4A_440/2016 - 2016-10-24 - Vertragsrecht - Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 440/2016

Urteil vom 24. Oktober 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Damian Keel,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht,
vom 27. Juni 2016.

Sachverhalt:

A.
C.________ (Vermieter, Beschwerdegegner) schloss am 2. Januar 2012 mit A.A.________ (Mieter, Beschwerdeführer 1) einen Mietvertrag für eine 8-Zimmer-Attikawohnung im 1. und 2. Obergeschoss an der Strasse U.________ in V.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'650.-- unter Einschluss der Nebenkosten. Mit je separaten Schreiben vom 25. Januar 2016 an den Mieter und dessen Ehefrau B.A.________ (Beschwerdeführerin 2) setzte er Frist für die Begleichung von Mietzinsausständen im Gesamtbetrag von Fr. 58'750.-- und drohte die Kündigung an. Nachdem keine Zahlung erfolgt war, kündigte er den Mietvertrag mit je separaten Formularen vom 21. März 2016 auf Ende April 2016. Der Mieter focht diese Kündigung am 20. April 2016 bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster an.

B.
Mit Eingabe vom 26. April 2016 ersuchte der Vermieter den Einzelrichter am Kreisgericht See-Gaster im Verfahren nach Art. 257 ZPO um die Ausweisung des Mieters und von dessen Ehefrau aus der genannten Wohnung sowie aus dem "Bürozimmer beim Hauseingang rechts" im gleichen Gebäude. Das Kreisgericht stellte das Gesuch dem Mieter und dessen Ehefrau zur Stellungnahme zu. Diese beantragten mit Schreiben vom 6. Mai 2016, "das Ausweisungsbegehren auf den ordentlichen Prozessweg zu verweisen und nicht nach Art. 257 Abs. 1 ZPO zu urteilen".
Mit Entscheid vom 11. Mai 2016 wies der Einzelrichter den Mieter und dessen Ehefrau bei gleichzeitiger Anordnung von Ersatzmassnahmen im Säumnisfall an, die Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Vermieter ordnungsgemäss zu übergeben. Auf das Begehren betreffend Räumung des Bürozimmers trat er nicht ein.
Die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung des Mieters und von dessen Ehefrau wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 27. Juni 2016 ab, soweit es darauf eintrat (Geschäfts-Nr.: BS.2016.3-EZO3).

C.
Der Mieter und dessen Ehefrau verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Ausweisungsgesuch des Vermieters abzuweisen. Eventualiter sei auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten, subeventualiter die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Der Vermieter liess sich nicht vernehmen.
Mit Präsidialverfügung vom 23. September 2016 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner erreicht der Streitwert ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze von Fr. 15'000.--. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt zulässiger und hinlänglich begründeter Rügen (siehe Erwägung 2) - auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten. Demzufolge fällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausser Betracht (siehe Art. 113 BGG).

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Gemäss den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid machten die Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren Mängel der Kündigungsandrohung, der Kündigung und des Ausweisungsbegehrens geltend. Die Erstinstanz verwarf die dahingehenden formellen Einwendungen, und diese sind nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor Bundesgericht. Demgegenüber ist in diesem weiterhin umstritten, ob Mietzinsausstände vorlagen, die den Beschwerdegegner zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gemäss Art. 257d OR berechtigten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe gegen "Art. 20 OR bzw. Art. 57 ZPO" sowie Art. 29 BV verstossen, indem es ihre im Berufungsverfahren erhobenen Einwände und Vorbringen betreffend Unwirksamkeit der Kündigung nicht berücksichtigt habe.

4.2. Das Kantonsgericht führte unter Hinweis auf Art. 317 Abs. 1 ZPO aus, soweit die Beschwerdeführer (im Berufungsverfahren) einen Anspruch auf Mietzinsreduktion geltend machten, handle es sich um unbeachtliche neue Tatsachenbehauptungen. Ferner stellten die als Berufungsbeilagen eingereichten Aktenstücke, soweit sie der Beschwerdegegner nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren ins Recht gelegt habe, unzulässige unechte Noven dar, da die Beschwerdeführer nicht begründeten, weshalb sie diese nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten produzieren können. Insbesondere sei die von den Beschwerdeführern berufungsweise eingelegte "Mietzinszusammenstellung C.________, W.________ per 25. Januar 2016" - mit Ausnahme der Rechnung für Heizöl vom 28. November 2013 über Fr. 5'184.50, die gezahlt zu haben die Beschwerdeführer behaupteten - nicht beachtlich. Damit bleibe es (unter Berücksichtigung der offenen Monatsmieten von Februar 2014 bis Januar 2016 in einem Betrag von insgesamt Fr. 37'950.--) bei einem Mietzinsausstand von sicherlich mehr als Fr. 30'000.-- im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung. Weitere Einwendungen gegen die Rechtmässigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. März 2016 brächten die Beschwerdeführer -
abgesehen von neuen Behauptungen, die aber nicht mehr zu berücksichtigen seien - im Berufungsverfahren nicht vor.

4.3. Die Beschwerdeführer zielen an dieser Begründung vorbei, wenn sie ohne Bezugnahme auf die novenrechtlichen Verhältnisse ausführen, sie hätten "vor Vorinstanz dargelegt und zum Beweis verstellt, dass die angebliche Forderung des Beschwerdegegners aus Mietvertrag [...] entweder durch Zahlungen an den Beschwerdegegner oder durch Verrechnungsforderungen der Beschwerdeführer [...] getilgt / untergegangen" seien. In diesem Zusammenhang erweist es sich auch als unbehelflich, wenn sie geltend machen, die Unwirksamkeit der Kündigung sei von Amtes wegen zu beachten, und der Mieter könne sich jederzeit auf diese berufen. Denn die entsprechenden Vorbringen haben nicht die prozessuale Novenschranke von Art. 317 ZPO zum Gegenstand. Die insofern beanstandeten Rechtsverletzungen sind nicht erkennbar.

5.

5.1. Weiter kritisieren die Beschwerdeführer, die Voraussetzungen für einen Entscheid im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im Sinne von Art. 257 ZPO lägen nicht vor. Sie meinen, wäre "angesichts der Umstände der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nachgelebt worden", hätte auf das Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werden dürfen. Sie rügen in diesem Zusammenhang eine Verletzung von zahlreichen Gesetzesbestimmungen, namentlich von Art. 55 -57 , Art. 243 Abs. 2 und Art. 257 ZPO, und machen eine formelle Rechtsverweigerung im Sinne von Art. 29 BV geltend.

5.2.

5.2.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und b. die Rechtslage klar ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschutzes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung entgegensteht. Mit Blick auf diese Wirkung ist vom Kläger zu verlangen, dass er sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Dies allein ist der relevante gesetzliche Massstab und nicht, ob der Beklagte seine Einwendungen glaubhaft gemacht hat oder nicht. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falles genügen, dass der Beklagte substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu
bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f. mit weiteren Hinweisen).

5.2.2. Ist im mietrechtlichen Ausweisungsverfahren gemäss Art. 257 ZPO die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages als Vorfrage zu beurteilen, beziehen sich nach der Rechtsprechung die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).
Während im summarischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt, ist im vereinfachten Verfahren der Sachverhalt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen. Dabei geht es darum, die wirtschaftlich schwächere Partei zu schützen, die Gleichheit zwischen den Parteien herzustellen sowie das Verfahren zu beschleunigen. Dem Gericht obliegt einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht hilft ihnen lediglich durch sachgemässe Fragen dabei, die notwendigen Behauptungen zu machen und die dazugehörigen Beweismittel zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 mit Hinweisen). Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteile 4A 100/2016 vom 13. Juli 2016 E.
2.2.4, zur Publ. vorgesehen; 4A 184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2, nicht publ. in: BGE 141 III 262, mit weiteren Hinweisen). In der Literatur wird betont, die vorfrageweise Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung müsse "mit entsprechender Sorgfalt erfolgen" (IVO SCHWANDER, ZZZ 2014/2015 S. 292).

5.3. Dieser Rechtsprechung zur besonderen Konstellation, dass im summarischen Ausweisungsverfahren vorfrageweise die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist, wurde im kantonalen Verfahren nicht Rechnung getragen:

5.3.1. Nach Eingang des Gesuchs des Beschwerdegegners und der Beilagen teilte das Kreisgericht den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 27. April 2016 unter Hinweis auf Art. 256 ZPO mit, dass auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde, und setzte ihnen Frist zur Stellungnahme an. Daraufhin trugen die zu diesem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer in ihrer schriftlichen Stellungnahme vom 6. Mai 2016 diverse Einwände gegen die Ausweisung bzw. die Kündigung vor. Hinsichtlich der vom Beschwerdegegner behaupteten Mietzinsausstände führten sie unter anderem aus, in der Kündigungsandrohung werde ein separater Raum aufgeführt, der nicht an sie vermietet sei, Zahlungen würden "plötzlich als Schuld aufgeführt", und "vom Vermieter bewilligte Kaminfeger- und Öldirektzahlungen über mehrere zehntausende von Franken" seien vergessen worden "usw." Gemäss ihrer Berechnung - so die Beschwerdeführer - hätten sie "im Monat Januar 2016 keine Schulden beim Vermieter". Sie hätten die Mahnung und Kündigungsandrohung schriftlich an den Beschwerdegegner zurückgewiesen, worauf dieser nicht reagiert habe. Ferner führten die Beschwerdeführer unter dem Titel "Beweis, dass die 'Mahnung und Kündigungsandrohung vom
25. Januar 2016' NICHT stimmt" aus, die von ihnen bezahlte Summe von Fr. 5'184.50 sei in der Zusammenstellung der Mahnung nicht berücksichtigt worden. Den "'Fall' Heizöl" hätten sie "seit November 2013" "mehrfach".
In seinem Entscheid vom 11. Mai 2016 räumte der Einzelrichter am Kreisgericht ein, die in der Zahlungsaufforderung geltend gemachten Ausstände seien zum Teil "nicht ganz klar". Immerhin sei aber für die Beschwerdeführer "klar zu erkennen" gewesen, dass ein Ausstand von mindestens 23 Monatsmieten (für den Zeitraum von Februar 2014 bis Januar 2016) à Fr. 1'650.-- bzw. insgesamt Fr. 37'950.-- geltend gemacht worden sei. In diesem Umfang sei der Beschwerdegegner seiner Pflicht zur klaren und detaillierten Bezeichnung des Ausstandes nachgekommen. Die Beschwerdeführer hätten damit mindestens "zu beweisen", dass die Miete für diese Periode beglichen worden sei. Sie hätten jedoch "keinen Nachweis von irgendwelchen Mietzinszahlungen" erbringen können. Sodann führte das Kreisgericht aus, die Beschwerdeführer brächten sinngemäss vor, sie hätten diverse Verrechnungspositionen gegenüber dem Beschwerdegegner. "Als Beleg für ihre Verrechnungsforderungen" reichten die Beschwerdeführer jedoch einzig eine Heizölrechnung über Fr. 5'184.50 vom 28. November 2013 ein. Selbst wenn sie belegen könnten, dass sie diese Rechnung tatsächlich bezahlt hätten und die Voraussetzungen für eine Verrechnung erfüllt wären, so reiche diese Forderung bei Weitem nicht,
um die Zahlung von Fr. 37'950.-- durch Verrechnung "zu belegen". Der Einwand der Verrechnung könne daher "ebenfalls nicht gehört werden."
Das Kantonsgericht schützte diese Auffassung und die darauf gestützte Gutheissung des Ausweisungsbegehrens auf entsprechende Rüge der Beschwerdeführer hin. Es gelangte zum Ergebnis, das Kreisgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis per 30. April 2016 beendet worden sei.

5.3.2. Das dargestellte Vorgehen ist mit Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht zu vereinbaren. Im Rahmen des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen kann von der Gegenpartei von vornherein nicht verlangt werden, dass sie die Sachumstände beweist, die den gesuchsgegenständlichen Anspruch entkräften, und es geht nicht an, sie die Folgen der entsprechenden Beweislosigkeit tragen zu lassen (Erwägung 5.2.1). Kommt in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die besondere Konstellation hinzu, dass die Kündigung angefochten wurde und daher vorfrageweise auf ihre Gültigkeit überprüft werden muss, hat der Ausweisungsrichter die diesbezüglichen Vorbringen der beklagten Partei zunächst im Lichte zu betrachten, ob sie - wenn sie im vereinfachten Verfahren gemacht worden wären - Anlass zur Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht im Sinne der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO geboten hätten (Erwägung 5.2.2). Nur wenn dies nicht der Fall ist und sich das Ausweisungsbegehren gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt als klar begründet erweist, kann er dieses sofort gutheissen. Ergeben sich dagegen aus der schriftlichen Gesuchsantwort des nicht anwaltlich vertretenen Mieters Anhaltspunkte dafür, dass eine gerichtliche Befragung
weitere - dem Ausweisungsbegehren entgegenstehende - Umstände zum Vorschein bringen würde, können die entsprechenden Zweifel allenfalls anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden. Demgegenüber muss es unter derartigen Umständen ausser Betracht fallen, das Ausweisungsbegehren ohne Weiteres unter Hinweis auf die nicht genügend substanziierten und/oder belegten Einwände des Mieters gutzuheissen.
Genau dies hat das Kreisgericht jedoch getan und dadurch gegen Bundesrecht verstossen: Aus den unbeholfen formulierten Einwendungen im erstinstanzlichen Verfahren ergibt sich jedenfalls dem Sinn nach, dass die Beschwerdeführer die Tilgung des gesamten vermieterseits geltend gemachten Mietzinsausstandes durch Verrechnung geltend machen wollten. Unter diesen Umständen hätte das Kreisgericht die Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass die Beschwerdeführer mit der beigelegten Heizölrechnung vom 28. November 2013 bloss beispielhaft eine von mehreren Verrechnungsforderungen belegen wollten, wie sie vor Bundesgericht denn auch geltend machen. Angesichts des langen Zuwartens des Beschwerdegegners bis zur Mahnung/Kündigungsandrohung erscheint es im Übrigen auch nicht von vornherein als unplausibel, dass tatsächlich entsprechende Verrechnungsansprüche bestehen könnten. Indem die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren guthiess, obwohl die Ausführungen der Beschwerdeführer geeignet waren, Zweifel an ihrer Vollständigkeit zu wecken und daher - jedenfalls bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO im vereinfachten Verfahren um Kündigungsschutz - Anlass zu Nachfragen gegeben hätten, hat sie Art. 257 ZPO
verletzt.

5.4. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

6.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Da eine Abweisung des klägerischen Anspruchs im Verfahren nach Art. 257 ZPO von vornherein ausser Betracht fällt (BGE 140 III 315 E. 5) und das Bundesgericht angesichts der Aktenlage auch nicht im Sinne des Eventualantrags der Beschwerdeführer in der Sache selbst (auf Nichteintreten) entscheiden kann, ist diese in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Neubeurteilung an die Erstinstanz zurückzuweisen. Letztere wird zu entscheiden haben, ob die Zweifel am Ausweisungsanspruch des Beschwerdegegners anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden können, oder ob sie zu einem Nichteintreten auf das Gesuch führen müssen. Ferner hat das Kantonsgericht neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Die Beschwerdeführer dringen mit ihren Begehren nur teilweise durch. Da zum jetzigen Zeitpunkt noch ungewiss ist, ob und in welchem Umfang sie in der Sache obsiegen werden, erscheint es gerechtfertigt, den Parteien die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), den Beschwerdeführern ihren Teil unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Der Beschwerdegegner, dem im bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist, schuldet den Beschwerdeführern gemäss Art. 68 Abs. 2 BGG eine reduzierte Parteientschädigung (siehe Urteil 4A 406/2015 vom 11. Juli 2016 E. 7 mit Hinweisen).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, vom 27. Juni 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung an das Kreisgericht See-Gaster und zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens an das Kantonsgericht St. Gallen zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- werden zu Fr. 1'500.-- in solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern, zu Fr. 1'500.-- dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, sowie dem Gemeindepräsidium V.________ schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Oktober 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 20 - 1 Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
¹	Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
²	Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
^1bis	Hat die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen, so berücksichtigt sie neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.252
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 55 Verhandlungs- und Untersuchungsgrundsatz - 1 Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben.
¹	Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen über die Feststellung des Sachverhaltes und die Beweiserhebung von Amtes wegen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:156
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995157;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB159 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG161;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993162;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994163 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes - 1 Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
¹	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
²	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
^a	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
^b	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
^b1	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
^b2	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 256 Entscheid - 1 Das Gericht kann auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten und aufgrund der Akten entscheiden, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.
¹	Das Gericht kann auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten und aufgrund der Akten entscheiden, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.
²	Erweist sich eine Anordnung der freiwilligen Gerichtsbarkeit im Nachhinein als unrichtig, so kann sie von Amtes wegen oder auf Antrag aufgehoben oder abgeändert werden, es sei denn, das Gesetz oder die Rechtssicherheit ständen entgegen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.97
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195498 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.99

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.