5A_935/2016 - 2017-03-23 - Droit des poursuites et de la faillite - Steigerungsbedingungen/Kollokationsplan usw.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 935/2016

Urteil vom 23. März 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Zustelladresse: Rechtsanwältin Denise Wüst,
Beschwerdeführer,

gegen

Betreibungs- und Konkursamt Appenzell.

Gegenstand
Steigerungsbedingungen,

Beschwerde gegen den Entscheid der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Appenzell I.Rh. vom 25. November 2016 (KAB 4-2016).

Sachverhalt:

A.
Der Präsident des Bezirksgerichts Appenzell I.Rh. eröffnete am 3. Januar 2013 auf Gesuch der C.________GmbH, mit Sitz in U.________, den Konkurs über die D.________AG mit Sitz in V.________. A.________ ist einziger Verwaltungsrat und hält zudem mit B.________ je 50% des Aktienkapitals der Konkursitin.

A.a. Am 15. Juli 2013 erfolgte die Einvernahme von A.________ durch das Konkursamt Appenzell. Das Konkursgericht ordnete am 12. August 2013 das summarische Verfahren an. Die Auflage des Kollokationsplans und des Lastenverzeichnisses erfolgte vom 29. Oktober bis 17. November 2015 und diejenige des Inventars vom 29. Oktober bis 9. November 2015.

A.b. Am 17. Oktober 2016 teilte das Konkursamt allen Beteiligten die auf den 28. November 2016 angesetzte konkursamtliche Grundstücksteigerung der Liegenschaft Nr. xxxx an der Strasse X.________ in V.________ mit und stellte ihnen zugleich die Steigerungsbedingungen zu. A.________ und B.________ gelangten daraufhin an das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. als Aufsichtsbehörde SchKG, welches ihre Beschwerde mit Zirkularentscheid vom 25. November 2015 abwies.

B.
A.________ und B.________ sind am 5. Dezember 2016 mit Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Zirkularentscheides und die Anweisung an das Konkursamt, die Versteigerung vom 28. November 2016 aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Klärung des Sachverhaltes und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid stammt von einer kantonalen Rechtsmittelinstanz und betrifft die Steigerungsbedingungen einer konkursamtlichen Grundstückverwertung, mithin eine Schuldbetreibungs- und Konkurssache. Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 75 BGG). Auf einzelne Eintretensvoraussetzungen ist im Sachzusammenhang einzugehen.

1.2. Vor Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104). Die Missachtung verfassungsmässiger Recht ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 589 E. 2 S. 591). Die Begründung muss aus der Beschwerdeschrift selber hervorgehen und Verweise auf kantonale Eingaben sind nicht zulässig (BGE 138 III 252 E. 3.2 S. 258).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.

2.1. Die Vorinstanz nahm zu der von den Beschwerdeführern nach Kenntnis der Steigerungsbedingungen erhobenen Kritik im Einzelnen Stellung. Dabei betonte sie insbesondere, dass die konkursamtliche Schätzung der zu verwertenden Liegenschaft nicht Gegenstand der Steigerungsbedingungen bilde. Dies gelte auch für den Kollokationsplan, gegen den die Beschwerdeführer erst jetzt Einwände erheben. Bei der öffentlichen Versteigerung handle es sich um die ordentliche Verwertungsart. Der vorgängig vom Konkursamt durchgeführte Versuch eines Freihandverkaufs sei ordnungsgemäss erfolgt. Da keines der eingereichten Angebote die konkursamtliche Schätzung von Fr. 2'210'000.-- erreicht hatte, habe auf den Freihandverkauf verzichtet und die öffentliche Versteigerung angesetzt werden müssen. Das Betreibungs- und Konkursamt habe in den Steigerungsbedingungen zutreffend festgehalten, dass kein Mietverhältnis an der zur Verwertung anstehenden Liegenschaft bestehe (Ziff. 19) und diese wie angeordnet zu räumen sei (Ziff. 23). Die Vorinstanz kam zum Schluss, das die vom Konkursamt aufgelegten Steigerungsbedingungen den bundesrechtlichen Vorgaben durchaus entsprechen.

2.2. Die Beschwerdeführer halten im Wesentlichen an ihrem im vorinstanzlichen Verfahren geäusserten Standpunkt fest. Sie sind nach wie vor der Meinung, dass das Konkursamt die Verwertung nicht korrekt durchführe, und kritisieren die einzelnen Verfahrensschritte. Da das ganze Verfahren erhebliche Mängel aufweise, seien die Handlungen des Amtes und insbesondere die Steigerungsbedingungen nichtig.

3.
Anlass der Beschwerde bilden die Steigerungsbedingungen einer konkursamtlichen Grundstückverwertung.

3.1. Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Die Bestimmungen zum Inhalt der Steigerungsbedingungen (Art. 135 - 137 SchKG, Art. 45 -52 VZG) sind sinngemäss auch für das Konkursverfahren anwendbar (Art. 259 SchKG). Für die Verwertung von Grundstücken im Konkursverfahren gelten die Vorschriften der Verordnung vom 13. Juli 1911 über die Geschäftsführung der Konkursämter (KOV) sowie die Ergänzungen der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (Art. 122 VZG).

3.2. Soweit die Beschwerdeführer sich auf eine absatzweise Kommentierung des angefochtenen Entscheides beschränken, verkennen sie die Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (E. 1.2). Erforderlich ist eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid, womit die Wiederholung und der Verweis auf bisher Gesagtes nicht genügt. So geht aus der Beschwerde nicht hervor, weshalb die Vorinstanz sich zu den im Kollokationsplan aufgenommenen Forderungen hätte äussern sollen. Allein die Behauptung, der Kollokationsplan "verstösst gegen Recht und Gesetz" ändert nichts an der Tatsache, dass dieser unabhängig der nunmehr angefochtenen Steigerungsbedingungen bereits in Rechtskraft erwachsen ist. Ebenso ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz im Hinblick auf die konkursamtliche Verwertung der Liegenschaft die Regeln über die Schätzung (vgl. BGE 51 III 6 E. 1 S. 8; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. III, 2001, N. 32 zu Art. 247, N. 13 zu Art. 257, N. 14 zu Art. 259) unrichtig angewendet habe, wenn es - bei nicht angefochtenem Lastenverzeichnis, d.h. unveränderten Lasten - die konkursamtliche Schätzung in die Steigerungsbedingungen übernommen hat; im Übrigen findet
Art. 9 VZG im Konkursverfahren keine Anwendung (BGE 114 III 29 E. 3c S. 30; Urteil 5A 195/2010 vom 17. Juni 2010 E. 2.2). Aus der Beschwerde geht nicht hervor, weshalb die Vorinstanz eine "dienstrechtliche Überprüfung" gegenüber dem Konkursbeamten hätte veranlassen sollen; ein Anspruch auf disziplinarische Massregelung nach Art. 14 SchKG besteht jedenfalls nicht (BGE 91 III 41 E. 6 E. 46). Schliesslich legen die Beschwerdeführer auch vor Bundesgericht nicht dar, worin der Zusammenhang zwischen ihrem aufenthaltsrechtlichen Status und den Steigerungsbedingungen liegen könnte.

3.3. Den Beschwerdeführern kann zudem nicht beigepflichtet werden, wenn sie die öffentliche Versteigerung von einer richterlichen Genehmigung abhängig machen wollen. Die Generalexekution, bei der sämtliche Aktiven des Schuldners zu verwerten sind, wird vom (Konkurs-) Richter eröffnet; die Wahl der Verwertungsart wird indes vom Amt unter allfälliger Berücksichtigung der Interessen der Gläubiger getroffen (vgl. Art. 231 Abs. 3 Ziff. 2 SchKG). Das Konkursamt kann den Freihandverkauf als gesetzliche Alternative zur öffentlichen Steigerung anordnen. Zweck dieses Instituts ist, dem Amt weitgehende Freiheit in zeitlicher Hinsicht wie auch bei der Ausgestaltung des Verfahrens einzuräumen, um ein möglichst gutes Verwertungsergebnis erzielen zu können (LORANDI, Freihandverkauf von Grundstücken im Betreibungs- und Konkursverfahren, BlSchK 2006 S. 2 f.). Eine derartige Anordnung kann mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG angefochten werden (BGE 106 III 79 E. 4 S. 82; vgl. Urteil 5A 590/2010 E. 3.1 vom 20. Dezember 2010, Pra 2011 Nr. 43 S. 310). Kommt der Freihandverkauf nicht zustande oder wird er bei Vorliegen schwerer Mängel auf Beschwerde hin aufgehoben (vgl. BGE 106 III 79 E. 5 S. 83), so ist das Objekt neu zu verwerten. Das Amt kann einen
weiteren Versuch eines Freihandverkaufs anstreben oder den Weg der öffentlichen Steigerung wählen (vgl. BGE 128 III 104 E. 5 S. 111; vgl. FOËX, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 8 zu Art. 256). Soweit die Beschwerdeführer kritisieren, dass der Freihandverkauf vom Amt ohne Begründung abgebrochen worden sei und dessen Handlungen und insbesondere die Steigerungsbedingungen nichtig seien, kann ihnen nicht gefolgt werden. Weder bildet der Freihandverkauf (bzw. dessen Nichtdurchführung) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens noch ist ein Zusammenhang zu den hier interessierenden Steigerungsbedingungen erkennbar. Kein Zusammenhang ist schliesslich zwischen den Ausführungen der Beschwerdeführer zur Verwendung des anlässlich der Konkurseröffnung von der Gläubigerin geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 5'000.-- durch das Amt und der Notwendigkeit weiterer Vorschüsse im Hinblick auf die Verwertung zu den Steigerungsbedingungen zu erblicken. Der von den Beschwerdeführern ebenfalls angesprochene Kostenvorschuss von Fr. 20'000.-- wurde vom Amt zudem einzig im Hinblick auf die nachträgliche Anordnung des ordentlichen Verfahrens angesetzt und ist in der Folge nicht geleistet worden (Art. 231 Abs. 2 SchKG).

3.4. Bestandteil der Steigerungsbedingungen bildet hingegen die Verfügung des Amtes, womit die Beschwerdeführer als "Aktionäre der Gemeinschuldnerin" angewiesen werden, das Steigerungsobjekt bis am 28. November 2016 zu verlassen und die persönlichen Effekten zu entfernen (Ziff. 23). Das Amt hat zudem in den Steigerungsbedingungen festgehalten, dass keine Miet- oder Pachtverhältnisse am Steigerungsobjekt bekannt sind (Ziff. 19).

3.4.1. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Beschwerdeführer als einziger Verwaltungsrat der Gemeinschuldnerin anlässlich seiner Einvernahme durch das Amt unter Hinweis auf die Straffolgen ausgesagt habe, dass im Zeitpunkt der Konkurseröffnung keine Mietverträge bestanden hätten. Zudem sei aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass dem Amt Mietzinsen für das Steigerungsobjekt bezahlt worden wären.

3.4.2. Die Beschwerdeführer bestehen demgegenüber auf einem "mündlichen Mietverhältnis", da das Amt bei der Einvernahme nach einem "Mietvertrag" gefragt habe. Mit diesem Vorbringen nehmen die Beschwerdeführer zu den fehlenden Mieteinnahmen nicht Stellung und begnügen sich mit einer nicht weiter begründeten Sachverhaltsbehauptung. Mangels rechtsgenüglicher Begründung kann darauf nicht eingetreten werden (E. 1.2). Die Beschwerdeführer, von denen der Beschwerdeführer 1 nicht nur Aktionär, sondern einziger Verwaltungsrat der Gemeinschuldnerin ist (Lit. A.a), nehmen zur Aufforderung des Amtes, das Steigerungsobjekt bis zum einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen, nicht Stellung. Damit erübrigt sich die Erörterung der Pflicht der Gemeinschuldnerin, alle Vermögensgegenstände zur Verfügung zu stellen (Art. 222 Abs. 1 SchKG), sowie die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen für den Verbleib in der Liegenschaft (Art. 229 Abs. 3 SchKG).

4.
Auf die Beschwerde kann nach dem Gesagten insgesamt nicht eingetreten werden. Damit kann offen bleiben, ob und inwieweit die Beschwerdeführer insbesondere aufgrund ihrer Eigenschaft als Verwaltungsrat bzw. Aktionäre der Gemeinschuldnerin Verfahrensbeteiligte sind, die zur Anfechtung der Steigerungsbedingungen im Konkurs berechtigt sind (vgl. JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl. 1997/99, N. 5 zu Art. 257 ). Ausgangsgemäss werden die Verfahrenskosten den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und den Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Appenzell I.Rh. schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. März 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 134 - 1 L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
¹	L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
²	Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 135 - 1 Les conditions des enchères doivent indiquer que les immeubles sont adjugés avec toutes les charges les grevant (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur. Le débiteur d'une dette ainsi déléguée est toutefois libéré, dans les cas d'hypothèque et de cédule hypothécaire, si le créancier ne lui déclare pas dans l'année à compter de l'adjudication qu'il entend ne pas renoncer à ses droits contre lui (art. 832 CC276). Les dettes exigibles garanties par gage immobilier ne sont pas déléguées, mais payées par préférence sur le produit de la réalisation.277
¹	Les conditions des enchères doivent indiquer que les immeubles sont adjugés avec toutes les charges les grevant (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur. Le débiteur d'une dette ainsi déléguée est toutefois libéré, dans les cas d'hypothèque et de cédule hypothécaire, si le créancier ne lui déclare pas dans l'année à compter de l'adjudication qu'il entend ne pas renoncer à ses droits contre lui (art. 832 CC276). Les dettes exigibles garanties par gage immobilier ne sont pas déléguées, mais payées par préférence sur le produit de la réalisation.277
²	Les conditions indiquent les frais à la charge de l'adjudicataire.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 45 - 1 Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
¹	Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
^a	Elles doivent spécifier que l'immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d'après l'état des charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant qu'elles subsistent d'après le prix d'adjudication (art. 135 LP).
^b	En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchères.
^c	Lorsqu'il y a lieu à une double mise à prix de l'immeuble ou de ses accessoires (art. 42 ci-dessus, art. 57 et 104 ci-après), les conditions préciseront que l'enchérisseur sur la première mise à prix restera lié par son offre jusqu'après le résultat de la seconde mise à prix (art. 56 ci-après).
^d	Les conditions indiqueront les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l'adjudicataire en sus du prix (art. 46 et 49 ci-après).
^e	Les conditions indiqueront si et, le cas échéant, jusqu'à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant, s'il sera accordé un terme conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de la vente ou dans un délai que fixeront les conditions. Dans le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur suivant n'aura pas obtenu l'adjudication.
^f	Lorsque l'office entend que, pour être recevable, chaque enchère doive dépasser la précédente d'un montant déterminé, les conditions de vente indiqueront le taux minimum exigé.
^g	Les conditions de vente renfermeront une clause excluant toute garantie de l'office.
²	L'état des charges, complété ou rectifié conformément au résultat de plaintes ou de procès éventuels, sera joint comme annexe aux conditions de vente.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 14 - 1 L'autorité de surveillance inspecte chaque office au moins une fois par an.
¹	L'autorité de surveillance inspecte chaque office au moins une fois par an.
²	Les mesures disciplinaires suivantes peuvent être prises contre un préposé ou un employé:23
¹	la réprimande;
²	l'amende jusqu'à 1000 francs;
³	la suspension pour six mois au plus;
⁴	la destitution.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 231 - 1 L'office propose au juge de la faillite d'appliquer la procédure sommaire lorsqu'il constate que:
¹	L'office propose au juge de la faillite d'appliquer la procédure sommaire lorsqu'il constate que:
¹	le produit des biens inventoriés ne suffira probablement pas à couvrir les frais de liquidation ou que
²	le cas est simple.
²	Si le juge agrée cette proposition, il est procédé à la liquidation sommaire de la faillite, à moins qu'un créancier ne demande, avant la distribution des deniers, que la liquidation ait lieu en la forme ordinaire et ne fournisse une sûreté suffisante pour les frais qui ne seront probablement pas couverts.
³	La liquidation sommaire a lieu selon les règles de la procédure ordinaire, sous réserve des exceptions suivantes:
¹	en règle générale, il n'y a pas lieu de convoquer d'assemblée des créanciers. Toutefois, lorsque des circonstances spéciales rendent une consultation des créanciers souhaitable, l'office peut les convoquer à une assemblée ou provoquer une décision de leur part au moyen de circulaires;
²	à l'expiration du délai de production (art. 232, al. 2, ch. 2), l'office procède à la réalisation au mieux des intérêts des créanciers et en observant les dispositions de l'art. 256, al. 2 à 4. Les immeubles ne peuvent être réalisés qu'une fois dressé l'état des charges;
³	l'office désigne les biens de stricte nécessité dans l'inventaire qu'il dépose en même temps que l'état de collocation;
⁴	il n'est pas nécessaire de déposer le tableau de distribution.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 222 - 1 Le failli est tenu, sous menace des peines prévues par la loi (art. 163, ch. 1, 323, ch. 4, CP422), d'indiquer tous ses biens à l'office et de les mettre à sa disposition.
¹	Le failli est tenu, sous menace des peines prévues par la loi (art. 163, ch. 1, 323, ch. 4, CP422), d'indiquer tous ses biens à l'office et de les mettre à sa disposition.
²	Si le failli est décédé ou en fuite, ces obligations incombent, sous menace des peines prévues par la loi (art. 324, ch. 1, CP), à toutes les personnes adultes qui faisaient ménage commun avec lui.
³	À la réquisition du préposé, toutes les personnes ayant une obligation au sens des al. 1 et 2 sont tenues d'ouvrir leurs locaux et leurs meubles. Au besoin, le préposé peut faire appel à la force publique.
⁴	Les tiers qui détiennent des biens du failli ou contre qui le failli a des créances ont, sous menace des peines prévues par la loi (art. 324, ch. 5, CP), la même obligation de renseigner et de remettre les objets que le failli.
⁵	Les autorités ont la même obligation de renseigner que le failli.
⁶	L'office attire expressément l'attention des intéressés sur ces obligations ainsi que sur les conséquences pénales de leur inobservation.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 229 - 1 Le failli est tenu, sous menace des peines prévues par la loi (art. 323, ch. 5, CP424), de rester à la disposition de l'administration pendant la durée de la liquidation, à moins qu'il n'en soit expressément dispensé. Au besoin, il est contraint par la force publique de se présenter. L'administration attire expressément son attention sur cette obligation ainsi que sur les conséquences pénales de son inobservation.425
¹	Le failli est tenu, sous menace des peines prévues par la loi (art. 323, ch. 5, CP424), de rester à la disposition de l'administration pendant la durée de la liquidation, à moins qu'il n'en soit expressément dispensé. Au besoin, il est contraint par la force publique de se présenter. L'administration attire expressément son attention sur cette obligation ainsi que sur les conséquences pénales de son inobservation.425
²	L'administration peut lui allouer une assistance équitable, notamment si elle le retient à sa disposition.
³	L'administration fixe les conditions auxquelles le failli et sa famille pourront rester dans leur logement et la durée de ce séjour, dans la mesure où le logement fait partie de la masse en faillite.426

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.