4A_280/2009 - 2009-07-31 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 280/2009

Arrêt du 31 juillet 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: Mme Crittin

Parties
H.X.________, représenté par Me Jean-François Ducrest,
recourant,

contre

1. Y.________, représenté par Me Daniel Guggenheim,
2. Z.________, représenté par
Me Bruno Mégevand,
intimés.

Objet
contrat de courtage,

recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 24 avril 2009.

Faits:

A.
A.________ était propriétaire d'un vaste domaine sur les communes de V.________ et W.________ dans le canton de Genève, qu'elle souhaitait vendre. Elle a mandaté à cette fin l'avocat B.________.

Le courtier professionnel Y.________, qui exerce son activité à Genève sous la raison C.________, a fait savoir à B.________, le 24 mars 2003, qu'il était disposé à proposer la propriété de A.________ à sa clientèle si, au préalable, il pouvait bénéficier d'un mandat. Le 30 juin 2003, B.________ a confirmé à Y.________ que sa cliente ne lui conférait pas de mandat. Le même jour, Y.________ informa B.________ qu'il n'était habilité à intervenir que pour autant que les honoraires de courtage usuels en cas de réalisation de l'affaire lui soit confirmés par écrit. Aucune confirmation de ce genre ne lui a été adressée et A.________ et son mandataire n'ont jamais déclaré à Y.________ qu'ils acceptaient de lui payer un salaire de courtier.

H.X.________, quant à lui, souhaitait acquérir un bien immobilier et disposait pour cela d'un large budget. Il a pris contact, par l'entremise de sa fille et du bureau de Z.________, avec Y.________, les deux bureaux étant liés entre eux par un accord de collaboration. Y.________ fit visiter à H.X.________ plusieurs immeubles, dont celui de A.________. Le 22 février 2005, Y.________ et H.X.________ ont signé une "convention de confidentialité" relative à la propriété de A.________; cette convention prévoit, à son art. 4, qu'en cas d'achat de la propriété considérée, les honoraires de courtage de 3% calculés selon le prix accepté seraient réglés à la signature du contrat par-devant notaire.

Les pourparlers se sont poursuivis sans désemparer. Le 8 mars 2005, H.X.________ se déclara prêt à offrir un prix de 32'000'000 fr. et, le 18 mars 2005, B.________ déclara que cette offre n'était pas suffisante. Le 30 mai 2005, Y.________ demanda à B.________ qu'il soit donné à "son client" H.X.________ la possibilité d'entrer à nouveau en matière avec lui en vue de l'acquisition de la propriété. Finalement, un accord fut trouvé pour un prix de 35'500'000 fr. et, par acte authentique du 21 octobre 2005, A.________ vendit ses parcelles aux époux H.X.________ et F.X.________. Le contrat de vente conclu entre les parties indique que toute éventuelle commission de courtage sera à la charge exclusive de l'acquéreur.

Tant la venderesse A.________ que les acheteurs, H.X.________ et F.X.________, ont contesté avoir conclu un contrat de courtage avec Y.________ ou Z.________ et leur devoir un quelconque salaire de courtier.

Y.________ et Z.________, qui sont liés entre eux par une convention de collaboration du 30 septembre 2004, ont conclu, au sujet de la vente de la propriété A.________, un accord des 17 et 25 juillet 2006, prévoyant une cession réciproque de créances à l'effet de répartir le salaire de courtier qui leur serait dû à raison de 33/71ème à Z.________ et 38/71ème à Y.________. Les courtiers ont arrêté la commission totale qui leur était due sur cette affaire à 1'145'940 francs.

B.
Par acte déposé en conciliation le 27 juillet 2006, Y.________ et Z.________ ont ouvert une action en paiement à l'encontre de A.________, de H.X.________ et de F.X.________. Ils ont conclu à ce que les défendeurs soient condamnés à leur verser respectivement 613'320 fr. (38/71ème de 1'145'940 fr.) et 532'620 fr. (33/71ème de 1'145'940 fr.) avec intérêts à 5 % dès le 27 octobre 2005.

Par jugement du 3 avril 2008, le Tribunal de première instance du canton de Genève a débouté Y.________ et Z.________ de leur demande et les a condamnés solidairement aux dépens de leurs parties adverses.

Par arrêt du 24 avril 2009, la Chambre civile de la Cour de justice a réformé ce jugement et condamné H.X.________, avec suite de dépens, à payer à Y.________ la somme de 613'320 fr. avec intérêts à 5 % dès le 27 octobre 2005 et à Z.________ la somme de 532'620 fr. avec intérêts à 5 % dès le 27 octobre 2005. En substance, la cour cantonale a admis qu'aucun contrat de courtage n'avait été conclu avec A.________ et encore moins avec F.X.________. En revanche, elle a retenu, sur la base de la convention de confidentialité signée le 22 février 2005, qu'un contrat de courtage d'indication avait été conclu entre Y.________ et H.X.________ et, dès lors que l'indication de la venderesse avait conduit à la conclusion du contrat de vente, le salaire de courtage convenu était dû au courtier Y.________, lequel a cédé partiellement sa créance à Z.________ en vertu d'un contrat passé entre eux.

C.
Ayant reçu cet arrêt le 29 avril 2009, H.X.________ a déposé dans un bureau de poste suisse, le 29 mai 2009, un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une constatation inexacte et incomplète des faits, ainsi qu'une violation des art. 1 , 2 , 18 et 412 CO, il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué en tant qu'il le condamne à payer un salaire de courtier et sollicite le rejet de la demande dirigée contre lui avec suite de dépens. Sa requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance présidentielle du 26 juin 2009.

Y.________ et Z.________ ont présenté des réponses distinctes, émanant de deux avocats différents, concluant chacun au rejet du recours avec suite de dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Par exception à la règle selon laquelle le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise
par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF) et toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral est un juge du droit, et non du fait. C'est pourquoi l'art. 105 al. 1 LTF prévoit, comme principe général, qu'il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. Cette règle est encore confirmée par l'art. 97 al. 1 LTF qui indique que le recours ne peut pas critiquer les constatations de fait.

Ce principe n'est toutefois pas absolu. Tant l'art. 97 al. 1 que l'art. 105 al. 2 LTF permettent au Tribunal fédéral, aux conditions qui sont énumérées dans ces dispositions, de s'écarter de l'état de fait retenu par la cour cantonale.

Le recourant semble penser que la possibilité de compléter les constatations de fait, prévues par l'art. 105 al. 2 LTF, donne matière à un grief en soi, qu'il peut invoquer de manière indépendante. Il se trompe.

Un état de fait manifestement inexact peut se présenter sous trois formes: une constatation positive (la cour cantonale retient un fait), une constatation négative (la cour cantonale écarte un fait ou le considère comme non prouvé) ou encore sous la forme d'une omission (la cour cantonale ne mentionne pas un fait établi, ce qui a pour effet de donner une vision tronquée de la réalité).

Suivant le cas de figure, la correction d'un état de fait manifestement inexact peut exiger soit une rectification, soit (en cas d'omission) un complètement.

C'est pourquoi l'art. 105 al. 2 LTF indique que le Tribunal fédéral "peut rectifier ou compléter" les constatations cantonales, puisqu'il s'agit des deux formes de correction qu'il faut logiquement prévoir pour faire face à toutes les éventualités.

La formule selon laquelle le Tribunal fédéral "peut rectifier ou compléter" les constatations cantonales ne dit cependant rien des conditions permettant une telle intervention. Les conditions sont introduites dans la phrase par le mot "si". Il n'y a que deux conditions alternatives: soit les faits ont été établis de façon manifestement inexacte, soit ils ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF. Ces deux conditions se retrouvent d'ailleurs à l'art. 97 al. 1 LTF, qui indique à quelles conditions le recourant peut critiquer les constatations de fait. Ce n'est donc que si l'une de ces deux conditions alternatives est réalisée que le Tribunal fédéral "peut rectifier ou compléter" l'état de fait (Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, 2009, n° 59 ad art. 105 LTF). Pour les critiques émanant d'une partie recourante, l'art. 97 al. 1 LTF ajoute une condition supplémentaire: elle ne peut demander la correction du vice que si cette correction est susceptible d'influer sur le sort de la cause.

La seconde condition alternative, qui parle de faits établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, envisage une violation des règles du droit fédéral sur la preuve et l'administration des preuves. Le recourant n'invoque rien de semblable et on ne discerne pas de violation d'une telle règle.

La première condition, qui parle des faits établis de façon manifestement inexacte, vise en réalité un cas particulier d'arbitraire (ATF 135 II 145 consid. 8.1 p. 153; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62). Dans le cas d'espèce, le recourant, se plaignant de la manière dont les preuves ont été appréciées et l'état de fait dressé, voudrait en réalité modifier les constatations cantonales dans l'espoir d'en tirer des déductions juridiques différentes, sans soulever une véritable question de droit. Le recours se caractérise donc en définitive comme un recours pour arbitraire.

Il faut encore observer qu'il ne manque, dans l'arrêt cantonal, aucun fait qui serait nécessaire pour l'application du droit fédéral.

2.
2.1 L'interdiction de l'arbitraire, figurant à l'art. 9 Cst., est un grief d'ordre constitutionnel, de sorte que le Tribunal fédéral ne peut l'examiner que dans la mesure où il a été invoqué et suffisamment motivé (art. 106 al. 2 LTF). Même dans le cas particulier de l'inexactitude manifeste au sens de l'art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, il a été jugé que cette exigence s'appliquait (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.). Quant à la possibilité pour le Tribunal fédéral de corriger d'office des constatations manifestement inexactes (prévues par l'art. 105 al. 2 LTF), elle ne trouve application que lorsque le Tribunal fédéral, en examinant les griefs soulevés, constate une inexactitude qui lui saute d'emblée aux yeux (ATF 133 IV 286 consid. 6.2 p. 288), ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.).

S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).

2.2 Que le salaire du courtier, dans d'autres ventes conclues entre d'autres personnes, ait été pris en charge par le vendeur, est un fait sans pertinence que la cour cantonale pouvait donc laisser de côté sans arbitraire et qui n'est pas propre à influencer l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF). La particularité du cas d'espèce est précisément que le recourant, en signant la convention du 22 février 2005, s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire déterminable si la vente aboutissait au sujet de la propriété qu'il lui avait fait visiter.
Que le recourant ait connu d'autres cas où c'était le vendeur qui avait conclu un contrat de courtage ne change évidemment rien au fait qu'en l'espèce, c'est l'acheteur qui a signé la convention du 22 février 2005 avec le courtier.

Il ne ressort d'ailleurs pas de la version des faits présentée par le recourant que la venderesse ou le courtier lui aurait donné l'assurance qu'il existait un contrat de courtage entre eux; le recourant n'avait donc pas de raison sérieuse de le penser.

Si le recourant a signé la convention du 22 février 2005 sans la lire, il ne peut s'en prendre qu'à lui-même. Les circonstances d'une tromperie n'ont pas été établies et le recourant ne démontre pas l'arbitraire sur ce point. La cour cantonale a envisagé l'hypothèse que cette convention ne corresponde pas à la volonté réelle du recourant, mais elle a retenu, sur la base de la théorie de la confiance, qu'il était lié par sa signature, telle qu'elle pouvait être comprise de bonne foi. Il s'agit là d'une question de droit et on ne voit pas trace d'arbitraire dans l'établissement des faits.

Que les négociations ont été momentanément interrompues après la première offre jugée insuffisante ne change rien au fait que le recourant n'aurait jamais su que cette propriété était à vendre sans l'intervention du courtier et que c'est bien grâce à cette indication initiale que la négociation a abouti, de sorte que le rôle causal joué par le courtier a été retenu sans arbitraire.

Que le vendeur et l'acheteur se rejettent l'obligation de payer un salaire au courtier, voire qu'ils prétendent tous deux ne rien devoir au courtier, est une situation assez classique en matière de contrat de courtage. La jurisprudence a relevé qu'il incombait au courtier, en tant que professionnel, d'apporter la clarification nécessaire et d'établir un engagement de lui verser une commission (arrêt 4C.66/1992 du 29 septembre 1992 consid. 2a, publié in SJ 1993 p. 189 ss). En l'occurrence, le courtier a apporté la clarification nécessaire en faisant signer au recourant, dans la convention du 22 février 2005, l'engagement de payer une commission de 3%.

Que le courtier ait essayé, à un certain moment, de s'en prendre à la venderesse (ou qu'il ait préféré s'en prendre à elle) ne permet pas de déduire une volonté de libérer le recourant de son engagement pris en signant la convention du 22 février 2005. Il apparaît au contraire que le courtier, se heurtant à des fins de non-recevoir, s'efforçait par toutes les voies imaginables de recouvrer son salaire. Cela ne permet en rien de déduire que la convention du 22 février 2005 était simulée ou que le recourant a été libéré conventionnellement.

Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir arbitrairement constaté les circonstances dans lesquelles, à l'origine, le contact a été noué entre lui-même et le courtier. A supposer que ces constatations soient fausses, on ne voit pas en quoi cela pourrait influer sur le sort de la décision (art. 97 al. 1 LTF). En effet, cela ne change rien au fait que le recourant a signé avec le courtier, le 22 février 2005, une convention prévoyant l'obligation de rémunérer le courtier.

Il est possible que le courtier aurait préféré conclure le contrat de courtage avec la venderesse et qu'il l'ait dit au recourant. On ne voit cependant pas en quoi cela pourrait influencer le sort du litige (art. 97 al. 1 LTF). En effet, le recourant s'est engagé à rémunérer le courtier par la convention du 22 février 2005 à un moment où il n'avait reçu aucune assurance sérieuse qu'un contrat de courtage serait conclu avec la venderesse et viendrait le libérer.

La cour cantonale a constaté qu'il n'avait été prouvé aucune manifestation de volonté émanant de la venderesse ou de ses représentants dont on pourrait inférer la volonté de conclure un contrat de courtage avec les demandeurs; l'argumentation du recourant est totalement impropre à démontrer l'arbitraire des constatations sur lesquelles repose cette déduction.

Que le recourant ait tenté sa chance des deux côtés en cours de procédure ne change rien au sens et à la portée de la convention signée le 22 février 2005.

Que le courtier ait parlé au recourant d'un contrat "en cours de formation" avec la venderesse ne fait que confirmer que ce contrat n'était pas encore conclu. La déclaration ne pouvait pas être comprise autrement et n'est donc pas de nature à modifier l'issue du litige.

2.3 Dès lors que le recourant, dans une présentation assez décousue et répétitive, n'est pas parvenu à prouver l'arbitraire dans l'établissement des faits, le raisonnement juridique doit être mené sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF).

L'argumentation juridique du recourant, qui repose sur un autre état de fait, se trouve ainsi dépourvue de ses fondements.
Le recourant ne conteste pas qu'il souhaitait acquérir un bien immobilier, qu'il savait que le courtier agissait à titre professionnel et que celui-ci lui a fait visiter un certain nombre de propriétés à vendre. Il ne pouvait pas imaginer que les services de ce professionnel étaient gratuits et la question de la rémunération du courtier devait nécessairement lui venir à l'esprit. Lorsque le courtier lui a demandé de signer la convention du 22 février 2005, il ne pouvait pas sérieusement s'imaginer, en homme rompu aux affaires, qu'on lui demandait, de manière absurde, de signer un document nul ou sans valeur juridique; dans la mesure où il soutient le contraire, il n'est pas crédible. S'il a signé sans lire, il ne peut s'en prendre qu'à lui-même, les circonstances d'une tromperie n'étant pas établies. De cette brève convention, il ressort que le recourant reconnaît avoir eu connaissance de la mise en vente de cette propriété par le courtier et que celui-ci recevra une commission de 3% si la vente est conclue. La convention signée par les deux parties le 22 février 2005 fait donc ressortir tous les éléments essentiels d'un courtage d'indication et on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait violé les art. 1 , 2 et 412 CO en
admettant que le document établissait l'existence d'un tel contrat.

On ne discerne pas non plus de violation de l'art. 18 CO, qui régit l'interprétation des manifestations de volonté. A supposer que le recourant ait signé, sans la lire, la convention du 22 février 2005 et que celle-ci ne corresponde pas à sa volonté réelle, il faudrait alors constater que les volontés réelles des parties étaient divergentes et, dans un tel cas, il faut procéder à une interprétation selon la théorie de la confiance; le recourant est tenu par sa manifestation de volonté telle qu'elle pouvait être comprise par son destinataire, même si elle ne correspond pas à sa volonté réelle (ATF 130 III 417 consid. 3.2 p. 424 s.). En signant le document, le recourant a clairement montré qu'il acceptait les clauses que celui-ci contenait. Dans cette convention, le recourant reconnaissait avoir reçu l'indication que l'immeuble était à vendre, c'est-à-dire la prestation d'un courtier d'indication; il admettait aussi qu'un salaire de 3% était dû au courtier si la vente venait à chef. Dès lors qu'il reconnaissait avoir reçu la prestation du courtier d'indication, il était logique que ce soit lui qui en paie la contre-prestation, même si cela ne ressort pas expressément du texte de la convention. On ne voit d'ailleurs pas pourquoi il
aurait dû signer une clause concernant le salaire du courtier s'il n'entendait prendre aucun engagement à ce sujet. En liant la reconnaissance d'avoir reçu la prestation à l'engagement d'en payer le prix, la cour cantonale n'a en aucune manière violé les règles du droit fédéral sur l'interprétation des manifestations de volonté. Il est certes possible qu'il ait espéré, tout comme le courtier, que la venderesse signerait également un contrat de courtage et qu'elle se chargerait en définitive de payer le courtier; cependant, cette espérance ne s'étant pas réalisée, le recourant, dont l'engagement n'était pas soumis à une condition, reste entièrement tenu. On comprend d'ailleurs des propres explications du recourant que l'idée du courtier était bien d'avoir au moins un débiteur si aucun contrat de courtage ne venait à chef avec la venderesse.

Le rôle causal joué par l'indication donnée par le courtier a été dûment établi. Le montant de la commission n'est pas discuté devant le Tribunal fédéral et il n'y a pas lieu d'y revenir. En conséquence, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en condamnant le recourant à payer le salaire du courtier, que les intimés se sont répartis par un accord entre eux. Le recours doit donc être rejeté.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires fixés à 12'000 fr. sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimé Y.________ une indemnité de 14'000 fr. à titre de dépens et à l'intimé Z.________ une indemnité de 14'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 31 juillet 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Crittin

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 1 - 1 Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
¹	Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
²	Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 2 - 1 Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle.
¹	Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle.
²	Kommt über die vorbehaltenen Nebenpunkte eine Vereinbarung nicht zustande, so hat der Richter über diese nach der Natur des Geschäftes zu entscheiden.
³	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Form der Verträge.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 412 - 1 Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
¹	Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
²	Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 48 Einhaltung - 1 Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
¹	Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
²	Im Falle der elektronischen Einreichung ist für die Wahrung einer Frist der Zeitpunkt massgebend, in dem die Quittung ausgestellt wird, die bestätigt, dass alle Schritte abgeschlossen sind, die auf der Seite der Partei für die Übermittlung notwendig sind.19
³	Die Frist gilt auch als gewahrt, wenn die Eingabe rechtzeitig bei der Vorinstanz oder bei einer unzuständigen eidgenössischen oder kantonalen Behörde eingereicht worden ist. Die Eingabe ist unverzüglich dem Bundesgericht zu übermitteln.
⁴	Die Frist für die Zahlung eines Vorschusses oder für eine Sicherstellung ist gewahrt, wenn der Betrag rechtzeitig zu Gunsten des Bundesgerichts der Schweizerischen Post übergeben oder einem Post- oder Bankkonto in der Schweiz belastet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.