4A_224/2011 - 2011-07-27 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_224/2011

Urteil vom 27. Juli 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Hurni.

Verfahrensbeteiligte
1. A. X.________,
2. B. X.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Hans Stünzi,
Beschwerdeführer,

gegen

1. C.________,
2. D.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Detlev Hebeisen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Kündigung Pachtvertrag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 3. März 2011.
Sachverhalt:

A.
A. und B. X.________ (Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Bauernhofes Y.________ in Z.________. Im Jahr 2007 schrieben sie ihren Hof zur Pacht aus. Auf das Inserat meldeten sich C.________ und D.________ (Beschwerdegegner). Die Beschwerdeführer sahen mit den Beschwerdegegnern die Nachfolge auf ihrem Bauerngut gesichert und schlossen mit ihnen am 27. März 2008 einen Pachtvertrag mit Pachtantritt am 1. Mai 2008 und Pachtende am 1. Mai 2023 ab. Bezüglich der Übernahme des Wohnhauses des Bauernguts vereinbarten die Parteien mündlich, dass der Anspruch der Beschwerdegegner auf dessen Nutzung aufgeschoben sein soll, bis die Beschwerdeführer, welche nach wie vor darin wohnen, das noch zu errichtende Stöckli beziehen können und das Wohnhaus renoviert ist.
Bereits kurz nach Pachtantritt kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten. Nach erfolglosen Vermittlungsbemühungen durch Vertreter des Zürcher Bauernverbandes kündigten die Beschwerdeführer den Pachtvertrag am 30. Oktober 2008 unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von sechs Monaten gestützt auf Art. 17 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) vorzeitig auf den 1. Mai 2009.
Am 8. Dezember 2008 wurde den Beschwerdeführern die Bewilligung für den Bau des Stöcklis erteilt. Ende des Jahres 2008 bzw. zu Beginn des Jahres 2009 orientierten die Beschwerdegegner die Verantwortlichen der kantonalen Bewilligungsbehörde wahrheitsgetreu über die am 30. Oktober 2008 erfolgte Kündigung des Pachtvertrags. In der Folge sistierte die Bewilligungsbehörde die erteilte Baubewilligung für das Stöckli.

B.
B.a Im August 2009 reichten die Beschwerdeführer beim Mietgericht des Bezirkes Horgen Klage ein, mit der sie unter anderem beantragten, es seien die Beschwerdegegner zu verurteilen, den Hof zu verlassen.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2010 kündigten die Beschwerdeführer das Pachtverhältnis wegen Vorfällen, die angeblich nach der Kündigung vom 30. Oktober 2008 passiert seien, noch einmal per 30. November 2010 und stellten beim Mietgericht den Eventualantrag, es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag per 30. November 2010 gekündigt worden sei.
Die Beschwerdegegner beantragten die Abweisung der Klage und verlangten widerklageweise, es seien die Beschwerdeführer zu verurteilen, innert einer gerichtlich festzusetzenden Frist das Wohnhaus des gepachteten Bauernhofes zu verlassen.
Mit Urteil vom 23. September 2010 wies das Mietgericht die Klage ab, erklärte die ausgesprochenen Kündigungen für ungültig bzw. nichtig und verurteilte die Beschwerdeführer in Gutheissung der Widerklage dazu, das den Beschwerdegegnern verpachtete Wohnhaus bis spätestens 31. Mai 2011 unter Mitnahme von Hausrat und Mobiliar ordentlich zu räumen und zu verlassen.
B.b Mitte Oktober 2010 errichteten die Beschwerdegegner auf dem Pachtgelände einen Wohncontainer. Gestützt auf diese Begebenheit sprachen die Beschwerdeführer eine weitere Kündigung per 30. Oktober 2011 aus.
B.c Gegen die Gutheissung der Widerklage durch das Mietgericht legten die Beschwerdeführer am 26. November 2010 beim Obergericht des Kantons Zürich Berufung ein.
Mit Beschluss vom 3. März 2011 stellte das Obergericht fest, dass das angefochtene Urteil bezüglich der Ungültig- bzw. Nichtigerklärung der seitens der Beschwerdeführer ausgesprochenen Kündigungen in Rechtskraft erwachsen ist, wies die Berufung ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts vom 23. September 2010.
Die Vorinstanz schützte die Auffassung des Mietgerichts, wonach zwischen den Parteien ein gültiger Pachtvertrag besteht, welcher den Beschwerdegegnern einen Anspruch auf Nutzung des Bauernhauses gibt. Dieser sei gemäss einer mündlichen Abmachung zwar aufgeschoben, bis die Beschwerdeführer, welche nach wie vor im Bauernhaus wohnen, das noch zu errichtende Stöckli beziehen können und das Wohnhaus renoviert ist. Vorliegend hätten sich die Beschwerdeführer jedoch selbst zuzuschreiben, dass der Bau des Stöcklis nicht stattfinden könne. Denn gemäss Art. 34 Abs. 4 lit. c der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) dürfe in der Landwirtschaftszone die Baubewilligung für den Wohnbedarf der abtretenden Generation nur erteilt werden, wenn die Betriebsnachfolge sichergestellt sei. Mit der grundlosen Kündigung des Pachtvertrags hätten die Beschwerdeführer die Betriebsnachfolge in Frage gestellt und damit die Sistierung der Baubewilligung verursacht. Auf das Fehlen des Stöcklis könnten sich die Beschwerdeführer daher nicht mehr berufen und die Beschwerdegegner hätten nunmehr Anspruch auf ordnungsgemässe Erfüllung des Pachtvertrags. Den Antritt der Nutzung des Wohnhauses hätten die Parteien zwar nicht explizit geregelt, den eigenen Angaben beider
Parteien zufolge seien diese beim Vertragsabschluss im März 2008 jedoch von einem zügigen Bau des Stöcklis und damit auch von einem mittelfristigen Bezug des Wohnhauses durch die Beschwerdegegner ausgegangen. Diese Auffassung lasse sich gemäss der Vorinstanz auch mühelos mit den Interessen der Parteien und dem Vertragszweck in Einklang bringen. Den Auszug der Beschwerdeführer aus dem Wohnhaus auf spätestens Ende Mai 2011 und damit drei Jahre nach Pachtbeginn anzusetzen, sei nicht zu beanstanden.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 5. April 2011 fechten die Beschwerdeführer den Beschluss des Obergerichts beim Bundesgericht an und beantragen, es sei die Widerklage der Beschwerdegegner abzuweisen. Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Die Beschwerdegegner schliessen auf Abweisung der Beschwerde und stellen für das bundesgerichtliche Verfahren ein Gesuch um unentgeltliche Prozessführung sowie -verbeiständung. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Mit Verfügung vom 16. Mai 2011 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 135 III 212 E. 1).

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen ein Endurteil (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im vorinstanzlichen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (E. 1.2 hienach) ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2
1.2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft solche Rügen nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden sind (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2. S. 254; 133 III 393 E. 6, 439 E. 3.2).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 749). Dabei hat die Begründung in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen; Verweise auf andere Rechtsschriften, insbesondere im kantonalen Verfahren eingereichte, sind unbeachtlich (vgl. BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399 f.; 131 III 384 E. 2.3 S. 387 f., je mit Verweisen).
1.2.2 Diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer zu einem grossen Teil.
So stellen sie in den Ziffern 8c und 8d ihrer Beschwerdeschrift die Behauptung auf, dass sich das Stöckli heute im Bau befinden würde, wenn die Beschwerdegegner die ungültige Kündigung nicht den Baubewilligungsbehörden gemeldet hätten. Gleichzeitig anerkennen sie, dass sie sich "wegen der ungültigen Kündigung das Stoppen der Baubewilligung selbst zuzuschreiben" hätten. Inwiefern und in welcher Hinsicht die Beschwerdeführer der Vorinstanz mit diesen Vorbringen eine Bundesrechtsverletzung vorwerfen wollen, wird in der Beschwerdeschrift nicht im Ansatz dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Die entsprechenden Ausführungen genügen den Begründungsanforderungen an eine Rüge gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG nicht und sind daher unbeachtlich.
Mangels hinreichender Begründung ist auf die Beschwerde sodann ebenfalls nicht einzutreten, soweit die Beschwerdeführer die Verletzung von kantonalem Zivilprozessrecht rügen, dabei aber mit keinem Wort dartun, inwiefern gleichzeitig ein Verstoss gegen Bundesrecht, namentlich gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) vorliegen soll.

2.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 2 Abs. 2 ZGB. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Tatsache, dass die Beschwerdegegner auf dem Pachtgelände Wohnraum geschaffen haben, für das Ergebnis des Entscheids durchaus relevant. Denn es sei geradezu rechtsmissbräuchlich ohne Zustimmung der Verpächter auf dem Pachtgrundstück Wohnraum zu erstellen, damit erneut einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 22b Abs. 1 lit. c LPG zu setzen und dann während dem laufenden Kündigungsverfahren trotzdem auf der Räumung des Wohnhauses zu beharren.
Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass sich die Frage nach dem Rechtsmissbrauch allenfalls stellen könnte, wenn in der Zwischenzeit feststünde, dass aufgrund des erstellten Wohncontainers nunmehr eine gültige Kündigung auf einen Termin kurz nach dem vom Mietgericht angesetzten Räumungstermin vorliegt. Die Pächter würden diesfalls an der Übergabe einer Pachtsache festhalten, die sie aufgrund der erfolgten Kündigung sogleich wieder zurückgeben müssten. Eine solche Konstellation könnte in der Tat einen Rechtsmissbrauch implizieren, denn wer etwas verlangt, das er umgehend wieder herausgeben muss, handelt grundsätzlich missbräuchlich ("dolo agit qui petit quod (statim) redditurus est" [PAULUS, Dig. 50, 17, 173 § 3]; HONSELL, in: Basler Kommentar, 4. Aufl. 2010, N. 40 zu Art. 2 ZGB). Gemäss den (von den Beschwerdeführern nicht bestrittenen) Ausführungen der Vorinstanz ist das Vorliegen einer gültigen Kündigung jedoch gerade nicht erstellt, womit nicht ersichtlich ist, inwiefern das Beharren auf der Räumung rechtsmissbräuchlich sein sollte. Die Rüge geht fehl.

3.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).
Das Gesuch der Beschwerdegegner um unentgeltliche Rechtspflege wird damit in Bezug auf die Gerichtskosten gegenstandslos. Dies gilt indessen nicht in Bezug auf die unentgeltliche Verbeiständung, da dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegner im Fall seiner Bestellung als amtlicher Vertreter bei Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar bezahlt werden müsste (Art. 64 Abs. 2 BGG; BGE 122 I 322 E. 3). Da die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG), ist das Gesuch daher insoweit gutzuheissen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Das Gesuch der Beschwerdegegner um unentgeltliche Rechtspflege wird gutgeheissen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist, und es wird ihnen Rechtsanwalt Detlev Hebeisen als amtlicher Vertreter bestellt.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen. Im Fall der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung wird Rechtsanwalt Detlev Hebeisen als amtlichem Vertreter der Beschwerdegegner aus der Bundesgerichtskasse ein Honorar von Fr. 3'500.-- ausgerichtet.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Juli 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Hurni

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 17 Vorzeitige Kündigung - 1 Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
¹	Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
²	Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen unter Würdigung aller Umstände.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 34 Abs. 1-3 RPG)
¹	In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür vorgesehenen Gebieten gemäss Artikel 16a Absatz 3 RPG - für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für:
^a	die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung;
^b	die Bewirtschaftung naturnaher Flächen.
²	Zonenkonform sind zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn:
^a	die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden;
^b	die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist; und
^c	der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt.
³	Zonenkonform sind schliesslich Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation.
⁴	Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn:
^a	die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist;
^b	der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen; und
^c	der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann.
⁵	Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als zonenkonform.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 22^b Pflichtverletzungen des Pächters - Der Verpächter kann mit einer Frist von sechs Monaten die Pacht schriftlich auf den folgenden Frühjahr- oder Herbsttermin kündigen, wenn der Pächter trotz schriftlicher Ermahnung beziehungsweise Aufforderung des Verpächters:
^a	seine Bewirtschaftungspflicht nach Artikel 21a weiter verletzt;
^b	seine Unterhaltspflicht nach Artikel 22 Absatz 3 weiter verletzt;
^c	eine Erneuerung oder Änderung nach Artikel 22a, die der Pächter ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat, nicht innert angemessener Frist rückgängig macht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.