1C_444/2014 - 2015-01-27 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 444/2014

Urteil vom 27. Januar 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:
B.A.________,
C.A.________,
D.A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

E. und F. G.________,
Beschwerdegegner,

Politische Gemeinde Gossau, Baukommission, Bahnhofstrasse 25, 9201 Gossau,
Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen.

Gegenstand
Baugesuch,

Beschwerde gegen das Urteil vom 8. Juli 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen.

Sachverhalt:

A.
Die Erbengemeinschaft A.________ (nachfolgend: Erbengemeinschaft) war Eigentümerin der am südlichen Siedlungsrand von Gossau gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke Gbbl. Nrn. 3'614, 4'161 und 4'162. Mit dem Teilzonenplan "Fenn-Geissberg" vom 12. Dezember 2006 wurden die drei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 6,8 ha von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone respektive in die Grünzone umgeteilt. Gleichzeitig wurde für das neu eingezonte Gebiet der Überbauungsplan "Fenn-Geissberg" (nachfolgend: Überbauungsplan) inkl. Besonderen Vorschriften erlassen. Darin wird das Baugebiet in die sechs Baubereiche Ia, Ib, II, IIIa, IIIb und IV unterteilt. Mit dem Überbauungsplan wird unter anderem eine den topografischen Verhältnissen angepasste Art und Anordnung der Bebauung, eine gute Umgebungs- und Terraingestaltung unter Beachtung der Offenlegung verschiedener Gewässer und die Sicherstellung der Aussichtslage durch Festlegung der Stellung und Höhenlagen der Bauten angestrebt (vgl. Art. 2 der Besonderen Vorschriften). Seit dem Erlass der beiden Pläne sind von den beiden Stammgrundstücken Gbbl. Nrn. 4'161 und 4'162 rund 60 Baulandparzellen abgetrennt, veräussert und heute bereits weitgehend überbaut worden (vgl. hierzu den
Ortsplan von Gossau unter www.geoportal.ch ).
Beim noch unbebauten Rest des Stammgrundstücks Gbbl. Nr. 4'161 handelt es sich um eine längsrechteckige Baulandparzelle. Das Grundstück grenzt im Nordosten mit der schmalen Seite an die Rosenhügelstrasse, über die auch die Erschliessung erfolgt. Das Grundstück liegt gemäss Überbauungsplan im Baubereich Ib. In dessen Perimeter sind Gebäudelängen von maximal 18 m und Gebäudebreiten von maximal 10 m erlaubt, wobei der Baukörper längsrechteckig sein und ein Seitenverhältnis von maximal 2 zu 3 einhalten muss (Art. 9 Abs. 1 der Besonderen Vorschriften). Im Abstand von 6 m zur Rosenhügelstrasse besteht eine Pflichtbaulinie; darauf ist die schmale Fassadenseite zu erstellen.

B.
Am 12. Mai 2012 reichte die Erbengemeinschaft ein Baugesuch für das Grundstück Gbbl. Nr. 4'161 ein. Projektiert sind zwei frei stehende Einfamilienhäuser (Häuser A und B). Das Haus A (Grundfläche: 10 m x 11,5 m) soll schmalseitig auf die Pflichtbaulinie zu stehen kommen. Das Haus B (Grundfläche: 9 m x 12,5 m) soll - hinterliegend respektive in zweiter Bautiefe - mit einem Abstand von 8 m errichtet werden. Gegen das Bauvorhaben gingen innert der Auflagefrist vom 23. Mai bis 5. Juni 2012 zahlreiche Einsprachen ein.
Mit Entscheid vom 18. September 2012 trat die Baukommission von Gossau auf die Einsprachen ein, hiess diese gut und verweigerte der Erbengemeinschaft die Baubewilligung. Zur Begründung führte die Baukommission an, das Haus B komme nicht auf die Pflichtbaulinie zu stehen, und das Seitenverhältnis beider Häuser übersteige den zulässigen Quotienten von 0,66 (2 zu 3) deutlich; zudem fehle es an der in Art. 18 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgeschriebenen strassenseitigen, zwischen 0,5 und 1 m hohen Stützmauer. Stattdessen wolle die Erbengemeinschaft das Terrain entlang der Rosenhügelstrasse auf der gesamten Länge abgraben lassen. Im übrigen komme die Garage von Haus A in den Grenzabstandsbereich von 8 m zu liegen. Die von der Erbengemeinschaft angestrebte akzessorische Überprüfung des Überbauungsplans verweigerte die Baukommission.
Gegen den Bauabschlag reichte die Erbengemeinschaft mit Eingabe vom 1. Oktober und Ergänzung vom 16. Oktober 2012 Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen ein, welches den Rekurs am 25. Februar 2013 abwies, soweit es darauf eintrat.
Die von der Erbengemeinschaft mit Eingabe vom 12. März und Ergänzung vom 7. Mai 2013 gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen mit Urteil vom 8. Juli 2014 ab.

C.
Mit Eingabe vom 15. September 2014 führt die Erbengemeinschaft Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2014 sei aufzuheben, und die Angelegenheit sei zur nochmaligen Beurteilung an die Bewilligungsbehörde, eventualiter an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Baudepartement, das Verwaltungsgericht sowie E. und F. G.________ beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Die Gemeinde Gossau hat keine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführerin hält in weiteren Eingaben an ihrem Standpunkt und an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über eine baurechtliche Bewilligung und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde. Das Bundesgerichtsgesetz enthält auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251; 409 E. 1.1 S. 411). Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Sie ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerdeführung legitimiert.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich eine Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), nur die geltend gemachten Vorbringen, falls allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten, insbesondere des Willkürverbots, gilt eine qualifizierte Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 281 f; 136 I 229 E. 4.1 S. 235).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 BGG).

1.3. Die Beschwerdeführerin übt über weite Strecken der Beschwerde appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid, indem sie lediglich ihre eigene Sicht der Dinge darstellt, ohne sich substanziiert mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz willkürlich oder ihre rechtlichen Ausführungen unzutreffend sein sollten. Unter diesem Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten.
Die Beschwerdeführerin lastet der Vorinstanz eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung an (vgl. Art. 9 BV). Diese hätten dazu geführt, dass die Vorinstanz die Frage des Ausstands (vgl. Art. 29 Abs. 1 BV) falsch beurteilt (siehe sogleich E. 2), die Anwendbarkeit von Art. 81 der Verfassung des Kantons St. Gallen vom 10. Juni 2001 (KV/SG; SR 131.225) zu Unrecht verneint (nachfolgend E. 3) und in Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) den Beweisanträgen zur Frage der rechtsgleichen Behandlung (vgl. Art. 8 Abs. 1 BV) fälschlicherweise nicht stattgegeben habe (nachfolgend E. 4).

2.

2.1. Die Vorinstanz hat erwogen, die Beschwerdeführerin trage mit Stefan Lehnherr, dem Präsidenten der Baukommission als Baubewilligungsbehörde, einen privatrechtlichen Streit aus. Stefan Lehnherr gelte deshalb als befangen und habe bei der Beurteilung des streitigen Vorhabens nicht mitwirken dürfen. Für eine solche Mitwirkung lägen indes auch keine Anhaltspunkte vor. Der Einspracheentscheid vom 18. September 2012 sei von der Vize-Präsidentin der Baukommission, Gaby Krapf, sowie vom Bausekretär, Thomas Taverna, unterzeichnet und den Verfahrensbeteiligten am 25. September 2012 eröffnet worden. Hätte Stefan Lehnherr das Geschäft präsidiert, hätte er auch den Entscheid unterzeichnet. Im Rekursverfahren habe die Baukommission zudem den verwaltungsinternen Protokollauszug der fraglichen Sitzung eingereicht; im Rubrum des Beschlusses sei der Ausstand von Stefan Lehnherr ausdrücklich vermerkt.

2.2. Die Beschwerdeführerin erachtet die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich. Die Vorinstanz sei mit keinem Wort darauf eingegangen, dass der Einsprachentscheid der Baukommission vom 18. September 2012 (act. 53) von dieser nachträglich abgeändert worden sei; im "2. Original" (vi-act. P) stehe im Ingress neu zusätzlich, dass sich Stefan Lehnherr im Ausstand befunden habe. Ohne weitere Beweise abzunehmen, könne nicht ausgeschlossen werden, dass Stefan Lehnherr am Einspracheentscheid vom 18. September 2012 mitgewirkt habe.

2.3. Diese Ausführungen sind nicht nachvollziehbar. Die beiden von der Beschwerdeführerin angeführten Dokumente sind im Wesentlichen identisch. Beim einen handelt es sich um den eigentlichen Einspracheentscheid (in der Form, in welcher er eröffnet worden ist), beim andern um den verwaltungsinternen Protokollauszug der fraglichen Baukommissionssitzung, wo folgerichtig auch der Ausstand von Stefan Lehnherr protokolliert ist.
Die Beweiswürdigung der Vorinstanz ist nicht willkürlich. Wie von ihr dargelegt, trägt der Einspracheentscheid der Baukommission vom 18. September 2012 die Unterschriften der Vize-Präsidentin Gaby Krapf und des Bausekretärs Thomas Taverna; Hinweise auf eine Mitwirkung von Stefan Lehnherr finden sich keine. Ausgehend hiervon konnte die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung davon absehen, weitere Beweise zu erheben.

3.

3.1. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin in Widerspruch zu mehreren Vorschriften des Überbauungsplans steht. So kommt das rückversetzte Gebäude B nicht auf die in Art. 9 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgesehene Pflichtbaulinie zu stehen. Beide Häuser halten mit ihrem nahezu quadratischen Grundriss das für den Baubereich Ib geltende längsrechteckige Seitenverhältnis von maximal 2 zu 3 bei Weitem nicht ein. Auch die vorgesehene Terraingestaltung durch Abgrabungen entlang der Rosenhügelstrasse widerspricht der nach Art. 18 Abs. 3 der Besonderen Vorschriften vorgeschriebenen Abgrenzung mittels einer 0,5 bis 1 m hohen Stützmauer.

3.2. Die Beschwerdeführerin erachtet indes die zur Abweisung des Baugesuchs herangezogenen Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans als nicht rechtmässig, weil es ihnen an einer gesetzlichen Grundlage im kantonalen Baugesetz fehle. Die Vorinstanzen hätten sich in Verletzung von Art. 81 KV/SG geweigert, den Überbauungsplan im Anwendungsfall auf seine Vereinbarkeit mit dem übergeordneten kantonalen Recht zu überprüfen. Die Annahme der Vorinstanz, wonach der Überbauungsplan das Baubewilligungsverfahren weitgehend präjudiziere, sei tatsachenwidrig. Zudem führe das angefochtene Urteil zu einer Praxisänderung, ohne dass die Vorinstanz diese auf eine einlässliche, qualifizierte Begründung gestützt hätte.

3.3. Gemäss Art. 81 KV/SG, auf welchen sich die Beschwerdeführerin beruft, haben Recht sprechende Instanzen im konkreten Anwendungsfall eine Gesetzes- oder Verordnungsvorschrift auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht zu überprüfen.

3.4. Die Vorinstanz hat erwogen, in der Lehre und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insb. BGE 133 II 353) werde zu Recht die Ähnlichkeit von Nutzungsplänen mit Allgemeinverfügungen unterstrichen. Nutzungspläne seien konkret, indem sie sich auf ganz bestimmte Grundstücke bezögen; zugleich seien sie generell, weil sie sich an einen unbestimmten Personenkreis richteten. (Allgemein-) Verfügungscharakter sei einem Nutzungsplan insbesondere dann zuzusprechen, wenn er das nachfolgende Baubewilligungsverfahren weitgehend präjudiziere, was auf Sondernutzungspläne wie Überbauungspläne in aller Regel zutreffe. Diese seien deshalb verfahrensrechtlich im Wesentlichen Verfügungen gleichgestellt. Gleiches gelte für die mit dem Überbauungsplan eng verbundenen Besonderen Vorschriften. Beim Überbauungsplan (inkl. den Besonderen Vorschriften) handle es sich folglich nicht um einen generell-abstrakten Erlass im Sinne von Art. 81 KV/SG, weshalb von einer konkreten Normenkontrolle abzusehen sei.

3.5. Die Ausführungen der Vorinstanz sind zutreffend. Wie von ihr dargelegt, werden nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung und der herrschenden Lehre (Sonder-) Nutzungspläne verfahrensrechtlich im Wesentlichen den Verfügungen gleichgestellt, d.h. (Sonder-) Nutzungspläne unterliegen der Einzelanfechtung (vgl. BGE 133 II 353 E. 3.3 S. 358; Urteil 1C 437/2011 vom 9. Januar 2012 E. 1.1; René Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band 1, 2012, Rz. 2799 mit vielen Hinweisen; vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., 2010, Rz. 944 ff.).
Nach der Rechtsprechung kann die Rechtmässigkeit eines Sondernutzungsplans grundsätzlich nur im Planverfahren bestritten werden; hierfür steht den betroffenen Grundeigentümern der Rechtsmittelweg offen. Eine spätere akzessorische Anfechtung im Baubewilligungsverfahren ist im Interesse der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit nur in Ausnahmefällen möglich, so wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (vgl. z.B. BGE 127 I 103 E. 6b S. 105 f.).

3.6. Die Beschwerdeführerin setzt sich nicht mit den Erwägungen im angefochtenen Urteil auseinander und geht namentlich auch nicht auf den ebenfalls den Kanton St. Gallen betreffenden und nach Inkrafttreten von Art. 81 KV/SG ergangenen BGE 133 II 353 ein. Der Überbauungsplan als Sondernutzungsplan und die zugehörigen Besonderen Vorschriften enthalten detaillierte Vorschriften über die Form und Positionierung der zugelassenen Baukörper und präjudizieren hierdurch das Baubewilligungsverfahren; daran ändert entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nichts, dass aufgrund der Besonderen Vorschriften verschiedene Dachformen zugelassen sind. Der Überbauungsplan und die Besonderen Vorschriften unterliegen damit den Regeln über die Einzelanfechtung. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, beim Überbauungsplan (inkl. den Besonderen Vorschriften) handle es sich nicht um einen generell-abstrakten Erlass, sodass Art. 81 KV/SG keine Anwendung finde und keine konkrete Normenkontrolle vorzunehmen sei, verletzt kein Bundesrecht. Des Weiteren behauptet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht, dass die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise akzessorische Überprüfung des Überbauungsplans und der Besonderen Vorschriften wegen geänderter Verhältnisse
erfüllt sind.
Ihr Vorbringen, die Vorinstanz habe mit dem angefochtenen Urteil ihre ständige Praxis geändert, substanziiert die Beschwerdeführerin in keiner Weise, weshalb hierauf nicht weiter einzugehen ist.

4.

4.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Baukommission habe die Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans auch in anderen Fällen nicht korrekt angewendet. Damit stellt sich die Frage der "Gleichbehandlung im Unrecht".

4.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleichheitssatzes ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt (Art. 8 Abs. 1 BV; eingehend hierzu Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen und dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht. Eine falsche Rechtsanwendung in einem einzigen Fall oder in einigen wenigen Fällen begründet keinen Anspruch, seinerseits ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Zudem muss die zuständige Behörde ausdrücklich zu erkennen geben, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine
bewusst geübte rechtswidrige Praxis aufzugeben, kann das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen dasjenige an der Gesetzmässigkeit überwiegen. Äussert sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen des bundesgerichtlichen Urteils zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen. Schliesslich dürfen einer Gleichbehandlung im Unrecht keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter entgegenstehen (vgl. zum Ganzen BGE 139 II 49 E. 7.1 S. 61; 136 I 65 E. 5.6 S. 78 f.; 123 II 248 E. 3c S. 253 f.; 122 II 446 E. 4a S. 451 f.; 115 Ia 81 E. 2 S. 82 f.).

4.3. Die Vorinstanz hat erwogen, auf entsprechende Anfrage der Beschwerdeführerin im Baubewilligungsverfahren habe Thomas Taverna, der Leiter des Bausekretariats im Hochbauamt der Stadt Gossau und Bausekretär der Baukommission (vgl. auch E. 2 hiervor), mit Schreiben vom 20. August 2012 eingeräumt, dass bei einem Einfamilienhaus im Überbauungsplangebiet (Parzelle Gbbl. Nr. 4'675) das geforderte Seitenverhältnis des Baukörpers von 2 zu 3 nicht eingehalten sei. Thomas Taverna habe in seinem Schreiben weiter ausgeführt, dieser Fehler sei irrtümlich begangen worden und ändere nichts daran, dass am rechtsgültigen Überbauungsplan festgehalten werde und weitere Bauten in diesem Baubereich nur bewilligt würden, wenn das Seitenverhältnis maximal 2 zu 3 betrage; es gelte insoweit der Grundsatz "keine Gleichbehandlung im Unrecht". Gestützt darauf hat die Vorinstanz gefolgert, die Gemeinde Gossau habe ein klares Bekenntnis zur Durchsetzung des Überbauungsplans abgegeben.
Des Weiteren hat die Vorinstanz hervorgehoben, aus den Akten und dem Ortsplan (vgl. www.geoportal.ch) seien zwar im Baubereich IIIb zwei kleinere Abweichungen vom Überbauungsplan ersichtlich. Solche geringfügigen Abweichungen durch andere Bauvorhaben würden indes von vorneherein keinen Anlass zur Annahme bieten, dass die Baukommission generell nicht bereit sei, die Besonderen Vorschriften auch künftig durchzusetzen. Die grosse Mehrzahl der Bauten stehe in Übereinstimmung mit den Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans. Die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht seien nicht erfüllt.

4.4. Die Beschwerdeführerin wendet insoweit ein, das Schreiben vom 20. August 2012 stamme nicht von der Baukommission als Baubewilligungsbehörde. Diese habe nicht zugesichert, die Besonderen Vorschriften des Überbauungsplans künftig einzuhalten. Vielmehr wende die Baukommission verschiedene Vorschriften praxisgemäss nicht an. Die Vorinstanz habe ihre Beweisanträge auf Beizug aller Baubewilligungsakten im Überbauungsplangebiet und auf Durchführung eines Augenscheins zu Unrecht abgewiesen und hierdurch ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.

4.5. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs steht in Zusammenhang mit der Frage, ob die Beschwerdeführerin vorliegend einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht hat. Ein solcher Anspruch ist, wie ausgeführt (E. 4.2 hiervor), nur ganz ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen zu bejahen. Mit diesen rechtlichen Voraussetzungen, welche auch im angefochtenen Urteil korrekt dargestellt worden sind, setzt sich die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nicht substanziiert auseinander.
Das Schreiben vom 20. August 2012, auf welches sich die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation stützt, stammt zwar in der Tat nicht von der Baukommission, sondern von Thomas Taverna, dem Leiter des Bausekretariats im Hochbauamt der Stadt Gossau und Bausekretär der Baukommission. Letztere hat die Ausführungen von Thomas Taverna indes nicht bestritten oder auch nur relativiert und im gesamten Verfahren nie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Vorschriften des Überbauungsplans nicht einhalten will. Erst recht nicht hat sich die Gemeinde Gossau dahin gehend geäussert, dass sie eine als rechtswidrig qualifizierte Praxis künftig weiterfü hren wolle.
Das Bauprojekt der Beschwerdeführerin verstösst gegen das Gesamtkonzept des Überbauungsplans und missachtet die zentralen Vorschriften über die Pflichtbaulinien, das Seitenverhältnis der Baukörper und die Terraingestaltung. Wie die Vorinstanz gestützt auf die Akten und den Ortsplan willkürfrei festgestellt hat, hält demgegenüber die grosse Mehrzahl der Bauten im Baugebiet mit Ausnahme von kleineren Abweichungen den Überbauungsplan und die Besonderen Vorschriften ein. Es kann somit nicht die Rede davon sein, dass die Baukommission in ständiger Praxis von den grundlegenden Vorschriften des Überbauungsplans abweicht und dies auch künftig tun will. Die von der Beschwerdeführerin im bundesgerichtlichen Verfahren neu eingereichten Unterlagen, soweit sie gestützt auf Art. 99 Abs. 1 BGG überhaupt zuzulassen sind, vermögen an dieser Einschätzung nichts zu ändern.
Da die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht klarerweise nicht erfüllt sind, konnte die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von weiteren Beweiserhebungen absehen, ohne hierdurch den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör zu verletzen.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner sowie die kommunalen und kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung (Art. 68 Abs. 1 -3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Gossau, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Januar 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 8 Rechtsgleichheit - 1 Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
¹	Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
²	Niemand darf diskriminiert werden, namentlich nicht wegen der Herkunft, der Rasse, des Geschlechts, des Alters, der Sprache, der sozialen Stellung, der Lebensform, der religiösen, weltanschaulichen oder politischen Überzeugung oder wegen einer körperlichen, geistigen oder psychischen Behinderung.
³	Mann und Frau sind gleichberechtigt. Das Gesetz sorgt für ihre rechtliche und tatsächliche Gleichstellung, vor allem in Familie, Ausbildung und Arbeit. Mann und Frau haben Anspruch auf gleichen Lohn für gleichwertige Arbeit.
⁴	Das Gesetz sieht Massnahmen zur Beseitigung von Benachteiligungen der Behinderten vor.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.