4A_135/2018 - 2018-04-27 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 135/2018

Urteil vom 27. April 2018

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, May Canellas,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand
Forderung aus Miete,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 23. Januar 2018 (BO.2016.65-K3).

Sachverhalt:

A.
Am 22. August 2011 schlossen A.A.________ (Klägerin 1, Beschwerdeführerin 1) als Mieterin und die C.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) als Vermieterin einen Mietvertrag für ein Reiheneinfamilienhaus ab. B.A.________ (Kläger 2; Beschwerdeführer 2) unterschrieb den Vertrag unter der Bezeichnung "Ehepartner" ebenfalls.
Die Klägerin 1 rügte nach dem Einzug diverse Mängel, die von der Beklagten teilweise behoben wurden. In der Folge erwirkte die Klägerin 1 auf dem Klageweg am Kreisgericht See-Gaster und auf ihre Berufung hin am Kantonsgericht St. Gallen teilweise erfolgreich die Beseitigung noch bestehender Mängel sowie eine zeitlich begrenzte Mietzinsherabsetzung. Die von beiden Parteien gegen den Entscheid des Kantonsgerichts eingereichten Beschwerden wurden vom Bundesgericht - soweit Eintreten erfolgte - mit Urteil 4A 333/2015 und 4A 337/2015 vom 27. Januar 2016 abgewiesen.

B.
Am 30. Dezember 2015 reichte der Kläger 2 bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster ein Schlichtungsgesuch ein, mit dem er die Beseitigung weiterer Mängel - sowie bis zu deren Behebung - eine Mietzinsherabsetzung forderte. Die Streitsache blieb unvermittelt und die Schlichtungsstelle stellte am 16. März 2016 für den Kläger 2 eine Klagebewilligung aus. Gestützt darauf reichte er am 18. April 2016 für sich selbst und in Vertretung der Klägerin 1 am Kreisgerichts See-Gaster Klage ein. Mit Entscheid vom 16. August 2016 trat der Einzelrichter des Kreisgerichts auf die Klage nicht ein. Er erwog im Wesentlichen, der Kläger 2 habe das Schlichtungsverfahren alleine im eigenen Namen geführt, obwohl er nicht Partei des Mietvertrages sei. Seine Ehefrau habe er als Klägerin 1 erstmals in der Klage genannt. Selbst wenn der Kläger 2 Mieter gewesen wäre, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen, da dann eine notwendige Streitgenossenschaft mit der Klägerin 1 bestanden hätte, diese sich aber nicht am Schlichtungsverfahren beteiligt habe.
Dagegen erhob der Kläger 2 für sich und in Vertretung der Klägerin 1 Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen und verlangte die Gutheissung der Klage. Das Kantonsgericht erwog mit Entscheid vom 23. Januar 2018, die Erstinstanz sei auf die Klage der Klägerin 1 mangels gültiger Klagebewilligung zu Recht nicht eingetreten. Insofern erweise sich die Berufung als unbegründet. Demgegenüber sei auf die Klage des Klägers 2 einzutreten. In diesem Sinne sei der angefochtene Entscheid zu korrigieren. Indessen fehle es für die Gutheissung seiner Klage in zweierlei Hinsicht an materiellrechtlichen Voraussetzungen, da ihm einerseits mangels Parteistellung im Mietvertrag die nötige Klagelegitimation abgehe und seine Klage andererseits selbst unter der Annahme, er sei ebenfalls Mietpartei, mangels gültiger Teilnahme der Klägerin 1 als notwendige Streitgenossin abzuweisen sei. Entsprechend sei die Berufung der Klägerin 1 abzuweisen. Die Klage des Klägers 2 sei abzuweisen; im Übrigen bleibe der angefochtene Entscheid unverändert.

C.
Gegen den Entscheid des Kantonsgerichts erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragen die Aufhebung des Entscheids des Kantonsgerichts, die Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Behebung der im Rechtsbegehren spezifizierten Mängel und, bis zu deren vollständigen Behebung, die im Rechtsbegehren bestimmte Herabsetzung des Mietzinses. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Auf Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt, insbesondere auch das Streitwerterfordernis von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG mit einem Streitwert von Fr. 15'400.--, und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Die Vorinstanz erwog, unbestritten sei, dass die Beschwerdeführerin 1 als Mieterin Partei des Mietvertrages sei. Unbestritten sei auch, dass sie nicht am Verfahren vor der Schlichtungsbehörde teilgenommen habe. Die Rüge des überspitzten Formalismus der Beschwerdeführer an die Adresse der Schlichtungsbehörde, wonach diese den Beschwerdeführer 2 im Falle einer notwendigen Streitgenossenschaft auf die Notwendigkeit der Teilnahme der Beschwerdeführerin 1 hätte hinweisen müssen, gehe fehl: Die Schlichtungsbehörde sei nicht gehalten gewesen, im laufenden Schlichtungsverfahren von sich aus Abklärungen zu treffen, ob dem Beschwerdeführer 2 überhaupt Mieterstellung zukomme. Schon gar nicht sei sie verpflichtet gewesen, alsdann, unter der Annahme einer notwendigen Streitgenossenschaft, darauf hinzuwirken, dass die Beschwerdeführerin 1 ebenfalls an der Schlichtungsverhandlung teilnehme. Vorliegend sei die Schlichtung zumindest teilweise gescheitert, woraufhin die Klagebewilligung ausgestellt worden sei. Diese nenne auf der Klägerseite einzig den Beschwerdeführer 2. Die Beschwerdeführerin 1 werde dagegen nicht aufgeführt. Es werde auch nicht geltend gemacht bzw. es fehlten Hinweise, dass die Beschwerdeführerin 1 im Schlichtungsgesuch
aufgeführt gewesen sei und alsdann auf der Klagebewilligung vergessen worden wäre. Die Beschwerdeführerin 1 sei mithin im Schlichtungsverfahren nicht Partei. Folgerichtig verfüge sie auch über keine Klagebewilligung, womit es an einer Prozessvoraussetzung fehle. Die Erstinstanz sei somit auf ihre Klage zu Recht nicht eingetreten.

2.2. Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (Art. 59 Abs. 1 ZPO). Wo dem Prozess ein Schlichtungsversuch vorauszugehen hat, ist das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde nach Art. 209 ZPO eine Prozessvoraussetzung, die das Gericht gemäss Art. 60 ZPO von Amtes wegen zu prüfen hat (BGE 139 III 273 E. 2.1 mit Hinweisen). Abgesehen vom Spruch über die Kosten, stellt die Klagebewilligung keinen anfechtbaren Entscheid dar (BGE 141 III 159 E. 2.1). Die beklagte Partei kann ihre Gültigkeit aber im erstinstanzlichen Klageverfahren bestreiten (BGE 141 III 159 E. 2.1). Das Gericht hat dann im Rahmen der Klärung der Prozessvoraussetzungen zu prüfen, ob der geltend gemachte Mangel des Schlichtungsverfahrens die Ungültigkeit der Klagebewilligung bewirkt. Neben dem Fall der offensichtlichen Unzuständigkeit der Schlichtungsbehörde (vgl. BGE 139 III 273 E. 2.1 und 2.2) wäre dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts etwa dann denkbar, wenn wegen der Mitwirkung eines befangenen Schlichters die Möglichkeit einer Einigung der Parteien illusorisch war und das Schlichtungsverfahren dadurch seines Zweckes beraubt wurde (Urteile 4A 387/2013 vom 17. Februar
2014 E. 3.2, nicht publ. in BGE 140 III 70; 4A 131/2013 vom 3. September 2013 E. 2.2.2.1). Bejaht das Gericht Mängel des Schlichtungsverfahrens, welche die Klagebewilligung ungültig machen, hat es auf die Klage nicht einzutreten (Urteil 5A 38/2016 vom 21. April 2016 E. 2).

2.3. Vorliegend beruft sich nicht die Beschwerdegegnerin als beklagte Partei auf Mängel im Schlichtungsverfahren, sondern die Beschwerdeführer als Kläger beanstanden die Klagebewilligung. Sie beharren auf ihrer bereits vor der Vorinstanz vorgebrachten Auffassung, dass die Schlichtungsbehörde den Beschwerdeführer 2 darauf hätte hinweisen müssen, dass auch die Beschwerdeführerin 1 am Schlichtungsverfahren teilzunehmen habe. Sie beantragen vor Bundesgericht die Gutheissung ihrer Klage auf Mängelbeseitigung und Herabsetzung des Mietzinses und verlangen damit implizit, dass die Vorinstanz auf die Klage der Beschwerdeführerin 1 hätte eintreten müssen.

2.4. Diesem Begehren kann nicht statt gegeben werden: Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerin 1 nicht persönlich an der Schlichtungsverhandlung teilnahm und die Klagebewilligung als klagende Partei einzig den Beschwerdeführer 2 nennt ("Klagende Partei: B.A.________"). Selbst wenn der Auffassung der Beschwerdeführer gefolgt würde, und die Klagebewilligung deswegen ungültig würde, führte dies nicht dazu, dass das Gericht auf die Klage der Beschwerdeführerin 1 hätte eintreten müssen. Die Beschwerdeführerin 1 nahm nicht an der Schlichtungsverhandlung teil und deshalb wurde für sie korrekterweise keine Klagebewilligung ausgestellt.
Die Beschwerdeführer machen sodann nicht rechtsgenüglich geltend, dass die Beschwerdeführerin 1 an der Schlichtungsverhandlung nicht habe persönlich erscheinen können und von ihrem Ehemann rechtskonform vertreten worden wäre (Art. 204 Abs. 3 ZPO). Soweit sie diesbezüglich erstmals vor Bundesgericht vorbringen, die Beschwerdeführerin 1 habe aus gesundheitlichen Gründen nicht an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen, stützen sie sich auf tatsächliche Elemente, die im vorinstanzlichen Sachverhalt nicht festgestellt wurden, ohne dabei eine rechtsgenügliche Willkürrüge zu erheben (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18, 86 E. 2 S. 90). Damit sind sie nicht zu hören.
Es fehlt der Beschwerdeführerin 1 damit an einer Klagebewilligung und daher an einer Prozessvoraussetzung, weshalb die Vorinstanz zu Recht nicht auf ihre Klage eingetreten ist (vgl. BGE 142 III 782 E. 3.2.1). Die Beschwerdeführerin 1 hat folglich für ihre Klage auf Mängelbeseitigung und Herabsetzung des Mietzinses ein Schlichtungsgesuch zu stellen und an der Schlichtungsverhandlung grundsätzlich persönlich zu erscheinen (Art. 204 ZPO). Es handelt sich dabei nicht um einen formalistischen Leerlauf, hat doch die Beschwerdeführerin 1 als die auf dem Mietvertrag vom 22. August 2011 ausgewiesene Mieterin bis anhin noch nicht am obligatorischen Schlichtungsversuch teilgenommen.
Dass den Beschwerdeführern durch die (erneute) Stellung des Schlichtungsgesuchs Nachteile entstünden, legen sie in der Beschwerdeschrift nicht dar. Im Übrigen war das Schlichtungsverfahren kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO); eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO). Die erst- und zweitinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen beanstanden sie schliesslich nicht hinreichend (dazu unten Erwägung 4).

3.

3.1. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die vorinstanzliche Abweisung der Klage des Beschwerdeführers 2. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer seien der Auffassung, dass nicht nur die Beschwerdeführerin 1, sondern auch der Beschwerdeführer 2 Mieter und somit berechtigt sei, den vorliegenden Prozess - allenfalls gar alleine - zu führen.
Die Vorinstanz kam diesbezüglich in einer ausführlichen Vertragsauslegung zusammengefasst zum Schluss, dass der Beschwerdeführer 2 nicht Partei des am 22. August 2011 geschlossenen Mietvertrages sei. Selbst unter der Annahme, dass der Beschwerdeführer 2 ebenfalls Partei des hier strittigen Mietverhältnisses wäre, würde sich am Ausgang des Verfahrens nichts ändern: In diesem Fall handle es sich bei den Beschwerdeführern um eine notwendige Streitgenossenschaft, mit der Konsequenz, dass beide Kläger persönlich am Schlichtungsverfahren hätten teilnehmen müssen, um in der Folge auch gemeinsam klagen zu können. Klagten die notwendigen Streitgenossen nicht zusammen, so fehle dem teilnehmenden Streitgenossen die Aktivlegitimation und die Klage sei, wie vorliegenden in Bezug auf den Beschwerdeführer 2, abzuweisen.

3.2. Nach dem Gesagten wies die Vorinstanz die Klage des Beschwerdeführers 2 mit zwei selbstständigen Begründungen ab. Beruht der angefochtene Entscheid auf mehreren selbständigen Begründungen, die je für sich den Ausgang des Rechtsstreits besiegeln, so hat die beschwerdeführende Partei darzulegen, dass jede von ihnen Recht verletzt; andernfalls kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (BGE 138 III 728 E. 3.4 S. 735).
Diesen Anforderungen kommen die Beschwerdeführer nicht nach. Sie berufen sich vor Bundesgericht einzig darauf, dass der Beschwerdeführer 2 entgegen der Auffassung der Vorinstanz Partei des Mietvertrages sei. Die selbstständig tragende Eventualbegründung der Vorinstanz, dass selbst unter der Annahme, der Beschwerdeführer 2 sei Partei des Mietvertrags, die Klage mangels gültiger Teilnahme der Beschwerdeführerin 1 an der Schlichtungsverhandlung als notwendige Streitgenossin abzuweisen sei, widerlegen sie nicht, zumindest nicht rechtsgenügend, sodass auf dieses Vorbringen nicht einzutreten ist.

4.

4.1. Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführer die Höhe der Verfahrenskosten. Sie berufen sie darauf, falls das Verfahren zu ihren Gunsten ausgehen sollte, habe die Beschwerdegegnerin die Verfahrenskosten zu tragen. Abgesehen davon sei die Höhe der Verfahrenskosten "zur Überprüfung zu stellen". Gesamthaft ergäben sich für die ersten beiden Instanzen Gerichtskosten von Fr. 4'250.-- und Fr. 6'545.50 an Parteientschädigung. Wirtschaftlich betrachtet stünden die Gerichtskosten in keinem sinnvollen Verhältnis zum angestrebten Wert des Verfahrens. Auch die Parteientschädigung der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin stünde im Missverhältnis zum Nutzen des Verfahrens. Die Prozesskosten seien nicht verhältnismässig.

4.2. Da die Beschwerde nach dem Gesagten nicht gutgeheissen werden kann, entfällt eine andere Verlegung der Prozesskosten aufgrund des Prozessausgangs. Soweit sich die Beschwerdeführer direkt gegen die Höhe der erstinstanzlichen Prozesskosten richten, kann darauf von vornherein nicht eingetreten werden, denn die Beschwerde in Zivilsachen ist nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig (Art. 75 Abs. 1 und Abs. 2 BGG). Bezüglich der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen fehlt es an einem bezifferten Antrag (BGE 143 III 111 E. 1.2), sodass schon aus diesem Grund darauf nicht einzutreten ist.
Unabhängig davon, begründete die Vorinstanz in Erwägung IV.2 S. 18 unter Verweis auf die anwendbaren kantonalen Vorschriften die Höhe der Gerichskosten und der Parteientschädigung im Berufungsverfahren. Indem die Beschwerdeführer dagegen einzig pauschal behaupten, dass diese unverhältnismässig seien, legen sie nicht hinreichend dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen ihr Ermessen über- bzw. unterschritten oder missbraucht und damit Bundesrecht verletzt hätte (vgl. BGE 141 I 105 E. 3.3.2 S. 109). Es hat damit sein Bewenden.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer in solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Der Beschwerdegegnerin ist aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein entschädigungs-pflichtiger Aufwand erwachsen, weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern in solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. April 2018

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 209 Klagebewilligung - 1 Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
¹	Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
^a	bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen: dem Vermieter oder Verpächter;
^b	in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
²	Die Klagebewilligung enthält:
^a	die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen;
^b	das Rechtsbegehren der klagenden Partei mit Streitgegenstand und eine allfällige Widerklage;
^c	das Datum der Einleitung des Schlichtungsverfahrens;
^d	die Verfügung über die Kosten des Schlichtungsverfahrens;
^e	das Datum der Klagebewilligung;
^f	die Unterschrift der Schlichtungsbehörde.
³	Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht.
⁴	In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage. Vorbehalten bleiben weitere besondere gesetzliche und gerichtliche Klagefristen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 204 Persönliches Erscheinen - 1 Die Parteien müssen persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen.
¹	Die Parteien müssen persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen.
²	Sie können sich von einer Rechtsbeiständin, einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson begleiten lassen.
³	Nicht persönlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann, wer:
^a	ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz hat;
^b	wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert ist;
^c	in Streitigkeiten nach Artikel 243 als Arbeitgeber beziehungsweise als Versicherer eine angestellte Person oder als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind.
⁴	Die Gegenpartei ist über die Vertretung vorgängig zu orientieren.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 113 Schlichtungsverfahren - 1 Im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen. Vorbehalten bleibt die Entschädigung einer unentgeltlichen Rechtsbeiständin oder eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes durch den Kanton.
¹	Im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen. Vorbehalten bleibt die Entschädigung einer unentgeltlichen Rechtsbeiständin oder eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes durch den Kanton.
²	Keine Gerichtskosten werden gesprochen in Streitigkeiten:
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199539;
^b	nach dem Behindertengleichstellungsgesetz vom 13. Dezember 200240;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht;
^d	aus dem Arbeitsverhältnis sowie nach dem Arbeitsvermittlungsgesetz vom 6. Oktober 198941 bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199342;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199443 über die Krankenversicherung;
^g	nach dem DSG45.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.