Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 506/2013

Sentenza del 1° novembre 2013

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Zünd, Presidente,
Seiler, Stadelmann,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
1. A.________SA,
2. B.________,
entrambi patrocinati dall'avv. Sergio Cattaneo,

ricorrenti,

contro

Dipartimento delle istituzioni del Cantone Ticino, Divisione della giustizia, 6500 Bellinzona.

Oggetto
Tassa d'iscrizione a registro fondiario,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 26 aprile 2013 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Con atto del 13 dicembre 2010, B.________ ha ceduto alla costituenda A.________SA la particella xxx del Comune di Y.________, da lui acquistata nel 2006 per fr. 200'000.--.
La cessione è avvenuta quale conferimento in natura al valore di fr. 220'000.-- dopo che, con decisione del 20 gennaio 2010, l'autorità di prima istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) aveva decretato che la costituzione della A.________SA non era assoggetta alla LAFE.
Con decisione del 10 gennaio 2011, richiamate le competenze riconosciutegli dalla legge ticinese del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario (LTRF; RL/TI 4.1.3.1.2), l'Ufficiale dei registri di Lugano ha tuttavia comunicato ai contraenti di avere corretto al rialzo il valore dell'operazione, determinante per il calcolo del tributo dovuto, stabilendolo in fr. 690'000.--.

B.
B.________ e la A.________SA hanno impugnato la suddetta decisione con reclamo del 31 gennaio 2011 davanti al medesimo Ufficio. In questo contesto, hanno sostenuto che la rivalutazione dell'operazione fosse contraria al principio dell'affidamento e, in subordine, che la cifra cui era giunto l'Ufficio fosse comunque errata.
Vistisi respingere il reclamo, essi si sono quindi rivolti alla Divisione della giustizia del Dipartimento delle istituzioni. Con decisione del 26 giugno 2012, quest'ultima ha negato anch'essa il sussistere di una violazione del principio dell'affidamento, ma ha poi parzialmente accolto la domanda formulata a titolo subordinato e stabilito il valore dell'operazione in fr. 600'000.--, dopo aver fatto allestire essa stessa una valutazione della particella all'Ufficio cantonale di stima.
La decisione della Divisione della giustizia, contro la quale i contribuenti si sono nuovamente aggravati, è stata in seguito confermata dalla Camera di diritto tributario, che si è espressa in merito con sentenza del 26 aprile 2013.

C.
B.________ e la A.________SA hanno impugnato il giudizio della Corte cantonale con ricorso in materia di diritto pubblico del 29 maggio 2013. Con tale atto, ne chiedono l'annullamento rispettivamente la riforma, con contestuale constatazione che il valore dell'operazione di trapasso ammontava a fr. 220'000.-- o, in subordine, a fr. 330'000.--.
Così come davanti alle istanze precedenti, censurano in via principale la violazione del principio dell'affidamento; criticano poi, in via subordinata, la valutazione in quanto tale.
In corso di procedura, la Camera di diritto tributario e la Divisione della giustizia hanno rinunciato a presentare osservazioni, limitandosi a domandare la reiezione del gravame. Al 24 luglio 2013 risalgono le ulteriori osservazioni depositate dai ricorrenti, con le quali gli stessi sostengono che parte dei documenti allegati alla risposta della Divisione della giustizia siano da estromettere dagli atti poiché nuovi, da loro mai visionati o comunque mai prodotti davanti al Tribunale d'appello.

Diritto:

1.
Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto nessuna delle eccezioni di cui all'art. 83

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
c1	die Einreise,
c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
c3	die vorläufige Aufnahme,
c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
i	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
n	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
n1	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
n2	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
n3	Freigaben;
o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
q1	die Aufnahme in die Warteliste,
q2	die Zuteilung von Organen;
r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
s1	...
s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un Tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a	des Bundesverwaltungsgerichts;
b	des Bundesstrafgerichts;
c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

e cpv. 2 LTF); esso è stato presentato in tempo utile dai destinatari del giudizio contestato (art. 100 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
1	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
2	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
3	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
4	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
5	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
6	...93
7	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
1	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
3	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

LTF).
Il gravame è pertanto di massima ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
b	gegen kantonale Erlasse;
c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

segg. LTF.

2.
Il provvedimento impugnato comporta in concreto il prelievo di un tributo pubblico che si basa sul solo diritto cantonale (DTF 127 II 1 consid. 2b/aa pag. 4; sentenze 2C 1060/2012 del 30 gennaio 2013 consid. 3.1 e 2C 753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 1.2).

2.1. Salvo che per i casi citati dall'art. 95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a	Bundesrecht;
b	Völkerrecht;
c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e	interkantonalem Recht.

LTF, che non sono qui di rilievo, la semplice violazione del diritto cantonale non può essere censurata davanti al Tribunale federale. È però possibile fare valere che una sua errata applicazione abbia causato una violazione del diritto federale e, segnatamente, del divieto d'arbitrio o di altri diritti costituzionali (DTF 133 III 462 consid. 2.3 pag. 466). Il Tribunale federale esamina tuttavia questo tipo di censure soltanto se sono state sollevate e sostanziate in modo preciso, confrontandosi con le motivazioni addotte nel giudizio impugnato (art. 42 cpv. 2 e

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b	die Art und Weise der Übermittlung;
c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

106 cpv. 2 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Occorre inoltre rilevare che, in relazione alla stima del valore venale di un bene, da cui poi dipende il prelievo di un tributo, l'autorità cantonale dispone di un certo potere d'apprezzamento. Anche in questo contesto, il Tribunale federale interviene quindi solo se detta autorità ne ha fatto un uso arbitrario - ovvero se ha abusato del proprio potere, ha fondato la propria decisione su un apprezzamento delle prove che non è sostenibile, ha dato peso ad aspetti che non erano all'evidenza determinanti - oppure se la decisione di stima risulta lesiva di altri diritti fondamentali (sentenze 2C 753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 1.2).

3.
Prima di esaminare le critiche sollevate con il ricorso, occorre soffermarsi sulla richiesta di estromettere parte degli atti prodotti dalla Divisione della giustizia con la sua risposta.

3.1. Nella lettera del 24 luglio 2013, i ricorrenti prendono atto del fatto che alla risposta della Divisione della giustizia sono allegate 4 mappette: la prima, con denominazione "Ricorso e documenti presentati alla CDT"; la seconda, con denominazione "Ricorso, documenti e atti istruttori presso la Divisione giustizia"; la terza, con denominazione "Valutazione peritale fondo xxx di Y.________ con sede di rinnovo presso la Divisione giustizia"; la quarta, con denominazione "Transazioni fondi viciniori". Considerando che i documenti contenuti nelle mappette 2-4 sarebbero "apparentemente" nuovi, da loro mai visionati o comunque mai prodotti davanti alla Corte cantonale, ne chiedono quindi l'estromissione dall'incarto allestito dal Tribunale federale.

3.2. Così come emerge dall'incarto prodotto dalla Corte cantonale, la quale ha indicato che - come da prassi - l'incarto fiscale sarebbe invece stato inviato a questa Corte direttamente dal Dipartimento delle istituzioni, essa aveva a suo tempo già acquisito agli atti l'intero incarto concernente la procedura di ricorso davanti alla Divisione della giustizia. Alla luce dei contenuti del giudizio reso il 26 giugno 2012 da quest'ultima, prodotto anch'esso dalla Corte cantonale con la sua risposta, risulta inoltre pure sia l'avvenuto allestimento di una valutazione peritale da parte dell'Ufficio cantonale di stima, sia il fatto che l'Ufficio registri aveva in precedenza svolto dei paragoni con transazioni relative ad immobili siti nella zona in questione. Per questi motivi, la fondatezza della richiesta di estromissione formulata con lettera del 24 luglio 2013 appare per lo meno dubbia. Su detta richiesta non occorre tuttavia pronunciarsi in maniera definitiva, in quanto il presente giudizio si basa comunque solo su fatti che emergono dalla sentenza impugnata rispettivamente su documenti la cui produzione non è qui contestata.

4.
Anche davanti al Tribunale federale, alla rivalutazione dell'operazione in discussione i ricorrenti oppongono in primo luogo il principio dell'affidamento. Ritengono infatti che l'Ufficiale dei registri di Lugano non era legittimato a procedere in tal senso, poiché non aveva in precedenza mai sollevato obiezioni in merito al valore della particella xxx del Comune di Y.________:

né ad inizio 2010, quando si era occupato dell'assoggettamento dell'operazione alla LAFE, quale membro dell'autorità competente in materia;

né prima, ovvero nel 2006, al momento dell'iscrizione a registro fondiario dell'acquisto dell'immobile, per un valore di fr. 200'000.--, da parte del ricorrente 2.

4.1. L'art. 9

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.

Cost. istituisce un diritto fondamentale del cittadino ad essere trattato secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità, quando, assolte determinate condizioni, il medesimo abbia agito conformemente alle istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela in particolare la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (DTF 137 I 69 consid. 2.5.1 pag. 72 seg.; 131 II 627 consid. 6.1 pag. 636 seg. con ulteriori rinvii).
Nel caso le condizioni poste per beneficiare della protezione della buona fede siano realizzate, occorre infine ancora che al richiamo a tale protezione non si oppongano interessi pubblici preponderanti (DTF 131 II 627 consid. 6 pag. 636 segg.; 129 I 161 consid. 4.1 pag. 170; 127 I 31 consid. 3a pag. 36).

4.2. Come rilevato dalla Corte cantonale, benché l'Ufficiale dei registri di Lugano faccia egli stesso parte dell'autorità di prima istanza per l'applicazione della LAFE, quest'ultima è un organo collegiale composto anche da altri membri (art. 7

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 7 - Keiner Bewilligung bedürfen:
a	gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang;
b	Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner;
c	der Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat;
d	Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt;
e	der Erwerber, der ein Grundstück als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons erhält;
f	der Erwerber, der ein Grundstück als Ersatz für ein anderes erwirbt, das er an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat;
g	der Erwerber, der eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwirbt;
h	der Erwerber, dessen Erwerb im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist; die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert;
i	natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, wenn sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben;
j	die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben:
j1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
j2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 3 des Abkommens vom 25. Februar 201927 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden.

della legge cantonale del 21 marzo 1988 di applicazione alla LAFE [LALAFE; RL/TI 4.1.8.1]) e non sussiste quindi identità tra l'autorità che si è espressa ad inizio 2010, nell'ambito di una procedura prevista dal diritto federale, e quella che ha deciso la rivalutazione dell'operazione qui in discussione ad inizio 2011, nell'ambito di una procedura prevista invece dal diritto cantonale.
Nel contesto descritto, determinante è poi il fatto che l'autorità LAFE adita era chiamata ad esprimersi e si è in seguito espressa in maniera vincolante solo sulla questione dell'assoggettamento o meno alla LAFE della costituzione della A.________SA - non invece su altri aspetti - motivo per cui un richiamo alla decisione dalla stessa presa il 10 gennaio 2010 si potrebbe semmai giustificare soltanto su questo punto (2C 967/2012 del 18 gennaio 2013 consid. 4).
Per quanto formulata con riferimento alla procedura che si è svolta davanti all'autorità di prima istanza per l'applicazione della LAFE e per quanto ammissibile, la critica avanzata risulta pertanto infondata.

4.3. Agli insorgenti nemmeno giova però riferirsi ad un mancato analogo intervento dell'Ufficiale del registro fondiario nel 2006, al momento dell'iscrizione dell'acquisto della particella xxx del Comune di Y.________, per un valore di fr. 200'000.--, da parte del ricorrente 2.
Per quanto mirino a dimostrare l'insostenibilità del fatto che il valore del terreno sia triplicato nel giro di quattro anni, le loro argomentazioni risultano ininfluenti. Nel suo giudizio, la Corte cantonale ha in effetti respinto la critica riproposta in questa sede ponendo il peso - non già sul tempo trascorso, oggetto di un semplice appunto - bensì sul fatto che l'Ufficiale dei registri era stato chiamato ad esprimersi su transazioni differenti, in cui le parti erano solo parzialmente le stesse, e inoltre sul fatto che - nel 2010 - detto funzionario era chiamato a prestare un'attenzione accresciuta al valore dell'atto, in quanto si trovava in presenza di una transazione fra la società ed il suo azionista.
Per quanto le argomentazioni addotte si ricolleghino invece a quest'ultimo argomento, esse neppure tentano di sostenere il rispetto di tutte le condizioni per ammettere la tutela della buona fede, che in ambito fiscale viene per altro riconosciuto solo con riserbo, segnatamente a causa del preminente interesse pubblico ad una tassazione conforme alla legge (sentenze 2C 241/2010 del 3 agosto 2010 consid. 2.2 e 2C 382/2007 del 23 novembre 2007 consid. 3 con ulteriori rinvii).
Anche per quanto formulata con riferimento alla procedura d'iscrizione avvenuta nel 2006 e sempre per quanto ammissibile, la critica con cui viene fatta valere la violazione del principio dell'affidamento dev'essere di conseguenza respinta.

5.
Gli insorgenti stigmatizzano infine, in via subordinata, la rivalutazione in quanto tale del terreno in questione, sostenendo in sostanza che la stessa sarebbe il risultato di un accertamento manifestamente inesatto dei fatti e di un apprezzamento insostenibile delle prove agli atti.

5.1. Come detto, con riferimento all'apprezzamento di prove e all'accertamento di fatti, il Tribunale federale ammette violazioni dell'art. 9

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.

Cost. solo qualora l'autorità giudiziaria cantonale non ha manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza serio motivo, infine se, sulla base degli elementi fattuali raccolti, ha tratto deduzioni insostenibili (DTF 129 I 8 consid. 2.1 pag. 9; 127 I 38 consid. 2a pag. 41).
Simile motivazione, che costituisce requisito di ammissibilità, manca però nella fattispecie. In luogo di confrontarsi con le considerazioni formulate dalla Camera di diritto tributario, dimostrandone l'arbitrarietà, i ricorrenti si limitano in effetti genericamente a criticarle, come se agissero davanti a un'istanza d'appello, che riesamina liberamente fatti e diritto.

5.2. Ciò vale in particolare anche per quanto riguarda la questione dell'accesso alla particella stessa.
La Corte cantonale rileva in proposito che, nonostante la strada comunale non fosse ancora stata realizzata, l'accesso al mappale era garantito da una strada in terra battuta e che della situazione descritta l'Ufficio stima aveva comunque tenuto conto.
Benché messa in discussione, anche questa conclusione viene tuttavia contestata solo attraverso una differente lettura dei fatti e delle perizie agli atti, ovvero con argomenti che non ne dimostrano la palese insostenibilità.

6.
Per quanto precede, nella misura in cui risulta ammissibile, il ricorso dev'essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e sono dunque poste a carico dei ricorrenti, in solido (art. 66 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
1	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

LTF). Non si assegnano ripetibili (art. 68 cpv. 3

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, in solido.

3.
Comunicazione al patrocinatore dei ricorrenti, all'Ufficio dei registri del Distretto di Lugano, al Dipartimento delle istituzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 1° novembre 2013

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Zünd

Il Cancelliere: Savoldelli