BGE-125-III-50 - 1999-01-29 - ATF - Droit civil - Estimation des biens dans la liquidation du régime matrimonial (art. 211 CC) (changement de jurisprudence). Les charges

Urteilskopf

125 III 50

9. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 29. Januar 1999 i.S. C.M. gegen F.M. (Berufung)
Regeste (de):

Bewertung von Vermögensgegenständen in der güterrechtlichen Auseinandersetzung (Art. 211

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 211 - À la liquidation du régime matrimonial, les biens sont estimés à leur valeur vénale.

ZGB) (Änderung der Rechtsprechung).

Belastungen eines Vermögensgegenstandes, die sich erst künftig realisieren könnten, sind bei dessen Bewertung als wertvermindernde Faktoren stets zu berücksichtigen (E. 2a).

Ob und gegebenenfalls wann sich solche latente Lasten verwirklichen könnten, ist für deren Bewertung bestimmend. Dabei entscheidet der Richter unter Berücksichtigung aller Umstände '«ex aequo et bono'» (E. 2b).

Regeste (fr):

Estimation des biens dans la liquidation du régime matrimonial (art. 211 CC) (changement de jurisprudence).

Les charges grevant un bien, qui pourraient ne se concrétiser qu'à l'avenir, doivent toujours être prises en considération comme facteurs dépréciatifs lors de l'estimation de celui-ci (consid. 2a).

L'éventualité et, le cas échéant, le moment de la réalisation de telles charges latentes sont déterminants pour leur évaluation. Le juge décide au surplus en tenant compte de l'ensemble des circonstances, '«ex aequo et bono'» (consid. 2b).

Regesto (it):

Valutazione di beni patrimoniali nella liquidazione del regime matrimoniale (art. 211 CC) (cambiamento della giurisprudenza).

Oneri gravanti un bene patrimoniale, che potrebbero unicamente realizzarsi in futuro, sono sempre da prendere in considerazione come fattori di riduzione nella determinazione del valore del bene (consid. 2a).

Sapere se e eventualmente quando questi oneri latenti potrebbero realizzarsi è decisivo per la loro valutazione. In questo ambito il giudice decide prendendo in considerazione tutte le circostanze '«ex aequo et bono'» (consid. 2b).

Sachverhalt ab Seite 50

BGE 125 III 50 S. 50

A.- Aufgrund einer Vereinbarung vom 30. Juni 1980 übernahm F.M. aus der Erbengemeinschaft des R.M. sel. einen landwirtschaftlichen Betrieb zum Ertragswert von Fr. 121'000.--. Unter Anrechnung
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seiner eigenen Quote von 3/64 wurde der Übernahmepreis auf Fr. 100'000.-- festgesetzt. Weiter wurde in der Vereinbarung vom 30. Juni 1980 zwischen F.M. ('«der Kläger'») und den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ('«die Beklagten'») folgende Regelung getroffen: «3. Die Beklagten haben an den Grundstücken, welche der Kläger zum Ertragswert übernimmt, das Gewinnbeteiligungsrecht im Sinn von Art. 619 ZGB (in der Fassung in Kraft seit 15.2.73), wobei dafür auch der Kläger mit seinem gesetzlichen Erbteil mitzurechnen ist. Die Dauer des Gewinnanteilsrechts beträgt also 25 Jahre ab Erwerb des Alleineigentums [...]
4. Die Beklagten haben an den Grundstücken, welche der Kläger zum Ertragswert übernimmt, ein Vorkaufsrecht während der gleichen Dauer, während der sie ein Gewinnbeteiligungsrecht haben. Das Vorkaufsrecht gilt nach Massgabe der internen Beteiligung der Beklagten an der Erbschaft und das dann zu Miteigentum [...] 5. [...] Sollte der Kläger während der gleichen Dauer, während der die Miterben ein Gewinnbeteiligungsrecht haben, die Selbstbewirtschaftung aufgeben, ohne dass diese Selbstbewirtschaftung ihm aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar wäre, hat er diese Grundstücke an die Erbengemeinschaft, zu der auch der Kläger gehört, nach Erbteilen zu Miteigentum zurückzuübereignen, und zwar zum jetzigen Ertragswert, zuzüglich die von ihm getätigten Investitionen, soweit diese nicht durch den seitherigen Gebrauch entwertet wären [...]» Gestützt auf diese Vereinbarung wurde der Erwerb des Alleineigentums am 29. Juni 1981 im Tagebuch eingetragen. Das Gewinnbeteiligungs- und Vorkaufsrecht sowie der Rückübertragungsanspruch der Miterben bestehen demnach bis am 29. Juni 2006.
B.- Seit Ende 1985 führen F.M. und C.M. einen Ehescheidungsprozess. Mit Urteil vom 10. Juli 1992 wurde die Ehe der Parteien geschieden und die güterrechtliche Auseinandersetzung in ein separates Verfahren verwiesen. In der Folge verlangte C.M. mit Klage vom 21. April 1994, dass die güterrechtliche Auseinandersetzung vorzunehmen sei, worauf F.M. am 21. November 1994 widerklageweise ebenfalls die güterrechtliche Auseinandersetzung verlangte. Mit Urteil vom 27. Juni 1997 verpflichtete das Amtsgericht Olten-Gösgen F.M. unter anderem, C.M. Fr. 153'633.-- zuzüglich Zins zu bezahlen. Nachdem beide Parteien gegen dieses Urteil Appellation erhoben hatten, reduzierte das Obergericht des Kantons Solothurn mit Urteil vom 23. Juni/14. August 1998 den Anspruch von C.M. aus Güterrecht auf Fr. 27'466.65 zuzüglich Zins. Mit Berufung vom 25. September 1998 beantragt C.M. dem Bundesgericht die Aufhebung des Urteils des Obergerichtes in Bezug auf die güterrechtliche Auseinandersetzung.
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Erwägungen

Aus den Erwägungen:

1. Umstritten ist im vorliegenden Fall die Frage, zu welchem Wert das landwirtschaftliche Gewerbe, welches der Beklagte als Mitglied der Erbengemeinschaft des R.M. sel. aufgrund einer Vereinbarung vom 30. Juni 1980 mit den übrigen Erben übernommen hat, in der güterrechtlichen Auseinandersetzung einzusetzen ist. a) Das Obergericht hat festgehalten, dass der Beklagte den Landwirtschaftsbetrieb zum Ertragswert von Fr. 121'000.-- übernommen habe. Dabei habe der Übernahmepreis unter Anrechnung seiner eigenen Quote Fr. 100'000.- betragen. Gestützt auf ein Gutachten der kantonalen Schätzungsstelle des Kantons Solothurn vom 19. Oktober 1995 bezifferte das Obergericht den Verkehrswert des Betriebes für den massgebenden Zeitpunkt der Einleitung der Scheidungsklage per Ende 1985 auf Fr. 809'300.--. Vom Verkehrswert seien die auf dem Betrieb lastenden Schulden von Fr. 355'100.-- abzuziehen; grundsätzlich wäre damit von einem Nettoverkehrswert von Fr. 454'200.- auszugehen. b) Das Obergericht führte nun allerdings aus, dass bei der Bewertung des Landwirtschaftsbetriebes das Vorkaufs- und Gewinnbeteiligungsrecht sowie der Rückübertragungsanspruch der seinerzeitigen Miterben des Beklagten zu berücksichtigen seien. Massgebend sei der Wert, den der Vermögensgegenstand im Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung für den Eigentümer habe. Im Einzelnen hielt das Obergericht fest, dass das in Ziff. 4 der Vereinbarung vom 30. Juni 1980 verankerte Vorkaufsrecht keinen Einfluss auf den Wert des Landwirtschaftsbetriebes habe, weil nicht dargetan sei, dass das Vorkaufsrecht zum Ertragswert ausgeübt werden könnte. Hingegen sei ein Gewinnbeteiligungsrecht der damaligen Erben gemäss Ziff. 3 der erwähnten Vereinbarung für die Dauer von 25 Jahren - d.h. bis am 29. Juni 2006 - zu berücksichtigen. Ferner sei auch der in Ziff. 5 für den gleichen Zeitraum vereinbarte Rückübertragungsanspruch bei der Bestimmung des massgebenden Wertes des landwirtschaftlichen Betriebes zu berücksichtigen. Aufgrund dieser Belastungen rechtfertige es sich, '«den anrechenbaren Wert des landwirtschaftlichen Gewerbes den Schulden gleichzusetzen, m.a.W. das Aktivum durch die Schulden zu neutralisieren'». Im Ergebnis bewertete die Vorinstanz somit das Gewinnbeteiligungsrecht und den Rückübertragungsanspruch mit Fr. 454'200.--. c) Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass das Obergericht mit dieser Begründung gegen die allgemein anerkannte Definition
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des Verkehrswertes verstosse. Das Gewinnbeteiligungsrecht führe nur zu einer persönlichen Bindung des Beklagten, vermindere aber den Verkehrswert des Landwirtschaftsbetriebes nicht; auf jeden Fall sei zu berücksichtigen, dass heute bereits 17 Jahre der für den Gewinnanspruch bemessenen Frist von 25 Jahren verstrichen seien. Desgleichen verpflichte der Rückübertragungsanspruch nur den Beklagten persönlich und habe keinen Einfluss auf den Wert des Betriebes, der sich nur nach objektiven Kriterien richte; im Übrigen sei die Wahrscheinlichkeit des Eintritts einer Betriebsaufgabe so gering, dass sie für die Verkehrswertberechnung ohnehin nicht ins Gewicht falle.
2. Unbestritten ist zunächst, dass sich die güterrechtliche Auseinandersetzung nach den Bestimmungen des bis am 31. Dezember 1987 geltenden Ehegüterrechtes richtet, weil der Güterstand aufgrund einer vor dem Inkrafttreten des neuen Rechtes erhobenen Klage aufzulösen ist (Art. 9d Abs. 3 SchlTZGB). Die Ehe wurde gestützt auf das vom Beklagten am 16. April 1986 widerklageweise erhobene Scheidungsbegehren geschieden. Da zwischen den Parteien kein Ehevertrag bestand, sind die Bestimmungen über das Güterverbindungsrecht anwendbar (Art. 194 ff. aZGB). Danach ist für die Berechnung der Vorschlagsforderung der Ehefrau durchwegs das Verkehrswertprinzip massgebend; eine Sonderbehandlung für landwirtschaftliche Gewerbe ist - im Gegensatz zum Erbrecht (Art. 617 und 620 ZGB) und zum neuen Ehegüterrecht (Art. 212 Abs. 1 nZGB) - nicht vorgesehen (statt vieler: HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Berner Kommentar, N. 4 zu Art. 212 und 213 ZGB). Grundsätzlich ist daher für die Berechnung des Vorschlagsanteils auf den vom Schätzungsexperten ermittelten Wert von Fr. 809'300.- abzustellen.
a) Die Vorinstanz vertritt nun allerdings die Auffassung, dass der Verkehrswert von Fr. 809'300.-- angemessen zu reduzieren sei. Da sich bei einem allfälligen künftigen Verkauf des Landwirtschaftsbetriebes das Gewinnbeteiligungsrecht und der vertragliche Rückübertragungsanspruch aktualisieren könnten, sei derjenige Wert einzusetzen, den der Vermögensgegenstand für den Eigentümer habe. Die Beklagte verlangt demgegenüber, dass die güterrechtliche Auseinandersetzung auf der Basis eines Verkehrswertes von Fr. 809'300.-- durchzuführen sei. aa) Das Bundesgericht musste noch nie entscheiden, wie Landwirtschaftsbetriebe, welche mit Vorzugsrechten belastet sind, die sich bei einem allfälligen künftigen Verkauf aktualisieren könnten,
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zu bewerten sind. In seiner älteren Rechtsprechung hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit einer Erbteilung festgehalten, dass ein - limitiertes - Vorkaufsrecht geeignet sei, den Wert eines Grundstückes zu schmälern und deshalb bei der Bewertung zu berücksichtigen sei (BGE 84 II 338 E. 3 S. 345 f.). In einem jüngeren Entscheid wurde demgegenüber entschieden, dass allfällige bei einem späteren Verkauf geschuldete Grundstückgewinnsteuern grundsätzlich nicht in die Bewertung einzubeziehen seien, ausser '«wenn mit Sicherheit oder hoher Wahrscheinlichkeit feststehe, dass ein Vermögensgegenstand veräussert werde'» (BGE 121 III 304 E. 3b S. 305). In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass bei der Bewertung von Vermögensgegenständen allfällige Belastungen, die sich künftig realisieren könnten, stets zu berücksichtigen seien (HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Berner Kommentar, N. 15 zu Art. 211 ZGB m.w.H.; HAUSHEER, Basler Kommentar, N. 10 zu Art. 211 ZGB m.w.H.). Insbesondere latente Grundstücksteuern seien bei der Bewertung von Liegenschaften zu beachten (DESCHENAU/STEINAUER, Le nouveau droit matrimonial, Bern 1987, S. 373; PETER LOCHER, Wann sind latente Steuern bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung zu berücksichtigen?, Der Berner Notar 49 [1988], S. 189 ff., insbes. S. 197; PETER BÖCKLI, Eintracht und Hader mit Steuerfolgen, Die Einkommenssteuer unter dem Einfluss des neuen Eherechts, Steuer Revue 46 [1991], S. 289 f.; PETER SPORI, Neues Eherecht und Steuern, ASA 56 [1987/88], S. 32 und S. 43). In diesem Zusammenhang ist denn auch BGE 121 III 304 kritisiert worden (THOMAS KOLLER, Die (Nicht-)Berücksichtigung latenter Steuerlasten im Ehegüterrecht, ZBJV 132 [1996], S. 247 ff.). Die Lehre postuliert, neben Grundstücksteuern auch andere, namentlich sich aus dem bäuerlichen Bodenrecht ergebende latente Lasten zu berücksichtigen (HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Berner Kommentar, N. 14 zu Art. 211 ZGB; LOCHER, a.a.O., S. 42). bb) Für die Berücksichtigung latenter Lasten kann nicht ausschliesslich massgebend sein, ob die Veräusserung eines Vermögenswertes mit Sicherheit oder mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten und die Last sich damit verwirklichen wird. Die Ungewissheit einer Verwirklichung der Last ändert nichts an deren grundsätzlichen Existenz und der dadurch bewirkten Wertverminderung eines Vermögenswertes. Ob und gegebenenfalls wann sich die Last verwirklichen könnte, ist hingegen für deren Bewertung bestimmend. Zudem beruht das Kriterium der sicheren oder zumindest sehr wahrscheinlichen Verwirklichung der Last auf der problematischen
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Prämisse, der Eigentümer werde nur in einer wirtschaftlichen Zwangslage über den betreffenden Vermögenswert verfügen. Der Eigentümer kann aber auch aus anderen Gründen interessiert sein, einen Vermögenswert zu veräussern, so dass sich die Last auch ohne wirtschaftliche Zwangslage verwirklichen kann. Werden latente Lasten bei der Bewertung von Vermögensgegenständen nicht berücksichtigt, partizipieren zwar beide Ehegatten im Rahmen der Vorschlagsbeteiligung an einem allfälligen Gewinn, werden aber die Lasten bzw. das Risiko von deren Verwirklichung einseitig demjenigen Ehegatten überbunden, der den betreffenden Vermögenswert übernimmt. Dies ist nicht haltbar. cc) Aus diesen Gründen kann an der in BGE 121 III 304 vertretenen Auffassung nicht festgehalten werden, dass latente Lasten nur dann in die Bewertung einer Liegenschaft überhaupt einzubeziehen seien, wenn sich die Belastung mit Sicherheit oder hoher Wahrscheinlichkeit aktualisieren werde. Vielmehr ist dem Obergericht im Grundsatz zuzustimmen, dass latente Lasten - im vorliegenden Fall das Gewinnbeteiligungsrecht sowie der Rückübertragungsanspruch der Miterben - als wertvermindernde Faktoren bei der Bewertung des Landwirtschaftsbetriebes grundsätzlich zu berücksichtigen sind. b) Damit stellt sich im Folgenden die Frage, mit welchem Betrag diese Belastungen in der güterrechtlichen Auseinandersetzung einzusetzen sind. aa) Das Obergericht ist von einem Verkehrswert des Landwirtschaftsgewerbes von Fr. 809'300.-- ausgegangen; davon seien die auf dem Betrieb lastenden Schulden von Fr. 355'100.-- abzuziehen. Folglich wäre - ohne Berücksichtigung von latenten Lasten - von einem Netto-Verkehrswert von Fr. 454'200.- auszugehen. Indem das Obergericht unter Hinweis auf das Gewinnbeteiligungsrecht und den Rückübertragungsanspruch der Miterben den anrechenbaren Wert des landwirtschaftlichen Gewerbes den Schulden gleichsetzte, bewertete es - ohne nähere Begründung - das Gewinnbeteiligungsrecht und die Rückübereignungsklausel im Ergebnis mit Fr. 454'200.--.
bb) Es liegt in der Natur der Sache, dass in quantitativer Hinsicht in aller Regel keine exakten Angaben darüber gemacht werden können, wie sich eine latente Last auf den Wert eines Vermögensgegenstandes auswirkt. Der Richter wird sich daher häufig damit behelfen müssen, die in Rechnung zu stellenden künftigen Belastungen '«ex aequo et bono'» zu ermitteln. Dies entbindet ihn allerdings nicht davon, die zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen
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Grundlagen bei der Bestimmung des Wertes der latenten Lasten zu berücksichtigen. Im Übrigen hat er in Bezug auf unklare Verhältnisse nachvollziehbare Annahmen zu treffen. cc) Diesen Anforderungen genügt die Begründung im angefochtenen Entscheid nicht. Einerseits hat es das Obergericht unterlassen, sich dazu zu äussern, mit welcher Wahrscheinlichkeit es zu einem Verkauf des Landwirtschaftsbetriebes und damit zu einer Aktualisierung des Gewinnbeteiligungsrechtes bzw. des Rückübertragungsanspruches kommen könnte; die Vorinstanz hat weder berücksichtigt, dass diese für die Dauer von 25 Jahren bestehenden Rechte nur noch bis am 30. Juni 2006 geltend gemacht werden könnten, noch hat sie sich dazu geäussert, ob aufgrund der wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Beklagten überhaupt mit einer Veräusserung des landwirtschaftlichen Gewerbes zu rechnen ist. Andrerseits hat sich das Obergericht zu einer Reihe von Faktoren nicht geäussert, die bei der Bewertung des Gewinnanteilsrechtes der Miterben (Art. 28 ff . BGBB [SR 211.412.11], welches Gesetz nach der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 94 Abs. 3 BGBB anwendbar ist) hätten berücksichtigt werden müssen. Es hat weder abgeklärt, ob allfällige wertvermehrende Aufwendungen getätigt worden sind, die zum Zeitwert von einem allfälligen Gewinn abgezogen werden könnten (Art. 31 Abs. 1 Satz 2 BGBB [vgl. bereits Art. 619bis Abs. 1 aZGB]), noch hat es den Besitzdauerabzug von jährlich 2% des Gewinns erwähnt (Art. 31 Abs. 4 BGBB, vgl. bereits Art. 619bis Abs. 2 aZGB), obwohl der Beklagte mittlerweilen seit mehr als 17 Jahren Eigentümer des Landwirtschaftsbetriebes ist. dd) Aus diesen Gründen ist die Berufung im Zusammenhang mit der Bewertung des Landwirtschaftsbetriebes gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen ans Obergericht des Kantons Solothurn zurückzuweisen.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 212 - 1 Lorsque l'époux propriétaire d'une entreprise agricole continue de l'exploiter personnellement ou lorsque le conjoint survivant ou un descendant est en droit d'exiger qu'elle lui soit attribuée entièrement, la part à la plus-value et la créance de participation se calculent sur la base de la valeur de rendement.
¹	Lorsque l'époux propriétaire d'une entreprise agricole continue de l'exploiter personnellement ou lorsque le conjoint survivant ou un descendant est en droit d'exiger qu'elle lui soit attribuée entièrement, la part à la plus-value et la créance de participation se calculent sur la base de la valeur de rendement.
²	Lorsque l'époux propriétaire de l'entreprise agricole, ou ses héritiers, peuvent de leur côté réclamer au conjoint une part à la plus-value ou une participation au bénéfice, la créance ne peut porter que sur ce qui aurait été dû si l'entreprise avait été estimée à sa valeur vénale.
³	Les dispositions du droit successoral sur l'estimation et sur la part des cohéritiers au gain sont applicables par analogie.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 213 - 1 La valeur d'attribution peut être équitablement augmentée en raison de circonstances particulières.
¹	La valeur d'attribution peut être équitablement augmentée en raison de circonstances particulières.
²	Ces circonstances sont notamment les besoins d'entretien du conjoint survivant, le prix d'acquisition de l'entreprise agricole, y compris les investissements, ou la situation financière de l'époux auquel elle appartient.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 28 Principe - 1 Si une entreprise ou un immeuble agricoles sont attribués à un héritier dans le partage successoral à une valeur d'imputation inférieure à la valeur vénale, tout cohéritier a droit, en cas d'aliénation, à une part du gain proportionnelle à sa part héréditaire.
¹	Si une entreprise ou un immeuble agricoles sont attribués à un héritier dans le partage successoral à une valeur d'imputation inférieure à la valeur vénale, tout cohéritier a droit, en cas d'aliénation, à une part du gain proportionnelle à sa part héréditaire.
²	Tout cohéritier peut faire valoir son droit de manière indépendante. Ce droit est transmissible par succession et cessible.
³	Le droit n'existe que si l'héritier aliène l'entreprise ou l'immeuble dans les 25 ans qui suivent sa propre acquisition.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 94 Droit privé - 1 Le partage est régi par le droit applicable au moment de l'ouverture de la succession; si toutefois le partage n'est pas demandé dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, seul le nouveau droit lui sera applicable.
¹	Le partage est régi par le droit applicable au moment de l'ouverture de la succession; si toutefois le partage n'est pas demandé dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, seul le nouveau droit lui sera applicable.
²	La propriété collective (propriété commune ou copropriété) fondée sur un contrat est dissoute selon l'ancien droit lorsque la demande en est faite dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi.
³	Un droit légal ou conventionnel au gain qui existe déjà au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi conserve sa validité sous l'empire du nouveau droit. Sauf convention contraire, l'exigibilité et le calcul sont cependant régis par le droit applicable au moment de l'aliénation. Le classement d'un immeuble agricole dans une zone à bâtir (art. 29, al. 1, let. c) n'est réputé aliénation que si la décision concernant l'incorporation survient après l'entrée en vigueur de la présente loi.
⁴	Le droit de préemption sur les entreprises et les immeubles agricoles est régi par le nouveau droit, lorsque le cas de préemption est survenu après l'entrée en vigueur de la présente loi.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 31 Gain - 1 Le gain équivaut à la différence entre le prix d'aliénation et la valeur d'imputation. L'héritier peut déduire, à leur valeur actuelle, les dépenses génératrices de plus-value faites pour l'entreprise ou l'immeuble agricoles.
¹	Le gain équivaut à la différence entre le prix d'aliénation et la valeur d'imputation. L'héritier peut déduire, à leur valeur actuelle, les dépenses génératrices de plus-value faites pour l'entreprise ou l'immeuble agricoles.
²	En cas de classement d'un immeuble dans une zone à bâtir, et à défaut d'aliénation dans les 15 ans, le gain se calcule sur la valeur vénale présumée.
³	En cas de désaffectation due à l'initiative du propriétaire, le gain se monte au revenu annuel effectif ou possible de l'utilisation non agricole, multiplié par vingt.
⁴	L'héritier peut déduire du gain deux centièmes pour chaque année entière pendant laquelle l'entreprise ou l'immeuble agricole lui a appartenu (réduction pour durée de propriété).
⁵	Si l'aliénateur y trouve avantage, le gain se calculera sur une valeur d'imputation plus élevée, au lieu d'être réduit en fonction de la durée de la propriété. La valeur d'imputation est augmentée du taux dont la valeur de rendement s'est accrue à la suite de la modification des bases de calcul.