5A_739/2010 - 2011-04-28 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 739/2010

Sentenza del 28 aprile 2011
II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Hohl, Presidente,
Escher, Marazzi,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________SA,
patrocinata dall'avv. Brenno Martignoni,
ricorrente,

contro

1. Banca B.________,
2. C.________AG,
3. Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto
di Leventina, 6760 Faido,
opponenti.

Oggetto
realizzazione del pegno,

ricorso contro la sentenza emanata il 7 ottobre 2010 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.

Fatti:

A.
Con tre domande di esecuzione datate 7 settembre 2010, la banca B.________ ha chiesto la realizzazione dei pegni - con l'estensione del diritto di pegno ai crediti per eventuali pigioni e fitti - gravanti 39 quote di proprietà per piani (PPP) di spettanza di C.________AG.

B.
Con scritto 16 settembre 2010 l'Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto di Leventina ha informato A.________SA, amministratrice delle predette quote di PPP, di averne assunto l'amministrazione coatta e di averla delegata ad un'altra società, D.________SA. La predetta autorità ha parimenti invitato A.________SA a consegnare a D.________SA tutti i documenti concernenti la gestione delle quote di PPP in questione nonché le chiavi dei locali vuoti.

C.
Con sentenza 7 ottobre 2010 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza, ha respinto, in quanto ricevibile, un ricorso di A.________SA contro tale provvedimento.

D.
Con ricorso in materia civile del 21 ottobre 2010 A.________SA chiede al Tribunale federale, previo conferimento dell'effetto sospensivo al rimedio, che la sentenza cantonale sia annullata e che sia pertanto parimenti annullato il provvedimento dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto di Leventina di istituire un'amministrazione coatta delle predette quote di PPP, delegando tale amministrazione a D.________SA.
Con decreto 16 novembre 2010, la Presidente della Corte adita ha accolto la richiesta dell'effetto sospensivo al rimedio.
Non sono state chieste risposte al ricorso.

Diritto:

1.
1.1 Il ricorso è stato interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 2 lett. a LTF) dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art. 90 LTF; DTF 133 III 350 consid. 1.2) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in materia di esecuzione e fallimento (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF). Trattandosi di una decisione dell'autorità cantonale di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento, il valore di causa è privo di rilievo (art. 74 cpv. 2 lett. c LTF; DTF 133 III 350 consid. 1.2).

1.2 Giusta l'art. 76 cpv. 1 lett. b LTF (nel suo tenore in vigore fino al 31 dicembre 2010, in quanto la decisione impugnata è stata pronunciata prima della modifica legislativa; v. art. 132 cpv. 1 LTF; sentenza del Tribunale federale 5A 524/2010 del 9 febbraio 2011 consid. 1.4) ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi ha un interesse giuridicamente protetto all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata. Se alle parti della procedura esecutiva - segnatamente al creditore ed al debitore (DTF 129 III 400 consid. 1.3) - va ampiamente conferita la legittimazione ricorsuale, è per contro più difficile riconoscere a terzi un interesse giuridicamente protetto (FRANCO LORANDI, Besonderheiten der Beschwerde in Zivilsachen gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in SchKG-Sachen, in AJP 2007 pagg. 433-450, in particolare pag. 439; v. anche ELISABETH ESCHER, Zum Rechtsschutz in Zwangsvollstreckungssachen nach dem Bundesgesetz über das Bundesgericht, in AJP 2006 pagg. 1247-1251, in particolare pag. 1250; HANS PETER WALTER, Neue Zivilrechtspflege, in Neue Bundesrechtspflege, Auswirkungen der Totalrevision auf den kantonalen und eidgenössischen Rechtsschutz, 2007, pagg. 113- 151, in particolare pag. 137).
Nella misura in cui non sono immediatamente ravvisabili, il ricorrente deve dimostrare che i presupposti per riconoscere la sua legittimazione ricorsuale sono adempiuti (DTF 135 III 46 consid. 4 con rinvii). Ora, nella fattispecie, la ricorrente non fornisce elementi chiari e convincenti per giustificare la sua legittimazione ad impugnare, dinanzi al Tribunale federale, l'istituzione dell'amministrazione coatta con la scelta di delegare tale amministrazione ad una società terza, ed anzi nemmeno entra nel merito dei dubbi sollevati dalla Corte cantonale sulla sua legittimazione nella sede cantonale. In ogni modo, non parrebbe che, conformemente alla definizione di "interesse giuridicamente protetto", gli interessi all'annullamento della sentenza impugnata invocati dalla ricorrente quale amministratrice preesistente delle quote di PPP siano protetti da una norma di diritto federale o cantonale, o direttamente da un diritto fondamentale specifico (DTF 136 I 323 consid. 1.2 con rinvio; v. sentenza del Tribunale federale B.158/1996 del 31 luglio 1996 consid. 1). Nella misura in cui invoca gli interessi di terzi (ossia delle parti della procedura esecutiva, dei creditori e del complesso immobiliare) alla ricorrente non va comunque
riconosciuta la legittimazione ricorsuale (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2009, n. 22 ad art. 76 LTF; KATHRIN KLETT, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, n. 1 ad art. 76 LTF). Atteso tuttavia - come si dirà in seguito - che il ricorso è destinato all'insuccesso, la questione della legittimazione ricorsuale non merita maggiore disamina.

2.
2.1 Se il fondo è dato in locazione o in affitto e il creditore pignoratizio procedente pretende che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC), l'ufficio d'esecuzione ne dà comunicazione ai locatari e agli affittuari, ingiungendo loro che il pagamento delle pigioni e dei fitti che verranno a scadenza andrà fatto all'ufficio d'esecuzione (art. 152 cpv. 2 LEF; art. 91 cpv. 1 del regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi [RFF; RS 281.42]). Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari tale avviso, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto; avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Si tratta di un'amministrazione coatta
limitata a queste uniche misure conservatrici urgenti, che l'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo in virtù dell'art. 94 cpv. 2 RFF (DTF 129 III 90 consid. 2.1 con rinvio).

2.2 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio - o il terzo a lui sostituitosi (art. 16 cpv. 3 RFF) - provvederà all'amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento, a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 102 cpv. 3 LEF, su rinvio dell'art. 155 cpv. 1 LEF; art. 16 segg. e art. 23c RFF, su rinvio dell'art. 101 cpv. 1 RFF). Questa amministrazione ha una portata più ampia di quella dell'art. 94 RFF (DTF 129 III 90 consid. 2.2). Comprende tutti i provvedimenti ordinari enumerati all'art. 17 RFF, necessari per conservare il fondo nella sua sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi, ed i provvedimenti eccezionali dell'art. 18 RFF.

3.
Dai motivi addotti nel gravame emerge un intento dilatorio della ricorrente, che si manifesta immediatamente nel rimprovero mosso alla Corte cantonale di aver emanato la decisione nel merito rapidamente e senza essersi preliminarmente pronunciata, mediante decreto separato, sulla domanda di concessione dell'effetto sospensivo. Tale censura è comunque priva di una qualsiasi motivazione ai sensi degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF e si appalesa pertanto manifestamente inammissibile.

4.
4.1 La ricorrente eccepisce l'istituzione dell'amministrazione coatta da parte dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti e la scelta di affidare tale amministrazione ad un terzo. La prima critica è tuttavia insufficientemente motivata atteso che la ricorrente non spende nemmeno una parola per invocare - o tantomeno dimostrare - la violazione delle norme che prevedono l'istituzione dell'amministrazione coatta (art. 42 cpv. 2 LTF) e si rivela quindi, già per questo motivo, inammissibile. Va pertanto analizzata unicamente la censura relativa alla decisione di delegare l'amministrazione coatta ad un terzo giusta l'art. 94 cpv. 2 RFF.

Relativamente a questo punto, la Corte cantonale, rammentato l'ampio potere di apprezzamento dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti, ha ritenuto le ragioni per la nomina della nuova amministratrice idonee, necessarie e fondate su motivi oggettivi: da un lato gli interessi economici dell'amministrazione esclusa non sono pertinenti e dall'altro le procedure esecutive pendenti contro la ricorrente sono atte a favorire un atteggiamento prudente dell'autorità esecutiva. A mente dei Giudici cantonali, inoltre, la scelta di affidare l'amministrazione coatta a D.________SA appare adeguata soluzione atteso che essa già gestisce altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare spettanti ad altri debitori.

4.2 La ricorrente, contestando la scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare l'amministrazione coatta ad un terzo e lamentando la violazione dei principi della proporzionalità, della buona fede e del divieto dell'arbitrio, eccepisce (implicitamente) un eccesso o un abuso del suo potere di apprezzamento. Considera che tale scelta sia parziale proprio perché D.________SA già gestisce per conto dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare. A suo dire, il provvedimento pone inoltre D.________SA a beneficio di una maggioranza millesimale, conferendole la facoltà di attribuirsi l'amministrazione dell'intero complesso. La ricorrente sostiene altresì che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti avrebbe dovuto affidare a lei stessa l'amministrazione coatta e che non avrebbe pertanto tenuto sufficientemente conto della qualità della sua gestione e degli investimenti da lei intrapresi in tale ambito nonché dei vantaggi di una gestione dell'intero complesso immobiliare affidata alla medesima amministratrice.

4.3 La scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare, sotto la sua responsabilità, ad un terzo i compiti dell'amministrazione coatta è una questione di opportunità che il Tribunale federale esamina unicamente dal profilo dell'eccesso o dell'abuso del potere di apprezzamento (DTF 129 III 400 consid. 1.2 in fine). Commette un eccesso o un abuso l'autorità che si fonda su criteri inappropriati, che non tiene conto di circostanze pertinenti o che emana una decisione irragionevole, contraria al buon senso, arbitraria (DTF 129 III 400 consid. 3.1 con rinvii).

Come giustamente osservato dai Giudici cantonali, la scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare l'amministrazione coatta a D.________SA si fonda su motivi appropriati, seri ed oggettivi: da un lato, i precetti esecutivi a carico della ricorrente portano a decidere con prudenza a chi affidare l'amministrazione coatta e, dall'altro, D.________SA già gestisce altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare. Ora, la ricorrente nemmeno si confronta con la prima motivazione e travisa invece il senso della seconda sostenendo che dimostra soltanto la parzialità della decisione impugnata.
Va inoltre rilevato che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti poteva liberamente decidere se assumere esso stesso l'amministrazione coatta oppure se affidarla ad un terzo e, in tal caso, poteva anche liberamente scegliere a chi affidarla, senza dover dare la priorità all'amministratrice precedente (sentenza del Tribunale federale 7B.5/2006 del 10 marzo 2006 consid. 4.2.2; B.158/1996 del 31 luglio 1996 consid. 1; EDUARD BRAND, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pag. 28 n. 5; PHILIPP KÄNZIG/MARC BERNHEIM, in Basler Kommentar, Bundesgesetzt über Schuldbetreibung und Konkurs I, 2a ed. 2010, n. 22 ad art. 152 LEF). Esso non era pertanto tenuto a prendere in considerazione la qualità della gestione della ricorrente, gli investimenti da lei intrapresi in tale ambito ed il pericolo che D.________SA, detentrice delle maggioranze millesimali, potesse estrometterla dall'amministrazione del complesso immobiliare. Tali circostanze di fatto non sono d'altronde state accertate dalla Corte cantonale (art. 105 cpv. 1 LTF) e si rivelano quindi inammissibili (DTF 135 III 127 consid. 1.5). La ricorrente, poi, a sostegno della sua tesi nemmeno concretizza quali siano i vantaggi di una
gestione dell'intero complesso immobiliare affidata ad una sola amministratrice, ma si limita ad evocare il maggior dispendio e la difficoltà operativa.

L'obiezione ricorsuale non dimostra pertanto che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti abbia fatto un uso insostenibile del suo potere di apprezzamento. La censura si appalesa pertanto infondata.

5.
5.1 La Corte cantonale ha considerato che la ricorrente, non essendo parte della procedura esecutiva, non aveva il diritto di essere sentita prima della decisione dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti né poteva pretendere una motivazione più estesa di quella fornita da tale autorità.

5.2 La ricorrente ripropone dinanzi al Tribunale federale la sua censura relativa alla violazione del diritto di essere sentita (art. 29 cpv. 2 Cost.) - nelle forme del diritto di esprimersi prima dell'emanazione di una decisione sfavorevole e del diritto di ottenere una decisione motivata - da parte dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti.

5.3 A prescindere dal fatto che la critica ricorsuale non si riferisce alla sentenza impugnata oggetto di ricorso, ma a quella dell'autorità di prime cure, e senza che occorra esprimersi in merito alla lesione denunciata, va rilevato che la lamentata violazione dei diritti dedotti dall'art. 29 cpv. 2 Cost. è stata in ogni modo sanata dal fatto che la ricorrente ha potuto esporre i suoi argomenti mediante ricorso alla Corte cantonale, che gode di piena cognizione in fatto ed in diritto e dispone pertanto dello stesso potere di esame dell'autorità cui viene imputata la lesione del diritto di essere sentito. La pretesa violazione non riveste inoltre un carattere grave e la concessione successiva del diritto di essere sentito non ha comunque comportato alcun pregiudizio per la ricorrente (DTF 135 I 279 consid. 2.6.1).

6.
Da quanto precede discende che il ricorso, nella ridotta misura in cui si rivela ammissibile, si appalesa infondato. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF).
Per quanto riguarda le ripetibili occorre rilevare che le opponenti sono state invitate a pronunciarsi unicamente sulla domanda di conferimento dell'effetto sospensivo, risultando soccombenti. Non si giustifica pertanto assegnare loro ripetibili per la sede federale.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'500.-- sono poste a carico della ricorrente.

3.
Comunicazione alle parti e alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.

Losanna, 28 aprile 2011

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:

Hohl Antonini

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 806 - 1 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
¹	Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
²	Den Zinsschuldnern gegenüber ist diese Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung gemacht oder der Konkurs veröffentlicht worden ist.
³	Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzinsforderungen sowie die Pfändung durch andere Gläubiger sind gegenüber einem Grundpfandgläubiger, der vor der Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Verwertung des Unterpfandes angehoben hat, nicht wirksam.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 152 - 1 Nach Empfang des Betreibungsbegehrens erlässt das Betreibungsamt einen Zahlungsbefehl nach Artikel 69, jedoch mit folgenden Besonderheiten:300
¹	Nach Empfang des Betreibungsbegehrens erlässt das Betreibungsamt einen Zahlungsbefehl nach Artikel 69, jedoch mit folgenden Besonderheiten:300
¹	Die dem Schuldner anzusetzende Zahlungsfrist beträgt einen Monat, wenn es sich um ein Faustpfand, sechs Monate, wenn es sich um ein Grundpfand handelt.
²	Die Androhung lautet dahin, dass, wenn der Schuldner weder dem Zahlungsbefehle nachkommt, noch Rechtsvorschlag erhebt, das Pfand verwertet werde.
²	Bestehen auf dem Grundstück Miet- oder Pachtverträge und verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB301), so teilt das Betreibungsamt den Mietern oder Pächtern die Anhebung der Betreibung mit und weist sie an, die fällig werdenden Miet- oder Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.302

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 91 - 1 Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
¹	Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
²	Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist. Sie kann unterbleiben, wenn das Grundstück schon gepfändet ist (Art. 15 Abs. 1 Bst. b hiervor), und ist nicht zu wiederholen, wenn ein neues Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gestellt oder das Grundstück gepfändet wird.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 103 - 1 Das Betreibungsamt sorgt für das Einheimsen der Früchte (Art. 94 und 102).220
¹	Das Betreibungsamt sorgt für das Einheimsen der Früchte (Art. 94 und 102).220
²	Im Falle des Bedürfnisses sind die Früchte zum Unterhalt des Schuldners und seiner Familie in Anspruch zu nehmen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 94 - 1 Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
¹	Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
²	Das Betreibungsamt kann diese Massnahmen auf seine Verantwortung auch einem Dritten übertragen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 16 - 1 Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
¹	Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
²	Die Verwaltung geht auch dann auf das Betreibungsamt über, wenn sie vom Schuldner vor der Pfändung vertraglich einem Dritten übertragen worden ist. Sie verbleibt beim Betreibungsamt auch während einer vorläufigen Einstellung der Betreibung (Rechtsstillstand, Nachlassstundung) und während eines dem Schuldner nach Artikel 123 SchKG (Art. 143a SchKG) erteilten Aufschubes.32
³	Die Verwaltung und Bewirtschaftung kann auf Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten, die Bewirtschaftung auch dem Schuldner selbst übertragen werden. In letzterem Falle hat der Schuldner immerhin keine besondere Vergütung zu beanspruchen, sofern ihm nach Artikel 103 SchKG ein Teil der Früchte oder des Erlöses als Beitrag an seinen Unterhalt überlassen wird.
⁴	Sofern die Verwaltung nicht genügend Einnahmen verspricht, ist das Betreibungsamt berechtigt, von dem Gläubiger für die Auslagen Vorschuss zu verlangen (Art. 105 SchKG).

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 102 - 1 Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
¹	Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
²	Das Betreibungsamt hat den Grundpfandgläubigern sowie gegebenenfalls den Mietern oder Pächtern von der erfolgten Pfändung Kenntnis zu geben.
³	Es sorgt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks219.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 155 - 1 Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.313
¹	Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.313
²	Das Betreibungsamt benachrichtigt den Schuldner binnen drei Tagen von dem Verwertungsbegehren.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 23^c - 1 Das Betreibungsamt ersetzt den Schuldner bei der Verwaltung des Grundstücks als solchem und verwaltet bei Stockwerkeigentum die dem Schuldner zugeschiedenen Teile.
¹	Das Betreibungsamt ersetzt den Schuldner bei der Verwaltung des Grundstücks als solchem und verwaltet bei Stockwerkeigentum die dem Schuldner zugeschiedenen Teile.
²	Die Artikel 16-22 dieser Verordnung gelten dabei sinngemäss.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 101 - 1 Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
¹	Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
²	Gehört das Grundstück einem Dritten, so kann es vom Betreibungsamt erst in Verwaltung genommen werden, wenn ein allfälliger Rechtsvorschlag des Dritten beseitigt ist.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 18 - 1 Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
¹	Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
²	Ist keine Gefahr im Verzuge, so soll das Betreibungsamt die Gläubiger und den Schuldner vorher um ihre Ansicht befragen, unter Ansetzung einer angemessenen Frist und unter Formulierung eines bestimmten Vorschlages über die zu treffenden Massnahmen und die Art der Kostendeckung, der bei unbenutztem Ablauf der Frist als angenommen gilt. Verständigen sich Gläubiger und Schuldner über die Vornahme anderer Massnahmen, so hat das Betreibungsamt die ihm erteilten Instruktionen zu befolgen, vorausgesetzt, dass die Gläubiger einen allfällig erforderlichen Kostenvorschuss leisten oder dass sonst genügend Mittel vorhanden sind. Sind die Beteiligten über das zu beobachtende Verhalten nicht einig, so ersucht das Betreibungsamt die Aufsichtsbehörde um die nötige Weisung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 72 74 75 76 90 100 105 132
BV:	29
SchKG:	102 103 152 155
VZG:	16 17 18 23^c 91 94 101
ZGB:	806