Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 41/2019

Sentenza del 22 gennaio 2020

II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Escher, Giudice presidente,
Marazzi, Schöbi,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________,
ricorrente,

contro

B.________SA,
opponente,

Ufficio esecuzioni e fallimenti della Regione Maloja, Chesa Ruppanner, casella postale 330, 7503 Samedan.

Oggetto
realizzazione di un fondo agli incanti,
nullità di un'esecuzione (notifica al debitore),

ricorso contro la sentenza emanata il 3 dicembre 2018 dalla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni, quale autorità di vigilanza sull'esecuzione e sul fallimento (KSK 18 71).

Fatti:

A.

A.a. La B.________SA ha deposto presso l'Ufficio esecuzioni e fallimenti della Regione Maloja (qui di seguito: Ufficio esecuzioni) in data 21 aprile 2017 una domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno nei confronti di A.________ per l'importo di fr. 2'838'105.65, oltre spese e interessi. Nella domanda di esecuzione era indicato, quale luogo di domicilio del debitore, un indirizzo a X.________ (Canton Zurigo). Il precetto esecutivo, datato 25 aprile 2017, non ha potuto essere notificato al debitore all'indirizzo di X.________. Non potendo stabilire, nonostante svariate ricerche, il luogo di residenza del debitore, l'Ufficio esecuzioni ha fatto pubblicare il precetto esecutivo nel Foglio ufficiale svizzero di commercio del 1° giugno 2017.

A.b. La creditrice procedente ha formulato in data 15 gennaio 2018 la domanda di realizzazione. Nel frattempo, trovato un recapito del debitore a Roma (Italia), l'Ufficio esecuzioni gli ha intimato per via epistolare in quella città l'avviso dell'incanto del 6 settembre 2018 e la stima dei fondi del 4 settembre 2018; il debitore ha preso in consegna questi documenti in data 2 ottobre 2018.

B.
In data 24 ottobre 2018, A.________ ha interposto ricorso avanti alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni, in qualità di autorità di vigilanza sull'esecuzione e sul fallimento, chiedendo da un lato il rinvio dell'asta fissata per il 1° novembre successivo, d'altro lato che la procedura esecutiva fosse dichiarata nulla. Il giorno successivo (25 ottobre 2018), il Tribunale cantonale ha respinto la richiesta del debitore volta a ottenere in via superprovvisionale l'annullamento dell'asta, e con il giudizio 3 dicembre 2018 qui impugnato ha dichiarato inammissibile il ricorso in quanto tardivo.

C.
Contro quest'ultimo giudizio, A.________ (di seguito: ricorrente) ha inoltrato ricorso al Tribunale federale in data 12 gennaio 2019, chiedendo di dichiarare nulla la procedura esecutiva, in subordine di dichiarare nulli gli atti del 4 e 6 settembre 2018, e ancora più in subordine di ottenere una riparazione per risarcimento danni e torto morale.

La domanda di rinuncia al prelievo di spese giudiziarie presentata dal ricorrente è stata respinta il 15 gennaio 2019. Con ordinanza 29 gennaio 2019, la Giudice presidente ha respinto l'istanza di concessione dell'effetto sospensivo formulata dal ricorrente.

Non sono state chieste osservazioni nel merito, ma sono stati acquisiti gli atti cantonali.

Diritto:

1.

1.1. Il ricorrente, che afferma di possedere la cittadinanza italiana e svizzera ed essere di lingua madre italiana, ha formulato il proprio gravame in quest'ultima lingua. Appare allora opportuno, in deroga alla regola dell'art. 54 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 54 - 1 La procédure est conduite dans l'une des langues officielles (allemand, français, italien, rumantsch grischun), en règle générale dans la langue de la décision attaquée. Si les parties utilisent une autre langue officielle, celle-ci peut être adoptée.
1    La procédure est conduite dans l'une des langues officielles (allemand, français, italien, rumantsch grischun), en règle générale dans la langue de la décision attaquée. Si les parties utilisent une autre langue officielle, celle-ci peut être adoptée.
2    Dans les procédures par voie d'action, il est tenu compte de la langue des parties s'il s'agit d'une langue officielle.
3    Si une partie a produit des pièces qui ne sont pas rédigées dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut, avec l'accord des autres parties, renoncer à exiger une traduction.
4    Si nécessaire, le Tribunal fédéral ordonne une traduction.
LTF, redigere il presente giudizio in lingua italiana e non in quella tedesca, utilizzata dal Tribunale cantonale dei Grigioni.

1.2. La sentenza impugnata, pronunciata dall'autorità di ultima istanza del Cantone Grigioni (art. 75 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
LTF), costituisce una decisione finale (art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
LTF) in materia di esecuzione e fallimento che soggiace al ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
b1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
b2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
b3  sur le changement de nom,
b4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
b5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
b6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
b7  ...
LTF) indipendentemente dal valore litigioso (art. 74 cpv. 2 lett. c
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF). Il presente gravame è inoltrato tempestivamente (art. 100 cpv. 2 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
LTF) da un ricorrente che ha già partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore (art. 76 cpv. 1 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41
LTF), uscendone soccombente (art. 76 cpv. 1 lett. b
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41
LTF); il suo interesse a che siano " dichiarati nulli gli atti del 4.09.2018 e del 6.09.2018 " e constatata la nullità dell'asta del 1° novembre 2018 oltrepassa la mera constatazione dell'illiceità (DTF 138 III 265 consid. 3.2; sentenza 5A 343/2016 del 20 ottobre 2016 consid. 2.2; per una fattispecie analoga v. anche DTF 136 III 571 consid. 6). Il rimedio all'esame, trattato quale ricorso in materia civile, appare pertanto in linea di principio ammissibile.

1.3. Il Tribunale federale applica il diritto d'ufficio (art. 106 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF). Nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dall'art. 42 cpv. 1 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
2 LTF, la cui mancata ottemperanza conduce all'inammissibilità del gravame, il Tribunale federale esamina di regola solo le censure sollevate (DTF 142 III 364 consid. 2.4 con rinvii). Il ricorrente deve pertanto spiegare nei motivi del ricorso, in modo conciso e confrontandosi con i considerandi della sentenza impugnata, perché quest'ultima viola il diritto (DTF 143 II 283 consid. 1.2.2; 142 III 364 consid. 2.4). Per le violazioni di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale le esigenze di motivazione sono più severe; il ricorrente deve indicare in modo chiaro e dettagliato i diritti che sono stati violati e spiegare in cosa consista la violazione (art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF; DTF 143 II 283 consid. 1.2.2; 142 III 364 consid. 2.4).

1.4. Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF); può scostarsene o completarlo solo se è stato svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
LTF). Se rimprovera all'autorità inferiore un accertamento dei fatti manifestamente inesatto - ossia arbitrario (DTF 140 III 115 consid. 2) - il ricorrente deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF.

1.5. Non possono essere addotti nuovi fatti o nuovi mezzi di prova, a meno che ne dia motivo la decisione impugnata (art. 99 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
LTF). Per contro, può essere ammissibile una nuova argomentazione giuridica (a sostegno di una censura già sollevata avanti all'autorità inferiore; DTF 143 III 290 consid. 1.1), a patto tuttavia che essa si fondi sugli accertamenti di fatto della decisione impugnata (DTF 135 III 49 consid. 5.1 con rinvii; 134 III 643 consid. 5.3.2 con rinvii).

L'argomento ricorsuale (a sostegno della nullità della procedura esecutiva), secondo cui l'insorgente avrebbe " avuto notizia ufficiale dell'avvio della procedura di esecuzione e di vendita all'asta solo in data 2.10.2018 ", che si cerca invano tanto nel giudizio impugnato quanto nel ricorso cantonale e che si basa su una circostanza non accertata, non può pertanto essere preso in considerazione.

1.6. Giusta l'art. 99 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
LTF non sono ammissibili nuove conclusioni. È pertanto escluso postulare altro o più di quanto espresso nelle ultime conclusioni presentate all'istanza precedente (DTF 141 II 91 consid. 1.2; 136 V 362 consid. 3.4.2; sentenze 5A 329/2016 del 6 dicembre 2016 consid. 2.3; 5A 168/2016 del 29 settembre 2016 consid. 2.4).
Già per questa ragione, la domanda in risarcimento danni e riparazione del torto morale è irricevibile.

2.
Il Tribunale cantonale ha accertato che la domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno introdotta dalla B.________SA (qui di seguito: opponente) menzionava, quale luogo di domicilio del debitore ricorrente, un indirizzo di X.________. Tuttavia, il relativo precetto esecutivo non aveva potuto essere intimato a quell'indirizzo. Il Tribunale cantonale ha ritenuto che l'Ufficio esecuzioni aveva eseguito diverse verifiche rimaste infruttuose, prima di intimare il precetto esecutivo per via edittale mediante pubblicazione nel Foglio ufficiale svizzero di commercio del 1° giugno 2017. Risulta poi dal giudizio impugnato che l'Ufficio esecuzioni ha appreso più tardi da un sito di informazioni commerciali che il ricorrente disponeva di un recapito a Roma (Italia), ove gli ha fatto pervenire la comunicazione 6 settembre 2018 dei pubblici incanti nonché la stima dei fondi 4 settembre 2018; il ricorrente ha personalmente preso in consegna detti documenti il 2 ottobre 2018. Emerge infine dalla contestata sentenza che il ricorrente ha inoltrato ricorso al Tribunale cantonale dei Grigioni quale autorità di vigilanza sull'esecuzione e sul fallimento in data 24 ottobre 2018.
In diritto il Tribunale cantonale ha ritenuto che, attraverso i suoi cambi di domicilio, il ricorrente stia abusivamente tentando di sottrarsi alla realizzazione del suo fondo. Secondo la Corte cantonale, la notificazione in data 2 ottobre 2018 per via epistolare in Italia degli atti del 4 e 6 settembre 2018 era ammissibile e, pertanto, il termine di dieci giorni dell'art. 17
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
1    Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
2    La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
3    Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
4    En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27
LEF per impugnare tali atti era già scaduto al momento dell'inoltro del ricorso il 24 ottobre 2018.

3.

3.1. In fatto il ricorrente eccepisce che al momento dell'intimazione del precetto esecutivo egli non aveva più domicilio a X.________, bensì a Y.________ (Cantone dei Grigioni). Il creditore procedente avrebbe indicato un indirizzo errato e l'Ufficio esecuzioni " non ha verificato la veridicità del domicilio del ricorrente a Y.________ ". Medesima censura solleva egli riguardo alla notificazione della comunicazione della stima del suo fondo e dell'avviso dell'incanto, effettuata a Roma irritualmente, dato che egli non vi risiede né vi risiedeva in quel momento. Che egli avesse un domicilio all'estero, era una supposizione dell'Ufficio esecuzioni, " non [...] confermata da nessuna documentazione ufficiale né italiana né svizzera ".

3.2. Considerata la pochezza della motivazione, la censura è al limite della ricevibilità. In ogni caso, è infondata.
Consultando gli atti della procedura esecutiva in applicazione dell'art. 105 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF - consultazione resa necessaria dalla motivazione della decisione impugnata, scarna al punto da sollevare legittimi dubbi sull'adempimento delle esigenze poste dall'art. 112
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
1    Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
a  les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
b  les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
c  le dispositif;
d  l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
2    Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
3    Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
4    Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.
LTF -, si constata che il ricorrente si è annunciato alle autorità di Y.________ soltanto il 3 novembre 2017, con effetto di presa di domicilio retroattivo al 1° gennaio 2017. L'Ufficio esecuzioni Pfannenstiel, competente ratione loci per l'intimazione al debitore presunto residente a X.________, dopo gli infruttuosi tentativi di notifica aveva a suo tempo comunicato all'Ufficio esecuzioni della Regione Maloja che il ricorrente era ricercato dalla Polizia, e che contemporaneamente il Comune di X.________ aveva svolto a proposito del medesimo una ricerca di domicilio, chiusasi con un'iscrizione di partenza per luogo ignoto datata 31 dicembre 2016.
L'Ufficio esecuzioni della Regione Maloja ha nondimeno insistito con le proprie ricerche dopo ricezione della domanda di realizzazione e, come spiega nelle proprie osservazioni indirizzate al Tribunale cantonale, ha ottenuto dall'amministrazione del condominio di cui fa parte il fondo da realizzare un precedente recapito a Roma del debitore qui ricorrente; verificato in internet, il recapito risulta legato a una sua ditta individuale di promozione finanziaria. A quest'ultimo indirizzo ha notificato al debitore per prima la comunicazione della domanda di realizzazione; visto il successo, anche le comunicazioni successive sono state fatte al medesimo indirizzo.
Da quanto precede emerge che il Tribunale cantonale non ha accertato i fatti in modo inesatto (art. 97
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
LTF) quando ha ritenuto che il ricorrente non era reperibile al momento dell'intimazione del precetto esecutivo. Ciò dicasi anche per l'utilizzo successivo del recapito di Roma, che non è arbitrario considerare non essere - contrariamente a quanto afferma il ricorrente - unicamente il recapito di sua madre, dato che egli vi ha altresì un recapito professionale. Nella ridottissima misura in cui essa possa dirsi ricevibile, la censura ricorsuale è manifestamente infondata.

4.

4.1. In diritto, il ricorrente ritiene che " già l'indicazione di un falso domicilio da parte del convenuto 1 [l'Ufficio esecuzioni Maloja, n.d.r.] invalida la procedura in modo assoluto per violazione dell'art. 12 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
art. 141
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
cpc svizzera [sic!] e dell'art. 6
IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH)
CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
1    Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
2    Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
3    Tout accusé a droit notamment à:
a  être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
b  disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
c  se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
d  interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
e  se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.
, comma 1 della CEDU ". Censura poi l'adozione della procedura edittale siccome contraria all'art. 141
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 141 Notification par voie édictale - 1 La notification est effectuée par publication dans la feuille officielle cantonale ou dans la Feuille officielle suisse du commerce:
1    La notification est effectuée par publication dans la feuille officielle cantonale ou dans la Feuille officielle suisse du commerce:
a  lorsque le lieu de séjour du destinataire est inconnu et n'a pu être déterminé en dépit des recherches qui peuvent raisonnablement être exigées;
b  lorsqu'une notification n'est pas possible ou présente des difficultés extraordinaires;
c  lorsque la partie domiciliée à l'étranger n'a pas élu de domicile de notification en Suisse malgré l'injonction du tribunal.
2    L'acte est réputé notifié le jour de la publication.
CPC. Infine, con riguardo alle comunicazioni del 4 e 6 settembre 2018 - ossia la comunicazione della stima del fondo e l'avviso d'incanto - egli ne critica l'intimazione al recapito di Roma e l'insufficiente tempo intercorso fra le due decisioni, con conseguente " nullità assoluta per violazione del termine di ricorso (violazione del contraddittorio e del diritto di difesa) [...] ".

4.2. Le censure ricorsuali sollevano, da un lato, la questione della liceità, nel caso di specie, dell'adozione della procedura edittale ( infra consid. 4.3), dall'altro, quella della liceità della notificazione postale al recapito estero di Roma ( infra consid. 4.4).
Le ulteriori critiche sono invece manifestamente infondate. La notificazione per via edittale nella procedura esecutiva è retta dalla LEF, non dal CPC. Il preteso dovere, da parte dell'Ufficio esecuzioni, di attendere dieci giorni fra la notificazione della stima e dell'avviso d'incanto, non è contestualizzato: non è dato di capire quale ragionamento abbia portato il ricorrente a codesta conclusione, né quali disposti di legge l'agire dell'autorità esecutiva abbia potuto ledere.

4.3.

4.3.1. Gli avvisi e le decisioni degli uffici d'esecuzione, degli uffici dei fallimenti e delle autorità di vigilanza ai sensi dell'art. 34
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 34 - 1 Les communications, les mesures et les décisions des offices et des autorités de surveillance sont notifiées par lettre recommandée ou d'une autre manière contre reçu, à moins que la présente loi n'en dispose autrement.
2    Elles peuvent être notifiées par voie électronique avec l'accord de la personne concernée. Elles sont munies d'une signature électronique au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique61. Le Conseil fédéral règle:
LEF, come pure gli atti esecutivi ai sensi dell'art. 64
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 64 - 1 Les actes de poursuite sont notifiés au débiteur dans sa demeure ou à l'endroit où il exerce habituellement sa profession. S'il est absent, l'acte peut être remis à une personne adulte de son ménage ou à un employé.
1    Les actes de poursuite sont notifiés au débiteur dans sa demeure ou à l'endroit où il exerce habituellement sa profession. S'il est absent, l'acte peut être remis à une personne adulte de son ménage ou à un employé.
2    Lorsqu'aucune des personnes mentionnées ne peut être atteinte, l'acte est remis à un fonctionnaire communal ou à un agent de la police, à charge de le notifier au débiteur.121
LEF, possono essere notificati anche mediante pubblicazione (art. 35
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 35 - 1 Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
1    Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
2    Si les circonstances l'exigent, la publication peut aussi avoir lieu dans d'autres feuilles ou par crieur public.
rispettivamente art. 66 cpv. 4
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF). Tale modo di procedere è tuttavia sussidiario nel senso di una ultima ratio, alla quale può essere fatto ricorso quando il domicilio del debitore è sconosciuto, quando quest'ultimo persiste a sottrarsi alla notificazione, infine quando egli è domiciliato all'estero e la notificazione non sia possibile in un termine ragionevole (art. 66 cpv. 4
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF, applicabile per analogia anche all'art. 35
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 35 - 1 Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
1    Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
2    Si les circonstances l'exigent, la publication peut aussi avoir lieu dans d'autres feuilles ou par crieur public.
LEF; v. in tal senso BAERISWYL/MILANI/SCHMID, in Schulthess Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4aed. 2017, n. 3 ad art. 35
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 35 - 1 Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
1    Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
2    Si les circonstances l'exigent, la publication peut aussi avoir lieu dans d'autres feuilles ou par crieur public.
LEF; FRANCIS NORDMANN, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 2aed. 2010, n. 3 ad art. 35
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 35 - 1 Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
1    Les publications sont insérées dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la feuille cantonale. L'insertion dans la Feuille officielle suisse du commerce fait règle pour la supputation des délais et pour les conséquences de la publication.63
2    Si les circonstances l'exigent, la publication peut aussi avoir lieu dans d'autres feuilles ou par crieur public.
LEF; PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5aed. 2012, n. 480).
Con riferimento al criterio della mancata conoscenza del domicilio del debitore (art. 66 cpv. 4 n
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
. 1 LEF) - al quale fa riferimento il Tribunale cantonale - la giurisprudenza ha precisato che l'ignoranza dell'ufficio d'esecuzione e del creditore procedente non basta per giustificare la pubblicazione: autorità e creditore sono tenuti a svolgere tutte le ricerche opportune e adeguate alle circostanze del caso al fine di rinvenire un qualsiasi recapito del debitore, quand'anche non si trattasse del suo domicilio (DTF 136 III 571 consid. 5; 112 III 6 consid. 4; sentenza 5A 522/2015 del 12 ottobre 2015 consid. 3.3.3, con numerosi rinvii). La mera partenza del debitore senza lasciare indirizzo non basta (sentenza 5A 580/2016 del 30 novembre 2016 consid. 3; PENON/ WOHLGEMUTH, in Schulthess Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4aed. 2017, n. 22 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF; PAUL ANGST, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 2aed. 2010, n. 21 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF; meno esigente Gilliéron, op. cit., n. 480). Per contro, è legittimo tener conto delle esperienze fatte in passato con il debitore (sentenza 5A 343/2016 del 20 ottobre 2016 consid. 4.2).
La notificazione irregolare di un atto esecutivo è di principio soltanto impugnabile con ricorso all'autorità di vigilanza giusta l'art. 17
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
1    Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
2    La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
3    Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
4    En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27
LEF; solo eccezionalmente essa è nulla. Nullità va ritenuta unicamente quando la manchevolezza della notificazione è talmente grave che il destinatario non ha potuto prendere conoscenza dell'atto o del suo contenuto (DTF 128 III 101 consid. 1b; esemplificativa la fattispecie della DTF 136 III 571, passim, part. consid. 6.2; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., n. 17 dell'introduzione agli artt. 64-66 LEF; ANGST, op. cit., n. 20 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF; GILLIÉRON, op. cit., n. 498-499). Dal momento in cui il destinatario viene concretamente a conoscenza dell'atto esecutivo, quest'ultimo esplica i propri effetti. La conoscenza effettiva dell'atto fa decorrere, fra l'altro, i termini di impugnazione (DTF 128 III 101 consid. 2; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., n. 14 dell'introduzione agli artt. 64-66 LEF).

4.3.2. In concreto, come emerge dai fatti constatati senza arbitrio dall'autorità precedente ( supra consid. 2 e 3.2), l'Ufficio esecuzioni, dopo la prima intimazione del precetto esecutivo, senza successo, al recapito di X.________, ha atteso il rapporto dell'ufficio competente per quella località. Risulta che il ricorrente, al proprio luogo di domicilio, era già stato oggetto di numerosi tentativi infruttuosi di notificazione di atti esecutivi, tanto che era stata avviata una ricerca di polizia. Solo al termine delle ricerche effettuate dall'Ufficio esecuzioni Pfannenstiel, il Comune di X.________ lo ha iscritto a registro siccome partito senza lasciare indirizzo. Non si vede cos'altro l'autorità avrebbe potuto intraprendere. Né il ricorrente lo suggerisce: l'unico suo argomento - l'avvenuto trasferimento di domicilio a Y.________ - cade nel vuoto, visto che lo stesso è stato annunciato soltanto nel novembre 2017, e unicamente i suoi effetti sono stati retroattivamente fissati al 1° gennaio di quell'anno ( supra consid. 3.2).
Ne consegue che l'adozione della procedura edittale per la notificazione del precetto esecutivo non presta fianco a critica alcuna. La censura, nella ridotta misura della sua ricevibilità, è infondata.

4.4.

4.4.1. La nozione di atti esecutivi, alla notificazione dei quali si applicano gli artt. 64 segg. LEF, è controversa: sono certamente da annoverarsi fra questi il precetto esecutivo e la comminatoria di fallimento. La dottrina è per contro divisa riguardo altri documenti (v. fra i tanti PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., n. 4-6 dell'introduzione agli artt. 64-66 LEF; ANGST, op. cit., n. 8 ad art. 64
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 64 - 1 Les actes de poursuite sont notifiés au débiteur dans sa demeure ou à l'endroit où il exerce habituellement sa profession. S'il est absent, l'acte peut être remis à une personne adulte de son ménage ou à un employé.
1    Les actes de poursuite sont notifiés au débiteur dans sa demeure ou à l'endroit où il exerce habituellement sa profession. S'il est absent, l'acte peut être remis à une personne adulte de son ménage ou à un employé.
2    Lorsqu'aucune des personnes mentionnées ne peut être atteinte, l'acte est remis à un fonctionnaire communal ou à un agent de la police, à charge de le notifier au débiteur.121
LEF). Si potrebbe pertanto ritenere che alla notificazione dei documenti qui in discussione si applichino le norme relative agli avvisi e le decisioni degli uffici d'esecuzione (art. 34
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 34 - 1 Les communications, les mesures et les décisions des offices et des autorités de surveillance sont notifiées par lettre recommandée ou d'une autre manière contre reçu, à moins que la présente loi n'en dispose autrement.
2    Elles peuvent être notifiées par voie électronique avec l'accord de la personne concernée. Elles sont munies d'une signature électronique au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique61. Le Conseil fédéral règle:
segg. LEF), meno severe di quelle concernenti gli atti esecutivi; comunque, pure a quelle si applicano per analogia le regole sviluppate in merito all'art. 66 cpv. 3
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF (PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., n. 8 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF; implicitamente anche NORDMANN, op. cit., n. 9 ad art. 34
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 34 - 1 Les communications, les mesures et les décisions des offices et des autorités de surveillance sont notifiées par lettre recommandée ou d'une autre manière contre reçu, à moins que la présente loi n'en dispose autrement.
2    Elles peuvent être notifiées par voie électronique avec l'accord de la personne concernée. Elles sont munies d'une signature électronique au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique61. Le Conseil fédéral règle:
LEF). Ciò detto, per i motivi che seguono le notificazioni a Roma non possono essere considerate nulle.

4.4.2. Notificazioni di atti esecutivi all'estero avvengono di regola tramite le vie dell'assistenza giudiziaria internazionale (art. 66 cpv. 3
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF), perlopiù in applicazione di trattati internazionali (Penon/ Wohlgemuth, op. cit., n. 8 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF; Nordmann, op. cit., n. 9 ad art. 34
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 34 - 1 Les communications, les mesures et les décisions des offices et des autorités de surveillance sont notifiées par lettre recommandée ou d'une autre manière contre reçu, à moins que la présente loi n'en dispose autrement.
2    Elles peuvent être notifiées par voie électronique avec l'accord de la personne concernée. Elles sont munies d'une signature électronique au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique61. Le Conseil fédéral règle:
LEF). Le notificazioni fra la Svizzera e l'Italia sono rette dalla Convenzione dell'Aia relativa alla notificazione e alla comunicazione all'estero degli atti giudiziari e extragiudiziari in materia civile o commerciale conclusa il 15 novembre 1965 e entrata in vigore per la Svizzera il 1° gennaio 1995 (RS 0.274.131 [CLA65]; DTF 135 III 623 consid. 2.2; Penon/Wohlgemuth, op. cit., n. 12 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF).
La notificazione comporta due fasi: la notificazione dallo Stato richiedente allo Stato richiesto e la notificazione al destinatario. La prima fase è retta - nel caso in discussione - esclusivamente dal diritto convenzionale, mentre la notificazione come tale sottostà al diritto interno dello Stato richiesto (DTF 135 III 623 consid. 3.4 con rinvii; PENON/ WOHLGEMUTH, op. cit., n. 9 seg. ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
5    ...129
LEF).
Ora, è noto che la Svizzera ha formulato una riserva contro l'art. 10 lett. a CLA65, che autorizza l'intimazione postale diretta: una notificazione postale in Svizzera è dunque esclusa (DTF 135 III 623 consid. 2.2). In virtù del principio di reciprocità (art. 21 cpv. 1 della Convenzione di Vienna sul diritto dei trattati, conclusa il 23 maggio 1969 e entrata in vigore per la Svizzera il 6 giugno 1990 [RS 0.111]), gli Stati che ammettono la notificazione postale diretta possono dichiararla irrita nei loro rapporti con Stati che invece la rifiutano; tuttavia, alcuni di questi Stati - fra i quali l'Italia - in occasione della riunione della Commissione Speciale dell'Aia dell'ottobre/novembre 2003 hanno dichiarato di rinunciare all'esercizio della reciprocità (v. sentenza 5A 415/2010 del 6 luglio 2011 consid. 3.5 con rinvio; [consultato il 17 gennaio 2020]; v. anche sentenza 4A 399/2014 dell'11 febbraio 2015 consid. 2.1).
La notificazione postale diretta di un atto esecutivo svizzero in Italia è dunque ammissibile (PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., n. 15 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
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LEF). Essa non è di per sé causa di nullità della procedura (PENON/ WOHLGEMUTH, op. cit., n. 17 dell'introduzione agli artt. 64-66 LEF e contrario). La divergente posizione precedentemente sostenuta dal Tribunale federale (v. DTF 94 III 33 [lettera 13 settembre 1968 alle autorità cantonali superiori di vigilanza] e DTF 94 III 35 consid. 2-4) pare fondarsi su basi legali non più attuali ed essere pertanto superata (v. tuttavia ANGST, op. cit., n. 17 ad art. 66
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 66 - 1 Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
1    Lorsque le débiteur ne demeure pas au for de la poursuite, les actes y sont remis à la personne ou déposés au lieu qu'il peut avoir indiqués.
2    Faute d'indication, la notification a lieu par l'entremise de l'office du domicile ou par la poste.
3    Lorsque le débiteur demeure à l'étranger, il est procédé à la notification par l'intermédiaire des autorités de sa résidence; la notification peut aussi avoir lieu par la poste si un traité le prévoit ou si l'état sur le territoire duquel la notification doit être faite y consent.127
4    La notification se fait par publication, lorsque:
1  le débiteur n'a pas de domicile connu;
2  le débiteur se soustrait obstinément à la notification;
3  le débiteur est domicilié à l'étranger et que la notification prévue à l'al. 3 ne peut être obtenue dans un délai convenable.128
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LEF). Gli atti notificati a Roma in data 2 ottobre 2018 lo sono stati in modo conforme alla legge.

4.5. In ogni modo, quand'anche si volessero considerare irrite la notificazione per via edittale e la notificazione postale degli atti a Roma, ciò non avrebbe quale automatica conseguenza la nullità degli atti in questione, a meno che in ragione dell'imperfetta notificazione il ricorrente non ne abbia del tutto potuto prendere conoscenza ( supra consid. 4.3.1).
Ciò non si verifica nell'evenienza concreta. È accertato - e peraltro ammesso dal ricorrente stesso - che egli ha preso conoscenza degli atti il 2 ottobre 2018; egli avrebbe avuto tutto il tempo di reagire prima della vendita all'asta dell'immobile di sua proprietà interponendo tempestivo ricorso (come ha peraltro fatto, seppure tardivamente) ed eccependo la nullità dell'intera procedura (art. 22 cpv. 1
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 22 - 1 Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
1    Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
2    L'office peut remplacer une mesure nulle par une nouvelle mesure. Si une procédure fondée sur l'al. 1 est pendante devant l'autorité de surveillance, l'office ne conserve cette compétence que jusqu'à sa réponse.
LEF; DTF 136 III 571 consid. 4). Quanto egli obietta in proposito non gli è di aiuto: egli non spiega quale pregiudizio avrebbe subito in relazione alla tutela dei propri interessi.

5.
Riassumendo, la decisione dell'Ufficio esecuzioni di adottare la procedura edittale per la notificazione del precetto esecutivo al ricorrente non è contraria al diritto, né lo è stata la notificazione postale della stima dell'immobile e dell'avviso dell'incanto per via postale a Roma, dove non solo vive sua madre, ma dove egli ha altresì un recapito professionale.
Comunque, quand'anche tali notificazioni fossero state viziate, è accertato che il ricorrente ha preso effettiva conoscenza degli atti oggetto di notifica, ed egli non ha spiegato in quale modo i suoi diritti di difesa siano stati così gravemente lesi da impedirgli un'adeguata tutela dei propri interessi.
Deriva da quanto precede che, non essendo dato caso di nullità, il termine di ricorso di dieci giorni giusta l'art. 17
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
1    Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
2    La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
3    Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
4    En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27
LEF contro la stima del fondo e l'avviso dell'incanto ha iniziato a decorrere, al più tardi, il giorno 3 ottobre 2018: il ricorso avanti al Tribunale cantonale dei Grigioni, spedito il 24 ottobre 2018, è allora tardivo.

6.
Ne consegue che il ricorso deve essere respinto nella misura della sua ricevibilità, con conseguenza di tassa e spese a carico del ricorrente (art. 66 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF). Non sono in ogni modo dovute ripetibili all'autorità esecutiva (art. 68 cpv. 3
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF); l'opponente, che ha risposto all'istanza di concessione dell'effetto sospensivo senza fare appello a un legale, non ne ha chieste.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

3.
Comunicazione ai partecipanti al procedimento e alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni, quale autorità di vigilanza sull'esecuzione e sul fallimento.

Losanna, 22 gennaio 2020

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

La Giudice presidente: Escher

La Cancelliera: Antonini