4A_250/2012 - 2012-08-28 - Diritto contrattuale - contrat de bail de durée déterminée; contestation du loyer initial

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 250/2012

Arrêt du 28 août 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________ AG, représentée par Me Jean-François Marti,
recourante,

contre

1. A.________,
2. B.________,
3. C.________ Sàrl,
tous trois représentés par Me François Zutter,
intimés.

Objet
contrat de bail de durée déterminée; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 mars 2012.

Faits:

A.
Par contrat du 4 décembre 2006, X.________ AG (ci-après: la bailleresse) a cédé à C.________ Sàrl, A.________ et B.________ (ci-après: les locataires) l'usage d'une arcade de 71,86 m2 au rez-de-chaussée et d'un dépôt de 26,48 m2 en sous-sol de l'immeuble sis 1 rue ... à Genève, afin d'y installer un cabinet de soins esthétiques, de vente de produits naturels et de « relookage ». Le bail a été conclu pour une durée déterminée de cinq ans, allant du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011, avec une option de renouvellement pour une nouvelle période de cinq ans. Le loyer annuel a été fixé à 39'600 fr., charges non comprises, indexable en fonction de l'évolution de l'indice officiel suisse des prix à la consommation. Le précédent locataire versait en dernier lieu, depuis le 1er décembre 2005, un loyer annuel de 38'400 fr., charges non comprises.

B.
Par requête du 19 janvier 2007 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève, les locataires ont contesté le loyer convenu. La tentative de conciliation n'ayant pas abouti, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a été saisi.

Les locataires ont fait entendre des témoins qui ont affirmé qu'ils avaient eu beaucoup de peine à trouver des locaux appropriés à leur activité commerciale, qu'ils avaient fait des recherches pendant environ une année et qu'ils avaient essuyé trois refus. Les locataires ont produit des statistiques officielles sur les loyers moyens et ils ont fait entendre le précédent locataire qui a déclaré que plusieurs commerçants lui avaient dit que son loyer était exagéré. Les locataires ont conclu à ce que le loyer annuel soit fixé à 25'872 fr., charges non comprises, à compter du 1er janvier 2007 et à ce que leur partie adverse soit condamnée à leur rembourser le trop-perçu.

La bailleresse a conclu principalement à l'irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet, le loyer convenu n'étant pas abusif.

Par jugement du 8 octobre 2008, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel à 29'172 fr. en se référant aux statistiques publiées par l'Office cantonal pour l'année 2007.

Saisie d'un appel interjeté par la bailleresse, la Cour de justice, par arrêt du 7 décembre 2009, a considéré que le tribunal avait admis à juste titre que les locataires s'étaient trouvés contraints de conclure le contrat en raison d'une situation de pénurie; elle a estimé en revanche que le tribunal ne pouvait pas fixer le loyer sur la base de statistiques imprécises, sans avoir donné préalablement aux parties l'occasion d'apporter leurs preuves à ce sujet, étant observé que le litige n'avait porté jusqu'alors que sur la possibilité de contester le loyer initial. La cause a ainsi été renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire.

Sur requête du tribunal, la bailleresse a produit un acte authentique du 22 septembre 1959 d'où il ressort qu'elle a acquis l'immeuble à la suite d'une fusion par absorption d'une société immobilière dont elle était l'unique actionnaire. Elle a affirmé - sans l'établir - qu'elle était probablement propriétaire économique du bâtiment dès l'origine en précisant qu'il s'agissait d'une construction des années 1930. La bailleresse n'a pas produit de pièces permettant un calcul de rendement.

Le tribunal a procédé à un transport sur place, afin de constater l'état réel des locaux loués.

La bailleresse, qui conteste le résultat auquel conduit la statistique officielle, n'a pas produit d'éléments de comparaison en vue d'établir le loyer usuel. Après le transport sur place, la bailleresse n'a pas pris de conclusions motivées et a renoncé à plaider.

Statuant à nouveau le 19 octobre 2010, le Tribunal des baux et loyers, se référant à sa connaissance des locaux et aux statistiques disponibles, a fixé à nouveau le loyer annuel à 29'172 fr., charges non comprises, dès le 1er janvier 2007.

La bailleresse a appelé de ce jugement, soutenant que les conditions pour une contestation du loyer initial n'étaient pas remplies et, subsidiairement, que le loyer convenu (39'600 fr. par an) n'était pas abusif. Les locataires ont conclu au rejet de l'appel, c'est-à-dire à la confirmation d'un loyer annuel de 29'172 fr..

Par arrêt du 19 mars 2012, la Cour de justice, Chambre des baux et loyers, a rejeté l'appel.

C.
La bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une violation des art. 93 LTF, 270, 269, 269a CO, 11 OBLF, de l'ancien art. 274d CO, de l'art. 8 CC ainsi qu'une appréciation arbitraire des preuves, elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et reprend ses conclusions sur le fond, demandant subsidiairement le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.

Les locataires proposent le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Le recours étant dirigé contre une décision finale, la valeur litigieuse doit être déterminée d'après les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). La divergence s'élevait en capital (art. 51 al. 3 LTF) à 10'428 fr. par an, de sorte qu'il n'est pas douteux, pour un contrat conclu pour une durée de cinq ans, que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte, sans qu'il y ait à s'interroger sur la portée, sous l'angle de la valeur litigieuse, de l'option de prolongation pour une durée de cinq ans prévue dans le contrat.

Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions sur le montant du loyer qui lui est dû et qui a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc être formé également pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été invoqués ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 589; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de
manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves doit, en se référant si possible à des pièces du dossier, montrer de manière précise en quoi consiste l'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 La recourante reproche à la cour cantonale de s'être considérée liée par sa décision incidente du 7 décembre 2009 sur la possibilité de contester le loyer initial, alors que la recourante n'avait aucune obligation de recourir au Tribunal fédéral contre cette décision en vertu de l'art. 93 al. 3 LTF.

La bailleresse confond deux questions différentes. La première est de savoir si la Cour de justice, statuant le 19 mars 2012, était liée par sa décision incidente du 7 décembre 2009. La seconde est de savoir si le Tribunal fédéral, statuant présentement, peut revoir la décision en cause.

Sur la première question, il est évident que la cour cantonale n'est pas une autorité de recours contre ses propres décisions. Dès lors qu'elle avait tranché, par arrêt du 7 décembre 2009, la question des conditions pour contester le loyer initial, elle n'avait pas à y revenir dans son arrêt ultérieur du 19 mars 2012. Le grief est donc dépourvu de tout fondement.

Sur la seconde question, il résulte clairement de l'art. 93 al. 3 LTF cité par la recourante que cette dernière peut, si elle y a encore intérêt, s'en prendre à la décision incidente du 7 décembre 2009 à l'occasion de son recours dirigé contre la décision finale du 19 mars 2012. La recourante ne s'y est d'ailleurs pas trompée, puisqu'elle discute dans son recours les conditions permettant à un locataire de contester le loyer initial.

2.2 Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial dans trois hypothèses: s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (art. 270 al. 1 let. a 1ère hypothèse CO), s'il a été contraint de conclure en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 270 al. 1 let. a 2ème hypothèse CO) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (art. 270 al. 1 let. b CO).
Les trois conditions sont alternatives, si bien qu'il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84; arrêt 4A 645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.1). Il appartient au locataire de prouver que l'une de ces trois conditions est réalisée (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1 et les références doctrinales).

S'agissant plus précisément de l'hypothèse d'une contrainte résultant de la pénurie - cas de figure invoqué en l'espèce -, il faut que les circonstances soient telles que l'on ne puisse attendre du locataire qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que la situation sur le marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84 s. et les références citées).

La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir admis l'existence d'une pénurie, alors que cette situation n'a pas été constatée par le gouvernement cantonal sur la base d'une étude statistique sérieuse.

Elle se méprend toutefois sur le sens de la jurisprudence rendue à ce propos (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85; arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3b/bb et dd, SJ 2002 I p. 589). En effet, le Tribunal fédéral a considéré que si une telle constatation cantonale existait, le locataire était dispensé d'apporter des preuves pour démontrer l'état de pénurie. En revanche, la jurisprudence n'a pas affirmé qu'en l'absence d'une telle constatation officielle, le locataire ne pouvait pas apporter la preuve d'une pénurie. D'ailleurs, la recourante n'a pas correctement saisi l'hypothèse d'une constatation officielle. Cette dernière ne se comprend qu'en relation avec l'art. 270 al. 2 CO. Cette disposition permet aux cantons - sans leur en faire l'obligation - de rendre obligatoire l'usage d'une formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau bail en cas de pénurie de logements. La pénurie est donc la condition pour que le canton dispose d'une telle faculté. C'est la raison pour laquelle les cantons qui souhaitent introduire l'usage de la formule officielle doivent tout d'abord établir qu'il y a pénurie, ce qui constitue la condition leur ouvrant une telle possibilité. Cependant, la faculté ouverte par l'art. 270 al. 2 CO n'existe,
selon le texte clair de cette disposition, qu'en matière de logements, et non pas pour les locaux commerciaux (ATF 117 Ia 328 consid. 3d p. 335). Pour les locaux commerciaux - comme c'est le cas en l'espèce -, le canton n'a aucune raison de constater officiellement l'existence d'une pénurie, puisque celle-ci ne lui ouvre pas la faculté prévue par l'art. 270 al. 2 CO. En conséquence, on ne peut rien déduire de l'absence d'une constatation par le gouvernement cantonal.

Le point de savoir s'il existe une pénurie est une question de fait. Les locataires ont fait entendre des témoins qui ont affirmé que ceux-là avaient cherché en vain des locaux appropriés pendant environ une année et qu'ils avaient essuyé trois refus. Sur cette base, la cour cantonale a déduit que les locataires se trouvaient contraints de conclure le contrat litigieux sous l'effet de la pénurie. La recourante ne démontre pas, par une argumentation précise, qu'il y aurait eu sur ce point arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits. On ne voit pas ce qui permettrait de l'affirmer. Le Tribunal fédéral est donc lié par les constatations de fait cantonales (art. 105 al. 1 LTF) et, sur cette base, la cour cantonale n'a pas fait une mauvaise application de l'art. 270 al. 1 let. a CO en concluant que les locataires étaient en droit de contester le loyer initial.

2.3 Se référant, de manière un peu confuse, à l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), à l'art. 8 CC et à l'ancien art. 274d al. 3 CO, la recourante évoque le problème de l'administration des preuves et du fardeau de la preuve.

Le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère abusif du loyer convenu; le bailleur doit cependant collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'il est seul à détenir (arrêt 4A 645/2011 du 27 janvier 2012 déjà cité, consid. 3.4.4; arrêt 4A 576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4).

En l'espèce, les locataires ont produit des statistiques officielles d'où il semble bien ressortir - les calculs ne sont pas contestés par la recourante - que le loyer convenu est excessif. Ils ont également fait entendre le précédent locataire à titre de témoin, lequel a affirmé que des commerçants voisins lui avaient déclaré que son loyer - très proche de celui convenu avec les nouveaux locataires - était exagéré. Ils ont donc apporté des éléments de preuve sérieux qui donnent à penser que le loyer est abusif. Face à cette situation, la recourante avait tout loisir d'apporter des contre-preuves en vue d'ébranler la conviction que les locataires s'efforçaient d'établir. La recourante n'a pas apporté des éléments qui permettraient un calcul de rendement. Dès lors qu'elle est seule à détenir de telles informations, c'était bien à elle qu'il incombait de les apporter. Peu importe qu'elle ait pu ou non le faire, il suffit de constater, sous l'angle du droit à la preuve, que la juridiction cantonale ne l'a pas empêchée de le faire. Quant à ébranler le résultat des données statistiques, il faut constater que la recourante n'a apporté aucun élément de comparaison en vue d'établir les loyers usuels. La recourante ne pouvait cependant pas
ignorer, à la suite de l'arrêt de renvoi du 7 décembre 2009, que cette nouvelle procédure devant le Tribunal de première instance avait pour but de permettre aux parties d'apporter leurs moyens de preuve. Aucune relance de la part du tribunal n'était nécessaire. Si la recourante a choisi de ne rien apporter, elle doit en assumer les conséquences. Sous l'angle du droit à la preuve ou du fardeau de la preuve, la recourante ne peut pas reprocher à la cour cantonale d'avoir statué sur la base des éléments que les parties lui ont apportés ou qui résultent de statistiques publiées. Il n'y a donc pas trace, sous cet angle, d'une violation de l'art. 9 Cst., de l'art. 8 CC ou de l'ancien art. 274d al. 3 CO.

2.4 Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4a, SJ 1998 p. 718).

Il doit en principe se fonder sur un calcul de rendement ayant pour base le prix de revient de l'immeuble, sauf si celui-ci est manifestement surfait (arrêt 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4). En effet, le calcul de rendement a en principe la primauté sur toutes les autres méthodes de détermination du loyer non abusif (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; arrêt 4A 645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2).

En l'espèce, la recourante a établi qu'elle avait acquis l'immeuble en absorbant une société immobilière dont elle était l'actionnaire unique. Les documents produits ne permettent cependant pas de dégager un prix d'acquisition. La recourante a aussi soutenu - sans le prouver - qu'elle aurait été propriétaire économique de l'immeuble depuis la construction du bâtiment dans les années 1930. Elle n'a cependant apporté aucun élément de preuve qui permettrait, de déterminer un prix d'acquisition et de construction, de sorte que tout calcul de rendement, même en tenant compte d'une indexation, est ici impossible.

Lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence a affirmé qu'il fallait préférer la détermination du loyer usuel à un calcul de rendement (arrêt 4A 645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2; arrêt 4A 276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3; arrêt 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, SJ 2002 I p. 434; cf. aussi: ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 261).

Pour établir les loyers usuels, le juge doit disposer d'au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3b/aa, SJ 2002 I p. 434).
En l'espèce, aucun élément de comparaison n'a été apporté au juge, de sorte que celui-ci ne disposait pas des éléments nécessaires pour déterminer le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal fédéral.

On se trouve donc en présence d'une carence de preuves, alors que le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice.

Les éléments de preuve apportés par les locataires sont suffisants pour établir le caractère abusif du loyer convenu, mais non pas pour fixer le loyer admissible.

Dans une telle situation, la recourante aurait voulu que la cour cantonale s'en tienne au loyer payé par le précédent locataire.

Certes, un ancien arrêt semble s'orienter vers cette règle (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, SJ 1998 p. 718), mais un arrêt ultérieur ne s'en est tenu au précédent loyer qu'en observant que celui-ci était accepté par le nouveau locataire (arrêt 4A 576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4).

En l'espèce, le précédent locataire a déclaré, en tant que témoin, que des commerçants voisins lui avaient affirmé que son loyer était exagéré. Ce témoignage est corroboré par les statistiques officielles. On ne peut ainsi pas reprocher à la cour cantonale, compte tenu de son large pouvoir d'appréciation, d'avoir écarté le précédent loyer, dont il y avait des raisons sérieuses de penser qu'il était abusif.

Après avoir constaté sur place que les locaux loués ne présentaient aucune particularité, la juridiction cantonale a décidé de s'en tenir aux statistiques officielles.

Il est vrai, comme le relève la recourante, que les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, faute de données suffisamment différenciées (arrêt 4A 472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4). La jurisprudence a cependant admis que l'on ne pouvait pas reprocher à une cour cantonale de s'être fondée, faute de mieux, sur de telles statistiques, alors qu'aucun autre moyen de preuve sérieux ne lui était apporté et que la partie recourante ne démontrait nullement que l'autorité cantonale avait abusé de son pouvoir d'appréciation ou abouti à un résultat insoutenable (arrêt 4A 3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2). Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette jurisprudence. Comme la recourante prétendait que les statistiques officielles ne conduisaient pas à un résultat équitable, il lui appartenait, après avoir obtenu la réouverture de l'instruction, d'apporter des éléments qui permettent de le constater. On ne voit pas ce qui aurait empêché la recourante de citer des cas de comparaison. Il n'apparaît guère compatible avec le principe de la bonne foi que la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir statué sans bases sérieuses, alors qu'elle-même ne lui a apporté aucun élément à
l'appui de sa contestation du résultat auquel aboutissent les statistiques officielles.
Il n'y a dès lors pas eu de violation des art. 269 , 269a CO et 11 OBLF.

2.5 La recourante fait grief à la cour cantonale de s'être fondée sur la statistique de l'année 2007 (première année de bail) plutôt que sur celle de l'année 2006 (le contrat ayant été conclu le 4 décembre 2006).

L'argument n'emporte pas d'emblée la conviction. En effet, le juge ne devait pas supputer un accord des parties en fonction de documents qui auraient été à leur disposition au moment de la conclusion du contrat, mais il devait déterminer - l'acquisition de l'immeuble étant ancienne - le loyer usuel pour l'année 2007.

Quoi qu'il en soit, que le loyer usuel ait diminué entre l'année 2006 et l'année 2007 est une pure question de fait. La recourante ne prétend pas, avec précision, qu'elle aurait allégué cette diminution et qu'elle en aurait apporté la preuve; elle ne soutient pas davantage que cette réduction ressortirait à l'évidence du résultat de l'administration des preuves. Elle ne motive donc pas de manière suffisante un grief d'arbitraire dans l'établissement des faits (cf. ci-dessus consid. 1.3) et on ne voit pas pourquoi l'état de fait dressé par la cour cantonale devrait être qualifié d'arbitraire. En conséquence, le Tribunal fédéral doit raisonner sur la base des faits contenus dans l'arrêt attaqué (art. 105 al. 1 LTF). L'argument présenté repose sur un fait qui n'a pas été constaté dans l'arrêt cantonal, ce qui exclut d'entrer en matière en raison de l'interdiction d'invoquer des faits nouveaux devant le Tribunal fédéral (art. 99 al. 1 LTF).

3.
Il suit de là que le recours doit être rejeté. Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 28 août 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.87 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.87 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 11 Pigioni in uso nella località o nel quartiere - (art. 269a lett. a CO)
¹	Determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell'articolo 269 lettera a CO sono le pigioni di locali d'abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.
²	Per i locali commerciali, il confronto previsto dall'articolo 269a lettera a CO può aver luogo sulla base dei prezzi per metro quadrato in uso nel quartiere per oggetti paragonabili.
³	Non sono prese in considerazione le pigioni stabilite in forza della posizione predominante di mercato di un locatore o di un gruppo di locatori.
⁴	Devono essere prese in considerazione le statistiche ufficiali.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.