1C_488/2010 - 2011-09-08 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 488/2010

Urteil vom 8. September 2011
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Eusebio,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
Gemeinde St. Moritz, Via Maistra 12, 7500 St. Moritz, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger, Bahnhofstrasse 7, Postfach 101, 7001 Chur,

gegen

X.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Clavadetscher,

Amt für Raumentwicklung Graubünden, Grabenstrasse 1, 7001 Chur,

Weiterer Beteiligter
Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Diener.

Gegenstand
Baute ausserhalb der Bauzone,

Beschwerde gegen das Urteil vom 12. Oktober 2010 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Am östlichen Ende des St. Moritzersees liegen die Gebäude der "Meierei", bestehend aus einem Landwirtschaftsbetrieb (Parzelle 1092), einem Hotel- und Restaurationsbetrieb (Parzelle 1091) sowie dem Wohnhaus "Acla Dimlej" (Parzelle 1090). Die Grundstücke liegen ausserhalb der Bauzone und wurden 1972/1978 von Z.________ erworben.
Im Jahre 1984 bewilligte die Gemeinde St. Moritz mit Zustimmung des kantonalen Departements des Innern und der Volkswirtschaft gestützt auf den damals geltenden Art. 24 Abs. 2 aRPG (AS 1979 1573) den Einbau einer zweiten Wohnung im Wohnhaus auf Parzelle 1090. Eine Wohnung war für die Pächterfamilie des Restaurationsbetriebs und die zweite Wohnung für den Eigentümer des Betriebs vorgesehen. Die baurechtliche Bewilligung enthielt die Auflage, dass das Wohnhaus Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebs bleibe. Seit 1988 bewohnte Y.________, der Sohn von Z.________, die zweite Wohnung. Y.________ erwarb das Wohnhaus (Parzelle 1090) und den Hotel- und Restaurationsbetrieb (Parzelle 1091) im Jahre 1996 zu Eigentum.

B.
Der Gemeindevorstand St. Moritz erliess im April 2008 eine Planungszone über das ganze Baugebiet mit dem Ziel, die bestehende Kontingentierungs- und Erstwohnungsanteilsregelung zu verschärfen (Ausweitung der Kontingentierungspflicht auf Villenzone, Erhöhung des Erstwohnungsanteils, Ausschluss der Ersatzabgabemöglichkeit). Im März 2009 dehnte der Gemeindevorstand die Planungszone auf das gesamte Gemeindegebiet aus. Nach öffentlicher Auflage vom 3. Dezember 2009 bis 4. Januar 2010 beschloss die Gemeinde St. Moritz am 13. Juni 2010 eine Teilrevision des Baugesetzes, Vorschriften über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus. Die neuen Vorschriften hat die Regierung des Kantons Graubünden am 14. Februar 2011 genehmigt.

C.
Y.________ verkaufte am 22. August/14. November 2008 die Parzelle 1090 an X.________. Dieser reichte am 16. September 2009 bei der Gemeinde St. Moritz ein Baugesuch zum Umbau des Wohnhauses ein. Die beiden Wohnungen sollten danach unter Vornahme vor allem interner sowie einiger externer baulicher Änderungen (neue Türen und Fenster) zu einer Wohneinheit zusammengelegt werden. Der Gemeindevorstand wies das Gesuch am 3. November 2009 im Sinne der Erwägungen ab; eventuell werde es der Planungszone unterstellt. Die Verweigerung der Baubewilligung wurde insbesondere damit begründet, dass das Wohnhaus bis anhin Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebs auf Parzelle 1091 gewesen sei. Mit der nun vorgesehenen Zweitwohnungs- und Ferienhausnutzung werde die erforderliche Identität nicht gewahrt. Von Wesensgleichheit einer Baute könne nur gesprochen werden, wenn die Zweckänderung nicht zu einer völlig neuen wirtschaftlichen Zweckbestimmung führe, sondern zu einer Nutzung, die von der ursprünglichen Nutzungsart nicht grundlegend abweiche. Hier sei die wirtschaftliche Zweckbestimmung der vorgesehenen Zweitwohnungsnutzung völlig anders als die bisherige gemäss Zustimmungsentscheid des Departements des Innern und der Volkswirtschaft vom
25. Mai 1984. Im Übrigen liege ein Widerspruch zur Planungszone vor, da der Gesuchsteller das umgebaute Wohnhaus nicht als Erst-, sondern als Zweitwohnung nutzen wolle.

D.
Gegen die Verweigerung der Baubewilligung gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 12. Oktober 2010 gut und wies die Gemeinde St. Moritz an, die mit Gesuch vom 16. September 2009 verlangte Baubewilligung mit den üblichen Bedingungen und Auflagen zu erteilen.

E.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. Oktober 2010 beantragt die Gemeinde St. Moritz die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 12. Oktober 2010. Sie beruft sich auf die Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 BV) und beanstandet die Verletzung der Art. 24c RPG (SR 700) und 42 RPV (SR 700.1).

F.
Das Verwaltungsgericht, Y.________ und X.________ beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden stellt den Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) verzichtet in seiner Stellungnahme auf einen Antrag. Die Verfahrensbeteiligten haben teilweise von der Gelegenheit, sich zu den eingegangenen Stellungnahmen zu äussern, Gebrauch gemacht und halten an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren betreffend eine bewilligungspflichtige bauliche Umgestaltung und Nutzungsänderung ausserhalb der Bauzone und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Das Bundesgerichtsgesetz enthält auf dem Gebiet des Bau- und Planungsrechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG). Die Gemeinde ist gestützt auf Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 lit. c RPG zur Beschwerde berechtigt. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.

2.
Die Gemeinde St. Moritz rügt eine Verletzung von Art. 24c Abs. 2 RPG (SR 700) i.V.m. Art. 42 der Verordnung vom 28. Juni 2000 über die Raumplanung (Raumplanungsverordnung, RPV; SR 700.1). Das Verwaltungsgericht habe die vom Baugesuchsteller angestrebte, von der Hotelnutzung völlig losgelöste selbstständige Zweitwohnungsnutzung zu Unrecht mit der bisher zulässigen Nutzung gleichgesetzt. Die baurechtliche Bewilligung aus dem Jahre 1984 sei ungeachtet der früheren Nutzung für eine ganz bestimmte, dem Hotelbetrieb zugeordnete Art der Wohnnutzung durch Hotelpersonal erteilt worden. Mit der neu beabsichtigten, hotelunabhängigen Zweitwohnungsnutzung werde die Identität der Baute bzw. Nutzung nicht gewahrt. Ausserdem widerspreche die Nutzungsänderung wichtigen Anliegen der Raumplanung, indem dem bestehenden Gastgewerbebetrieb dienender Wohnraum zweckentfremdet werde und mit der neuen Zweitwohnungsnutzung in der Landwirtschaftszone die Vorschriften über die Beschränkung von Zweitwohnungen nicht eingehalten würden.

2.1 Nach Art. 24 Abs. 2 aRPG konnte das kantonale Recht gestatten, Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone zu erneuern, teilweise zu ändern oder wieder aufzubauen, wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar war. Diese Möglichkeit setzte eine kantonale Ausführungsgesetzgebung voraus, welche die bundesrechtlich offen stehende Möglichkeit auch bloss teilweise ausschöpfen oder strengere Anforderungen stellen konnte als das Bundesrecht (BGE 112 Ib 94 E. 2 S. 96; 108 Ib 53 E. 3c S. 55). Hingegen war der Begriff der teilweisen Änderung ein bundesrechtlicher, der durch das kantonale Recht nicht erweitert werden konnte (BGE 113 Ib 314 E. 3 S. 316 f.; 112 Ib 94 E. 2 S. 96). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG galten dafür folgende Grundsätze: Eine zulässige Änderung konnte sowohl in einer Vergrösserung oder inneren Umgestaltung als auch in einer Zweckänderung bestehen. Sie war als teilweise zu betrachten, soweit hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung die Wesensgleichheit der Baute gewahrt wurde und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen wurden. Die Änderung durfte nur von untergeordneter Natur sein. Art.
24 Abs. 2 aRPG umfasste auch Nutzungsänderungen, die keine baulichen Vorkehrungen erforderten, wenn die Änderungen erhebliche Auswirkungen auf Umwelt und Planung hatten (BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223; s. auch BGE 119 Ib 222 E. 3a S. 227). Entscheidend waren nicht einzelne Merkmale, sondern alle raumwirksamen Elemente im Zusammenwirken (BGE 132 II 21 E. 7.1.1 S. 42; 123 II 256 E. 4 S. 261; 118 Ib 497 E. 3a S. 498 f.). Es war nicht starr auf eine bestimmte Fläche abzustellen. Indessen war eine Erweiterung in der Regel nicht mehr nach Art. 24 Abs. 2 aRPG zulässig, wenn die nutzbare Fläche und Kubatur um einen Drittel oder mehr zunahm. Dabei war auf die realen, nach den gesamten Umständen objektiv nutzbaren Flächen und Rauminhalte abzustellen (BGE 112 Ib 94 E. 3 S. 98 f.). Die Möglichkeit, zonenwidrige Bauten teilweise zu ändern, durfte nur einmal ausgeschöpft werden (BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 224; 112 Ib 277 E. 5 S. 278 f.).

2.2 Nach dem heutigen Art. 24c Abs. 2 RPG können bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenfremde Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone teilweise geändert oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind; in jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung setzt damit nicht mehr kantonales Recht voraus, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht. Der Begriff der teilweisen Änderung ist als solcher durch die Gesetzesrevision nicht verändert worden. Inhaltlich entspricht die neue Bestimmung grundsätzlich der bisherigen, hiervor dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG. Allerdings hat der Bundesrat in Art. 41 und 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert (BGE 132 II 21 E. 7.1.1 S. 42; 127 II 215 E. 3b S. 219). Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Abs. 3 unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Auf dem Weg der kantonalen Gesetzgebung können einschränkende Bestimmungen zu Art. 24c RPG erlassen werden (Art. 27a RPG).

2.3 Unbestritten ist, dass es sich beim Wohnhaus auf Parzelle 1090 um eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute ausserhalb der Bauzone handelt, die nicht mehr zonenkonform ist (Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie wird in ihrem Bestand durch Artikel 24c Abs. 1 RPG grundsätzlich geschützt. Die teilweise Änderung ist in Fortführung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG soweit zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Fehlt es an dieser Identität, so liegt eine vollständige Änderung vor; denn es entsteht etwas Neues, das den Erfordernissen der Art. 24 , 24b oder 24d RPG genügen muss (Rudolf Muggli, Kommentar RPG, Art. 24c Rz. 21). Zu vergleichen sind der Zustand im Moment der Rechts- oder der (Nutzungs-)Planänderung mit jenem, der mit dem Baugesuch angestrebt wird (Art. 42 Abs. 2 RPV). Die massgebliche Rechtsänderung ist in der Regel das Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. Jedoch sind Nutzungen, die seit der massgeblichen Rechtsänderung aufgegeben wurden, nicht mehr zu berücksichtigen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, S. 631). Die
Veränderungen können sowohl in inneren Umbauten als auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen (Muggli, a.a.O., Art. 24c Rz. 21). Identität setzt voraus, dass die "Wesensgleichheit" der Baute hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich - wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht - auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung der gesamten Umstände, mithin aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt (Muggli, a.a.O., Art. 24c Rz. 22).

3.
3.1 Das Verwaltungsgericht stellt im angefochtenen Entscheid darauf ab, dass das Wohnhaus vor dem 1. Juli 1972 als Wohn- und Ferienhaus genutzt worden sei. Mit der baurechtlichen Bewilligung von 1984 zum Einbau einer zweiten Wohnung sei nicht die Wohnnutzung als solche verboten worden. Ziel sei einzig gewesen, die private Wohnnutzung des Pächters und des Kaderpersonals mit dem Hotelbetrieb zu verknüpfen. Die ursprüngliche Nutzung als Wohnbaute sei somit nicht aufgegeben worden. Sie sei nur geringfügig modifiziert worden, so dass sich an der Identität der Baute nichts geändert habe. Wenn dieser Vorgang heute rückgängig gemacht werden solle, ändere sich an der Identität der Baute ebenfalls nichts. Bereits bei der Nutzung für das Kaderpersonal des saisonalen Hotelbetriebs habe es sich wie bei der nun beabsichtigten Ferienhausnutzung nicht um eine ganzjährige Wohnnutzung gehandelt. Dem Bauvorhaben stünden auch keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegen. Der Betriebseigentümer habe mit dem Verkauf des Wohnhauses zu erkennen gegeben, dass er im Hotel über genügend Raum verfüge, um sein Personal unterbringen zu können. Zugleich habe er sich damit das notwendige Investitionskapital verschafft, um seinen Betrieb zeitgemäss zu
renovieren. Damit diene das Bauvorhaben schlussendlich dem langfristigen Erhalt des Betriebs. Sodann sollten mit Art. 24c RPG nicht Zweitwohnungen verhindert werden, sondern es solle dort, wo bereits vor dem 1. Juli 1972 eine Ferien- und damit Zweitwohnungsnutzung bestand, diese durch die erweiterte Besitzstandsgarantie fortgeführt werden können.

Weiter prüfte das Verwaltungsgericht die Tragweite der in der Verfügung des Departements des Innern und der Volkswirtschaft vom 25. Mai 1984 verlangten Auflage, wonach das Gebäude "Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebs bleiben muss und nicht abparzelliert und veräussert werden darf". Das Gericht führt im angefochtenen Entscheid aus, dass diese Auflage in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen sei, jedoch in Anwendung von Art. 25 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG/GR; BR 370.100) widerrufen werden könne. Zudem könne die Auflage, die entgegen der Anordnung in der baurechtlichen Bewilligung nicht im Grundbuch angemerkt worden sei, dem Erwerber der Liegenschaft wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 9 BV) nicht entgegengehalten werden. Schliesslich halte das Vorhaben auch vor der Planungszone zur kommunalen Neuregelung der baugesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus stand. Art. 27a RPG setze für eine im Vergleich zur Bundesregelung strengere Praxis voraus, dass die Einschränkungen durch den kantonalen Gesetzgeber eingeführt würden. Die von der Gemeinde erlassene Planungszone stelle keine solche Regelung des kantonalen
Rechts dar.

3.2 Aus der baurechtlichen Bewilligung des Umbaus des Wohnhauses aus dem Jahre 1984 ergibt sich, dass der damalige Einbau einer zweiten Wohnung und die damit verbundenen Umgestaltungen nur für die Wohnbedürfnisse von auf dem Betrieb tätigen Personen bewilligt wurden. Es wurde somit der Hotelnutzung dienender, zweckgebundener Wohnraum geschaffen. Die früher nach Auffassung des Verwaltungsgerichts allenfalls bestehende nicht zweckgebundene Wohnnutzung wurde mit der damaligen Realisierung des Umbaus aufgegeben. Die rechtliche Verbindlichkeit der Zweckbindung der Wohnnutzung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass die von der Gemeinde in ihrer Verfügung angeordnete Anmerkung des Abparzellierungsverbots im Grundbuch nicht vollzogen werden konnte, weil das Wohnhaus bereits auf einer separaten Parzelle stand.

3.3 Mit dem neuen Vorhaben soll nun eine einzige Wohneinheit für die private, vom Hotelbetrieb unabhängige Feriennutzung durch den neuen Eigentümer entstehen. Mit dieser Nutzungsänderung wird die Identität der Baute nicht mehr gewahrt. Das Wohnhaus soll dem Hotelbetrieb nicht mehr als Unterkunft für seine leitenden Angestellten zur Verfügung stehen, sondern ohne Bezug zum benachbarten Hotelbetrieb als privates Ferienhaus verwendet werden. Die neue Wohnnutzung unterscheidet sich von der bisherigen hotelbezogenen, zweckgebundenen Wohnnutzung derart stark, dass nicht mehr von einer Identität der Nutzung im Sinne von Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 2 RPV gesprochen werden kann.

3.4 Das Verwaltungsgericht vertritt weiter die Auffassung die Zweckbindung in der Baubewilligung von 1984 sei zu widerrufen und es sei auf den Zustand vor dem 1. Juli 1972 abzustellen. Nach Art. 25 VRG/GR können (formell rechtskräftige) Verwaltungsverfügungen von Amtes wegen oder auf Gesuch hin widerrufen werden, wenn eine von der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage wesentlich abweichende Sach- oder Rechtslage eingetreten ist und nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Das Verwaltungsgericht erachtete die gesetzlichen Voraussetzungen für den Widerruf als gegeben. Durch den Verkauf der Liegenschaft sei eine wesentlich geänderte Sachlage eingetreten. Der Verkäufer habe dadurch bekundet, dass er für die Führung des Hotel- und Restaurationsbetriebs keinen Wohnraum mehr im betroffenen Wohnhaus benötige. Die Auflage aus dem Jahr 1984 erweise sich demnach als entbehrlich und könne prinzipiell widerrufen werden. Dem stünden auch keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen.

3.5 Die Gemeinde beruft sich in ihrer Beschwerde insbesondere auf das öffentliche Interesse an der Erhaltung von erschwinglichem Wohnraum für die im Tourismusgebiet wohnhafte Bevölkerung. Sie hat im Hinblick auf eine Neuregelung der baugesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus am 21. April 2008 über das Baugebiet eine Planungszone erlassen, welche am 12. März 2009 auf das ganze Gemeindegebiet ausgedehnt wurde.

3.6 Die Neuregelung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen stützt sich auf Art. 27 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG). Nach dieser Bestimmung können die Gemeinden zur Sicherung eines genügenden Angebots an erschwinglichen Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung und eines angemessenen Verhältnisses zwischen dauernd bewohnten Wohnungen und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile festlegen oder gleichwertige Regelungen treffen. Mit dieser Bestimmung bringt der kantonale Gesetzgeber das öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus zum Ausdruck. Dasselbe öffentliche Interesse ergibt sich im Übrigen aus den am 1. Juli 2011 in Kraft getretenen Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG.

Das gewichtige öffentliche Interesse an der Erhaltung des hier umstrittenen zweckgebundenen Wohnraums in der Gemeinde St. Moritz spricht offensichtlich gegen den Widerruf der in der Baubewilligung aus dem Jahre 1984 enthaltenen Auflage. Die Beschränkung neuer Zweitwohnungen entspricht zudem einem wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne von Art. 24c RPG, welches einer Bewilligung des umstrittenen Umbauvorhabens entgegensteht. Der angefochtene Entscheid, der diesen öffentlichen Interessen und wichtigen Anliegen der Raumplanung keine Rechnung trägt, ist somit mit dem Bundesrecht nicht vereinbar. Das Verwaltungsgericht beruft sich zu Unrecht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) sowie Art. 27a RPG. Die genannten öffentlichen Interessen sind unabhängig davon zu beachten, ob die Zweckbindung der Wohnnutzung im Grundbuch angemerkt werden konnte, und Art. 27a RPG stellt für die Berücksichtigung der wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 Satz 2 RPG keine spezifischen Anforderungen in Bezug auf die gesetzliche Grundlage.

4.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben ist.

Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sind dem unterliegenden privaten Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 73 VRG/GR). Der Gemeinde St. Moritz ist weder im kantonalen noch im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG/GR; Art. 68 Abs. 3 BGG). Dem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens entsprechend sind die Gerichtskosten dem unterliegenden privaten Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 12. Oktober 2010 aufgehoben.

2.
Die Gerichtskosten des kantonalen Beschwerdeverfahrens von insgesamt Fr. 6'668.-- werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.

3.
Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 5'000.-- werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.

4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Amt für Raumentwicklung Graubünden, Y.________, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. September 2011

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 50 - 1 L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
¹	L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
²	Nell'ambito del suo agire, la Confederazione tiene conto delle possibili conseguenze per i Comuni.
³	La Confederazione prende in considerazione la particolare situazione delle città, degli agglomerati e delle regioni di montagna.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^c Edifici e impianti esistenti fuori delle zone edificabili, non conformi alla destinazione della zona - 1 Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
¹	Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
²	Con l'autorizzazione dell'autorità competente, tali edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti o modificati legalmente.60
³	Lo stesso vale per gli edifici abitativi agricoli e gli edifici annessi utilizzati a scopo di sfruttamento agricolo, eretti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale. Il Consiglio federale emana disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative per l'agricoltura.61
⁴	L'aspetto esterno di un edificio può essere modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione a scopo abitativo conforme agli standard attuali o per un risanamento energetico, oppure per migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio.62
⁵	In ogni caso è fatta salva la compatibilità con le importanti esigenze della pianificazione territoriale.63

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200964 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201962 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:69
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199770 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201072 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3473 della legge del 17 giugno 200574 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201578 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201682 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201685 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 34 Diritto federale - 1 I rimedi giuridici proponibili dinanzi alle autorità federali sono retti dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale.
¹	I rimedi giuridici proponibili dinanzi alle autorità federali sono retti dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale.
²	I Cantoni e i Comuni sono legittimati a ricorrere contro le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti:
^a	le indennità per restrizioni della proprietà (art. 5);
^b	la conformità alla destinazione della zona di edifici o impianti fuori della zona edificabile;
^c	le autorizzazioni ai sensi degli articoli 24-24d81 e 37a.82
³	L'Ufficio federale dell'agricoltura è legittimato a ricorrere contro le decisioni riguardanti progetti che richiedono superfici per l'avvicendamento delle colture.83

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 42 - 1 Una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto unitamente ai dintorni rimane conservata nei tratti essenziali. Sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno.49
¹	Una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto unitamente ai dintorni rimane conservata nei tratti essenziali. Sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno.49
²	Stato di riferimento determinante per la valutazione dell'identità è lo stato in cui si trovava l'edificio o l'impianto al momento dell'assegnazione a una zona non edificabile.50
³	Il quesito se l'identità dell'edificio o dell'impianto rimanga sostanzialmente immutata va valutato tenendo conto di tutte le circostanze. In ogni caso valgono le seguenti regole:
^a	all'interno del volume esistente dell'edificio la superficie utile lorda computabile non può essere ampliata oltre il 60 per cento, fermo restando che la posa di un'isolazione esterna è considerata quale ampliamento all'interno del volume esistente dell'edificio;
^b	si può procedere ad un ampliamento esterno se sono rispettate le condizioni di cui all'articolo 24c capoverso 4 LPT; in questo caso, l'ampliamento totale, sia in relazione alla superficie utile lorda computabile, sia in relazione alla superficie totale (somma della superficie utile lorda computabile e della superficie accessoria lorda) non deve superare il 30 per cento o i 100 m2; gli ampliamenti all'interno del volume esistente dell'edificio sono computati solo per metà;
^c	i lavori di trasformazione non devono consentire una modifica rilevante dell'utilizzazione di edifici abitati in origine solo temporaneamente.51
⁴	Un edificio o un impianto può essere ricostruito soltanto se al momento della distruzione o della demolizione era ancora utilizzabile secondo la destinazione e vi era ancora un interesse alla sua utilizzazione. Il volume dell'edificio può essere ricostruito entro i limiti necessari per realizzare la superficie ammessa ai sensi del capoverso 3. Il capoverso 3 lettera a non è applicabile. Ove risulti indicato dal profilo oggettivo, l'ubicazione dell'edificio o dell'impianto sostitutivo può divergere in misura minima da quella dell'edificio o dell'impianto preesistente.52
⁵	Gli impianti solari di cui all'articolo 18a capoverso 1 LPT non sono tenuti in considerazione nella valutazione di cui all'articolo 24c capoverso 4 LPT.53

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 41 LPT - 1 L'articolo 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore).
¹	L'articolo 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore).
²	Esso non è applicabile a edifici e impianti agricoli isolati non abitati.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24 Eccezioni per edifici e impianti fuori delle zone edificabili - In deroga all'articolo 22 capoverso 2 lettera a, possono essere rilasciate autorizzazioni per la costruzione o il cambiamento di destinazione di edifici o impianti, se:
^a	la loro destinazione esige un'ubicazione fuori della zona edificabile; e
^b	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^b Aziende accessorie non agricole fuori delle zone edificabili - 1 Se un'azienda agricola ai sensi della legge federale del 4 ottobre 199152 sul diritto fondiario rurale non può sussistere senza un reddito supplementare, è possibile autorizzare lavori di trasformazione degli edifici e degli impianti esistenti per installare un'azienda accessoria affine non agricola.53 Il requisito giusta l'articolo 24 lettera a non dev'essere soddisfatto.
¹	Se un'azienda agricola ai sensi della legge federale del 4 ottobre 199152 sul diritto fondiario rurale non può sussistere senza un reddito supplementare, è possibile autorizzare lavori di trasformazione degli edifici e degli impianti esistenti per installare un'azienda accessoria affine non agricola.53 Il requisito giusta l'articolo 24 lettera a non dev'essere soddisfatto.
^1bis	Indipendentemente dalla necessità di un reddito supplementare possono essere autorizzate aziende accessorie con uno stretto legame materiale con l'azienda agricola; in tal caso possono essere ammessi ampliamenti di modeste dimensioni, purché negli edifici e impianti esistenti non vi sia sufficiente spazio a disposizione.54
^1ter	Nei centri dell'azienda a uso temporaneo, i provvedimenti edilizi possono essere autorizzati soltanto negli edifici e impianti esistenti e soltanto per aziende agroturistiche accessorie.55
^1quater	Per evitare distorsioni della concorrenza, le aziende accessorie non agricole devono soddisfare i requisiti legali e le condizioni quadro previsti per le aziende commerciali che si trovano in situazioni paragonabili nelle zone edificabili.56
²	L'azienda accessoria può essere diretta soltanto dal gestore dell'azienda agricola oppure dal suo coniuge o partner convivente. L'assunzione di personale impiegato principalmente o esclusivamente nell'azienda accessoria è permessa soltanto per le aziende accessorie di cui al capoverso 1bis. In ogni caso, il lavoro prestato in questo settore dell'azienda deve essere svolto principalmente dalla famiglia del gestore.57
³	L'esistenza dell'azienda accessoria è menzionata nel registro fondiario.
⁴	Le aziende accessorie non agricole costituiscono parte integrante dell'azienda agricola e soggiacciono al divieto di divisione materiale e di frazionamento a tenore degli articoli 58-60 della legge federale del 4 ottobre 199158 sul diritto fondiario rurale.
⁵	Le disposizioni della legge federale sul diritto fondiario rurale concernenti le aziende accessorie non agricole non sono applicabili alle aziende accessorie di cui al presente articolo.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 8 Contenuto minimo dei piani direttori - 1 Ogni Cantone elabora un piano direttore, nel quale definisce almeno:
¹	Ogni Cantone elabora un piano direttore, nel quale definisce almeno:
^a	il suo sviluppo territoriale;
^b	le modalità di coordinamento delle attività d'incidenza territoriale in vista dello sviluppo che intende perseguire;
^c	i tempi e i mezzi previsti per l'attuazione.
²	I progetti con ripercussioni considerevoli sul territorio e sull'ambiente necessitano di una base nel piano direttore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.