9C_634/2022 - 2023-04-19 - Finances publiques et droit fiscal - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Graubünden, amtliche Bewertung ab Steuerperiode 2020

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 634/2022

Urteil vom 19. April 2023

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichterin Moser-Szeless, Bundesrichter Beusch,
Gerichtsschreiber Businger.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________ und B.A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden, Amtsleitung, Hartbertstrasse 10, 7001 Chur.

Gegenstand
Amtliche Bewertung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 13. September 2022 (U 21 86).

Sachverhalt:

A.
A.A.________ und B.A.________ sind je hälftige Miteigentümer der 1,5-Zimmerwohnung Nr. 10 im Untergeschoss der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft Parzelle xxx in der Gemeinde U.________ bzw. deren Fraktion V.________. Im Jahr 2020 wurde das Grundstück neu bewertet; nach Besichtigung des Objekts am 23. Juli 2020 setzte das Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden mit Verfügung vom 19. Oktober 2020 den Mietwert auf Fr. 8'160.-, den Ertragswert auf Fr. 130'560.- und den Verkehrswert auf Fr. 149'000.- fest. Daran hielt es nach einer weiteren Besichtigung am 25. Januar 2021 mit Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2021 fest. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 13. September 2022 ab.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 9. November 2022 beantragen A.A.________ und B.A.________ dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Sache an das Amt für Immobilienbewertung zur Vornahme einer gesetzeskonformen Bewertung zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Verwaltungsgericht und das Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden schliessen auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Verfahren der Grundstückschätzung und damit auch der Bestimmung des Miet- und Verkehrswerts ist im Kanton Graubünden als selbständiges Verfahren mit einem eigenen Instanzenzug ausgestaltet. Das Schätzungsverfahren bildet insofern einen (wenn auch verfahrensrechtlich selbständigen) Teil des Veranlagungsverfahrens, als sich die Steuerbehörde bei der Besteuerung des Eigenmietwerts und des Verkehrswerts im Rahmen des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) auf die amtliche Schätzung stützt. Das kantonale Schätzungsverfahren ist somit Teil des harmonisierten Steuerrechts im Sinn von Art. 73 Abs. 1 StHG (Urteil 2C 660/2018 vom 5. April 2019 E. 1.1). Der angefochtene Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz unterliegt der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG und Art. 73 Abs. 2 StHG) und haben die Beschwerde fristgerecht eingereicht (Art. 100 Abs. 1 BGG).

1.2. Die Beschwerde hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde an das Bundesgericht ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), genügt ein blosser Aufhebungs- oder Rückweisungsantrag nicht; in der Beschwerde muss ein Antrag in der Sache gestellt werden (BGE 137 II 313 E. 1.3). Ein Rückweisungsantrag genügt indessen ausnahmsweise, wenn das Bundesgericht ohnehin nicht reformatorisch entscheiden könnte, etwa weil die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz fehlen (BGE 136 V 131 E. 1.2; 134 III 379 E. 1.3).
Im vorliegenden Fall rügen die Beschwerdeführer eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung und eine Gehörsverletzung. Diese Rügen sind formeller Natur und können ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen (Urteile 9C 622/2022 vom 6. Februar 2023 E. 3; 2C 101/2021 vom 17. Februar 2022 E. 4). Damit ist der Rückweisungsantrag zulässig.

1.3. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet einzig das Urteil des Verwaltungsgerichts, das den Einspracheentscheid des Amts für Immobilienbewertung ersetzt (sog. Devolutiveffekt). Soweit die Beschwerdeführer auch die Aufhebung der Bewertungsverfügung und des Einspracheentscheids verlangen, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Immerhin gelten Entscheide unterer Instanzen als inhaltlich mitangefochten (vgl. Urteil 2C 389/2020 vom 16. Dezember 2021 E. 1.2).

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 147 I 73 E. 2.1).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (vgl. zum Ganzen: BGE 146 IV 88 E. 1.3.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 147 IV 73 E. 4.1.2).

3.
Die Beschwerdeführer machen in mehrfacher Hinsicht eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz geltend.

3.1. Sie bringen vor, die Vorinstanz habe offensichtlich unrichtige Feststellungen bezüglich den ihnen im Bewertungs- und Einspracheverfahren zugänglich gemachten Akten getroffen.
Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer hätten die Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020, das Objektaufnahmeprotokoll, die Besprechungsnotiz zur Besichtigung vom 25. Januar 2021 sowie das Schreiben vom 27. Januar 2021 inkl. Tabellen (Vergleichsobjekte und Hilfsblatt Punktierung) erhalten (vgl. E. II./3.3 des angefochtenen Urteils).
Soweit die Beschwerdeführer rügen, ihnen sei die Einsicht in zahlreiche Aktenstücke vorenthalten worden, was die Vorinstanz nicht (ausdrücklich) festgehalten habe, liegt keine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts vor. Die Vorinstanz war nicht verpflichtet, sämtliche Aktenstücke im Einzelnen aufzuzählen. Eine Diskrepanz zwischen den vorinstanzlichen Feststellungen und der Darstellung in der Beschwerde besteht denn auch lediglich in Bezug auf die Besprechungsnotiz zur Besichtigung vom 25. Januar 2021. Diesbezüglich rügen die Beschwerdeführer zu Recht eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Aus den Akten ist nicht ersichtlich, dass ihnen Einsicht in die Besprechungsnotiz gewährt wurde; im Gegenteil haben sie im Einspracheverfahren mit Eingabe vom 11. März 2021 ausdrücklich gerügt, es fehle "eine amtliche Dokumentation des Besichtigungsergebnisses vom 25. Januar 2021".

3.2. Weiter rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei offensichtlich unrichtig davon ausgegangen, dass ihnen anlässlich der Besichtigung vom 25. Januar 2021 die bewertungstechnische Punktierung mündlich erläutert worden sei.
Die Vorinstanz erwog, den Beschwerdeführern sei "gemäss nicht widersprochener Aussage des Beschwerdegegners die bewertungstechnische Punktierung mündlich erläutert" worden (vgl. E. II./3.6 des angefochtenen Urteils). Sie bezieht sich dabei offenkundig auf die Besprechungsnotiz zur Besichtigung vom 25. Januar 2021, wonach die Vergleichswerte und das Blatt Punktierung aufgezeigt und kurz erläutert worden seien. Das stellen die Beschwerdeführer nicht in Abrede; sie sind lediglich der Auffassung, ihnen seien die Vergleichsobjekte nicht über die ihnen ausgehändigten Übersichten hinaus charakterisiert und detailliert erläutert worden. Das hat die Vorinstanz aber nicht festgestellt. Eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist damit nicht dargetan.

3.3. Ebenfalls keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt vor, soweit die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe nicht erwähnt, dass das Amt für Immobilienbewertung den Kapitalisierungssatz nicht näher begründet habe; ob der Begründungspflicht genüge getan wurde, ist eine Rechtsfrage.
Dagegen erweist sich die Beschwerde als begründet, soweit die Beschwerdeführer vorbringen, die Vorinstanz habe offensichtlich unrichtig festgestellt, sie hätten den Kapitalisierungssatz von 6,25 % fälschlicherweise als zu hoch gerügt (vgl. E. II./4.5 des angefochtenen Urteils). Es trifft zu, dass die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 9. November 2021 den Kapitalisierungssatz von 6,25 % als zu hoch beanstandet haben. Sie haben allerdings in ihrer Replik vom 27. Januar 2022 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich dabei um ein redaktionelles Versehen handle, und der Kapitalisierungssatz zu tief sei.

3.4. Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe unberücksichtigt gelassen, dass die hedonische Bewertung nachträglich und während laufendem Beschwerdeverfahren erstellt worden sei.
Soweit es sich dabei überhaupt um eine Sachverhaltsrüge handelt, ist sie unbegründet. Die Vorinstanz hat ausdrücklich festgehalten, dass die hedonische Berechnung gemäss Beschwerdeführer sowohl formell als auch materiell unbrauchbar sei, weil Stichtag der Bewertung der 19. Oktober 2020 gewesen sei (vgl. E. I./7 des angefochtenen Urteils).

3.5. Zu Recht bringen die Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe im Sachverhalt den Tag der Besichtigung fälschlicherweise auf den 17. Juli 2020 (anstatt 23. Juli 2020) festgesetzt. Es ist indessen nicht ersichtlich, inwieweit die Korrektur der Datumsangabe für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (vgl. vorne E. 2.2). Es kann keine Rede davon sein, dass das falsche Datum Rückschlüsse auf "die Glaubhaftigkeit und Überzeugungskraft der Erhebungen und subjektiven Einschätzungen" zulässt.

3.6. Soweit die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe "in willkürlicher Weise zahlreiche bewertungsrelevante Sachverhaltselemente ignoriert", geht es nicht um eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts, sondern um die materielle Beurteilung bzw. um eine Verletzung der Begründungspflicht (vgl. dazu hinten E. 5.3). Dasselbe gilt, soweit die fehlende Differenzierung zwischen den Wohnungen Nrn. 1 und 10 beanstandet wird. Schliesslich geht es bei der Rüge, die Vorinstanz habe keine Feststellungen zur lückenhaften Aktenführung des Amts für Immobilienbewertung getroffen, im Kern um die Verletzung des Rechts auf Akteneinsicht, auf die später eingegangen wird (vgl. hinten E. 4.3.3).

3.7. Zuletzt rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Wohnung Nr. 11 vom Amt für Immobilienbewertung besichtigt worden sei.
Die Vorinstanz erwog, die Rüge der Beschwerdeführer, wonach eine Wohnung vom Amt nicht besichtigt worden sei, werde von diesem widerlegt (vgl. E. II./4.5 des angefochtenen Urteils). Diese Feststellung ist offensichtlich unrichtig. Das Amt für Immobilienbewertung hat im Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2021 (E. 3.2) darauf hingewiesen, es habe die Wohnung Nr. 11 nicht besichtigen können. In der Beschwerdeantwort an die Vorinstanz vom 5. Januar 2022 hat es dann zwar behauptet, die Wohnung Nr. 11 sei besichtigt worden, und hierfür auch eine Zeugin offeriert, nur um in der Quadruplik an die Vorinstanz vom 9. März 2021 erneut darauf hinzuweisen, dass die Wohnung Nr. 11 nicht besichtigt worden sei. Insoweit kann keine Rede davon sein, das Amt habe die Behauptung widerlegt, die Wohnung Nr. 11 sei nicht besichtigt worden.

3.8. Zusammenfassend hat die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt in mehrfacher Hinsicht offensichtlich unrichtig festgestellt, was für sich alleine genügen würde, um das angefochtene Urteil aufzuheben (vgl. vorne E. 1.2). Aus prozessökonomischen Gründen ist aber auf die weiteren formellen Vorbringen der Beschwerdeführer einzugehen.

4.
Die Beschwerdeführer rügen, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei sowohl im Verfahren vor dem Amt für Immobilienbewertung als auch im vorinstanzlichen Verfahren verletzt worden, weil ihnen die Einsicht in die Akten verweigert worden sei und die Akten zudem lückenhaft geführt worden seien.

4.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Der Gehörsanspruch dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar. Als Teilgehalt umfasst er das Recht auf Akteneinsicht (vgl. [auch zum Folgenden] BGE 144 II 427 E. 3.1). Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf sämtliche Akten eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder beigezogen wurden, ohne dass ein besonderes Interesse geltend gemacht werden müsste (BGE 129 I 249 E. 3), und unabhängig davon, ob aus Sicht der Behörde die fraglichen Akten für den Ausgang des Verfahrens bedeutsam sind (BGE 132 V 387 E. 3.2). Der Anspruch gilt aber nicht absolut; er kann aus überwiegenden Interessen durch Abdeckung und nötigenfalls Aussonderung eingeschränkt werden; auf solchermassen geheim gehaltene Akten darf nur insoweit abgestellt werden, als deren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird (Urteil 2C 779/2019 vom 29. Januar 2020 E. 3.1; BGE 115 Ia 293 E. 5c; vgl. auch Art. 114 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]). Das direktsteuerliche Aktensichtsrecht (Art. 41 Abs. 1
StHG; Art. 114 DBG) geht über den verfassungsmässigen Anspruch nicht hinaus (Urteil 2C 181/2019, 2C 182/2019, 2C 183/2019 vom 11. März 2019 E. 2.2.2).
Das Korrelat zum Akteneinsichtsrecht ist die Aktenführungspflicht der Behörden. Die Behörden haben alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann (BGE 142 I 86 E. 2.2; 138 V 218 E. 8.1.2).

4.2. Die Vorinstanz erwog, es sei nicht erforderlich, dass sämtliche Informationen zu den Vergleichsobjekten vollumfänglich offengelegt werden. Der Eigenmietwert einer Vergleichsliegenschaft gelte als schutzwürdiges privates Interesse. Für die Adressaten der Bewertung sei entscheidend, ob die Vergleichsliegenschaften hinsichtlich der Bewertungskriterien vergleichbar seien, weshalb zumindest die Punktedifferenz begründet werden müsse (vgl. II./E. 3.5 des angefochtenen Urteils). Die Beschwerdeführer verlangten indessen bereits in der Phase vor dem Einspracheverfahren ein vollumfängliches Akteneinsichtsrecht, unabhängig von der Entscheidrelevanz der Akten. Es bestehe aber kein Anspruch darauf, vollumfängliche und nicht anonymisierte Unterlagen zu erhalten. Den Beschwerdeführern sei im Einspracheverfahren die Möglichkeit eingeräumt worden, bei der Besichtigung der Wohnung auf für sie massgebliche Punkte hinzuweisen. Ebenso sei ihnen die bewertungstechnische Punktierung mündlich und mit Schreiben vom 27. Januar 2021 nochmals schriftlich erläutert worden. Weil hinsichtlich des Akteneinsichtsrechts bei Massenverfügungen auf das Einspracheverfahren verwiesen werden könne, liege keine Gehörsverletzung vor (vgl. II./E. 3.6 des angefochtenen
Urteils).

4.3.

4.3.1. Die Vorinstanz hat die Verletzung der Begründungspflicht und des Akteneinsichtsrechts zusammen geprüft und ist dabei zu Unrecht von identischen Voraussetzungen ausgegangen. Während bei Verfügungen im Massenverfahren die Anforderungen an die Begründung nicht allzu hoch sind bzw. eine eingehende Begründung im Rechtsmittelverfahren "nachgeschoben" werden kann (vgl. etwa Urteil 2C 505/2019 vom 13. September 2019 E. 4.2.1 betreffend Prüfungsentscheide oder Art. 41 Abs. 3 und Art. 46 Abs. 2 StHG zur Begründung von Veranlagungsverfügungen), ist das Recht auf Akteneinsicht im harmonisierten Steuerrecht in jedem Verfahrensstadium zu gewährleisten; es kann in zeitlicher Hinsicht lediglich während der Ermittlung des Sachverhalts eingeschränkt werden (Art. 41 Abs. 1 StHG). Auch der von der Vorinstanz herangezogene Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes (des Kantons Graubünden) vom 7. Dezember 2016 über die amtliche Bewertung (IBG; BR 850.100) beschränkt das Einsichtsrecht in die Bewertungsakten nicht auf das Rechtsmittelverfahren, sondern schränkt es lediglich bei entgegenstehenden wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen ein.

4.3.2. Im erstinstanzlichen Bewertungsverfahren wurde den Beschwerdeführern lediglich die Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 und das Objektaufnahmeprotokoll offengelegt; im Einspracheverfahren erhielten sie zudem das Schreiben vom 27. Januar 2021 inkl. Tabellen (Vergleichsobjekte und Hilfsblatt Punktierung; vgl. vorne E. 3.1). Die Einsicht in die übrigen Akten wurde verweigert. Dies lässt sich mit dem pauschalen Verweis auf das Urteil 2C 994/2014 vom 19. Juni 2015 nicht begründen; dort führte das Bundesgericht aus, dass die Vergleichswerte anonymisiert werden dürfen, um die schutzwürdigen Interessen der betroffenen Privatpersonen zu wahren (E. 2.2). Im vorliegenden Fall wurde aber nicht nur die Einsicht in die nicht anonymisierten Vergleichswerte verweigert, sondern auch in zahlreiche weitere Aktenstücke, was im angefochtenen Urteil nicht näher begründet wird. Die Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass das Akteneinsichtsrecht gewahrt worden sei, weil die Beschwerdeführer die wesentlichen Aktenstücke erhalten hätten bzw. die Bewertung dadurch nachvollziehbar gewesen sei. Darauf kommt es aber nicht an (vgl. vorne E. 4.1). Nachdem den Beschwerdeführern im vorinstanzlichen Verfahren - bis auf wenige Ausnahmen (vgl. dazu E.
4.3.4) - Akteneinsicht gewährt wurde, bestand an den entsprechenden Akten im Bewertungs- und Einspracheverfahren offensichtlich kein überwiegendes Geheimhaltungsinteresse. Das Amt für Immobilien hat folglich das Recht auf Akteneinsicht verletzt. Dies wird die Vorinstanz beim Neuentscheid zu berücksichtigen haben.

4.3.3. In Bezug auf die (unvollständige) Aktenführung des Amts für Immobilienbewertung enthält das angefochtene Urteil keine Erwägungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, obwohl die Beschwerdeführer diese Rüge im vorinstanzlichen Verfahren detailliert in ihrer Replik vom 27. Januar 2022 erhoben haben. In Ergänzung des vorinstanzlichen Sachverhalts (Art. 105 Abs. 2 BGG) sind die vom Amt für Immobilienbewertung eingereichten Akten nicht als vollständig zu bezeichnen; so hat das Amt etwa am 8. März 2021 (Aktenstück 1q) eine Fristerstreckung bewilligt, ohne dass das Fristerstreckungsgesuch aktenkundig ist. Auch die von den Beschwerdeführern detailliert aufgezählten Aktenstücke (u.a. E-Mail-Korrespondenz vom Oktober 2020; Gebührenrechnung) fehlen in den Akten. Die Vorinstanz wird sich deshalb im Neuentscheid auch mit der Aktenführung des Amtes zu befassen haben.

4.3.4. Zu prüfen bleibt, ob das Recht auf Akteneinsicht im vorinstanzlichen Verfahren verletzt wurde. Die Beschwerdeführer haben am 11. Januar 2022 um Akteneinsicht ersucht; die Vorinstanz gewährte ihnen mit Schreiben vom 12. Januar 2022 Einsicht in die Verfahrensakten - mit Ausnahme der Aktenstücke 1s bis 1w sowie des "Fragebogen 9. Oktober 2018". Während ihnen das Aktenstück 1w zumindest überwiegend in anonymisiertem Zustand bereits vom Amt für Immobilienbewertung zugänglich gemacht worden war (als act. 1p), ist dies mit Blick auf die übrigen Aktenstücke soweit ersichtlich nicht geschehen. Insoweit hätte die Vorinstanz begründen müssen, weshalb der Einsicht wichtige öffentliche oder private Interessen entgegenstehen und auch eine Anonymisierung nicht möglich ist bzw. den Beschwerdeführern zumindest den wesentlichen Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt geben müssen, soweit sie auf entsprechende Aktenstücke abstellt (vgl. vorne E. 4.1) - was angesichts des vorinstanzlichen Begründung (vgl. dazu nachfolgend E. 5) unklar ist. Auch dies wird sie im Neuentscheid nachzuholen haben.

5.
Schliesslich rügen, die Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe die Begründungspflicht verletzt.

5.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ergibt sich, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen hat, woraus die Verpflichtung folgt, die Entscheide zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; 141 V 557 E. 3.2.1).

5.2. Die Beschwerdeführer haben in ihrer Beschwerde an die Vorinstanz vom 9. November 2021 den Kapitalisierungssatz von 6.25 % mit eingehender Begründung als zu niedrig gerügt. Nachdem die Vorinstanz fälschlicherweise davon ausgegangen ist, der Kapitalisierungssatz werde als zu hoch beanstandet (vgl. vorne E. 3.3), hat sie sich nicht weiter mit den Vorbringen der Beschwerdeführer auseinandergesetzt (vgl. E. II./4.5 des angefochtenen Urteils). Insoweit ist sie ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen.

5.3. Weiter haben die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde im vorinstanzlichen Verfahren vom 9. November 2021 und auch in ihrer Replik vom 27. Januar 2022 die Objektaufnahme kritisiert und detailliert dargelegt, weshalb ihrer Ansicht nach zahlreiche Faktoren des Bewertungsobjekts nicht oder falsch erhoben worden seien. Sie haben weiter dargelegt, weshalb sich ein um 20 % verminderter Eigenmietwert/m² der Wohnung Nr. 11 gegenüber dem Bewertungsobjekt aufgrund der spezifischen Objekteigenschaften der beiden Wohnungen nicht rechtfertigen lasse, und zwischen dem Bewertungsobjekt und der gleich bewerteten Wohnung Nr. 1 ein wesentlicher Unterschied bestehe. Hierzu lässt sich dem angefochtenen Urteil - bis auf eine Erwähnung im Sachverhalt (vgl. E. I./7) - nichts entnehmen. Dabei vermag der Vorinstanz auch der pauschale Verweis auf den Einspracheentscheid sowie die Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 nicht zu helfen (vgl. E. II./4.5 des angefochtenen Urteils), weil dort namentlich die Kritik der Beschwerdeführer an der Objektaufnahme nicht entkräftet wird. Auch wenn sich die Vorinstanz bei der Beurteilung von Bewertungsergebnissen eine gewisse Zurückhaltung auferlegen darf, muss sie sich mit den vorgebrachten Rügen auseinandersetzen und
kann sich nicht darauf beschränken, lediglich auf die Ausführungen des Amts für Immobilienbewertung zu verweisen. Auch insoweit liegt eine Verletzung der Begründungspflicht vor.

6.
Zusammenfassend weist das angefochtene Urteil zahlreiche formelle Mängel auf. Bei diesem Ergebnis muss auf die weiteren Rügen in der Beschwerde nicht weiter eingegangen werden. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

7.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Kanton Graubünden aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG). Den nicht vertretenen Beschwerdeführern steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Entgegen ihrer Auffassung sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, unter denen sich ausnahmsweise die Zusprechung einer Entschädigung an eine unvertretene Partei rechtfertigt (BGE 127 V 205 E. 4b). Namentlich ist nicht ersichtlich, inwieweit der Aufwand der sich nur auf formelle Mängel beschränkenden Beschwerde die normale Betätigung während einiger Zeit erheblich beeinträchtigt haben soll.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 13. September 2022 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Kanton Graubünden auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 19. April 2023

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Der Gerichtsschreiber: Businger

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 114 Consultation du dossier - 1 Le contribuable a le droit de consulter les pièces du dossier qu'il a produites ou signées. Les époux qui doivent être taxés conjointement ont un droit de consultation réciproque.217
¹	Le contribuable a le droit de consulter les pièces du dossier qu'il a produites ou signées. Les époux qui doivent être taxés conjointement ont un droit de consultation réciproque.217
²	Le contribuable peut prendre connaissance des autres pièces une fois les faits établis et à condition qu'aucune sauvegarde d'intérêts publics ou privés ne s'y oppose.218
³	Lorsqu'une autorité refuse au contribuable le droit de consulter une pièce du dossier, elle ne peut se baser sur ce document pour trancher au détriment du contribuable que si elle lui a donné connaissance, oralement ou par écrit, du contenu essentiel de la pièce et qu'elle lui a au surplus permis de s'exprimer et d'apporter ses propres moyens de preuve.
⁴	L'autorité qui refuse au contribuable le droit de consulter son dossier confirme, à la demande de celui-ci, son refus par une décision susceptible de recours.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 41 Droits du contribuable - 1 Le contribuable peut consulter les pièces du dossier qu'il a produites ou signées. Il peut prendre connaissance des autres pièces une fois les faits établis et à condition que des intérêts publics ou privés ne s'y opposent pas.
¹	Le contribuable peut consulter les pièces du dossier qu'il a produites ou signées. Il peut prendre connaissance des autres pièces une fois les faits établis et à condition que des intérêts publics ou privés ne s'y opposent pas.
²	Les offres de preuves du contribuable doivent être acceptées, à condition qu'elles soient propres à établir des faits importants.
³	Les décisions de taxation sont notifiées au contribuable par écrit et doivent indiquer les voies de droit. Les autres décisions et prononcés doivent, en outre, être motivés.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 46 Taxation - 1 L'autorité de taxation contrôle la déclaration d'impôt et procède aux investigations nécessaires.
¹	L'autorité de taxation contrôle la déclaration d'impôt et procède aux investigations nécessaires.
²	Elle communique au contribuable les modifications apportées à sa déclaration au plus tard lors de la notification de la décision de taxation.
³	Elle effectue la taxation d'office sur la base d'une appréciation consciencieuse si, malgré sommation, le contribuable n'a pas satisfait à ses obligations de procédure ou si les éléments imposables ne peuvent être déterminés avec toute la précision voulue faute de données suffisantes.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.