Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 506/2013

Sentenza del 1° novembre 2013

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Zünd, Presidente,
Seiler, Stadelmann,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
1. A.________SA,
2. B.________,
entrambi patrocinati dall'avv. Sergio Cattaneo,

ricorrenti,

contro

Dipartimento delle istituzioni del Cantone Ticino, Divisione della giustizia, 6500 Bellinzona.

Oggetto
Tassa d'iscrizione a registro fondiario,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 26 aprile 2013 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Con atto del 13 dicembre 2010, B.________ ha ceduto alla costituenda A.________SA la particella xxx del Comune di Y.________, da lui acquistata nel 2006 per fr. 200'000.--.
La cessione è avvenuta quale conferimento in natura al valore di fr. 220'000.-- dopo che, con decisione del 20 gennaio 2010, l'autorità di prima istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) aveva decretato che la costituzione della A.________SA non era assoggetta alla LAFE.
Con decisione del 10 gennaio 2011, richiamate le competenze riconosciutegli dalla legge ticinese del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario (LTRF; RL/TI 4.1.3.1.2), l'Ufficiale dei registri di Lugano ha tuttavia comunicato ai contraenti di avere corretto al rialzo il valore dell'operazione, determinante per il calcolo del tributo dovuto, stabilendolo in fr. 690'000.--.

B.
B.________ e la A.________SA hanno impugnato la suddetta decisione con reclamo del 31 gennaio 2011 davanti al medesimo Ufficio. In questo contesto, hanno sostenuto che la rivalutazione dell'operazione fosse contraria al principio dell'affidamento e, in subordine, che la cifra cui era giunto l'Ufficio fosse comunque errata.
Vistisi respingere il reclamo, essi si sono quindi rivolti alla Divisione della giustizia del Dipartimento delle istituzioni. Con decisione del 26 giugno 2012, quest'ultima ha negato anch'essa il sussistere di una violazione del principio dell'affidamento, ma ha poi parzialmente accolto la domanda formulata a titolo subordinato e stabilito il valore dell'operazione in fr. 600'000.--, dopo aver fatto allestire essa stessa una valutazione della particella all'Ufficio cantonale di stima.
La decisione della Divisione della giustizia, contro la quale i contribuenti si sono nuovamente aggravati, è stata in seguito confermata dalla Camera di diritto tributario, che si è espressa in merito con sentenza del 26 aprile 2013.

C.
B.________ e la A.________SA hanno impugnato il giudizio della Corte cantonale con ricorso in materia di diritto pubblico del 29 maggio 2013. Con tale atto, ne chiedono l'annullamento rispettivamente la riforma, con contestuale constatazione che il valore dell'operazione di trapasso ammontava a fr. 220'000.-- o, in subordine, a fr. 330'000.--.
Così come davanti alle istanze precedenti, censurano in via principale la violazione del principio dell'affidamento; criticano poi, in via subordinata, la valutazione in quanto tale.
In corso di procedura, la Camera di diritto tributario e la Divisione della giustizia hanno rinunciato a presentare osservazioni, limitandosi a domandare la reiezione del gravame. Al 24 luglio 2013 risalgono le ulteriori osservazioni depositate dai ricorrenti, con le quali gli stessi sostengono che parte dei documenti allegati alla risposta della Divisione della giustizia siano da estromettere dagli atti poiché nuovi, da loro mai visionati o comunque mai prodotti davanti al Tribunale d'appello.

Diritto:

1.
Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto nessuna delle eccezioni di cui all'art. 83

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
c1	l'entrée en Suisse,
c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
c3	l'admission provisoire,
c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
c5	les dérogations aux conditions d'admission,
c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
f	les décisions en matière de marchés publics:
fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
i	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
n	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
n1	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
n2	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
n3	les permis d'exécution;
o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
q1	l'inscription sur la liste d'attente,
q2	l'attribution d'organes;
r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
s1	...
s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un Tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1	Le recours est recevable contre les décisions:
a	du Tribunal administratif fédéral;
b	du Tribunal pénal fédéral;
c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

e cpv. 2 LTF); esso è stato presentato in tempo utile dai destinatari del giudizio contestato (art. 100 cpv. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2	Le délai de recours est de dix jours contre:
a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3	Le délai de recours est de cinq jours contre:
a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6	...96
7	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2	Ont aussi qualité pour recourir:
a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

LTF).
Il gravame è pertanto di massima ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b	contre les actes normatifs cantonaux;
c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

segg. LTF.

2.
Il provvedimento impugnato comporta in concreto il prelievo di un tributo pubblico che si basa sul solo diritto cantonale (DTF 127 II 1 consid. 2b/aa pag. 4; sentenze 2C 1060/2012 del 30 gennaio 2013 consid. 3.1 e 2C 753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 1.2).

2.1. Salvo che per i casi citati dall'art. 95

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a	du droit fédéral;
b	du droit international;
c	de droits constitutionnels cantonaux;
d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e	du droit intercantonal.

LTF, che non sono qui di rilievo, la semplice violazione del diritto cantonale non può essere censurata davanti al Tribunale federale. È però possibile fare valere che una sua errata applicazione abbia causato una violazione del diritto federale e, segnatamente, del divieto d'arbitrio o di altri diritti costituzionali (DTF 133 III 462 consid. 2.3 pag. 466). Il Tribunale federale esamina tuttavia questo tipo di censure soltanto se sono state sollevate e sostanziate in modo preciso, confrontandosi con le motivazioni addotte nel giudizio impugnato (art. 42 cpv. 2 e

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a	le format du mémoire et des pièces jointes;
b	les modalités de la transmission;
c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

106 cpv. 2 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Occorre inoltre rilevare che, in relazione alla stima del valore venale di un bene, da cui poi dipende il prelievo di un tributo, l'autorità cantonale dispone di un certo potere d'apprezzamento. Anche in questo contesto, il Tribunale federale interviene quindi solo se detta autorità ne ha fatto un uso arbitrario - ovvero se ha abusato del proprio potere, ha fondato la propria decisione su un apprezzamento delle prove che non è sostenibile, ha dato peso ad aspetti che non erano all'evidenza determinanti - oppure se la decisione di stima risulta lesiva di altri diritti fondamentali (sentenze 2C 753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 1.2).

3.
Prima di esaminare le critiche sollevate con il ricorso, occorre soffermarsi sulla richiesta di estromettere parte degli atti prodotti dalla Divisione della giustizia con la sua risposta.

3.1. Nella lettera del 24 luglio 2013, i ricorrenti prendono atto del fatto che alla risposta della Divisione della giustizia sono allegate 4 mappette: la prima, con denominazione "Ricorso e documenti presentati alla CDT"; la seconda, con denominazione "Ricorso, documenti e atti istruttori presso la Divisione giustizia"; la terza, con denominazione "Valutazione peritale fondo xxx di Y.________ con sede di rinnovo presso la Divisione giustizia"; la quarta, con denominazione "Transazioni fondi viciniori". Considerando che i documenti contenuti nelle mappette 2-4 sarebbero "apparentemente" nuovi, da loro mai visionati o comunque mai prodotti davanti alla Corte cantonale, ne chiedono quindi l'estromissione dall'incarto allestito dal Tribunale federale.

3.2. Così come emerge dall'incarto prodotto dalla Corte cantonale, la quale ha indicato che - come da prassi - l'incarto fiscale sarebbe invece stato inviato a questa Corte direttamente dal Dipartimento delle istituzioni, essa aveva a suo tempo già acquisito agli atti l'intero incarto concernente la procedura di ricorso davanti alla Divisione della giustizia. Alla luce dei contenuti del giudizio reso il 26 giugno 2012 da quest'ultima, prodotto anch'esso dalla Corte cantonale con la sua risposta, risulta inoltre pure sia l'avvenuto allestimento di una valutazione peritale da parte dell'Ufficio cantonale di stima, sia il fatto che l'Ufficio registri aveva in precedenza svolto dei paragoni con transazioni relative ad immobili siti nella zona in questione. Per questi motivi, la fondatezza della richiesta di estromissione formulata con lettera del 24 luglio 2013 appare per lo meno dubbia. Su detta richiesta non occorre tuttavia pronunciarsi in maniera definitiva, in quanto il presente giudizio si basa comunque solo su fatti che emergono dalla sentenza impugnata rispettivamente su documenti la cui produzione non è qui contestata.

4.
Anche davanti al Tribunale federale, alla rivalutazione dell'operazione in discussione i ricorrenti oppongono in primo luogo il principio dell'affidamento. Ritengono infatti che l'Ufficiale dei registri di Lugano non era legittimato a procedere in tal senso, poiché non aveva in precedenza mai sollevato obiezioni in merito al valore della particella xxx del Comune di Y.________:

né ad inizio 2010, quando si era occupato dell'assoggettamento dell'operazione alla LAFE, quale membro dell'autorità competente in materia;

né prima, ovvero nel 2006, al momento dell'iscrizione a registro fondiario dell'acquisto dell'immobile, per un valore di fr. 200'000.--, da parte del ricorrente 2.

4.1. L'art. 9

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.

Cost. istituisce un diritto fondamentale del cittadino ad essere trattato secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità, quando, assolte determinate condizioni, il medesimo abbia agito conformemente alle istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela in particolare la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (DTF 137 I 69 consid. 2.5.1 pag. 72 seg.; 131 II 627 consid. 6.1 pag. 636 seg. con ulteriori rinvii).
Nel caso le condizioni poste per beneficiare della protezione della buona fede siano realizzate, occorre infine ancora che al richiamo a tale protezione non si oppongano interessi pubblici preponderanti (DTF 131 II 627 consid. 6 pag. 636 segg.; 129 I 161 consid. 4.1 pag. 170; 127 I 31 consid. 3a pag. 36).

4.2. Come rilevato dalla Corte cantonale, benché l'Ufficiale dei registri di Lugano faccia egli stesso parte dell'autorità di prima istanza per l'applicazione della LAFE, quest'ultima è un organo collegiale composto anche da altri membri (art. 7

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 7 - Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
a	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
b	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
c	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
d	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
e	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
f	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
g	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
h	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
i	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
j	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
j1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
j2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes28.

della legge cantonale del 21 marzo 1988 di applicazione alla LAFE [LALAFE; RL/TI 4.1.8.1]) e non sussiste quindi identità tra l'autorità che si è espressa ad inizio 2010, nell'ambito di una procedura prevista dal diritto federale, e quella che ha deciso la rivalutazione dell'operazione qui in discussione ad inizio 2011, nell'ambito di una procedura prevista invece dal diritto cantonale.
Nel contesto descritto, determinante è poi il fatto che l'autorità LAFE adita era chiamata ad esprimersi e si è in seguito espressa in maniera vincolante solo sulla questione dell'assoggettamento o meno alla LAFE della costituzione della A.________SA - non invece su altri aspetti - motivo per cui un richiamo alla decisione dalla stessa presa il 10 gennaio 2010 si potrebbe semmai giustificare soltanto su questo punto (2C 967/2012 del 18 gennaio 2013 consid. 4).
Per quanto formulata con riferimento alla procedura che si è svolta davanti all'autorità di prima istanza per l'applicazione della LAFE e per quanto ammissibile, la critica avanzata risulta pertanto infondata.

4.3. Agli insorgenti nemmeno giova però riferirsi ad un mancato analogo intervento dell'Ufficiale del registro fondiario nel 2006, al momento dell'iscrizione dell'acquisto della particella xxx del Comune di Y.________, per un valore di fr. 200'000.--, da parte del ricorrente 2.
Per quanto mirino a dimostrare l'insostenibilità del fatto che il valore del terreno sia triplicato nel giro di quattro anni, le loro argomentazioni risultano ininfluenti. Nel suo giudizio, la Corte cantonale ha in effetti respinto la critica riproposta in questa sede ponendo il peso - non già sul tempo trascorso, oggetto di un semplice appunto - bensì sul fatto che l'Ufficiale dei registri era stato chiamato ad esprimersi su transazioni differenti, in cui le parti erano solo parzialmente le stesse, e inoltre sul fatto che - nel 2010 - detto funzionario era chiamato a prestare un'attenzione accresciuta al valore dell'atto, in quanto si trovava in presenza di una transazione fra la società ed il suo azionista.
Per quanto le argomentazioni addotte si ricolleghino invece a quest'ultimo argomento, esse neppure tentano di sostenere il rispetto di tutte le condizioni per ammettere la tutela della buona fede, che in ambito fiscale viene per altro riconosciuto solo con riserbo, segnatamente a causa del preminente interesse pubblico ad una tassazione conforme alla legge (sentenze 2C 241/2010 del 3 agosto 2010 consid. 2.2 e 2C 382/2007 del 23 novembre 2007 consid. 3 con ulteriori rinvii).
Anche per quanto formulata con riferimento alla procedura d'iscrizione avvenuta nel 2006 e sempre per quanto ammissibile, la critica con cui viene fatta valere la violazione del principio dell'affidamento dev'essere di conseguenza respinta.

5.
Gli insorgenti stigmatizzano infine, in via subordinata, la rivalutazione in quanto tale del terreno in questione, sostenendo in sostanza che la stessa sarebbe il risultato di un accertamento manifestamente inesatto dei fatti e di un apprezzamento insostenibile delle prove agli atti.

5.1. Come detto, con riferimento all'apprezzamento di prove e all'accertamento di fatti, il Tribunale federale ammette violazioni dell'art. 9

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.

Cost. solo qualora l'autorità giudiziaria cantonale non ha manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza serio motivo, infine se, sulla base degli elementi fattuali raccolti, ha tratto deduzioni insostenibili (DTF 129 I 8 consid. 2.1 pag. 9; 127 I 38 consid. 2a pag. 41).
Simile motivazione, che costituisce requisito di ammissibilità, manca però nella fattispecie. In luogo di confrontarsi con le considerazioni formulate dalla Camera di diritto tributario, dimostrandone l'arbitrarietà, i ricorrenti si limitano in effetti genericamente a criticarle, come se agissero davanti a un'istanza d'appello, che riesamina liberamente fatti e diritto.

5.2. Ciò vale in particolare anche per quanto riguarda la questione dell'accesso alla particella stessa.
La Corte cantonale rileva in proposito che, nonostante la strada comunale non fosse ancora stata realizzata, l'accesso al mappale era garantito da una strada in terra battuta e che della situazione descritta l'Ufficio stima aveva comunque tenuto conto.
Benché messa in discussione, anche questa conclusione viene tuttavia contestata solo attraverso una differente lettura dei fatti e delle perizie agli atti, ovvero con argomenti che non ne dimostrano la palese insostenibilità.

6.
Per quanto precede, nella misura in cui risulta ammissibile, il ricorso dev'essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e sono dunque poste a carico dei ricorrenti, in solido (art. 66 cpv. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

LTF). Non si assegnano ripetibili (art. 68 cpv. 3

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, in solido.

3.
Comunicazione al patrocinatore dei ricorrenti, all'Ufficio dei registri del Distretto di Lugano, al Dipartimento delle istituzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 1° novembre 2013

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Zünd

Il Cancelliere: Savoldelli