1C_444/2014 - 2015-01-27 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 444/2014

Urteil vom 27. Januar 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:
B.A.________,
C.A.________,
D.A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

E. und F. G.________,
Beschwerdegegner,

Politische Gemeinde Gossau, Baukommission, Bahnhofstrasse 25, 9201 Gossau,
Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen.

Gegenstand
Baugesuch,

Beschwerde gegen das Urteil vom 8. Juli 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen.

Sachverhalt:

A.
Die Erbengemeinschaft A.________ (nachfolgend: Erbengemeinschaft) war Eigentümerin der am südlichen Siedlungsrand von Gossau gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke Gbbl. Nrn. 3'614, 4'161 und 4'162. Mit dem Teilzonenplan "Fenn-Geissberg" vom 12. Dezember 2006 wurden die drei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 6,8 ha von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone respektive in die Grünzone umgeteilt. Gleichzeitig wurde für das neu eingezonte Gebiet der Überbauungsplan "Fenn-Geissberg" (nachfolgend: Überbauungsplan) inkl. Besonderen Vorschriften erlassen. Darin wird das Baugebiet in die sechs Baubereiche Ia, Ib, II, IIIa, IIIb und IV unterteilt. Mit dem Überbauungsplan wird unter anderem eine den topografischen Verhältnissen angepasste Art und Anordnung der Bebauung, eine gute Umgebungs- und Terraingestaltung unter Beachtung der Offenlegung verschiedener Gewässer und die Sicherstellung der Aussichtslage durch Festlegung der Stellung und Höhenlagen der Bauten angestrebt (vgl. Art. 2 der Besonderen Vorschriften). Seit dem Erlass der beiden Pläne sind von den beiden Stammgrundstücken Gbbl. Nrn. 4'161 und 4'162 rund 60 Baulandparzellen abgetrennt, veräussert und heute bereits weitgehend überbaut worden (vgl. hierzu den
Ortsplan von Gossau unter www.geoportal.ch ).
Beim noch unbebauten Rest des Stammgrundstücks Gbbl. Nr. 4'161 handelt es sich um eine längsrechteckige Baulandparzelle. Das Grundstück grenzt im Nordosten mit der schmalen Seite an die Rosenhügelstrasse, über die auch die Erschliessung erfolgt. Das Grundstück liegt gemäss Überbauungsplan im Baubereich Ib. In dessen Perimeter sind Gebäudelängen von maximal 18 m und Gebäudebreiten von maximal 10 m erlaubt, wobei der Baukörper längsrechteckig sein und ein Seitenverhältnis von maximal 2 zu 3 einhalten muss (Art. 9 Abs. 1 der Besonderen Vorschriften). Im Abstand von 6 m zur Rosenhügelstrasse besteht eine Pflichtbaulinie; darauf ist die schmale Fassadenseite zu erstellen.

B.
Am 12. Mai 2012 reichte die Erbengemeinschaft ein Baugesuch für das Grundstück Gbbl. Nr. 4'161 ein. Projektiert sind zwei frei stehende Einfamilienhäuser (Häuser A und B). Das Haus A (Grundfläche: 10 m x 11,5 m) soll schmalseitig auf die Pflichtbaulinie zu stehen kommen. Das Haus B (Grundfläche: 9 m x 12,5 m) soll - hinterliegend respektive in zweiter Bautiefe - mit einem Abstand von 8 m errichtet werden. Gegen das Bauvorhaben gingen innert der Auflagefrist vom 23. Mai bis 5. Juni 2012 zahlreiche Einsprachen ein.
Mit Entscheid vom 18. September 2012 trat die Baukommission von Gossau auf die Einsprachen ein, hiess diese gut und verweigerte der Erbengemeinschaft die Baubewilligung. Zur Begründung führte die Baukommission an, das Haus B komme nicht auf die Pflichtbaulinie zu stehen, und das Seitenverhältnis beider Häuser übersteige den zulässigen Quotienten von 0,66 (2 zu 3) deutlich; zudem fehle es an der in Art. 18 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgeschriebenen strassenseitigen, zwischen 0,5 und 1 m hohen Stützmauer. Stattdessen wolle die Erbengemeinschaft das Terrain entlang der Rosenhügelstrasse auf der gesamten Länge abgraben lassen. Im übrigen komme die Garage von Haus A in den Grenzabstandsbereich von 8 m zu liegen. Die von der Erbengemeinschaft angestrebte akzessorische Überprüfung des Überbauungsplans verweigerte die Baukommission.
Gegen den Bauabschlag reichte die Erbengemeinschaft mit Eingabe vom 1. Oktober und Ergänzung vom 16. Oktober 2012 Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen ein, welches den Rekurs am 25. Februar 2013 abwies, soweit es darauf eintrat.
Die von der Erbengemeinschaft mit Eingabe vom 12. März und Ergänzung vom 7. Mai 2013 gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen mit Urteil vom 8. Juli 2014 ab.

C.
Mit Eingabe vom 15. September 2014 führt die Erbengemeinschaft Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2014 sei aufzuheben, und die Angelegenheit sei zur nochmaligen Beurteilung an die Bewilligungsbehörde, eventualiter an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Baudepartement, das Verwaltungsgericht sowie E. und F. G.________ beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Die Gemeinde Gossau hat keine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführerin hält in weiteren Eingaben an ihrem Standpunkt und an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über eine baurechtliche Bewilligung und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde. Das Bundesgerichtsgesetz enthält auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 409 E. 1.1 S. 411). Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Sie ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerdeführung legitimiert.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich eine Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), nur die geltend gemachten Vorbringen, falls allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten, insbesondere des Willkürverbots, gilt eine qualifizierte Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 281 f; 136 I 229 E. 4.1 S. 235).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 BGG).

1.3. Die Beschwerdeführerin übt über weite Strecken der Beschwerde appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid, indem sie lediglich ihre eigene Sicht der Dinge darstellt, ohne sich substanziiert mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz willkürlich oder ihre rechtlichen Ausführungen unzutreffend sein sollten. Unter diesem Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten.
Die Beschwerdeführerin lastet der Vorinstanz eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung an (vgl. Art. 9 BV). Diese hätten dazu geführt, dass die Vorinstanz die Frage des Ausstands (vgl. Art. 29 Abs. 1 BV) falsch beurteilt (siehe sogleich E. 2), die Anwendbarkeit von Art. 81 der Verfassung des Kantons St. Gallen vom 10. Juni 2001 (KV/SG; SR 131.225) zu Unrecht verneint (nachfolgend E. 3) und in Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) den Beweisanträgen zur Frage der rechtsgleichen Behandlung (vgl. Art. 8 Abs. 1 BV) fälschlicherweise nicht stattgegeben habe (nachfolgend E. 4).

2.

2.1. Die Vorinstanz hat erwogen, die Beschwerdeführerin trage mit Stefan Lehnherr, dem Präsidenten der Baukommission als Baubewilligungsbehörde, einen privatrechtlichen Streit aus. Stefan Lehnherr gelte deshalb als befangen und habe bei der Beurteilung des streitigen Vorhabens nicht mitwirken dürfen. Für eine solche Mitwirkung lägen indes auch keine Anhaltspunkte vor. Der Einspracheentscheid vom 18. September 2012 sei von der Vize-Präsidentin der Baukommission, Gaby Krapf, sowie vom Bausekretär, Thomas Taverna, unterzeichnet und den Verfahrensbeteiligten am 25. September 2012 eröffnet worden. Hätte Stefan Lehnherr das Geschäft präsidiert, hätte er auch den Entscheid unterzeichnet. Im Rekursverfahren habe die Baukommission zudem den verwaltungsinternen Protokollauszug der fraglichen Sitzung eingereicht; im Rubrum des Beschlusses sei der Ausstand von Stefan Lehnherr ausdrücklich vermerkt.

2.2. Die Beschwerdeführerin erachtet die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich. Die Vorinstanz sei mit keinem Wort darauf eingegangen, dass der Einsprachentscheid der Baukommission vom 18. September 2012 (act. 53) von dieser nachträglich abgeändert worden sei; im "2. Original" (vi-act. P) stehe im Ingress neu zusätzlich, dass sich Stefan Lehnherr im Ausstand befunden habe. Ohne weitere Beweise abzunehmen, könne nicht ausgeschlossen werden, dass Stefan Lehnherr am Einspracheentscheid vom 18. September 2012 mitgewirkt habe.

2.3. Diese Ausführungen sind nicht nachvollziehbar. Die beiden von der Beschwerdeführerin angeführten Dokumente sind im Wesentlichen identisch. Beim einen handelt es sich um den eigentlichen Einspracheentscheid (in der Form, in welcher er eröffnet worden ist), beim andern um den verwaltungsinternen Protokollauszug der fraglichen Baukommissionssitzung, wo folgerichtig auch der Ausstand von Stefan Lehnherr protokolliert ist.
Die Beweiswürdigung der Vorinstanz ist nicht willkürlich. Wie von ihr dargelegt, trägt der Einspracheentscheid der Baukommission vom 18. September 2012 die Unterschriften der Vize-Präsidentin Gaby Krapf und des Bausekretärs Thomas Taverna; Hinweise auf eine Mitwirkung von Stefan Lehnherr finden sich keine. Ausgehend hiervon konnte die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung davon absehen, weitere Beweise zu erheben.

3.

3.1. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin in Widerspruch zu mehreren Vorschriften des Überbauungsplans steht. So kommt das rückversetzte Gebäude B nicht auf die in Art. 9 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgesehene Pflichtbaulinie zu stehen. Beide Häuser halten mit ihrem nahezu quadratischen Grundriss das für den Baubereich Ib geltende längsrechteckige Seitenverhältnis von maximal 2 zu 3 bei Weitem nicht ein. Auch die vorgesehene Terraingestaltung durch Abgrabungen entlang der Rosenhügelstrasse widerspricht der nach Art. 18 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgeschriebenen Abgrenzung mittels einer 0,5 bis 1 m hohen Stützmauer.

3.2. Die Beschwerdeführerin erachtet indes die zur Abweisung des Baugesuchs herangezogenen Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans als nicht rechtmässig, weil es ihnen an einer gesetzlichen Grundlage im kantonalen Baugesetz fehle. Die Vorinstanzen hätten sich in Verletzung von Art. 81 KV/SG geweigert, den Überbauungsplan im Anwendungsfall auf seine Vereinbarkeit mit dem übergeordneten kantonalen Recht zu überprüfen. Die Annahme der Vorinstanz, wonach der Überbauungsplan das Baubewilligungsverfahren weitgehend präjudiziere, sei tatsachenwidrig. Zudem führe das angefochtene Urteil zu einer Praxisänderung, ohne dass die Vorinstanz diese auf eine einlässliche, qualifizierte Begründung gestützt hätte.

3.3. Gemäss Art. 81 KV/SG, auf welchen sich die Beschwerdeführerin beruft, haben Recht sprechende Instanzen im konkreten Anwendungsfall eine Gesetzes- oder Verordnungsvorschrift auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht zu überprüfen.

3.4. Die Vorinstanz hat erwogen, in der Lehre und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insb. BGE 133 II 353) werde zu Recht die Ähnlichkeit von Nutzungsplänen mit Allgemeinverfügungen unterstrichen. Nutzungspläne seien konkret, indem sie sich auf ganz bestimmte Grundstücke bezögen; zugleich seien sie generell, weil sie sich an einen unbestimmten Personenkreis richteten. (Allgemein-) Verfügungscharakter sei einem Nutzungsplan insbesondere dann zuzusprechen, wenn er das nachfolgende Baubewilligungsverfahren weitgehend präjudiziere, was auf Sondernutzungspläne wie Überbauungspläne in aller Regel zutreffe. Diese seien deshalb verfahrensrechtlich im Wesentlichen Verfügungen gleichgestellt. Gleiches gelte für die mit dem Überbauungsplan eng verbundenen Besonderen Vorschriften. Beim Überbauungsplan (inkl. den Besonderen Vorschriften) handle es sich folglich nicht um einen generell-abstrakten Erlass im Sinne von Art. 81 KV/SG, weshalb von einer konkreten Normenkontrolle abzusehen sei.

3.5. Die Ausführungen der Vorinstanz sind zutreffend. Wie von ihr dargelegt, werden nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung und der herrschenden Lehre (Sonder-) Nutzungspläne verfahrensrechtlich im Wesentlichen den Verfügungen gleichgestellt, d.h. (Sonder-) Nutzungspläne unterliegen der Einzelanfechtung (vgl. BGE 133 II 353 E. 3.3 S. 358; Urteil 1C 437/2011 vom 9. Januar 2012 E. 1.1; René Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band 1, 2012, Rz. 2799 mit vielen Hinweisen; vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., 2010, Rz. 944 ff.).
Nach der Rechtsprechung kann die Rechtmässigkeit eines Sondernutzungsplans grundsätzlich nur im Planverfahren bestritten werden; hierfür steht den betroffenen Grundeigentümern der Rechtsmittelweg offen. Eine spätere akzessorische Anfechtung im Baubewilligungsverfahren ist im Interesse der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit nur in Ausnahmefällen möglich, so wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (vgl. z.B. BGE 127 I 103 E. 6b S. 105 f.).

3.6. Die Beschwerdeführerin setzt sich nicht mit den Erwägungen im angefochtenen Urteil auseinander und geht namentlich auch nicht auf den ebenfalls den Kanton St. Gallen betreffenden und nach Inkrafttreten von Art. 81 KV/SG ergangenen BGE 133 II 353 ein. Der Überbauungsplan als Sondernutzungsplan und die zugehörigen Besonderen Vorschriften enthalten detaillierte Vorschriften über die Form und Positionierung der zugelassenen Baukörper und präjudizieren hierdurch das Baubewilligungsverfahren; daran ändert entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nichts, dass aufgrund der Besonderen Vorschriften verschiedene Dachformen zugelassen sind. Der Überbauungsplan und die Besonderen Vorschriften unterliegen damit den Regeln über die Einzelanfechtung. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, beim Überbauungsplan (inkl. den Besonderen Vorschriften) handle es sich nicht um einen generell-abstrakten Erlass, sodass Art. 81 KV/SG keine Anwendung finde und keine konkrete Normenkontrolle vorzunehmen sei, verletzt kein Bundesrecht. Des Weiteren behauptet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht, dass die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise akzessorische Überprüfung des Überbauungsplans und der Besonderen Vorschriften wegen geänderter Verhältnisse
erfüllt sind.
Ihr Vorbringen, die Vorinstanz habe mit dem angefochtenen Urteil ihre ständige Praxis geändert, substanziiert die Beschwerdeführerin in keiner Weise, weshalb hierauf nicht weiter einzugehen ist.

4.

4.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Baukommission habe die Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans auch in anderen Fällen nicht korrekt angewendet. Damit stellt sich die Frage der "Gleichbehandlung im Unrecht".

4.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleichheitssatzes ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt (Art. 8 Abs. 1 BV; eingehend hierzu Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen und dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht. Eine falsche Rechtsanwendung in einem einzigen Fall oder in einigen wenigen Fällen begründet keinen Anspruch, seinerseits ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Zudem muss die zuständige Behörde ausdrücklich zu erkennen geben, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine
bewusst geübte rechtswidrige Praxis aufzugeben, kann das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen dasjenige an der Gesetzmässigkeit überwiegen. Äussert sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen des bundesgerichtlichen Urteils zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen. Schliesslich dürfen einer Gleichbehandlung im Unrecht keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter entgegenstehen (vgl. zum Ganzen BGE 139 II 49 E. 7.1 S. 61; 136 I 65 E. 5.6 S. 78 f.; 123 II 248 E. 3c S. 253 f.; 122 II 446 E. 4a S. 451 f.; 115 Ia 81 E. 2 S. 82 f.).

4.3. Die Vorinstanz hat erwogen, auf entsprechende Anfrage der Beschwerdeführerin im Baubewilligungsverfahren habe Thomas Taverna, der Leiter des Bausekretariats im Hochbauamt der Stadt Gossau und Bausekretär der Baukommission (vgl. auch E. 2 hiervor), mit Schreiben vom 20. August 2012 eingeräumt, dass bei einem Einfamilienhaus im Überbauungsplangebiet (Parzelle Gbbl. Nr. 4'675) das geforderte Seitenverhältnis des Baukörpers von 2 zu 3 nicht eingehalten sei. Thomas Taverna habe in seinem Schreiben weiter ausgeführt, dieser Fehler sei irrtümlich begangen worden und ändere nichts daran, dass am rechtsgültigen Überbauungsplan festgehalten werde und weitere Bauten in diesem Baubereich nur bewilligt würden, wenn das Seitenverhältnis maximal 2 zu 3 betrage; es gelte insoweit der Grundsatz "keine Gleichbehandlung im Unrecht". Gestützt darauf hat die Vorinstanz gefolgert, die Gemeinde Gossau habe ein klares Bekenntnis zur Durchsetzung des Überbauungsplans abgegeben.
Des Weiteren hat die Vorinstanz hervorgehoben, aus den Akten und dem Ortsplan (vgl. www.geoportal.ch) seien zwar im Baubereich IIIb zwei kleinere Abweichungen vom Überbauungsplan ersichtlich. Solche geringfügigen Abweichungen durch andere Bauvorhaben würden indes von vorneherein keinen Anlass zur Annahme bieten, dass die Baukommission generell nicht bereit sei, die Besonderen Vorschriften auch künftig durchzusetzen. Die grosse Mehrzahl der Bauten stehe in Übereinstimmung mit den Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans. Die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht seien nicht erfüllt.

4.4. Die Beschwerdeführerin wendet insoweit ein, das Schreiben vom 20. August 2012 stamme nicht von der Baukommission als Baubewilligungsbehörde. Diese habe nicht zugesichert, die Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans künftig einzuhalten. Vielmehr wende die Baukommission verschiedene Vorschriften praxisgemäss nicht an. Die Vorinstanz habe ihre Beweisanträge auf Beizug aller Baubewilligungsakten im Überbauungsplangebiet und auf Durchführung eines Augenscheins zu Unrecht abgewiesen und hierdurch ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.

4.5. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs steht in Zusammenhang mit der Frage, ob die Beschwerdeführerin vorliegend einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht hat. Ein solcher Anspruch ist, wie ausgeführt (E. 4.2 hiervor), nur ganz ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen zu bejahen. Mit diesen rechtlichen Voraussetzungen, welche auch im angefochtenen Urteil korrekt dargestellt worden sind, setzt sich die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nicht substanziiert auseinander.
Das Schreiben vom 20. August 2012, auf welches sich die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation stützt, stammt zwar in der Tat nicht von der Baukommission, sondern von Thomas Taverna, dem Leiter des Bausekretariats im Hochbauamt der Stadt Gossau und Bausekretär der Baukommission. Letztere hat die Ausführungen von Thomas Taverna indes nicht bestritten oder auch nur relativiert und im gesamten Verfahren nie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Vorschriften des Überbauungsplans nicht einhalten will. Erst recht nicht hat sich die Gemeinde Gossau dahin gehend geäussert, dass sie eine als rechtswidrig qualifizierte Praxis künftig weiterfü hren wolle.
Das Bauprojekt der Beschwerdeführerin verstösst gegen das Gesamtkonzept des Überbauungsplans und missachtet die zentralen Vorschriften über die Pflichtbaulinien, das Seitenverhältnis der Baukörper und die Terraingestaltung. Wie die Vorinstanz gestützt auf die Akten und den Ortsplan willkürfrei festgestellt hat, hält demgegenüber die grosse Mehrzahl der Bauten im Baugebiet mit Ausnahme von kleineren Abweichungen den Überbauungsplan und die Besonderen Vorschriften ein. Es kann somit nicht die Rede davon sein, dass die Baukommission in ständiger Praxis von den grundlegenden Vorschriften des Überbauungsplans abweicht und dies auch künftig tun will. Die von der Beschwerdeführerin im bundesgerichtlichen Verfahren neu eingereichten Unterlagen, soweit sie gestützt auf Art. 99 Abs. 1 BGG überhaupt zuzulassen sind, vermögen an dieser Einschätzung nichts zu ändern.
Da die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht klarerweise nicht erfüllt sind, konnte die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von weiteren Beweiserhebungen absehen, ohne hierdurch den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör zu verletzen.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner sowie die kommunalen und kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung (Art. 68 Abs. 1 -3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Gossau, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Januar 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
¹	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
²	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
³	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
⁴	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.