2C_674/2011 - 2012-02-07 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Grundstückgewinnsteuer (Steuerpfandrecht)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 674/2011

Urteil vom 7. Februar 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Seiler,
Gerichtsschreiber Kocher.

1. Verfahrensbeteiligte
A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________ AG,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Luzius Schmid,

gegen

Gemeinde Davos, Berglistutz 1, 7270 Davos Platz,
Kantonale Steuerverwaltung Graubünden, Steinbruchstrasse 18/20, 7001 Chur.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer (Steuerpfandrecht),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4. Kammer, vom 5. April 2011.

Sachverhalt:

A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23. März 2007 und Grundbucheintrag vom 13. April 2007 veräusserte die Stiftung G.________ (heute: Stiftung G.________ in Liquidation) das in Davos/ GR gelegene Grundstück zum Preis von Fr. ________ an die H.________ AG. Die Steuerverwaltungen des Kantons Graubünden und der Gemeinde Davos veranlagten am 22. Januar 2009 bzw. 24. März 2009 die kantonale bzw. kommunale Grundstückgewinnsteuer in Höhe von je Fr. ________. Nach Begründung von Stockwerk- und Miteigentum am erworbenen Grundstück verkaufte die H.________ AG Teile am Grundstück an Dritte, so namentlich an die Beschwerdeführer.

B.
Die Stiftung G.________ als Erstveräussererin und Steuerschuldnerin focht die Veranlagungsverfügung vom 24. März 2009 nicht an. Die Rechnung blieb indessen unbeglichen. Zur Sicherung der Steuer erliess die Gemeinde Davos am 19. März 2010 u.a. gegenüber A.________ und B.________, C.________, D.________ und E.________ sowie der F.________ AG Pfandrechtsverfügungen und wies das Grundbuchamt an, auf den jeweiligen Stockwerkeinheiten bzw. Miteigentumsanteilen die vorläufige Eintragung des Steuerpfandrechts zugunsten der Gemeinde Davos vorzumerken. Die von den Grundpfandeigentümern erhobenen Einsprachen wies die Landschaft Davos Gemeinde am 23. Juni 2010 ab, worauf die Pfandbetroffenen an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gelangten. Dessen 4. Kammer erkannte mit Urteil vom 5. April 2011 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

C.
Gegen dieses Urteil führen A.________ und B.________, C.________, D.________ und E.________ sowie die F.________ AG als Grundpfandeigentümer mit Eingabe vom 5. September 2011 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragen, das Urteil vom 5. April 2001 [2011], die Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 24. März 2009 und die Einspracheentscheide vom 23. Juni 2010 betreffend die Pfandrechtsverfügungen seien aufzuheben.

D.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden ebenso wie der Kleine Landrat der Gemeinde Davos schliessen in ihren Vernehmlassungen auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um den Entscheid einer letzten kantonalen Gerichtsinstanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, der beim Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 ff . BGG). Als Eigentümer der pfandbelasteten Grundstücke sind die Beschwerdeführer zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; Urteile 2C 636/2007 vom 7. April 2008 E. 1.1; 2P.93/1996 vom 5. November 1997 E. 1b zur grundpfandrechtlichen Sicherung der Liquidationsgewinnsteuer im Recht des Kantons Graubünden). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der Grundpfandeigentümer ist dem Grundsatze nach und unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausführungen einzutreten.

1.2 Soweit die Anwendung kantonalen Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht (Urteil 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 1.2.1). Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1; 2C 774/2011 vom 3.
Januar 2012 E. 1.2.4).
1.3
1.3.1 Die Beschwerdeführer beantragen allem voran die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils. Ob die Beschwerdeführer ihrer qualifizierten Rüge- und Begründungspflicht im genannten Sinne genügt haben, erscheint zumindest als ungewiss. Die Frage kann offenbleiben, nachdem die Beschwerde in der Sache selbst ohnehin abzuweisen ist.
1.3.2 Weiter verlangen die Beschwerdeführer die Aufhebung der Veranlagungsverfügung vom 24. März 2009. Sie berufen sich auf deren Nichtigkeit, nachdem die Verfügung von einer unzuständigen Behörde ausgegangen sei. Auf das Begehren, einen Entscheid wegen Nichtigkeit aufzuheben, kann nicht eingetreten werden. Nichtigkeit als absolute Unwirksamkeit eines Verwaltungsaktes ist jederzeit und von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden von Amtes wegen zu beachten; sie kann auch im Rechtsmittelweg festgestellt werden (dazu u.a. Urteil 2A.241/2006 vom 26. Oktober 2006 E. 2.2). Möglich wäre einzig das Begehren um Feststellung der Nichtigkeit.
1.3.3 Nicht einzutreten auf die Beschwerde ist auch, soweit sie sich schliesslich gegen den Einspracheentscheid vom 23. Juni 2010 richtet. Der Einspracheentscheid der Gemeinde Davos ist in zustimmendem Sinne durch das verwaltungsgerichtliche Urteil ersetzt worden (Devolutiveffekt) und bildet nicht Anfechtungsobjekt (vgl. z.B. Urteil 2C 487/2008 vom 2. Februar 2009 E. 1.2).

2.
In der Sache selbst geht es um ein Grundpfandrecht nach dem Steuerrecht des Kantons Graubünden, das im Zusammenhang mit der Nichtentrichtung der kommunalen Grundstückgewinnsteuer verhängt wurde. Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, die angefochtenen Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010 seien zufolge fehlender Zuständigkeit des verfügenden Gemeinwesens nichtig (dazu E. 3 hienach). Willkürliches und gegen Treu und Glauben verstossendes Verhalten der Steuerbehörden erblicken sie weiter darin, dass die Steuerbehörden nicht bloss eine kantonale, sondern darüber hinaus auch eine kommunale Grundstückgewinnsteuer veranlagten, wenngleich damit nicht zu rechnen gewesen sei (dazu E. 4).

3.
3.1 Das Gesetz [des Kantons Graubünden] vom 31. August 2006 über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG/GR; BR 720.200) trat am 1. Januar 2007 in Kraft und fand unter Vorbehalt des hier nicht interessierenden Abs. 3 per 1. Januar 2009 Anwendung (Art. 34 Abs. 2 GKStG/GR). Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. b GKStG/GR erhebt die Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer. Sie beläuft sich auf dieselbe Höhe wie die kantonale Grundstückgewinnsteuer (Art. 6 Abs. 1) und richtet sich, was Steuersubjekt, Steuerobjekt, Steuersatz und Bemessung der Steuer anbelangt, nach den Bestimmungen des kantonalen Steuergesetzes (Art. 6 Abs. 2 GKStG/GR).

3.2 Veranlagung und Bezug der kommunalen erfolgen neurechtlich zusammen mit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (Art. 6 Abs. 4 GKStG/GR), während die Verfügungskompetenz zuvor bei den Gemeinden gelegen hatte. Strittig ist, ob auf die vorliegende Pfandrechtsverfügung altes oder neues Zuständigkeitsrecht anwendbar sei. Dies hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt das Grundpfandrecht entstanden ist und welches Recht in diesem Zeitpunkt massgebend war (E. 3.4). Dieser Zeitpunkt wird durch die Entstehung der Grundstückgewinnsteuerforderung vorbestimmt (E. 3.3 hienach).

3.3 Der Kanton Graubünden erhebt nach dem dualistischen System eine Grundstückgewinnsteuer von den natürlichen und den steuerbefreiten juristischen Personen (Art. 1 lit. a des Steuergesetzes vom 8. Juni 1986 für den Kanton Graubünden [StG/GR; BR 720.000]). Massgebender Zeitpunkt für die Entstehung der Steuerforderung ist im Fall der zivilrechtlichen Handänderung der Eigentumsübergang (Art. 12 , insb. Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; Art. 42 Abs. 1 StG/GR). Dem Grundbucheintrag kommt konstitutive Bedeutung zu (Art. 656 Abs. 1 , Art. 971 Abs. 1 und Art. 972 Abs. 2 ZGB; Urteil 5A 846/2009 vom 12. März 2010 E. 3.1, in: RNRF 92/2011 S. 112). Vorliegend erfolgte der Eintrag am 13. April 2007. Gleichzeitig entstand auch die Steuerforderung, was unbestritten ist.
3.4
3.4.1 Gemäss Art. 836 ZGB in der Fassung vom 10. Dezember 1907 bedürfen die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechtes aus öffentlich-rechtlichen oder andern für die Grundeigentümer allgemein verbindlichen Verhältnissen, wo es nicht anders geordnet ist, zu ihrer Gültigkeit keiner Eintragung im Grundbuch. Im Laufe des bundesgerichtlichen Verfahrens ist auf den 1. Januar 2012 der revidierte Art. 836 ZGB in Kraft getreten. Für die Zwecke der bundesgerichtlichen Beurteilung ist grundsätzlich die Rechtslage massgebend, wie sie bestand, als der angefochtene Verwaltungsakt erging (Urteil 2C 16/2009 vom 26. August 2009 E 3.1.1; BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; vgl. auch Art. 1 Abs. 1 SchlT ZGB), mithin Art. 836 ZGB in der vorrevidierten Fassung. Bei dieser Norm handelt es sich um einen unechten Vorbehalt des Bundeszivilrechts (BGE 122 I 351 E. 1e S. 354; 84 II 91 E. 2 S. 100 f.; Urteil 2P.173/1992 vom 23. April 1993 E. 2b, in: ASA 62 S. 570). Massgebend ist kraft Art. 3 BV in Verbindung mit Art. 6 ZGB das kantonale öffentliche Recht (PETER STÄHLI, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, S. 19, 57 f.). Das StHG, das diesem vorginge, enthält, abgesehen von Art. 78 zum Steuerarrest, keine Bestimmungen über den Steuerbezug (FERDINAND
FESSLER, in: Zweifel/Athanas (Hrsg.), Kommentar zum StHG, 2. Aufl., 2002, N. 1 zu Art. 78 StHG). Anders als das Grundstückgewinnsteuerrecht (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723; 134 II 124 E. 3.2 S. 132) ist das Steuergrundpfandrecht denn auch nicht dem Grundsatze nach harmonisiert (Urteil 2P.348/2005 vom 26. Mai 2006 E. 1). Als unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht entsteht das bündnerische Steuergrundpfandrecht (Art. 132 des Einführungsgesetzes [des Kantons Graubünden] vom 12. Juni 1994 zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB/GR; BR 210.100], Art. 160 StG/GR) ausserbuchlich und gleichzeitig mit der zu sichernden Steuerforderung (TONI HESS, Das gesetzliche Steuerpfandrecht des bündnerischen Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch, in: ZGRG 13/1994 S. 89 ff., insb. 96; STÄHLI, a.a.O., S. 82; allgemein dazu CHRISTIAN MATTLI, Die gesetzlichen Grundpfandrechte des kantonalen Rechts unter besonderer Berücksichtigung des bündnerischen Rechts, 1992, S. 16; ARMIN ZUCKER, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, 1988, S. 54). Im vorliegenden Fall entstand es mithin am 13. April 2007.
3.4.2 Die Ausführungen der Vorinstanz zum zeitlichen Auseinanderfallen von Inkraftsetzung (1. Januar 2007) und Wirksamwerden des Gesetzes (1. Januar 2009) überzeugen und widerspiegeln die Sichtweise der Regierung des Kantons Graubünden zur Teilrevision der Ausführungsbestimmungen zur Steuergesetzgebung (ABzStG/GR; BR 720.015), die diese im Protokoll vom 22. Dezember 2009 zum Ausdruck brachte. Der neue Art. 69a ABzStG/GR führt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keineswegs zu einer Verschiebung des Inkrafttretens des GKStG/GR. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 34 Abs. 2 GKStG/GR tritt das Gesetz zwar am 1. Januar 2007 in Kraft, findet aber erst per 1. Januar 2009 Anwendung. Damit beabsichtigten Gesetz- und Verordnungsgeber die Herbeiführung einer Situation, die sich mit der achtjährigen "Anpassungsfrist" gemäss Art. 72 Abs. 1 StHG vergleichen lässt. Angesichts des Stichtags ergibt sich mithin die Zuständigkeit der Gemeinde Davos zu Veranlagung, Bezug und Sicherstellung der hier zur Diskussion stehenden kommunalen Grundstückgewinnsteuer. Von keiner Bedeutung ist hierbei, dass Veranlagungs- und Pfandrechtsverfügungen nach dem 1. Januar 2009 ergingen, ebenso wenig wie es eine Rolle spielen kann, dass sich die fehlende
Zahlungsfähigkeit der Erstveräussererin erst zu einem noch späteren Zeitpunkt manifestierte. Demzufolge hält die von der Vorinstanz getroffene Beurteilung der hier vorzunehmenden Willkürprüfung stand.

4.
Wenn die Beschwerdeführer schliesslich meinen, nicht mit der Erhebung der kommunalen Grundstückgewinnsteuer gerechnet haben zu müssen, berufen sie sich auf Rechtsunkenntnis. Daraus vermögen sie nichts für sich abzuleiten (Urteil 2C 670/2007 vom 10. Dezember 2007 E. 3), solange nicht von Behördenseite eine Vertrauensgrundlage geschaffen worden ist, welche berechtigterweise zur Annahme führen durfte, im vorliegenden Fall sei - ausnahmsweise - keine kommunale Grundstückgewinnsteuerpflicht gegeben. Solcherlei wäre freilich nicht nur höchst aussergewöhnlich, sondern wird von den Beschwerdeführern auch nicht vorgetragen. Der blosse Umstand, dass aus der kantonalen Veranlagungsverfügung nicht hervorging, dass noch eine kommunale Steuer zu erwarten ist, stellt offensichtlich keine Vertrauensgrundlage dar, die eine materiell gesetzwidrige Behandlung der Beschwerdeführer rechtfertigen könnte.

5.
Bei diesem Ausgang sind den Beschwerdeführern die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 65 BGG). Sie tragen die Gerichtskosten zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Der Gemeinde Davos, die obsiegt, steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Gemeinde Davos, der Kantonalen Steuerverwaltung Graubünden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Februar 2012
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197986 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC88) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 656 - 1 Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
²	Nei casi di occupazione, successione, espropriazione, esecuzione forzata o sentenza, l'acquirente diventa proprietario già prima dell'iscrizione, ma può disporre del fondo nel registro fondiario solo dopo che l'iscrizione fu eseguita.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 971 - 1 Ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù della iscrizione medesima.
¹	Ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù della iscrizione medesima.
²	L'estensione del diritto può essere dimostrata coi documenti od in altro modo entro i limiti dell'iscrizione.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 972 - 1 I diritti reali nascono e ricevono grado e data dall'iscrizione nel libro mastro.
¹	I diritti reali nascono e ricevono grado e data dall'iscrizione nel libro mastro.
²	Il loro effetto risale al giorno dell'iscrizione nel giornale a condizione che siano in pari tempo prodotti i documenti giustificativi prescritti dalla legge, o che, trattandosi di iscrizioni provvisorie, questi siano posteriormente prodotti in tempo utile.
³	Dove, secondo il diritto cantonale, la celebrazione degli atti pubblici è fatta dall'ufficiale del registro mediante iscrizione in un protocollo, questa tiene luogo dell'iscrizione nel giornale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 836 - 1 Se il diritto cantonale accorda al creditore il diritto alla costituzione di un pegno immobiliare per crediti direttamente connessi con il fondo gravato, tale pegno nasce con l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	Se il diritto cantonale accorda al creditore il diritto alla costituzione di un pegno immobiliare per crediti direttamente connessi con il fondo gravato, tale pegno nasce con l'iscrizione nel registro fondiario.
²	Scaduti i termini di cui al presente capoverso, le ipoteche legali di importo superiore a 1 000 franchi che nascono senza iscrizione in virtù del diritto cantonale non sono opponibili ai terzi che si riferiscono in buona fede al registro fondiario se non vi sono state iscritte entro quattro mesi dall'esigibilità del credito su cui si fondano, ma in ogni caso entro due anni dalla nascita dello stesso.
³	Sono fatte salve le normative cantonali più restrittive.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 6 - 1 Il diritto civile federale non limita le competenze di diritto pubblico dei Cantoni.
¹	Il diritto civile federale non limita le competenze di diritto pubblico dei Cantoni.
²	I Cantoni possono, nei limiti della loro sovranità, interdire o limitare il commercio di determinate cose o dichiarare nulli i rapporti contrattuali relativi alle medesime.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 72 Adeguamento delle legislazioni cantonali - 1 I Cantoni adeguano la loro legislazione alle disposizioni della presente legge per la data della loro entrata in vigore. Nel determinare la data dell'entrata in vigore, la Confederazione tiene conto dei Cantoni; accorda loro di norma un termine di almeno due anni per l'adeguamento della loro legislazione.233
¹	I Cantoni adeguano la loro legislazione alle disposizioni della presente legge per la data della loro entrata in vigore. Nel determinare la data dell'entrata in vigore, la Confederazione tiene conto dei Cantoni; accorda loro di norma un termine di almeno due anni per l'adeguamento della loro legislazione.233
²	Dalla loro entrata in vigore, le disposizioni della presente legge si applicano direttamente laddove il diritto fiscale cantonale risulti loro contrario.234
³	Il governo cantonale emana le necessarie disposizioni provvisorie.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200224 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.