1C_754/2013 - 2014-04-28 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - autorisation de construire et d'abattre des arbres

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_754/2013

Arrêt du 28 avril 2014

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président,
Merkli et Chaix.
Greffière: Mme Tornay Schaller.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Jean-Claude Perroud, avocat,
recourant,

contre

B.________ SA, représentée par Me Laurent Maire, avocat,
intimée,

Municipalité de Pully, avenue du Prieuré 2, case postale 63, 1009 Pully, représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,

Objet
Autorisation de construire et d'abattre des arbres,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 7 août 2013.

Faits:

A.
La société B.________ SA est propriétaire de la parcelle n° 1367 du registre foncier de la commune de Pully. D'une superficie de 2'470 m 2et de la forme approximative d'un rectangle, la parcelle supportait une maison d'habitation, détruite en 2006, et compte une bambouseraie, ainsi qu'un certain nombre d'arbres de diverses espèces, dont une majorité de thuyas.
Le 16 décembre 2011, B.________ SA a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande de permis de construire un bâtiment d'habitation de 8 appartements avec garage souterrain pour 17 véhicules et trois places de parc couvertes; l'accès au garage souterrain est prévu au moyen d'une rampe. Mis à l'enquête publique le 25 janvier 2012, le projet a suscité l'opposition de voisins, dont A.________ propriétaire de la parcelle voisine n° 1368, et de l'Association vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH) : les premiers ont principalement critiqué l'abattage d'arbres sur la parcelle, tandis que la seconde a uniquement demandé qu'au moins une place de parc souterraine et une place visiteur, adaptées à l'usage des personnes handicapées soient intégrées au projet. Ces oppositions ont amené la constructrice à déposer des plans modifiés comportant désormais l'aménagement de deux places de stationnement adaptées aux personnes handicapées - en lieu et place des trois places de parc couvertes - et le maintien de sept arbres d'ornement.

B.
Se fondant sur la synthèse des autorisations spéciales et des préavis recueillis par la Centrale des autorisations de construire (CAMAC), la Municipalité a, par décision du 14 septembre 2012, levé les oppositions et délivré le permis de construire le bâtiment projeté. A.________ a interjeté recours contre cette décision, se plaignant notamment d'une violation de la réglementation en matière de construction adaptée aux handicapés et des normes cantonales et communales relatives à l'abattage des arbres. L'AVACAH n'a pas participé à la procédure de recours.
Après avoir instruit la cause, en particulier au moyen d'une inspection locale, le Tribunal cantonal a rejeté le recours, dans la mesure où il était recevable, avec suite de frais et dépens à charge du recourant, par arrêt du 7 août 2013. S'agissant des griefs tirés des normes sur l'accessibilité, pour les personnes handicapées, des immeubles d'habitation, la cour cantonale a considéré que A.________ n'avait pas la qualité pour recourir, ce qui rendait irrecevable cet aspect-là de son recours.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal ainsi que la décision de la Municipalité de Pully.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de son arrêt. B.________ SA et la Municipalité de Pully concluent au rejet du recours. Le recourant n'a pas déposé d'observations complémentaires.
Par ordonnance du 23 septembre 2013, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif.

Considérant en droit:

1.
L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF). Le recourant a pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente (art. 89 al. 1 let. a LTF). En tant que propriétaire d'une parcelle directement voisine du projet de construction litigieux, le recourant est particulièrement touché par l'arrêt attaqué confirmant la décision d'abattage d'une trentaine d'arbres, qu'il tient en particulier pour non conforme à l'art. 1 et 3 LAT. Il peut ainsi se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué. Il a dès lors qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. L'instance inférieure a par ailleurs dénié au voisin la qualité pour recourir sur un de ses griefs et a en conséquence déclaré son recours partiellement irrecevable. Le voisin est aussi habilité à recourir contre la décision d'irrecevabilité d'un de ses griefs; cependant seule la question de la recevabilité de ce grief devant l'instance cantonale peut être portée devant le Tribunal fédéral qui n'a, à ce stade, pas à examiner le contenu matériel dudit grief (ATF 137 II 313 consid. 1.3 p.
317).
Le recours est ainsi en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.

2.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu, le recourant se plaint d'une appréciation arbitraire des faits.

2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 LTF, il ne peut s'en écarter que si les constatations de ladite autorité ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314). Si la recourante entend se prévaloir de constatations de fait différentes de celles de l'autorité précédente (cf. art. 97 al. 1 LTF), elle doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées. A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui retenu dans l'acte attaqué (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356 et les arrêts cités).

2.2. En l'occurrence, le recourant fait grief à l'instance précédente de ne pas avoir retenu que l'avocat de l'intimée est à la fois son conseil et son administrateur avec signature individuelle, ce qui aurait une importance s'agissant de l'octroi des dépens. Vu le raisonnement qui suit (cf. infra consid. 5.2), un éventuel complément de l'état de fait litigieux ne permettrait pas de trancher différemment la question de l'octroi de dépens à la constructrice. Faute d'avoir une influence déterminante sur l'issue de la procédure, ce grief doit être écarté.
Le recourant reproche aussi à la cour cantonale de ne pas avoir mentionné dans l'arrêt attaqué une lettre de l'AVACAH du 30 avril 2013, qu'il avait produite devant elle; il soutient qu'il aurait dû en être tenu compte dans la mesure où le Tribunal cantonal a déclaré irrecevable le grief soulevé par le recourant s'agissant des conditions d'accès au bâtiment pour les personnes handicapées par le fait que l'AVACAH n'aurait pas fait état d'une violation des normes de construction dans son opposition. Le recourant se méprend cependant, puisque la cour cantonale n'a pas motivé ainsi l'irrecevabilité du grief (cf. infra consid. 3.2) ; elle a d'ailleurs simplement mentionné que l'AVACAH n'avait pas préconisé l'installation d'une plate-forme monte-escaliers. A nouveau, le grief de constatation arbitraire des faits doit être rejeté, faute d'influer sur l'issue de la cause.

3.
Sur le fond, le recourant dénonce d'abord une violation de l'art. 33 al. 3 let. a LAT, en lien avec les art. 95 à 98 et 111 LTF; il se plaint aussi d'une violation de son droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst). A le suivre, la cour cantonale aurait - s'agissant des griefs tirés de la violation de la législation en matière de protection des personnes handicapées - restreint de manière contraire au droit fédéral sa qualité pour recourir au niveau cantonal, ce qui aurait conduit à un déni de justice.

3.1. L'art. 33 al. 3 let. a LAT impose aux cantons de reconnaître, sur le plan cantonal, la qualité pour recourir au moins dans les mêmes limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral. On retrouve ce principe à l'art. 111 al. 1 LTF qui prescrit que la qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. Ainsi, comme l'a retenu à juste titre la cour cantonale, la qualité pour recourir du droit cantonal, à savoir l'art. 75 de la loi cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RS/VD 173.36), doit être définie au moins aussi largement qu'à l'art. 89 al. 1 LTF (ATF 137 II 30 consid. 2.2.1 p. 32).
Aux termes de l'art. 89 LTF, la qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. Selon la jurisprudence rendue en application de cette disposition, le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). La proximité avec l'objet du litige ne suffit pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre l'octroi d'une autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée; il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit; peu importe à cet égard que ces dispositions ne soient pas destinées à protéger le recourant; toutefois, de
manière à endiguer l'action populaire, la seule poursuite d'un intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ne suffit pas (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 p. 33). On admet que le recourant retire un avantage pratique à la procédure si l'issue favorable du recours empêche la réalisation de la construction selon les plans autorisés (ATF précité consid. 2.3 p. 34).
La jurisprudence a considéré que des voisins, situés à environ 100 mètres de la construction projetée, ne sont pas particulièrement atteints par ce projet s'ils ne voient pas depuis leur propriété la toiture qu'ils critiquent (arrêt 1C_338/2011 du 30 janvier 2012 consid. 3, publié in SJ 2012 I 422). De même, la qualité pour recourir est en principe déniée au voisin lorsque l'objet du litige concerne uniquement l'application de règles relatives à l'aménagement intérieur des constructions puisque l'impact visuel de la construction ne serait de toute manière pas modifié (arrêt 1C_565/2012 du 23 janvier 2013 consid. 2.3, publié in SJ 2013 I 526).

3.2. La cour cantonale a retenu que, pour les personnes handicapées, l'accès au bâtiment projeté est garanti en automobile; en outre, en réponse à l'opposition de l'AVACAH, l'aménagement de deux places de stationnement destinées aux personnes handicapées a été prévu, ce point n'étant d'ailleurs plus litigieux devant le Tribunal fédéral. La cour cantonale a cependant constaté que, lorsqu'elles ne sont pas conductrices ou passagères d'une voiture, les personnes handicapées peuvent uniquement accéder au bâtiment par la rampe qui conduit au garage; cette rampe comportera sur un côté des marches d'escalier dites "italiennes", soit d'une longueur d'environ 1 mètre. L'architecte en charge du projet a exposé lors de l'inspection locale qu'il serait possible, pour les fauteuils roulants, d'installer une plate-forme reliée à un rail latéral le long de ces escaliers; cette décision incombera, en temps voulu, à la copropriété. Les juges cantonaux ont déduit de ces éléments que, si la pente se révélait excessive au regard des normes en matière de protection des personnes handicapées, cela aurait tout au plus pour conséquence la réalisation d'un monte-escaliers le long de la rampe d'accès au garage; en revanche, cela n'empêcherait pas la
réalisation du bâtiment tel que prévu; dans la mesure où le recourant ne retirerait aucun avantage pratique en lien avec ce grief, son recours devait être déclaré irrecevable en tant qu'il dénonçait les conditions d'accès au bâtiment pour les personnes handicapées.
Le recourant soutient que la rampe prévue aurait une pente de 13%, soit 7% de plus que la pente autorisée selon la norme SIA 500 "Constructions sans obstacles", applicable par renvoi de l'art. 36 al. 2 du Règlement d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et des constructions du 19 septembre 1986 (RLATC; RS/VD 700.11.1). Il avance que l'installation d'un monte-escaliers ne résoudrait pas le problème puisqu'il obligerait les personnes handicapées à emprunter cette machine "lente, souvent défectueuse et parfois dangereuse" plutôt qu'une rampe moins raide; en outre, de telles plates-formes élévatrices ne pourraient pas être utilisées par des personnes munies de cannes ou dépendantes de déambulateurs; enfin, on ignorerait si cette solution est techniquement réalisable. Le recourant en déduit que la seule solution envisageable serait la reconfiguration du chemin d'accès, ce qui entraînerait le probable redimensionnement du bâtiment lui-même. En d'autres termes, le recourant pourrait retirer un avantage pratique à ce que la cour cantonale traite la problématique de l'accès des personnes handicapées au bâtiment.

3.3. La loi fédérale sur l'élimination des inégalités frappant les personnes handicapées du 13 décembre 2002 (LHand; RS 151.3) a pour but de prévenir, de réduire ou d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées (art. 1 al. 1), ce qui ne permet cependant pas dans tous les cas d'atteindre une égalité de fait entière (ATF 139 II 289 consid. 2.2.2 p. 295). A teneur de l'art. 7 al. 1 let. a de la loi, toute personne qui subit une inégalité peut en cas de construction ou de rénovation d'une construction ou d'une installation demander à l'autorité compétente, dans la procédure d'autorisation de construire, qu'on s'abstienne de l'inégalité. La loi définit l'inégalité dans l'accès à une construction lorsque cet accès est impossible ou difficile aux personnes handicapées pour des raisons d'architecture (art. 2 al. 3 LHand). Elle s'applique, notamment, aux habitations collectives de plus de huit logements pour lesquelles l'autorisation de construire est accordée après son entrée en vigueur (art. 3 let. c LHand), soit à compter du 1er janvier 2004. La qualité pour recourir est réservée aux personnes qui subissent une inégalité (art. 8 LHand) ainsi qu'aux organisations d'importance nationale d'aide aux personnes handicapées
si elles existent depuis dix ans au moins (art. 9 LHand).
Pour les constructions et installations que la Confédération fait édifier ou subventionne, le Conseil fédéral édicte des prescriptions sur les mesures à prendre en faveur des personnes handicapées (art. 15 al. 2 LHand). Ces prescriptions sont adaptées régulièrement à l'état de la technique. Le Conseil fédéral peut déclarer obligatoires des normes techniques ou d'autres règles établies par des organisations privées (art. 15 al. 3 LHand), lesquelles constituent alors du droit fédéral. S'agissant de constructions qui ne font pas l'objet de subventions fédérales, le canton de Vaud renvoie à la norme SIA 500 (art. 36 al. 2 RLATC), qui constitue donc du droit cantonal.

3.4. Comme on l'a vu, l'irrecevabilité d'un grief du recours par la cour cantonale est susceptible de violer le droit fédéral (cf. supra consid. 3.1). Cette éventuelle irrecevabilité dépend cependant de la question de savoir si, dans le cas particulier, le recourant peut retirer un avantage pratique à la procédure. Déterminer cet avantage dépend des faits établis par l'instance précédente (cf. supra consid. 3.2) et de la portée du droit cantonal (cf. supra consid. 3.3). Conformément à l'art. 42 al. 2 LTF, il incombe au recourant d'alléguer les faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour recourir (ATF 133 II 249 consid. 1.1 p. 251 [droit des constructions]; ATF 138 IV 86 consid. 3 p. 88 [procédure pénale]; ATF 138 III 537 consid. 1.2 p. 539 [droit civil]). S'agissant de l'établissement du droit cantonal, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain, ce qu'il appartient au recourant de démontrer selon l'art. 106 al. 2 LTF. En outre, pour qu'une décision soit annulée au titre de l'arbitraire, il ne suffit
pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son résultat (136 III 552 consid. 4 p. 560).
La cour cantonale a retenu qu'une application stricte des règles en matière de protection des personnes handicapées, si la pente de la rampe se révélait trop raide, conduirait tout au plus à l'installation d'un monte-escaliers le long de la rampe d'accès au garage; elle n'empêcherait cependant pas la réalisation du bâtiment tel que prévu. S'agissant de la pente de la rampe, telle que prévue dans les plans, elle dépasse de 1% le maximum admis sous réserve (norme SIA 500, ch. 9.4.1), à savoir lorsque des difficultés de réalisation découlent, notamment, de la topographie de l'endroit (norme SIA 500, ch. 1.2). Vu ce faible écart avec la norme applicable, qui reste d'ailleurs dans la marge de tolérance prévue par la même norme (ch.1.4.3), l'instance précédente pouvait laisser indécise la question de savoir si ladite rampe contrevenait aux dispositions relatives à la protection des handicapés, sans sombrer dans l'arbitraire. Cette conclusion pouvait d'autant plus s'imposer que les précédents juges ont considéré que, en tout état, une mesure de remplacement, sous la forme d'un monte-escaliers, pouvait être justifiée (norme SIA 500 ch. 3.8.1). A ce propos, le recourant émet certes des critiques générales sur les monte-escaliers et met en
doute le caractère techniquement réalisable d'une telle installation. Il ne démontre cependant pas, par une argumentation suffisamment précise, en quoi la solution adoptée par la cour cantonale serait manifestement contraire aux faits de la cause ou contreviendrait de manière arbitraire aux règles applicables. Il ne cherche en particulier pas à expliquer quelles contraintes physiques, topographiques ou techniques seraient susceptibles d'empêcher l'installation d'un monte-escaliers à cet endroit. On peut d'ailleurs relever à cet égard qu'une telle réalisation, évoquée par l'architecte de la constructrice lors de l'inspection locale, n'a alors suscité aucune réaction de la part des parties.

3.5. Il apparaît en définitive que la cour cantonale pouvait retenir, sans violer l'interdiction de l'arbitraire, qu'une application des règles cantonales en matière d'accessibilité, pour les personnes handicapées, des immeubles d'habitation n'était pas susceptible de procurer un avantage pratique au voisin. Ce dernier ne soutient au demeurant pas que l'éventuelle installation d'un monte-escaliers le long de la rampe d'accès au garage du bâtiment projeté serait visible depuis sa parcelle ou qu'elle lui causerait un quelconque préjudice.
Par conséquent, le prononcé d'irrecevabilité du présent grief par la cour cantonale ne viole pas le droit fédéral et le recours doit être rejeté sur ce point.

4.
Le recourant dénonce dans la décision d'autoriser l'abattage d'une trentaine d'arbres protégés une violation des art. 1 et 3 LAT ainsi qu'une application arbitraire des dispositions cantonales et communales en la matière. Il critique dans ce contexte la pesée d'intérêts à laquelle a procédé la cour cantonale.

4.1. A teneur de l'art. 6 al. 1 de la loi cantonale sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; RSV 450.11), l'autorisation d'abattre des arbres ou arbustes protégés devra être notamment accordée pour les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation agricole rationnelle ou lorsque des impératifs techniques ou économiques l'imposent (création de routes, chemins, canalisation de ruisseau, etc.).
L'art. 15 al. 1 ch. 4 du règlement d'application de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1) prévoit que l'abattage ou l'arrachage des arbres, cordons boisés, boqueteaux, ou haies vives classés est autorisé par la municipalité lorsque des impératifs l'imposent tels que l'état sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un cours d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau.

4.2. S'agissant des faits, la cour cantonale a posé que le projet de construction litigieux implique l'abattage d'une trentaine d'arbres protégés; il prévoit cependant le maintien de sept arbres d'ornement - dont un pin sylvestre et un buis - ainsi que la plantation d'au moins cinq arbres d'ornement, de taille majeure et d'essence indigène (platanes et frênes). Sur le plan juridique, les juges cantonaux ont considéré que l'abattage des arbres protégés est motivé exclusivement pour les besoins du projet de construction litigieux: cela n'est pas en soi contraire aux exigences des art. 6 al. 1 LPNMS et 15 al. 1 ch. 4 RLPNMS, à condition que la pesée complète des intérêts en présence soit effectuée entre, d'une part, les motifs qui ont conduit à la protection des arbres et, d'autre part, l'intérêt public à la densification des constructions.
Selon les constatations cantonales, les arbres à abattre - en majorité des thuyas - n'ont pas de valeur biologique ou esthétique particulière; vu le nombre d'arbres restant sur la parcelle, les juges cantonaux ont retenu que les abattages autorisés ne modifiaient pas fondamentalement l'aspect arborisé du secteur; enfin, la parcelle comprendrait après l'opération douze arbres ayant un intérêt biologique ou esthétique majeur, soit deux fois plus que les exigences minimales posées par l'art. 46 RCATC. Après avoir examiné les possibilités évoquées par le recourant de déplacer le bâtiment, la cour cantonale est arrivée à la conclusion que, suivant en cela l'appréciation de l'autorité communale, la manière la plus rationnelle d'exploiter les possibilités de bâtir offertes par la parcelle litigieuse était l'implantation choisie par la constructrice. Au regard de ces éléments, l'intérêt privé du recourant au maintien de quelques arbres ne pouvait prévaloir sur l'intérêt public à densifier la zone concernée par la construction de plusieurs logements.

4.3. Le recourant ne remet pas en cause le fait que les abattages projetés puissent être autorisés sur la base des art. 6 al. 1 LPNMS et 15 al. 1 ch. 4 RLPNMS. Se référant à des précédents cantonaux, il soutient cependant une application stricte de ces dispositions et s'en prend essentiellement à la pesée des intérêts effectuée par la cour cantonale, laquelle procéderait d'un raisonnement manifestement insoutenable.
A suivre le recourant, qui stigmatise en particulier le caractère luxueux des appartements destinés à être mis en vente, il serait parfaitement arbitraire de prétendre que la création de huit logements répondrait à l'intérêt public de la densification de la zone. Il expose également, sans entrer dans plus de détails, qu'un déplacement et un léger redimensionnement du bâtiment, ainsi qu'une modification des accès pourraient assurer la conservation des arbres protégés. Il qualifie aussi de choquant le fait de conserver uniquement les seuls arbres remarquables, au détriment des autres arbres protégés. Enfin, il reproche à la cour cantonale d'avoir violé les principes fondamentaux de l'aménagement qui commandent d'utiliser le sol de manière rationnelle.

4.4. L'utilisation judicieuse et mesurée du sol constitue l'un des buts principaux de l'aménagement du territoire (art. 75 al. 1 Cst. et 1 al. 1 LAT). Cela implique une rationalisation de la zone à bâtir plutôt que son extension (ATF 137 II 23 consid. 4.3 p. 27 et les réf.), ce qui signifie concentrer le peuplement dans les zones à bâtir et empêcher de construire en ordre dispersé (arrêt 1C_225/2008 du 9 mars 2009 consid. 4.2 publié in RDAF 2011 p. 563). Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a eu à arbitrer les intérêts divergents entre, d'une part, la densification du milieu bâti - par exemple au moyen d'immeubles de haute taille - et, d'autre part, l'intérêt privé à ne pas perdre l'ensoleillement de son logement (arrêt 1C_539/ 2011 du 3 septembre 2012 consid. 4.9). De telles questions dépendent de l'appréciation des circonstances de chaque cas concret et doivent faire l'objet d'une pesée complète des intérêts en présence. Lorsqu'il doit se prononcer sur de telles questions d'appréciation ou tenir compte de circonstances locales, dont les autorités cantonales on une meilleure connaissance que lui, le Tribunal fédéral s'impose une certaine retenue (ATF 135 I 176 consid. 6.1 p. 181 et les réf.). Les mêmes principes s'appliquent en
matière de pesée des intérêts (ATF 118 Ia 394 consid. 1b p. 397).
L'autorité cantonale, qui a procédé à une inspection locale, a décrit avec précision les arbres destinés à être abattus: s'appuyant notamment sur ses propres constatations, elle a considéré que ceux-ci étaient, dans leur ensemble, sans valeur biologique ou esthétique particulière. En l'absence de démonstration d'arbitraire des éléments retenus par l'instance précédente, il n'y a pas lieu de revenir sur cette appréciation des circonstances locales. La cour cantonale a ajouté que l'aspect arborisé du secteur ne serait pas fondamentalement modifié par l'exécution du projet, ce que confirme le nombre élevé d'arbres ayant un intérêt biologique ou esthétique qui seront présents sur la parcelle après les remplacements prévus. Le recourant peut certes regretter l'évolution urbanistique de son quartier, mais cela ne constitue pas encore un intérêt privé suffisant pour s'opposer à la réalisation de plusieurs logements en ville de Pully. Quant aux critiques dirigées contre le caractère luxueux du bâtiment prévu, elles ne remettent pas en cause l'intérêt public à densifier l'habitat dans les centres urbains. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de s'écarter de la pesée globale des intérêts à laquelle a procédé l'instance cantonale.
S'agissant de l'emplacement du bâtiment, la critique du recourant est purement appellatoire: alors que la cour cantonale a pris le soin d'exposer pour quels motifs précis les possibilités de construire étaient moindres dans certaines parties de la parcelle que dans d'autres, le recourant se limite à énoncer des hypothèses. Il ne fait pas non plus état d'une appréciation arbitraire des faits en relation avec ces questions. Enfin, il ne démontre pas en quoi les règles cantonales ou communales applicables auraient été violées de manière manifeste. Dénué de fondement, le recours doit dès lors être rejeté sur ce point également.

5.
Dans un dernier moyen, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir violé de manière arbitraire l'art. 55 de la loi vaudoise sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) en octroyant des dépens à l'intimée, alors que celle-ci avait agi par son administrateur, avocat au barreau vaudois. Il dénonce en outre une absence d'indépendance entre la fonction d'administrateur et celle d'avocat. Enfin, il s'en prend à l'absence de motivation de la décision entreprise et se plaint d'une violation de son droit d'être entendu.

5.1. A teneur de l'art. 55 LPA-VD, l'autorité de recours alloue une indemnité à la partie qui obtient totalement ou partiellement gain de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses intérêts (al. 1). Cette indemnité est mise à la charge de la partie qui succombe (al. 2).
La jurisprudence reconnaît à l'autorité cantonale de recours un large pouvoir d'appréciation dans la fixation et la répartition des frais et dépens de la procédure cantonale, s'agissant d'une matière qui relève de la législation cantonale de procédure applicable à la cause (ATF 111 V 48 consid. 4a p. 49). Le Tribunal fédéral n'intervient que si cette autorité a interprété ou appliqué de manière arbitraire le droit cantonal concerné ou si elle a abusé de son pouvoir d'appréciation, notamment si la décision ne peut se justifier par des raisons objectives (ATF 98 Ib 506 consid. 2 p. 509).

5.2. En l'occurrence, le Tribunal cantonal a mis à la charge du recourant une indemnité de 2'500 fr. valant dépens en faveur de la constructrice. Pour ce faire, il s'est référé à l'art. 55 LPA-VD et il a indiqué que la constructrice avait procédé par l'intermédiaire d'un avocat et avait obtenu gain de cause. Dans la mesure où le recourant n'avait pas évoqué devant la juridiction précédente la question du prétendu manque d'indépendance de l'avocat de la constructrice, on ne saurait reprocher à cette juridiction de ne pas avoir abordé cette question: cela vide de son contenu le grief de violation du droit d'être entendu évoqué par le recourant.
Sur la question de savoir si la constructrice a engagé des frais pour défendre ses intérêts devant l'instance précédente, force est de constater que, tant dans l'intitulé de la décision entreprise que dans les écritures déposées par la constructrice, celle-ci n'agissait pas en personne mais apparaissait comme étant représentée par un avocat inscrit au barreau vaudois; elle a d'ailleurs constamment pris des conclusions en allocation de frais et dépens, sans que cela ne suscite de réaction de la part de son adverse partie. Il ne ressort pas non plus des observations du recourant, ni d'autres pièces du dossier cantonal, que l'indépendance de cet avocat aurait été mise en doute au cours de la procédure.

5.3. Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à l'instance précédente d'avoir violé arbitrairement l'art. 55 LPA-VD en condamnant le recourant à verser à l'intimée des dépens de 2'500 fr. Le recours doit aussi être rejeté sur ce point.

6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet complet du recours en matière de droit public. Le recourant, qui succombe, prendra en charge les frais judiciaires (art. 65 et 66 al. 1 LTF). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer des dépens à la Commune (art. 68 al. 3LTF). La société intimée, dont l'avocat est aussi l'administrateur unique ainsi que cela est désormais établi, n'a pas droit à des dépens, dans la mesure où il n'a pas été prouvé qu'une grande activité avait été déployée dans cette affaire peu complexe lors de la procédure devant le Tribunal fédéral (art. 68 al. 1 et 2 LTF; ATF 129 II 297 consid. 5 p. 304).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 francs, sont mis à la charge du recourant.

3.
Il n'est pas alloué de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité de Pully ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

Lausanne, le 28 avril 2014
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: Fonjallaz

La Greffière: Tornay Schaller

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 1 Ziele - 1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
¹	Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
²	Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:
^a	die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;
^abis	die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;
^b	kompakte Siedlungen zu schaffen;
^bbis	die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;
^c	das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;
^d	die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;
^e	die Gesamtverteidigung zu gewährleisten;
^f	die Integration von Ausländerinnen und Ausländern sowie den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 3 Planungsgrundsätze - 1 Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
¹	Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze.
²	Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen:
^a	der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben;
^b	Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen;
^c	See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden;
^d	naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben;
^e	die Wälder ihre Funktionen erfüllen können.
³	Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen:
^a	Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind;
^abis	Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche;
^b	Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden;
^c	Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden;
^d	günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein;
^e	Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
⁴	Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen:
^a	regionale Bedürfnisse berücksichtigt und störende Ungleichheiten abgebaut werden;
^b	Einrichtungen wie Schulen, Freizeitanlagen oder öffentliche Dienste für die Bevölkerung gut erreichbar sein;
^c	nachteilige Auswirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen, die Bevölkerung und die Wirtschaft vermieden oder gesamthaft gering gehalten werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 33 Kantonales Recht - 1 Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
¹	Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.
²	Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.
³	Es gewährleistet:
^a	die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
^b	die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
⁴	Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.78

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 111 Einheit des Verfahrens - 1 Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
¹	Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
²	Bundesbehörden, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, können die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen.
³	Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss mindestens die Rügen nach den Artikeln 95-98 prüfen können. ...99

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 151.3 Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) - Behindertengleichstellungsgesetz BehiG Art. 2 Begriffe
¹	In diesem Gesetz bedeutet Mensch mit Behinderungen (Behinderte, Behinderter) eine Person, der es eine voraussichtlich dauernde körperliche, geistige oder psychische Beeinträchtigung erschwert oder verunmöglicht, alltägliche Verrichtungen vorzunehmen, soziale Kontakte zu pflegen, sich fortzubewegen, sich aus- und weiterzubilden oder eine Erwerbstätigkeit auszuüben.4
²	Eine Benachteiligung liegt vor, wenn Behinderte rechtlich oder tatsächlich anders als nicht Behinderte behandelt und dabei ohne sachliche Rechtfertigung schlechter gestellt werden als diese, oder wenn eine unterschiedliche Behandlung fehlt, die zur tatsächlichen Gleichstellung Behinderter und nicht Behinderter notwendig ist.
³	Eine Benachteiligung beim Zugang zu einer Baute, einer Anlage, einer Wohnung oder einer Einrichtung oder einem Fahrzeug des öffentlichen Verkehrs liegt vor, wenn der Zugang für Behinderte aus baulichen Gründen nicht oder nur unter erschwerenden Bedingungen möglich ist.
⁴	Eine Benachteiligung bei der Inanspruchnahme einer Dienstleistung liegt vor, wenn diese für Behinderte nicht oder nur unter erschwerenden Bedingungen möglich ist.
⁵	Eine Benachteiligung bei der Inanspruchnahme von Aus- und Weiterbildung liegt insbesondere vor, wenn:
^a	die Verwendung behindertenspezifischer Hilfsmittel oder der Beizug notwendiger persönlicher Assistenz erschwert werden;
^b	die Dauer und Ausgestaltung des Bildungsangebots sowie Prüfungen den spezifischen Bedürfnissen Behinderter nicht angepasst sind.

SR 151.3 Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) - Behindertengleichstellungsgesetz BehiG Art. 3 Geltungsbereich - Das Gesetz gilt für:
^a	öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen, für welche nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung der öffentlich zugänglichen Bereiche erteilt wird;
^b	öffentlich zugängliche Einrichtungen des öffentlichen Verkehrs (Bauten, Anlagen, Kommunikationssysteme, Billettbezug) und Fahrzeuge, die einem der folgenden Gesetze unterstehen:
^b1	dem Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 19575,
^b2	...
^b3	dem Personenbeförderungsgesetz vom 20. März 20098,
^b4	dem Trolleybus-Gesetz vom 29. März 195010,
^b5	dem Bundesgesetz vom 3. Oktober 197512 über die Binnenschifffahrt,
^b6	dem Luftfahrtgesetz vom 21. Dezember 194813, oder
^b7	dem Seilbahngesetz vom 23. Juni 200615, ausgenommen die Skilifte sowie Luftseilbahnen mit weniger als neun Plätzen pro Transporteinheit;
^c	Wohngebäude mit mehr als acht Wohneinheiten, für welche nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung erteilt wird;
^d	Gebäude mit mehr als 50 Arbeitsplätzen, für welche nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung erteilt wird;
^e	grundsätzlich von jedermann beanspruchbare Dienstleistungen Privater, der Unternehmen mit einer Infrastrukturkonzession nach Artikel 5 des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 oder einer Personenbeförderungskonzession nach Artikel 6 des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 2009, weiterer konzessionierter Unternehmen und des Gemeinwesens;
^f	Aus- und Weiterbildung;
^g	Arbeitsverhältnisse nach dem Bundespersonalgesetz vom 24. März 200017.

SR 151.3 Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) - Behindertengleichstellungsgesetz BehiG Art. 8 Rechtsansprüche bei Dienstleistungen
¹	Wer durch ein konzessioniertes Unternehmen oder das Gemeinwesen im Sinne von Artikel 2 Absatz 4 benachteiligt wird, kann beim Gericht oder bei der Verwaltungsbehörde verlangen, dass der Anbieter der Dienstleistung die Benachteiligung beseitigt oder unterlässt.19
²	Wer durch das Gemeinwesen im Sinne von Artikel 2 Absatz 5 benachteiligt wird, kann beim Gericht oder bei der Verwaltungsbehörde verlangen, dass das Gemeinwesen die Benachteiligung beseitigt oder unterlässt.
³	Wer im Sinne von Artikel 6 diskriminiert wird, kann bei einem Gericht eine Entschädigung beantragen.

SR 151.3 Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) - Behindertengleichstellungsgesetz BehiG Art. 9 Beschwerde- und Klagelegitimation von Behindertenorganisationen
¹	Behindertenorganisationen gesamtschweizerischer Bedeutung, die seit mindestens zehn Jahren bestehen, können Rechtsansprüche auf Grund von Benachteiligungen, die sich auf eine grosse Zahl Behinderter auswirken, geltend machen.
²	Der Bundesrat bezeichnet die zur Beschwerde berechtigten Organisationen.
³	Diesen Organisationen steht ein Beschwerderecht zu:
^a	bei Zivilverfahren zur Feststellung einer Diskriminierung im Sinne von Artikel 6;
^b	bei Verfahren zur Erteilung einer Bewilligung für den Bau oder die Erneuerung von Bauten und Anlagen, um Ansprüche im Sinne von Artikel 7 geltend zu machen;
^c	bei Verfahren der Bundesbehörden zur Plangenehmigung sowie zur Zulassung oder Prüfung von Fahrzeugen nach:
^c1	Artikel 13 Absatz 1 des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 195820,
^c2	Artikel 18 und 18w des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 195721,
^c3	Artikel 11 und 13 des Bundesgesetzes vom 29. März 195022 über die Trolleybusunternehmungen,
^c4	den Artikeln 8, 14 und 15b Absatz 2 des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 197524 über die Binnenschifffahrt,
^c5	Artikel 37 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 194825,
^c6	Artikel 9 des Seilbahngesetzes vom 23. Juni 200627;
^d	gegen Verfügungen der Bundesbehörden über die Erteilung von Konzessionen nach:
^d1	Artikel 28 und 30 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948,
^d2	Artikel 14 des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199728.
^d3	Artikel 10 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 199129 über Radio und Fernsehen.
⁴	Die Behörde eröffnet Verfügungen nach Absatz 3 Buchstaben c und d, die Gegenstand einer Beschwerde von Behindertenorganisationen sein können, den Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan. Eine Organisation, die kein Rechtsmittel ergreift, kann sich am weiteren Verfahren nur noch als Partei beteiligen, wenn die Verfügung so geändert wird, dass Behinderte dadurch benachteiligt werden.
⁵	Wird vor dem Erlass der Verfügung ein Einspracheverfahren durchgeführt, ist das Gesuch nach Absatz 4 mitzuteilen. Eine Organisation ist nur beschwerdebefugt, wenn sie sich am Einspracheverfahren beteiligt hat.

SR 151.3 Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) - Behindertengleichstellungsgesetz BehiG Art. 15 Vorschriften über technische Normen
¹	Um ein behindertengerechtes öffentliches Verkehrssystem sicherzustellen, erlässt der Bundesrat für die konzessionierten Unternehmen Vorschriften über die Gestaltung:34
^a	der Bahnhöfe und Haltestellen sowie der Flugplätze;
^b	der Kommunikationssysteme und der Billettausgabe;
^c	der Fahrzeuge.
²	Der Bundesrat erlässt für Bauten und Anlagen, die der Bund erstellt oder mitfinanziert, Vorschriften über Vorkehren zu Gunsten Behinderter.
³	Die Vorschriften nach den Absätzen 1 und 2 werden periodisch dem Stand der Technik angepasst. Der Bundesrat kann technische Normen oder andere Festlegungen privater Organisationen für verbindlich erklären.
⁴	Der Bundesrat hört die interessierten Kreise vor dem Erlass der Vorschriften nach den Absätzen 1 und 2 an.
⁵	Für bestehende und für neue Bauten, Anlagen, Kommunikations- und Billettausgabesysteme sowie Fahrzeuge können unterschiedliche Vorschriften erlassen werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 75 Raumplanung - 1 Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.
¹	Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.
²	Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen.
³	Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.