4A_440/2016 - 2016-10-24 - Diritto contrattuale - Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_440/2016

Urteil vom 24. Oktober 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Damian Keel,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Ausweisung, Rechtsschutz in klaren Fällen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht,
vom 27. Juni 2016.

Sachverhalt:

A.
C.________ (Vermieter, Beschwerdegegner) schloss am 2. Januar 2012 mit A.A.________ (Mieter, Beschwerdeführer 1) einen Mietvertrag für eine 8-Zimmer-Attikawohnung im 1. und 2. Obergeschoss an der Strasse U.________ in V.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'650.-- unter Einschluss der Nebenkosten. Mit je separaten Schreiben vom 25. Januar 2016 an den Mieter und dessen Ehefrau B.A.________ (Beschwerdeführerin 2) setzte er Frist für die Begleichung von Mietzinsausständen im Gesamtbetrag von Fr. 58'750.-- und drohte die Kündigung an. Nachdem keine Zahlung erfolgt war, kündigte er den Mietvertrag mit je separaten Formularen vom 21. März 2016 auf Ende April 2016. Der Mieter focht diese Kündigung am 20. April 2016 bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster an.

B.
Mit Eingabe vom 26. April 2016 ersuchte der Vermieter den Einzelrichter am Kreisgericht See-Gaster im Verfahren nach Art. 257 ZPO um die Ausweisung des Mieters und von dessen Ehefrau aus der genannten Wohnung sowie aus dem "Bürozimmer beim Hauseingang rechts" im gleichen Gebäude. Das Kreisgericht stellte das Gesuch dem Mieter und dessen Ehefrau zur Stellungnahme zu. Diese beantragten mit Schreiben vom 6. Mai 2016, "das Ausweisungsbegehren auf den ordentlichen Prozessweg zu verweisen und nicht nach Art. 257 Abs. 1 ZPO zu urteilen".
Mit Entscheid vom 11. Mai 2016 wies der Einzelrichter den Mieter und dessen Ehefrau bei gleichzeitiger Anordnung von Ersatzmassnahmen im Säumnisfall an, die Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Vermieter ordnungsgemäss zu übergeben. Auf das Begehren betreffend Räumung des Bürozimmers trat er nicht ein.
Die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung des Mieters und von dessen Ehefrau wies das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 27. Juni 2016 ab, soweit es darauf eintrat (Geschäfts-Nr.: BS.2016.3-EZO3).

C.
Der Mieter und dessen Ehefrau verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Ausweisungsgesuch des Vermieters abzuweisen. Eventualiter sei auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten, subeventualiter die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Der Vermieter liess sich nicht vernehmen.
Mit Präsidialverfügung vom 23. September 2016 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner erreicht der Streitwert ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze von Fr. 15'000.--. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist - unter Vorbehalt zulässiger und hinlänglich begründeter Rügen (siehe Erwägung 2) - auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten. Demzufolge fällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausser Betracht (siehe Art. 113 BGG).

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Gemäss den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid machten die Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren Mängel der Kündigungsandrohung, der Kündigung und des Ausweisungsbegehrens geltend. Die Erstinstanz verwarf die dahingehenden formellen Einwendungen, und diese sind nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor Bundesgericht. Demgegenüber ist in diesem weiterhin umstritten, ob Mietzinsausstände vorlagen, die den Beschwerdegegner zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gemäss Art. 257d OR berechtigten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe gegen "Art. 20 OR bzw. Art. 57 ZPO" sowie Art. 29 BV verstossen, indem es ihre im Berufungsverfahren erhobenen Einwände und Vorbringen betreffend Unwirksamkeit der Kündigung nicht berücksichtigt habe.

4.2. Das Kantonsgericht führte unter Hinweis auf Art. 317 Abs. 1 ZPO aus, soweit die Beschwerdeführer (im Berufungsverfahren) einen Anspruch auf Mietzinsreduktion geltend machten, handle es sich um unbeachtliche neue Tatsachenbehauptungen. Ferner stellten die als Berufungsbeilagen eingereichten Aktenstücke, soweit sie der Beschwerdegegner nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren ins Recht gelegt habe, unzulässige unechte Noven dar, da die Beschwerdeführer nicht begründeten, weshalb sie diese nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten produzieren können. Insbesondere sei die von den Beschwerdeführern berufungsweise eingelegte "Mietzinszusammenstellung C.________, W.________ per 25. Januar 2016" - mit Ausnahme der Rechnung für Heizöl vom 28. November 2013 über Fr. 5'184.50, die gezahlt zu haben die Beschwerdeführer behaupteten - nicht beachtlich. Damit bleibe es (unter Berücksichtigung der offenen Monatsmieten von Februar 2014 bis Januar 2016 in einem Betrag von insgesamt Fr. 37'950.--) bei einem Mietzinsausstand von sicherlich mehr als Fr. 30'000.-- im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung. Weitere Einwendungen gegen die Rechtmässigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. März 2016 brächten die Beschwerdeführer -
abgesehen von neuen Behauptungen, die aber nicht mehr zu berücksichtigen seien - im Berufungsverfahren nicht vor.

4.3. Die Beschwerdeführer zielen an dieser Begründung vorbei, wenn sie ohne Bezugnahme auf die novenrechtlichen Verhältnisse ausführen, sie hätten "vor Vorinstanz dargelegt und zum Beweis verstellt, dass die angebliche Forderung des Beschwerdegegners aus Mietvertrag [...] entweder durch Zahlungen an den Beschwerdegegner oder durch Verrechnungsforderungen der Beschwerdeführer [...] getilgt / untergegangen" seien. In diesem Zusammenhang erweist es sich auch als unbehelflich, wenn sie geltend machen, die Unwirksamkeit der Kündigung sei von Amtes wegen zu beachten, und der Mieter könne sich jederzeit auf diese berufen. Denn die entsprechenden Vorbringen haben nicht die prozessuale Novenschranke von Art. 317 ZPO zum Gegenstand. Die insofern beanstandeten Rechtsverletzungen sind nicht erkennbar.

5.

5.1. Weiter kritisieren die Beschwerdeführer, die Voraussetzungen für einen Entscheid im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im Sinne von Art. 257 ZPO lägen nicht vor. Sie meinen, wäre "angesichts der Umstände der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nachgelebt worden", hätte auf das Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werden dürfen. Sie rügen in diesem Zusammenhang eine Verletzung von zahlreichen Gesetzesbestimmungen, namentlich von Art. 55 -57 , Art. 243 Abs. 2 und Art. 257 ZPO, und machen eine formelle Rechtsverweigerung im Sinne von Art. 29 BV geltend.

5.2.

5.2.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und b. die Rechtslage klar ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschutzes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung entgegensteht. Mit Blick auf diese Wirkung ist vom Kläger zu verlangen, dass er sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Dies allein ist der relevante gesetzliche Massstab und nicht, ob der Beklagte seine Einwendungen glaubhaft gemacht hat oder nicht. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falles genügen, dass der Beklagte substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu
bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f. mit weiteren Hinweisen).

5.2.2. Ist im mietrechtlichen Ausweisungsverfahren gemäss Art. 257 ZPO die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages als Vorfrage zu beurteilen, beziehen sich nach der Rechtsprechung die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).
Während im summarischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt, ist im vereinfachten Verfahren der Sachverhalt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen. Dabei geht es darum, die wirtschaftlich schwächere Partei zu schützen, die Gleichheit zwischen den Parteien herzustellen sowie das Verfahren zu beschleunigen. Dem Gericht obliegt einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht hilft ihnen lediglich durch sachgemässe Fragen dabei, die notwendigen Behauptungen zu machen und die dazugehörigen Beweismittel zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 mit Hinweisen). Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteile 4A_100/2016 vom 13. Juli 2016 E.
2.2.4, zur Publ. vorgesehen; 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2, nicht publ. in: BGE 141 III 262, mit weiteren Hinweisen). In der Literatur wird betont, die vorfrageweise Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung müsse "mit entsprechender Sorgfalt erfolgen" (IVO SCHWANDER, ZZZ 2014/2015 S. 292).

5.3. Dieser Rechtsprechung zur besonderen Konstellation, dass im summarischen Ausweisungsverfahren vorfrageweise die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist, wurde im kantonalen Verfahren nicht Rechnung getragen:

5.3.1. Nach Eingang des Gesuchs des Beschwerdegegners und der Beilagen teilte das Kreisgericht den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 27. April 2016 unter Hinweis auf Art. 256 ZPO mit, dass auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde, und setzte ihnen Frist zur Stellungnahme an. Daraufhin trugen die zu diesem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer in ihrer schriftlichen Stellungnahme vom 6. Mai 2016 diverse Einwände gegen die Ausweisung bzw. die Kündigung vor. Hinsichtlich der vom Beschwerdegegner behaupteten Mietzinsausstände führten sie unter anderem aus, in der Kündigungsandrohung werde ein separater Raum aufgeführt, der nicht an sie vermietet sei, Zahlungen würden "plötzlich als Schuld aufgeführt", und "vom Vermieter bewilligte Kaminfeger- und Öldirektzahlungen über mehrere zehntausende von Franken" seien vergessen worden "usw." Gemäss ihrer Berechnung - so die Beschwerdeführer - hätten sie "im Monat Januar 2016 keine Schulden beim Vermieter". Sie hätten die Mahnung und Kündigungsandrohung schriftlich an den Beschwerdegegner zurückgewiesen, worauf dieser nicht reagiert habe. Ferner führten die Beschwerdeführer unter dem Titel "Beweis, dass die 'Mahnung und Kündigungsandrohung vom
25. Januar 2016' NICHT stimmt" aus, die von ihnen bezahlte Summe von Fr. 5'184.50 sei in der Zusammenstellung der Mahnung nicht berücksichtigt worden. Den "'Fall' Heizöl" hätten sie "seit November 2013" "mehrfach".
In seinem Entscheid vom 11. Mai 2016 räumte der Einzelrichter am Kreisgericht ein, die in der Zahlungsaufforderung geltend gemachten Ausstände seien zum Teil "nicht ganz klar". Immerhin sei aber für die Beschwerdeführer "klar zu erkennen" gewesen, dass ein Ausstand von mindestens 23 Monatsmieten (für den Zeitraum von Februar 2014 bis Januar 2016) à Fr. 1'650.-- bzw. insgesamt Fr. 37'950.-- geltend gemacht worden sei. In diesem Umfang sei der Beschwerdegegner seiner Pflicht zur klaren und detaillierten Bezeichnung des Ausstandes nachgekommen. Die Beschwerdeführer hätten damit mindestens "zu beweisen", dass die Miete für diese Periode beglichen worden sei. Sie hätten jedoch "keinen Nachweis von irgendwelchen Mietzinszahlungen" erbringen können. Sodann führte das Kreisgericht aus, die Beschwerdeführer brächten sinngemäss vor, sie hätten diverse Verrechnungspositionen gegenüber dem Beschwerdegegner. "Als Beleg für ihre Verrechnungsforderungen" reichten die Beschwerdeführer jedoch einzig eine Heizölrechnung über Fr. 5'184.50 vom 28. November 2013 ein. Selbst wenn sie belegen könnten, dass sie diese Rechnung tatsächlich bezahlt hätten und die Voraussetzungen für eine Verrechnung erfüllt wären, so reiche diese Forderung bei Weitem nicht,
um die Zahlung von Fr. 37'950.-- durch Verrechnung "zu belegen". Der Einwand der Verrechnung könne daher "ebenfalls nicht gehört werden."
Das Kantonsgericht schützte diese Auffassung und die darauf gestützte Gutheissung des Ausweisungsbegehrens auf entsprechende Rüge der Beschwerdeführer hin. Es gelangte zum Ergebnis, das Kreisgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis per 30. April 2016 beendet worden sei.

5.3.2. Das dargestellte Vorgehen ist mit Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht zu vereinbaren. Im Rahmen des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen kann von der Gegenpartei von vornherein nicht verlangt werden, dass sie die Sachumstände beweist, die den gesuchsgegenständlichen Anspruch entkräften, und es geht nicht an, sie die Folgen der entsprechenden Beweislosigkeit tragen zu lassen (Erwägung 5.2.1). Kommt in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die besondere Konstellation hinzu, dass die Kündigung angefochten wurde und daher vorfrageweise auf ihre Gültigkeit überprüft werden muss, hat der Ausweisungsrichter die diesbezüglichen Vorbringen der beklagten Partei zunächst im Lichte zu betrachten, ob sie - wenn sie im vereinfachten Verfahren gemacht worden wären - Anlass zur Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht im Sinne der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO geboten hätten (Erwägung 5.2.2). Nur wenn dies nicht der Fall ist und sich das Ausweisungsbegehren gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt als klar begründet erweist, kann er dieses sofort gutheissen. Ergeben sich dagegen aus der schriftlichen Gesuchsantwort des nicht anwaltlich vertretenen Mieters Anhaltspunkte dafür, dass eine gerichtliche Befragung
weitere - dem Ausweisungsbegehren entgegenstehende - Umstände zum Vorschein bringen würde, können die entsprechenden Zweifel allenfalls anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden. Demgegenüber muss es unter derartigen Umständen ausser Betracht fallen, das Ausweisungsbegehren ohne Weiteres unter Hinweis auf die nicht genügend substanziierten und/oder belegten Einwände des Mieters gutzuheissen.
Genau dies hat das Kreisgericht jedoch getan und dadurch gegen Bundesrecht verstossen: Aus den unbeholfen formulierten Einwendungen im erstinstanzlichen Verfahren ergibt sich jedenfalls dem Sinn nach, dass die Beschwerdeführer die Tilgung des gesamten vermieterseits geltend gemachten Mietzinsausstandes durch Verrechnung geltend machen wollten. Unter diesen Umständen hätte das Kreisgericht die Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass die Beschwerdeführer mit der beigelegten Heizölrechnung vom 28. November 2013 bloss beispielhaft eine von mehreren Verrechnungsforderungen belegen wollten, wie sie vor Bundesgericht denn auch geltend machen. Angesichts des langen Zuwartens des Beschwerdegegners bis zur Mahnung/Kündigungsandrohung erscheint es im Übrigen auch nicht von vornherein als unplausibel, dass tatsächlich entsprechende Verrechnungsansprüche bestehen könnten. Indem die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren guthiess, obwohl die Ausführungen der Beschwerdeführer geeignet waren, Zweifel an ihrer Vollständigkeit zu wecken und daher - jedenfalls bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO im vereinfachten Verfahren um Kündigungsschutz - Anlass zu Nachfragen gegeben hätten, hat sie Art. 257 ZPO
verletzt.

5.4. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

6.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Da eine Abweisung des klägerischen Anspruchs im Verfahren nach Art. 257 ZPO von vornherein ausser Betracht fällt (BGE 140 III 315 E. 5) und das Bundesgericht angesichts der Aktenlage auch nicht im Sinne des Eventualantrags der Beschwerdeführer in der Sache selbst (auf Nichteintreten) entscheiden kann, ist diese in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Neubeurteilung an die Erstinstanz zurückzuweisen. Letztere wird zu entscheiden haben, ob die Zweifel am Ausweisungsanspruch des Beschwerdegegners anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden können, oder ob sie zu einem Nichteintreten auf das Gesuch führen müssen. Ferner hat das Kantonsgericht neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Die Beschwerdeführer dringen mit ihren Begehren nur teilweise durch. Da zum jetzigen Zeitpunkt noch ungewiss ist, ob und in welchem Umfang sie in der Sache obsiegen werden, erscheint es gerechtfertigt, den Parteien die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), den Beschwerdeführern ihren Teil unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Der Beschwerdegegner, dem im bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand entstanden ist, schuldet den Beschwerdeführern gemäss Art. 68 Abs. 2 BGG eine reduzierte Parteientschädigung (siehe Urteil 4A_406/2015 vom 11. Juli 2016 E. 7 mit Hinweisen).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, vom 27. Juni 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung an das Kreisgericht See-Gaster und zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens an das Kantonsgericht St. Gallen zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- werden zu Fr. 1'500.-- in solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern, zu Fr. 1'500.-- dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter im Obligationenrecht, sowie dem Gemeindepräsidium V.________ schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Oktober 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 20 - 1 Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
¹	Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
²	Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
¹	Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 256 Decisione - 1 Il giudice può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la legge non disponga altrimenti.
¹	Il giudice può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la legge non disponga altrimenti.
²	Il provvedimento di volontaria giurisdizione che si riveli errato può essere revocato o modificato d'ufficio o ad istanza di parte, eccetto che la legge o la certezza del diritto vi si oppongano.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.