1C_471/2016 - 2017-03-08 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 471/2016, 1C 472/2016

Urteil vom 8. März 2017

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1C 471/2016
A.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Fernando Willisch,

und

1C 472/2016
Gemeinde Riederalp, 3986 Ried-Mörel,
Beschwerdeführerin,

gegen

B. und C. D.________,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Marc Truffer,

Staatsrat des Kantons Wallis,
Regierungsgebäude, Postfach 478, 1951 Sitten,

Gegenstand
Bauwesen,

Beschwerden gegen das Urteil vom 1. September 2016 des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung.

Sachverhalt:

A.
Am 15. Dezember 2011 erteilte die Gemeinde Riederalp A.________ die baurechtliche Bewilligung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 201. Auf Gesuch vom 3. September 2013 verlängerte die Gemeinde die Baubewilligung mit Verfügung vom 10. September 2013 um zwei Jahre bis zum 15. Dezember 2016.
Am 16. August 2014 stellte A.________ ein Abänderungsgesuch für Fassade und Umgebungsgestaltung. Dagegen reichten B. und C. D.________ Einsprache ein. Nachdem A.________ das Abänderungsgesuch zurückgezogen hatte, schrieb die Gemeinde das Einspracheverfahren am 18. Dezember 2014 als gegenstandslos ab.

B.
Daraufhin gelangten B. und C. D.________ am 12. Januar 2015 mit Beschwerde an den Staatsrat des Kantons Wallis; darin vertraten sie die Auffassung, die Baubewilligung vom 15. Dezember 2011 hätte nicht verlängert werden dürfen, weil sich die rechtlichen Verhältnisse aufgrund der neuen Verfassungsbestimmung zum Zweitwohnungsbau massgebend verändert hätten. Der Staatsrat nahm die Beschwerde als Anzeige entgegen und erklärte am 2. Dezember 2015 die Verlängerungsverfügung der Gemeinde vom 10. September 2013 für nichtig.

C.
Dagegen reichten sowohl A.________ als auch die Gemeinde Riederalp Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Am 1. September 2016 vereinigte das Kantonsgericht Wallis die Beschwerden und wies sie ab.

D.
Gegen den kantonsgerichtlichen Entscheid haben sowohl A.________ (1C 471/2016) als auch die Gemeinde Riederalp (1C 472/2016) am 4. Oktober 2016 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Verlängerung der Baubewilligung vom 16. September 2013 sei zu bestätigen.

E.
B. und C. D.________ beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen. Auch das Kantonsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerden. Der Staatsrat hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Gemeinde Riederalp unterstützt die Beschwerde von A.________ und umgekehrt.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) teilt die Rechtsauffassung des Staatsrats und beantragt die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.

F.
Die Beschwerdeführer haben keine Replik eingereicht.

G.
Mit Verfügung vom 25. November 2016 wurde das Gesuch von A.________ um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Kantonsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG).

1.1. Der private Beschwerdeführer ist als Bauherr legitimiert, Beschwerde gegen die Nichtigerklärung der Verlängerung seiner Baubewilligung zu führen (Art. 89 Abs. 1 BGG).

1.2. Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften sind nach Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Art. 50 Abs. 1 BV und Art. 69 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 (KV/VS; SR 131.232) gewährleisten die Gemeindeautonomie. Die beschwerdeführende Gemeinde ist durch den angefochtenen Entscheid in ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde und damit als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und kann somit eine Verletzung ihrer Autonomie geltend machen. Ob eine solche tatsächlich besteht oder im konkreten Fall verletzt wurde, bildet eine Frage der inhaltlichen Beurteilung (BGE 135 I 43 E. 1.2 S. 45 f.; 129 I 410 E. 1.1 S. 412; je mit Hinweisen).

1.3. Auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten. Da sich beide Beschwerden gegen denselben Entscheid richten und im Wesentlichen die gleichen Fragen aufwerfen, sind die Verfahren zu vereinigen.

2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; Rügeprinzip); hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Gleiches gilt, wenn eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend gemacht wird (Urteil 1C 373/2016 vom 7. November 2016 E. 6). Ob die erhobenen Rügen diesen Begründungsanforderungen genügen, ist im jeweiligen Zusammenhang zu prüfen.
Begründung und Beweismittel sind in der Beschwerdeschrift vorzubringen (Art. 42 Abs. 1 BGG); Vorbringen in späteren Rechtsschriften sind unbeachtlich, wenn sie bereits vor Ablauf der Beschwerdefrist hätten vorgebracht werden können und nicht erst die Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten zu ihnen Anlass gegeben hat (BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21 mit Hinweisen; LAURENT MERZ, Basler Kommentar - Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl., 2011, N. 42 zu Art. 42 BGG S. 481).

3.
Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 136 I 395 E. 3.2.1 S. 397 f. mit Hinweisen).

3.1. Art. 53 der Walliser Bauverordnung vom 2. Oktober 1996 (BauV/VS; SGS/VS Nr. 705.100) sieht vor, dass Baubewilligungen erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird (Abs. 1). Die zuständige Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer einer Bewilligung aus berechtigten Gründen um höchstens zwei Jahre verlängern (Abs. 4 Satz 1). Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid verändert haben (Abs. 4 Satz 2).

3.2. Die Gemeinde hat als Bewilligungsbehörde aufgrund dieser Regelung einen nicht unerheblichen Spielraum bei der Beurteilung, ob berechtigte Gründe eine Verlängerung rechtfertigen und für welche Dauer (innerhalb der Höchstgrenze von 2 Jahren) die Verlängerung erteilt wird. Haben sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse aber so verändert, dass die Baubewilligung klarerweise nicht mehr erteilt werden dürfte, ist auch eine Verlängerung ausgeschlossen; in diesem Fall besteht auch kein Spielraum mehr für die Gemeinde, eine Verlängerung zu erteilen. Auch bei der Frage, ob eine rechtswidrig erteilte Verlängerung nur anfechtbar oder geradezu nichtig ist, steht der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum zu.

3.3. Vorliegend wurden wenige Monate nach Erteilung der Baubewilligung Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9 BV in der Volksabstimmung vom 11. März 2011 angenommen. Danach durften in Gemeinden wie Riederalp, mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, keine Baubewilligungen mehr für Zweitwohnungen (bzw. ohne eine entsprechende Nutzungsbeschränkung) erteilt werden; ab dem 1. Januar 2013 waren solche Baubewilligungen sogar nichtig (BGE 139 II 243 E. 11.6 S. 262 f.). Damit hatte sich die Rechtslage wesentlich geändert. Dies wird von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten; diese machen lediglich geltend, die Verlängerungsverfügung sei nicht nichtig.
Unter diesen Umständen ist die Verletzung der Gemeindeautonomie allenfalls noch im Zusammenhang mit der Publikations- bzw. Mitteilungspflicht zu prüfen (unten E. 6).

4.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Begründungspflicht und des rechtlichen Gehörs, wie auch eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Willkür, weil das Kantonsgericht seine Erwägungen praktisch wörtlich einem Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden entnommen habe (Urteil R 13 186 vom 4. Februar 2014), obwohl diesem ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe: Im Bündner Fall sei die Baubewilligung nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative erteilt worden und die Baubewilligungsbehörde habe das Verlängerungsgesuch vom Juli 2013 abgewiesen.

4.1. Das Kantonsgericht hat sowohl im Sachverhalt des angefochtenen Entscheids als auch in seinen Erwägungen (insbes. E. 6.2 und E. 7.3) festgestellt, dass die Baubewilligung am 15. September 2011 erteilt wurde, vor Annahme von Art. 75b BV in der Volksabstimmung vom 11. März 2012, und in Rechtskraft erwachsen ist. Insofern legte es denselben Sachverhalt zugrunde, von dem auch die Beschwerdeführer ausgehen.

4.2. Den Beschwerdeführern ist einzuräumen, dass der Bündner Fall anders gelagert war als der vorliegend streitige Fall. Das Walliser Kantonsgericht zitierte (in E. 7.1) aber lediglich die Erwägung des Verwaltungsgerichts Graubünden, wonach es sachlich vertretbar sei, nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Verlängerungen von Baubewilligungen für Zweitwohnungen gleich wie nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Baugesuche für Zweitwohnungen zu behandeln. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass sowohl nach Art. 54 Abs. 4 BauV/VS als auch nach der Praxis des Bündner Verwaltungsgerichts (a.a.O. E. 2a) eine Verlängerung ausgeschlossen ist, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, d.h. die Verlängerung darf nur erteilt werden, wenn auch die Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt noch (ohne wesentliche Änderung) hätte erteilt werden dürfen. Vor diesem Hintergrund konnte das Kantonsgericht willkürfrei den Entscheid des Bündner Verwaltungsgerichts zum Verhältnis von Baubewilligung und Verlängerungsverfügung heranziehen.

4.3. Das Kantonsgericht erwog, dass sich die rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative wesentlich verändert hätten (E. 6.1), weshalb die Verlängerung nach Art. 53 Abs. 4 BauV/VS ausgeschlossen gewesen sei (E. 7.1). Es fasste die allgemeinen Grundsätze zur (ausnahmsweisen) Nichtigkeit von Verfügungen zusammen (E. 7.2) und hielt die Entscheidung des Staatsrats, die Verlängerung der Baubewilligung für nichtig zu erklären, für rechtens (E. 7.3). Zur Begründung verwies es auf die Nichtigkeitsfolge nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2: Sei eine nach dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligung nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, sei es sachlich vertretbar und verstosse nicht gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze, auch die Verlängerung einer Baubewilligung für Zweitwohnungen nach diesem Datum als nichtig zu betrachten. Damit hat das Kantonsgericht seiner Begründungspflicht Genüge getan. Ob die Begründung zutrifft, ist eine andere Frage, die im Folgenden zu prüfen ist.

5.
Die Beschwerdeführer rügen, es lägen keine Nichtigkeitsgründe vor: Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV sei nicht anwendbar und nach allgemeinen Grundsätzen sei die Verlängerung nur anfechtbar und nicht nichtig.

5.1. Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Artikel 75b BV folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, sind nichtig (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV).
Nach seinem Wortlaut betrifft diese Bestimmung nur Baubewilligungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 1. Januar 2016 (Datum des Inkrafttretens des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 [ZWG; SR 702]) erteilt worden sind. Im Urteil 1C 322/2014 vom 22. April 2015 E. 3 erwog das Bundesgericht, dass die in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV vorgesehene Nichtigkeit eine sehr einschneidende und ungewöhnliche Rechtsfolge sei und es der Rechtssicherheit widersprechen würde, sie auf ähnlich gelagerte Fälle auszudehnen, die vom Wortlaut der Bestimmung nicht erfasst seien. Es rechtfertige sich daher, die Norm ihrem Wortlaut gemäss auf Bewilligungen zu beschränken, die nach dem 1. Januar 2013 erteilt worden seien. Im konkreten Fall hielt es daher eine nach dem 11. März 2012, aber vor dem 1. Januar 2013 für das Kontingent 2013 erteilte Baubewilligung nicht für nichtig, obwohl sie erst nach dem 1. Januar 2013 ausgenutzt werden konnte.
Die nach diesen Erwägungen gebotene restriktive Auslegung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV spricht gegen dessen Anwendung auf den vorliegenden, nicht ausdrücklich geregelten Fall der Verlängerung einer Zweitwohnungsbewilligung nach dem 1. Januar 2013. Davon ging das Bundesgericht auch im Urteil 1C 111/2016 vom 8. Dezember 2016 aus, in dem es eine nach dem 1. Januar 2013 nach Waadtländer Recht erteilte Verlängerung einer Baubewilligung für Zweitwohnungen nicht als nichtig erachtete (E. 5), aber deren Widerruf durch die Gemeinde schützte (E. 6).

5.2. Ist die Verlängerung somit nicht schon nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig, ist die Nichtigkeit nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen zu prüfen. Danach ist eine Verfügung nichtig, wenn sie an einem besonders schweren Mangel leidet, der offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab die funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht; inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (BGE 138 II 501 E. 3.1 S. 503 mit Hinweisen).
Von dieser Umschreibung der Nichtigkeitsgründe ging auch das Kantonsgericht (in E. 7.2 des angefochtenen Entscheids) aus und bejahte deren Vorliegen: Es erwog, nach dem klaren Wortlaut von Art. 53 Abs. 4 BauV/VS sei eine Verlängerung der Baubewilligung unter anderem dann ausgeschlossen, wenn sich die rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid verändert hätten. Dies treffe klarerweise zu. Nach dem 1. Januar 2013 hätten nicht nur keine Baubewilligungen ohne Nutzungsbeschränkung mehr erteilt werden können, sondern derartige Baubewilligungen seien sogar nichtig gewesen, weshalb offensichtlich auch keine Verlängerung der Baubewilligung mehr hätte erteilt werden dürfen. Es ging deshalb von einem schwerwiegenden Mangel aus, weswegen die Nichtigerklärung der Verlängerungsverfügung durch den Staatsrat sachlich vertretbar sei und auch keine allgemeinen Rechts- und Verfassungsgrundsätze verletze.
Die Beschwerdeführer bestreiten zwar pauschal das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen, setzen sich aber mit der Begründung des Kantonsgerichts nicht rechtsgenüglich auseinander (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG). Weder legen sie dar, weshalb der Mangel der Verlängerungsverfügung nicht offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar gewesen sei, noch begründen sie, wieso der Fehler nicht schwerwiegend genug sein solle, um die Nichtigkeitsfolge zu begründen. Die Beschwerdeführer äussern sich in diesem Zusammenhang auch nicht zum Problem der - von der Vorinstanz zusätzlich festgestellten - mangelhaften Publikation der Verlängerung der Baubewilligung und sie bringen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vor, die eine Nichtigerklärung (Art. 5 Abs. 3 und 9 BV) ausschliessen würden. Unter diesen Umständen ist die Nichtigkeitsfolge nicht zu beanstanden, soweit auf die diesbezügliche Rüge überhaupt einzutreten ist (oben E. 2).

5.3. Wie im Folgenden darzulegen sein wird, hätte der Staatsrat die Verlängerungsverfügung im Übrigen auch im Beschwerdeverfahren aufheben können, wenn die Nichtigkeit zu verneinen gewesen wäre.

6. Die Beschwerdeführer rügen schliesslich eine Verletzung des Legalitätsprinzips und der Gemeindeautonomie, weil das Kantonsgericht der Gemeinde ohne Rechtsgrundlage eine Publikations- bzw. Mitteilungspflicht für Verlängerungsgesuche auferlegt habe. Art. 36 Abs. 1 des Walliser Baugesetzes vom 8. Februar 1996 (BauG/VS; SGS/VS Nr. 705.1) betreffe nur die Publikationspflicht im Baubewilligungsverfahren und nicht die Verlängerung rechtskräftig erteilter Baubewilligungen. Auch Art. 57 BauV/VS betreffend Projektänderungen sei nicht einschlägig, weil das Bauprojekt unverändert geblieben sei. Dies habe zur Folge, dass die Verlängerung der Baubewilligung am 16. September 2013 rechtskräftig geworden sei. Die Eingabe der Beschwerdegegner sei daher vom Staatsrat zu Unrecht entgegengenommen und behandelt worden.

6.1. Das Kantonsgericht hielt fest, dass nach Art. 36 BauG/VS und Art. 57 BauV/VS eine grundsätzliche Publikationspflicht für Bauvorhaben gelte; ausgenommen seien nur kleine, unerhebliche Änderungen, die nicht noch einmal publiziert werden müssten, wobei in jedem Fall die Interessen der direkten Beteiligten zu wahren seien. Entsprechend der Publikationspflicht bei der Projektänderung sei auch ein Verlängerungsgesuch zu publizieren, wenn die Verlängerung wesentliche öffentliche Interessen berühren könnte. Auf jeden Fall sei es den Nachbarn und den von der Verlängerung Betroffenen schriftlich mitzuteilen, um deren Anfechtungsmöglichkeit zu wahren. Da dies nicht geschehen sei, sei die Eingabe der Nachbarn vom 12. Januar 2015 nicht als verspätet anzusehen und der Staatsrat sei zu Recht darauf eingetreten.

6.2. Diese Ausführungen sind weder unter dem Blickwinkel des Legalitätsprinzips (das vom Bundesgericht grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft wird) noch der Gemeindeautonomie zu beanstanden; vielmehr war die Publikation oder zumindest die Eröffnung des Verlängerungsgesuchs an die Beschwerdegegner nach Art. 111 BGG (Einheit des Verfahrens) und Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches Gehör) geboten:

6.2.1. Wer zur Beschwerde ans Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können. Vorliegend waren die Beschwerdegegner als direkte Nachbarn von der Verlängerung der Baubewilligung auf der Nachbarparzelle besonders betroffen und hatten ein schutzwürdiges Interesse an der Prüfung, ob "berechtigte Interessen" die Verlängerung rechtfertigten und kein Ausschlussgrund vorlag. Sie wären daher nach Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt gewesen, die Verlängerung der Baubewilligung vor Bundesgericht anzufechten (vgl. Urteil 1C 111/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 1 und Urteil 1C 362/2008 vom 27. April 2009 E. 4.2), weshalb ihnen die Möglichkeit gegeben werden musste, sich am vorinstanzlichen Verfahren zu beteiligen. Sieht das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vor, muss den Betroffenen Gelegenheit gegeben werden, schon das Gesuch einzusehen, um rechtzeitig Einsprache erheben zu können. Dies setzt die Publikation oder die Mitteilung des Verlängerungsgesuchs voraus.

6.2.2. Dies folgt auch aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) : Die Beschwerdegegner hatten sich bereits als Einsprecher am Baubewilligungsverfahren beteiligt. Als Parteien dieses Verfahrens hatten sie das Recht, Gesuche um Änderung und Verlängerung der Baubewilligung einzusehen und dazu Stellung zu nehmen (Akteneinsichts- und Replikrecht). Dies setzte voraus, dass sie über den Eingang solcher Gesuche informiert wurden oder zumindest die Möglichkeit hatten, davon Kenntnis zu nehmen.

6.3. Aufgrund dieser Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Gemeinde ging das Kantonsgericht davon aus, dass die Eingabe der heutigen Beschwerdegegner an den Staatsrat vom 12. Januar 2015 rechtzeitig erfolgt sei. Die Beschwerdeführer haben dies erstmals in ihren Vernehmlassungen substanziiert bestritten, indem sie geltend machten, die Beschwerdegegner hätten schon im Oktober 2014 sichere Kenntnis von der Verlängerung der Baubewilligung erhalten und hätten deshalb nach Treu und Glauben schon zu diesem Zeitpunkt Beschwerde beim Staatsrat führen müssen. Diese Rüge hätte schon in der Beschwerdeschrift vorgebracht werden können und müssen; sie ist nach dem oben (E. 2) Gesagten verspätet.

6.4. Ist danach von einer rechtzeitigen Beschwerdeerhebung auszugehen, hätten der Staatsrat bzw. das Kantonsgericht die Frage der Nichtigkeit offenlassen und die Verlängerungsverfügung wegen Verletzung von Art. 53 Abs. 4 Satz 2 BauV aufheben können und müssen. Die Beschwerdeführer haben keine entsprechende Korrektur (Aufhebung statt Nichtigerklärung) des vorinstanzlichen Dispositivs beantragt; es ist auch nicht ersichtlich, welches Interesse sie daran haben könnten.

7. Die Beschwerden sind daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der private Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis prozessierenden Gemeinde sind keine Kosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 BGG). Sie ist aber ebenfalls verpflichtet, die Beschwerdegegner für die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu entschädigen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 1C 471/2016 und 1C 472/2016 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden A.________ auferlegt.

4.
A.________ und die Gemeinde Riederalp haben die Beschwerdegegner mit je Fr. 1'500.-- (insgesamt Fr. 3'000.--) für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Staatsrat und dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. März 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 50 - 1 L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
¹	L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale.
²	Nell'ambito del suo agire, la Confederazione tiene conto delle possibili conseguenze per i Comuni.
³	La Confederazione prende in considerazione la particolare situazione delle città, degli agglomerati e delle regioni di montagna.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 197 - 1. Adesione della Svizzera all'ONU
¹	I beneficiari di una rendita di vecchiaia hanno diritto a un supplemento annuo pari a un dodicesimo della loro rendita annua.
^a	la definizione delle cure infermieristiche dispensate da infermieri a carico delle assicurazioni sociali:
^a1	sotto la propria responsabilità,
^a2	su prescrizione medica;
^b	l'adeguata remunerazione delle cure infermieristiche;
^c	condizioni di lavoro adeguate alle esigenze che devono soddisfare gli operatori del settore delle cure infermieristiche;
^d	le possibilità di sviluppo professionale degli operatori del settore delle cure infermieristiche.
²	Il diritto al supplemento annuo nasce al più tardi all'inizio del secondo anno civile che segue l'accettazione della presente disposizione da parte del Popolo e dei Cantoni.
^a	le disposizioni sono applicabili alle unità operative di un gruppo di imprese multinazionale che consegue una cifra d'affari annua consolidata di almeno 750 milioni di euro;
^b	se in Svizzera o in un'altra giurisdizione fiscale le imposte determinanti delle unità operative sono complessivamente inferiori all'imposizione minima con aliquota del 15 per cento degli utili determinanti, per compensare la differenza tra l'aliquota d'imposta effettiva e quella minima la Confederazione preleva un'imposta integrativa;
^c	sono determinanti in particolare le imposte dirette contabilizzate nel conto economico delle unità operative;
^d	l'utile determinante di un'unità operativa corrisponde all'utile o alla perdita calcolati per il conto annuale consolidato del gruppo di imprese, secondo uno standard di presentazione dei conti riconosciuto, prima di dedurre le transazioni tra le unità operative e tenuto conto di altre correzioni; gli utili e le perdite correlati al traffico marittimo internazionale non sono presi in considerazione;
^e	l'aliquota d'imposta effettiva per una giurisdizione fiscale è calcolata dividendo la somma delle imposte determinanti di tutte le unità operative in questa giurisdizione fiscale per la somma degli utili determinanti di queste unità operative;
^f	l'imposta integrativa per una giurisdizione fiscale è calcolata moltiplicando l'utile eccedente per l'aliquota dell'imposta integrativa;
^g	l'utile eccedente in una giurisdizione fiscale corrisponde alla somma degli utili determinanti di tutte le unità operative in questa giurisdizione fiscale al netto della deduzione ammessa per i valori patrimoniali materiali e i costi salariali;
^h	l'aliquota dell'imposta integrativa per una giurisdizione fiscale corrisponde alla differenza positiva tra l'aliquota minima del 15 per cento e l'aliquota d'imposta effettiva;
ⁱ	in caso di imposizione ridotta in Svizzera, l'imposta integrativa è imputata alle unità operative svizzere proporzionalmente alla loro corresponsabilità in relazione all'imposizione ridotta;
^j	in caso di imposizione ridotta in un'altra giurisdizione fiscale, l'imposta integrativa è imputata in primo luogo all'unità operativa svizzera di livello più elevato e in secondo luogo a tutte le unità operative svizzere.
³	La legge assicura che il supplemento annuo non comporti né la riduzione delle prestazioni complementari né la perdita del diritto a tali prestazioni.
^a	la considerazione di particolari situazioni imprenditoriali;
^b	la deducibilità dell'imposta integrativa come spesa in relazione alle imposte sull'utile della Confederazione e dei Cantoni;
^c	la procedura e i rimedi giuridici;
^d	le disposizioni penali, conformemente alle altre disposizioni del diritto penale fiscale;
^e	le regolamentazioni transitorie.
⁴	Se lo ritiene necessario per l'attuazione dell'imposizione minima, il Consiglio federale può derogare ai principi di cui al capoverso 2. Può dichiarare applicabili i modelli di prescrizioni internazionali e le relative regolamentazioni. Può delegare tali competenze al Dipartimento federale delle finanze.
⁵	Le disposizioni sull'imposta integrativa sono eseguite dai Cantoni sotto la vigilanza dell'Amministrazione federale delle contribuzioni. Il Consiglio federale può prevedere un indennizzo per compensare l'onere amministrativo derivante dall'esecuzione di tali disposizioni.
⁶	Il gettito lordo dell'imposta integrativa spetta per il 75 per cento ai Cantoni in cui le unità operative sono assoggettate fiscalmente. I Cantoni tengono adeguatamente conto dei Comuni. Il gettito lordo dell'imposta integrativa su attività delle unità operative di Confederazione, Cantoni e Comuni esentate dall'imposta sull'utile spetta al rispettivo ente pubblico.
⁷	Nell'ambito della perequazione finanziaria e della compensazione degli oneri, la quota del gettito lordo dell'imposta integrativa spettante ai Cantoni è tenuta in considerazione come entrata fiscale supplementare.
⁸	Se si avvale della competenza attribuitagli nel capoverso 1, entro sei anni dall'entrata in vigore della relativa ordinanza il Consiglio federale sottopone al Parlamento le disposizioni legali sull'imposizione minima dei grandi gruppi di imprese multinazionali.
⁹	La Confederazione utilizza la propria quota del gettito lordo dell'imposta integrativa, al netto delle maggiori uscite per la perequazione finanziaria e la compensazione degli oneri generate da tale imposta, per promuovere ulteriormente l'attrattiva della piazza economica svizzera.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 111 Unità procedurale - 1 Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
¹	Chi ha diritto di ricorrere al Tribunale federale deve poter essere parte nei procedimenti dinanzi a tutte le autorità cantonali inferiori.
²	Le autorità federali che hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale possono avvalersi dei rimedi giuridici previsti dal diritto cantonale e, in quanto ne facciano richiesta, partecipare ai procedimenti dinanzi alle autorità cantonali inferiori.
³	L'autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale deve poter esaminare almeno le censure di cui agli articoli 95-98. ...99

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.