question de l'opportunité d'un second échange d'écritures s'est posée à l'occasion de la demande de prolongation du délai de réponse présentée par l'une des intimées. Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner une telle mesure d'instruction en l'absence de requête formelle dans ce sens. Au demeurant, la Chambre de céans se trouve suffisamment renseignée en l'état sur le fond de l'affaire. b) En vertu des art. 63 al. 1 et 81 OJ, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties. Cette règle subit des exceptions, dont l'une résultant du pouvoir de surveillance: l'existence d'un motif de nullité absolue autorise en effet le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita", et donc à décider lui-même d'une mesure en dehors de toute conclusion (SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 794 et la jurisprudence citée). La différence entre les conclusions prises en instance cantonale (annulation) et celles formulées dans le présent recours (constatation de la nullité) n'empêcherait donc pas le Tribunal fédéral, s'il admettait le recours et que la cause soit en état d'être jugée, de corriger, modifier, réformer et redresser l'acte de poursuite ou la décision de l'autorité de surveillance précédente (art. 21 LP; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 13 ad art. 21 LP).
BGE 128 III 104 S. 107

2. L'art. 132a LP - applicable ici par renvoi de l'art. 259 LP - prévoit que la réalisation peut être attaquée par une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré (al. 1) dans le délai de dix jours (art. 17 al. 2 LP) dès la connaissance de l'acte attaqué et du motif de la contestation (al. 2), le droit de plainte s'éteignant toutefois un an après la réalisation (al. 3). Ce délai d'une année, selon les constatations de l'arrêt attaqué, a été respecté en l'espèce. Quant au délai de dix jours, la recourante ne conteste pas qu'il ne l'a pas été; elle se prévaut toutefois de l'art. 22 al. 1 LP, qui prévoit la nullité des mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes ne participant pas à la procédure, et enjoint aux autorités de surveillance de constater cette nullité indépendamment de toute plainte, c'est-à-dire en tout temps, en dehors de tout délai de plainte (GILLIÉRON, op. cit., n. 12 ad art. 22 LP).
A ce propos, la recourante qualifie d'insoutenable la thèse de la cour cantonale affirmant que les dispositions relatives aux enchères publiques (art. 257 ss LP et art. 45 ss de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]) ne sont pas applicables par analogie à la vente de gré à gré et refusant par conséquent de voir une cause de nullité absolue dans les irrégularités des enchères privées litigieuses, l'inexactitude du procès-verbal dressé à leur issue, la modification ultérieure des conditions de vente et la signature de l'acte notarié par une autre société que l'adjudicataire. Plus particulièrement, la recourante reproche à l'autorité cantonale de se fonder essentiellement sur la jurisprudence du Tribunal fédéral subordonnant la validité de la vente de gré à gré à un acte authentique et le transfert de propriété à l'inscription au registre foncier (ATF 106 III 79 consid. 7 p. 85), sans tenir compte de l'opinion contraire soutenue par la majorité de la doctrine. La présente espèce offre l'occasion de revoir la question, et ce, comme on l'exposera ci-après, dans le sens de cette opinion majoritaire.
3. a) Les modes de réalisation des enchères publiques et de la vente de gré à gré se différencient surtout dans la manière dont se forme le prix, mais leur nature juridique est la même: l'un et l'autre se caractérisent comme une institution de l'exécution forcée, un acte de la puissance publique ayant pour but de réaliser le patrimoine mis sous main de justice et susceptible par conséquent d'être attaqué par voie de plainte au sens des art. 17 ss LP (ATF 106 III 79 consid. 4 p. 82; art. 132a LP et Message concernant la révision de la LP du 8 mai 1991, p. 112).

BGE 128 III 104 S. 108

b) Si la jurisprudence précitée soumet les deux modes de réalisation à des exigences de forme différentes, c'est, d'une part, parce que dans les enchères publiques - et contrairement à ce qui se passerait pour la vente de gré à gré - l'enchère doit être précédée d'une procédure préliminaire fixée avec précision (publication de l'enchère, établissement de l'état des charges, procédure d'épuration de l'état des charges, établissement des conditions de la vente aux enchères); c'est, d'autre part, parce que l'adjudication a lieu publiquement et qu'elle est par conséquent soumise au contrôle du public (ATF 106 III 79 consid. 7 p. 85). Le premier argument, tiré de l'existence d'une procédure préliminaire pour les enchères publiques, ne tient plus au regard de l'art. 143b al. 2 LP, entré en vigueur le 1er janvier 1997 (RO 1995 p. 1227, 1309). Cette disposition prévoit, en effet, que la vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'après l'épuration de l'état des charges au sens de l'art. 138 al. 2 ch. 3 et al. 3, et de l'art. 140 LP, ainsi qu'en application par analogie des dispositions sur le contenu des conditions de vente (art. 135 LP), le mode de paiement (art. 136 LP) et le terme pour le paiement (art. 137 LP). Si, comme dans le cas particulier, la vente de gré à gré a lieu dans le cadre d'une faillite (art. 256 al. 1 LP), elle intervient de toute façon après que l'office a procédé à l'épuration de l'état des charges (art. 26 et 58 al. 2 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 13 juillet 1911 sur l'administration des offices de faillite [OAOF; RS 281.32], 125 ORFI), les dispositions correspondantes sur les conditions de vente, les mode et terme de paiement, savoir les art. 45 ORFI (spéc. al. 1 let. a et e), 46 ss et 63 ORFI, étant applicables par analogie en vertu du renvoi des art. 259 LP et 130 al. 1 ORFI. Le second argument, fondé sur le contrôle du public, n'est pas pertinent car la publicité des enchères n'est pas destinée à permettre un contrôle du public, mais à permettre au plus grand nombre possible d'amateurs de participer aux enchères (GILLIÉRON, op. cit., n. 32 s. ad art. 143b LP). c) L'acte de vente de gré à gré attaquable par la voie de la plainte, en vertu des art. 132a al. 1 et 259 LP, est la décision de l'office d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue. L'office doit en dresser procès-verbal (art. 8 al. 1 LP; cf. art. 72 s . OAOF), et ce procès-verbal, qui jouit de la foi publique (art. 9 CC et 8 al. 2 LP), est le titre de légitimation certifiant l'acquisition, par l'attributaire, de la propriété de l'objet mis en vente. Il s'agit là, comme pour l'adjudication dans les enchères publiques, d'un mode d'acquisition
BGE 128 III 104 S. 109

originaire: le transfert de propriété intervient de par la loi, en vertu de la décision de l'administration de la faillite, l'inscription au registre foncier, à requérir d'office par celle-ci (cf. art. 66 al. 1 ORFI), ayant un caractère simplement déclaratif (art. 656 al. 2 CC; cf. P.-H. STEINAUER, Les droits réels, tome I, 3e éd., § 17 n. 700 et tableau en p. 197). Ainsi que la doctrine l'admet actuellement dans sa très grande majorité, l'exigence de la forme authentique, en tant surtout qu'elle vise à fournir une base sûre pour l'inscription au registre foncier, ne se justifie donc pas à l'égard de la décision d'attribution de gré à gré, consignée - comme pour l'adjudication des enchères publiques - dans un procès-verbal jouissant de la foi publique et établi sur la base d'actes préparatoires tels que l'apport d'extraits du registre foncier (art. 8 et 28 ORFI; art. 26 et 58 al. 2 OAOF) et l'épuration de l'état des charges (AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 28 n. 75; BLUMENSTEIN, Handbuch des schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, p. 440; GILLIÉRON, op. cit., n. 29 ss ad art. 143b LP; HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, in Commentaire zurichois, n. 64 ad art. 656 CC; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Staehelin/Bauer/Staehelin, n. 57 ss ad 143b LP; JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, SchKG, 4e éd. 1997/99, n. 11 ad art. 143b LP; FRANCO LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse St-Gall 1994, p. 101 ss; contra: H. DESCHENAUX, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, p. 262 n. 14; MEYER-HAYOZ, in Commentaire bernois, n. 102 ad art. 656 CC; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, n. 44 ad art. 656 CC; FELIX STUTZ, Der Freihandverkauf im SchKG, thèse Zurich 1978, p. 97). Il y a lieu, en conséquence, d'abandonner la jurisprudence de l' ATF 106 III 79 (consid. 7 p. 85) et de poser que dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et que la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue.
4. Il résulte du considérant 3b ci-dessus que c'est à tort, vu les renvois prévus aux art. 143b al. 2 , 259 LP et 130 al. 1 ORFI, que l'autorité cantonale a déclaré inapplicables de façon générale les règles des enchères publiques des art. 257 ss LP et 45 ss ORFI (cf. AMONN/GASSER, op. cit., § 47 n. 26) et, plus particulièrement, celles des art. 58 al. 3 et 67 ORFI (identité de l'auteur de l'offre et
BGE 128 III 104 S. 110

de la personne à inscrire comme propriétaire) et des 143 LP et 63 ORFI (demeure de l'adjudicataire). a) Aux termes de l'art. 58 al. 3 ORFI, sont irrecevables les offres faites pour le compte de personnes qui ne sont pas nommément désignées ou qui ne le seront qu'ultérieurement ou de personnes juridiques encore inexistantes. Une telle norme, ou condition de vente, se comprend aisément s'agissant d'un transfert de propriété à inscrire au registre foncier, compte tenu des exigences de sécurité juridique liées à une telle inscription. C'est pourquoi le procès-verbal spécial qui, en vertu de l'art. 72 OAOF, doit être rédigé pour chaque enchère, mentionnera notamment la déclaration du fonctionnaire dirigeant les enchères que "l'immeuble est adjugé pour le prix de fr. ... à N. N.", cette indication devant être signée par l'adjudicataire "qui prendra expressément cette qualité" (art. 73 OAOF). On ne voit aucune raison de ne pas appliquer cette règle par analogie à la vente de gré à gré, vu l'assimilation de celle-ci, pour ce qui est de sa nature juridique, aux enchères publiques. C'est d'ailleurs - mutatis mutandis - ce qui a été fait en l'occurrence, où l'administrateur de la faillite chargé de la vente de gré à gré a mentionné dans le procès-verbal d'attribution que "le prix de 1'835'000.- est retenu et les parcelles seront vendues à la société S. SA". Comme il a été exposé plus haut (consid. 3c), l'administration de la faillite est tenue, également dans le cadre de la vente de gré à gré, de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'attribution au plus offrant (art. 66 ORFI). En outre, en vertu de l'art. 67 ORFI, elle ne peut faire inscrire comme propriétaire au registre foncier que celui auquel l'immeuble a été adjugé. Les règles susmentionnées sont impératives. Destinées à garantir la sécurité du droit, elles sont édictées dans l'intérêt public. b) Que la réalisation forcée ait lieu aux enchères publiques ou de gré à gré, les art. 143 LP et 63 ORFI s'appliquent lorsque l'adjudicataire ou acquéreur a obtenu un terme de paiement et qu'il est en demeure, cette situation devant entraîner la révocation de l'adjudication ou de l'attribution de gré à gré et l'organisation de nouvelles enchères, avec obligation pour le précédent adjudicataire ou acquéreur et ses cautions de réparer le dommage éventuel (GILLIÉRON, op. cit., n. 12, 31 et 49 ss ad 143 LP; HÄUSERMANN/STÖCKLI/FEUZ, loc. cit., n. 30 ad art. 143b LP). Le devoir de révoquer l'adjudication ou l'attribution n'est par ailleurs pas limité dans le temps, la procédure des art. 143 LP et 63 ORFI devant être engagée même
BGE 128 III 104 S. 111

lorsque l'acquéreur est depuis longtemps en "possession de l'immeuble" (ATF 35 I 227 consid. 1) car, dès lors qu'il ne peut disposer du droit de propriété qui lui avait été adjugé ou attribué de gré à gré, la sécurité du droit ne saurait être compromise (GILLIÉRON, op. cit., n. 35 ad art. 143 LP).
5. En l'espèce, à défaut de pouvoir mener à terme l'attribution décidée en faveur de S. SA ou, subsidiairement, en faveur de X., qui était juridiquement encore inexistante, l'administration spéciale devait révoquer l'attribution et ordonner immédiatement de nouvelles enchères (art. 63 al. 1 ORFI par analogie). En acceptant de vendre les parcelles en cause et de faire inscrire au registre foncier une personne (Y.) qui n'avait pas formulé d'offre et n'était pas l'acquéreur désigné dans le procès-verbal d'attribution, l'administration de la faillite a clairement violé les dispositions, impératives et édictées dans l'intérêt public, des art. 58 al. 3 et 67 ORFI. Ce motif suffit pour constater la nullité de la vente litigieuse selon l'art. 22 al. 1 LP, sans qu'il soit encore besoin d'examiner ce qu'il en est de la violation des art. 143 LP et 63 ORFI également invoquée par la recourante. Le recours doit par conséquent être admis et l'arrêt attaqué annulé. La nullité selon l'art. 22 LP ayant un effet "ex tunc" (GILLIÉRON, op. cit., n. 14 ad art. 21 LP; FLAVIO COMETTA, in Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Staehelin/Bauer/Staehelin, n. 20 ad art. 22 LP), les conséquences en sont les suivantes dans le cas particulier: l'attribution des parcelles litigieuses à S. SA est révoquée, faute d'avoir été suivie d'exécution; l'offre immédiatement inférieure formulée par X. ne peut pas être retenue, cette personne juridique étant encore inexistante au moment déterminant (art. 58 al. 3 ORFI); la vente effectuée en faveur de Y. est nulle, faute pour celle-ci de posséder la qualité d'adjudicataire ou d'attributaire, et donc de justifier d'un titre d'acquisition valable (art. 67 ORFI). L'administration spéciale doit dès lors procéder à de nouvelles enchères.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 256 - 1 Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
¹	Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
²	Verpfändete Vermögensstücke dürfen nur mit Zustimmung der Pfandgläubiger anders als durch Verkauf an öffentlicher Steigerung verwertet werden.
³	Vermögensgegenstände von bedeutendem Wert und Grundstücke dürfen nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen.453
⁴	Anfechtungsansprüche nach den Artikeln 286-288 dürfen weder versteigert noch sonstwie veräussert werden.454

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 58 - 1 Angebote, die an Bedingungen oder Vorbehalte geknüpft sind oder nicht auf eine bestimmte Summe lauten, darf das Betreibungsamt nicht berücksichtigen.
¹	Angebote, die an Bedingungen oder Vorbehalte geknüpft sind oder nicht auf eine bestimmte Summe lauten, darf das Betreibungsamt nicht berücksichtigen.
²	Von Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen oder als Organ einer juristischen Person bieten, kann vor dem Zuschlag der Nachweis der Vertretungsbefugnis verlangt werden. Die allfälligen Ausweise sind, wenn dem Vertretenen zugeschlagen wird, bei den Akten aufzubewahren.
³	Angebote für namentlich nicht bezeichnete oder erst später zu bezeichnende Personen oder für noch nicht bestehende juristische Personen dürfen nicht angenommen werden.
⁴	Schriftliche Angebote sind bei Beginn der Steigerung den Teilnehmern bekanntzugeben und unter den gleichen Bedingungen wie mündliche Angebote zu berücksichtigen.86

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 143 - 1 Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, so wird der Zuschlag rückgängig gemacht, und das Betreibungsamt ordnet sofort eine neue Versteigerung an. Artikel 126 ist anwendbar.279
¹	Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, so wird der Zuschlag rückgängig gemacht, und das Betreibungsamt ordnet sofort eine neue Versteigerung an. Artikel 126 ist anwendbar.279
²	Der frühere Ersteigerer und seine Bürgen haften für den Ausfall und allen weitern Schaden. Der Zinsverlust wird hierbei zu fünf vom Hundert berechnet.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 256 - 1 Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
¹	Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
²	Verpfändete Vermögensstücke dürfen nur mit Zustimmung der Pfandgläubiger anders als durch Verkauf an öffentlicher Steigerung verwertet werden.
³	Vermögensgegenstände von bedeutendem Wert und Grundstücke dürfen nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen.453
⁴	Anfechtungsansprüche nach den Artikeln 286-288 dürfen weder versteigert noch sonstwie veräussert werden.454

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 256 - 1 Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
¹	Die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände werden auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder, falls die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft.
²	Verpfändete Vermögensstücke dürfen nur mit Zustimmung der Pfandgläubiger anders als durch Verkauf an öffentlicher Steigerung verwertet werden.
³	Vermögensgegenstände von bedeutendem Wert und Grundstücke dürfen nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen.453
⁴	Anfechtungsansprüche nach den Artikeln 286-288 dürfen weder versteigert noch sonstwie veräussert werden.454

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 132^a - 1 Die Verwertung kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden.
¹	Die Verwertung kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden.
²	Die Beschwerdefrist von Artikel 17 Absatz 2 beginnt, wenn der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist.
³	Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 17 - 1 Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.25
¹	Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.25
²	Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden.
³	Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
⁴	Das Amt kann bis zu seiner Vernehmlassung die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen. Trifft es eine neue Verfügung, so eröffnet es sie unverzüglich den Parteien und setzt die Aufsichtsbehörde in Kenntnis.26

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 22 - 1 Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden von Amtes wegen die Nichtigkeit einer Verfügung fest.
¹	Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden von Amtes wegen die Nichtigkeit einer Verfügung fest.
²	Das Amt kann eine nichtige Verfügung durch Erlass einer neuen Verfügung ersetzen. Ist bei der Aufsichtsbehörde ein Verfahren im Sinne von Absatz 1 hängig, so steht dem Amt diese Befugnis bis zur Vernehmlassung zu.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 257 - 1 Ort, Tag und Stunde der Steigerung werden öffentlich bekanntgemacht.
¹	Ort, Tag und Stunde der Steigerung werden öffentlich bekanntgemacht.
²	Sind Grundstücke zu verwerten, so erfolgt die Bekanntmachung mindestens einen Monat vor dem Steigerungstage und es wird in derselben der Tag angegeben, von welchem an die Steigerungsbedingungen beim Konkursamte zur Einsicht aufgelegt sein werden.
³	Den Grundpfandgläubigern werden Exemplare der Bekanntmachung, mit Angabe der Schätzungssumme, besonders zugestellt.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 45 - 1 Die Steigerungsbedingungen müssen ausser der Angabe des Schuldners, des Gläubigers, auf dessen Begehren die Verwertung erfolgt, des Ortes und der Zeit der Steigerung sowie der Beschreibung des Grundstückes und seiner Zugehör mindestens folgende Bestimmungen enthalten:
¹	Die Steigerungsbedingungen müssen ausser der Angabe des Schuldners, des Gläubigers, auf dessen Begehren die Verwertung erfolgt, des Ortes und der Zeit der Steigerung sowie der Beschreibung des Grundstückes und seiner Zugehör mindestens folgende Bestimmungen enthalten:
^a	die Bestimmung, dass das Grundstück mit allen nach dem Lastenverzeichnis darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) versteigert werde, unter Überbindung der damit verbundenen persönlichen Schuldpflicht auf den Erwerber für nicht fällige Forderungen, soweit sie nach dem Zuschlagspreis noch zu Recht bestehen (Art. 135 SchKG);
^b	wenn mehrere Grundstücke zu versteigern sind, die Angabe, ob sie gesamthaft oder in Einzelgruppen und in welchen oder parzellenweise und evtl. in welcher Reihenfolge sie versteigert werden;
^c	wenn ein doppeltes Ausgebot den Grundstücks oder seiner Zugehör stattfindet (Art. 42 hiervor, 57 und 104 hiernach), die Bestimmung, dass der Meistbieter beim ersten Ausgebot für sein Angebot behaftet bleibe bis nach Schluss des zweiten Ausgebotes (Art. 56 hiernach);
^d	die Angabe der Beträge, die der Ersteigerer auf Abrechnung am Zuschlagspreis bar zu bezahlen, sowie diejenige Posten, die er über den Zuschlagspreis hinaus zu übernehmen hat (Art. 46 und 49 hiernach);
^e	die Bestimmung, ob und allfällig für welchen Betrag an der Steigerung selbst Barzahlung zu leisten sei, ob ein Zahlungstermin im Sinne des Artikels 136 SchKG gewährt werde und ob und welche Sicherheit in diesem Falle für den gestundeten Betrag an der Steigerung selbst oder innerhalb einer in den Steigerungsbedingungen zu bestimmenden Frist verlangt werden kann. Für den Fall, dass die Barzahlung oder Sicherheit an der Steigerung selbst verlangt wird, ist zu bestimmen, dass der Zuschlag von ihrer Leistung abhängig gemacht werde und dass deshalb jeder Bieter bei seinem Angebot so lange behaftet bleibe, als nicht dem Höherbietenden der Zuschlag erteilt sei;
^f	wenn das Betreibungsamt den Betrag der einzelnen Angebote beschränken will, die Bestimmung, dass jedes Angebot das vorhergehende um einen bestimmten Betrag übersteigen müsse;
^g	eine Bestimmung über die Wegbedingung der Gewährspflicht.
²	Das entsprechend dem Ausgange allfälliger Prozesse oder Beschwerden berichtigte oder ergänzte Lastenverzeichnis ist den Steigerungsbedingungen als Anhang beizufügen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 143^b - 1 An die Stelle der Versteigerung kann der freihändige Verkauf treten, wenn alle Beteiligten damit einverstanden sind und mindestens der Schätzungspreis angeboten wird.
¹	An die Stelle der Versteigerung kann der freihändige Verkauf treten, wenn alle Beteiligten damit einverstanden sind und mindestens der Schätzungspreis angeboten wird.
²	Der Verkauf darf nur nach durchgeführten Lastenbereinigungsverfahren im Sinne von Artikel 138 Absatz 2 Ziffer 3 und Absatz 3 und Artikel 140 sowie in entsprechender Anwendung der Artikel 135-137 erfolgen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 138 - 1 Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
¹	Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
²	Die Bekanntmachung enthält:
¹	Ort, Tag und Stunde der Steigerung;
²	die Angabe des Tages, von welchem an die Steigerungsbedingungen aufliegen;
³	die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten, dem Betreibungsamt innert 20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere für Zinsen und Kosten, einzugeben. In dieser Aufforderung ist anzukündigen, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teilhaben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind.
³	Eine entsprechende Aufforderung wird auch an die Besitzer von Dienstbarkeiten gerichtet, soweit noch kantonales Recht zur Anwendung kommt.273

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 140 - 1 Vor der Versteigerung ermittelt der Betreibungsbeamte die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Auszuges aus dem Grundbuch.
¹	Vor der Versteigerung ermittelt der Betreibungsbeamte die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Auszuges aus dem Grundbuch.
²	Er stellt den Beteiligten das Verzeichnis der Lasten zu und setzt ihnen gleichzeitig eine Bestreitungsfrist von zehn Tagen. Die Artikel 106-109 sind anwendbar.
³	Ausserdem ordnet der Betreibungsbeamte eine Schätzung des Grundstückes an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 135 - 1 Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB267). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.268
¹	Die Steigerungsbedingungen bestimmen, dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) versteigert werden und damit verbundene persönliche Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Der Schuldner einer überbundenen Schuld aus Grundpfandverschreibung oder aus Schuldbrief wird frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innert einem Jahr nach dem Zuschlag erklärt, ihn beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB267). Fällige grundpfandgesicherte Schulden werden nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt.268
²	Die Steigerungsbedingungen stellen ferner fest, welche Kosten dem Erwerber obliegen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 136 - 1 Der Betreibungsbeamte legt den Zahlungsmodus in den Steigerungsbedingungen fest; er kann einen Zahlungstermin von höchstens sechs Monaten gewähren.
¹	Der Betreibungsbeamte legt den Zahlungsmodus in den Steigerungsbedingungen fest; er kann einen Zahlungstermin von höchstens sechs Monaten gewähren.
²	Die Zahlung kann bis zum Betrag von 100 000 Franken in bar geleistet werden. Liegt der Preis höher, so ist der Teil, der diesen Betrag übersteigt, über einen Finanzintermediär nach dem Geldwäschereigesetz vom 10. Oktober 1997270 abzuwickeln.

SR 281.32 Verordnung vom 13. Juli 1911 über die Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) KOV Art. 58 - 1 Jede Ansprache ist in derjenigen Klasse und in demjenigen Rang aufzunehmen, der ihr von der Konkursverwaltung oder vom Gläubigerausschuss zuerkannt wird.
¹	Jede Ansprache ist in derjenigen Klasse und in demjenigen Rang aufzunehmen, der ihr von der Konkursverwaltung oder vom Gläubigerausschuss zuerkannt wird.
²	Bei jeder Ansprache ist die Verfügung der Verwaltung über Anerkennung oder Abweisung, im letzteren Fall mit kurzer Angabe des Grundes, vorzumerken. Diese Verfügung hat sich auch auf die geltend gemachten oder im Grundbuch enthaltenen beschränkten dinglichen Rechte (Pfandrechte, Nutzniessung, Wohnrecht, Grunddienstbarkeiten) nach Bestand, Umfang und Rang zu erstrecken.72

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 9 - 1 Öffentliche Register und öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist.
¹	Öffentliche Register und öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist.
²	Dieser Nachweis ist an keine besondere Form gebunden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 656 - 1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
¹	Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
²	Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.

SR 281.32 Verordnung vom 13. Juli 1911 über die Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) KOV Art. 26 - 1 Die Grundstücke sind auf Grund eines Auszuges aus dem Grundbuch unter Angabe der Rechte Dritter aufzuzeichnen oder es ist auf den Auszug zu verweisen.
¹	Die Grundstücke sind auf Grund eines Auszuges aus dem Grundbuch unter Angabe der Rechte Dritter aufzuzeichnen oder es ist auf den Auszug zu verweisen.
²	Sind die Grundstücke vermietet oder verpachtet, so sind Angaben über die Personalien des Mieters oder Pächters, die Dauer des Rechtsverhältnisses, die Höhe des Zinses und den Verfalltermin ins Inventar oder in eine besondere Liste aufzunehmen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 8 - 1 Die Betreibungs- und die Konkursämter führen über ihre Amtstätigkeiten sowie die bei ihnen eingehenden Begehren und Erklärungen Protokoll; sie führen die Register.
¹	Die Betreibungs- und die Konkursämter führen über ihre Amtstätigkeiten sowie die bei ihnen eingehenden Begehren und Erklärungen Protokoll; sie führen die Register.
²	Die Protokolle und Register sind bis zum Beweis des Gegenteils für ihren Inhalt beweiskräftig.
³	Das Betreibungsamt berichtigt einen fehlerhaften Eintrag von Amtes wegen oder auf Antrag einer betroffenen Person.

SR 281.32 Verordnung vom 13. Juli 1911 über die Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) KOV Art. 72 - 1 Über jede Steigerung ist ein besonderes Protokoll zu führen, welches angeben soll: die leitenden Personen, den Tag und die Dauer sowie den Ort der Steigerung und den Betrag des Erlöses für jedes speziell versteigerte Objekt. Das Protokoll ist vom Steigerungsbeamten zu unterzeichnen. Bei der Verwertung von Wertschriften und Guthaben sind ausserdem die Namen der Ersteigerer zu verurkunden, bei der Verwertung von Fahrnis nur dann, wenn die Gegenstände insgesamt (en bloc) von einer und derselben Person erworben werden.
¹	Über jede Steigerung ist ein besonderes Protokoll zu führen, welches angeben soll: die leitenden Personen, den Tag und die Dauer sowie den Ort der Steigerung und den Betrag des Erlöses für jedes speziell versteigerte Objekt. Das Protokoll ist vom Steigerungsbeamten zu unterzeichnen. Bei der Verwertung von Wertschriften und Guthaben sind ausserdem die Namen der Ersteigerer zu verurkunden, bei der Verwertung von Fahrnis nur dann, wenn die Gegenstände insgesamt (en bloc) von einer und derselben Person erworben werden.
²	Wird die Steigerung von einem andern öffentlichen Amt vorgenommen, so soll dies aus dem Protokoll ebenfalls hervorgehen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 66 - 1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
¹	Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
²	Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt sind.
³	Auf besonderes begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken.94
⁴	In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden.
⁵	Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 28 - 1 Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner (Art. 120 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein oder lässt einen allfällig früher eingeholten Auszug als dem jetzigen Grundbuchinhalt entsprechend bestätigen oder ergänzen.
¹	Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner (Art. 120 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein oder lässt einen allfällig früher eingeholten Auszug als dem jetzigen Grundbuchinhalt entsprechend bestätigen oder ergänzen.
²	Das Betreibungsamt hat anhand des Grundbuchauszuges durch Befragung des Schuldners Namen und Wohnort der Pfandgläubiger zu ermitteln und allfällig die Angaben des Auszuges danach zu berichtigen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 63 - 1 Befindet sich der Ersteigerer im Zahlungsverzug und können allfällige von ihm bestellte Sicherheiten nicht sofort ohne Betreibung oder Prozess liquidiert werden, so hat das Betreibungsamt, sofern nicht sämtliche Beteiligte (Schuldner, zu Verlust gekommene Pfandgläubiger, betreibende Gläubiger) zu einer Verlängerung der Zahlungsfrist ihre Einwilligung erteilen, ohne weiteres den Zuschlag aufzuheben und sofort eine neue Steigerung nach Artikel 143 Absatz 1 SchKG anzuordnen.91 Die Aufhebung des Zuschlages ist im Steigerungsprotokoll (Art. 61 hiervor) vorzumerken und dem Ersteigerer schriftlich anzuzeigen.
¹	Befindet sich der Ersteigerer im Zahlungsverzug und können allfällige von ihm bestellte Sicherheiten nicht sofort ohne Betreibung oder Prozess liquidiert werden, so hat das Betreibungsamt, sofern nicht sämtliche Beteiligte (Schuldner, zu Verlust gekommene Pfandgläubiger, betreibende Gläubiger) zu einer Verlängerung der Zahlungsfrist ihre Einwilligung erteilen, ohne weiteres den Zuschlag aufzuheben und sofort eine neue Steigerung nach Artikel 143 Absatz 1 SchKG anzuordnen.91 Die Aufhebung des Zuschlages ist im Steigerungsprotokoll (Art. 61 hiervor) vorzumerken und dem Ersteigerer schriftlich anzuzeigen.
²	Ist der Eigentumsübergang bereits im Grundbuch eingetragen (Art. 66 Abs. 3 hiernach), so beauftragt das Betreibungsamt das Grundbuchamt unter Hinweis auf die Aufhebung des Zuschlages mit der Löschung des Eintrages sowie der entsprechenden Vormerkung im Grundbuch.