4A_277/2007 - 2007-09-26 - Droit des contrats - contrat de bail; résiliation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_277/2007 /ech

Arrêt du 26 septembre 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
M. et Mmes les Juges Corboz, Président, Klett et Rottenberg Liatowitsch.
Greffière: Mme Crittin.

Parties
les époux X.________,
recourants, représentés par Catherine de Preux,

contre

Assurance Y.________,
intimée, représentée par Me Jacques Berta.

Objet
contrat de bail; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 11 juin 2007.

Faits :
A.
Le 10 octobre 1996, sieur X.________ a pris à bail, avec effet dès le premier du mois, un appartement de cinq pièces, à Genève. Le loyer, initialement fixé à 46'800 fr., charges non comprises, a été porté à 45'876 fr., dès le début du mois d'octobre 2001.

Par contrat du 25 août 2004, les époux X.________ ont sous-loué à A.________ pour une durée indéterminée, avec prise d'effet dès le 1er septembre 2004, l'appartement loué. Le 8 septembre 2004, la sous-location a été autorisée par la bailleresse principale.
B.
B.a Le 10 septembre 2004, A.________ a sollicité, auprès de la régie B.________ SA, qui gère ledit immeuble, l'autorisation de procéder aux travaux qu'imposait selon elle l'état de vétusté important de l'appartement. Elle faisait état de la réfection des salles de bains avec changement des sanitaires (bains, lavabo et cuvette WC), de la pose d'une nouvelle cuisine, sans exclure un remplacement du parquet par un parquet à lattes en bois précieux. Elle indiquait en outre faire procéder immédiatement à des travaux de papiers peints et peinture, pour lesquels elle considérait n'avoir aucunement besoin d'un accord.
B.b La bailleresse principale n'a pas donné son consentement à la réalisation des travaux envisagés. L'opposition de la bailleresse a été communiquée tant à A.________ qu'à sieur X.________, locataire principal, tous deux informés d'abord oralement par l'employée de la régie, puis par courriers des 14 et 16 septembre et 11 octobre 2004.

Les travaux ont néanmoins été entrepris: tous les murs de l'appartement ont été refaits, les appareils sanitaires de la salle de bains ont été changés, le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine ont été remplacés. Les travaux ont duré deux mois et leur coût s'est élevé à environ 80'000 francs. La structure de l'appartement n'a pas été modifiée; aucune paroi n'a été déplacée.

La bailleresse a été informée de la réalisation de ces travaux en date du 20 janvier 2005. Le 24 du même mois, le contrat de bail a été résilié pour grave manquement au devoir de diligence, au sens de l'art. 257f al. 3 et 4 CO, avec effet au 28 février 2005. Le locataire et sa conjointe ont contesté le congé donné.
C.
Par jugement du 8 novembre 2006, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 24 janvier 2005. Après avoir retenu que le locataire a manqué à son devoir de diligence, en ayant laissé la sous-locataire procéder à des travaux importants dans l'appartement, la juge a estimé que le maintien du bail ne pouvait être considéré comme devenu insupportable, puisque ni la structure de l'appartement ni la destination de la chose louée n'ont été modifiés par les travaux de grande qualité entrepris.

Statuant le 11 juin 2007 sur appel de la bailleresse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a annulé le jugement du Tribunal des baux et loyers et validé le congé donné le 24 janvier 2005 pour le 28 février 2005. La cour cantonale a considéré que le maintien du bail ne pouvait être imposé à la bailleresse, au regard de la violation crasse par le locataire des obligations qu'il était tenu de respecter.
D.
D.a Les demandeurs exercent un recours en matière civile contre le prononcé du 11 juin 2007. Ils requièrent l'octroi de l'effet suspensif et concluent à la réforme de l'arrêt attaqué, en ce sens que le congé notifié le 24 janvier 2005 est annulé. Subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arrêt et le renvoi de la cause à l'autorité précédente ou de première instance pour nouvelle décision.

La bailleresse conclut au rejet du recours. L'autorité cantonale s'en remet, quant à elle, à dire de justice s'agissant de la requête d'effet suspensif et conclut pour le reste au rejet du recours.
D.b Par ordonnance présidentielle du 18 juillet 2007, l'effet suspensif au recours « jusqu'à décision sur la requête d'effet suspensif » a été accordé, à titre de mesures superprovisoires.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Comme la décision attaquée a été rendue après l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2007 (RO 2006, 1242), de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), le recours est régi par le nouveau droit (art. 132 al. 1 LTF).
2.
Selon la jurisprudence relative à l'art. 46 OJ, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 111 II 384 consid. 1 et la jurisprudence citée; 119 II 147 consid. 1). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO. Compte tenu du montant du loyer en cause, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse de 15'000 fr. est atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF).

Pour le surplus, le recours est formé par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et il est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF). Déposé dans le délai et la forme prévus par la loi (art. 100 al. 1 et art. 42 LTF), le recours est en principe recevable, sous réserve de l'examen des griefs soumis au Tribunal fédéral.
3.
3.1 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (cf. ATF 130 III 136 consid. 1.4). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui.
3.2 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
4.
Les recourants s'en prennent tout d'abord aux constatations de fait de l'autorité cantonale.
4.1 A teneur de l'art. 105 al. 2 LTF, le Tribunal fédéral peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF. Ce n'est que dans cette mesure que la partie recourante est recevable à critiquer les constatations de fait, et cela uniquement pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 in fine LTF). La notion de "manifestement inexacte" évoquée ci-dessus correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (cf. Message du 28 février 2001 concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale, FF 2001 4135, ch. 4.1.4.2).

En matière d'appréciation des preuves et de constatations de fait, l'autorité tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).
4.2
4.2.1 Les recourants reprochent d'abord à la cour de ne pas avoir mentionné que l'appartement était en très mauvais état, alors que ce fait ressort de la déposition du témoin C.________.

La démonstration des recourants se résume à soutenir que l'appartement était en très mauvais état, référence faite à la déposition d'un témoin. Il va sans dire qu'une telle démonstration est insuffisante. On ne voit par ailleurs pas dans quelle mesure le fait de qualifier de « très mauvais » l'état dans lequel se trouvait l'appartement litigieux avant l'exécution des travaux serait à même d'exercer une quelconque incidence sur le sort de la cause, puisqu'aucun délai convenable au sens de l'art. 259b let. b CO n'a été imparti pour réparer les défauts constatés (cf. infra, consid. 5.3). Les recourants jouent du reste sur les mots, puisqu'il a été dûment retenu que l'appartement litigieux était dans un état de vétusté important.
4.2.2 Les recourants font également grief à la cour d'avoir retenu que la bailleresse a pour politique générale de rénover les appartements de façon simultanée, sur la base du seul témoignage de D.________, « représentante de la bailleresse au moment des faits ».

Contrairement à ce que prétendent les recourants, le témoin D.________ ne s'est pas contenté de rapporter les propos tenus par un tiers. En qualité de gérante au sein d'une régie immobilière, le témoin se devait de connaître la politique adoptée par les propriétaires des parcs immobiliers, soit par les partenaires contractuels de la régie pour laquelle elle travaillait. A cet égard, son témoignage est probant. C'est d'ailleurs en parfaite connaissance de cause que l'employée de la régie a précisé qu'elle s'opposait, depuis quatre ans, et sur instruction de la bailleresse, à toutes demandes de travaux isolés. Il n'y a donc pas lieu de relativiser la portée du témoignage recueilli. Quant à la lettre de la sous-locataire, citée par les recourants, elle relate les propos d'une tierce personne et constitue ainsi un témoignage indirect dénoncé par les recourants mêmes. Par ailleurs, comme on le verra ci-après, « la politique de rénovation simultanée » de la bailleresse ne constitue qu'un élément d'appréciation parmi d'autres, qui, pris isolément, n'est pas à même d'influer sur le sort de la cause.
4.2.3 Les recourants reviennent enfin sur le refus de la bailleresse d'autoriser les travaux dans l'appartement litigieux. Ils reprochent à la cour de ne pas avoir mentionné que le courrier de la régie du 16 septembre 2004 indiquait la conséquence à laquelle la sous-locataire devait s'attendre au cas où les travaux étaient effectués, à savoir qu'elle ne pourrait pas solliciter de la bailleresse une participation au coût ou demander une indemnité pour la plus-value éventuelle apportée à la chose louée.

Il est manifeste que, dans leur critique, les recourants n'apportent pas le début d'une démonstration s'agissant du caractère insoutenable, ou contraire au droit fédéral, de l'appréciation faite par la cour s'agissant du moyen de preuve invoqué. On ne saurait par ailleurs déduire de la phrase sur laquelle reviennent les recourants que le refus de la bailleresse était un refus de façade, formulé dans le seul but de se prémunir contre toute demande d'indemnisation ultérieure et que la bailleresse était dès lors indifférente que les travaux aient ou non réellement lieu. Cette considération s'impose d'autant plus qu'à la suite de ce courrier, la bailleresse a, en date du 11 octobre 2004, réitéré son refus catégorique d'entrer en matière sur les travaux requis. Par conséquent, on peine à suivre les recourants lorsqu'ils soutiennent que cet élément de fait pourrait avoir une influence décisive sur le sort du litige.
4.3 Le premier moyen soulevé par les recourants tombe à faux. Il n'y a donc pas lieu de s'écarter des faits tels que constatés dans l'arrêt entrepris. Dans la mesure où les recourants se fondent sur d'autres faits, leur argumentation est d'emblée irrecevable.
5.
Les recourants soutiennent que l'autorité cantonale a fait une application erronée de l'art. 257f CO. Ils ne contestent pas que la sous-locataire a procédé à des travaux sans autorisation de la bailleresse et que le devoir de diligence du locataire a ainsi été violé. Ils remettent toutefois en cause la gravité du motif de résiliation, estimant que le comportement de la sous-locataire, dont répond le locataire, ne constitue objectivement pas une grave violation du devoir de diligence, « sauf à considérer que, par principe, n'importe quels travaux effectués sans autorisation constitueraient nécessairement une violation grave de l'obligation de diligence ». Ils font ensuite grief à la bailleresse de ne pas avoir transmis une protestation écrite aux recourants après le commencement des travaux. Une telle protestation aurait permis de lever l'ambiguïté découlant de la lettre de refus de la régie, qui indiquait comme conséquence du non-respect du refus, l'impossibilité de « solliciter de la bailleresse une participation au coût de ces travaux ou demander une indemnité pour la plus value éventuelle apportée à la chose louée ». Ils nient enfin l'existence du caractère insupportable du maintien du contrat, dès lors notamment que les
travaux n'ont pas modifié la destination des locaux, ni changé leur affectation, qu'il n'y a pas eu de plaintes de voisins ou d'autres occupants de l'immeuble, qu'une partie des travaux a consisté à remplacer des objets défectueux et que de vétuste l'appartement est devenu magnifique.
5.1 L'art. 257f al. 3 CO permet la résiliation anticipée du bail, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois, lorsque son maintien devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite de celui-là, persiste à enfreindre son devoir de diligence. Cette résiliation suppose ainsi, cumulativement: une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (sur ces conditions: cf. David Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257f CO; du même auteur: Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 430 ss; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 50 ss ad art. 257f CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, n. 33 ss ad art. 257f CO; Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, Zurich 2003, n. 2137 à 2141, p. 305 s.).

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave. A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier (pour le cas de travaux effectués sans autorisation, cf. Peter Higi, op. cit., n. 31 ad art. 260a CO). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1, 213 consid. 3.1; 129 III 380 consid. 2).
5.2 Les juges cantonaux ont considéré que la bailleresse était fondée à mettre un terme avec effet immédiat au bail.

Les magistrats ont estimé que, par son comportement, la sous-locataire a agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse principale. Malgré le refus de celle-ci, la sous-locataire n'a pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui ont fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement. La juridiction cantonale a retenu qu'en agissant ainsi, la sous-locataire a délibérément violé les obligations que la loi impose au locataire et dont elle n'ignore rien. Par son comportement, dont le locataire répond, la sous-locataire a rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits de la bailleresse, sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la cour cantonale a arrêté que la poursuite du contrat ne pouvait pas être imposée à la bailleresse. Elle a en outre précisé que, sur un plan patrimonial, les travaux réalisés étaient contraires à la politique de gestion immobilière de la bailleresse et que, par sa manière d'agir, la sous-
locataire a fait des choix - concernant l'importance, l'ampleur et la qualité des travaux -, qui incombaient à la seule bailleresse.
5.3 La cour cantonale a fondé son raisonnement sur divers critères, qui ne sont pas sujets à critique. Elle ne s'est pas contentée de justifier la gravité du motif de résiliation sur le seul fait que les travaux ont été effectués sans autorisation, ce que sous-entendent les recourants dans leur argumentation. Elle a bien plus pris en considération le coût, l'ampleur, la durée et la nature des travaux effectués, ainsi que l'attitude adoptée par la sous-locataire et son impact sur la relation contractuelle.

Il a été dûment retenu que la bailleresse s'est à plusieurs reprises opposée à l'exécution des travaux litigieux et qu'elle n'a été informée de leur exécution qu'une fois celle-ci achevée. On ne voit dès lors pas comment la bailleresse aurait pu intervenir et, encore moins, dans quelle mesure un refus supplémentaire, signalé de surcroît en cours de travaux, aurait pu dissuader la sous-locataire de continuer ce qu'elle a débuté sans l'accord nécessaire. Lorsque les recourants affirment qu'un refus supplémentaire aurait permis de clarifier la situation, ils perdent de vue que la lettre de refus, qui contenait la précision au sujet de la plus-value, a été suivie d'un autre refus - catégorique - et qu'ainsi, pour reprendre le raisonnement des recourants, il ne pouvait y avoir une quelconque ambiguïté au sujet de la prise de position adoptée par la bailleresse.

Après s'être adressée à la bailleresse, avec qui elle n'avait aucun lien contractuel, la sous-locataire aurait dû, en application de l'art. 259b let. b CO, signaler les défauts constatés au locataire principal et à sa conjointe, qui revêtaient à son égard la qualité de bailleurs, et leur impartir, quelque soit la politique de gestion immobilière de la bailleresse, un délai convenable pour les réparer. Ce n'est que faute d'intervention de leur part qu'elle aurait pu prendre les mesures qui s'imposaient conformément aux dispositions légales en la matière - que la sous-locataire, au bénéfice du brevet d'avocat, ne pouvait ignorer. En lieu et place, après s'être heurtée au refus de la bailleresse, la sous-locataire a décidé de sa propre initiative d'entreprendre les travaux qu'elle estimait nécessaires. Or, en aucun cas, elle n'était autorisée à agir directement comme elle l'a fait. Il est donc patent qu'en imposant, unilatéralement, sa manière de faire à la bailleresse, à qui revenait pourtant le choix - qu'elle s'est approprié - de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, la sous-locataire s'est substituée, à tort, à la propriétaire du logement et est ainsi intervenue dans sa politique de gestion immobilière. Cette
considération s'impose d'autant plus que la sous-locataire a proposé à la bailleresse, avant même le refus de celle-ci, d'exécuter les travaux à ses frais et qu'elle les a réalisés sachant qu'elle ne pourrait récupérer aucune plus-value. Il est par ailleurs significatif de constater que les recourants ne cherchent pas à contrecarrer de front, dans leur critique, le raisonnement - pertinent - de la cour relatif à la rupture irrémédiable du lien de confiance entre les parties au contrat.

Enfin, compte tenu de l'ampleur des travaux et de la clarté du refus de tout consentement de la part de la bailleresse, il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée à l'objet loué à la suite des travaux entrepris et qu'aucune plainte n'ait été déposée par les autres locataires de l'immeuble pour les nuisances subies durant les deux mois de travaux.

Cela étant, il est manifeste que l'instance cantonale n'a pas abusé de son large pouvoir d'appréciation en jugeant que la poursuite du contrat ne pouvait pas être imposée à la bailleresse et que celle-ci était donc fondée à mettre un terme avec effet immédiat au bail. Le grief se révèle donc infondé, pour autant qu'il soit recevable.
6.
Dans la mesure où les recourants ne font pas grief à l'autorité cantonale de ne pas avoir appliqué l'alinéa 4 de l'art. 257f CO, il n'y a pas lieu de revenir sur ce point, qui fait l'objet d'un bref développement dans le cadre du recours. Il en est de même en ce qui concerne l'art. 262 CO, puisque les recourants estiment que c'est à juste titre que la cour a nié toute violation de cette disposition.
7.
Au terme de cet examen, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Par conséquent, l'effet suspensif accordé à celui-ci, à titre de mesures superprovisoires, devient caduc dès ce jour.
8.
Compte tenu de l'issue du litige, les recourants, qui succombent, doivent acquitter l'émolument judiciaire et les dépens à allouer à l'intimée (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Les recourants, solidairement entre eux, verseront à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 26 septembre 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
¹	La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
²	...122
³	La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125
⁴	La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
¹	La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
²	...122
³	La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125
⁴	La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 259^b - Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut:
^a	résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose mobilière a été louée;
^b	remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a été louée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 260^a - 1 Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.
¹	Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.
²	Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit.
³	Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
¹	Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
²	Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
^a	si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
^b	si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
^c	si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
³	Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.