5A_127/2019 - 2020-05-04 - Diritti reali - Vorkaufsrecht im Miteigentums- und im Baurechtsverhältnis

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 127/2019

Urteil vom 4. Mai 2020

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, von Werdt, Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber von Roten.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Bernhard Lötscher und/oder Dr. Nino Sievi,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Agathe M. Wirz-Julen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Vorkaufsrecht im Miteigentums- und im Baurechtsverhältnis,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung, vom 8. Januar 2019 (C1 17 48).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die C.________ AG errichtete am 15. Februar 1958 zulasten ihres Grundstücks Nr. xxx in U.________ ein selbstständiges und dauerndes Baurecht, das als Grundstück Nr. (yyy) in das Grundbuch aufgenommen wurde. Sie übertrug das Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) im gleichen Akt an die D.________, die darauf ein Museum baute. Heute befindet sich dort das Restaurant E.________.

A.b. Mit Vertrag vom 22. März 1991 und Nachtrag vom 14. September 1999 begründete die C.________ AG an ihrem Grundstück Nr. xxx Stockwerkeigentum mit 32 Einheiten. Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. xxx/xx ist B.________.

A.c. Am 3. Mai 2007 übertrug die D.________ das Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) an die C.________ AG.

A.d. Die C.________ AG verkaufte am 9. Juni 2011 das Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) und 27 Stockwerkeinheiten am Grundstück Nr. xxx an die A.________ AG.

A.e. Am 7. Juli 2011 wurde der Kaufvertrag vom 9. Juni 2011 und damit die A.________ AG als Eigentümerin des Baurechtsgrundstücks Nr. (yyy) und der 27 Stockwerkeinheiten im Grundbuch eingetragen.

A.f. B.________ erhielt am 8. Juli 2011 die Anzeige über den Abschluss des Kaufvertrags und ersuchte am 10. August 2011 um Zustellung weiterer Unterlagen im Hinblick auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts am Baurechtsgrundstück Nr. (yyy). Nach Erhalt der Unterlagen über den Inhalt des Kaufvertrags erklärte B.________ mit Schreiben vom 20. September 2011, sein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) auszuüben.

A.g. Die A.________ AG bestritt das Vorkaufsrecht von B.________ am Baurechtsgrundstück Nr. (yyy).

B.

B.a. Mit Klagebewilligung vom 14. Februar 2012 und Klagedenkschrift vom 9. März 2012 begehrte B.________ (Kläger) gegenüber der A.________ AG (Beklagte) unter anderem die gerichtliche Feststellung, dass ihm bezüglich der Parzelle Nr. (yyy) aufgrund des Kaufvertrags vom 9. Juni 2011 das Vorkaufsrecht zusteht, sowie die Verpflichtung der Beklagten, ihm das Eigentum an der Parzelle Nr. (yyy) zu übertragen. Die Beklagte schloss auf Abweisung der Klage.

B.b. Das Bezirksgericht Visp beschränkte das Verfahren mit Verfügung vom 5. Oktober 2016 auf folgende Fragen:

"A.a) Waren bezüglich des Klägers die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts an der Baurechtsparzelle Nr. (yyy) erfüllt? Davon ausgenommen ist die Frage des rechtlichen Bestands des Baurechts.
A.a) Hat der Kläger das (streitige) Vorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt oder aber verwirkt?"

Das Bezirksgericht verneinte die Vorkaufsberechtigung des Klägers und wies die Klage ab (Urteil vom 3. Januar 2017).

B.c. Auf Berufung des Klägers hin entschied das Kantonsgericht Wallis Folgendes:

"Es wird festgestellt dass dem Kläger in Bezug auf den Kaufvertrag vom 9. Juni 2011 am Baurecht Grundstück GBV-Nr. (yyy) Plan Nr. zzz in U.________ ein Vorkaufsrecht zusteht; ausgenommen bleiben die Frage nach dem rechtlichen Bestand des Baurechts sowie jene nach der rechtsgültigen Ausübung des Vorkaufsrechts."

Das Kantonsgericht wies die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 8. Januar 2019).

C.
Mit Eingabe vom 8. Februar 2019 beantragt die Beklagte (fortan: Beschwerdeführerin) dem Bundesgericht, das kantonsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, eventuell die Sache zu neuer Entscheidung an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Während das Kantonsgericht auf Gegenbemerkungen verzichtet hat, schliesst der Kläger (hiernach: Beschwerdegegner) auf Abweisung der Beschwerde. Beide Parteien haben in Replik und Duplik ihre jeweiligen Standpunkte bekräftigt. Auf Einladung hin hat die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners belegt, dass sie entgegen ihren eigenen Angaben auf dem Briefpapier im kantonalen Anwaltsregister eingetragen ist.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil betrifft die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts im Miteigentums- und im Baurechtsverhältnis (Art. 682 ZGB) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den kantonsgerichtlichen Feststellungen (E. 9.1 S. 27 f.) Fr. 1'763'840.-- beträgt und die gesetzlich vorausgesetzte Mindestsumme übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 51 Abs. 1 lit. c BGG; BGE 97 II 277 E. 1 S. 280). Es ist kantonal letzt- und oberinstanzlich (Art. 75 BGG) und lautet zum Nachteil der Beschwerdeführerin (Art. 76 Abs. 1 BGG).

1.2. Das Kantonsgericht hat festgestellt, dass dem Beschwerdegegner ein Vorkaufsrecht zusteht, und die Sache an das Bezirksgericht zur Beantwortung der Fragen nach dem rechtlichen Bestand des Baurechts und nach der Ausübung des Vorkaufsrechts zurückgewiesen (Bst. B.c oben).
Das angefochtene Urteil ist kein Endentscheid, da das Verfahren nicht abgeschlossen wird (Art. 90 BGG), und entgegen der Annahme der Parteien auch kein Teilentscheid, da über das beurteilte Begehren auf Feststellung der Vorkaufsberechtigung nicht unabhängig vom Antrag auf Eigentumsübertragung entschieden werden kann und die Parteien sich auch nicht über alle weiteren Fragen einig sind (Art. 91 lit. a BGG; BGE 141 III 395 E. 2.4 S. 398). Das angefochtene Urteil betrifft weder die Zuständigkeit noch den Ausstand (Art. 92 BGG) und ist folglich ein anderer selbstständig eröffneter Vor- oder Zwischenentscheid, der der Beschwerde gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG unterliegt, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Dass die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG erfüllt seien, führt die Beschwerdeführerin näher aus (S. 4 ff. Rz. 8 der Beschwerdeschrift) und bestreitet der Beschwerdegegner zumindest im Ergebnis nicht (S. 4 Rz. 4.6 der Beschwerdeantwort). Sollte das Bundesgericht die Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin teilen und deren Beschwerde gutheissen, könnte es die Klage abweisen und einen Endentscheid fällen. Aktenkundig sind als Beweismittel mehrere Gerichtsgutachten unter anderem über grundbuchtechnische Fragen beantragt, so dass angenommen werden kann, die Gutheissung der Beschwerde würde die Durchführung eines zeitaufwändigen und kostspieligen Beweisverfahrens ersparen (Urteil 5A 664/2010 vom 1. Juni 2011 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 137 III 293, betreffend ein Vorkaufsrecht). Die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG sind daher erfüllt.

1.3. Auf die - im Weiteren fristgerecht erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) - Beschwerde kann eingetreten werden.

2.

2.1. Während die Beschwerdeführerin auf den kantonsgerichtlich festgestellten Sachverhalt verweist und die wichtigsten Elemente zusammenfasst (S. 7 f. Rz. 11-18 der Beschwerdeschrift), ist der Beschwerdegegner der Meinung, der Sachverhalt bedürfe wesentlicher Ergänzungen. Zum einen sei die Eintragung des Kaufvertrags im Grundbuch am 7. Juli 2011, die Anzeige des Vorkaufsrechts jedoch erst am 8. Juli 2011 erfolgt, und zum anderen habe die Beschwerdeführerin selbst auch ein Vorkaufsrecht ausgeübt, und zwar am 17. August 2011, d.h. nachdem der Beschwerdegegner die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits am 10. August 2011 angezeigt gehabt habe (S. 4 Rz. 6-8 der Beschwerdeantwort).

2.2. Die erste Ergänzung betrifft Tatsachen, die aus dem angefochtenen Urteil hervorgehen (E. 3.2 Abs. 1 und 2 S. 12) und unter Bst. A.e-A.f wiederholt werden. Zu ergänzen ist folglich nichts.

2.3. Dass auch die Beschwerdeführerin ein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Aus dem erstinstanzlichen Entscheid ergibt sich hingegen, dass die Beschwerdeführerin am 17. August 2011 die Ausübung des Vorkaufsrechts am Baugrundstück Nr. (yyy) erklärt hat und dass die übrigen Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. xxx - mit Ausnahme des Beschwerdegegners (Bst. A.f oben) - auf eine entsprechende Erklärung verzichtet haben (E. 2 S. 8 des bezirksgerichtlichen Urteils). Inwiefern der Sachverhalt im angefochtenen Urteil diesbezüglich zu ergänzen ist, namentlich inwiefern die Ergänzung für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG), tut der Beschwerdegegner nicht dar (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18). Eine Ergänzung hat deshalb zu unterbleiben.

3.

3.1. Zum Streitgegenstand hat das Kantonsgericht festgestellt, das Bezirksgericht sei unter Würdigung des Vertrags über die Begründung des Stockwerkeigentums vom 22. März 1991 und des Kaufvertrags vom 15. Februar 1958 zum Ergebnis gelangt, dass gegenüber dem Beschwerdegegner kein rechtsgültiger Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts vorliege. Gegen diese Erwägungen habe die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Berufungsantwort nicht opponiert. Der erstinstanzliche Entscheid bleibe in Bezug auf die in dieser Hinsicht mängelfreie Entscheidbegründung demnach bestehen und bilde weder Gegenstand des Berufungsverfahrens noch sei er fürderhin Prozessthema (E. 4.2 S. 13 des angefochtenen Urteils).

3.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, das Kantonsgericht verkenne, dass es sich bei der betreffenden Erwägung des Bezirksgerichts nicht um eine selbstständige Entscheidbegründung gehandelt habe, und das Kantonsgericht gehe unzutreffend davon aus, sie als Berufungsbeklagte trage die Begründungspflicht nach Art. 311 ZPO. Selbstverständlich verhalte es sich so, dass die Berufungsbeklagte die Erwägungen des erstinstanzlichen, für sie günstig ausgefallenen Urteils in der Berufungsantwort nicht anzugreifen brauche, auch wenn sie diese Erwägungen nicht durchwegs teile. Wenn die Berufungsinstanz sich die - unzutreffenden - Überlegungen der ersten Instanz zu Eigen mache und gestützt darauf schliesslich ein für die Berufungsbeklagte nachteiliges Urteil fälle, verletze sie selber Bundesrecht, und selbstverständlich könnten die betreffenden Rechtsfragen damit dem Bundesgericht zur Prüfung unterbreitet werden (S. 9 Anm. 1 der Beschwerdeschrift).

3.3. Da die Beschwerdeführerin in ihren weiteren Ausführungen "die betreffenden Rechtsfragen", d.h. die Frage nach einem vereinbarten Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts, dem Bundesgericht gar nicht zur Prüfung unterbreitet, ist die Berechtigung ihres Einwands auch nicht zu prüfen. Blosse Erwägungen bedeuten keine Beschwer (Urteil 5A 376/2018 vom 22. Oktober 2018 E. 2 mit Hinweis auf BGE 103 II 155 E. 3 S. 159; 130 III 321 E. 6 S. 328). Wie es die Beschwerdeführerin selber tut, muss das Bundesgericht somit in rechtlicher Hinsicht davon ausgehen, dass gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB das gesetzliche Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) dem Eigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks Nr. xxx und hier den Stockwerkeigentümern als Miteigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks Nr. xxx zusteht.

4.

4.1. Streitig ist die Anwendung von Art. 681 Abs. 2 ZGB, wonach das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht. Beide Parteien berufen sich auf ein gleichrangiges Vorkaufsrecht als Miteigentümer des Grundstücks, das mit dem selbstständigen und dauernden Baurecht belastet ist, an diesem Recht (Art. 682 Abs. 2 ZGB).
Nicht streitig ist hingegen, dass am 9. Juni 2011, als das Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) an die Beschwerdeführerin veräussert wurde (Bst. A.d), der Beschwerdegegner bereits Stockwerkeigentümer und damit vorkaufsberechtigt war (Bst. A.b und E. 3.3), während die Beschwerdeführerin in jenem Zeitpunkt erst den Vertrag über den Erwerb der 27 Stockwerkeinheiten abgeschlossen hat (Bst. A.d), als deren Eigentümerin sie am 7. Juli 2011 im Grundbuch eingetragen wurde (Bst. A.e oben).

4.2. Das Kantonsgericht hat die Grundsätze der Gesetzesauslegung beschrieben (E. 6.1 S. 17) und festgehalten, nach dem Wortlaut von Art. 681 Abs. 2 ZGB müsse dem Erwerber das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht bei Veräusserung des Grundstücks, d.h. im Zeitpunkt der Anmeldung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt zustehen. Ein Erwerber könne demnach das Vorkaufsrecht, das den Vorkaufsfall gemäss Art. 681 Abs. 2 ZGB entfallen lassen solle, nicht erst im Rahmen desselben Veräusserungsgeschäfts erwerben (E. 6.2 S. 19). Von seiner am Gesetzeswortlaut ausgerichteten Auslegung abzuweichen, hat das Kantonsgericht keinen Grund gesehen (E. 6.3-6.8 S. 18 ff.) und sein Auslegungsergebnis dahin gehend zusammengefasst, dass der Vorkaufsfall durch die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin mehrerer Stockwerkanteile nachträglich nicht entfallen sei, weil die Beschwerdeführerin im massgeblichen Zeitpunkt der Veräusserung des vorkaufsbelasteten Baurechtsgrundstücks Nr. (yyy) nicht Eigentümerin der vorkaufsberechtigten Stockwerkanteile gewesen sei und somit nicht über ein gleichrangiges Vorkaufsrecht verfügt habe (E. 6.9 S. 23 des angefochtenen Urteils).

4.3. Die Beschwerdeführerin wirft die beiden Fragen auf, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht entfalle, wenn sowohl das Baurecht als auch das (Mit-) Eigentum an der belasteten Grundparzelle uno actu und gleichzeitig veräussert würden, so dass der Erwerber nicht als aussenstehender Dritter erscheine, sondern das Eigentum am Baurecht einerseits und das (Mit-) Eigentum am belasteten Grundstück andererseits bei ihm vereinigt würden, und ob das Vorkaufsrecht dahinfalle, wenn der Erwerber von Baurecht und (Mit-) Eigentum an der belasteten Parzelle ins Grundbuch eingetragen werde, noch bevor eine vorkaufsberechtigte Partei die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt habe. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hat das Kantonsgericht beide Fragen falsch beantwortet, wobei es genügen soll, dass eine der beiden Fragen in ihrem Sinne beantwortet wird, um die Klage des Beschwerdegegners abzuweisen (S. 3 Rz. 2, S. 9 f. Rz. 26-28 und S. 16 Rz. 57-58). In rechtlicher Hinsicht hält die Beschwerdeführerin dafür, dass die Bestimmungen in Bezug auf Vorkaufsrechte restriktiv auszulegen seien, da das Vorkaufsrecht eine Einschränkung der Eigentumsrechte des Veräusserers und der Vertragsfreiheit darstelle. Ein Vorkaufsrecht sollte deshalb möglichst selten
ausgeübt werden können (S. 10 f. Rz. 29-33).
Zu ihrer ersten Frage führt die Beschwerdeführerin aus, die kantonalen Gerichte hätten verkannt, dass das Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis auf Rechtsgeschäfte zugeschnitten sei, bei denen der Käufer des Baurechts nicht auch das durch die Dienstbarkeit belastete Grundstück erwerbe. Hätte sie einzig das Baurechtsgrundstück Nr. (yyy) gekauft, wäre sie zweifellos als Dritterwerberin zu qualifizieren gewesen und der Vorkaufsfall entsprechend eingetreten. Vorliegend habe sie aber die Baurechtsparzelle gerade nicht isoliert erworben, sondern simultan mit Miteigentum an der Grundparzelle Nr. xxx. Die beiden Transaktionen seien inhaltlich, formal und zeitlich derart verknüpft gewesen, dass die Übertragung der Berechtigung der C.________ AG an der Baurechtsparzelle auf sie Hand in Hand mit ihrem Nachrücken in die Eigentümerstellung an der Grundparzelle habe gehen müssen. Damit könne sie aber nicht als Dritterwerberin im Sinne von Art. 682 Abs. 2 ZGB gelten. Diese Lösung werde durch praktische Überlegungen gestützt. Wäre die Transaktion in zwei Schritten erfolgt, d.h. zuerst Verkauf und Übertragung der StWE-Anteile am belasteten Grundstück mittels Grundbucheintrag und erst danach Abschluss des Kaufvertrags über das Baurecht, wären die
Anwendungsvoraussetzungen von Art. 681 Abs. 2 ZGB offensichtlich erfüllt gewesen (S. 11 ff. Rz. 34-43 und S. 15 f. Rz. 56).
Zu ihrer zweiten Frage erklärt die Beschwerdeführerin, für die Beurteilung, ob ein gleichrangiges Vorkaufsrecht bestehe, sei nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Pächtervorkaufsrecht auf die Tatsachenlage im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts abzustellen (S. 13 f. Rz. 44-48). Die Massgeblichkeit des Zeitpunkts der Ausübungserklärung ergebe sich auch aus Art. 216d Abs. 2 OR, wonach die Aufhebung des Kaufvertrags zum Dahinfallen des Vorkaufsrechts führe, wenn sie vor dessen Ausübung erfolge (S. 14 Rz. 49-50). Auch unter dem Blickwinkel des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht müssten dessen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Ausübung vorliegen (S. 14 f. Rz. 51-52). Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass das Vorkaufsrecht die Konsolidierung von (Mit-) Eigentum am belasteten Grundstück und am Baurecht zu fördern bezwecke. Sei der Erwerber des Baurechts auch (Mit-) Eigentümer des belasteten Grundstücks geworden, bestehe nach dem Sinn des Gesetzes kein Grund mehr, am Vorkaufsrecht festzuhalten (S. 15 Rz. 53-54). Keine Auswirkungen auf die Vorkaufsberechtigung hätten das Walliser Notariatsgesetz und eine allfällige Verletzung der gesetzlichen Benachrichtigungspflicht (S. 15 Rz. 55 der Beschwerdeschrift).

4.4. Der Beschwerdegegner hebt hervor, es stelle sich grundsätzlich die Frage, ob der Vorkaufsfall durch das Verpflichtungsgeschäft (Abschluss des Kaufvertrags) oder erst durch das Verfügungsgeschäft (Eintragung im Grundbuch) ausgelöst werde. Von der Beantwortung dieser Frage sei abhängig, ob auch der Beschwerdeführerin ein Vorkaufsrecht zustehe (S. 5 Rz. 9-12). Das Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis sei extensiv auszulegen (S. 10 Rz. 26).
Der Beschwerdegegner widerspricht der Behauptung, dass durch den simultanen Erwerb uno actu von Baurechtsgrundstück und Miteigentumsanteilen an der baurechtsbelasteten Parzelle kein Vorkaufsfall eingetreten sei bzw. das Vorkaufsrecht nicht zur Ausübung offen gestanden habe und entfallen sei, nicht zuletzt weil kein Dritterwerb vorliege. Es stelle sich gar nicht die Frage nach einem Dritterwerb. Es stehe auch nicht Art. 682 Abs. 1 ZGB zur Diskussion, sondern ein Baurechtsverhältnis, bei dem das Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber offen stehe. Nur damit könne der Gesetzeszweck zur Vereinigung vom Eigentümer der belasteten Grundparzelle und vom Eigentümer der Baurechtsparzelle erreicht werden (S. 6 f. Rz. 13-17). Die hypothetischen Möglichkeiten der Beschwerdeführerin, wie es gewesen wäre, wenn zuerst die StWE-Anteile übertragen worden wären, seien unerheblich, da sie sich nicht verwirklicht hätten (S. 10 Rz. 27).
Mit Bezug auf den massgebenden Zeitpunkt schliesst sich der Beschwerdegegner den Ausführungen des Kantonsgerichts an. Er hält dafür, im Zeitpunkt der Veräusserung sei die Beschwerdeführerin noch nicht Miteigentümerin der vorkaufsberechtigten Grundparzelle gewesen, so dass ihr kein gleichrangiges Vorkaufsrecht zugestanden habe (S. 7 ff. Rz. 18-25 und S. 11 Rz. 29). Aus Art. 216d Abs. 2 OR folge nichts Gegenteiliges. Vielmehr sei mit dem gültigen Vertragsabschluss der Vorkaufsfall eingetreten (S. 10 f. Rz. 28 der Beschwerdeantwort).

4.5. In ihrer Replik bemängelt die Beschwerdeführerin ein falsches Gesetzeszitat, das der Beschwerdegegner in seiner Duplik einräumt. Im Weiteren bestätigen beide Parteien ihre Standpunkte.

5.
Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen (Auslegung nach dem Wortlaut). Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss das Gericht unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach der wahren Tragweite der Norm suchen. Dabei hat es insbesondere den Willen des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wie er sich namentlich aus den Gesetzesmaterialien ergibt (historische Auslegung). Weiter hat das Gericht nach dem Zweck, dem Sinn und den dem Text zu Grunde liegenden Wertungen zu forschen, namentlich nach dem durch die Norm geschützten Interesse (teleologische Auslegung). Wichtig ist auch der Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt, und das Verhältnis, in welchem sie zu anderen Gesetzesvorschriften steht (systematische Auslegung). Das Bundesgericht befolgt bei der Auslegung von Gesetzesnormen einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 145 III 324 E. 6.6 S. 334 mit Hinweisen).

6.

6.1. Für die gesetzlichen Vorkaufsrechte bestimmt Art. 681 Abs. 2 ZGB, dass das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht ("Le droit de préemption est caduc lorsque l'immeuble est aliéné à une personne qui est titulaire d'un droit de préemption de même rang ou de rang préférable."; "Il diritto di prelazione decade se il fondo è alienato a una persona titolare di un diritto di prelazione dello stesso grado o di grado preferenziale.").
Streitig ist, in welchem Zeitpunkt das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht der erwerbenden Person bestehen muss, damit das Vorkaufsrecht entfällt. Vom Gesetzeswortlaut her müsste im Zeitpunkt, in dem das Grundstück an eine Person veräussert wird, deren Vorkaufsberechtigung bestehen. Wann "veräussert" ist, haben die kantonalen Gerichte verschieden beantwortet und sehen auch die Parteien unterschiedlich. Eckpunkte in zeitlicher Hinsicht sind der Abschluss des Veräusserungsgeschäfts und die Eintragung im Grundbuch. Davon erfasst werden die ebenfalls vertretenen Varianten der Anmeldung des Veräusserungsgeschäfts beim Grundbuchamt und die Eintragung im Grundbuch vor der Ausübung des Vorkaufsrechts.
Der genaue Zeitpunkt ist entscheidend, da der Beschwerdeführerin am 9. Juni 2011, als das Veräusserungsgeschäft abgeschlossen wurde, kein gesetzliches Vorkaufsrecht zustand, so dass das Vorkaufsrecht des Beschwerdegegners nicht entfallen wäre. Erst mit Eintragung des Veräusserungsgeschäfts im Grundbuch am 7. Juli 2011 wurde die Beschwerdeführerin Miteigentümerin und damit vorkaufsberechtigt.

6.2. Eine eindeutige Antwort gibt die Entstehungsgeschichte:

6.2.1. Laut der Botschaft des Bundesrats zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) sowie zum Bundesgesetz über die Teilrevisionen des Zivilgesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des Obligationenrechts (Grundstückkauf) vom 19. Oktober 1988 (BBl 1988 III 953 S. 1072 f.) übernimmt Art. 681 Abs. 2 des Entwurfs den heute schon beim Vorkaufsrecht des Miteigentümers geltenden Grundsatz, demzufolge das Vorkaufsrecht nur dann zum Zuge kommt, wenn an einen Nichtmiteigentümer veräussert wird (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Der Grundsatz wird an einem Beispiel aus dem bäuerlichen Bodenrecht veranschaulicht, wonach einem selbstbewirtschaftenden Nachkommen kein Vorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Gewerbe zusteht, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe einem ebenfalls selbstbewirtschaftenden Nachkommen veräussert wird. Die Räte stimmten Art. 681 Abs. 2 des Entwurfs diskussionslos zu (AB 1990 S 250 und 1991 N 153; vgl. zu dieser Entstehungsgeschichte: STEINAUER, La nouvelle réglementation du droit de préemption, ZBGR 73/1992 S. 1 ff., S. 10).

6.2.2. In der damaligen Fassung (AS 1964 993) sah Art. 682 Abs. 1 ZGB vor, dass Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber einem jeden Nichtmiteigentümer ("contre tout tiers"; "verso qualunque terzo") haben, der einen Anteil erwirbt.
Der Vorkaufsfall ("der einen Anteil erwirbt") trat nach Lehre und Rechtsprechung im Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Rechtsgeschäfts ein. Dessen Erfüllung, d.h. der Übergang des Eigentums an den Dritterwerber, war genau so wenig erforderlich wie die Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch (BGE 42 II 28 E. 4 S. 34; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1975, N. 192 zu Art. 681 ZGB und N. 68 zu Art. 682 ZGB; HAAB, Zürcher Kommentar, 1934/77, N. 33 und N. 54 zu Art. 681 /682 ZGB).
Die Rechtsprechung hatte auch Gelegenheit zu verdeutlichen, dass vorkaufsberechtigt nur derjenige sein kann, der bereits gemeinschaftliches Eigentum hat, und dass kein Anlass besteht, auch demjenigen ein Vorkaufsrecht zuzugestehen, der aufgrund eines Kaufvertrags nur einen obligatorischen Anspruch auf Übertragung eines Miteigentumsanteils gegenüber dem Veräusserer hat (BGE 115 II 331 E. 2b S. 335). Das Vorkaufsrecht setzt somit voraus, dass bereits eine dingliche und nicht bloss eine rein obligatorische Verbindung mit der Sache besteht. Wer im Zeitpunkt des Vorkaufsfalls nicht im Grundbuch eingetragener Miteigentümer ist, hat folglich kein Vorkaufsrecht und gilt vielmehr als Nichtmiteigentümer, demgegenüber das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, wenn er einen Miteigentumsanteil erwirbt.

6.2.3. Der aus dem Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis abgeleitete Grundsatz bedeutet gemäss den Gesetzesmaterialien für Art. 681 Abs. 2 ZGB, dass das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehen muss und nicht durch die Eintragung des Vertrags im Grundbuch erst erworben werden kann (vgl. STEINAUER, Les droits réels, T. 1, 6. Aufl. 2019, Rz. 1701 und Rz. 1702 S. 474).

6.3. Der Zweck der gesetzlichen Vorkaufsrechte legt nichts Gegenteiliges nahe:

6.3.1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis (Art. 682 Abs. 1 ZGB) bezweckt, einerseits die Umwandlung des Miteigentums in Alleineigentum zu fördern und anderseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen Dritten in die Gemeinschaft zu schützen (BGE 101 II 235 E. 2b S. 241 f.). Entsprechenden Zwecken dient das gesetzliche Vorkaufsrecht des Eigentümers eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks am Baurecht und des Inhabers des Baurechts am belasteten Grundstück, soweit es durch die Ausübung des Rechts beansprucht wird (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Es geht darum, das Eigentum am Grundstück und das Baurecht an ihm zu vereinigen, wenn schon eine Handänderung am einen oder anderen dieser Rechte erfolgt, aber auch den Eintritt eines nicht genehmen Dritten in das Baurechtsverhältnis zu verhindern (STEINAUER, Les droits réels, T. 3, 4. Aufl. 2012, Rz. 2530 S. 119; REY/STREBEL, Basler Kommentar, 6. Aufl. 2019, N. 2 zu Art. 682 ZGB).

6.3.2. Der Zweck, den Eintritt Dritter in das Miteigentums- und Baurechtsverhältnis zu verhindern, kann nicht verwirklicht werden, wenn auf die Eintragung des Vertrags im Grundbuch abgestellt wird, wie es die Beschwerdeführerin befürwortet. Unter ihrer Annahme wäre der Dritte bereits in das Verhältnis eingetreten und jegliches Vorkaufsrecht von vornherein gegenstandslos.

6.3.3. Richtig ist, dass sich der Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts vollkommen verwirklichen lässt, wenn das im Miteigentum stehende Grundstück als Ganzes veräussert wird bzw. der Erwerber das baurechtsbelastete Grundstück und das selbstständige und dauernde Baurecht gleichzeitig erwirbt. Dieser Verkauf, der keinen Vorkaufsfall begründet (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 65 zu Art. 682 ZGB; STEINAUER, a.a.O., T. 1, Rz. 1703 S. 474), hat hier nicht vorgelegen, da die Beschwerdeführerin gerade nicht ("simultan" oder "uno actu") das baurechtsbelastete Grundstück und das selbstständige und dauernde Baurecht erworben hat, sondern nur das Baurecht und 27 von 32 Miteigentumsanteilen am baurechtsbelasteten Grundstück, so dass der Vorkaufsfall eingetreten ist und die anderen Miteigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks ihr Vorkaufsrecht am Baurecht ausüben konnten (vgl. LILIAN GHANDCHI, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis, 1999, S. 168 ff., S. 170).

6.4. Der Beizug anderer Gesetzesbestimmungen über das Vorkaufsrecht lässt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keinen abweichenden Schluss zu:

6.4.1. Zu erwähnen ist zunächst Art. 216c Abs. 1 OR über den Vorkaufsfall beim vertraglichen Vorkaufsrecht, der auch für die gesetzlichen Vorkaufsrechte gilt (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Danach kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird (Satz 1). Massgebend für den Eintritt des Vorkaufsfalls ist auch hier der Abschluss des Kaufvertrags (BGE 134 I 263 E. 3.3 S. 267) und nicht der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (STEINAUER, Les droits réels, T. 2, 4. Aufl. 2012, Rz. 1731 S. 176; FOËX, in: Commentaire romand, Code des obligations, I, 2. Aufl. 2012, N. 4 zu Art. 216c OR).

6.4.2. Weiter hat gemäss Art. 47 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) der Pächter unter näher umschriebenen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe (Abs. 1) oder ein landwirtschaftliches Grundstück (Abs. 2) veräussert wird. Nach der Lehre müssen die geforderten subjektiven und objektiven Voraussetzungen im Zeitpunkt des Eintritts des Vorkaufsfalls erfüllt sein und die Voraussetzungen, die an die Person des Vorkaufsberechtigten anknüpfen, bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch bestehen (EDUARD HOFER, N. 31b Abs. 4 zu Art. 9 BGBB, und LORENZ STREBEL/REINHOLD HOTZ, N. 7a zu Art. 47 BGBB, alle in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011; ausführlich: LORENZ STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2009, S. 198 f. Rz. 639 ff. und S. 267 Rz. 871).
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist (Art. 47 Abs. 1 lit. b BGBB). Zu dieser Voraussetzung hat das Bundesgericht festgehalten, dass der Pächter, der sein Vorkaufsrecht geltend macht, schon Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sein muss, weil die Zuweisung des landwirtschaftlichen Grundstücks nicht die Schaffung eines landwirtschaftlichen Gewerbes, sondern dessen Verbesserung bezweckt. Im Übrigen ("Au demeurant"), heisst es sodann, sind mit Blick auf den Text und den Zweck des Gesetzes die Verhältnisse im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts massgebend (Urteil 5C.104/2004 vom 18. August 2004 E. 2.2, in: ZBGR 86/2005 S. 357).
Dass das Bundesgericht damit der Lehre widersprochen hat, wonach die Voraussetzungen schon im Zeitpunkt des Eintritts des Vorkaufsfalls erfüllt sein müssen, trifft nicht zu. Wo in späteren Urteilen die Erwägung zitiert wurde, ging es um Fälle, in denen die Voraussetzungen im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehrerfüllt waren (Urteile 5A 345/2012 vom 20. September 2012 E. 3 und 5A 752/2012 vom 20. November 2012 E. 3.4.2, in: ZBGR 96/2015 S. 33: landwirtschaftliches Gewerbe; Urteil 5D 23/2012 vom 19. April 2012 E. 3: Pachtverhältnis). Eine allfällige weitergehende Bedeutung der Urteilserwägung könnte zudem nur vor dem spezifisch agrarrechtlichen Hintergrund verstanden, aber nicht verallgemeinert werden (vgl. STREBEL, a.a.O., S. 199 Rz. 642). Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin lässt sich aus dem Pächtervorkaufsrecht nichts zugunsten ihres Standpunkts ableiten, es genüge, dass ihr im Zeitpunkt, als der Beschwerdegegner sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt hat, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugestanden habe.

6.4.3. Ihren Standpunkt stützt die Beschwerdeführerin ferner auf Art. 216d Abs. 2 OR, der indessen einen anderen Tatbestand betrifft. Gemäss Art. 216d Abs. 2 OR bleibt es gegenüber dem Vorkaufsberechtigten ohne Wirkung, wenn der Kaufvertrag aufgehoben wird, nachdem das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist (Satz 1). Die Bestimmung regelt somit die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt der eingetretene Vorkaufsfall rückgängig gemacht werden kann, während hier zu prüfen ist, ob der Vorkaufsfall überhaupt eingetreten oder nicht vielmehr ausgeschlossen ist, weil das Grundstück an eine Person veräussert wurde, der ein gleich- oder vorrangiges Vorkaufsrecht zusteht (D. PIOTET, in: Commentaire romand, Code civil, II, 2016, N. 24 zu Art. 681 ZGB).

6.5. Nicht hilfreich ist der Einwand der Beschwerdeführerin, dass sie im Zeitpunkt, in dem der Beschwerdegegner sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt hat, bereits als Eigentümerin des selbstständigen und dauernden Baurechts und der erworbenen Miteigentumsanteile am baurechtsbelasteten Grundstück im Grundbuch eingetragen war. Grundbuchrechtlich hat keine andere Möglichkeit bestanden. Denn der Grundbuchverwalter darf eine Anmeldung zur Eintragung eines Grundstückkaufs im Grundbuch nicht mit der Begründung vorläufig abweisen, es stehe noch nicht fest, ob das Vorkaufsrecht gültig ausgeübt worden sei (BGE 117 II 541 E. 3 S. 542 ff.; STEINAUER, a.a.O., T. 2, Rz. 1736a S. 180). Für den Fall, dass der Erwerber bereits im Grundbuch eingetragen ist, sieht Art. 681a Abs. 3 ZGB ausdrücklich vor, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht ihm gegenüber geltend zu machen ist (STEINAUER, a.a.O., T. 1, Rz. 1709 S. 476; SUTTER-SOMM, Eigentum und Besitz, SPR V/1, 2. Aufl. 2014, Rz. 720 S. 346).

6.6. Der weitere Einwand der Beschwerdeführerin, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht ein Gestaltungsrecht ist (BGE 82 II 576 E. 6 S. 585), gestattet keinerlei Rückschlüsse auf den Zeitpunkt, in dem ihr das gesetzliche Vorkaufsrecht zugestanden haben muss, damit dasjenige des Beschwerdegegners entfällt (Art. 681 Abs. 2 ZGB). Handelt es sich bei diesem Zeitpunkt um den Abschluss des Kaufvertrags, ist es hingegen richtig, dass dessen Aufteilung in einen Kauf der Miteigentumsanteile am baurechtsbelasteten Grundstück und der Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch einerseits und in einen anschliessenden Kauf des dauernden und selbstständigen Baurechts andererseits das gesetzliche Vorkaufsrecht des Beschwerdegegners hätte entfallen lassen können. Angesichts des erheblichen Vermögensinteresses am Vorkaufsrecht bzw. an dessen Hinfälligkeit wäre eine entsprechende Vertragsgestaltung allenfalls angezeigt und zulässig gewesen (vgl. für einen ähnlichen Tatbestand: BGE 123 III 233 E. 2e S. 240).

6.7. Aus den dargelegten Gründen ist das gesetzliche Vorkaufsrecht des Beschwerdegegners nicht entfallen. Im massgebenden Zeitpunkt, in dem die Beschwerdeführerin den Kaufvertrag abschloss, hat ihr kein gleich- oder vorrangiges gesetzliches Vorkaufsrecht zugestanden.

7.
Insgesamt muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird damit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 15'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 15'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Wallis, I. Zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. Mai 2020

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: von Roten

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 682 - 1 I comproprietari hanno un diritto di prelazione verso qualunque terzo non comproprietario che acquisti una parte del fondo. Se più comproprietari fanno valere il diritto di prelazione, la parte è attribuita loro in proporzione alle rispettive quote di comproprietà.585
¹	I comproprietari hanno un diritto di prelazione verso qualunque terzo non comproprietario che acquisti una parte del fondo. Se più comproprietari fanno valere il diritto di prelazione, la parte è attribuita loro in proporzione alle rispettive quote di comproprietà.585
²	Il diritto di prelazione spetta anche al proprietario di un fondo gravato da un diritto di superficie per sé stante e permanente verso chiunque acquisti tale diritto, e al superficiario, nella misura in cui il fondo serva all'esercizio del suo diritto, verso chiunque acquisti il fondo.
³	...586

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 91 Decisioni parziali - Il ricorso è ammissibile contro una decisione che:
^a	concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre;
^b	pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
²	Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.87 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 311 Proposizione dell'appello - 1 L'appello, scritto e motivato, dev'essere proposto all'autorità giudiziaria superiore entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata motivata o dalla notificazione a posteriori della motivazione (art. 239).
¹	L'appello, scritto e motivato, dev'essere proposto all'autorità giudiziaria superiore entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata motivata o dalla notificazione a posteriori della motivazione (art. 239).
²	Dev'essergli allegata la decisione impugnata.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 681 - 1 I diritti di prelazione legali possono essere esercitati anche in caso di incanto forzato, ma soltanto in occasione dell'asta stessa e alle condizioni dell'aggiudicazione; per il resto, i diritti di prelazione legali possono essere fatti valere alle condizioni applicabili ai diritti di prelazione convenzionali.
¹	I diritti di prelazione legali possono essere esercitati anche in caso di incanto forzato, ma soltanto in occasione dell'asta stessa e alle condizioni dell'aggiudicazione; per il resto, i diritti di prelazione legali possono essere fatti valere alle condizioni applicabili ai diritti di prelazione convenzionali.
²	Il diritto di prelazione decade se il fondo è alienato a una persona titolare di un diritto di prelazione dello stesso grado o di grado preferenziale.
³	I diritti di prelazione legali non sono né trasmissibili per successione né cedibili. Essi prevalgono sui diritti di prelazione convenzionali.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 216^d - 1 Il venditore deve informare il titolare del diritto di prelazione della conclusione del contratto di vendita e del suo contenuto.
¹	Il venditore deve informare il titolare del diritto di prelazione della conclusione del contratto di vendita e del suo contenuto.
²	Se il contratto di vendita è annullato dopo che il diritto di prelazione è stato esercitato o se la necessaria autorizzazione è rifiutata per motivi inerenti alla persona del compratore, l'annullamento o il rifiuto rimangono inefficaci nei confronti del titolare del diritto di prelazione.
³	Salvo clausola contraria del patto di prelazione, il titolare del diritto di prelazione può acquistare il fondo alle condizioni che il venditore ha convenuto con il terzo.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 216^c - 1 Il diritto di prelazione può essere fatto valere in caso di vendita del fondo, come pure in occasione di qualsiasi altro negozio che equivalga economicamente a una vendita (caso di prelazione).
¹	Il diritto di prelazione può essere fatto valere in caso di vendita del fondo, come pure in occasione di qualsiasi altro negozio che equivalga economicamente a una vendita (caso di prelazione).
²	Non costituiscono casi di prelazione segnatamente l'attribuzione a un erede nella divisione successoria, l'incanto forzato e l'acquisto per l'adempimento di un compito pubblico.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 47 Oggetto - 1 In caso d'alienazione di un'azienda agricola, l'affittuario ha un diritto di prelazione se:
¹	In caso d'alienazione di un'azienda agricola, l'affittuario ha un diritto di prelazione se:
^a	intende procedere alla coltivazione diretta e ne sembra idoneo e
^b	la durata legale minima dell'affitto prevista dalle disposizioni della legge federale del 4 ottobre 198527 sull'affitto agricolo è scaduta.
²	In caso d'alienazione di un fondo agricolo, l'affittuario ha un diritto di prelazione sulla cosa affittata se:28
^a	la durata legale minima dell'affitto prevista dalle disposizioni della legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo è scaduta e
^b	l'affittuario è proprietario o dispone economicamente di un'azienda agricola e il fondo affittato è ubicato nel raggio d'esercizio dell'azienda secondo l'uso locale.
³	Il diritto di prelazione dei parenti è poziore a quello dell'affittuario.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 9 Coltivatore diretto - 1 È coltivatore diretto chi coltiva lui stesso il suolo agricolo e, se si tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente.14
¹	È coltivatore diretto chi coltiva lui stesso il suolo agricolo e, se si tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente.14
²	È idoneo alla coltivazione diretta chi ha le capacità, necessarie secondo la concezione usuale nel Paese, per coltivare lui stesso il suolo agricolo e per dirigere personalmente un'azienda agricola.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 681^a - 1 Il venditore ha l'obbligo di notificare ai titolari del diritto di prelazione la conclusione del contratto di vendita e il contenuto dello stesso.
¹	Il venditore ha l'obbligo di notificare ai titolari del diritto di prelazione la conclusione del contratto di vendita e il contenuto dello stesso.
²	Il titolare del diritto di prelazione, se intende esercitare il suo diritto, deve farlo valere entro tre mesi dal giorno nel quale ha avuto conoscenza della conclusione del contratto e del suo contenuto, ma al più tardi entro due anni dall'iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario.
³	Entro tali termini, il titolare del diritto di prelazione può invocare il suo diritto contro qualsiasi proprietario del fondo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.