2C_480/2017 - 2018-05-25 - Finances publiques et droit fiscal - Imposta cantonale e comunale del Cantone Ticino e imposta federale diretta 2007

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 480/2017

Sentenza del 25 maggio 2018

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Seiler, Presidente,
Zünd, Haag,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Peter A. Jäggi,
ricorrente,

contro

Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino,
viale S. Franscini 6, 6501 Bellinzona.

Oggetto
Imposta cantonale e imposta federale diretta 2007,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 12 aprile 2017 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino
(inc. 80.2014.342/343).

Fatti:

A.
Negli anni 1971-1972 A.________ ha acquistato la part. xxx del Comune di Y.________ per un importo di fr..... Previo frazionamento del sedime, egli intendeva costruire un complesso immobiliare composto di quattro stabili denominato zzz. Dopo avere ottenuto il rilascio di una prima licenza edilizia (1975), ha conseguito diverse licenze edilizie in variante (1988, 1989 e 1992).
L'edificazione dei blocchi B, C e D (ad eccezione dell'attico, realizzato abusivamente e destinato alla demolizione) è stata portata a termine. I lavori concernenti il blocco A (nuova part. xxx) sono invece stati interrotti allo stadio della costruzione della struttura portante, dell'autorimessa sotterranea e dei muri di ancoraggio. Dopo avere diffidato invano il promotore a concludere anche i lavori relativi al blocco A, nel gennaio 2004 il Comune ha revocato il permesso di costruzione.

B.
Sul piano fiscale, il 21 luglio 1982 l'autorità cantonale e A.________ hanno sottoscritto un verbale, nel quale hanno concordato che:

- gli utili conseguiti con la vendita degli immobili sarebbero stati assoggettati all'imposta cantonale e all'imposta federale diretta, quali redditi da commercio professionale di immobili;
- il promotore avrebbe tenuto precise e dettagliate registrazioni contabili;
- adempiuto il requisito precedente, l'autorità fiscale avrebbe concesso "ampi accantonamenti che tenessero conto dei rischi dell'operazione nel suo complesso", oltre che accantonamenti per lavori di garanzia;
- "nel caso in cui i lavori di costruzione fossero stati interrotti per un periodo superiore a 1 anno dopo la concessione dell'abitabilità dell'ultimo blocco in corso", tutti gli accantonamenti concessi sul ricavo realizzato con la vendita di appartamenti avrebbero dovuto essere sciolti.
Il 27 luglio 1982, le stesse parti hanno poi sottoscritto un ulteriore verbale, nel quale hanno precisato che:

-entro il 30 giugno 1986 vi sarebbe stato un incontro "con i dati aggiornati alla fine del 1985, per esaminare la situazione del cantiere e decidere in merito all'eventuale scioglimento di una parte degli accantonamenti, già per la fine del 1986";
- gli utili sarebbero stati registrati "in ogni caso una volta coperti tutti i costi di costruzione";
- gli accantonamenti avrebbero dovuto comunque essere sciolti nel caso in cui, per qualsiasi motivo, fosse venuta a cessare l'imponibilità del contribuente, a meno che fosse stato garantito l'assoggettamento integrale nel Canton Ticino degli utili immobiliari in questione, per altra via.

C.
In un rapporto del 31 gennaio 1994, l'ispettorato fiscale rilevava tra l'altro quanto segue: "il signor A.________ ha continuato in questa prassi accantonando gli utili delle varie operazioni reinvestendoli nella costruzione in corso"; "alla fine del 1988 questi accantonamenti ammontavano a fr.....-- (v. bilanci) ".
Dopo aver sottolineato come i bilanci presentati non potessero "essere ritenuti validi, in quanto in primo luogo basati su un bilancio di apertura nel quale il valore degli immobili è stato calcolato in base al relativo valore di stima; in un secondo luogo non è stato possibile definire i criteri in base ai quali sono stati calcolati i vari accantonamenti", l'ispettorato aggiungeva di aver definito l'utile dell'operazione immobiliare utilizzando "unicamente la documentazione relativa alle varie fatture degli artigiani e alle spese di finanziamento del cantiere nonché ai ricavi riscontrati dai documenti d'iscrizione all'ufficio dei registri".
Dal medesimo rapporto emerge d'altra parte: (a) che il contribuente era "insorto con fermezza" contro la volontà dell'autorità fiscale di voler imporre almeno parzialmente l'utile conseguito fino a quel momento, sostenendo che non era colpa sua se l'operazione non si era ancora conclusa; (b) che egli stava valutando se concludere l'edificazione del blocco A facendone un albergo; (c) che, dopo discussione, il contribuente e l'ispettorato avevano raggiunto "l'accordo di imporre un anticipo di utile immobiliare quantificato in fr.... suddivisi nei 4 esercizi (riserva tassata) ", cioè di imporre fr.... negli esercizi 1987 e 1988 e fr.... negli esercizi 1989 e 1990.

D.
Il 5 ottobre 2012, l'Ufficio circondariale di tassazione competente ha scritto a A.________, domandandogli di presentare un piano per Io scioglimento degli accantonamenti "con il loro relativo accredito al conto perdite e profitti già a partire dalla tassazione del 2007". Osservato che, nel corso di trent'anni, gli era stato permesso di registrare accantonamenti nella misura di fr.... per l'imposta cantonale, e di fr...., per l'imposta federale diretta, l'autorità fiscale ha infatti considerato che non esistessero più motivi plausibili per un ulteriore rinvio di tale operazione.
Da parte sua, con risposta del 12 aprile 2013, il contribuente ha contestato che i redditi scaturiti dallo scioglimento degli accantonamenti costituissero reddito imponibile per l'imposta cantonale, siccome - con l'entrata in vigore della legge tributaria, il 1° gennaio 1995 - l'imposizione degli utili dei commercianti professionali di immobili era stata abolita. Inoltre, ha sostenuto che le perdite subite con l'operazione immobiliare, segnatamente in relazione alla mancata edificazione del blocco A, eccedevano in ogni caso l'accantonamento residuo.

E.
Con decisione del 30 maggio 2013, relativa al periodo fiscale 2007, l'Ufficio circondariale di tassazione ha commisurato il reddito imponibile di A.________ in fr.... per l'imposta cantonale ed in fr.... per l'imposta federale diretta.
In questo ambito, sotto la voce "scioglimento accantonamento zzz", ha aggiunto ai proventi dichiarati fr.... per l'imposta cantonale e fr.... per l'imposta federale diretta. Riferendosi alle contestazioni del contribuente, ha precisato: da una parte, che l'ammontare dell'accantonamento era "stato da tempo definito" e che pertanto non poteva "essere ridiscusso nell'ambito del suo scioglimento"; d'altra parte, che il fatto che l'accantonamento fosse stato creato quando la legge ancora prevedeva l'imposizione del reddito da commercio di immobili non ne modificava la natura.

F.
Con reclamo del 20 giugno 2013, A.________ ha contestato nuovamente l'assoggettamento del reddito derivante dallo scioglimento dell'accantonamento, per il calcolo dell'imposta cantonale. Detto ciò, ha ribadito che, a suo avviso, i costi sostenuti per l'edificazione del blocco A, incompiuto, erano dei "costi inutili", che dovevano essere imputati sull'utile residuo. Infine, ha contestato il calcolo degli utili conseguiti con la vendita degli appartamenti, che si sarebbe basato su un valore dei sedimi inferiore a quello effettivo.
Il 3 dicembre 2014, il fisco ha respinto il reclamo. Rammentato il tenore dell'accordo stipulato nel 1982, ha infatti considerato: che con la revoca della licenza edilizia per il blocco A, "le premesse concordate dalle parti per il rinnovo degli accantonamenti costituiti negli anni precedenti" erano venute a cadere; che l'entrata in vigore della legge tributaria del 21 giugno 1994 non comportava l'esenzione del reddito litigioso dall'imposta cantonale, poiché la fattispecie non riguardava l'imposizione di utili immobiliari in senso stretto; che nel 2003, quindi dopo l'entrata in vigore della nuova normativa, l'insorgente aveva ad ogni modo sottoscritto un verbale, nel quale aveva aderito al principio secondo cui Io scioglimento e l'imposizione dell'accantonamento andavano differiti nel tempo "e ciò malgrado il cambiamento legislativo intervenuto". Contemporaneamente, il fisco ha precisato: che l'ammontare dell'accantonamento è sempre stato inserito nelle motivazioni delle decisioni di tassazione dei periodi precedenti; inoltre, che delle pretese perdite derivanti dalla revoca della licenza edilizia "se ne dovrà tener conto solo al momento di un'eventuale vendita della particella 1688 o, al più tardi, al momento della
determinazione dell'eventuale utile di liquidazione finale per la cessazione dell'attività lucrativa indipendente".
La decisione su reclamo è stata confermata dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che si è espressa in merito con sentenza del 12 aprile 2017.

G.
Il 22 maggio 2017, A.________ ha impugnato quest'ultimo giudizio con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, postulandone l'annullamento e il rinvio dell'incarto all'istanza precedente, affinché si pronunci di nuovo sulla fattispecie.
Nel corso della procedura, la Corte cantonale, la Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino e l'Amministrazione federale delle contribuzioni hanno chiesto che, per quanto ammissibile, il gravame sia respinto. Al 27 settembre 2017 risalgono ulteriori osservazioni depositate dal ricorrente, di cui verrà detto, per quanto necessario, più oltre.

Diritto:

1.
Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto nessuna delle eccezioni previste dall'art. 83 LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 LTF). Esso è stato presentato nei termini dal destinatario del giudizio contestato (art. 46 cpv. 1 lett. a in relazione con l'art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), ed è pertanto di principio ricevibile quale ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82 segg. LTF (al riguardo, cfr. anche l'art. 73 della legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni [LAID; RS 642.14]).
Visto l'esito della lite, la questione dell'ammissibilità delle conclusioni, puramente cassatorie rispettivamente di rinvio, nemmeno cifrate, non necessita ulteriori approfondimenti.

2.

2.1. In ambito fiscale, il Tribunale federale dispone di pieno potere cognitivo non solo in materia di imposta federale diretta, ma anche nella misura in cui si tratta di verificare se il diritto cantonale e la relativa applicazione da parte delle istanze inferiori rispettino i dettami della legge sull'armonizzazione fiscale (DTF 131 II 710 consid. 1.2 pag. 713; 130 II 202 consid. 3.1 pag. 205 seg.). Nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dalla legge (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF), si confronta di regola solo con le censure sollevate. Nell'atto di ricorso occorre pertanto spiegare in modo conciso, riferendosi alla motivazione fornita dall'istanza precedente, in cosa consiste la lesione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 244 consid. 2.1 pag. 245 seg.). Esigenze più severe valgono invece in relazione alla violazione di diritti fondamentali; simili critiche vengono in effetti trattate solo se sono state motivate in modo esaustivo (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento che è stato svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Esso può scostarsene quando è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560). A meno che non ne dia motivo la decisione impugnata, condizione il cui adempimento va dimostrato da chi ricorre, il Tribunale federale non tiene neppure conto di fatti o mezzi di prova nuovi, i quali non possono in ogni caso essere posteriori al giudizio impugnato (art. 99 cpv. 1 LTF; DTF 133 IV 343 consid. 2.1 pag. 343 seg.).

2.3. In relazione all'apprezzamento delle prove e all'accertamento dei fatti, il Tribunale federale riconosce al Giudice del merito un ampio potere. Ammette cioè una violazione dell'art. 9 Cost. solo qualora l'istanza inferiore non abbia manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, abbia omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza un serio motivo, oppure se, sulla base dei fatti raccolti, abbia tratto delle deduzioni insostenibili (sentenza 2C 892/2010 del 26 aprile 2011 consid. 1.4). In conformità a quanto previsto dall'art. 106 cpv. 2 LTF, spetta al ricorrente argomentare con precisione, e per ogni accertamento di fatto censurato, in che modo le prove avrebbero dovuto essere valutate, per quale ragione l'apprezzamento dell'autorità adita sia insostenibile e in che misura la violazione invocata sarebbe suscettibile d'avere influenza sull'esito del litigio (DTF 133 IV 286 consid. 1.4 pag. 287 seg.; 128 I 295 consid. 7a pag. 312).

2.4. Come indicato anche nel seguito, le critiche formulate dall'insorgente rispettano i requisiti in materia di motivazione indicati soltanto in parte. Per quanto li disattendano, esse sfuggono a un esame del Tribunale federale. Inoltre, fatta eccezione per il doc. C, relativo ai termini per ricorrere, il Tribunale federale non potrà neanche considerare i nuovi documenti acclusi al gravame, poiché essi non sono accompagnati da una motivazione che ne giustifichi una produzione solo ora (art. 99 cpv. 1 LTF).

I. Imposta federale diretta

3.
Oggetto del litigio sono gli accantonamenti concordati tra il ricorrente e il fisco ticinese nel 1982 in relazione alla costruzione del complesso immobiliare zzz, per tenere in particolare conto "dei rischi dell'operazione". Come detto, non ritenendoli più giustificati, l'autorità di tassazione ne ha infatti decretato il definitivo scioglimento, aggiungendoli ai redditi relativi al 2007.

3.1. Richiamato il tenore dell'art. 29 cpv. 1 e 2 LIFD, e rilevato che gli accantonamenti ammessi dal fisco ticinese erano difficilmente riconducibili alla casistica contemplata dalla legge (cpv. 1), la Corte cantonale non ha approfondito oltre la questione poiché, in discussione non era la loro costituzione, bensì il loro scioglimento, nella misura in cui non fossero più giustificati (cpv. 2).
Proprio riguardo a tale aspetto ha quindi osservato: (a) che l'accordo concluso tra le parti il 21 luglio 1982 prevedeva che tutti gli accantonamenti sul ricavo realizzato con la vendita di appartamenti avrebbero dovuto essere sciolti nel caso in cui i lavori di costruzione fossero stati interrotti per più di un anno dopo la concessione dell'abitabilità dell'ultimo blocco in corso; (b) che ciò che ha consentito all'insorgente di procrastinare lo scioglimento degli accantonamenti fino al periodo fiscale in discussione è stata la pretesa di non avere ancora concluso l'edificazione dell'ultima tappa; (c) che la situazione in merito è stata però definitivamente risolta il 25 luglio 2007, quando il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile un ricorso del contribuente contro la revoca della licenza edilizia concernente il blocco A, non ancora terminato.

3.2. Nel contempo, il Tribunale cantonale amministrativo ha tutelato l'agire del fisco anche per quanto riguarda gli importi in quanto tali, aggiunti a ciò che già aveva dichiarato dal contribuente.
Osservato che gli accantonamenti ammessi avevano Io stesso valore del reddito da commercio professionale di immobili conseguito tra il 1986 e il 1993 (fr....), che era stato accertato nella tassazione relativa al periodo fiscale 1995/1996 (computo 1993/1994) e poi ripreso nelle tassazioni successive, ha in effetti spiegato che, con il loro parziale scioglimento (per un totale di fr....), si elevano ancora a fr.... e che questo importo non può nemmeno essere corretto al ribasso, attraverso il riconoscimento di deduzioni ("costi sostenuti dopo il 31 dicembre 1994" per i blocchi B, C e D rispettivamente costi di "management e governance" e "costi sostenuti per lo stabile A").

4.
Nonostante con le sue conclusioni il ricorrente richieda l'annullamento del giudizio impugnato anche in relazione all'imposta federale diretta, a tal riguardo non formula nessuna critica specifica. In assenza di ogni e qualsiasi rilievo in tal senso, la questione non andrebbe pertanto affrontata nemmeno in questa sede (art. 42 cpv. 2 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.1 pag. 245 seg.).
Nella misura in cui le censure relative al calcolo dell'utile ed allo scioglimento degli accantonamenti residui siano state formulate anche per l'imposta federale diretta, è tuttavia possibile rinviare a quanto verrà detto nel seguito, in relazione alla percezione dell'imposta cantonale. Fatta eccezione per l'indicazione delle basi legali che, per quanto qui di rilievo, sono però equivalenti (art. 29 LIFD e art. 28 della legge tributaria del 21 giugno 1994 [LT; RL/TI 10.2.1.1]), e per alcune precisazioni relative all'abrogazione della vecchia legge tributaria ticinese (vLT/TI), pure la Corte cantonale svolge del resto un unico ragionamento, senza distinguere tra le due imposte.

II. Imposta cantonale

5.
Come rilevato, la riflessione di base svolta dalla Camera di diritto tributario è di fatto la medesima sia per quanto riguarda l'imposta federale diretta che l'imposta cantonale (precedente consid. 3).
Tenuto conto delle critiche del contribuente, che insorgeva chiedendo in via principale l'esenzione dell'importo litigioso sostenendo che con l'entrata in vigore della legge tributaria del 21 giugno 1994 l'assoggettamento degli utili da commercio professionale di immobili era stato abolito, in relazione all'imposta cantonale essa precisa però ancora: (a) che i redditi litigiosi non sono guadagni da commercio professionale di immobili, bensì utili provenienti dallo scioglimento di accantonamenti e che gli stessi vengono aggiunti al reddito aziendale imponibile giusta l'art. 28 cpv. 2 LT/TI, nella versione in vigore nel periodo fiscale 2007; (b) che l'art. 307 cpv. 1 LT, secondo cui, in deroga all'art. 17 cpv. 3, i guadagni derivanti da commercio professionale di immobili conseguiti nei due anni precedenti l'entrata in vigore della LT sono imponibili nel primo periodo fiscale dell'entrata in vigore della legge non è pertanto determinante; (c) che determinante non è nemmeno il fatto che, giusta l'art. 324 cpv. 1 LT, con l'entrata in vigore della nuova legge siano state abrogate, fra l'altro, la legge tributaria del 28 settembre 1976 e la legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare del 17 dicembre 1964.

6.
In merito all'imposta cantonale, il ricorrente fa innanzitutto valere una violazione dell'art. 28 LT/TI, degli art. 10 cpv. 1 lett. b e 12 cpv. 4 LAID, così come del principio della buona fede.

6.1. L'art. 9 Cost. istituisce tra l'altro un diritto fondamentale del cittadino ad essere trattato dagli organi dello Stato secondo il principio della buona fede. In materia di diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità quando, assolte determinate condizioni, il medesimo abbia agito conformemente alle istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima (DTF 137 I 69 consid. 2.5.1 pag. 72 seg.; 131 II 627 consid. 6.1 pag. 636 seg.).
Nella sua impugnativa, l'insorgente non sostanzia tuttavia l'adempimento di tutte le condizioni richieste per ammettere la tutela della buona fede, di modo che la sua censura va scartata già per questo motivo (art. 106 cpv. 2 LTF; precedente consid. 2.1).

6.2. Sia come sia, tenuto conto di quanto concluso dalla Corte cantonale, nella fattispecie non siamo in primo luogo confrontati con la questione a sapere se il ricorrente potesse fare affidamento sull'accordo preso, come sostenuto nel ricorso, quanto piuttosto con quella a sapere se - in base a tale intesa - fosse o meno venuto il momento di sciogliere gli accantonamenti a suo tempo concessi.
Ora, proceduto a un apprezzamento delle prove agli atti, a tale domanda la Corte cantonale ha risposto in maniera affermativa e spettava pertanto al ricorrente dimostrare l'insostenibilità di questa conclusione (precedente consid. 2.3). Questo però non è stato il caso. Se infatti è vero che richiamandosi all'accordo raggiunto con il fisco egli denuncia a più riprese anche una violazione nell'apprezzamento delle prove, altrettanto vero è che, in tali contesti, si limita sempre a fornire una propria e personale lettura della fattispecie rispettivamente della "ratio" di questo accordo, ciò che non basta, poiché una violazione dell'art. 9 Cost. non è ravvisabile già nel fatto che un'altra soluzione sembri possibile o addirittura preferibile, ma soltanto quando la decisione impugnata è manifestamente insostenibile, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico indiscusso, o in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia ed equità (DTF 133 I 149 consid. 3.1 pag. 155; 132 III 209 consid. 2.1 pag. 211).

6.3. In via abbondanziale, occorre ad ogni modo osservare che la conclusione tratta dalla Corte cantonale nel considerando 3.6 del giudizio impugnato in merito al citato accordo appare tutt'altro che arbitraria.
In effetti, come in quella sede constatato in maniera che vincola anche il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1 LTF; precedente consid. 2.2) : da un lato, il ricorrente si è sempre opposto allo scioglimento degli accantonamenti in questione sostenendo che doveva essere ancora conclusa l'edificazione del blocco A; d'altro lato, con la sentenza del Tribunale federale del 25 luglio 2007, che confermava la revoca della licenza edilizia relativa al blocco A a causa del fatto che i lavori sullo stesso erano fermi dal 1991, la questione della costruzione dell'edificazione di detto blocco, unico ad essere ancora incompiuto (precedente consid. A), poteva dirsi risolta.

6.4. Nel contempo, a maggior fortuna non è destinata la denuncia della violazione dell'art. 28 LT/TI così come degli art. 10 cpv. 1 lett. b e 12 cpv. 4 LAID, formulata in relazione al diniego di esenzione dall'imposta cantonale pronunciato dai Giudici ticinesi.

6.4.1. In effetti, come rilevato dalla Camera di diritto tributario nella risposta al ricorso, il giudizio impugnato espone in maniera precisa tutte le ragioni per cui la richiesta del contribuente non entrava in linea di conto, e spettava quindi a quest'ultimo confrontarvisi, ciò che invece egli non fa (art. 42 cpv. 2 LTF).

Anche a volere fare astrazione dall'aspetto della carente motivazione e procedere d'ufficio, non si comprende inoltre come le norme menzionate nell'impugnativa, cui va ad aggiungersi un richiamo al principio dell'imposizione secondo la capacità economica, potrebbero ostare alla conclusione cui la Corte cantonale è giunta: ovvero che gli accantonamenti a suo tempo concessi a diminuzione del reddito imponibile, poiché di ciò in concreto si tratta, non avessero più ragione d'essere ed andassero pertanto sciolti, essendo ormai stata addotta la prova richiesta al fisco per procedere in tal senso (sentenza 2C 392/2009 del 23 agosto 2010 consid. 3.2).

6.4.2. Come per lo meno implicitamente rilevato anche dai Giudici ticinesi, un contrasto con l'art. 28 LT/TI del quale, per quanto qui i di rilievo, non viene pretesa una portata diversa dall'art. 29 LIFD, dev'essere semmai constatato proprio in relazione con la concessione rispettivamente con il mantenimento degli accantonamenti oggetto del contendere.
In base a quanto risulta dalla querelata sentenza (art. 105 cpv. 1 LTF), ai cui pertinenti considerandi (3.2-3.6) può essere qui rinviato a titolo completivo, essi sono infatti stati concessi e mantenuti nel tempo allo scopo di lasciare al ricorrente una disponibilità finanziaria durante Io svolgimento delle successive tappe dell'edificazione del zzz, ovvero per far fronte a delle spese che egli avrebbe potuto dover sostenere in ragione della propria attività imprenditoriale futura. Un simile (vago) obiettivo, di fatto anche in contrasto con il principio della periodicità, che impone di assoggettare all'imposta in un determinato periodo fiscale l'utile conseguito in quel periodo fiscale, non rientra però in nessuno dei casi previsti dai citati disposti (in vigore) e nemmeno era contemplato dall'art. 22 cpv. 1 lett. b del decreto federale del 9 dicembre 1940 concernente la riscossione di un'imposta federale diretta (DIFD), che ancora era vigente al momento della loro costituzione (sentenze 2C 478/2011 del 10 novembre 2011 consid. 2.2.3; 2C 392/2009 del 23 agosto 2010 consid. 2 segg.; 2P.17/2007 del 23 agosto 2007 consid. 5; 2A.464/2006 del 15 gennaio 2007 consid. 5 e 2A.7/1995 del 16 aprile 1997 consid. 2 segg.; ROBERT DANON, in:
Noël/Aubry Girardin [editori], Commentaire LIFD, 2a ed. 2017, 1 [in cui viene detto che il commento all'art. 63 vale nel contempo per l'art. 29 LIFD] e 34 ad art. 63 LIFD; ERNST KÄNZIG, Wehrsteuer, I. Teil, 2a ed. 2017, n. 133 ad art. 22 cpv. 1 lett. b DIFD).

6.4.3. Così stando le cose, ci si potrebbe quindi anche chiedere se l'accordo in discussione, che deroga in sostanza alla legge, non sia in realtà nemmeno vincolante e se gli accantonamenti non debbano essere sciolti anche o in primo luogo per questo motivo (sull'argomento, cfr. DANIELLE YERSIN/FLORENCE AUBRY GIRARDIN, in: Noël/Aubry Girardin [editori], op. cit., Remarques préliminaires n. 88-89 con una serie di rinvii alla giurisprudenza sviluppata in materia dal Tribunale federale).
Ritenuto che le condizioni concordate tra le parti per uno scioglimento risultano comunque date (precedente consid. 6.3), la questione non va tuttavia approfondita oltre.

7.
Tentando a tratti di mettere in dubbio addirittura il fatto che le parti avessero davvero voluto accordarsi in merito alla formazione di accantonamenti, l'insorgente si lamenta infine di come sia stato calcolato il loro ammontare. Anche in questo caso, le sue critiche non possono però essere condivise.

7.1. Da una parte, le censure al riguardo si esauriscono in effetti - una volta di più - nella presentazione di una propria e personale lettura dell'accordo preso col fisco, senza dimostrare l'insostenibilità di quella datane dalla Corte cantonale: per altro nell'ambito di un giudizio assai dettagliato, che pone l'accento sia sul fatto che detto accordo si riferiva espressamente alla costituzione di "accantonamenti" e non ad altre ipotesi, sia sul fatto che questi ultimi avrebbero dovuto essere sciolti "nel caso in cui i lavori di costruzione fossero stati interrotti per un periodo superiore a 1 anno dopo la concessione dell'abitabilità dell'ultimo blocco in corso".
Facendo a più riprese riferimento ai contenuti di documenti agli atti, per procedere ad una ricostruzione ad hoc di quella che a suo avviso sarebbe la reale situazione in merito al periodo fiscale oggetto del contendere, il contribuente si esprime d'altra parte come se si trovasse davanti a una Corte che riesamina liberamente fatti e diritto, ciò che il Tribunale federale però non è (precedente consid. 2.2 e 2.3; sentenze 2C 728/2016 del 6 aprile 2017 consid. 6 e 2C 810/2014 del 30 luglio 2015 consid. 7.2).

7.2. Nel contempo, nemmeno giova al contribuente il richiamo alla sentenza 2C 696/2013 del 29 aprile 2014, per contestare l'accertamento definitivo e vincolante dell'ammontare degli accantonamenti nelle motivazioni della tassazione relativa al periodo 1995/1996 (precedente consid. 3.2).

7.2.1. Vero è infatti che, secondo giurisprudenza e dottrina, una decisione di tassazione cresce di regola in giudicato solo per quanto riguarda il dispositivo rispettivamente la parte in cui vengono definiti i fattori imponibili e che, sempre di regola, detta decisione ha effetto solo per il periodo fiscale in questione (citata sentenza 2C 696/2013 del 29 aprile 2014 consid. 3.4.2 con ulteriori rinvii).

7.2.2. Proprio nella fattispecie in esame, altrettanto vero è però: (a) che nella parte nella quale, con riferimento all'imposta cantonale e all'imposta federale diretta, sono indicati i fattori imponibili, viene fatto esplicito rinvio alle motivazioni addotte dal fisco a sostegno della tassazione, da cui risulta per l'appunto anche l'ammontare degli accantonamenti (fr.... per l'imposta cantonale e fr.... per l'imposta federale diretta); (b) che l'ammontare degli accantonamenti fissato trova - per lo meno indirettamente - riscontro nell'importo indicato come reddito nella decisione su reclamo (nella quale l'accantonamento è di nuovo ammesso dopo che il fisco aveva già deciso di scioglierlo); (c) che quella dell'ammontare degli accantonamenti costituisce anch'essa la constatazione di una situazione giuridica che può avere ripercussioni al di là del singolo periodo fiscale, siccome il loro scioglimento non ha effetto retroattivo, e quindi rientra tra le eccezioni esplicitamente previste proprio anche dalla sentenza 2C 696/2013 (ivi, consid. 3.4.2; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3a ed. 2016, n. 23 ad art. 29 LIFD; PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, I. parte, 2001, n. 50 ad art.
29 LIFD).

III. Spese e ripetibili

8.
Per quanto precede, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso va integralmente respinto, poiché infondato, sia per quanto riguarda l'imposta federale diretta che l'imposta cantonale. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e vengono quindi poste a carico del ricorrente (art. 66 cpv. 1 LTF). Non si assegnano ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
In riferimento all'imposta federale diretta, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto.

2.
In riferimento all'imposta cantonale, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 13'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

4.
Comunicazione al patrocinatore del ricorrente, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.

Losanna, 25 maggio 2018

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Seiler

Il Cancelliere: Savoldelli

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...256

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 642.11 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD) LIFD Art. 29 Provisions - 1 Des provisions peuvent être constituées à la charge du compte de résultats pour:
¹	Des provisions peuvent être constituées à la charge du compte de résultats pour:
^a	les engagements de l'exercice dont le montant est encore indéterminé;
^b	les risques de pertes sur des actifs circulants, notamment sur les marchandises et les débiteurs;
^c	les autres risques de pertes imminentes durant l'exercice;
^d	les futurs mandats de recherche et de développement confiés à des tiers, jusqu'à 10 % au plus du bénéfice commercial imposable, mais au total jusqu'à 1 million de francs au maximum.
²	Les provisions qui ne se justifient plus sont ajoutées au revenu commercial imposable.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire83, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.