5A_739/2010 - 2011-04-28 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_739/2010

Sentenza del 28 aprile 2011
II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Hohl, Presidente,
Escher, Marazzi,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________SA,
patrocinata dall'avv. Brenno Martignoni,
ricorrente,

contro

1. Banca B.________,
2. C.________AG,
3. Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto
di Leventina, 6760 Faido,
opponenti.

Oggetto
realizzazione del pegno,

ricorso contro la sentenza emanata il 7 ottobre 2010 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.

Fatti:

A.
Con tre domande di esecuzione datate 7 settembre 2010, la banca B.________ ha chiesto la realizzazione dei pegni - con l'estensione del diritto di pegno ai crediti per eventuali pigioni e fitti - gravanti 39 quote di proprietà per piani (PPP) di spettanza di C.________AG.

B.
Con scritto 16 settembre 2010 l'Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto di Leventina ha informato A.________SA, amministratrice delle predette quote di PPP, di averne assunto l'amministrazione coatta e di averla delegata ad un'altra società, D.________SA. La predetta autorità ha parimenti invitato A.________SA a consegnare a D.________SA tutti i documenti concernenti la gestione delle quote di PPP in questione nonché le chiavi dei locali vuoti.

C.
Con sentenza 7 ottobre 2010 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza, ha respinto, in quanto ricevibile, un ricorso di A.________SA contro tale provvedimento.

D.
Con ricorso in materia civile del 21 ottobre 2010 A.________SA chiede al Tribunale federale, previo conferimento dell'effetto sospensivo al rimedio, che la sentenza cantonale sia annullata e che sia pertanto parimenti annullato il provvedimento dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti del distretto di Leventina di istituire un'amministrazione coatta delle predette quote di PPP, delegando tale amministrazione a D.________SA.
Con decreto 16 novembre 2010, la Presidente della Corte adita ha accolto la richiesta dell'effetto sospensivo al rimedio.
Non sono state chieste risposte al ricorso.

Diritto:

1.
1.1 Il ricorso è stato interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 2 lett. a LTF) dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art. 90 LTF; DTF 133 III 350 consid. 1.2) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in materia di esecuzione e fallimento (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF). Trattandosi di una decisione dell'autorità cantonale di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento, il valore di causa è privo di rilievo (art. 74 cpv. 2 lett. c LTF; DTF 133 III 350 consid. 1.2).

1.2 Giusta l'art. 76 cpv. 1 lett. b LTF (nel suo tenore in vigore fino al 31 dicembre 2010, in quanto la decisione impugnata è stata pronunciata prima della modifica legislativa; v. art. 132 cpv. 1 LTF; sentenza del Tribunale federale 5A_524/2010 del 9 febbraio 2011 consid. 1.4) ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi ha un interesse giuridicamente protetto all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata. Se alle parti della procedura esecutiva - segnatamente al creditore ed al debitore (DTF 129 III 400 consid. 1.3) - va ampiamente conferita la legittimazione ricorsuale, è per contro più difficile riconoscere a terzi un interesse giuridicamente protetto (FRANCO LORANDI, Besonderheiten der Beschwerde in Zivilsachen gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in SchKG-Sachen, in AJP 2007 pagg. 433-450, in particolare pag. 439; v. anche ELISABETH ESCHER, Zum Rechtsschutz in Zwangsvollstreckungssachen nach dem Bundesgesetz über das Bundesgericht, in AJP 2006 pagg. 1247-1251, in particolare pag. 1250; HANS PETER WALTER, Neue Zivilrechtspflege, in Neue Bundesrechtspflege, Auswirkungen der Totalrevision auf den kantonalen und eidgenössischen Rechtsschutz, 2007, pagg. 113- 151, in particolare pag. 137).
Nella misura in cui non sono immediatamente ravvisabili, il ricorrente deve dimostrare che i presupposti per riconoscere la sua legittimazione ricorsuale sono adempiuti (DTF 135 III 46 consid. 4 con rinvii). Ora, nella fattispecie, la ricorrente non fornisce elementi chiari e convincenti per giustificare la sua legittimazione ad impugnare, dinanzi al Tribunale federale, l'istituzione dell'amministrazione coatta con la scelta di delegare tale amministrazione ad una società terza, ed anzi nemmeno entra nel merito dei dubbi sollevati dalla Corte cantonale sulla sua legittimazione nella sede cantonale. In ogni modo, non parrebbe che, conformemente alla definizione di "interesse giuridicamente protetto", gli interessi all'annullamento della sentenza impugnata invocati dalla ricorrente quale amministratrice preesistente delle quote di PPP siano protetti da una norma di diritto federale o cantonale, o direttamente da un diritto fondamentale specifico (DTF 136 I 323 consid. 1.2 con rinvio; v. sentenza del Tribunale federale B.158/1996 del 31 luglio 1996 consid. 1). Nella misura in cui invoca gli interessi di terzi (ossia delle parti della procedura esecutiva, dei creditori e del complesso immobiliare) alla ricorrente non va comunque
riconosciuta la legittimazione ricorsuale (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2009, n. 22 ad art. 76 LTF; KATHRIN KLETT, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, n. 1 ad art. 76 LTF). Atteso tuttavia - come si dirà in seguito - che il ricorso è destinato all'insuccesso, la questione della legittimazione ricorsuale non merita maggiore disamina.

2.
2.1 Se il fondo è dato in locazione o in affitto e il creditore pignoratizio procedente pretende che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC), l'ufficio d'esecuzione ne dà comunicazione ai locatari e agli affittuari, ingiungendo loro che il pagamento delle pigioni e dei fitti che verranno a scadenza andrà fatto all'ufficio d'esecuzione (art. 152 cpv. 2 LEF; art. 91 cpv. 1 del regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi [RFF; RS 281.42]). Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari tale avviso, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto; avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Si tratta di un'amministrazione coatta
limitata a queste uniche misure conservatrici urgenti, che l'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo in virtù dell'art. 94 cpv. 2 RFF (DTF 129 III 90 consid. 2.1 con rinvio).

2.2 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio - o il terzo a lui sostituitosi (art. 16 cpv. 3 RFF) - provvederà all'amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento, a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 102 cpv. 3 LEF, su rinvio dell'art. 155 cpv. 1 LEF; art. 16 segg. e art. 23c RFF, su rinvio dell'art. 101 cpv. 1 RFF). Questa amministrazione ha una portata più ampia di quella dell'art. 94 RFF (DTF 129 III 90 consid. 2.2). Comprende tutti i provvedimenti ordinari enumerati all'art. 17 RFF, necessari per conservare il fondo nella sua sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi, ed i provvedimenti eccezionali dell'art. 18 RFF.

3.
Dai motivi addotti nel gravame emerge un intento dilatorio della ricorrente, che si manifesta immediatamente nel rimprovero mosso alla Corte cantonale di aver emanato la decisione nel merito rapidamente e senza essersi preliminarmente pronunciata, mediante decreto separato, sulla domanda di concessione dell'effetto sospensivo. Tale censura è comunque priva di una qualsiasi motivazione ai sensi degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF e si appalesa pertanto manifestamente inammissibile.

4.
4.1 La ricorrente eccepisce l'istituzione dell'amministrazione coatta da parte dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti e la scelta di affidare tale amministrazione ad un terzo. La prima critica è tuttavia insufficientemente motivata atteso che la ricorrente non spende nemmeno una parola per invocare - o tantomeno dimostrare - la violazione delle norme che prevedono l'istituzione dell'amministrazione coatta (art. 42 cpv. 2 LTF) e si rivela quindi, già per questo motivo, inammissibile. Va pertanto analizzata unicamente la censura relativa alla decisione di delegare l'amministrazione coatta ad un terzo giusta l'art. 94 cpv. 2 RFF.

Relativamente a questo punto, la Corte cantonale, rammentato l'ampio potere di apprezzamento dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti, ha ritenuto le ragioni per la nomina della nuova amministratrice idonee, necessarie e fondate su motivi oggettivi: da un lato gli interessi economici dell'amministrazione esclusa non sono pertinenti e dall'altro le procedure esecutive pendenti contro la ricorrente sono atte a favorire un atteggiamento prudente dell'autorità esecutiva. A mente dei Giudici cantonali, inoltre, la scelta di affidare l'amministrazione coatta a D.________SA appare adeguata soluzione atteso che essa già gestisce altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare spettanti ad altri debitori.

4.2 La ricorrente, contestando la scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare l'amministrazione coatta ad un terzo e lamentando la violazione dei principi della proporzionalità, della buona fede e del divieto dell'arbitrio, eccepisce (implicitamente) un eccesso o un abuso del suo potere di apprezzamento. Considera che tale scelta sia parziale proprio perché D.________SA già gestisce per conto dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare. A suo dire, il provvedimento pone inoltre D.________SA a beneficio di una maggioranza millesimale, conferendole la facoltà di attribuirsi l'amministrazione dell'intero complesso. La ricorrente sostiene altresì che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti avrebbe dovuto affidare a lei stessa l'amministrazione coatta e che non avrebbe pertanto tenuto sufficientemente conto della qualità della sua gestione e degli investimenti da lei intrapresi in tale ambito nonché dei vantaggi di una gestione dell'intero complesso immobiliare affidata alla medesima amministratrice.

4.3 La scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare, sotto la sua responsabilità, ad un terzo i compiti dell'amministrazione coatta è una questione di opportunità che il Tribunale federale esamina unicamente dal profilo dell'eccesso o dell'abuso del potere di apprezzamento (DTF 129 III 400 consid. 1.2 in fine). Commette un eccesso o un abuso l'autorità che si fonda su criteri inappropriati, che non tiene conto di circostanze pertinenti o che emana una decisione irragionevole, contraria al buon senso, arbitraria (DTF 129 III 400 consid. 3.1 con rinvii).

Come giustamente osservato dai Giudici cantonali, la scelta dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti di affidare l'amministrazione coatta a D.________SA si fonda su motivi appropriati, seri ed oggettivi: da un lato, i precetti esecutivi a carico della ricorrente portano a decidere con prudenza a chi affidare l'amministrazione coatta e, dall'altro, D.________SA già gestisce altre quote di PPP dello stesso complesso immobiliare. Ora, la ricorrente nemmeno si confronta con la prima motivazione e travisa invece il senso della seconda sostenendo che dimostra soltanto la parzialità della decisione impugnata.
Va inoltre rilevato che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti poteva liberamente decidere se assumere esso stesso l'amministrazione coatta oppure se affidarla ad un terzo e, in tal caso, poteva anche liberamente scegliere a chi affidarla, senza dover dare la priorità all'amministratrice precedente (sentenza del Tribunale federale 7B.5/2006 del 10 marzo 2006 consid. 4.2.2; B.158/1996 del 31 luglio 1996 consid. 1; EDUARD BRAND, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pag. 28 n. 5; PHILIPP KÄNZIG/MARC BERNHEIM, in Basler Kommentar, Bundesgesetzt über Schuldbetreibung und Konkurs I, 2a ed. 2010, n. 22 ad art. 152 LEF). Esso non era pertanto tenuto a prendere in considerazione la qualità della gestione della ricorrente, gli investimenti da lei intrapresi in tale ambito ed il pericolo che D.________SA, detentrice delle maggioranze millesimali, potesse estrometterla dall'amministrazione del complesso immobiliare. Tali circostanze di fatto non sono d'altronde state accertate dalla Corte cantonale (art. 105 cpv. 1 LTF) e si rivelano quindi inammissibili (DTF 135 III 127 consid. 1.5). La ricorrente, poi, a sostegno della sua tesi nemmeno concretizza quali siano i vantaggi di una
gestione dell'intero complesso immobiliare affidata ad una sola amministratrice, ma si limita ad evocare il maggior dispendio e la difficoltà operativa.

L'obiezione ricorsuale non dimostra pertanto che l'Ufficio di esecuzione e fallimenti abbia fatto un uso insostenibile del suo potere di apprezzamento. La censura si appalesa pertanto infondata.

5.
5.1 La Corte cantonale ha considerato che la ricorrente, non essendo parte della procedura esecutiva, non aveva il diritto di essere sentita prima della decisione dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti né poteva pretendere una motivazione più estesa di quella fornita da tale autorità.

5.2 La ricorrente ripropone dinanzi al Tribunale federale la sua censura relativa alla violazione del diritto di essere sentita (art. 29 cpv. 2 Cost.) - nelle forme del diritto di esprimersi prima dell'emanazione di una decisione sfavorevole e del diritto di ottenere una decisione motivata - da parte dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti.

5.3 A prescindere dal fatto che la critica ricorsuale non si riferisce alla sentenza impugnata oggetto di ricorso, ma a quella dell'autorità di prime cure, e senza che occorra esprimersi in merito alla lesione denunciata, va rilevato che la lamentata violazione dei diritti dedotti dall'art. 29 cpv. 2 Cost. è stata in ogni modo sanata dal fatto che la ricorrente ha potuto esporre i suoi argomenti mediante ricorso alla Corte cantonale, che gode di piena cognizione in fatto ed in diritto e dispone pertanto dello stesso potere di esame dell'autorità cui viene imputata la lesione del diritto di essere sentito. La pretesa violazione non riveste inoltre un carattere grave e la concessione successiva del diritto di essere sentito non ha comunque comportato alcun pregiudizio per la ricorrente (DTF 135 I 279 consid. 2.6.1).

6.
Da quanto precede discende che il ricorso, nella ridotta misura in cui si rivela ammissibile, si appalesa infondato. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF).
Per quanto riguarda le ripetibili occorre rilevare che le opponenti sono state invitate a pronunciarsi unicamente sulla domanda di conferimento dell'effetto sospensivo, risultando soccombenti. Non si giustifica pertanto assegnare loro ripetibili per la sede federale.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'500.-- sono poste a carico della ricorrente.

3.
Comunicazione alle parti e alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.

Losanna, 28 aprile 2011

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:

Hohl Antonini

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
¹	La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
²	...122
³	La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125
⁴	La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 806 - 1 Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation.
¹	Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation.
²	Ce droit n'est opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux faite de la poursuite ou après la publication de la faillite.
³	Les actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d'autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant l'époque où loyers et fermages sont devenus exigibles.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:301
¹	Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:301
¹	le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier;
²	l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition.
²	S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC303 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.304

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 91 - 1 Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois.
¹	Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois.
²	Cet avis doit être donné même pendant la durée des féries ou d'une suspension de poursuite accordée au débiteur ou au tiers propriétaire du gage, si le commandement de payer a été établi déjà avant les féries ou la suspension de poursuite. Il peut être omis lorsque l'immeuble fait déjà l'objet d'une saisie (art. 15, al. 1, let. b, ci-dessus) et il n'est pas nécessaire de le répéter lorsqu'une nouvelle poursuite en réalisation de gage est intentée ou que l'immeuble vient à être saisi.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 103 - 1 L'office pourvoit à la récolte des fruits (art. 94 et 102).
¹	L'office pourvoit à la récolte des fruits (art. 94 et 102).
²	Si le débiteur est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
¹	Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
²	Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
¹	Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
²	L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29
³	Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien.
⁴	Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP).

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 102 - 1 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
¹	La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
²	L'office communique la saisie aux créanciers garantis par gage immobilier et, le cas échéant, aux locataires et fermiers.
³	Il pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble.220

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 155 - 1 Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.314
¹	Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.314
²	L'office des poursuites informe dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 23^c - 1 Les droits d'administration du débiteur sur l'immeuble comme tel et, en cas de propriété par étages, les droits d'administration du débiteur sur les parties de l'immeuble lui appartenant passent à l'office.
¹	Les droits d'administration du débiteur sur l'immeuble comme tel et, en cas de propriété par étages, les droits d'administration du débiteur sur les parties de l'immeuble lui appartenant passent à l'office.
²	Les art. 16 à 22 de la présente ordonnance sont applicables par analogie.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 101 - 1 Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
¹	Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
²	Si l'immeuble appartient à un tiers, l'office ne peut en assumer la gérance qu'après que l'opposition faite par le tiers a été écartée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 18 - 1 Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
¹	Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
²	S'il n'y a pas péril en la demeure, l'office demandera tout d'abord leur avis aux créanciers et au débiteur, en leur fixant un délai convenable et en formulant des propositions précises quant aux mesures à prendre et à la façon d'en couvrir les frais; si le délai s'écoule sans que les propositions aient été combattues, elles seront censées acceptées. Si les créanciers et le débiteur tombent d'accord pour qu'il soit pris des mesures différentes, l'office devra suivre les instructions reçues, pourvu que les créanciers fassent l'avance des frais nécessaires ou qu'il dispose sans cela de ressources suffisantes. Si les intéressés ne sont pas d'accord quant à l'attitude à adopter, l'office demandera à l'autorité de surveillance les instructions nécessaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.