Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 310/2023

Sentenza del 30 gennaio 2024

I Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Kneubühler, Presidente,
Chaix, Mecca, Giudice supplente,
Cancelliere Crameri.

Partecipanti al procedimento
1. A.A.________ e B.A.________,
2. C.C.________ e D.C.________,
patrocinati dall'avv. Adriano Censi,
ricorrenti,

contro

E.________,
patrocinata dall'avv. Mario Bazzi,
opponente,

Municipio di Ascona, piazza San Pietro 1, 6612 Ascona,
Dipartimento del territorio della Repubblica e Cantone Ticino, Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,
Consiglio di Stato della Repubblica e Cantone Ticino, piazza Governo 6, casella postale 2170, 6501 Bellinzona.

Oggetto
Licenza edilizia,

ricorso contro la sentenza emanata il 19 maggio 2023
dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino (52.2021.144 - 52.2021.150).

Fatti:

A.
E.________ è proprietaria dei fondi contigui xxx e yyy di Ascona, situati nel quartiere Molino alias Pasini e attribuiti alla zona residenziale (R3) del Piano regolatore comunale. Il 19 giugno 2019 E.________ ha chiesto al Municipio il permesso di demolire l'edificio esistente sul mappale xxx e costruire un nuovo stabile residenziale con 8 appartamenti destinati a residenza primaria, composto da due piani interrati, dove è tra l'altro prevista un'autorimessa per 16 veicoli, accessibile attraverso la particella yyy, e tre livelli fuori terra. Il progetto prevede inoltre due terrazze scoperte sul tetto piano dello stabile, delimitate da parapetti arretrati rispetto al filo delle facciate e collegate tramite due rampe di scale ai due appartamenti sottostanti.

B.
La domanda è stata avversata in particolare da B.A.________ e A.A.________ e D.C.________ e C.C.________, comproprietari del contermine mappale zzz. Dopo aver acquisito l'avviso favorevole dell'autorità cantonale, il 13 febbraio 2020 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta, respingendo nel contempo le opposizioni, risoluzione che il Consiglio di Stato ha confermato con decisione del 24 febbraio 2021. Con giudizio del 19 maggio 2023 il Tribunale cantonale amministrativo ha respinto il ricorso presentato dai comproprietari contro la decisione governativa.

C.
B.A.________ e A.A.________ e D.C.________ e C.C.________ impugnano questa sentenza con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale. Chiedono, previa concessione dell'effetto sospensivo, di annullarla, unitamente alla risoluzione municipale del 13 febbraio 2020. In sostanza, lamentano che la prevista destinazione d'uso degli appartamenti quali residenze primarie configurerebbe un abuso di diritto, e che la costruzione violerebbe le norme riferite all'altezza.

D.
La Corte cantonale si riconferma nel proprio giudizio. Il Consiglio di Stato e l'Ufficio delle domande di costruzione non formulano osservazioni. Il Comune di Ascona e E.________ chiedono di respingere il ricorso. Con replica del 19 settembre 2023, i ricorrenti si sono confermati nelle loro conclusioni.
Al ricorso è stato conferito l'effetto sospensivo in via superprovvisionale.

Diritto:

1.

1.1. Il Tribunale federale vaglia d'ufficio e con pieno potere cognitivo se e in che misura un ricorso può essere esaminato nel merito (DTF 148 I 160 consid. 1). Presentato contro una decisione finale (art. 90
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
LTF) dell'ultima istanza cantonale in ambito edilizio (art. 82 lett. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
a  gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
b  gegen kantonale Erlasse;
c  betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.
e 86 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a  des Bundesverwaltungsgerichts;
b  des Bundesstrafgerichts;
c  der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d  letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2    Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3    Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.
lett. d LTF), il ricorso in materia di diritto pubblico, tempestivo, è di massima ammissibile (DTF 133 II 409 consid. 1.1). La legittimazione dei ricorrenti è pacifica.

1.2. Nell'ambito di un ricorso al Tribunale federale non possono di principio essere addotti fatti e mezzi di prova nuovi (art. 99 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
1    Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
2    Neue Begehren sind unzulässig.
LTF). In particolare, questa Corte non può tenere conto di fatti o mezzi di prova sopraggiunti dopo l'emanazione dell'atto impugnato, vale a dire veri nova (DTF 148 V 174 consid. 2.2; sentenza 1C 489/2022 del 3 agosto 2023 consid. 1.2). La relazione aggiuntiva del 31 maggio 2023 della F.________ AG, prodotta dai ricorrenti, come pure quella del 18 luglio 2023 della G.________ SA, prodotta da E.________, sono successive all'emanazione della sentenza impugnata e non possono quindi essere prese in considerazione in questa sede.

2.
Secondo l'art. 42 cpv. 1 e
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
2 LTF, il ricorso dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il Tribunale federale, che non è un'istanza di appello, esamina in linea di principio solo le censure sollevate (DTF 148 IV 205 consid. 2.6; 146 IV 297 consid. 1.2). Quando i ricorrenti invocano la violazione di diritti costituzionali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale, il Tribunale federale, in applicazione dell'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF, vaglia le censure solo se siano state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (DTF 149 I 105 consid. 2.1; 147 I 73 consid. 2.1). La stessa conclusione vale anche quando si adduce l'arbitrio nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove (DTF 147 I 73 consid. 2.2).
La conclusione dei ricorrenti di annullare anche la decisione municipale è inammissibile. A causa del carattere devolutivo del ricorso, tale atto è infatti sostituito dalla sentenza del Tribunale cantonale amministrativo, di modo che solo quest'ultima pronuncia può essere oggetto di litigio (art. 86 cpv. 1 lett. d
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a  des Bundesverwaltungsgerichts;
b  des Bundesstrafgerichts;
c  der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d  letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2    Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3    Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.
LTF; DTF 146 II 335 consid. 1.1.2).

3.
Nella misura in cui i ricorrenti criticano in modo generale la decisione impugnata, sostenendo che la Corte cantonale avrebbe commesso un diniego di giustizia e violato la garanzia del diritto di essere sentito, per non aver considerato elementi (reddito procapite, composizione dei nuclei famigliari, nonché patrimonio e pressione fiscale degli abitanti del comune) a loro dire determinanti ai fini del giudizio, il gravame non adempie gli esposti requisiti di motivazione. Le censure sono pertanto inammissibili.
I ricorrenti misconoscono d'altro canto che non si è in presenza di un diniego di giustizia quando, come nel caso in esame, l'autorità ha statuito (sentenze 1C 285/2020 del 5 giugno 2020 e 1B 314/2018 del 12 luglio 2018 consid. 2.1). Inoltre, i giudici cantonali, pur non ritenendoli determinanti ai fini del giudizio poiché non conformi alla giurisprudenza del Tribunale federale, si sono confrontati con tutti i criteri di valutazione proposti dai ricorrenti e hanno motivato, seppur succintamente, ma in modo sufficiente, la decisione (DTF 147 IV 409 consid. 5.3.4; sulla differenza tra il diniego di giustizia formale e l'obbligo di motivare le sentenze vedi DTF 142 II 154 consid. 4.2). Sapere poi se la valutazione della Corte cantonale sia corretta o meno è un aspetto di merito e non concerne la garanzia del diritto di essere sentito.

4.

4.1. I ricorrenti rimproverano all'istanza inferiore di aver accertato i fatti sulla base della documentazione agli atti e aver rifiutato, senza particolari osservazioni, di assumere gli ulteriori atti istruttori da loro richiesti, in particolare l'edizione dei dati sulle transazioni immobiliari degli ultimi 5 anni.

4.2. Il giudizio impugnato è stato reso sulla base degli atti. I giudici cantonali hanno ritenuto infatti che la situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Sulla base di una valutazione anticipata delle prove, essi hanno rifiutato d'assumere quelle sollecitate dai ricorrenti, ritenute inutili, poiché agli atti già erano state prodotte statistiche elaborate da dati ufficiali e studi eseguiti da professionisti del settore. Hanno quindi ritenuto che ulteriori indagini non fossero determinanti.

4.3. I ricorrenti disattendono che la garanzia del diritto di essere sentito, sancita dall'art. 29 cpv. 2
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
1    Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
2    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
3    Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.
Cost., non impedisce all'autorità di procedere ad un apprezzamento anticipato delle prove richieste e rinunciare ad assumerle, se è convinta che non potrebbero condurla a modificare il suo giudizio: nell'ambito di questa valutazione le spetta un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (DTF 146 III 73 consid. 5.2.2; 145 I 167 consid. 4.1), fattispecie non realizzata in concreto. Le generiche contestazioni formulate dai ricorrenti non dimostrano infatti una violazione del loro diritto di essere sentito con una motivazione conforme alle esposte esigenze, spiegando in particolare per quale ragione la rinuncia ad assumere questi mezzi di prova sarebbe costitutiva di un apprezzamento anticipato delle prove arbitrario (DTF 147 IV 534 consid. 2.5.1; 140 I 285 consid. 6.3.1). Le critiche sollevate dai ricorrenti risultano quindi inammissibili.

5.

5.1. I ricorrenti contestano una violazione dell'art. 75b
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
1    Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2    Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Cost. e dell'art. 6
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 6 - 1 In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
1    In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
2    Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b und nach Artikel 8, 9, 26 oder 27.
della legge federale sulle abitazioni secondarie, del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) ritenendo che la destinazione (residenziale primaria) delle unità abitative integrerebbe un abuso di diritto. Tenuto conto del mercato immobiliare, dell'andamento demografico, dell'attrattività fiscale, della situazione reddituale e patrimoniale dei cittadini di Ascona, nonché del prezzo di vendita degli appartamenti, gli insorgenti ritengono che non sussisterebbe infatti la possibilità, né l'intenzione del costruttore, di vendere gli appartamenti a residenti o a persone intenzionate a stabilirsi nel Comune.

5.2. La LASec concretizza l'art. 75b
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
1    Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2    Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Cost., entrato in vigore l'11 marzo 2012. La norma costituzionale prevede che la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie utile lorda per piano utilizzata a scopo abitativo in un Comune non può eccedere il 20 % (cpv. 1). Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 % non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie (art. 6
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 6 - 1 In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
1    In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
2    Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b und nach Artikel 8, 9, 26 oder 27.
LASec).
L'art. 7 cpv. 1 lett. a
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 7 - 1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
1    In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
a  als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
b  als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
2    Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie:
a  im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
b  nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.
3    Die für die Baubewilligungen zuständige Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a oder Absatz 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Artikel 8, 9, 26 oder 27 vor, so wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a gilt.
4    Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.
5    Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:
a  die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb;
b  die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten Wohnung in eine Erstwohnung; und
c  die Formulierung der Nutzungsauflagen.
LASec precisa che, nei Comuni in cui la quota di residenze secondarie supera il 20 %, possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o abitazione che, secondo l'art. 2 cpv. 3
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 2 Begriffe - 1 Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
1    Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
a  für eine Wohnnutzung geeignet sind;
b  eine bauliche Einheit bilden;
c  einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben;
d  über eine Kocheinrichtung verfügen; und
e  keine Fahrnis darstellen.
2    Eine Erstwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person genutzt wird, die gemäss Artikel 3 Buchstabe b des Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 20063 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen ist.
3    Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die:
a  zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden;
b  von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt;
c  von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal und Asylsuchenden;
d  seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohnbar sind und zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten werden (Leerwohnungen);
e  zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen der Höhenlage nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich sind;
f  durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal genutzt werden;
g  als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden;
h  rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden.
4    Eine Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist.
LASec, è equiparata ad abitazione primaria (lett. a), o come abitazione sfruttata a scopi turistici (lett. b). Queste norme sono esaminate liberamente dal Tribunale federale (art. 106 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF).
Confrontati ad una simile restrizione, non si può escludere che taluni costruttori siano tentati di eludere la regolamentazione dichiarando falsamente di voler realizzare un edificio da destinare a residenza primaria o da locare come abitazione turistica a disposizione del pubblico (sentenza 1C 242/2021 del 19 agosto 2022 consid. 4.1). Un manifesto abuso di diritto può tuttavia essere sanzionato dall'autorità solo se è chiaro fin dall'inizio che l'opera non potrà essere utilizzata come annunciato (DTF 144 II 49 consid. 2.2; sentenza 1C 149/2020 dell'8 dicembre 2020 consid. 4.1).
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'autorità deve verificare se vi siano indizi concreti che facciano apparire come irrealistica l'intenzione o la possibilità di utilizzare l'abitazione come residenza primaria (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2; sentenze 1C 302/2022 del 3 febbraio 2023 consid. 4 e 1C 402/2021 del 6 marzo 2023 consid. 3.1). Occorre esaminare se, dichiarando di voler costruire un'abitazione primaria ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 e
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 2 Begriffe - 1 Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
1    Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:
a  für eine Wohnnutzung geeignet sind;
b  eine bauliche Einheit bilden;
c  einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben;
d  über eine Kocheinrichtung verfügen; und
e  keine Fahrnis darstellen.
2    Eine Erstwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person genutzt wird, die gemäss Artikel 3 Buchstabe b des Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 20063 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen ist.
3    Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die:
a  zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden;
b  von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt;
c  von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal und Asylsuchenden;
d  seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohnbar sind und zur Dauermiete oder zum Kauf angeboten werden (Leerwohnungen);
e  zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen der Höhenlage nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich sind;
f  durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal genutzt werden;
g  als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden;
h  rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden.
4    Eine Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist.
3 LASec, l'interessato non intenda in realtà aggirare le condizioni restrittive imposte dagli art. 75
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75 Raumplanung - 1 Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.
1    Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.
2    Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen.
3    Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung.
Cost. e 6 LASec realizzando, a lungo termine, una residenza secondaria. Lo stesso vale anche se il committente sostiene di voler costruire una residenza primaria, ma in realtà intende, sin dall'inizio, avvalersi dell'art. 14
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 14 Sistierung - 1 Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimmten Dauer, wenn:
1    Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimmten Dauer, wenn:
a  die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände wie Todesfall, Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend nicht eingehalten werden kann; oder
b  die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen.
2    Sie verlängert die Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, dass die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.
3    Sie ordnet zusammen mit der Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b und bei jeder Verlängerung die Neueinschätzung des amtlichen Werts der Wohnung auf Kosten der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers an.
4    Der Bundesrat regelt die Dauer der Sistierungen und ihrer Verlängerungen sowie die Einzelheiten des Nachweises nach Absatz 1 Buchstabe b, insbesondere die Anforderungen an die öffentliche Ausschreibung der Wohnung.
LASec, che consente di sospendere la limitazione d'uso quale abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1
SR 702 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) - Zweitwohnungsgesetz
ZWG Art. 7 - 1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
1    In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
a  als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
b  als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
2    Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie:
a  im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
b  nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.
3    Die für die Baubewilligungen zuständige Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a oder Absatz 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Artikel 8, 9, 26 oder 27 vor, so wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a gilt.
4    Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.
5    Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:
a  die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb;
b  die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten Wohnung in eine Erstwohnung; und
c  die Formulierung der Nutzungsauflagen.
LASec (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid 2.4).
A seconda delle circostanze, vanno considerati quali indizi: l'ubicazione dell'immobile (zona di costruzione, accessibilità durante l'anno, distanza dai luoghi di lavoro), la concezione dei locali, funzionale ad un loro utilizzo durante tutto l'arco dell'anno, il prezzo di vendita, come pure le circostanze attinenti alle persone che intendono abitarci (residenza attuale, luogo di lavoro, dichiarazione sulle loro intenzioni). Qualora i futuri occupanti non siano noti, il criterio principale è quello della domanda di residenze primarie nello stesso comparto (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2; sentenza 1C 242/2021, citata, consid. 4.1). Nel caso in cui la domanda sia manifestamente insufficiente, la licenza edilizia può essere concessa solo se sono state fornite serie e concrete rassicurazioni in merito all'occupazione da parte di residenti stabili (DTF 145 II 99 consid. 3.1; sentenza 1C 402/2021, citata, consid. 3.1). Questo vale anche se il committente intende realmente commercializzare il progetto edilizio come residenza principale. Se questa intenzione non è realistica, occorre partire dal presupposto che la regolamentazione sarà aggirata. In tale evenienza, il fatto che il committente sia disposto ad assumersi il
rischio finanziario del progetto è irrilevante (145 II 99 consid. 3.1; sentenze 1C 285/2019 del 28 gennaio 2020 consid. 2.2 e 1C 242/2021, citata, consid. 4.1 in fine).

5.3.

5.3.1. I ricorrenti contestano anzitutto alla Corte cantonale di non aver considerato il criterio secondo cui la proprietaria avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di contratti che confermino l'effettivo acquisto delle unità poste in vendita quali abitazioni primarie.

5.3.2. La censura è infondata. Nel contesto applicativo dell'art. 75b
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
1    Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2    Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Cost. e delle sue disposizioni di attuazione, non vi è infatti motivo di allentare la ripartizione dell'onere della prova e quindi di richiedere sistematicamente al costruttore di dimostrare che la destinazione indicata sarà rispettata (sentenze 1C 127/2018 del 25 aprile 2019 consid. 2.1 e 1C 263/2016 del 21 febbraio 2017 consid. 4.3). La Corte cantonale ha dunque correttamente accertato che i futuri occupanti dei nuovi appartamenti non sono noti, circostanza che neppure i ricorrenti peraltro contestano, e ha proceduto all'esame dell'eventuale sussistenza di un abuso di diritto conformemente ai criteri (indizi) riconosciuti dalla giurisprudenza del Tribunale federale, in particolare valutando la situazione del mercato immobiliare e la domanda di proprietà analoghe.

5.4.

5.4.1. I ricorrenti criticano poi, sulla base dello studio sul mercato immobiliare della F.________ AG dell'11 marzo 2021, da loro commissionato e prodotto dinnanzi all'istanza inferiore, le constatazioni operate dai giudici cantonali in riferimento all'andamento demografico della popolazione residente nel Comune di Ascona, rilevando in particolare che il numero dei residenti sarebbe diminuito negli ultimi dieci anni.

5.4.2. La Corte cantonale, dopo aver rettamente attestato che la quota di abitazioni primarie per Ascona è pari al 46.5 %, ha riassunto puntualmente, sulla base di dati ufficiali, le caratteristiche demografiche del Comune, accertando in particolare un'evoluzione stazionaria negli ultimi anni (tasso di crescita dello 0.3 %), in leggero aumento dal 2014 (fatta eccezione per il 2018). Ha altresì rilevato che tra il 2010 e il 2020 i nuovi arrivi hanno sistematicamente superato le partenze (tranne nel 2011), e precisato che tra il 1° gennaio 2016 e il 30 novembre 2021 vi sono stati 1'962 nuovi arrivi da altri Cantoni o dall'estero. Ha così escluso l'attendibilità della proiezione fino al 2045 (pari a -11 %) stimata dallo studio F.________ AG, giudicandola speculativa.

5.4.3. Il Tribunale federale, autorità giudiziaria suprema della Confederazione (art. 1 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 1 Oberste Recht sprechende Behörde - 1 Das Bundesgericht ist die oberste Recht sprechende Behörde des Bundes.
1    Das Bundesgericht ist die oberste Recht sprechende Behörde des Bundes.
2    Es übt die Aufsicht über die Geschäftsführung des Bundesstrafgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts aus.3
3    Es besteht aus 35-45 ordentlichen Bundesrichtern und Bundesrichterinnen.
4    Es besteht ausserdem aus nebenamtlichen Bundesrichtern und Bundesrichterinnen; deren Zahl beträgt höchstens zwei Drittel der Zahl der ordentlichen Richter und Richterinnen.4
5    Die Bundesversammlung legt die Zahl der Richter und Richterinnen in einer Verordnung fest.
LTF), non è un'autorità d'appello dinanzi alla quale sarebbe possibile discutere liberamente la valutazione delle prove e l'accertamento dei fatti. È infatti vincolato ai fatti ritenuti dall'autorità precedente (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95
LTF), potendo scostarsene solo se il loro accertamento è stato svolto in modo manifestamente inesatto, ossia arbitrario, o in violazione del diritto (art. 105 cpv. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95
LTF; DTF 148 IV 409 consid. 2.2). L'accertamento dei fatti della sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito del procedimento (art. 97 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
1    Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
2    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86
LTF). Se rimprovera all'autorità inferiore un accertamento dei fatti manifestamente inesatto, i ricorrenti devono sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF. Non possono dunque limitarsi a criticare la decisione impugnata opponendovi semplicemente la propria opinione, come in una procedura di appello, ma devono dimostrare che essa è manifestamente insostenibile con un'argomentazione chiara e dettagliata; critiche appellatorie sono inammissibili (DTF
148 IV 356 consid. 2.1).
Con riferimento alla valutazione delle prove e all'accertamento dei fatti, il giudice - che in questo ambito dispone di un ampio margine di apprezzamento - incorre nell'arbitrio se misconosce manifestamente il senso e la portata di un mezzo di prova, se omette senza valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure se ammette o nega un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 148 IV 356 consid. 2.1; 148 I 127 consid. 4.3).

5.4.4. Laddove i ricorrenti si limitano a richiamare le considerazioni già esposte nel memoriale di ricorso dinanzi all'istanza inferiore, e ribadire la loro interpretazione dei dati contenuti nella relazione 11 marzo 2021 dalla F.________ AG, contrapposta agli accertamenti dedotti dalla Corte cantonale, il gravame è inammissibile. Gli insorgenti non sostanziano infatti d'arbitrio con una motivazione conforme all'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF gli accertamenti eseguiti dall'istanza inferiore, che sono di principio vincolanti per il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95
LTF). Neppure si confrontano, se non in modo del tutto appellatorio, attraverso un generico inammissibile rinvio alle memorie della procedura cantonale, perché la motivazione delle censure dev'essere contenuta nell'atto di ricorso medesimo e non in un semplice rinvio agli atti cantonali (DTF 143 II 286 consid. 1.2.2 e 1.2.3), con gli argomenti addotti dai giudici cantonali, da cui si deduce di contro, seppur in termini generali, un segnale di attrattività del Comune, e dunque una domanda nel mercato immobiliare. D'altra parte, lo studio dell'11 marzo 2011 della F.________ AG da loro prodotto corrisponde, come una perizia privata, a un'allegazione di parte (DTF 142 II 355 consid.
6 e rinvii).

5.5.

5.5.1. I ricorrenti lamentano che i prezzi definiti dalla proprietaria sarebbero fuori scala per il mercato immobiliare del Comune e comunque eccessivi, tenuto conto in particolare dell'ubicazione degli appartamenti e delle caratteristiche del comparto. Deducono che per gli immobili di fascia alta non vi sarebbe la richiesta di residenze primarie e l'offerta risulterebbe quindi rivolta ad abitazioni secondarie.

5.5.2. La Corte cantonale ha concluso che, a fronte delle loro caratteristiche, tutti gli alloggi sono idonei ad essere impiegati come residenze primarie. Circostanza questa che neppure i ricorrenti contestano. Il progetto in esame prevede infatti l'edificazione di uno stabile di otto appartamenti in un quartiere residenziale, in zona R3, a sud dell'autostrada A13 e a nord del Parco dei Poeti, servito dai mezzi pubblici e nelle vicinanze della scuola elementare, composto da 2 unità abitative di 2.5 locali e 71 m2 di superficie interna, 4 unità di 3.5 locali e 108 m2e 2 unità di 4.5 locali e 143 m2. Tutti gli appartamenti sono inoltre dotati di terrazze e cantina.
La Corte cantonale ha poi accertato che il prezzo medio per un appartamento di proprietà ad Ascona è di fr. 1'104'000.--, nettamente superiore alla media del distretto (fr. 837'000.--) e a quella cantonale (fr. 779'000.--), rilevando che i prezzi di transazione per oggetti di tipo medio si attestano a circa fr. 10'000.-- al m2, mentre per appartamenti di lusso ad almeno fr. 13'000.-- al m2. Ha poi concluso che questi valori, anche apportando una correzione verso l'alto per tenere conto della sola superficie abitabile netta, non si scostano da quelli indicati nel prospetto di vendita e il prezzo degli otti appartamenti non permette di conseguenza di ritenere manifestamente abusiva la loro destinazione d'uso.

5.5.3. La conclusione dei giudici cantonali è condivisibile. I ricorrenti sostengono in modo del tutto generico che la popolazione del Comune di Ascona invecchierebbe in proporzione maggiore rispetto alla regione del Locarnese, e che dunque simili prezzi non si giustificherebbero e ciò anche a fronte dell'ubicazione, non particolarmente attrattiva e senza vista panoramica, della progettata costruzione. Con simili argomentazioni, gli insorgenti non dimostrano tuttavia in modo puntuale in che misura le conclusioni tratte dalla Corte cantonale sarebbero non solo criticabili ma addirittura arbitrarie, limitandosi a proporre, in termini appellatori e quindi inammissibili (DTF 148 IV 205 consid. 2.6), una loro valutazione dei dati contenuti nelle analisi agli atti, correlando in maniera del tutto soggettiva, e finanche discutibile, l'invecchiamento demografico e i prezzi nel mercato immobiliare. Essi non spiegano invece, con una motivazione conforme all'art. 42 cpv. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
LTF, in che termini la definizione dei prezzi di vendita da parte della proprietaria permetterebbe di ritenere che la stessa avrebbe manifestamente l'intenzione di eludere l'art. 75b
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
1    Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2    Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Cost. e delle sue disposizioni di attuazione. La proprietaria ha del resto confermato di
non aver acquisito l'immobile a titolo oneroso, e che, tenuto conto dei costi di costruzione e della possibilità di adeguare le finiture degli appartamenti, potrebbe apportare delle riduzioni ai rispettivi prezzi, qualora avesse delle difficoltà nella vendita. Non si intravedono del resto ragioni, e nemmeno i ricorrenti lo adducono, di mettere in dubbio tali affermazioni, ritenuto che è anzitutto nell'interesse del promotore di trovare degli acquirenti in un lasso di tempo ragionevole. Inoltre, come rilevato poc'anzi, gli appartamenti si prestano pienamente, per tipologia e ubicazione, alla residenza primaria, e neppure il comparto, tenuto proprio conto delle sue caratteristiche, appare come un quartiere destinato prevalentemente alla villeggiatura, così che risulta tutt'altro che inverosimile la scelta operata dalla proprietaria di voler realizzare delle residenze principali, avendo rinunciato ad un progetto iniziale che prevedeva di preservare la superficie utile principale secondaria dei due appartamenti nello stabile esistente.

5.6.

5.6.1. I ricorrenti osservano anche che dal 2016 nel Comune di Ascona vi sarebbe una notevole diminuzione delle transazioni, che attesterebbe una contrazione della domanda nel mercato immobiliare, e che nel 2019 e 2020 sarebbero state rilasciate un numero notevole di licenze edilizie. Rilevano pure che, secondo lo studio della F.________ AG, nel 2020 ad Ascona vi sarebbe un esubero di 1'160 appartamenti in offerta, e che pertanto non vi sarebbe una richiesta di residenze primarie.

5.6.2. La Corte cantonale ha accertato che gli appartamenti in discussione rientrano, per tipologia e dimensioni, nel segmento principale del mercato immobiliare asconese, ovvero quello che ha visto i maggiori investimenti negli ultimi anni (2017 - 2021). I giudici cantonali hanno inoltre rilevato che l'attività edilizia (richiesta di autorizzazioni e licenze edilizie rilasciate per rapporto al parco immobiliare) risulta più bassa rispetto ai Comuni limitrofi, nonché considerato dubbioso il dato riferito all'esubero di appartamenti evidenziato dagli insorgenti, poiché dedotto da un rapporto tra gli annunci e gli abbonamenti di ricerca attivi su non meglio precisati portali online. La Corte cantonale ha così concluso che sussiste una situazione sostanzialmente equilibrata tra domanda e offerta di appartamenti in proprietà e non vi sono dunque elementi oggettivi sufficienti che permettono di propendere per un manifesto eccesso di offerta.

5.6.3. I ricorrenti non censurano esplicitamente un accertamento arbitrario dei fatti rilevanti, che risultano anzi conformi ai dati agli atti, riferiti al mercato immobiliare. Limitandosi ad esporre una loro interpretazione delle cifre, diversa da quella accertata dai giudici cantonali, i ricorrenti non si confrontano con i considerandi della sentenza impugnata in modo conforme agli art. 42 cpv. 2 e
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
106 cpv. 2 LTF. Non dimostrano che la decisione secondo cui sussiste un equilibrio tra domanda e offerta di appartamenti in proprietà, né tantomeno che la valutazione di queste prove, sarebbe addirittura insostenibile e quindi arbitraria. D'altro canto, la Corte cantonale ha concluso sulla base di un accertamento oggettivo dei dati. Ha infatti spiegato puntualmente, e sulla scorta di cifre ufficiali, le ragioni per le quali l'eccesso di offerta riguarderebbe gli appartamenti fino ad un milione di franchi, mentre per le unità tra uno e due milioni di franchi, ovvero nella fascia di prezzo nella quale si posizionano gli appartamenti in esame, ci sarebbe un sostanziale equilibrio. Appaiono inoltre condivisibili le argomentazioni della Corte cantonale, secondo cui non può essere escluso l'interesse di alcuni residenti al trasferimento da
alloggi più datati ad appartamenti di recente realizzazione e con standard attuali. Come neppure si può escludere a priori l'interesse di alcuni proprietari al cambiamento di destinazione, da primaria a secondaria, di residenze antecedenti l'11 marzo 2012. Entrambe queste circostanze, avverso le quali i ricorrenti contrappongono solo generiche interpretazioni soggettive, contribuiscono, unitamente all'assenza di altri elementi oggettivi sufficienti, ad escludere in concreto la sussistenza di un manifesto eccesso di offerta.

5.7. I ricorrenti lamentano infine che la Corte cantonale non avrebbe considerato altri elementi di valutazione, a loro avviso decisivi ai fini del giudizio, quali la composizione dei nuclei famigliari degli abitanti di Ascona, nonché la loro situazione patrimoniale, reddituale e fiscale. Richiamando l'analisi dell'11 marzo 2021 esperita dalla F.________ AG, gli insorgenti osservano che ad Ascona vi sarebbe una presenza maggiore di nuclei monofamigliari di quasi il 50 % della popolazione, con una quota del 48 % di persone singole e del 78 % di nuclei composti da 1 o 2 persone. Osservano anche che la quota di persone anziane ravviserebbe per Ascona una percentuale del 31 % per rapporto alla media svizzera, concludendo ad un invecchiamento della popolazione di Ascona e una diminuzione delle persone residenti, causa decessi. I ricorrenti rilevano pure che il reddito medio procapite degli abitanti di Ascona, come pure il loro patrimonio, sarebbe inferiore alla media svizzera, mentre l'incidenza fiscale sarebbe superiore a quella di altri cantoni.
Con queste generiche argomentazioni, scostandosi dai criteri ritenuti dalla giurisprudenza del Tribunale federale, e prevalendosi di un'interpretazione del tutto soggettiva dei dati contenuti nelle analisi agli atti, i ricorrenti si limitano sostanzialmente ad accennare ad una pretesa ipotizzata contrazione della domanda nel mercato immobiliare del Comune di Ascona riferito alle abitazioni primarie. Disattendono tuttavia che un abuso di diritto può essere accertato dalle autorità solo se è manifesto, ovvero se l'insufficienza della domanda di residenze primarie del tipo in questione è chiara fin dall'inizio. Circostanza che i ricorrenti non spiegano, né tantomeno dimostrano.

5.8. Sulla scorta di quanto precede, la conclusione della Corte cantonale, secondo cui, visti il numero di abitanti, l'andamento demografico, le caratteristiche degli appartamenti e del quartiere, nonché gli indici di mercato esaminati, non vi sia ragione per ritenere che ad Ascona la domanda di abitazioni primarie non sarà in grado di assorbire gli otto appartamenti in esame, non presta pertanto il fianco a critiche. I criteri esaminati non permettono infatti di ritenere come manifestamente abusiva la controversa destinazione d'uso. Non sussistono in definitiva elementi evidenti che permettono di concludere ad un'elusione nell'applicazione dell'art. 75b
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 75b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
1    Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2    Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Cost. e delle sue disposizioni di attuazione, né tantomento può dirsi perfezionato un manifesto abuso di diritto.

6.

6.1. I ricorrenti rimproverano infine alla Corte cantonale la violazione delle norme cantonali e comunali sulle altezze delle costruzioni e sul modo di misurarle. Sostengono che l'istanza precedente sarebbe incorsa nell'arbitrio per aver determinato l'altezza dello stabile, interpretando l'art. 7 cpv. 7 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) in contrasto con l'art. 40 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100).

6.2. L'applicazione del diritto cantonale e comunale è esaminata dal Tribunale federale sotto il profilo ristretto dell'arbitrio (DTF 148 II 465 consid. 8.1; 147 IV 433 consid. 2.1). Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo tale decisione è manifestamente insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesiva di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità. La decisione deve inoltre essere arbitraria nel suo risultato e non solo nella sua motivazione (DTF 147 II 454 consid. 4.4). Non risulta per contro arbitrio dal semplice fatto che anche un'altra soluzione potrebbe entrare in linea di conto o sarebbe addirittura preferibile (DTF 148 II 121 consid. 5.2). Conformemente alle esigenze di motivazione degli art. 42 cpv. 2 e
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
106 cpv. 2 LTF, i ricorrenti devono quindi confrontarsi con i considerandi della decisione impugnata e spiegare in modo chiaro e preciso per quali ragioni essi sono manifestamente insostenibili.

6.3. L'art. 7 cpv. 7 NAPR prevede che "la copertura dell'edificio, piana o di altra forma, dev'essere compresa nel profilo del tetto a falda risultante dalle disposizioni di zona, computato dalla quota di gronda a filo della facciata". La norma rimanda inoltre ad uno schema esplicativo (schema allegato n. 2A), riportato anche nella decisione impugnata. I ricorrenti non si confrontano con il tenore di questa disposizione, che, come rilevato dai giudici cantonali, persegue essenzialmente lo scopo di limitare ingombri su tetti piani. Né essi si esprimono sull'interpretazione da parte della Corte cantonale che, procedendo da un'interpretazione letterale del testo normativo, spiega i motivi per cui, nella presente fattispecie, i parapetti arretrati e le vasche per i fiori siano da assimilare ad ingombri che rientrano in un ipotetico tetto a falde disegnato lungo il filo delle quattro facciate, secondo le altezze, alla gronda e al colmo, previste per la zona di riferimento. Ora, quando la decisione impugnata, come in concreto, si fonda su diverse motivazioni indipendenti e di per sé sufficienti per definire l'esito della causa, i ricorrenti sono tenuti, pena l'inammissibilità, a dimostrare che ognuna di esse viola il diritto (DTF 142
III 364 consid. 2.4 in fine; 138 I 97 consid. 4.1.4).
Limitandosi in sostanza a ribadire l'inapplicabilità dell'art. 7 cpv. 7 NAPR, poiché ritenuto contrario all'art. 40 cpv. 1 LE che impone il computo dell'altezza al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto, i ricorrenti esprimono semplicemente la loro opinione, diversa da quella della Corte cantonale, ma non sostanziano arbitrio alcuno. La censura risulta pertanto inammissibile.
L'art. 40 LE, riguardante le modalità di misurazione dell'altezza degli edifici, non precisa d'altro canto espressamente la questione dei parapetti arretrati. Nel caso specifico, posto che le NAPR definiscono anche l'altezza al colmo e facendo capo all'art. 7 cpv. 7 NAPR, la Corte cantonale ha trattato i parapetti alla stregua di corpi posti al di sotto del profilo dell'ipotetico tetto a falda, escludendone così il loro computo nell'altezza dell'edificio. Ancorché opinabile, simile interpretazione non risulta manifestamente insostenibile, e neppure raggiunge gli estremi dell'arbitrio nel suo risultato. D'altro canto, anche la dottrina ravvisa che, in simili particolari circostanze, manufatti che non fungono da effettivi parapetti posati a filo della facciata e destinati a evitare la caduta nel vuoto, ma che, come in concreto, sono adeguatamente arretrati rispetto al perimetro del tetto e servono soltanto a delimitare la superficie accessibile senza incrementare l'ingombro effettivamente percepibile, sono esclusi dal computo sull'altezza (MARCO LUCCHINI, Compendio giuridico per l'edilizia, 2a ed. 2015, pag. 206).

7.
Ne segue che il ricorso deve essere respinto nella misura della sua ammissibilità. Le spese giudiziarie e le indennità per ripetibili seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico dei ricorrenti in solido (art. 66 cpv. 1 e
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
68 cpv. 1 e 4 LTF).
Non si assegnano ripetibili della sede federale al Comune di Ascona, che ha presentato le osservazioni al gravame nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali (art. 68 cpv. 3
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
LTF; DTF 134 II 117 consid. 7).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico dei ricorrenti, che rifonderanno a E.________ un'indennità complessiva di fr. 2'000.-- a titolo di ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Municipio di Ascona, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Losanna, 30 gennaio 2024

In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Kneubühler

Il Cancelliere: Crameri
Informazioni decisione   •   DE • FR • IT • EN
Documento : 1C_310/2023
Data : 30. Januar 2024
Pubblicato : 28. Februar 2024
Sorgente : Bundesgericht
Stato : Unpubliziert
Ramo giuridico : Raumplanung und öffentliches Baurecht
Oggetto : Licenza edilizia


Registro di legislazione
Cost: 29 
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
1    In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
2    Le parti hanno diritto d'essere sentite.
3    Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.
75 
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 75 Pianificazione del territorio - 1 La Confederazione stabilisce i principi della pianificazione territoriale. Questa spetta ai Cantoni ed è volta a un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e a un ordinato insediamento del territorio.
1    La Confederazione stabilisce i principi della pianificazione territoriale. Questa spetta ai Cantoni ed è volta a un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e a un ordinato insediamento del territorio.
2    La Confederazione promuove e coordina gli sforzi dei Cantoni e collabora con loro.
3    Nell'adempimento dei loro compiti, la Confederazione e i Cantoni considerano le esigenze della pianificazione territoriale.
75b
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 75b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
1    La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
2    La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.
LASec: 2 
SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie
LASec Art. 2 Definizioni - 1 Un'abitazione ai sensi della presente legge è un insieme di locali che:
1    Un'abitazione ai sensi della presente legge è un insieme di locali che:
a  sono adatti a un uso abitativo;
b  costituiscono un'unità costruttiva;
c  sono dotati di un'entrata dall'esterno o da un'area comune con altre abitazioni all'interno dell'edificio;
d  sono dotati di un'installazione di cucina; e
e  non costituiscono una cosa mobile.
2    Un'abitazione primaria ai sensi della presente legge è un'abitazione utilizzata da almeno una persona il cui Comune di residenza secondo l'articolo 3 lettera b della legge del 23 giugno 20063 sull'armonizzazione dei registri è lo stesso in cui si trova l'abitazione.
3    Sono equiparate ad abitazioni primarie le abitazioni che:
a  sono occupate in modo permanente a scopo di lavoro o di formazione;
b  sono occupate in modo permanente da un'economia domestica privata che occupa in modo permanente un'altra abitazione nel medesimo edificio;
c  sono occupate in modo permanente da persone che non sono tenute ad annunciarsi all'ufficio controllo abitanti, in particolare da personale diplomatico e richiedenti l'asilo;
d  non sono occupate da al massimo due anni, sono abitabili e sono offerte per essere locate in modo duraturo o vendute (abitazioni vuote);
e  sono utilizzate a scopi agricoli e non sono accessibili tutto l'anno per tali scopi a causa dell'altitudine;
f  sono utilizzate da imprese per ospitarvi il personale per un breve periodo;
g  sono utilizzate quali abitazioni di servizio per persone che operano in particolare nel settore alberghiero, in ospedali e in istituti;
h  sono destinate temporaneamente a un uso lecito diverso da quello abitativo.
4    Un'abitazione secondaria ai sensi della presente legge è un'abitazione che non è né primaria né equiparata a quest'ultima.
6 
SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie
LASec Art. 6 - 1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
1    Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
2    È fatta salva la realizzazione di nuove abitazioni di cui all'articolo 7 capoverso 1 lettera b e agli articoli 8, 9, 26 o 27.
7 
SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie
LASec Art. 7 - 1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:
1    Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:
a  come abitazione primaria o abitazione che, secondo l'articolo 2 capoverso 3, è equiparata a un'abitazione primaria; o
b  come abitazione sfruttata a scopi turistici.
2    Un'abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all'uso locale, e se:
a  si trova nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale; o
b  non è adattata alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata.
3    Nelle autorizzazioni edilizie, l'autorità preposta al loro rilascio dispone la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a o il capoverso 2 lettere a o b prescrivendo un onere d'uso. Se nell'autorizzazione edilizia per una nuova abitazione tale onere non figura e se l'autorizzazione non è stata rilasciata secondo gli articoli 8, 9, 26 o 27, la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a si presume applicabile.
4    Immediatamente dopo che l'autorizzazione edilizia è passata in giudicato, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie incarica l'ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro fondiario la limitazione d'uso riguardante il fondo in questione.
5    Il Consiglio federale disciplina i dettagli, segnatamente:
a  i requisiti posti alla struttura ricettiva organizzata;
b  l'obbligo di notifica del cambiamento di destinazione da abitazione sfruttata a scopi turistici in abitazione primaria; e
c  la formulazione degli oneri d'uso.
14
SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie
LASec Art. 14 Sospensione - 1 Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
1    Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
a  la limitazione d'uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello stato civile; o
b  il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione.
2    L'autorità proroga la sospensione secondo il capoverso 1 lettera b se il proprietario fornisce la prova che le condizioni continuano ad essere adempiute.
3    L'autorità dispone, unitamente alla sospensione secondo il capoverso 1 lettera b e per ogni proroga, una nuova stima del valore ufficiale dell'abitazione a spese del richiedente.
4    Il Consiglio federale disciplina la durata delle sospensioni e delle loro proroghe nonché i dettagli della prova secondo il capoverso 1 lettera b, in particolare i requisiti posti alla messa sul mercato dell'abitazione.
LTF: 1 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 1 Autorità giudiziaria suprema - 1 Il Tribunale federale è l'autorità giudiziaria suprema della Confederazione.
1    Il Tribunale federale è l'autorità giudiziaria suprema della Confederazione.
2    Esercita la vigilanza sulla gestione del Tribunale penale federale, del Tribunale amministrativo federale e del Tribunale federale dei brevetti.3
3    Si compone di 35-45 giudici ordinari.
4    Si compone inoltre di giudici non di carriera; il loro numero è al massimo pari a due terzi di quello dei giudici ordinari.4
5    L'Assemblea federale stabilisce il numero dei giudici mediante ordinanza.
42 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
66 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
68 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
82 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
a  contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
b  contro gli atti normativi cantonali;
c  concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.
86 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
1    Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
a  del Tribunale amministrativo federale;
b  del Tribunale penale federale;
c  dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
d  delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
2    I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
3    Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.
90 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento.
97 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
1    Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
2    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87
99 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
1    Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
2    Non sono ammissibili nuove conclusioni.
105 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
106
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
Registro DTF
133-II-409 • 134-II-117 • 138-I-97 • 140-I-285 • 142-II-154 • 142-II-355 • 142-III-364 • 143-II-283 • 144-II-49 • 145-I-167 • 145-II-99 • 146-II-335 • 146-III-73 • 146-IV-297 • 147-I-73 • 147-II-454 • 147-IV-409 • 147-IV-433 • 147-IV-534 • 148-I-127 • 148-I-160 • 148-II-121 • 148-II-465 • 148-IV-205 • 148-IV-356 • 148-IV-409 • 148-V-174 • 149-I-105
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1B_314/2018 • 1C_127/2018 • 1C_149/2020 • 1C_242/2021 • 1C_263/2016 • 1C_285/2019 • 1C_285/2020 • 1C_302/2022 • 1C_310/2023 • 1C_402/2021 • 1C_489/2022
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
 abbonamento • abitazione • abitazione principale • abitazione secondaria • abuso di diritto • accertamento dei fatti • accesso • accusato • allineamento • altezza della costruzione • analogia • applicazione del diritto • attestato • atto di ricorso • aumento • autore • autorità cantonale • autorità giudiziaria • autorità inferiore • avviso • azione • bellinzona • caffè • calcolo • cambiamento di destinazione • carica pubblica • casella postale • cio • circo • commento • compera e vendita • computazione • concretizzazione • condizione • consiglio di stato • costi di costruzione • d'ufficio • decesso • decisione finale • decisione • dibattimento • dichiarazione falsa • dichiarazione • direttive anticipate del paziente • direttore • diritto cantonale • diritto costituzionale • diritto di essere sentito • diritto di ottenere una decisione • diritto pubblico • disposizione d'esecuzione • dote • dubbio • edificio e impianto • edificio esistente • effetto sospensivo • entrata in vigore • esaminatore • espressamente • fattispecie • federalismo • fine • forma e contenuto • fungo • giudice supplente • importanza • incarto • inchiesta penale • inchiesta • inizio • intercantonale • interpretazione letterale • irrilevanza • lavori di costruzione • leso • licenza edilizia • limitazione • losanna • luogo di lavoro • merce • mezzo di prova • motivazione dell'istanza • motivazione della decisione • motivo • municipio • numero • onere della prova • opposizione • persona anziana • piano di utilizzazione • popolazione • posta a • potere cognitivo • potere d'apprezzamento • pressione • principio contabile e allestimento del bilancio • principio giuridico • principio procedurale • procedura cantonale • proposta di contratto • pubblicazione • questio • rapporto tra • rappresentanza processuale • replica • rettifica • ricorrente • ricorso in materia di diritto pubblico • riduzione • ripartizione dei compiti • ripetibili • riporto • salario • scopo • sostanza • spese giudiziarie • statistica • superficie utile lorda • tempo atmosferico • termine generale • tribunale amministrativo • tribunale cantonale • tribunale federale • turista • ultima istanza • utilizzazione • valutazione della prova • veduta • violazione del diritto • zona residenziale