4A_673/2010 - 2011-03-03 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_673/2010

Arrêt du 3 mars 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Christian Marquis,
recourant,

contre

Y.________, représenté par Me Yannis Sakkas,
intimé.

Objet
contrat de courtage,

recours contre le jugement rendu le 2 novembre 2010 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Faits:

A.
A.a Y.________, qui est architecte et promoteur immobilier, est associé depuis le 1er juillet 1997 avec A.________ au sein du bureau d'architectes EPF-EAUG - R.________ (ci-après: le bureau d'architectes), constitué en société en nom collectif avec siège à ...; ladite société, active notamment dans la rénovation et la réhabilitation de bâtiments, dispose de locaux administratifs à Lausanne. Y.________ est encore directeur, avec signature collective à deux, de la société anonyme V.________ SA (devenue W.________ SA le 8 avril 2010), à ..., dont le but est l'acquisition et la vente d'immeubles ainsi que la planification de projets immobiliers.

En septembre 2002, Y.________ a fait la connaissance de X.________. Les précités sont alors entrés en relation d'affaires, en ce sens que plusieurs contrats de courtage ont été confiés à X.________ par le bureau d'architectes.

Le 4 février 2004, X.________ s'est rendu dans le bureau d'architectes pour y rencontrer Y.________ à propos de la vente de la parcelle n° 7 propriété des frères A.Z.________ et B.Z.________, sise sur la commune de ... (Vaud) et faisant partie du quartier " ... ". Le même jour, X.________ et Y.________ ont signé une lettre-accord dont la teneur est la suivante:

" Concerne: Parcelle # 7, sise à ...

Cher Y.________,

Je prends bonne note qu'il pourrait y avoir un intérêt de ta part pour l'acquisition des parcelles citées en marge. Vu que je n'ai pas encore reçu le contrat de courtage signé par le propriétaire, nous accordons par la présente que la commission de courtage, si la vente se fait par mon intermédiaire à toi ou à ton nommable, me sera payée par l'acquéreur que tu auras désigné, en plus du prix de vente, et ceci au moment de l'acte vente notarié.

J'ai coutume de pratiquer le taux de commission SVR (Société vaudoise des régisseurs) + TVA. Aussi, tu reconnais agir dans ce dossier en tant qu'acquéreur ou intermédiaire d'acquéreurs et non pas comme courtier, tu ne prétends par conséquent à aucune commission de courtage.
En cas d'accord de ta part, je te serais reconnaissant de signer et dater la présente pour valoir bon pour accord, ceci pour la bonne suite de mes dossiers.

Je te remercie, et te prie de croire, en l'expression de mes sentiments distingués.

Bon pour accord".
Est litigieux entre les parties le point de savoir si Y.________ connaissait, avant que X.________ ne lui en parle, l'existence de la parcelle n° 7 ainsi que le souhait des propriétaires de la vendre.

X.________ a allégué que Y.________ ne connaissait pas cette affaire. Y.________ a pour sa part affirmé qu'il était au courant de " l'affaire ... " au moment de la signature du contrat du 4 février 2004, qu'il l'avait d'ailleurs précisé à X.________ et qu'il était de notoriété publique que les propriétaires étaient désireux de céder ce bien-fonds, convoité par les promoteurs de la région.

Il a toutefois été retenu que, dès le dépôt du plan de quartier " ... " en 2002 et compte tenu des qualités prisées de la parcelle, située au bord du lac, cette dernière avait attiré l'intérêt des investisseurs.
A.b Le 8 mars 2004, X.________ a adressé un courrier à B.Z.________, avec copie à son frère A.Z.________, pour lui faire part de " (ses) démarches pour la vente de la parcelle (n° 7) " et l'informer qu'il avait présenté le dossier à Y.________, personne dont il louait les compétences et le talent architectural; X.________ proposait à B.Z.________ d'organiser une rencontre avec Y.________ à la fin mars 2004.

Selon A.Z.________, la copie de ce pli ne lui est pas parvenue; il a encore déclaré ne pas connaître X.________, ne l'avoir jamais vu et n'avoir pas entendu parlé de celui-ci par son frère B.Z.________, décédé depuis lors.

Au reçu d'un courriel de X.________, du 25 mars 2004, lui déclarant que l'affaire pouvait " traîner " en raison d'un litige entre les propriétaires de la parcelle n° 7 et leurs locataires, Y.________ a demandé le 26 mars 2004 à X.________ de le mettre en contact avec B.Z.________ ou d'organiser une séance de présentation.

Par courrier du 29 mars 2004, X.________ a écrit à B.Z.________, avec copie à son frère, que son client souhaitait pouvoir le rencontrer. Il n'a pas été retenu que ce pli ait suscité une quelconque réponse de son destinataire.
Le 30 mars 2004, à l'occasion d'une séance tenue dans les locaux de la commune de ... portant sur la présentation du plan de quartier " ... ", Y.________ a appris de M.________, municipal en charge de l'urbanisme dans ladite commune, que B.Z.________ avait le grade de colonel. Y.________, qui se trouvait à cette époque en relations d'affaire avec le colonel EMG W.________, lequel connaissait B.Z.________, a demandé à cet officier supérieur de l'introduire auprès des propriétaires de la parcelle n° 7. Informé le même jour par Y.________ de la demande d'intercession formée auprès de W.________, X.________ a répondu au premier, par courriel, qu'il pouvait " garde(r) la carte (du) colonel pour plus tard ", lui a assuré qu'il avait une bonne relation avec B.Z.________, que l'affaire " (était) bien sur les rails ", qu'il n'y avait pas à s'en faire, tout en lui délivrant copie de la lettre qu'il avait envoyée à ce dernier le 29 mars 2004.

Le 24 août 2004, X.________ s'est adressé par courrier en ces termes à Y.________:

" Après une conversation téléphonique avec Monsieur W.________ ce matin, je me permets de t'écrire afin que tu me tiennes au courant de la situation concernant l'objet cité en marge (parcelle n° 7).
En effet, vu que je t'ai présenté l'affaire et que je juge le dossier comme assez délicat, je souhaiterais que l'on reste unis et respectivement informés de la situation (...).
Je reste à ta disposition, ceci à ta meilleure convenance (...) ".
Il a été retenu que X.________ a téléphoné à W.________ le 24 août 2004, qu'il ne s'était jamais entretenu auparavant avec ce dernier, qu'à la suite de ce téléphone X.________ a envoyé ses coordonnées audit colonel par lettre du même jour et que la conversation téléphonique en question n'a exercé aucune influence sur la volonté de cet officier d'intervenir auprès de B.Z.________ pour faciliter les négociations entre les propriétaires et Y.________.
A.c Le 27 septembre 2004, Y.________ a mis fin au contrat passé avec X.________ par un pli ayant la teneur suivante:
" J'ai pris connaissance de ta lettre du 24 août 2004, ainsi que celle que tu as adressée à M. W.________. Je ne te réponds qu'aujourd'hui, puisque j'ai voulu d'abord rencontrer M. W.________.
La parcelle de ... est en vente depuis des lustres. Je le savais avant de t'en parler. Le contact que tu as essayé d'établir avec son propriétaire a échoué de manière radicale.
Quelques semaines après, j'ai rencontré M. W.________, qui est un ami personnel de M. B.Z.________ et qui, par amitié, m'a introduit auprès de cette personne.
Cette affaire est dès lors close et je t'adresse entre-temps, Mon Cher, mes salutations distinguées ".
A la suite de l'introduction de Y.________ auprès des propriétaires, le premier a rencontré plusieurs fois les seconds en présence de W.________. X.________ n'était pas présent lors de ces discussions et n'a pas pris part aux négociations de vente. Ces entrevues ont abouti à la conclusion le 11 avril 2005 d'un contrat de vente à terme conditionnelle avec droit d'emption entre les frères Z.________ et Y.________ ayant pour objet la parcelle n° 7, le prix de vente étant arrêté à 8'300'000 fr.

Le 29 septembre 2006, les propriétaires ont définitivement vendu et transféré la propriété de la parcelle en cause à Y.________ et à V.________ SA, en copropriété chacun pour une demie, pour le prix susindiqué. L'opération a été inscrite au registre foncier le 3 octobre 2006.
Le 25 octobre 2006, X.________ a fait parvenir à Y.________ une note d'honoraires relative à une commission de courtage pour l'acquisition de la parcelle n° 7, laquelle se montait à 232'416 fr. Y.________ s'est refusé à payer cette facture.

B.
Par demande du 6 février 2007, X.________ a ouvert action contre Y.________ devant les autorités valaisannes, concluant au versement de 232'416 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 24 novembre 2006.

Le défendeur a conclu à sa libération.

Par jugement du 2 novembre 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a entièrement rejeté la demande. Les motifs de cette décision seront exposés ci-dessous dans la mesure utile.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre ce jugement dont il requiert, principalement, la réforme en ce sens que le défendeur doit lui verser la somme de 232'416 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 24 novembre 2006. A titre subsidiaire, le recourant demande l'annulation du jugement entrepris et le renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement au sens des considérants.
L'intimé propose le rejet du recours en tant qu'il est recevable.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie demanderesse qui a entièrement succombé dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

Le jugement attaqué étant antérieur au 1er janvier 2011, les modifications de la LTF entrées en vigueur à cette date ne sont pas applicables à la présente procédure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF). Partant, il n'importe que la cour cantonale, comme instance cantonale unique, n'ait pas statué sur recours, contrairement aux exigences de l'art. 75 al. 2 LTF.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4).

Par exception à la règle selon laquelle le Tribunal fédéral applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Dans le jugement déféré, la cour cantonale a relevé liminairement que les parties ont qualifié à juste titre les relations juridiques qu'elles ont nouées le 4 février 2004 de contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO. Elle a ensuite recherché, en interprétant l'accord précité, si, comme le prétendait le demandeur, les plaideurs ont conclu un contrat de courtage d'indication, ce qui justifierait le paiement de la commission dès l'instant où celui-ci affirme avoir trouvé le partenaire contractuel du défendeur, ou s'il fallait plutôt admettre la passation d'un contrat de courtage de négociation, ainsi que le soutenait le défendeur, en sorte qu'aucune commission ne serait due au courtier puisque son intervention n'aurait pas influé sur la conclusion du contrat principal de vente immobilière.

Se fondant sur des éléments qualifiés d'extrinsèques, décrits comme les circonstances ayant entouré la passation de l'accord, les pourparlers entre les parties et le comportement adopté par celles-ci lors de la conclusion de la convention et ultérieurement, les magistrats valaisans ont jugé que les plaideurs avaient eu la commune et réelle intention de convenir d'un contrat de courtage de négociation. Ils en ont inféré que le droit du demandeur à sa commission était notamment conditionné à ce que ce dernier parvienne à mettre son mandant (i.e. le défendeur) en relation avec les propriétaires de la parcelle n° 7 et à ce que cette rencontre ait déterminé les propriétaires à vendre leur bien-fonds.

Compte tenu que le demandeur n'est jamais parvenu à introduire le défendeur auprès des propriétaires, que son intervention auprès du colonel W.________ n'a pas eu d'influence sur la passation de la vente et que le courtier n'a pas prouvé que la commission était due indépendamment du résultat de son activité, l'autorité cantonale a admis que les prétentions du demandeur devaient être rejetées dans leur intégralité.

3.
Dans une argumentation quelque peu confuse, le recourant part tout d'abord de l'hypothèse consacrée par les juges cantonaux, à savoir la conclusion par les parties d'un contrat de courtage de négociation. Il fait valoir que la cour cantonale a violé l'art. 413 al. 1 CO pour avoir admis que le droit à la commission dépendait nécessairement de la mise en contact du défendeur avec les propriétaires d'alors de la parcelle. Il prétend que le courtier peut parfaitement exercer une activité de négociateur sans que le mandant et le tiers amateur ne soient en relation directe. Le demandeur affirme ainsi avoir accompli entre la conclusion du contrat le 4 février 2004 et la fin du mois de mars 2004, époque où l'intimé a mis en oeuvre le colonel W.________, une part importante de l'activité qui était attendue de lui. Selon le recourant, il serait arbitraire de retenir qu'il n'a pas joué de rôle dans la décision des propriétaires de conclure avec l'intimé, alors qu'il a développé une activité de négociation pendant la durée de son mandat et que cette activité a incité l'amateur à conclure ultérieurement. A son sens, l'intimé l'a en réalité empêché de poursuivre sa mission en faisant intervenir le colonel susnommé.

Puis le recourant déclare que la cour cantonale a constaté de manière arbitraire qu'au moment de la signature du contrat du 4 février 2004 l'intimé connaissait l'affaire de .... Il invoque le témoignage de A.Z.________, écarté de façon prétendument inexcusable, qui a certifié qu'en 2003 la parcelle n° 7 n'était pas à vendre car les propriétaires avaient alors leur propre projet. Il en déduit que l'intimé ne pouvait pas connaître l'existence de cette affaire. Le recourant critique dans la foulée l'analyse qui a permis à la cour cantonale de qualifier le contrat litigieux de courtage de négociation, en non de courtage d'indication. Il relève qu'il est fréquent qu'un courtier indicateur poursuive son activité après avoir fourni l'indication en déployant encore des efforts de négociation. A l'en croire, le courtier indicateur a tout intérêt à continuer sa mission pour que le contrat principal soit conclu. D'après le recourant, l'autorité cantonale aurait raisonné contrairement au droit en inférant l'existence d'un courtage de négociation du fait que le courtier n'a pas réagi lorsque son mandant lui a demandé par la suite un acte de négociation.

3.1 Il n'est pas contesté, à bon droit, que les parties ont conclu le 4 février 2004 un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cette norme, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).

Il sied donc de déterminer, par la voie de l'interprétation, quel type de contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de négociation) a été convenu par les plaideurs.
3.2
3.2.1 Lorsqu'il est amené à qualifier ou interpréter un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral conformément à l'art. 105 LTF. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Mais pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les
circonstances, dont la constatation ressortit au fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté. En revanche, les événements postérieurs, à l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après qu'elles ont conclu l'accord, sont un indice de leur volonté réelle (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302; 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s).
3.2.2 Au considérant 7a/dd du jugement déféré, p. 16, la cour cantonale a écrit qu'il était possible d'établir empiriquement quelle a été la commune et réelle volonté des cocontractants, ce qui lui a permis d'admettre que " les parties au contrat du 4 février 2004 sont tombées d'accord sur un contrat de courtage de négociation ". Sur la base en particulier du comportement des parties postérieurement à la conclusion de la convention, la Cour civile s'est convaincue qu'elles se sont mises d'accord dans un sens déterminé. Le Tribunal fédéral est lié par cette constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF).

De toute manière, d'après la jurisprudence, si le courtier n'a contribué à la conclusion du contrat avec le tiers qu'en indiquant l'occasion de conclure, il n'a droit à sa commission que s'il prouve que son mandat se limitait à cette indication (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3). On peut en effet exiger du courtier, qui est en règle générale un professionnel, qu'il aborde la question de la nature de sa tâche et s'assure la preuve de l'accord intervenu à cet égard, par exemple au moyen d'une lettre de confirmation (ATF 90 II 92 consid. 2 in fine).

Or, dans le cas présent, le recourant n'a pas pu établir que son activité de courtier se résumait à indiquer à l'intimé l'occasion de conclure une vente immobilière portant sur la parcelle n° 7 sise à ....

Il ressort de l'état de fait, qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), qu'entre septembre 2002 et février 2004, le demandeur s'est vu confier un certain nombre de mandats de courtage par le bureau d'architectes dans lequel l'intimé est associé. Le recourant n'a toutefois pas prétendu, et encore moins prouvé, que ces précédents contrats devaient être qualifiés de courtage d'indication, à telle enseigne que l'intimé devait raisonnablement admettre qu'il en allait de même de la convention litigieuse conclue par les parties le 4 février 2004.
Il n'était pas arbitraire de retenir, à l'instar de la cour cantonale, que lorsqu'il a signé l'accord du 4 février 2004 l'intimé connaissait l'affaire de .... Le recourant fait grand cas de la déposition de A.Z.________, qui, entendu le 11 novembre 2008, a affirmé que la parcelle n° 7 n'était pas en vente en 2003, car le témoin et son frère avaient alors leur propre projet. Toutefois, cette déclaration ne signifie pas que le bien-fonds n'était pas à vendre avant 2003 ou dès le début 2004. Ainsi, tant l'architecte C.________ et le conseiller en immobilier D.________ que les promoteurs immobiliers E.________ et F.________ ont déclaré que l'opportunité d'acheter cette parcelle était connue dans le domaine immobilier bien avant 2003. Dès l'instant où il ne peut être contesté que l'intimé, qui exerce lui-même la profession d'architecte et de promoteur immobilier et qui est associé d'un bureau d'architectes depuis le 1er juillet 1997, fait partie intégrante des professionnels de l'immobilier en Suisse romande, admettre qu'il était lui aussi au courant dès avant 2003 que les frères Z.________ cherchaient à vendre leur bien-fonds n'est en tout cas pas indéfendable.
3.3
3.3.1 Lorsqu'il est question d'un courtage de négociation, l'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

La rémunération du courtier est donc aléatoire, car elle dépend essentiellement du résultat de son activité (arrêt 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2, in: SJ 2006 I p. 216). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en oeuvre. Mais le courtier perd le droit à son salaire si son activité n'a abouti à aucun résultat (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344).

Il incombe au courtier de prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
3.3.2 En l'espèce, selon les faits retenus par la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF), la première démarche entreprise par le recourant après la passation du contrat de courtage a été d'adresser le 8 mars 2004 un courrier à B.Z.________ pour notamment solliciter une rencontre avec l'intimé à la fin mars 2004. Ce pli est resté sans réponse et il n'a pas été constaté que le recourant ait spontanément relancé le précité.

Le 26 mars 2004, l'intimé, alors que le courtier lui avait indiqué que l'affaire pouvait " traîner ", a explicitement requis du recourant de le mettre en relation avec les propriétaires de la parcelle. Le 29 mars 2004, le recourant a alors derechef écrit à B.Z.________ que son mandant souhaitait une discussion à propos du bien-fonds sis à .... Comme le précédent, ce pli du recourant n'a suscité aucune réponse. Il n'a pas davantage été prouvé que le courtier ait insisté auprès des propriétaires pour obtenir un rendez-vous avec son mandant.

Le 30 mars 2004, l'intimé a appris fortuitement que B.Z.________ avait le grade de colonel et a ainsi demandé au colonel W.________, une de ses relations d'affaires, d'intercéder en sa faveur auprès dudit propriétaire. Informé le même jour par l'intimé de cette tactique, le recourant a répondu que l'intervention de W.________ était inutile, car il avait de bonnes relations avec B.Z.________ et que l'affaire était " bien sur les rails ".

Près de cinq mois plus tard, soit le 24 août 2004, le recourant a pour la première fois téléphoné à W.________, auquel il a décidé d'envoyer ses coordonnées. Toujours le 24 août 2004, le recourant a demandé à l'intimé de le tenir au courant de la situation concernant la parcelle n° 7.

Il a encore été constaté que le recourant n'a jamais assisté aux négociations de vente qui ont débuté entre les propriétaires et l'intimé, que le colonel W.________ avait présenté à ces derniers. Ces discussions ont abouti à la conclusion le 11 avril 2005 d'une vente à terme conditionnelle avec droit d'emption, puis à la vente définitive, le 29 septembre 2006, de la parcelle au défendeur et à la société anonyme dont il est directeur.
3.3.3 Il résulte des circonstances relatées ci-dessus que le recourant n'a pas été à même de mettre sur pied une quelconque rencontre entre l'intimé et les propriétaires. Les lettres que le courtier a adressées aux frères Z.________ n'ont pas provoqué la moindre réaction de ceux-ci. Il apparaît d'ailleurs que les tentatives de prise de contact du recourant ont irrité en particulier B.Z.________, qui a déclaré au colonel W.________ " qu'il n'avait rien à faire " du demandeur (cf consid. 4a du jugement attaqué, p. 9).

Et lorsque les négociations de vente de la parcelle ont débuté entre l'intimé et les propriétaires, du fait de l'intercession de W.________, le recourant n'y a pris aucune part.

Quoi qu'en dise le recourant, l'intimé n'a pas empêché le courtier d'exercer son activité en requérant l'intercession bénévole du colonel W.________. Le mandant n'a fait que suppléer à la carence du recourant, qui s'était révélé incapable d'organiser, entre le 4 février 2004 et la fin mars 2004, une simple prise de contact entre l'intimé et les propriétaires.

Il suit de là qu'il faut admettre que les quelques démarches entreprises par le recourant envers les propriétaires n'ont pas permis l'amorce d'une discussion entre ceux-ci et l'intimé, en sorte que leur décision de vendre la parcelle n° 7 au défendeur n'a aucun lien, si ténu soit-il, avec les efforts déployés par le courtier, mais repose à l'évidence sur l'acte de complaisance du colonel W.________.

L'intimé n'a pas établi que les parties sont convenues d'une garantie de provision assurant au courtier le paiement de sa commission indépendamment du succès de sa mission (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).

C'est en conséquence sans violer le droit fédéral que l'autorité cantonale a jugé que le recourant n'avait pas droit au paiement de la commission prévue dans le contrat du 4 février 2004 et que ses prétentions devaient être entièrement rejetées.

4.
En définitive, le recours doit être rejeté.

Au vu de l'issue du litige, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge du recourant (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 3 mars 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 412 - 1 Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
¹	Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
²	Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 413 - 1 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
¹	Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
²	Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
³	Soweit dem Mäkler im Vertrage für Aufwendungen Ersatz zugesichert ist, kann er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.