Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_576/2008 ajp

Arrêt du 19 février 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente,
Corboz et Kiss.
Greffière: Mme Crittin.

Parties
Messieurs X.________, Y.________ et Z.________,
recourants, représentés par Me Pascal Pétroz, avocat,

contre

A.________ et B.________,
intimés, représentés par Me Pierre Stastny, avocat,

Objet
bail à loyer,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 3 novembre 2008.

Faits:

A.
Le 16 mars 2004, C.________, alors propriétaire de l'immeuble, a donné à bail à B.________ et A.________ une arcade d'environ 80 m2 au rez-de-chaussée d'un bâtiment sis XX, rue D.________ à Genève. Le contrat indiquait que les locaux étaient destinés exclusivement à l'exploitation d'un laboratoire et qu'il était interdit de les utiliser pour faire de la cuisine. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er avril 2004 au 31 mars 2009, étant précisé qu'il était ensuite renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 16'800 francs.

Par lettre du 21 avril 2004, les locataires ont été informés que l'immeuble avait été acquis par X.________, Y.________ et Z.________.

En date des 11 et 26 octobre 2004, les acquéreurs de l'immeuble ont signé avec B.________ et A.________ un "avenant" prévoyant que l'affectation des locaux était modifiée en café-restaurant et que le loyer serait porté à 20'400 fr. par an dès le 1er janvier 2005, tous les travaux étant à la charge des locataires, lesquels renonçaient à toute indemnité de plus-value.

B.
Par requête du 16 novembre 2004, les locataires ont déclaré contester le loyer initial, demandant que le loyer soit ramené à 16'800 fr. conformément au contrat précédent (sous réserve de l'indexation convenue) et que le trop-perçu soit restitué.

Par jugement du 22 août 2006, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a fait droit à la demande, en considérant qu'il se trouvait en présence d'une augmentation de loyer qui était nulle pour n'avoir pas été notifiée sur la formule officielle.

Statuant sur recours des bailleurs le 22 juin 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a considéré que l'avenant donnait lieu à un loyer initial et elle a renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour examiner le problème sous cet angle.

Statuant à nouveau le 13 mars 2008, le Tribunal des baux et loyers a constaté que les bailleurs ont refusé de produire les pièces utiles permettant un calcul de rendement dont le Tribunal avait pourtant ordonné l'apport, ce dont on pouvait déduire qu'ils cachaient un rendement abusif. Estimant que rien ne justifiait que le loyer soit fixé à un montant différent de celui convenu dans le bail du 16 mars 2004, il a, pour la seconde fois, fait droit aux conclusions des locataires.

Par arrêt du 3 novembre 2008, la Chambre d'appel a rejeté le recours formé contre cette décision par les bailleurs. Tout en relevant que la surface louée avait été augmentée d'une manière négligeable (de 1 m2 selon les locataires ou de 2,7 m2 selon les bailleurs), la cour cantonale, en soulignant que les bailleurs avaient refusé de produire les documents requis permettant un calcul de rendement, a estimé que rien n'avait été apporté qui puisse justifier un changement de loyer de 21,43 % entre le contrat du 16 mars 2004 et l'avenant des 11 et 26 octobre 2004.

C.
Ayant reçu cet arrêt le 6 novembre 2008, les bailleurs ont déposé dans un bureau de poste suisse, le lundi 8 décembre 2008, un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Invoquant un état de fait manifestement inexact, une appréciation arbitraire des preuves, une qualification juridique inexacte de l'avenant, un renversement du fardeau de la preuve, ainsi qu'une violation des règles en matière de contestation du loyer initial et de loyer abusif, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué, à l'irrecevabilité de la requête en contestation du loyer initial et à la constatation de la validité de l'avenant, sous suite de dépens.

Les locataires intimés ont conclu au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité avec suite de dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 Le litige porte sur une différence de loyer de 3'600 fr. par an (20'400 fr. - 16'800 fr.). S'agissant d'un bail de durée indéterminée, il faut multiplier ce montant par vingt, conformément à l'art. 51 al. 4 LTF, pour déterminer la valeur litigieuse (ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399). Ainsi, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. exigée en matière de bail à loyer est manifestement atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF).

1.2 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions sur le montant du loyer dû (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours en matière civile est donc recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p. 140). Une modification de l'état de fait ne peut cependant être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.5 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Sur deux points, les recourants se plaignent d'un état de fait manifestement inexact (art. 97 al. 1 LTF), puis reprennent les mêmes arguments en invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves. Ces deux griefs se confondent et doivent être examinés simultanément.

Il faut préalablement rappeler qu'une modification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Quant à l'arbitraire dans l'appréciation des preuves, il n'est réalisé que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 134 I 263 consid. 3.1 p. 266).

L'art. 270 al. 1 CO permet la contestation du loyer initial dans les conditions prévues à l'art. 270 al. 1 let. a CO et également dans les conditions prévues à l'art. 270 al. 1 let. b CO. Ces deux hypothèses sont alternatives et il suffit que les conditions de l'une des deux lettres de l'art. 270 al. 1 CO soient réunies pour que la contestation du loyer initial soit admissible (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, publié in Praxis 2003 n° 124 p. 661 consid. 2.1; arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002, publié in SJ 2002 I p. 589 consid. 3a). En l'espèce, la cour cantonale a admis à la fois que les locataires se trouvaient en situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt attaqué p. 7) et qu'il y avait une sensible augmentation du loyer par rapport au précédent loyer au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (arrêt attaqué p. 8 ch. 5.2.2). L'entrée en matière repose donc sur deux motivations alternatives dont chacune est suffisante. Dans une telle situation, les recourants auraient dû attaquer chacune des deux motivations (ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.). Ils ne l'ont pas fait. Il subsiste donc la seconde motivation fondée sur l'art. 270 al. 1 let. b CO, entièrement convaincante, qui suffit pour justifier
l'entrée en matière. La discussion sur l'état de contrainte des locataires au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO est donc impropre à influencer le résultat de la cause (art. 97 al. 1 LTF) ou à faire apparaître la décision attaquée comme arbitraire dans son résultat. Il n'y a donc pas lieu d'examiner le premier point de fait soulevé par les recourants.

Au demeurant, la cour cantonale a constaté que les recourants n'avaient pas discuté les circonstances de la contrainte "dans le cadre du présent appel" (arrêt attaqué p. 7 consid. 5.1); les recourants font valoir qu'ils les ont contestées lors de leur premier appel; cette argumentation est impropre à démontrer qu'il était arbitraire de retenir que ce point n'était pas contesté "dans le cadre du présent appel", c'est-à-dire lors du second appel.

Invoquant les mêmes principes juridiques, les recourants se plaignent que la cour cantonale n'a pas tenu compte d'un témoignage selon lequel les locataires auraient accepté le loyer en échange du changement d'affectation. Le propre de l'art. 270 al. 1 CO est précisément de permettre aux locataires, dans le délai et les conditions prévus par la loi, de revenir sur un loyer qu'ils ont pourtant accepté en concluant le contrat. Il est donc absolument sans pertinence de démontrer que les locataires ont, dans un premier temps, accepté le document qui a été signé les 11 et 26 octobre 2004, le fait n'étant d'ailleurs même pas contesté. Dès lors, le point soulevé n'est pas propre à influer sur le sort de la cause et l'omission de ce témoignage ne peut faire apparaître la décision attaquée comme arbitraire dans son résultat. Au demeurant, il n'y a rien d'arbitraire à ne pas mentionner un témoignage sans pertinence.

2.2 Les recourants contestent que l'avenant signé les 11 et 26 octobre 2004 puisse être considéré comme un nouveau bail, ouvrant la voie d'une contestation du loyer initial.

Cette question a déjà été tranchée dans le premier arrêt de la Chambre d'appel qui a renvoyé la cause à l'autorité inférieure. Il s'agissait cependant d'une décision incidente qui n'était pas susceptible de recours au Tribunal fédéral (art. 93 al. 1 LTF), ce qui implique qu'elle peut être examinée dans le cadre du présent recours (art. 93 al. 3 LTF).

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La prestation du bailleur ne se caractérise donc pas seulement par la chose louée, mais aussi par l'usage pour lequel elle est louée. L'usage cédé est un point essentiel du contrat au sens de l'art. 2 al. 1 CO.
En l'espèce, le contrat du 16 mars 2004 prévoyait que les locaux pouvaient être utilisés exclusivement pour un laboratoire et qu'il était interdit d'y faire de la cuisine. Dans le document signé les 11 et 26 octobre 2004, les locaux sont cédés pour en faire un café-restaurant. On se trouve donc en présence d'un changement essentiel.

Si l'on compare le contrat du 16 mars 2004 avec le document signé les 11 et 26 octobre 2004, on constate de nombreuses et importantes différences: les parties ne sont plus les mêmes, l'usage de la chose louée n'est plus le même, les locaux loués ne sont plus exactement les mêmes en raison de l'adjonction d'une petite surface, le loyer est sensiblement différent et on peut encore observer que le contrat du 16 mars 2004 ne permettait pas de modifier ainsi le loyer dès le 1er janvier 2005, comme le prévoit le document des 11 et 26 octobre 2004.

Les changements sont si importants que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que le document des 11 et 26 octobre 2004 constituait un nouveau bail.

Comme le changement d'affectation était manifestement souhaité par les locataires, on doit supposer que ce sont eux qui ont pris l'initiative de la négociation. On ne se trouve donc pas dans l'hypothèse où un bailleur essayerait de déguiser une hausse de loyer en la faisant apparaître comme un pseudo nouveau contrat de bail. Comme l'usage de la chose est profondément modifié, il ne s'agit pas non plus - contrairement à ce que soutiennent les recourants - d'une convention passée en cours de bail qui porterait seulement sur une modification du loyer.

En qualifiant l'accord passé les 11 et 26 octobre 2004 comme un nouveau contrat de bail, la cour cantonale a appliqué correctement l'art. 253 CO et on ne discerne à cet égard aucune violation des art. 2 CC ou 18 CO.

2.3 Il est constant que les locataires ont saisi la commission de conciliation en temps utile (art. 270 al. 1 CO) et que le loyer fixé dans le nouveau bail (20'400 fr.) est de 3'600 fr. plus élevé que celui du bail précédent (16'800 fr.), ce qui représente une hausse de 21,43 %. Il s'agit là d'une augmentation sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO, puisque la jurisprudence a admis qu'une variation de l'ordre de 10 % correspondait déjà à cette qualification (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, publié in Praxis 2003 n° 124 p. 661 consid. 3.1).

Les conditions d'une contestation du loyer initial étaient donc remplies, sans qu'il y ait à se demander si elles le seraient également sous l'angle des conditions alternatives posées par l'art. 270 al. 1 let. a CO.

C'est donc à juste titre que la cour cantonale est entrée en matière sur la contestation du loyer initial et on ne discerne à cet égard aucune violation de l'art. 270 al. 1 CO.

2.4 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles auxquelles est subordonnée la recevabilité d'une demande de diminution du loyer initial; ce sont les art. 269 et 269a CO exclusivement qui fournissent les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une telle demande (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 243).

Lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit être admis à apporter la preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (ATF 124 III 310 consid. 2).

Certes, le fardeau de la preuve incombe au locataire, mais cela n'exclut pas que sa partie adverse doive contribuer loyalement à l'administration des preuves (Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n°s 79 et 80 ad art. 270 CO; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4e éd. 2007, n° 8 art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 394 no 2.3.3; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 47 ad art. 270 CO). Selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (ATF 115 II 1 consid. 4 p. 2; arrêt 4P.196/2005 du 10 février 2006 consid. 5.2). Ce principe est affirmé de manière expresse en droit du bail à l'art. 274d al. 3 CO. Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, publié in SJ 2006 I p. 34 consid. 4.3.2).

En conséquence, le juge n'a pas violé les règles sur le fardeau de la preuve - en particulier l'art. 8 CC invoqué par les recourants - en ordonnant aux bailleurs de produire les pièces qu'ils étaient seuls à détenir et qui étaient nécessaires pour le calcul de rendement que les locataires étaient en droit d'exiger.
Les recourants s'y sont refusés. C'est une pure question d'appréciation des preuves de dire quelles conclusions on peut tirer d'une telle attitude (arrêt 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; arrêt 4P.196/2005 du 10 février 2006 consid. 5.2; Higi, Zürcher Kommentar, 1996, n° 93 ad art. 274d CO; Lachat, op. cit., p. 427 s. no 2.5 ; SVIT-Kommentar, op. cit., n° 22 ad art. 274d CO).

Le Tribunal fédéral ne peut examiner l'appréciation des preuves que sous l'angle restreint de l'arbitraire. Il n'y a rien d'arbitraire à conclure qu'une partie se refuse à produire des documents qu'elle détient parce que ceux-ci mettraient à néant sa position dans la procédure. Il n'est donc pas arbitraire de déduire du refus des recourants que le loyer demandé dans le nouveau bail est entièrement abusif par rapport à celui prévu dans le bail précédent, qui est admis par les intimés pour le nouveau bail.

2.5 Il reste à se demander s'il n'y aurait pas des indices qui devraient ébranler cette conviction.

Les recourants évoquent les loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO), mais ils n'ont apporté aucun des cinq éléments de comparaison exigés par la jurisprudence (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêt 4C.19/1997 du 19 août 1997, publié in SJ 1998 I p. 218 consid. 4a), de sorte qu'ils n'ont fourni aucun élément qui puisse ébranler la conviction résultant de leur attitude de refus.

Ils se prévalent certes des statistiques genevoises sur les loyers, mais il a déjà été jugé qu'elles étaient trop imprécises pour être utilisées en vue de fixer des loyers et qu'elles ne correspondent pas aux statistiques officielles envisagées à l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc p. 324 s.; arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4). Il n'y a pas lieu d'y revenir.

En l'absence de tout autre élément, le juge a fait un raisonnement fondé sur le loyer précédent, ce qui est en principe admissible (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, publié in SJ 1998 I p. 718 consid. 4b/aa). On ne voit pas que le changement d'affectation puisse avoir des répercussions sur le rendement ou les coûts des bailleurs (tous les frais étant à la charge des locataires), alors qu'il s'agit d'éléments déterminants pour apprécier le loyer au regard des art. 269 et 269a CO. Le nouveau bail a été conclu très peu de temps après le précédent et l'augmentation de surface est dérisoire. On peut raisonnablement admettre que si la production des pièces permettant un calcul de rendement aurait conduit à justifier au moins partiellement la différence de loyer, les recourants n'auraient pas manqué de les produire. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que le loyer non abusif correspondait au loyer précédent. L'arrêt attaqué ne viole donc pas non plus les art. 269, 269a CO et 11 OBLF.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, fixés à 3'500 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants sont tenus solidairement de verser aux intimés une indemnité de 4'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 19 février 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Crittin
Information de décision   •   DE • FR • IT • EN
Décision : 4A_576/2008
Date : 19. Februar 2009
Publié : 18. März 2009
Tribunal : Bundesgericht
Statut : Unpubliziert
Domaine : Vertragsrecht
Regeste : bail à loyer


Répertoire des lois
CC: 2 
CC Art. 2 B. Etendue des droits civils / I. Devoirs généraux - B. Etendue des droits civils I. Devoirs généraux SR 210 Code civil suisse
1    Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2    L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
8
CC Art. 8 E. De la preuve / I. Fardeau de la preuve - E. De la preuve I. Fardeau de la preuve SR 210 Code civil suisse
CO: 2 
CO Art. 2 A. Conclusion du contrat / I. Accord des parties / 2. Points secondaires réservés - 2. Points secondaires réservés SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
1    Si les parties se sont mises d'accord sur tous les points essentiels, le contrat est réputé conclu, lors même que des points secondaires ont été réservés.
2    A défaut d'accord sur les points secondaires, le juge les règle en tenant compte de la nature de l'affaire.
3    Sont réservées les dispositions qui régissent la forme des contrats.
253 
CO Art. 253 A. Définition et champ d'application / I. Définition - A. Définition et champ d'application I. Définition SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
269 
CO Art. 269 A. Loyers abusifs / I. Règle - A. Loyers abusifs I. Règle SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
269a 
CO Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions - II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
270 
CO Art. 270 E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 1. Loyer initial - E. Contestation du loyer I. Demande de diminution du loyer SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
1    Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269 a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
a  s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou
b  si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
2    En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269 dpour la conclusion de tout nouveau bail.
274d
Cst.: 9
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'Etat sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse
LTF: 42 
LTF Art. 42 Mémoires SR 173.110 0
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée. 1 2
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique 3 . Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier. 4
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
45 
LTF Art. 45 Fin SR 173.110 0
1    Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
2    Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.
51 
LTF Art. 51 Calcul SR 173.110 0
1    La valeur litigieuse est déterminée:
a  en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
b  en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
c  en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
d  en cas d'action, par les conclusions de la demande.
2    Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
3    Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
4    Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.
66 
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires SR 173.110 0
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
68 
LTF Art. 68 Dépens SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
72 
LTF Art. 72 Principe SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
3  sur le changement de nom,
4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
7  ...
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
74 
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale SR 173.110 0
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
75 
LTF Art. 75 Autorités précédentes SR 173.110 0
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets. 1
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
76 
LTF Art. 76 Qualité pour recourir SR 173.110 0
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions. 2
90 
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure. SR 173.110 0
93 
LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes SR 173.110 0
1    Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a  si elles peuvent causer un préjudice irréparable; ou
b  si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2    En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours. 1 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3    Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.
95 
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: SR 173.110 0
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
96 
LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour: SR 173.110 0
a  inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
b  application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.
97 
LTF Art. 97 Etablissement inexact des faits SR 173.110 0
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits. 1
99 
LTF Art. 99 SR 173.110 0
1    Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
2    Toute conclusion nouvelle est irrecevable.
100 
LTF Art. 100 Recours contre une décision SR 173.110 0
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants 3 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants 4 .
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40 dde la loi du 25 juin 1954 sur les brevets 6 .
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ... 7
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
105 
LTF Art. 105 Faits déterminants SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente. 1
106 
LTF Art. 106 Application du droit SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
107 
LTF Art. 107 Arrêt SR 173.110 0
1    Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
2    Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
3    Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force. 1
4    Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40 dde la loi du 25 juin 1954 sur les brevets 2 dans le mois qui suit le dépôt du recours. 3
108
LTF Art. 108 Juge unique SR 173.110 0
1    Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
a  sur les recours manifestement irrecevables;
b  sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
c  sur les recours procéduriers ou abusifs.
2    Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
3    L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.
OBLF: 11
OBLF Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier - (art. 269 a, let. a, CO) SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
1    Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269 a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
2    Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'art. 269 a, let. a, CO peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
3    N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
4    Les statistiques officielles doivent être prises en considération.
Répertoire ATF
115-II-1 • 120-II-240 • 121-III-397 • 123-III-317 • 124-III-310 • 129-I-8 • 130-III-136 • 133-IV-119 • 134-I-263 • 134-III-102 • 134-V-53
Weitere Urteile ab 2000
4A_345/2007 • 4A_472/2007 • 4A_576/2008 • 4C.169/2002 • 4C.19/1997 • 4C.274/1997 • 4C.367/2001 • 4C.61/2005 • 4P.196/2005
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
 tribunal fédéral • loyer initial • bail à loyer • examinateur • appréciation des preuves • viol • tribunal des baux • changement d'affectation • fardeau de la preuve • violation du droit • calcul • frais judiciaires • recours en matière civile • tennis • chose louée • valeur litigieuse • droit fédéral • vue • droit civil • administration des preuves
... Les montrer tous
SJ
1998 I S.218 • 1998 I S.718 • 2002 I S.589 • 2006 I S.34