4A_440/2016 - 2016-10-24 - Droit des contrats - Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_440/2016

Urteil vom 24. Oktober 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Damian Keel,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht,
vom 27. Juni 2016.

Sachverhalt:

A.
C.________ (Vermieter, Beschwerdegegner) schloss am 2. Januar 2012 mit A.A.________ (Mieter, Beschwerdeführer 1) einen Mietvertrag für eine 8-Zimmer-Attikawohnung im 1. und 2. Obergeschoss an der Strasse U.________ in V.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'650.-- unter Einschluss der Nebenkosten. Mit je separaten Schreiben vom 25. Januar 2016 an den Mieter und dessen Ehefrau B.A.________ (Beschwerdeführerin 2) setzte er Frist für die Begleichung von Mietzinsausständen im Gesamtbetrag von Fr. 58'750.-- und drohte die Kündigung an. Nachdem keine Zahlung erfolgt war, kündigte er den Mietvertrag mit je separaten Formularen vom 21. März 2016 auf Ende April 2016. Der Mieter focht diese Kündigung am 20. April 2016 bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster an.

B.
Mit Eingabe vom 26. April 2016 ersuchte der Vermieter den Einzelrichter am Kreisgericht See-Gaster im Verfahren nach Art. 257 ZPO um die Ausweisung des Mieters und von dessen Ehefrau aus der genannten Wohnung sowie aus dem "Bürozimmer beim Hauseingang rechts" im gleichen Gebäude. Das Kreisgericht stellte das Gesuch dem Mieter und dessen Ehefrau zur Stellungnahme zu. Diese beantragten mit Schreiben vom 6. Mai 2016, "das Ausweisungsbegehren auf den ordentlichen Prozessweg zu verweisen und nicht nach Art. 257 Abs. 1 ZPO zu urteilen".
Mit Entscheid vom 11. Mai 2016 wies der Einzelrichter den Mieter und dessen Ehefrau bei gleichzeitiger Anordnung von Ersatzmassnahmen im Säumnisfall an, die Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Vermieter ordnungsgemäss zu übergeben. Auf das Begehren betreffend Räumung des Bürozimmers trat er nicht ein.
Die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung des Mieters und von dessen Ehefrau wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 27. Juni 2016 ab, soweit es darauf eintrat (Geschäfts-Nr.: BS.2016.3-EZO3).

C.
Der Mieter und dessen Ehefrau verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Ausweisungsgesuch des Vermieters abzuweisen. Eventualiter sei auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten, subeventualiter die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Der Vermieter liess sich nicht vernehmen.
Mit Präsidialverfügung vom 23. September 2016 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner erreicht der Streitwert ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze von Fr. 15'000.--. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt zulässiger und hinlänglich begründeter Rügen (siehe Erwägung 2) - auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten. Demzufolge fällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausser Betracht (siehe Art. 113 BGG).

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Gemäss den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid machten die Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren Mängel der Kündigungsandrohung, der Kündigung und des Ausweisungsbegehrens geltend. Die Erstinstanz verwarf die dahingehenden formellen Einwendungen, und diese sind nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor Bundesgericht. Demgegenüber ist in diesem weiterhin umstritten, ob Mietzinsausstände vorlagen, die den Beschwerdegegner zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gemäss Art. 257d OR berechtigten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe gegen "Art. 20 OR bzw. Art. 57 ZPO" sowie Art. 29 BV verstossen, indem es ihre im Berufungsverfahren erhobenen Einwände und Vorbringen betreffend Unwirksamkeit der Kündigung nicht berücksichtigt habe.

4.2. Das Kantonsgericht führte unter Hinweis auf Art. 317 Abs. 1 ZPO aus, soweit die Beschwerdeführer (im Berufungsverfahren) einen Anspruch auf Mietzinsreduktion geltend machten, handle es sich um unbeachtliche neue Tatsachenbehauptungen. Ferner stellten die als Berufungsbeilagen eingereichten Aktenstücke, soweit sie der Beschwerdegegner nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren ins Recht gelegt habe, unzulässige unechte Noven dar, da die Beschwerdeführer nicht begründeten, weshalb sie diese nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten produzieren können. Insbesondere sei die von den Beschwerdeführern berufungsweise eingelegte "Mietzinszusammenstellung C.________, W.________ per 25. Januar 2016" - mit Ausnahme der Rechnung für Heizöl vom 28. November 2013 über Fr. 5'184.50, die gezahlt zu haben die Beschwerdeführer behaupteten - nicht beachtlich. Damit bleibe es (unter Berücksichtigung der offenen Monatsmieten von Februar 2014 bis Januar 2016 in einem Betrag von insgesamt Fr. 37'950.--) bei einem Mietzinsausstand von sicherlich mehr als Fr. 30'000.-- im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung. Weitere Einwendungen gegen die Rechtmässigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. März 2016 brächten die Beschwerdeführer -
abgesehen von neuen Behauptungen, die aber nicht mehr zu berücksichtigen seien - im Berufungsverfahren nicht vor.

4.3. Die Beschwerdeführer zielen an dieser Begründung vorbei, wenn sie ohne Bezugnahme auf die novenrechtlichen Verhältnisse ausführen, sie hätten "vor Vorinstanz dargelegt und zum Beweis verstellt, dass die angebliche Forderung des Beschwerdegegners aus Mietvertrag [...] entweder durch Zahlungen an den Beschwerdegegner oder durch Verrechnungsforderungen der Beschwerdeführer [...] getilgt / untergegangen" seien. In diesem Zusammenhang erweist es sich auch als unbehelflich, wenn sie geltend machen, die Unwirksamkeit der Kündigung sei von Amtes wegen zu beachten, und der Mieter könne sich jederzeit auf diese berufen. Denn die entsprechenden Vorbringen haben nicht die prozessuale Novenschranke von Art. 317 ZPO zum Gegenstand. Die insofern beanstandeten Rechtsverletzungen sind nicht erkennbar.

5.

5.1. Weiter kritisieren die Beschwerdeführer, die Voraussetzungen für einen Entscheid im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im Sinne von Art. 257 ZPO lägen nicht vor. Sie meinen, wäre "angesichts der Umstände der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nachgelebt worden", hätte auf das Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werden dürfen. Sie rügen in diesem Zusammenhang eine Verletzung von zahlreichen Gesetzesbestimmungen, namentlich von Art. 55 -57 , Art. 243 Abs. 2 und Art. 257 ZPO, und machen eine formelle Rechtsverweigerung im Sinne von Art. 29 BV geltend.

5.2.

5.2.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und b. die Rechtslage klar ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschutzes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung entgegensteht. Mit Blick auf diese Wirkung ist vom Kläger zu verlangen, dass er sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Dies allein ist der relevante gesetzliche Massstab und nicht, ob der Beklagte seine Einwendungen glaubhaft gemacht hat oder nicht. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falles genügen, dass der Beklagte substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu
bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f. mit weiteren Hinweisen).

5.2.2. Ist im mietrechtlichen Ausweisungsverfahren gemäss Art. 257 ZPO die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages als Vorfrage zu beurteilen, beziehen sich nach der Rechtsprechung die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).
Während im summarischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt, ist im vereinfachten Verfahren der Sachverhalt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen. Dabei geht es darum, die wirtschaftlich schwächere Partei zu schützen, die Gleichheit zwischen den Parteien herzustellen sowie das Verfahren zu beschleunigen. Dem Gericht obliegt einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht hilft ihnen lediglich durch sachgemässe Fragen dabei, die notwendigen Behauptungen zu machen und die dazugehörigen Beweismittel zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 mit Hinweisen). Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteile 4A_100/2016 vom 13. Juli 2016 E.
2.2.4, zur Publ. vorgesehen; 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2, nicht publ. in: BGE 141 III 262, mit weiteren Hinweisen). In der Literatur wird betont, die vorfrageweise Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung müsse "mit entsprechender Sorgfalt erfolgen" (IVO SCHWANDER, ZZZ 2014/2015 S. 292).

5.3. Dieser Rechtsprechung zur besonderen Konstellation, dass im summarischen Ausweisungsverfahren vorfrageweise die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist, wurde im kantonalen Verfahren nicht Rechnung getragen:

5.3.1. Nach Eingang des Gesuchs des Beschwerdegegners und der Beilagen teilte das Kreisgericht den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 27. April 2016 unter Hinweis auf Art. 256 ZPO mit, dass auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde, und setzte ihnen Frist zur Stellungnahme an. Daraufhin trugen die zu diesem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer in ihrer schriftlichen Stellungnahme vom 6. Mai 2016 diverse Einwände gegen die Ausweisung bzw. die Kündigung vor. Hinsichtlich der vom Beschwerdegegner behaupteten Mietzinsausstände führten sie unter anderem aus, in der Kündigungsandrohung werde ein separater Raum aufgeführt, der nicht an sie vermietet sei, Zahlungen würden "plötzlich als Schuld aufgeführt", und "vom Vermieter bewilligte Kaminfeger- und Öldirektzahlungen über mehrere zehntausende von Franken" seien vergessen worden "usw." Gemäss ihrer Berechnung - so die Beschwerdeführer - hätten sie "im Monat Januar 2016 keine Schulden beim Vermieter". Sie hätten die Mahnung und Kündigungsandrohung schriftlich an den Beschwerdegegner zurückgewiesen, worauf dieser nicht reagiert habe. Ferner führten die Beschwerdeführer unter dem Titel "Beweis, dass die 'Mahnung und Kündigungsandrohung vom
25. Januar 2016' NICHT stimmt" aus, die von ihnen bezahlte Summe von Fr. 5'184.50 sei in der Zusammenstellung der Mahnung nicht berücksichtigt worden. Den "'Fall' Heizöl" hätten sie "seit November 2013" "mehrfach".
In seinem Entscheid vom 11. Mai 2016 räumte der Einzelrichter am Kreisgericht ein, die in der Zahlungsaufforderung geltend gemachten Ausstände seien zum Teil "nicht ganz klar". Immerhin sei aber für die Beschwerdeführer "klar zu erkennen" gewesen, dass ein Ausstand von mindestens 23 Monatsmieten (für den Zeitraum von Februar 2014 bis Januar 2016) à Fr. 1'650.-- bzw. insgesamt Fr. 37'950.-- geltend gemacht worden sei. In diesem Umfang sei der Beschwerdegegner seiner Pflicht zur klaren und detaillierten Bezeichnung des Ausstandes nachgekommen. Die Beschwerdeführer hätten damit mindestens "zu beweisen", dass die Miete für diese Periode beglichen worden sei. Sie hätten jedoch "keinen Nachweis von irgendwelchen Mietzinszahlungen" erbringen können. Sodann führte das Kreisgericht aus, die Beschwerdeführer brächten sinngemäss vor, sie hätten diverse Verrechnungspositionen gegenüber dem Beschwerdegegner. "Als Beleg für ihre Verrechnungsforderungen" reichten die Beschwerdeführer jedoch einzig eine Heizölrechnung über Fr. 5'184.50 vom 28. November 2013 ein. Selbst wenn sie belegen könnten, dass sie diese Rechnung tatsächlich bezahlt hätten und die Voraussetzungen für eine Verrechnung erfüllt wären, so reiche diese Forderung bei Weitem nicht,
um die Zahlung von Fr. 37'950.-- durch Verrechnung "zu belegen". Der Einwand der Verrechnung könne daher "ebenfalls nicht gehört werden."
Das Kantonsgericht schützte diese Auffassung und die darauf gestützte Gutheissung des Ausweisungsbegehrens auf entsprechende Rüge der Beschwerdeführer hin. Es gelangte zum Ergebnis, das Kreisgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis per 30. April 2016 beendet worden sei.

5.3.2. Das dargestellte Vorgehen ist mit Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht zu vereinbaren. Im Rahmen des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen kann von der Gegenpartei von vornherein nicht verlangt werden, dass sie die Sachumstände beweist, die den gesuchsgegenständlichen Anspruch entkräften, und es geht nicht an, sie die Folgen der entsprechenden Beweislosigkeit tragen zu lassen (Erwägung 5.2.1). Kommt in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die besondere Konstellation hinzu, dass die Kündigung angefochten wurde und daher vorfrageweise auf ihre Gültigkeit überprüft werden muss, hat der Ausweisungsrichter die diesbezüglichen Vorbringen der beklagten Partei zunächst im Lichte zu betrachten, ob sie - wenn sie im vereinfachten Verfahren gemacht worden wären - Anlass zur Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht im Sinne der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO geboten hätten (Erwägung 5.2.2). Nur wenn dies nicht der Fall ist und sich das Ausweisungsbegehren gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt als klar begründet erweist, kann er dieses sofort gutheissen. Ergeben sich dagegen aus der schriftlichen Gesuchsantwort des nicht anwaltlich vertretenen Mieters Anhaltspunkte dafür, dass eine gerichtliche Befragung
weitere - dem Ausweisungsbegehren entgegenstehende - Umstände zum Vorschein bringen würde, können die entsprechenden Zweifel allenfalls anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden. Demgegenüber muss es unter derartigen Umständen ausser Betracht fallen, das Ausweisungsbegehren ohne Weiteres unter Hinweis auf die nicht genügend substanziierten und/oder belegten Einwände des Mieters gutzuheissen.
Genau dies hat das Kreisgericht jedoch getan und dadurch gegen Bundesrecht verstossen: Aus den unbeholfen formulierten Einwendungen im erstinstanzlichen Verfahren ergibt sich jedenfalls dem Sinn nach, dass die Beschwerdeführer die Tilgung des gesamten vermieterseits geltend gemachten Mietzinsausstandes durch Verrechnung geltend machen wollten. Unter diesen Umständen hätte das Kreisgericht die Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass die Beschwerdeführer mit der beigelegten Heizölrechnung vom 28. November 2013 bloss beispielhaft eine von mehreren Verrechnungsforderungen belegen wollten, wie sie vor Bundesgericht denn auch geltend machen. Angesichts des langen Zuwartens des Beschwerdegegners bis zur Mahnung/Kündigungsandrohung erscheint es im Übrigen auch nicht von vornherein als unplausibel, dass tatsächlich entsprechende Verrechnungsansprüche bestehen könnten. Indem die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren guthiess, obwohl die Ausführungen der Beschwerdeführer geeignet waren, Zweifel an ihrer Vollständigkeit zu wecken und daher - jedenfalls bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO im vereinfachten Verfahren um Kündigungsschutz - Anlass zu Nachfragen gegeben hätten, hat sie Art. 257 ZPO
verletzt.

5.4. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

6.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Da eine Abweisung des klägerischen Anspruchs im Verfahren nach Art. 257 ZPO von vornherein ausser Betracht fällt (BGE 140 III 315 E. 5) und das Bundesgericht angesichts der Aktenlage auch nicht im Sinne des Eventualantrags der Beschwerdeführer in der Sache selbst (auf Nichteintreten) entscheiden kann, ist diese in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Neubeurteilung an die Erstinstanz zurückzuweisen. Letztere wird zu entscheiden haben, ob die Zweifel am Ausweisungsanspruch des Beschwerdegegners anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden können, oder ob sie zu einem Nichteintreten auf das Gesuch führen müssen. Ferner hat das Kantonsgericht neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Die Beschwerdeführer dringen mit ihren Begehren nur teilweise durch. Da zum jetzigen Zeitpunkt noch ungewiss ist, ob und in welchem Umfang sie in der Sache obsiegen werden, erscheint es gerechtfertigt, den Parteien die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), den Beschwerdeführern ihren Teil unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Der Beschwerdegegner, dem im bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist, schuldet den Beschwerdeführern gemäss Art. 68 Abs. 2 BGG eine reduzierte Parteientschädigung (siehe Urteil 4A_406/2015 vom 11. Juli 2016 E. 7 mit Hinweisen).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, vom 27. Juni 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung an das Kreisgericht See-Gaster und zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens an das Kantonsgericht St. Gallen zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- werden zu Fr. 1'500.-- in solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern, zu Fr. 1'500.-- dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, sowie dem Gemeindepräsidium V.________ schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Oktober 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
¹	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
²	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 55 Maxime des débats et maxime inquisitoire - 1 Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent.
¹	Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent.
²	Les dispositions prévoyant l'établissement des faits et l'administration des preuves d'office sont réservées.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
¹	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
²	Le tribunal établit les faits d'office:
^a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
^b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
^b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
^b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 256 Décision - 1 Le tribunal peut renoncer aux débats et statuer sur pièces, à moins que la loi n'en dispose autrement.
¹	Le tribunal peut renoncer aux débats et statuer sur pièces, à moins que la loi n'en dispose autrement.
²	Une décision prise dans une procédure relevant de la juridiction gracieuse qui s'avère ultérieurement être incorrecte peut être, d'office ou sur requête, annulée ou modifiée, à moins que la loi ou la sécurité du droit ne s'y opposent.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.