1C_505/2020 - 2021-04-08 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 505/2020

Urteil vom 8. April 2021

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichterin Jametti, Bundesrichter Müller,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
Beschwerdeführenden,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Jost,

gegen

Verein D.________,
Beschwerdegegner,

Stadtrat von Zürich,
Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich,
vertreten durch das Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Rechtsdienst, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich,

Kanton Zürich,
vertreten durch die Baudirektion,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich,

E.________,
F.________,
Mitbeteiligte,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Christian Berz,

Gegenstand
Quartierplan,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer,
vom 9. Juli 2020 (VB.2019.00355).

Sachverhalt:

A.
Mit Beschluss vom 4. Oktober 1957 bewilligte die Stadt Zürich C.________ den Bau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 2072 (heute: WI2316) an der G.________strasse in Witikon. Der Bauherr wurde verpflichtet, das zum Bau der projektierten Quartierstrasse nötige Land abzutreten. Mit Abtretungsverträgen vom 11. Dezember 1957 traten C.________ und H.________ der Stadt Zürich deshalb ca. 230 m² Land (gemäss vorläufiger Flächenermittlung) zum Teilausbau der G.________strasse ab. Die Verträge wurden 1959 vollzogen, mit Abtretungen von insgesamt 241 m² (181,8 m² ab Parzelle Nr. 2072 [heute WI2316] und 59.2 m² ab Parzelle Nr. 2071 [heute WI3289]). Das abgetretene Land wurde der öffentlichen G.________strasse zugewiesen.

B.
Aufgrund von mehreren, im Jahr 2011 eingereichten Baugesuchen im Gebiet G.________ leitete der Stadtrat Zürich am 4. Juli 2012 das amtliche Quartierplanverfahren ein. Dieses bezweckt vor allem den normaliengerechten Ausbau der G.________strasse. Im hier interessierenden südlichen Teil soll sie von heute 4-5 m auf durchgängig 5 m (zuzüglich 0.3 m Bankett) ausgebaut werden, mit einem 2 m breiten Trottoir ostseitig der G.________strasse.
Mit Begehren vom 5. Oktober 2016 beantragten C.________ (Parzelle WI2316) sowie B.________ und A.________ (Eigentümerin und Eigentümer der Parzelle WI3289 infolge Erbvorbezugs) die Rückübertragung der abgetretenen Flächen, da diese für den Ausbau der G.________strasse nicht benötigt würden. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 teilte die Stadt Zürich mit, die angemeldeten Ansprüche seien gerechtfertigt und würden im Rahmen der Landabrechnung zum Quartierplan vollzogen; dadurch verändere sich der Kostenteiler hinsichtlich Neuzuteilungen. Der Verein D.________, Eigentümer des ebenfalls zum Quartierplangebiet gehörenden Grundstücks WI3988, widersetzte sich diesem Vorgehen.
Mit Beschluss vom 4. Juli 2018 setzte der Stadtrat Zürich den amtlichen Quartierplan Nr. 493 G.________ fest. In den Quartierplanbestimmungen wird festgehalten, das an die Strassenparzelle G.________strasse abgetretene Land werde den Grundstücken WI2316 (C.________, 182 m²) und WI3289 (B.________ und A.________, 59 m²) rückübertragen, gegen Rückzahlung von 60 Fr./m2 an die Stadt Zürich.
Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte den Quartierplan am 15. Oktober 2018.

C.
Am 5. Dezember 2018 reichte der Verein D.________ beim Baurekursgericht Rekurs gegen die Festsetzung und die Genehmigung des Quartierplans ein. Das Baurekursgericht bezog E.________ und F.________ als Mitbeteiligte in das Verfahren ein. Mit Entscheid vom 26. April 2019 hiess es den Rekurs gut.

D.
Dagegen erhoben A.________, B.________ und C.________ am 28. Mai 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses wies die Beschwerde am 9. Juli 2020 ab. Zur Klarstellung des Dispositivs des Rekursentscheids nahm es folgende Anordnung ins Dispositiv auf:
Der Stadtratsbeschluss vom 4. Juli 2018 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 15. Oktober 2018 sind aufgehoben, soweit sie die Rückübertragung von Land der öffentlichen G.________strasse (Kat.-Nr. WI3192) an die Grundstücke Kat.-Nr. WI2316 und WI3289 der Beschwerdeführenden vorsehen. Der Mitbeteiligte 1 [Stadtrat Zürich] ist angewiesen, die betreffenden Flächen rechnerisch als aufzuhebende öffentliche Strasse ohne Begründung eines Anspruchs auf Neuzuteilung eines Baugrundstücks der Quartierplanmasse zuzuteilen und die Landabtretungen, die Mehr- und Minderzuteilungen sowie den Kostenverteiler des Quartierplans anzupassen. Die Sache wird zum neuen Entscheid im Sinn der Erwägungen an den Mitbeteiligten 1 zurückgewiesen.

E.
Dagegen haben A.________, B.________ und C.________ am 14. September 2020 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts und der Rekursentscheid seien aufzuheben. Der Stadtratsbeschluss vom 4. Juli 2018 betreffend die Festsetzung des Quartierplans G.________ und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 15. Oktober 2018 seien in allen Teilen zu bestätigen.

F.
Der Verein D.________ (Beschwerdegegner) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion des Kantons Zürich hat auf eine Antragsstellung verzichtet. Der Stadtrat Zürich hat sich nicht vernehmen lassen.
E.________ und F.________ weisen darauf hin, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren nicht Beschwerdegegner, sondern lediglich Mitbeteiligte gewesen seien und keinen Antrag zur Sache gestellt hätten.

G.
Mit Verfügung vom 13. Oktober 2020 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d BGG).

1.1. Das Verwaltungsgericht wies die Sache an den Stadtrat Zürich zurück. Es hielt jedoch selbst fest (in Bezug auf den von ihm bestätigten Entscheid des Baurekursgerichts, dass dem Stadtrat kein Entscheidungsspielraum mehr zustehe, sondern er nur noch das Angeordnete rechnerisch umzusetzen habe, d.h. er müsse die Abtretungen sowie die Mehr- und Minderzuteilungen entsprechend anpassen und den Kostenverteiler neu festlegen, ohne insoweit über einen Ermessensspielraum zu verfügen. Unter diesen Umständen ist prozessual von einem Endentscheid auszugehen (BGE 141 II 14 E. 1.1 mit Hinweis).

1.2. Die Beschwerdeführenden, deren Antrag auf Rückübertragung der abgetretenen Landflächen abgewiesen wurde, sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich - vorbehältlich genügend begründeter Rügen - einzutreten.

1.3. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann in erster Linie die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; Rügeprinzip); hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Ob die Beschwerdeschrift diese Anforderungen erfüllt, ist im jeweiligen Zusammenhang zu prüfen.

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Auf das neue Vorbringen, die streitigen Flächen seien provisorisch (von 1988 bis 1990) für eine Altstoffsammelstelle verwendet worden, ist daher im Folgenden nicht einzugehen.

2.
Der angefochtene Entscheid stützt sich auf kantonales Recht, insbesondere das Zürcher Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; LS 781) und das Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1).

2.1. Das AbtrG enthält folgende Regelung zur Rückforderung der Leistungen:
§ 58 AbtrG
1 Ein abgetretenes Recht kann gegen Rückerstattung der dafür erhaltenen Entschädigung von dem früheren Inhaber wieder zurückgefordert werden, wenn:
a. binnen zweier Jahre vom Tage der Abtretung an das öffentliche Werk, für welches die Abtretung stattfand, nicht unternommen oder das betreffende Recht nicht zu dem bei der Abtretung angegebenen Zwecke benutzt wurde, ohne dass sich hinreichende Gründe hiefür anführen lassen, oder
b. das abgetretene Recht zu einem andern Zwecke als dem bei der Expropriation bezeichneten benutzt werden will.
(...)

§ 61 AbtrG
Streitigkeiten über die Anwendung der §§ 58-60 sind vom Verwaltungsgericht zu entscheiden.

2.2. Das Quartierplanverfahren wird im 4. Abschnitt (§§ 123 ff.) des PBG geregelt. Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG); als wesentliches Mittel hierzu ist die Landumlegung vorgesehen (§ 126, 138 ff. PBG). Ist das Verfahren rechtskräftig eingeleitet, dürfen an den Grundstücken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeindevorstands weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenommen werden (Quartierplanbann, § 150 PBG). In Bezug auf öffentliche Strassen ist Folgendes vorgesehen:
§ 138 PBG Quartierplanmasse und Abzüge
1 In die Masse der beteiligten Grundstücke sind die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege einzubeziehen.
(...)

§ 139 PBG Grundsatz
1 Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (...)
2 (...)
3 Für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer besteht ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden.
4 (...)

2.3. Die Auslegung und Anwendung von kantonalem Recht prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (Art. 9 BV). Willkür bei der Rechtsanwendung liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).

3.
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, das Baurekursgericht sei unzuständig gewesen und hätte auf den Rekurs nicht eintreten dürfen, weil über die Rückübertragung eines abgetretenen Rechts nach § 61 AbtrG im Klageverfahren vor Verwaltungsgericht zu entscheiden sei. Die Vorinstanzen hätten sich ohne nachvollziehbare Begründung über diese klare Zuständigkeitsregelung hinweggesetzt. Materiellrechtlich richte sich der Rückforderungsanspruch ausschliesslich nach § 58 AbtrG; für die Anwendung des Quartierplanrechts bestehe kein Raum.

3.1. Das Verwaltungsgericht hat ausführlich begründet, es gehe vorliegend um eine quartierplanrechtliche Streitigkeit, in deren Rahmen sich die enteignungsrechtliche Frage nach der Rückforderung des Eigentums an Landflächen stelle. Die aufgeworfenen Fragen seien so eng miteinander verflochten, dass ihre Behandlung in verschiedenen Verfahren nicht praktikabel sei. Nach der Zürcher Rechtsmittelordnung komme das Klageverfahren nur in Fällen zur Anwendung, in denen das Anfechtungsverfahren nicht möglich sei oder zu keinem befriedigenden Resultat führe. Vorliegend könne der Rechtsschutz einheitlich im Anfechtungsverfahren vor dem Baurekursgericht geleistet werden; das Verwaltungsgericht könne mit Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts angerufen werden, wobei die abtretungsrechtlichen Fragen frei zu prüfen seien. Es handle sich um eine zulässige Kompetenzattraktion.
Diese Ausführungen lassen keine Willkür erkennen: Die Beschwerdeführenden haben ihre Forderung nach Rückübertragung von Landflächen selbst im Rahmen des Quartierplanverfahrens vorgebracht, als Begehren im Sinn von § 155 PBG. Der Stadtrat von Zürich hat dieses Begehren in den Bestimmungen des Quartierplans berücksichtigt, in dem die streitigen Flächen - abweichend vom Grundbucheintrag und trotz des Quartierplanbanns - bei der Ermittlung des Altbestands als privates Bauland und nicht als öffentliches Strassenland qualifiziert wurden. Dies hatte zur Folge, dass sich die quartierplanlichen Zuteilungs- und Ausgleichsansprüche zugunsten der Beschwerdeführenden und zulasten der übrigen Eigentümer und Eigentümerinnen veränderten: Allein für den Beschwerdegegner führte dies zu einer Mehrbelastung von Fr. 72'150.--. Es ist daher nachvollziehbar und jedenfalls nicht willkürlich, wenn diesem die Möglichkeit der Anfechtung der für ihn nachteiligen Quartierplanfestsetzung beim Baurekursgericht eröffnet wurde. Diese spezielle Konstellation ist in § 61 AbtrG nicht geregelt, weshalb kein Abweichen von einer klaren und eindeutigen Zuständigkeitsregel vorliegt.

4.
Die Beschwerdeführenden rügen ferner s chwere formelle Mängel des Rekursentscheids: Dessen Dispositiv habe sich auf die Gutheissung des Rekurses beschränkt, ohne einen reformatorischen oder kassatorischen Entscheid zu fällen. Das Verwaltungsgericht hätte den Entscheid des Baurekursgerichts schon aus diesem Grund aufheben müssen; die von ihm, unter Rückgriff auf die Erwägungen des Baurekursgerichts vorgenommene "Klarstellung" sei unzulässig, weil nur das Dispositiv in Rechtskraft erwachse und nicht die Erwägungen (soweit das Dispositiv nicht auf sie verweise).
Anfechtungsgegenstand vor Bundesgericht ist nicht der Entscheid des Baurekursgerichts, sondern derjenige des Verwaltungsgerichts. Dieses hat sich nicht damit begnügt, die Beschwerde abzuweisen, sondern hat im Dispositiv klar festgehalten, welche Teile des Stadtratsbeschlusses und der Genehmigungsverfügung aufgehoben werden und mit welchem Inhalt der Quartierplan neu festzusetzen sei (Disp.-Ziff. 1). Weshalb es dazu nicht befugt sei, wird weder genügend dargelegt noch ist dies ersichtlich. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden zur Rechtskraft verkennen, dass der Entscheid des Baurekursgerichts an das Verwaltungsgericht weitergezogen wurde und daher nicht in Rechtskraft erwachsen ist. Im Übrigen ist es nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, für die Auslegung eines unklaren Dispositivs auf die Erwägungen zurückzugreifen, auch wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (vgl. z.B. BGE 144 III 368 E. 3.5 mit Hinweisen).

5.
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Stadt Zürich habe den Rückforderungsanspruch mit Brief vom 19. Dezember 2017 ausdrücklich anerkannt. Die Quartierplangenossinnen und -genossen seien weder Gläubiger noch Schuldner des Rückerstattungsanspruchs und daher nicht legitimiert, sich hiergegen zur Wehr zu setzen. Im verwaltungsrechtlichen Klageverfahren gelte die Dispositionsmaxime, d.h. die Vorinstanz wäre an die Anerkennung der Stadt Zürich gebunden gewesen. Das Verwaltungsgericht hätte daher keine materielle Prüfung durchführen bzw. die Rekursbefugnis des Beschwerdegegners als nur mittelbar betroffenem Quartierplangenossen verneinen müssen.

5.1. Das Verwaltungsgericht ging - wie schon dargelegt (oben E. 3) - davon aus, dass vorliegend nicht das Klage-, sondern das Anfechtungsverfahren zur Anwendung komme und alle Personen mit Grundeigentum im Quartierplanperimeter befugt seien, sich gegen die für sie nachteiligen Festsetzungen des Quartierplans zur Wehr zu setzen. Zwar sei der Rückforderungsanspruch materiell nach § 58 AbtrG zu beurteilen; indessen sei zu berücksichtigen, dass dieser Anspruch im Quartierplanverfahren, als Begehren nach § 155 PBG, eingebracht worden sei, d.h. in einem Verfahren, in welchem der Stadtrat die Interessen aller Quartierplangenossen und -genossinnen gleich zu berücksichtigen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen habe. Das Verwaltungsgericht ging deshalb davon aus, dass der - vom Beschwerdegegner bestrittene - Rückforderungsanspruch der Beschwerdeführenden materiell zu prüfen sei, auch wenn er vom Stadtrat anerkannt worden war.

5.2. Dies lässt keine Willkür erkennen. Besorgt der Stadtrat als Quartierplanbehörde treuhänderisch die Quartierplanung für alle Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundstücken im Quartierplanperimeter, so ist es nicht willkürlich anzunehmen, er dürfe nur materiell berechtigte Ansprüche anerkennen. Dies entspricht auch dem Grundgedanken des Quartierplanbanns (§ 150 PBG), der Veränderungen der rechtlichen Situation während des hängigen Quartierplanverfahrens ausschliesst.
Das Argument der Beschwerdeführenden, sie hätten vor Einleitung des Quartierplanverfahrens die Rückgabe verlangen können, ohne dass der Beschwerdegegner sich dagegen zur Wehr hätte setzen können, trifft zu, ist aber für die Beurteilung des vorliegenden Falls irrelevant, da die Beschwerdeführenden ihren Anspruch erst im Quartierplanverfahren geltend gemacht haben.

6.
In der Sache ist streitig, ob die Voraussetzungen von § 58 Abs. 1 lit. a (Nichtverwendung) oder lit. b AbtrG (Zweckentfremdung) erfüllt sind und, wenn ja, ob der Rückforderungsanspruch verjährt ist.

6.1. Die Beschwerdeführenden machten vor Verwaltungsgericht geltend, gemäss den Verträgen vom 11. Dezember 1957 seien die Abtretungen für einen "Teilausbau der G.________strasse" erfolgt (Ziff. 1), wobei gemäss Ziff. 2 ein Ausbau bis auf 12 m vorgesehen gewesen sei (7 m Fahrbahn und 2 x 2.5 m Trottoir). Ziff. 4 bestimme, dass die Stadt die an den öffentlichen Grund fallende Abtretungsfläche zu Fahrbahn oder Trottoir ausbaue, wobei sie bezüglich des vorgesehenen und weiteren Ausbaus der G.________strasse an keinen Zeitpunkt gebunden sei. Die abgetretenen Flächen seien nie für die Fahrbahn oder ein Trottoir verwendet worden, und würden auch künftig nicht mehr für diesen Zweck benötigt. Dies stehe erst seit Erlass des Quartierplans fest, weshalb der Rückforderungsanspruch erst in diesem Zeitpunkt entstanden und somit noch nicht verjährt sei.

6.2. Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen, die abgetretenen Flächen seien Bestandteil einer öffentlichen Strasse geworden und seien im Wesentlichen für Parkplätze und zu einem geringen Teil für ein Trottoir genutzt worden. Die Formulierung "zu Fahrbahn oder Trottoir" sei mit Blick auf das 1957 in Aussicht genommene Strassenprojekt gewählt worden. Gemäss den Verträgen hätte das genaue Ausmass der Abtretungsfläche erst nach Vollendung des Strassenausbaus durch das Vermessungsamt ermittelt und dann die Eigentumsübertragung erfolgen sollen (Ziff. 3). Die Parteien seien jedoch von dieser Reihenfolge abgewichen; in der Mutationsurkunde sei nur noch auf "den späteren Ausbau der G.________strasse" verwiesen worden. Unter diesen Umständen könne nicht angenommen werden, dass ein Ausbau, der vom ursprünglichen Strassenprojekt abweiche, eine Nichtnutzung oder Zweckentfremdung des abgetretenen Rechts darstelle. Dasselbe lasse sich aus dem mit der Bewilligung des Einfamilienhauses verfügten Quartierplanvorbehalt ableiten.
Hilfsweise erwog das Verwaltungsgericht, dass der Rückforderungsanspruch verjährt wäre, wenn der bisherige Gebrauch der streitigen Fläche eine Nichtnutzung oder Zweckentfremdung im Sinn von § 58 AbtrG darstellen würde. Die Verjährungsfrist hätte spätestens zwei Jahre nach der Eigentumsübertragung zu laufen begonnen, so dass die Verjährung im Zeitpunkt der Rückforderung, nach fast sechzig Jahren, auf jeden Fall eingetreten wäre. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden sei die Verjährungseinrede des Beschwerdegegners beachtlich.
Soweit die Beschwerdeführenden schliesslich geltend machten, die Verjährungsfrist nach § 58 Abs. 1 lit. a AbtrG habe noch nicht zu laufen begonnen, weil eine allfällige Nichtnutzung sich auf hinreichende Gründe stützen könne, sei zweifelhaft, ob dieser Einwand nach fast 60 Jahren noch vorgebracht werden könne. Jedenfalls aber käme als hinreichender Grund nur der Aufschub des Quartierplanverfahrens infrage. Dann aber sei es widersprüchlich, den Einbezug des Lands in die Quartierplanmasse als Nichtnutzung oder Zweckentfremdung zu bezeichnen, und zwar unabhängig von seiner realen Verwendung - es genüge, wenn die Fläche - wie hier - rechnerisch benötigt werde. Im Übrigen würden auch 14 m² real für das Trottoir der G.________halde benötigt.

6.3. Die Beschwerdeführenden rügen eine willkürliche Auslegung von § 58 lit. b AbtrG, weil nur eine Verwendung von dauerndem Charakter die Rückforderung ausschliessen könne, nicht aber die vorliegende, nur provisorische Nutzung der abgetretenen Fläche, zunächst als Kiesplatz und später für öffentliche Parkplätze. Ohnehin habe keine dieser Nutzungen dem Abtretungszweck (Ausbau der G.________strasse auf 12 m) entsprochen.
Völlig willkürlich und durch keinerlei Akten belegt sei die Argumentation, die Parteien hätten den Abtretungszweck nachträglich geändert. Anlässlich der Grundbuchanmeldung sei ausschliesslich auf den Beleg 1958 Nr. 54 und damit auf den Abtretungsvertrag vom 11. Dezember 1957 bzw. die öffentliche Beurkundung vom 13. März 1958 Bezug genommen worden. Der Strassenausbau sei lediglich auf einen Zeitpunkt nach der Landabtretung verschoben worden. Der Quartierplanrevers in der Baubewilligung vom 4. Oktober 1957 habe nur als Hinweis gedient, dass bei Wiederaufnahme des (damals sistierten) Quartierplanverfahrens weitere Verpflichtungen, Beschränkungen und Kosten auf die Grundeigentümer zukommen könnten. Der Umfang des Strassenausbaus im Bereich ihrer Parzellen sei indessen mit den Abtretungsverträgen abschliessend fixiert worden.
Die Verjährungsfrist beginne erst mit der rechtskräftigen Festsetzung des Quartierplans zu laufen, weil zuvor noch nicht festgestanden habe, ob die abgetretenen Flächen noch (ganz oder teilweise) für den Strassenausbau benötigt würden. Bis dahin hätten sich "hinreichende Gründe" dafür anführen lassen, dass die Fahrbahn noch nicht verbreitert worden sei.
Selbst wenn indessen die Verjährung eingetreten wäre, fehle es an der Verjährungseinrede, weil diese nur von der Stadt Zürich als Schuldnerin der Forderung erhoben werden könnte. Die Beschwerdeführenden verweisen auf die Praxis des Bundesgerichts, wonach die Verjährung öffentlich-rechtlicher Forderungen, wenn Private Gläubiger seien, nicht von Amtes wegen, sondern nur auf ausdrückliche Einrede des Staates hin zu berücksichtigen sei (BGE 101 Ib 348; Urteil 2C 245/2018 vom 21. November 2018 E. 4.1). Daran ändere sich auch nichts, wenn die Rückforderung im Rahmen eines Quartierplanverfahrens geltend gemacht werde. Die Mehrkosten von rund Fr. 72'150.-- des Beschwerdegegners seien lediglich die mittelbare Folge davon, dass die ungerechtfertigte Landabtretung wieder rückgängig gemacht werde. Hätte die Stadt Zürich von Anfang an richtig gehandelt und bereits 1957 nur soviel Land übernommen, wie für den Ausbau der G.________strasse tatsächlich benötigt werde, würden sich die finanziellen Folgen des Quartierplans heute genau gleich präsentieren wie im festgesetzten Kostenteiler. Folge man dagegen der Auffassung der Vorinstanzen, zöge der Beschwerdegegner einen finanziellen Nutzen aus der früheren ungerechtfertigten Landabtretung, was sich
weder mit dem Rechtsgleichheitsgebot noch mit der Eigentumsgarantie rechtfertigen lasse.
Abwegig und willkürlich seien schliesslich die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, wonach die quartierplanrechtliche Behandlung der streitigen Fläche nicht als Zweckentfremdung zu qualifizieren sei, selbst wenn schliesslich eine ganz andere als die im Abtretungsvertrag vereinbarte Anlage innerhalb des Quartierplanperimeters gebaut werde.

6.4. Der Beschwerdegegner gibt zu bedenken, dass zur Zeit der Abtretung weder eine quartierplanliche Festlegung noch ein gesichertes Strassenbauprojekt bestanden habe. Den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführenden sei es nicht um die Erweiterung der G.________strasse gegangen, sondern darum, trotz der damals mangelhaften Erschliessung eine Baubewilligung für ihr Neubaugesuch zu erlangen, ohne vorgängig einen zeit- und kostenaufwändigen Quartierplan ausarbeiten zu müssen. Dieses Ziel hätten sie erreicht, hätten sie doch bauen und ihr Haus während mehr als 60 Jahren entsprechend nutzen können. Insofern liege keine vertragswidrige Nutzung der Flächen vor, auch wenn der Ausbau der G.________strasse nicht nach den ursprünglichen Plänen erfolgt sei, sondern die streitbetroffenen Flächen als öffentliche Parkflächen und damit immerhin als Strassenland Verwendung gefunden hätten. Wenn im Übrigen die Stadt von Anfang an richtig gehandelt hätte, so hätte sie die Baubewilligung mangels hinreichender Erschliessung verweigert.
Im Übrigen bestreitet der Beschwerdegegner, dass hinreichende Gründe für den Aufschub i.S.v. § 58 Abs. 1 lit. a AbtrG vorlagen. Seit Inkrafttreten des PBG am 1. Juli 1978 hätte die Stadt einen Quartierplan auch von Amtes wegen einleiten können (§ 147 PBG); dazu hätte sie aufgrund der baulichen Entwicklung im Quartier (u.a. öffentliche Tennisanlage) auch allen Anlass gehabt. Der langjährige Quartierplanaufschub sei daher spätestens seit 1978 nicht mehr hinreichend begründet, so dass er den Lauf der Verjährung nicht mehr habe hindern können. Hinzu komme, dass mit der 1969 in Kraft getretenen Freihaltezone auf der Westseite der G.________strasse der dort ursprünglich in Betracht gezogene Ausbau auch rechtlich ausgeschlossen worden sei.
Erachte man dagegen mit den Beschwerdeführenden den Aufschub des Quartierplans als hinreichenden Grund i.S.v. § 58 Abs. 1 lit. a AbtrG, so sei die Abtretungsfläche durch den Einbezug in die Quartierplanmasse gemäss § 138 Abs. 1 PBG nicht zweckentfremdet worden, weil die Grundstücke der Beschwerdeführenden erstmals durch den Quartierplan hinreichend erschlossen seien und die 1957 erteilte Baubewilligung damit erschliessungsrechtlich legalisiert werde.

7.
Das Verwaltungsgericht hat den Rückforderungsanspruch der Beschwerdeführenden mit verschiedenen alternativen Begründungen verneint (oben E. 6.2). Die Beschwerdeführenden müssen sich deshalb mit allen Begründungen auseinandersetzen und detailliert aufzeigen, weshalb diese nicht nur falsch, sondern geradezu willkürlich sind, liegt doch die Anwendung von kantonalem Recht im Streit (vgl. oben E. 1.3). Für die Abweisung der Beschwerde genügt es bereits, wenn sich eine der Begründungen des Verwaltungsgerichts als willkürfrei erweist.

7.1. Es ist unstreitig, dass die abgetretenen Flächen zum Strassenraum der G.________strasse gehören und während Jahrzehnten für fünf Parkplätze in der blauen Zone genutzt wurden. Ob diese Nutzung dem in den Abtretungsverträgen vereinbarten Zweck entsprach oder dieser nachträglich von den Parteien ausgeweitet wurde, kann letztlich offenbleiben.
Geht man mit den Beschwerdeführenden vom Wortlaut der Abtretungsverträge aus (Ausbau der G.________strasse auf 12 m Gesamtbreite; Verwendung der Abtretungsfläche zu Fahrbahn oder Trottoir), so wurden die Flächen vereinbarungswidrig als Parkplätze verwendet. Es erscheint daher nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht festhält, bei dieser Betrachtung wäre das Rückforderungsrecht verjährt, gleich ob die Verjährungsfrist bereits mit der Zweckentfremdung selbst zu laufen beginne oder erst nach zwei Jahren (analog § 58 Abs. 1 lit. a AbtrG), und unabhängig davon, ob die Verjährungsfrist fünf oder zehn Jahre betrage oder die Rückforderung einer 30-jährigen Verwirkungsfrist seit Expropriation unterliege.

7.2. Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, alle seit der Abtretung erfolgten Nutzungen seien nur provisorischer Natur gewesen. Sie verweisen auf BGE 120 Ib 496 E. 3b, wonach das Rückforderungsrecht nach Art. 102 EntG (SR 711) erst dann ausgeschlossen sei, wenn die enteigneten Rechte während einer gewissen Zeit für den vorgesehenen Zweck verwendet worden seien und die Verwendung nicht bloss provisorischen Charakter gehabt habe.
Grundsätzlich leuchtet es ein, dass eine nur provisorische Nutzung zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck keinen Rückforderungsanspruch auslöst, wenn hinreichender Anlass für den Aufschub besteht, d.h. weiterhin mit der Realisierung des vereinbarten Werks gerechnet werden darf. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wurde die abgetretene Fläche jedoch fast 60 Jahre für öffentliche Parkplätze genutzt. Die Beschwerdeführenden bringen selbst vor, die Parkplätze seien Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre asphaltiert und der blauen Zone zugeteilt worden, d.h. zu einem Zeitpunkt, als der ursprünglich angedachte Strassenplan und das 1957 sistierte Quartierplanverfahren längst nicht mehr aktuell waren. Weshalb die Beschwerdeführenden die Parkplätze dennoch als blosses Provisorium betrachten und weiter auf einen Ausbau der G.________strasse auf 12 m vertrauen durften, wird weder dargelegt noch liegt dies auf der Hand.
Dass die Parkplätze nunmehr, im neu festgelegten Quartierplan, aufgegeben und die Fläche rekultiviert werden soll, macht die jahrzehntelange Benutzung als Parkfläche nicht zum Provisorium: Die Nutzungs- und Erschliessungsplanung ist auf gewisse Planungshorizonte ausgerichtet (i.d.R. 15 Jahre) und muss periodisch an veränderte Verhältnisse und neue Vorstellungen über die erwünschte Raumnutzung angepasst werden.

7.3. Im Übrigen würde sich nichts ändern, wenn man statt von einer Zweckentfremdung (nach § 58 Abs. 1 lit. b AbtrG) von einer Nichtnutzung der abgetretenen Fläche i.S.v. § 58 Abs. 1 lit. a AbtrG ausginge. Diesfalls entsteht der Rückforderungsanspruch und beginnt somit auch die Verjährung zwei Jahre nach der Abtretung, sofern kein "hinreichender Grund" für den Aufschub bestand. Die Beschwerdeführenden machen zwar geltend, die Verjährungsfrist habe erst mit der Festsetzung des Quartierplans zu laufen begonnen, weil bis dahin hinreichende Gründe bestanden hätten, die Fahrbahn nicht zu verbreitern. Sie legen aber nicht dar, welche hinreichenden Gründe einen Aufschub der Erschliessung des Gebiets von fast 60 Jahren rechtfertigen könnten; erst recht fehlt es an einer diesbezüglichen Willkürrüge.
Damit erweist sich die Hilfsbegründung des Verwaltungsgerichts, wonach die Verjährungsfrist abgelaufen sei, nicht als willkürlich.

7.4. Zur Verjährungseinrede führte das Verwaltungsgericht aus, die Praxis, die Verjährung öffentlich-rechtlicher Forderungen nicht von Amtes wegen zu prüfen, wenn der Staat Schuldner sei, diene dem Schutz der Privaten. Hier liege allerdings kein Fall vor, in dem der Staat und eine Privatperson sich in einem Zweiparteienverfahren gegenüberstünden. Die Rückforderung werde im Rahmen der Überarbeitung des Quartierplans als Begehren nach § 155 PBG eingebracht. Im Quartierplanverfahren habe der Gemeindevorstand die Interessen aller Eigentümer und Eigentümerinnen gleich zu berücksichtigen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen. Daraus könne zwar nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass der Gemeindevorstand die Verjährungseinrede erheben müsse. Dagegen sei die Verjährungseinrede des Beschwerdegegners zu beachten: Als Quartierplangenosse sei er unmittelbar von den Festsetzungen des Quartierplans betroffen und daher zu allen Einreden befugt, die ihm einen Nutzen brächten.
Diese Erwägungen sind unter Willkürgesichtspunkten nicht zu beanstanden; hierfür kann auf das oben (E. 5) zur Anerkennung Gesagte verwiesen werden.

8.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung der Eigentumsgarantie.

8.1. Sie machen geltend, das Rückforderungsrecht lasse sich direkt aus Art. 26 BV ableiten und habe auch bei einer lückenhaften kantonalen Gesetzgebung Bestand (mit Verweis auf MARCO BORGHI, Die Rückforderung enteigneter Grundstücke, BR 1995 S. 63). Folge man der Ansicht der Vorinstanz, wären sie gezwungen, das Land, das sie im Jahr 1958 zu einem Preis von Fr. 60.--/m2 der Stadt Zürich abtreten mussten, nun zum heutigen Verkehrswert von Fr. 1'950/m2 zurückzuerwerben (als Mehrzuteilung im Sinn von § 145 PBG). Das Risiko, dass sich die einseitig von der Enteignerin ausgehenden Vorhersagen über die Verwendung der abgetretenen Landflächen nicht verwirklichen, sei allein von dieser zu tragen (BORGHI, a.a.O., S. 62). Gestützt auf das gesetzlich verankerte Rückforderungsrecht sowie auf die verfassungsmässige Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) seien die Parteien daher in die Lage zurückzuversetzen, welche vor der sich als unnötig herausgestellten Landabtretung geherrscht habe. Hätte sich die Stadt von Anfang an nur soviel abtreten lassen, wie für den normaliengerechten Ausbau der G.________strasse nötig sei, wären die Beschwerdeführenden Eigentümer der streitbetroffenen ca. 240 m² geblieben und hätten auch von der Wertsteigerung profitieren
können.

8.2. Beim Rückforderungsrecht handelt es sich um einen spezifischen enteignungsrechtlichen (gesetzlichen) Anspruch der von der Enteignung Betroffenen auf Rückübertragung des enteigneten Rechts, wenn dieses nicht oder zweckentfremdet verwendet wird. Das Rückforderungsrecht besteht auch nach Abschluss eines Enteignungsvertrags (vgl. BGE 114 Ib 142 E. 3b/bb S. 148; FRANZ KESSLER COENDET, Formelle Enteignung, in: Biaggini/Häner/Saxer/Schott, Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, N. 26.95 S. 1090). Er wird in der Literatur als Auswirkung (BORGHI, a.a.O., S. 62 f.) bzw. als folgerichtige Weiterentwicklung (HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N. 2 zu Art. 102 EntG) der Eigentumsgarantie bezeichnet.
Auch wenn sich der Rückforderungsanspruch aus Art. 26 BV ableiten lässt, ist es jedoch Aufgabe des Gesetzes, die Modalitäten der Geltendmachung dieses Anspruchs und insbesondere seine Verjährung zu regeln (vgl. für das Bundesenteignungsrecht Art. 105 EntG). Ist der Anspruch - wie vorliegend - verjährt, so stellt die Abweisung des Rückforderungsgesuchs bzw. seine Nichtberücksichtigung im Quartierplanverfahren keine Verletzung der Eigentumsgarantie dar.

9.
Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführenden den Kosten- und Entschädigungsentscheid des Verwaltungsgerichts.

9.1. Das Verwaltungsgericht hielt fest, nach § 65a Abs. 1 des Zürcher Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) sei die Gerichtsgebühr nach dem Zeitaufwand, den Schwierigkeiten des Falls und dem Streitwert festzulegen. Die zu behandelnden Rechtsfragen seien als komplex zu bezeichnen. Der Streitwert für die Beschwerdeführenden sei auf insgesamt Fr. 469'950.-- (241 m² à Fr. 1'950.--) abzüglich der anzurechnenden Trottoir- und Mehrwertbeiträge zu beziffern. Nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 der (übergangsrechtlich noch anwendbaren) Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (aGebV VGr; OS 65, 991) sei die Gerichtsgebühr auf Fr. 12'000.-- festzusetzen.

9.2. Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des Äquivalenzprinzips bzw. des verfassungsrechtlichen Grundsatzes des wohlfeilen Verfahrens gemäss Art. 18 Abs. 1 der Zürcher Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV/ZH; SR 131.211), Willkür und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Das Verwaltungsgericht habe den Streitwert gegenüber dem vom Baurekursgericht angenommenen - und von keiner Seite beanstandeten - Streitwert von Fr. 72'150.-- versechsfacht, ohne den Parteien dazu vorgängig das rechtliche Gehör zu gewähren. Praxisgemäss sei für den Streitwert auf das im vorinstanzlichen Verfahren zuletzt aufrechterhaltene Rechtsbegehren abzustellen (VB.2013.00029). Liege der Streitwert bei Fr. 72'150.--, so betrage die Gerichtsgebühr Fr. 4'000.-- bis Fr. 6'000.--. Gründe für eine Erhöhung nach § 4 Abs. 1 aGebV VGr seien nicht ersichtlich, da das Verfahren nicht besonders aufwendig gewesen sei.

9.3. Gemäss § 3 Abs. 1 aGebV VGr bestimmt sich die Gerichtsgebühr bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert nach diesem und beträgt bei einem Streitwert von Fr. 250'000.-- bis 500'000.-- in der Regel zwischen Fr. 10'000.-- und 15'000.--. Im Folgenden sind daher zunächst die Rügen zur Streitwertberechnung zu prüfen.

9.3.1. Die Beschwerdeführenden verlangten vor Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und die Bestätigung der Festsetzung des Quartierplans G.________, weil sie ansonsten gezwungen seien, das im Jahr 1958 zu einem Ansatz von Fr. 60.--/m2 abgetretene Land zum heutigen Verkehrswert von Fr. 1'950.--/m2 zurückzukaufen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde Rz. 40). Es ist daher nachvollziehbar und durfte die Beschwerdeführenden nicht überraschen, wenn das Verwaltungsgericht den Streitwert nach dem beanstandeten Rückkaufspreis berechnete.
Es würde im Ergebnis auch keinen Unterschied machen, wenn auf die Differenz zwischen dem Verkauf- und Rückkaufpreis (d.h. Fr. 1'880.--) abgestellt würde, d.h. der Streitwert Fr. 453'080.-- (Fr. 1'880.-- x 241 m²) betrüge, denn auch bei dieser Berechnung betrüge der Gebührenrahmen gemäss § 3 Abs. 1 aGebV VGr Fr. 10'000.-- bis 15'000.--.

9.3.2. Das Baurekursgericht stellte dagegen für die Streitwertberechnung auf das Interesse des Beschwerdegegners (= Rekurrenten) ab, dessen Antrag darauf abzielte, die ihm drohende Mehrbelastung durch die Reprivatisierung des fraglichen Landstreifens abzuwehren.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, praxisgemäss bemesse sich der Streitwert nach den vorinstanzlich streitigen Begehren, entsprechend Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG und der Praxis zu Art. 308 ZPO. Sie berufen sich dafür auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 2013 (VB.2013.00029 E. 1). Dieser betrifft jedoch die Streitwertberechnung für die Gerichtsbesetzung (nach § 38 Abs. 1 und § 38b Abs. 1 lit. c VRG/ZH) und nicht für die Gerichtskosten. Es erscheint zumindest nicht willkürlich, für die Gebührenbemessung auf den Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht abzustellen, wie dies übrigens in der Literatur auch für Art. 65 BGG vorgeschlagen wird (THOMAS GEISER, in: Basler Kommentar BGG, 3. Aufl., Art. 65 N. 11 mit Hinweis).

9.4. Die Gerichtsgebühr von Fr. 12'000.-- liegt etwa in der Mitte des Gebührenrahmens, d.h. dieser wird weder ausgeschöpft noch erhöht. Angesichts der schwierigen rechtlichen Fragen, des Umfangs der Rechtsschriften und des angefochtenen Entscheids ist von einem aufwendigen Verfahren auszugehen. Insgesamt erscheint die Gebühr daher nicht offensichtlich übersetzt. Unter diesen Umständen ist sie weder unter dem Blickwinkel des Äquivalenzprinzips noch von Art. 18 KV/ZH (Anspruch auf rasche und wohlfeile Erledigung des Verfahrens) zu beanstanden: Der Begriff "wohlfeil" bedeutet, dass Rechtsuchende auch ohne allzu grosses finanzielles Risiko Zugang zu den Gerichten und Verwaltungsinstanzen haben sollen, und zielt vor allem auf Verfahren mit kleineren Streitwerten ab (Entscheid 2C 513/2012 vom 11. Dezember 2012 E. 3.5, in: StR, 68 2013 327).

10.
Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich, es sei willkürlich gewesen, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zuzusprechen.

10.1. Das Verwaltungsgericht erwog, nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG sei die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihrer Gegnerschaft zu verpflichten, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachfragen oder schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertige. Bei notwendigem besonderem Aufwand im Rahmen einer internen Vertretung würden die erforderlichen Verfahrenskosten in der Regel geringer veranschlagt als beim Beizug einer externen Vertretung (mit Verweis auf KASPAR PLÜSS, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl., § 17 N. 72). Vorliegend sei der Beschwerdegegner zwar nicht durch einen externen Rechtsbeistand vertreten, doch seien wegen der Komplexität des Streitfalls aufwendige Darlegungen schwieriger Rechtsfragen nötig gewesen, die den Beizug einer externen Vertretung gerechtfertigt hätten (PLÜSS, a.a.O., § 17 VRG, N. 49). Das Verwaltungsgericht sprach dem Beschwerdegegner daher eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- zu.

10.2. Die Beschwerdeführenden wenden im Wesentlichen ein, der Beschwerdegegner habe keine "Umtriebe" bzw. i.S.v. § 17 Abs. 2 lit. a VRG gehabt: Seine Rechtsschriften seien von einem pensionierten Rechtsanwalt verfasst worden, der seine Arbeit dem Beschwerdegegner vermutlich nicht in Rechnung gestellt habe, so dass diesem weder Ausgaben noch ein Einnahmeausfall entstanden seien.

10.3. Es ist schon fraglich, ob diese Begründung den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG an eine Willkürrüge genügt. Die Beschwerdeführenden berufen sich auf BGE 131 II 200 E. 7.2; dieser Entscheid betrifft jedoch die "notwendigen Kosten" im Sinne von Art. 64 Abs. 1 VwVG und ist für den vorliegenden - kantonales Prozessrecht betreffenden - Fall nicht einschlägig.
Jedenfalls erscheint die Zusprechung einer Parteientschädigung nicht als willkürlich: Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass es sich um einen komplexen Fall handelte, der den Beizug einer externen Vertretung gerechtfertigt hätte bzw. besonderen Aufwand erforderte. Der Anspruch auf eine Parteientschädigung wäre daher unproblematisch, wenn der beigezogene Berater seinen Aufwand dem Beschwerdegegner in Rechnung gestellt hätte. Sofern er darauf verzichtete, so stellte er seine Arbeitszeit unentgeltlich zur Verfügung. Dies sollte dem Beschwerdegegner (einem gemeinnützigen Verein) zugute kommen, nicht aber die Beschwerdeführenden entlasten. Es ist daher nicht unhaltbar, eine Entschädigung zuzusprechen, unabhängig davon, ob der - tatsächlich entstandene - Aufwand dem Beschwerdegegner verrechnet wurde oder nicht.

11.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 66 BGG).
Gemäss Art. 1 des Reglements über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht vom 31. März 2006 (SR 173.110.210.3; nachfolgend: Reglement) umfasst die nach Art. 68 BGG der obsiegenden Partei zustehende Parteientschädigung die Anwaltskosten (lit. a) und die allfälligen weiteren notwendigen Kosten, die durch den Rechtsstreit verursacht werden (lit. b). Wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen, kann das Gericht der Partei eine angemessene Entschädigung für weitere notwendige, durch den Prozess verursachte Umtriebe zusprechen (Art. 11 Reglement). Eigener Aufwand der Partei wird nur ausnahmsweise vergütet, wenn ein besonders erheblicher Aufwand dargetan wird (BGE 133 III 439 E. 4; 125 II 518 E. 5b; 115 Ia 12 E. 5; vgl. GEISER, a.a.O., Art. 68 N. 5).
Vorliegend beantragt der Beschwerdegegner zwar die entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde, begründet den ihm entstandenen (oder zuzurechnenden) Aufwand indessen mit keiner Silbe. Es ist ihm daher keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Stadtrat von Zürich, dem Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. April 2021

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 102 - 1 Der Enteignete, der nicht ausdrücklich durch schriftliche Erklärung darauf verzichtet hat, kann die Rückübertragung eines enteigneten Rechtes gegen Rückerstattung des Wertes und, wo die Umstände es rechtfertigen, des Minderwertes verlangen:
¹	Der Enteignete, der nicht ausdrücklich durch schriftliche Erklärung darauf verzichtet hat, kann die Rückübertragung eines enteigneten Rechtes gegen Rückerstattung des Wertes und, wo die Umstände es rechtfertigen, des Minderwertes verlangen:
^a	wenn es innert 5 Jahren seit dem Erwerb des Rechts durch den Enteigner nicht zu dem Zwecke verwendet wurde, zu dem es enteignet worden ist. Im Falle unverschuldeter Unmöglichkeit der Vollendung des Werkes kann das in der Sache zuständige Departement die Frist erstrecken;
^b	wenn bei Enteignung für die künftige Erweiterung eines bestehenden Werkes das enteignete Recht innert 25 Jahren nicht zu diesem Zwecke verwendet wurde;
^c	wenn es, ohne eine Verwendung zu einem öffentlichen Zwecke erhalten zu haben, veräussert oder zu einem Zwecke verwendet werden soll, für den das Enteignungsrecht nicht bewilligt ist.
²	Im Falle der Ausdehnung der Enteignung nach den Artikeln 12 und 13 kann das Rückforderungsrecht nur ausgeübt werden, wenn seine Voraussetzungen für das Ganze zutreffen, und es kann sich auch nur auf das Ganze erstrecken.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 711 Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) EntG Art. 105 - 1 Das Rückforderungsrecht wegen Nichtverwendung des enteigneten Rechtes verjährt in einem Jahr nach Ablauf der in Artikel 102 Absatz 1 Buchstaben a und b genannten Fristen.
¹	Das Rückforderungsrecht wegen Nichtverwendung des enteigneten Rechtes verjährt in einem Jahr nach Ablauf der in Artikel 102 Absatz 1 Buchstaben a und b genannten Fristen.
²	Im Falle des Artikels 102 Absatz 1 Buchstabe c verjährt das Rückforderungsrecht nach Ablauf eines Jahres, seitdem der Berechtigte die Anzeige erhalten hat, oder, wenn sie unterblieb, seitdem die Veräusserung oder andere Verwendung ihm bekannt geworden ist, jedenfalls aber mit Ablauf von fünf Jahren seit der Veräusserung oder anderweitigen Verwendung.

SR 131.211 Verfassung des Kantons Zürich, vom 27. Februar 2005 KV/ZH Art. 18 - 1 Jede Person hat vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf rasche und wohlfeile Erledigung des Verfahrens.
¹	Jede Person hat vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf rasche und wohlfeile Erledigung des Verfahrens.
²	Parteien haben Anspruch auf einen begründeten Entscheid mit Rechtsmittelbelehrung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 308 Anfechtbare Entscheide - 1 Mit Berufung sind anfechtbar:
¹	Mit Berufung sind anfechtbar:
^a	erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide;
^b	erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen.
²	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10 000 Franken beträgt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 64 - 1 Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
¹	Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
²	Die Entschädigung wird in der Entscheidungsformel beziffert und der Körperschaft oder autonomen Anstalt auferlegt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, soweit sie nicht einer unterliegenden Gegenpartei auferlegt werden kann.
³	Einer unterliegenden Gegenpartei kann sie je nach deren Leistungsfähigkeit auferlegt werden, wenn sich die Partei mit selbständigen Begehren am Verfahren beteiligt hat.
⁴	Die Körperschaft oder autonome Anstalt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, haftet für die einer unterliegenden Gegenpartei auferlegte Entschädigung, soweit sich diese als uneinbringlich herausstellt.
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Entschädigung.108 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005109 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010110.111

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.