5A_24/2022 - 2023-03-21 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 24/2022

Urteil vom 21. März 2023

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichterinnen Escher, De Rossa,
Gerichtsschreiber Dürst.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Konkursamt U.________,

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Paul Langner,

Gegenstand
Verkauf eines Gesamthandanteils,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 23. Dezember 2021 (PS210142-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. In der Konkursmasse von A.________ befindet sich ein Anteil an einer einfachen Gesellschaft. Im Gesamteigentum dieser Gesellschaft stehen zwei Liegenschaften in V.________ (W.________weg xx und yy). Einzige Mitgesellschafterin ist die Ehefrau von A.________. Sie ist im Konkurs ihres Ehemannes gleichzeitig mit Unterhaltsforderungen kolloziert.

A.b. Die Konkursmasse des A.________, vertreten durch das Konkursamt U.________, schloss am 18. Januar 2021 mit der Mitgesellschafterin bzw. Ehefrau einen Vertrag über den Verkauf des Gesamthandanteils ab. Mit Schreiben vom 19. Januar 2021 informierte das Konkursamt A.________ über den Vertragsabschluss und belehrte ihn über sein Beschwerderecht.

B.

B.a. Am 1. Februar 2021 erhob A.________ Beschwerde beim Bezirksgericht Uster als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Er beantragte, die Verfügung des Konkursamtes vom 19. Januar 2021 sei aufzuheben und das Konkursamt sei anzuweisen, über die Beteiligungsverhältnisse und den Wert der im Gesamteigentum stehenden Liegenschaft Beweis zu erheben. Mit Beschluss vom 13. Juli 2021 wies das Bezirksgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

B.b. Gegen den Beschluss des Bezirksgerichts erhob A.________ mit Eingabe vom 26. Juli 2021 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs und hielt in der Sache an seinen erstinstanzlichen Begehren fest. Mit Urteil vom 23. Dezember 2021 wies das Obergericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat, und bestätigte den Beschluss des Bezirksgerichts.

C.
Mit Eingabe vom 12. Januar 2022 ist A.________ an das Bundesgericht gelangt. Der Beschwerdeführer beantragt im Wesentlichen die Aufhebung des Urteils des Obergerichts des Kantons Zürich vom 23. Dezember 2021 sowie die Aufhebung der Verfügung des Konkursamtes U.________ vom 19. Januar 2021. Zudem sei das Konkursamt anzuweisen, neue Beweismittel zu den Beteiligungsverhältnissen zu erheben sowie eine Schätzung der Liegenschaft anzuordnen.
Mit Verfügung vom 31. Januar 2022 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung im Sinne der Erwägungen gewährt.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist der Entscheid der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde, welcher den Beschluss eines Vollstreckungsorgans zum Gegenstand hat. Die Beschwerde in Zivilsachen ist unabhängig eines Streitwertes gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG; Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Dem Beschwerdeführer steht als Gemeinschuldner ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung des Entscheides der Aufsichtsbehörde zu, zumal er im kantonalen Verfahren unterlegen ist (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

1.2. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG). Dies bedeutet, dass anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen, während auf appellatorische Ausführungen nicht eingetreten werden kann (BGE 142 III 364 E. 2.4; 140 III 264 E. 2.3; 134 II 244 E. 2.2). Soweit kantonales (Verfahrens-) Recht zur Anwendung kommt, gelten wiederum die strengen Rügeanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG, denn kantonales Recht kann vom Bundesgericht nicht frei, sondern nur auf Verletzung verfassungsmässiger Rechte hin überprüft werden, wobei die Rüge im Vordergrund steht, dieses sei willkürlich angewandt worden; dies gilt insbesondere auch dann, wenn die ZPO als subsidiäres kantonales Recht zur Anwendung gelangt (BGE 140 III 385 E. 2.3).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur soweit zulässig, als erst der vorinstanzliche Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher auszuführen ist (BGE 148 V 174 E. 2.2).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer rügt zahlreiche Verletzungen seiner verfassungsmässigen Rechte: Einerseits sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV sowie die Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV bzw. sein Recht auf eine wirksame Beschwerde dadurch verletzt worden, dass das Konkursamt einen privatrechtlichen Kaufvertrag mit einer "minimalen Verfügung" im Sinne einer "hybriden Vorgehensweise" kombinierte. Andererseits moniert der Beschwerdeführer, er habe sich zu den Feststellungen der Beteiligungsverhältnisse der einfachen Gesellschaft nicht hinreichend äussern können.

2.2. Diese Verfassungsrügen genügen den Anforderungen des strengen Rügeprinzips nicht (vgl. E. 1.2 oben). Aus seiner Beschwerdebegründung erschliesst sich nicht, inwiefern der Beschwerdeführer durch das zweistufige Vorgehen aus Vertragsschluss und anschliessender anfechtbarer Verfügung in seinen verfassungsmässigen Rechten eingeschränkt gewesen sein soll. Der Beschwerdeführer lässt auch Gründe vermissen, inwiefern ihm im Konkursverfahren sowie im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren nicht hinreichend Gelegenheit geboten worden sein soll, sich zu den Beteiligungsverhältnissen zu äussern. In seiner Beschwerde lässt er auch die vorinstanzliche Feststellung unkommentiert, wonach er während des Verfahrens zahlreiche Gelegenheiten zur Stellungnahme wahrgenommen und entsprechende Belege eingereicht hat. Auf die Verfassungsrügen ist deshalb nicht einzutreten.

3.
Anlass zur Beschwerde gibt die Verwertung eines zur Konkursmasse gehörenden Anteils an Gemeinschaftsvermögen im summarischen Verfahren durch Veräusserung an die einzige Mitgesellschafterin.

3.1.

3.1.1. Fällt ein Gesellschafter in Konkurs, so wird die einfache Gesellschaft ex lege aufgelöst (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Die Konkursverwaltung bestimmt (unter Vorbehalt der Kompetenzen des Gläubigerausschusses und der Gläubigerversammlung) die Art der Verwertung der zur Konkursmasse gehörenden Anteilsrechte (Art. 16 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Januar 1923 über die Pfändung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsvermögen [VVAG; SR 281.41]). Die Einigungsverhandlung (Art. 16 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 VVAG) zur Verwertung eines Anteils an Gemeinschaftsvermögen bezieht sich nur auf den Zeitpunkt und die Art der Versilberung des Aktivums (BGE 78 III 167 E. 2; Urteil 5A 633/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.4). Im Konkursverfahren ist eine Einigungsverhandlung zwar nicht zwingend vorgeschrieben, kann jedoch in Vorbereitung der Liquidation in der Regel zweckmässig erscheinen (BGE 102 III 34 E. 5; 78 III 167 E. 2; Kreisschreiben Nr. 17 des Bundesgerichts vom 1. Februar 1926, in: BGE 52 III 56, insb. Ziff. 2 S. 59). Das Konkursamt kann sich im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsmacht gemäss Art. 240 SchKG mit den anderen Teilhabern der Gemeinschaft gütlich über die Feststellung des auf den Gemeinschuldner entfallenen
Liquidationsanteils einigen (LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 366; BISANG, Die Zwangsverwertung von Anteilen an Gesamthandschaften, 1978, S. 168 f., 208 f.; vgl. zum Ganzen das Kreisschreiben Nr. 17 des Bundesgerichts, a.a.O., insb. Ziff. 2 S. 59). Die Anwesenheit des Gemeinschuldners in der Einigungsverhandlung ist gesetzlich nicht geboten (Urteil 5A 633/2014, a.a.O., E. 2.4). Als Grundlage einer Einigung über den Abfindungswert dienen die Bücher und Belege, zu deren Vorlage die Gemeinschafter gemäss Art. 16 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VVAG verpflichtet sind (RUTZ, Die Pfändung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsvermögen nach der Praxis des Bundesgerichts und der Kantonalen Aufsichtsbehörden, BlSchK 1975 S. 131; LORANDI, Freihandverkauf, a.a.O., S. 366; Kreisschreiben Nr. 17 des Bundesgerichts, a.a.O., insb. Ziff. 2 S. 60).

3.1.2. Die freihändige Verwertung von Anteilen an einem Gemeinschaftsvermögen im Konkurs kann bei der Aufsichtsbehörde gemäss Art. 17 SchKG angefochten werden (Urteil 5A 633/2014, a.a.O., E. 2.3). Der Gemeinschuldner kann (allgemein) nur in ganz bestimmten Bereichen, welche in seine Interessen eingreifen, Beschwerde gemäss Art. 17 SchKG führen (Urteile 5A 633/2014, a.a.O., E. 2.4; 5A 590/2010 vom 20. Dezember 2010 E. 3.1; LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, N. 177 ff. zu Art. 17). Der Gemeinschuldner hat namentlich ein Interesse daran, dass der Verwertungserlös von Aktiven so hoch wie möglich ausfällt, weshalb er sich auf eine Verletzung von gesetzlichen Regeln der Verwertung berufen kann (BGE 108 III 1 E. 1; 33 I 483; Urteile 5A 633/2014, a.a.O., E. 2.4; 5A 590/2010, a.a.O., E. 3.1). Die Unangemessenheit der angefochtenen Verwertungsmassnahme kann der Gemeinschuldner jedoch nicht geltend machen; die Aufsichtsbehörden haben bei einer Beschwerde des Schuldners lediglich die Gesetzmässigkeit zu überprüfen (BGE 103 III 21 E. 1; 101 III 44 E. 1; je mit Hinweisen).

3.2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Liquidation. Er weist dabei zwar zutreffend darauf hin, dass Art. 11 i.V.m. Art. 16 Abs. 2 VVAG als Gegenstand der Versteigerung den Liquidationsanteil des Schuldners bezeichnet. Liquidationsgegenstand ist selbst dann sein Anteil, wenn einzig namhaftes Aktivum der einfachen Gesellschaft eine Liegenschaft ist (vgl. GENNA, Auflösung und Liquidation der Ehegattengesellschaft, 2008, S. 74; AMONN/ WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 27 Rz. 65; vgl. auch BGE 109 III 90 E. 1; Urteil 5A 190/2013 vom 6. Juni 2013 E. 3.2.2). Der Beschwerdeführer bringt vor, entweder werde die einfache Gesellschaft mit all ihren Aktiven und Passiven "vollständig liquidiert" oder es wird der Anteil des Beschwerdeführers veräussert. Eine alternative Verwertungsform sei gesetzlich nicht vorgesehen. Dabei versucht er jedoch vergeblich, aus dem Grundsatz der Einheit der Liquidation gestützt auf BGE 116 II 316 im vorliegenden Fall etwas zu seinen Gunsten abzuleiten. Er zeigt nicht auf, welche liquidationsbedürftigen Rechtsverhältnisse nicht abgewickelt worden sein sollen bzw. in welchem Umfang die Liquidation unvollständig gewesen sein soll. Er
geht dabei fälschlicherweise davon aus, der Vertrag vom 18. Januar 2021 über den Verkauf seines Gesamthandanteils beinhalte nur ein einziges Aktivum, obwohl der Vertrag sich explizit auf die Liquidation und Auflösung der Gesellschaft bezieht und auch weitere Aktiven und Passiven der einfachen Gesellschaft adressiert. Unbegründet ist daher auch die Behauptung des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe bei der Bestimmung des Umfangs seines Anteils einzig auf die Beteiligung an der Liegenschaft abgestellt, da der Liquidationsvertrag gerade eine umfassende Liquidation der Gesellschaft vorsieht und das Beteiligungsverhältnis dieser Liquidation zugrunde gelegt wurde.

3.3. Strittig ist weiter der Umfang des Liquidationsanteils des Beschwerdeführers.

3.3.1. Die Vorinstanz stellte wie bereits die Erstinstanz auf eine Beteiligung des Beschwerdeführers an der einfachen Gesellschaft von 56,02 % und einer Beteiligung der Beschwerdegegnerin von 43,98 % gemäss Vereinbarung vom 18. Januar 2021 ab. Dieses Verhältnis stütze sich auf länger andauernde Abklärungen des Konkursamts und insbesondere auf eine Stellungnahme eines beigezogenen Rechtsanwalts, die sich namentlich mit der Qualifikation einer strittigen Zahlung der Beschwerdegegnerin vom 25. Oktober 2006 als Einlage auseinandersetzt. Die Vorinstanz machte dem Beschwerdeführer zum Vorwurf, die auf diese strittige Zahlung folgenden Buchhaltungsabschlüsse der einfachen Gesellschaft weder dem Konkursamt noch der Vorinstanz eingereicht zu haben, obwohl ihn diesbezüglich eine Mitwirkungspflicht trifft. Ob die Zahlung in der Buchhaltung tatsächlich nicht als Einlage verbucht und die Beteiligungsverhältnisse durch die Beschwerdegegnerin allenfalls genehmigt worden seien, bleibe eine unbelegte Behauptung, da neue Beweismittel in Form der Buchhaltungsabschlüsse im zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren ausgeschlossen seien.
Weiter beanstandet die Vorinstanz, der Beschwerdeführer setze sich auch nicht mit den weiteren Umständen auseinander, die der Festlegung des Beteiligungsverhältnisses zugrunde liegen. Dazu zählt die Nennung der Beschwerdegegnerin im Kaufvertrag vom 25. September 2006 als Käuferin sowie Zweifel am Bestehen einer zusätzlichen Forderung des Beschwerdeführers für Baumanagement im Umfang der strittigen Zahlung von Fr. 100'000.-. Zudem bestünden auch Umstände, die für eine geringere anstatt eine grössere Beteiligung des Beschwerdeführers an der einfachen Gesellschaft sprechen würden, wie beispielsweise eine denkbare Gewinn- bzw. Verlustbeteiligung zu gleichen Teilen mangels vertraglich vereinbarter Teilhabe gemäss Einlagen oder die Bezahlung einer Steuerrechnung durch die Beschwerdegegnerin, die nicht als Einlage qualifiziert wurde.
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Erkenntnisse der Erstinstanz in ihrer Gesamtheit schlüssig und nachvollziehbar seien. Die Einigung zwischen dem Konkursamt und der Beschwerdegegnerin beruhe auf einer hinreichenden tatsächlichen und rechtlichen Basis. Eine weitere Abklärung der Sach- und Rechtslage hinsichtlich der Beteiligungsverhältnisse sei nicht notwendig gewesen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die noch bestehenden Unklarheiten die von einem allfälligen Dritterwerber des Anteils zu übernehmenden Risiken überwiegen und sie sich im Falle einer Veräusserung an einen Dritten mit grosser Wahrscheinlichkeit in einem tieferen Verkaufspreis niedergeschlagen hätten, als derjenige, der die Beschwerdegegnerin akzeptierte.

3.3.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, es gehe nicht an, seinen Anteil an der einfachen Gesellschaft "scheingenau" festzulegen, wenn dieser höchst umstritten sei. Das Konkursamt überschreite seine Kompetenzen, wenn es über die genaue Höhe seines internen Anteils entscheiden würde. Weder das Konkursamt, noch die Aufsichtsbehörde haben die Kompetenz, "über materiellrechtliche Fragen zu entscheiden". Da die Höhe seines Anteils umstritten sei, müsse er entweder versteigert oder alle Aktiven der Gesellschaft verwertet werden.

3.3.3. Diese Vorbringen schlagen fehl. Sie stehen unter der unzutreffenden Prämisse, dass die gemäss Art. 9 VVAG geführten Einigungsverhandlungen gescheitert und der Masseanspruch in seinem Bestand bestritten sei. Das Konkursamt hat sich indes in Vertretung der Masse mit der Beschwerdegegnerin als einziger Mitteilhaberin gütlich geeinigt. Von einer einseitigen Entscheidung über materiellrechtliche Fragen kann deshalb entgegen den Hinweisen des Beschwerdeführers auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung keine Rede sein (Urteil 5A 731/2018 vom 1. April 2019 E. 3.1; 5A 1010/2019 vom 3. August 2022 E. 2.1; vgl. auch AMONN/WALTHER, a.a.O., § 28 Rz. 68). Entgegen der Annahme des Beschwerdeführers mit Verweis auf BGE 78 III 167 E. 2 stellt sich auch die Frage nach einem unzulässigen Freihandverkauf vorliegend nicht, da keine Einwände von den übrigen Gläubigern des Beschwerdeführers bekannt sind. Die Legitimation des Beschwerdeführers, als Gemeinschuldner gegen den Freihandverkauf Beschwerde zu erheben, ändert nichts an der Kompetenz der Konkursverwaltung zur gütlichen Einigung über dessen Anteil am Gemeinschaftsvermögen im Rahmen ihrer Kompetenzen.

3.3.4. Die Einigungsverhandlung gleicht ihrem Wesen einer Vergleichsverhandlung, bei deren Gestaltung dem Konkursamt ein Ermessensspielraum zusteht (BISANG, a.a.O., S. 166). Dasselbe gilt für die Bestimmung der Art der Verwertung (Art. 16 Abs. 1 VVAG) sowie für die Ausgestaltung des Freihandverkaufs (LORANDI, Freihandverkauf, a.a.O., S. 200). Soweit die Vorbringen des Beschwerdeführers sinngemäss auf eine Rüge der Unangemessenheit der gütlichen Einigung abzielen, fehlt ihm hierfür bereits grundsätzlich die Legitimation (vgl. oben E. 3.1.2). Soweit er eine Verletzung des Gebots rügt, ein für die Masse möglichst vorteilhafte Lösung zu erzielen bzw. eine Verletzung des Zwecks der Einigungsverhandlung moniert, sind diese Vorbringen ebenfalls unbegründet. Die Vorinstanz hat dargelegt, auf welchen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen und welcher Abwägung die gütliche Einigung fusst. Inwiefern diese vergleichbar mit einem echten, ausgewogenen und anhand der Akten fundierter Vergleich nicht im Interesse der Masse liegt, um gerade unsichere und schwierige Rechtspositionen zum Vorteil der Masse zu realisieren (vgl. BGE 86 III 124 E. 3), lässt der Beschwerdeführer unbeantwortet und setzt der vorinstanzlichen Begründung vielmehr pauschal
entgegen, der strittige Anteil hätte an einen Dritten versteigert werden müssen und unterstellt, damit hätte ein besseres Ergebnis erzielt werden können. Damit ist er nicht zu hören.

3.4. Strittig ist zudem der Schätzwert der Liegenschaft im Eigentum der zu liquidierenden einfachen Gesellschaft.

3.4.1. Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer vorgehalten, er habe sich auch hinsichtlich der Verkehrswertschätzung nicht hinreichend mit der erstinstanzlichen Begründung auseinandergesetzt. In einer Eventualbegründung weist die Vorinstanz dann darauf hin, dass die vom Konkursamt eingeholte Schätzung vom 29. November 2017 für die Ermittlung des Verkehrswerts zu gleichen Teilen auf den Realwert und den Ertragswert der Liegenschaft abstelle. Der Beschwerdeführer begnüge sich damit, einen höheren Realwert auf pauschale Behauptungen zu Preissteigerungen solcher Liegenschaften in den letzten Jahren zu stützen. Er belege jedoch nicht, von welchen Merkmalen dies abhänge und ob dies auf den vorliegenden Fall zutreffe.

3.4.2. Auch vor Bundesgericht verweist der Beschwerdeführer auf seinen Antrag auf Neuschätzung. Eine "Vielzahl an prominenten Medienberichten" würden gerichtsnotorisch eine Steigerung des Verkehrswerts von Mehrfamilienhäusern nahelegen und deshalb gestützt auf die allgemeine Wirtschaftslage und in Anwendung von Art. 9 und 99 Abs. 2 VZG eine Neuschätzung der Liegenschaften erfordern. Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz zudem vor, sie habe sich geweigert, eine von ihm vorinstanzlich eingereichte Schätzung eines anerkannten Schätzexperten zu den Akten zu erkennen und rügt in diesem Zusammenhang eine willkürliche Anwendung des im kantonalen Beschwerdeverfahren anwendbaren Untersuchungsgrundsatzes (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG ZH und § 84 GOG ZH).

3.4.3. Das kantonale Verfahrensrecht bestimmt, ob vor der oberen Aufsichtsbehörde neue Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden können (BGE 82 III 145 E. 1; Urteile 5A 57/2016 vom 20. April 2016 E. 3.2.1; 5A 792/2013 vom 10. Februar 2014 E. 2.2). Im Rahmen seiner Willkürrüge zeigt der Beschwerdeführer indes nicht auf, dass die Vorinstanz in der Anwendung der kantonalen Verfahrensvorschriften strengere Anforderungen an die Zulässigkeit von Noven im Beschwerdeverfahren stellte, als diejenigen, die im bundesgerichtlichen Verfahren gelten (BGE 82 III 145 E. 1; 73 III 27 E. 3; Urteil 5A 57/2016, a.a.O., E. 3). Damit verfehlt er die strenge Begründungspflicht an eine Willkürrüge. Was den Antrag um Neuschätzung betrifft, so übersieht der Beschwerdeführer, dass Art. 9 und 99 Abs. 2 VZG im Konkursverfahren keine Anwendung finden (BGE 114 III 29 E. 3c; Urteile 5A 935/2016 vom 23. März 2017 E. 3.2; 5A 195/2010 vom 17. Juni 2010 E. 2.2). Hinsichtlich einer Pflicht des Konkursamtes zur Neuschätzung gestützt auf die allgemeine Wirtschaftslage begnügt sich der Beschwerdeführer damit, seinen vorinstanzlichen Standpunkt zu wiederholen, ohne auf die Begründung der Vorinstanz einzugehen. Auf diese appellatorische Kritik ist nicht einzutreten.

4.
Nach dem Dargelegten ist der Beschwerde kein Erfolg beschieden, sofern sie den Begründungsanforderungen überhaupt genügt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zu leisten.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Eine Parteientschädigung ist nicht zu leisten.

4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Konkursamt U.________, B.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, mitgeteilt.

Lausanne, 21. März 2023

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: Dürst

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 545 - 1 La société prend fin:
¹	La société prend fin:
¹	par le fait que le but social est atteint ou que la réalisation en est devenue impossible;
²	par la mort de l'un des associés, à moins qu'il n'ait été convenu antérieurement que la société continuerait avec ses héritiers;
³	par le fait que la part de liquidation d'un associé est l'objet d'une exécution forcée, ou que l'un des associés tombe en faillite ou est placé sous curatelle de portée générale;
⁴	par la volonté unanime des associés;
⁵	par l'expiration du temps pour lequel la société a été constituée;
⁶	par la dénonciation du contrat par l'un des associés, si ce droit de dénonciation a été réservé dans les statuts, ou si la société a été formée soit pour une durée indéterminée, soit pour toute la vie de l'un des associés;
⁷	par un jugement, dans les cas de dissolution pour cause de justes motifs.
²	La dissolution peut être demandée, pour de justes motifs, avant le terme fixé par le contrat ou, si la société a été formée pour une durée indéterminée, sans avertissement préalable.

SR 281.41 Ordonnance du 17 janvier 1923 concernant la saisie et la réalisation de parts de communautés (OPC) OPC Art. 16 - 1 En cas de faillite, le mode de réalisation des parts de communauté comprises dans la masse sera déterminé par l'administration de la faillite, sous réserve des compétences de la commission de surveillance et de l'assemblée des créanciers.
¹	En cas de faillite, le mode de réalisation des parts de communauté comprises dans la masse sera déterminé par l'administration de la faillite, sous réserve des compétences de la commission de surveillance et de l'assemblée des créanciers.
²	Les dispositions de l'art. 9, al. 2 et de l'art. 11 de la présente ordonnance sont applicables par analogie.

SR 281.41 Ordonnance du 17 janvier 1923 concernant la saisie et la réalisation de parts de communautés (OPC) OPC Art. 9 - 1 Lorsque la réalisation d'une part de la communauté est requise, l'office des poursuites essaie tout d'abord d'amener entre les créanciers saisissants, le débiteur et les autres membres de la communauté une entente amiable à l'effet soit de désintéresser les créanciers, soit de dissoudre la communauté et de déterminer la part du produit de la liquidation qui revient au débiteur.
¹	Lorsque la réalisation d'une part de la communauté est requise, l'office des poursuites essaie tout d'abord d'amener entre les créanciers saisissants, le débiteur et les autres membres de la communauté une entente amiable à l'effet soit de désintéresser les créanciers, soit de dissoudre la communauté et de déterminer la part du produit de la liquidation qui revient au débiteur.
²	Les membres de la communauté sont tenus de produire les livres et toutes pièces propres à déterminer la valeur de liquidation. Toutefois les créanciers ne peuvent consulter ces livres et ces pièces qu'avec l'assentiment de tous les membres de la communauté.
³	L'autorité cantonale de surveillance peut se charger elle-même ou charger l'autorité inférieure de surveillance de conduire les pourparlers de conciliation.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 281.41 Ordonnance du 17 janvier 1923 concernant la saisie et la réalisation de parts de communautés (OPC) OPC Art. 11 - 1 En cas de vente aux enchères, en application de l'art. 10 ci-dessus, il sera expressément spécifié que l'objet mis en vente est la part du débiteur dans la liquidation de la communauté et cette communauté sera exactement désignée avec indication des noms de ceux qui la composent. Ces derniers seront informés par avis spécial du jour et du lieu de la vente, en conformité de l'art. 125, al. 3 LP.
¹	En cas de vente aux enchères, en application de l'art. 10 ci-dessus, il sera expressément spécifié que l'objet mis en vente est la part du débiteur dans la liquidation de la communauté et cette communauté sera exactement désignée avec indication des noms de ceux qui la composent. Ces derniers seront informés par avis spécial du jour et du lieu de la vente, en conformité de l'art. 125, al. 3 LP.
²	L'adjudicataire reçoit de l'office des poursuites un certificat constatant qu'il est subrogé au droit du débiteur de demander le partage de la communauté et de toucher le produit de la liquidation.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 99 - 1 Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
¹	Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
²	Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l'art. 29 ci-dessus, l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9, al. 2, ci-dessus.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...36
¹	...36
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:37
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.