4A_39/2018 - 2018-06-06 - Diritto contrattuale - Mieterausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 39/2018

Urteil vom 6. Juni 2018

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Sandro Horlacher,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Advokat Marco Giavarini,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mieterausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO,

Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Dreiergericht, vom 15. Dezember 2017 (BEZ.2017.52).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Mieter, Gesuchsgegner, Beschwerdeführer) und B.________ (Vermieterin, Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin) schlossen am 27. September 2011 einen Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung an der Strasse X.________ in U.________. Der Mietzins betrug anfänglich monatlich Fr. 1'400.-- zuzüglich Nebenkosten akonto von Fr. 120.--. Mit Wirkung ab 1. November 2013 wurde der Mietzins auf monatlich Fr. 1'312.-- zuzüglich Nebenkosten akonto von Fr. 120.-- herabgesetzt. Am 12. Juni 2017 schickte die Vermieterin dem Mieter eine Kündigungsandrohung wegen Zahlungsrückstands. Diese enthielt für die Zeit zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 1. Juni 2017 chronologisch unter Datumsangabe Auflistungen über monatliche Mietzinsbetreffnisse und eingegangene Zahlungen, wobei die Zahlungen mit einem Minuszeichen versehen waren. Als "Eröffnungsbuchung" wurde am 1. Januar 2016 ein ausstehender Betrag von Fr. 4'099.-- ausgewiesen. Nach Einbuchung des Mietzinses für Juni 2017 wies die Abrechnung einen Saldo von Fr. 2'629.-- zu Lasten des Mieters aus.
Am 19. Juni 2017 überwies der Mieter den Betrag für eine Monatsmiete von Fr. 1'432.--. Da damit nach ihrer Abrechnung ein Ausstand von Fr. 1'197.-- verblieb, kündigte die Vermieterin am 24. Juli 2017 den Mietvertrag unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars unter Hinweis auf Art. 257d OR per 31. August 2017. Der Mieter focht diese Kündigung am 22. August 2017 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an.

B.

B.a. Auf Gesuch der Vermieterin vom 11. September 2017 wies das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt den Mieter mit Entscheid vom 11. Oktober 2017 an, die gemietete 2-Zimmer-Wohnung bis spätestens 31. Oktober 2017 zu räumen. Zugleich wurde dem Mieter angedroht, dass die Räumung auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses vollzogen würde, sollte er innert gesetzter Frist nicht ausgezogen sein.

B.b. Mit Entscheid vom 15. Dezember 2017 wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt die vom Gesuchsgegner erhobene Berufung ab. Es erwog, die Zahlungsaufforderung sei klar abgefasst gewesen, denn sie habe die geschuldeten Mietzinse sowie die geleisteten Zahlungen unter Bezeichnung ihrer Anrechnung an die Ausstände aufgelistet. Wie es sich mit der vom Gesuchsgegner als nicht nachvollziehbar bezeichneten Eröffnungsbuchung vom 1. Januar 2016 verhalte, könne offen bleiben. Denn mit den Zahlungen bis und mit 16. Februar 2016 seien alle aufgelisteten Ausstände bis zu diesem Datum beglichen gewesen, wobei der Gesuchsgegner sogar Fr. 235.-- mehr als geschuldet bezahlt habe. Gemäss Art. 87 Abs. 1 OR sei die Gesuchstellerin berechtigt gewesen, beim Bestehen mehrerer fälliger Forderungen eine Teilzahlung an die früher verfallene (n) Forderung (en) anzurechnen. Den Einwand, aus dem Oktober 2015 habe keine offene Mietzinsforderung mehr bestanden, habe der Gesuchsgegner erst in der Berufung und damit gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO verspätet vorgebracht. Es sei somit davon auszugehen, dass nach der Zahlung vom 16. Februar 2016 insgesamt 18 Monatsmieten geschuldet waren, jedoch nur 16 bezahlt wurden. Es habe somit ein Zahlungsrückstand
bestanden und das Mahnschreiben sei klar gewesen. Die darauf gestützte Kündigung sei gültig.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 22. Januar 2018 beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht, der Entscheid des Appellationsgerichts vom 15. Dezember 2017 sei kostenfällig aufzuheben (Ziff. 1), auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 11. September 2017 sei nicht einzutreten (Ziff. 2), eventualiter sei das Gesuch abzuweisen (Ziff. 3), subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 4) und subsubeventualiter sei ihm eine neue Frist zum Auszug anzusetzen.
Mit Präsidialverfügung vom 28. Februar 2018 wurde der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt.
Es wurden keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 135 III 127 E. 1.5 S. 130, 397 E. 1.5 S. 401; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die hiervor genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.
Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).

2.1. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).

2.2. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f.).
Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 mit Hinweisen). Soweit - wie vorliegend - die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt und kann der Rechtsschutz in klaren Fällen daher nicht gewährt werden, hat das Gericht nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Gesuch nicht einzutreten (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

3.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 Satz 2 OR). Sinn der Ansetzung einer Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR ist es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit zu geben, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung zu entgehen (Urteile 4A 44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3; 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1; 4A 107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.4).
Ihre Warnfunktion kann die Fristansetzung nur erfüllen, wenn sie klar und deutlich abgefasst ist. Dies setzt zum einen voraus, dass der Zahlungsrückstand entweder ziffermässig bezeichnet wird oder zumindest einwandfrei bestimmbar ist (Urteile 4A 44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3; 4A 306/2015 vom 14. Oktober 2015 E. 2; 4A 585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1; 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b). Zum andern muss die Zahlungsaufforderung eine ausdrückliche Kündigungsandrohung enthalten; diese muss unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist die Kündigung des Mietverhältnisses vorbehält (Urteile 4A 44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3; 4A 541/2015 vom 20. Mai 2016 E. 4.2 mit Hinweisen). Wird in der Mahnung ohne weiteren Hinweis ein Betrag ohne Bezug zur Summe der tatsächlich ausstehenden Mietzinsen oder Nebenkosten aufgeführt, genügt die Zahlungsaufforderung den Anforderungen an die gebotene Klarheit und Deutlichkeit nicht (Urteile 4A 44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3; 4A 306/2015 vom 14. Oktober 2015 E. 2; 4A 134/2011 vom 23. Mai 2011 E. 3). Verfügt der Vermieter über verschiedene Forderungen, von denen einzelne ein Vorgehen nach Art. 257d OR nicht erlauben würden, muss die
Mahnung diese klar unterscheiden, so dass der Mieter ohne Weiteres diejenigen Schulden zu erkennen vermag, mit deren Tilgung er die Kündigung abwenden kann (4A 44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3; 4A 306/2015 vom 14. Oktober 2015 E. 2).

4.
Damit die Kündigung gültig ist, muss der Vermieter somit vorerst einen Zahlungsrückstand nachweisen. Der Beschwerdeführer bestreitet, dass ein solcher nach seiner Zahlung vom 19. Juni 2017 bestand - vorweg mit einem formellen Einwand.

4.1.

4.1.1. Er rügt, die Beschwerdegegnerin habe in der erstinstanzlichen Verhandlung erst auf Nachfrage des Gerichts eine Buchungsliste mit einer Zusammenstellung der angeblich offenen Forderungen präsentiert. Die Buchungsliste hätte gemäss dem Novenrecht von Art. 229 Abs. 1 ZPO nicht mehr beachtet werden dürfen. Zweifellos sei sie schon vor Eingabe des Ausweisungsgesuchs vorhanden gewesen. Unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm et al [Hrsg.]. Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl. 2016, N. 20 zu Art. 257 ZPO) macht er überdies geltend, beim Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen müssten alle Beweismittel bereits im Gesuch vorhanden sein. Die in der Buchungsliste erwähnten Forderungen habe er umgehend bestritten. Er habe sodann in der Berufung moniert, dass die Liste ein unzulässiges Novum darstelle.

4.1.2. Die Vorinstanz stellte wie erwähnt fest, dass der Beschwerdeführer erst in der Berufung eine offene Mietzinsforderung aus dem Oktober 2015 bestritten habe; vor Zivilgericht habe er diesen Einwand nicht erhoben. Der Beschwerdeführer müsste somit vor Bundesgericht darlegen, dass diese prozessuale Feststellung willkürlich ist. Davon kann keine Rede sein. Er behauptet lediglich, er habe die in der Buchungsliste enthaltenen Forderungen umgehend (gemeint: an der erstinstanzlichen Verhandlung) bestritten und verweist pauschal auf das Protokoll der erstinstanzlichen Verhandlung. Diese unsubstanziierte Behauptung ohne konkrete Angabe der betreffenden Aktenstelle genügt den Anforderungen an eine Willkürrüge (vgl. E. 1.2 hiervor) nicht.

4.1.3. Auf die Rüge, die Buchungsliste sei als Novum verspätet vorgebracht worden, muss nicht weiter eingegangen werden (zum Aktenschluss im summarischen Verfahren vgl. nun Urteil 4A 557/2017 vom 21. Februar 2018 E. 2, zur Publikation vorgesehen). Hat der Beschwerdeführer nämlich nach den willkürfreien Feststellungen der Vorinstanz eine offene Mietzinsforderung aus dem Oktober 2015 und auch sonst in der Buchungsliste für die Zeit vor dem 1. Januar 2016 enthaltene Forderungen nicht rechtzeitig bzw. substanziiert bestritten, muss die Beschwerdegegnerin dazu auch nichts beweisen und ihre Behauptungen aus dem Gesuch auch nicht weiter substanziieren.

4.2. Die Vorinstanz geht wie erwähnt davon aus, dass mit der Zahlung vom 8. Februar 2016 über Fr. 4'332.-- und jener vom 29. Januar 2016 und 16. Februar 2016 über je Fr. 1'433.-- alle bis zu diesem Datum bestehenden Ausstände getilgt waren, insbesondere auch der Betrag von Fr. 4'099.-- gemäss der Eröffnungsbuchung. Der Beschwerdeführer rügt bezüglich dieser Eröffnungsbuchung zwar deren Unklarheit (vgl. dazu unten E. 5), er macht aber nicht substanziiert (vgl. E. 4.1.2 hiervor) geltend, die Eröffnungsbuchung sei (abgesehen von der verspäteten Rüge betreffend Miete Oktober 2015) falsch und es ist auch nicht ersichtlich, dass er dies vor Vorinstanz geltend gemacht hätte.
Entsprechend prüfte die Vorinstanz, ob die Beschwerdegegnerin berechtigt war, die Zahlungen vom 29. Januar 2016 sowie 8. und 16. Februar 2016 auf die bis zu diesem Datum offenen Positionen anzurechnen und bejahte dies gestützt auf Art. 87 Abs. 1 OR. Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, er müsse beweisen, dass er mit der Zahlung über Fr. 4'332.-- eine andere Forderung als jene aus der Eröffnungsbuchung habe tilgen wollen. Dabei habe sie übersehen, dass Mieten zwar jeweils erst zu Beginn eines Monats fällig seien, künftige Mieten jedoch auch im Voraus erbringbar seien. Es stehe einem Mieter frei, mehrere Monatsmieten vorauszuzahlen. Die Vorinstanz hat nichts übersehen, sondern zutreffend festgehalten, mangels Erklärung über eine Anrechnung seien die Zahlungen berechtigterweise auf die fälligen Ausstände angerechnet worden. Dass entgegen dem eine Anrechnungserklärung vorgelegen hätte, behauptet der Beschwerdeführer nicht.
Die tatsächliche Voraussetzung des Zahlungsrückstands als Voraussetzung der Gültigkeit der Kündigung ist gegeben.

5.
Es ist auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten, dass die Zahlungsaufforderung vom 12. Juni 2017 insofern klar ist, als sie achtzehn monatliche Mietzinsbetreffnisse à Fr. 1'432.-- enthält und sechzehn monatliche Tilgungsraten. Er bestreitet die genügende Klarheit der Kündigungsandrohung wie bereits im kantonalen Verfahren wegen der Eröffnungsbuchung über Fr. 4'099.--. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Eröffnungsbuchung nicht relevant ist und von der Zahlungsaufforderung klarerweise nicht gemeint sein konnte. Denn sie war mit der Zahlung über Fr. 4'332.-- am 8. Februar 2016 bereits getilgt, wobei ein Guthaben zugunsten des Beschwerdeführers von Fr. 235.-- resultierte. Es war klar und musste auch für den Beschwerdeführer klar sein, dass die Beschwerdegegnerin mit dem abgemahnten Betrag von Fr. 2'629.-- zwei Monatsmieten à Fr. 1'432.--abzüglich des Guthabens von Fr. 235.-- einforderte.

6.
Für den Fall, dass die Beschwerde nicht geschützt wird, beantragt der Beschwerdeführer, ihm sei eine neue Frist zum Auszug anzusetzen. Die Vorinstanz habe die Festlegung eines neuen Termins pauschal abgelehnt und damit den von der Erstinstanz festgelegten Auszugstermin vom 31. Oktober 2017 bestätigt.
Die zwangsweise Räumung eines Mietobjekts muss vom Gericht gestützt auf Art. 236 Abs. 3 und Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angeordnet werden. Dabei kann das Gericht dem Schuldner vorerst eine Frist zur freiwilligen Erfüllung gewähren (Urteil 4A 389/2017 vom 26. September 2017 E. 8; FRANZ KELLERHALS, in: Berner Kommentar, 2012, N. 59 zu Art. 343 ZPO). Bei diesem Entscheid ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) zu beachten. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (BGE 119 Ia 28 E. 3 S. 33; 117 Ia 336 E. 2b S. 339; Urteile 4A 389/2017 vom 26. September 2017 E. 8; 4A 207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1).
Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass der Beschwerdeführer die Wohnung freiwillig verlassen wird. Er hätte am 31. August 2017 ausziehen müssen, profitierte somit als Folge des Verfahrens von einer Verlängerung von rund neun Monaten. Angesichts des Mangels an ernsthaften Argumenten kann er von der Anordnung zum Verlassen seiner Wohnung auch nicht überrascht sein. Auch unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips kann daher auf die Anordnung einer weiteren Frist verzichtet werden.

7.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen. Von einer Entschädigung an die Beschwerdegegnerin, die sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist unter den vorliegenden Umständen abzusehen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Dreiergericht, und dem Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. Juni 2018

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 87 - 1 Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
¹	Ove non esista una valida dichiarazione circa il debito estinto né una designazione risulti dalla quietanza, il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
²	Se i debiti sono scaduti contemporaneamente, si farà una imputazione proporzionale.
³	Se poi nessuno dei debiti è scaduto, il pagamento sarà imputato a quello che presenta pel creditore minori garanzie.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
^1bis	Se deve esaminare i fatti d'ufficio, l'autorità giudiziaria superiore considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.248
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 229 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti nel dibattimento, senza alcuna limitazione, durante le prime arringhe ai sensi dell'articolo 228 capoverso 1.147
¹	Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti nel dibattimento, senza alcuna limitazione, durante le prime arringhe ai sensi dell'articolo 228 capoverso 1.147
²	Negli altri casi, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti entro un termine impartito dal giudice o, in mancanza di tale termine, il più tardi durante le prime arringhe ai sensi dell'articolo 228 capoverso 1, se:
^a	sono sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti o dopo l'ultima udienza di istruzione della causa; oppure
^b	sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell'ultima udienza di istruzione della causa, ma non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.148
^2bis	Dopo le prime arringhe, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova secondo il capoverso 2 lettere a e b sono considerati soltanto se vengono addotti entro un termine impartito dal giudice o, in mancanza di tale termine, se vengono addotti il più tardi nell'udienza successiva.149
³	Quando deve chiarire d'ufficio i fatti, il giudice considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 236 Decisione finale - 1 Se la causa è matura per il giudizio, la procedura si conclude con una decisione di merito o con una decisione di non entrata nel merito.
¹	Se la causa è matura per il giudizio, la procedura si conclude con una decisione di merito o con una decisione di non entrata nel merito.
²	Il tribunale statuisce a maggioranza.
³	Ad istanza della parte vincente, vengono ordinate misure d'esecuzione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 343 Obbligo di fare, omettere o tollerare - 1 Se la decisione impone un obbligo di fare, omettere o tollerare, il giudice dell'esecuzione può ordinare:
¹	Se la decisione impone un obbligo di fare, omettere o tollerare, il giudice dell'esecuzione può ordinare:
^a	una comminatoria penale secondo l'articolo 292 CP268;
^b	una multa disciplinare fino a 5000 franchi;
^c	una multa disciplinare fino a 1000 franchi per ogni giorno d'inadempimento;
^d	misure coercitive come il ritiro di una cosa mobile o lo sgombero di un fondo; oppure
^e	l'adempimento sostitutivo.
^1bis	Se la decisione prevede un divieto secondo l'articolo 28b CC269, il giudice dell'esecuzione può, ad istanza dell'attore, ordinare una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC.270
²	La parte soccombente e i terzi devono fornire le necessarie informazioni e tollerare le necessarie ispezioni.
³	La persona incaricata dell'esecuzione può far capo all'aiuto dell'autorità competente.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.