2C_1101/2016 - 2017-07-24 - Obligationenrecht (allgemein) - Augmentation progessive de loyers LCAP

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 1101/2016

Arrêt du 24 juillet 2017

IIe Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Seiler, Président,
Zünd et Donzallaz.
Greffière : Mme McGregor.

Participants à la procédure
X.________,
représenté par Maître Alexandre Zen-Ruffinen et/ou Maître Piermarco Zen-Ruffinen, avocats,
recourant,

contre

Office fédéral du logement,
représenté par Me François Bohnet, avocat,
intimé.

Objet
Augmentation progressive de loyers LCAP,

recours contre l'arrêt du Tribunal administratif fédéral, Cour II, du 31 octobre 2016.

Faits :

A.

A.a. Par décision du 22 septembre 1989 rendue en application de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP; RS 843), l'Office fédéral du logement (ci-après: l'Office fédéral) a octroyé à la Commune de A.__________ une aide fédérale au logement d'une durée de 25 ans à partir du 1er janvier 1991 pour les immeubles locatifs sis sur les parcelles n° ****, **** et **** du Registre foncier de A.__________ (dossier FRWEG 124655).
Par décision du 9 octobre 1991, l'Office fédéral a octroyé l'aide fédérale au logement, pour une durée de 25 ans à partir du 1er juillet 1993, d'une part, à la Commune de A.__________ en relation avec l'immeuble locatif sis sur la parcelle n° **** du Registre foncier de A.__________ (dossier FRWEG 154284) et, d'autre part, à la Caisse de Pensions de la Ville de A.__________ en relation avec l'immeuble locatif sis sur la parcelle n° **** du Registre foncier de A.__________ (dossier FRWEG 154283).
Par contrat de vente à terme du 10 octobre 2007, la Commune de A.__________ a vendu à X.________ les immeubles locatifs sis sur les parcelles n° ****, ****, **** et **** du Registre foncier de A.__________. Par un second contrat de vente à terme, daté du même jour, la Caisse de Pensions de la Ville de A.__________ a, elle aussi, vendu au demandeur l'immeuble situé sur la parcelle n° **** du Registre foncier de A.__________. Ces deux contrats prévoient que la conclusion se fait sous réserve de l'approbation de l'Office fédéral.

A.b. Donnant suite à la conclusion des actes de vente immobilière du 10 octobre 2007, l'Office fédéral a, en date des 12 et 13 décembre 2007, prononcé trois décisions intitulées "octroi de l'aide fédérale lors d'une mutation" et portant sur les immeubles faisant l'objet des dossiers FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284, auxquelles étaient annexées le plan des charges et la liste des loyers. Ces décisions ont été acceptées par X.________ le 20 décembre 2007. L'aliénation des immeubles a ainsi été autorisée.
Dans un courrier du 28 décembre 2007, la gérante représentant X.________ a constaté que l'Office fédéral avait maintenu, dans les plans de financement des immeubles référencés FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284, des loyers stables et supprimé les augmentations bisannuelles. Elle lui a donc demandé d'inclure lesdites hausses.
Le 8 janvier 2008, l'Office fédéral a indiqué maintenir son refus d'appliquer les hausses bisannuelles de loyers. Il a exposé que le respect du principe du loyer couvrant les coûts lui imposait de n'accepter les hausses bisannuelles de loyers que lorsqu'une dette d'abaissement de base établie devait encore être remboursée. Il a toutefois précisé avoir renoncé à appliquer ce principe de façon stricte, de sorte que la limite des loyers admissibles selon le plan des loyers avait été gelée au niveau de la dernière augmentation alors qu'elle aurait dû baisser au niveau des coûts stricts de la couverture des intérêts et de l'amortissement.

A.c. Faisant suite à une rencontre qui s'était tenue entre les parties le 19 novembre 2011, l'Office fédéral a exposé que les augmentations bisannuelles de loyers de logements subventionnés n'étaient possibles que pour permettre au propriétaire de rembourser la dette d'abaissement de base grevant ceux-ci, conformément au principe du loyer couvrant les coûts. Il a relevé que, lors du rachat des immeubles subventionnés par l'acheteur, celui-ci n'avait repris aucune dette d'abaissement de base, de sorte qu'une augmentation bisannuelle de loyers ne se justifiait pas en l'espèce. En revanche, il a reconnu que les coûts effectifs supportés par l'acheteur étaient plus élevés que ceux figurant dans les plans des charges (ou plans de financement) des immeubles du fait que le taux d'intérêt hypothécaire appliqué à ses emprunts était un taux fixe de 4,85%, soit supérieur d'environ 1% à celui du marché. A cet égard, l'Office fédéral a indiqué avoir institué dans sa pratique une marge de tolérance de 1% par rapport au taux variable annoncé par les principales banques actives dans les financements LCAP et repris dans les plans des charges. Aussi, il avait adapté les plans des charges des immeubles en cause en y introduisant le taux maximal
autorisé. Les charges de l'acheteur demeurant ce nonobstant supérieures aux revenus locatifs maximaux autorisés, l'Office fédéral avait donc décidé d'accorder exceptionnellement, sur les trois immeubles du recourant (FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284), pour les années 2011/2012, une hausse ordinaire, octroyée pour les immeubles locatifs avec abaissement de base, à savoir 3%. Cette décision n'a pas été contestée.

B.

B.a. Le 30 avril 2012, X.________ a déposé une action auprès du Tribunal administratif fédéral en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit ordonné à l'Office fédéral d'accepter les hausses de loyers requises par lui, conformément à la législation applicable et aux contrats FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284.
Par arrêt du 8 avril 2014, le Tribunal administratif fédéral a rejeté l'action. Il a jugé que les augmentations systématiques de loyers étaient la condition sine qua non du remboursement des avances au titre de l'abaissement de base et qu' a contrario, en cas de remboursement de l'intégralité de la dette d'abaissement de base et de ses intérêts, il ne se justifiait en principe plus d'augmenter périodiquement les loyers, conformément au principe du loyer couvrant les coûts admissibles et des buts de la LCAP qui visent l'encouragement à la construction de logements à coût abaissé. Il y avait lieu de retenir que l'acheteur n'avait repris aucune dette d'abaissement de base lors du rachat des immeubles objets des dossiers FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284, de sorte que la loi ne lui conférait aucun droit à bénéficier d'augmentations bisannuelles régulières.

B.b. Par arrêt du 25 février 2015 (cause 2C 524/2014), le Tribunal fédéral a admis le recours formé par X.________. Il a considéré qu'en fondant son arrêt sur l'absence de dettes de prêts et non sur l'absence de déficit initial de loyers à la date d'achat par le recourant, l'instance précédente avait violé le droit fédéral. Partant, la cause a été renvoyée au Tribunal administratif fédéral pour qu'il examine si, à la date de l'achat, il subsistait un déficit initial de loyer provenant de la perception durant la période prévue par le plan de financement et le plan des loyers de montants inférieurs aux coûts effectifs.
Le 27 mai 2015, X.________ a informé le Tribunal administratif fédéral qu'il avait requis et obtenu une sortie anticipée du régime subventionné LCAP des immeubles faisant l'objet des dossiers FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284. Invité à se déterminer au sujet de son intérêt à agir dans la procédure devant le Tribunal administratif fédéral, l'intéressé a indiqué que, ne pouvant plus obtenir l'exécution du contrat FRWEG 124655 depuis sa résiliation par l'Office fédéral, il conservait un droit à des dommages-intérêts à hauteur de 10'623'986 fr.
Par arrêt du 31 octobre 2016, le Tribunal administratif fédéral a à nouveau rejeté l'action formée par l'intéressé. Il a considéré en substance que la preuve de l'existence d'un déficit initial de loyers à la date de l'achat des immeubles n'avait pas été apportée. L'autorité fédérale a également retenu que le demandeur n'avait pas subi de dommage résultant d'un déficit de loyers grevant lesdits immeubles au 31 décembre 2007.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X.________ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt du Tribunal administratif fédéral du 31 octobre 2016 et de renvoyer la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.
Le Tribunal administratif fédéral s'est référé aux considérants de l'arrêt attaqué. L'Office fédéral du logement conclut au rejet du recours. Le 14 mars 2017, X.________ a formulé des observations complémentaires.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), soit l'encouragement à la construction de logements, par le Tribunal administratif fédéral (art. 86 al. 1 let. a LTF). Il ne tombe pas sous le coup de l'art. 83 let. k LTF, parce que l'art. 39 LCAP accorde au propriétaire un droit à l'aide fédérale lorsqu'il se soumet aux conditions légales (cf. également l'art. 58 LCAP, qui détermine à quel moment prend naissance ce droit). Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et en la forme prévue (art. 42 LTF) par le recourant, qui a pris part à la procédure devant l'autorité précédente, est particulièrement atteint par la décision attaqué; et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 89 LTF), le présent recours est en principe recevable.

1.2. Le recourant, qui tend à obtenir des dommages et intérêts pour inexécution d'un contrat conclu avec l'Office fédéral, n'a pas chiffré ses conclusions. La somme à allouer ressort cependant de la décision attaquée (cf. supra consid. B.b; arrêt 2C 298/2010 du 28 avril 2011 consid. 1.4.2; FLORENCE AUBRY GIRARDIN, ad art. 42 LTF, in Commentaire de la LTF, 2e éd. 2014, n° 17 p. 307), de sorte qu'il convient d'entrer en matière.

1.3. A l'appui de son recours, le recourant a produit une expertise réalisée par le Prof. B.________. En tant qu'il vise à interpréter la LCAP d'un point de vue économique, ce document constitue un avis de droit, ce qui est en soi admissible (ATF 138 II 217 consid. 2.4 p. 220 s.)

2.
Le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu pour défaut de motivation et déni de justice.

2.1. La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; 139 IV 179 consid. 2.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des
allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 138 IV 81 consid. 2.2; 134 I 83 consid. 4.1 et les arrêts cités; 133 III 235 consid. 5.2; 125 III 440 consid. 2a). Le Tribunal fédéral n'examine la violation du droit d'être entendu que si ce grief est formulé conformément aux exigences de motivation qualifiées prévues à l'art. 106 al. 2 LTF.

2.2. En l'occurrence, le recourant se plaint de ce que l'instance précédente n'aurait pas examiné la question de savoir si l'absence de hausse était justifiée, alors même que l'intéressé avait toujours soutenu qu'elle était illégale. Ce grief tombe à faux. Au consid. 2.2 de l'arrêt entrepris, le Tribunal administratif fédéral a dûment posé les conditions justifiant l'octroi d'une augmentation des loyers. Se référant à l'arrêt 2C 524/2014 du Tribunal fédéral (consid. 4.2), l'autorité a précisé qu'il résultait de l'équivalence mathématique voulue par le système légal que l'augmentation progressive des loyers n'était plus justifiée lorsqu'il n'y avait plus ou pas de déficit initial de loyers à rembourser et que les recettes avaient au moins atteint un montant couvrant les coûts effectifs. L'augmentation progressive n'avait en effet plus de justification mathématique ou économique lorsque ces deux conditions étaient réunies (cf. arrêt attaqué consid. 2.2 p. 12). Or, le Tribunal administratif fédéral a retenu qu'aucun déficit initial effectif de loyers n'avait été établi, de sorte que le refus d'augmenter les loyers était conforme au système de la LCAP. Contrairement à ce que soutient le recourant, la question de la conformité à la
LCAP de l'absence de hausse des loyers a donc été dûment examinée dans l'arrêt entrepris. Le recourant était ainsi en mesure de faire valoir ses objections en toute connaissance de cause. Le grief tiré de la violation de son d'être entendu pour défaut de motivation et déni de justice doit ainsi être rejeté. Le recourant reproche également à l'instance précédente de n'avoir pas examiné le grief tiré de sa bonne foi. Il ressort cependant de l'arrêt entrepris que l'intéressé n'était pas habilité à se prévaloir des plans édictés pour le compte de la Commune de A.__________, dans la mesure où ils ne lui étaient pas destinés. Quant aux plans de financement et de loyers établis par l'Office fédéral, le Tribunal administratif fédéral a expliqué qu'ils ne constituaient pas une assurance ferme à bénéficier de hausses de loyers jusqu'au terme de l'aide fédérale au logement. Le recourant n'explique pas en quoi une telle motivation serait insuffisante et l'empêcherait de contester cette appréciation, se limitant à renvoyer aux déterminations présentées dans son recours devant le Tribunal fédéral du 27 mai 2014. Insuffisamment motivé, son grief est irrecevable.

3.
Sur le fond, le recourant reproche à l'instance précédente d'avoir considéré qu'il ne pouvait pas prétendre à des dommages-intérêts.

3.1. L'arrêt attaqué succède à l'arrêt 2C 542/2014 du 25 février 2015 par lequel le Tribunal fédéral a admis le recours formé par X.________ contre l'arrêt du Tribunal administratif fédéral du 8 avril 2014 et renvoyé la cause à l'instance précédente pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants. Selon la jurisprudence, les considérants de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral (art. 107 al. 2 LTF) lient les parties et le Tribunal fédéral lui-même (ATF 125 III 421 consid. 2a p. 423; arrêts 2C 217/2015 du 29 décembre 2015 consid. 2.1; 2C 519/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.1; 2C 1156/2012 du 19 juillet 2013 consid. 3). Il s'ensuit que ce dernier ne peut pas se fonder sur des motifs qu'il avait écartés ou dont il avait fait abstraction dans sa précédente décision. Quant aux parties, elles ne peuvent plus faire valoir, dans un nouveau recours contre la seconde décision, des moyens que le Tribunal fédéral avait rejetés dans son arrêt de renvoi (ATF 133 III 201 consid. 4.2 p. 208) ou qu'il n'avait pas eu à examiner, faute pour les parties de les avoir invoqués dans la première procédure de recours, alors qu'elles pouvaient - et devaient - le faire (ATF 135 III 334 consid. 2 p. 335; 111 II 94
consid. 2 p. 95). L'autorité précédente est tenue pour sa part de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt de renvoi; elle est liée par ce qui a déjà été tranché par le Tribunal fédéral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui; des faits nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points ayant fait l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fondés sur une base juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 p. 335; arrêts 2C 519/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.1; 2C 1156/2012 du 19 juillet 2013 consid. 3).

3.2. Dans son arrêt du 25 février 2015 (2C 524/2014), la Cour de céans a renvoyé la cause à l'instance précédente afin qu'elle détermine si, à la date de l'achat, il subsistait un déficit initial de loyer provenant de la perception durant la période prévue par le plan de financement et le plan des loyers de montants inférieurs aux coûts effectifs. Le Tribunal fédéral a précisé que dans la mesure où il subsistait un déficit initial de loyer et que le prix de vente des immeubles était supérieur à leur prix de revient, il faudrait alors admettre que ce déficit initial avait été remboursé par le recourant par le paiement du prix des immeubles en cause.

3.3. En l'occurrence, le cas d'espèce présente un objet et des circonstances qui diffèrent de l'arrêt de renvoi et dont il convient de tenir compte. En effet, les faits qui ont fondé l'arrêt de la Cour de céans du 25 février 2015 ne se sont pas vérifiés dans l'arrêt entrepris. L'instance précédente a en effet constaté que le recourant avait acquis les immeubles référencés FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284 pour un montant total de 24 millions de francs. Or, d'après les contrats de droit public initiaux, le coût de revient total pour ces trois immeubles s'élevait à 27.16 millions de francs. Le prix de vente des immeubles était ainsi sensiblement inférieur à leur prix de revient. Considéré seul, l'immeuble FRWEG 124655, pour lequel le recourant estimait avoir droit à des augmentations de loyers, avait été acquis au prix de 14.83 millions de francs, alors que son prix de revient s'élevait à 17.004 millions de francs. Le prix de vente de l'immeuble s'élevait donc à 2.174 millions de francs de moins que son prix de revient. S'ajoute à cela que l'objet du litige de la présente procédure diffère de celui à l'origine de l'arrêt 2C 524/2014. Dans cette affaire, le Tribunal fédéral avait été saisi d'une action en exécution des
contrats FRWEG 124655, FRWEG 154283 et FRWEG 154284. Le 1er juillet 2014, le recourant a requis et obtenu une sortie anticipée du régime subventionné LCAP des immeubles concernés. Invité à se déterminer au sujet de son intérêt à agir dans la procédure devant le Tribunal administratif fédéral, l'intéressé a indiqué que, ne pouvant plus obtenir l'exécution du contrat FRWEG 124655 depuis sa résiliation par l'Office fédéral, il conservait un droit à des dommages-intérêts à hauteur de 10'623'986 fr. Ainsi, contrairement à la procédure en exécution des contrats qui s'est soldée par l'arrêt du Tribunal fédéral du 25 février 2015, la présente affaire a pour origine une action pour inexécution du contrat FRWEG 124655. Or une telle procédure obéit à des conditions différentes. La responsabilité pour inexécution d'un contrat de droit administratif est régie par application analogique des art. 97 ss CO (THIERRY TANQUEREL, Manuel de droit administratif, Genève 2011, n° 1021, p. 345), ce qui suppose la réunion de quatre conditions cumulatives: une violation d'une obligation contractuelle, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive du devoir de diligence et le dommage survenu. Il
appartient au demandeur d'apporter la preuve des faits permettant de constater que chacune de ces conditions est remplie (art. 8 CC), sauf pour la faute qui est présumée (art. 97 al. 1 CO).

3.4. Dans la présente situation, on peine à déceler en quoi l'Office du logement aurait violé une obligation contractuelle. En effet, d'après les constatations de fait de l'autorité précédente qui lient le Tribunal de céans, le recourant a accepté, par contrat du 20 décembre 2007 relatif au dossier FRWEG 124655, que les loyers ne soient plus soumis au régime des augmentations automatiques, qu'il s'agisse d'une hausse annuelle de 3% ou bisannuelle de 6%. Cela ressort des plans de financement annexés à la décision prononcée par l'Office fédéral en date du 12 décembre 2007. Dite décision a été signée par le recourant, ce qui a entraîné la création d'un rapport contractuel de droit public entre les parties (cf. arrêt attaqué, consid. C.a). Le recourant ne conteste pas ces faits mais soutient que l'absence de hausse est contraire à la LCAP.

3.4.1. Selon la jurisprudence, le contenu du contrat de droit administratif ne doit pas être contraire au droit (ATF 136 II 415 consid. 2.6.1, p. 425). La voie contractuelle ne saurait en effet constituer un moyen de contourner des prescriptions légales (THIERRY TANQUEREL, op. cit., n° 993 p. 337).
Les décisions accordant l'aide fédérale ayant été rendues avant le 1er octobre 2003, la LCAP demeure applicable à la présente procédure de recours (cf. arrêt 2C 524/2014 du 25 février 2015 consid. 1.2). Cette loi fédérale vise à encourager la construction de logements ainsi que l'équipement de terrains à cet effet, à abaisser le coût du logement, au premier chef des loyers, et à faciliter l'acquisition de la propriété d'appartements et de maisons familiales (art. 1 LCAP). En particulier, la Confédération soutient par des mesures spécifiques la construction de logements à loyer particulièrement avantageux (art. 35 al. 1 LCAP). Parmi ces mesures figure l'abaissement de base, qui permet de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi bas que possible, aux dessous des charges du propriétaire qui en bénéficie (art. 35 al. 2 LCAP; art. 14 OLCAP). Aux termes de l'art. 37 al. 3 LCAP, qui pose le principe du loyer couvrant les coûts, l'abaissement de base doit assurer un loyer permettant, compte tenu de l'augmentation annuelle du loyer, de couvrir pendant vingt-cinq ans les charges du propriétaire.
Le système d'encouragement est ainsi fondé sur la progression des loyers. En pratique, cela signifie que, lorsque le propriétaire obtient un abaissement de base, un plan de financement et un plan des loyers sont établis pour 25 ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêts compris, et 30% au plus des frais d'investissements amortis (art. 21 al. 1 OLCAP). Le loyer initial abaissé doit alors être fixé de manière que les conditions prévues à l'art. 21 al. 1 OLCAP puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d'une augmentation annuelle des loyers (art. 21 al. 2 OLCAP).
Le transfert de la propriété d'un logement financé au moyen de l'aide fédérale est régi à l'art. 18 al. 1 OLCAP. D'après cette disposition, tout transfert nécessite l'approbation de l'Office fédéral. Celui-ci la donne si le nouveau propriétaire s'engage par écrit à reprendre le contrat de droit public prévu par la loi, et la dette relative aux avances courues au titre de l'abaissement de base et à respecter le plan des loyers et le plan de financement. L'al. 2 de cette disposition précise qu'est un transfert de propriété tout changement de propriétaire dû notamment à l'achat.

3.4.2. En l'occurrence, contrairement à ce que soutient le recourant, le droit fédéral ne garantit aucunement la reprise, par le nouveau propriétaire, des charges et conditions prévus par le contrat de droit public conclu par l'ancien propriétaire. Il dispose uniquement que le contrat repris par le nouveau propriétaire doit être prévu par la loi. Si l'absence de hausse des loyers peut être de nature à limiter les possibilités de vente des immeubles concernés, elle n'est pas pour autant contraire au droit. L'art. 37 al. 3 LCAP pose certes le principe du loyer couvrant les coûts admissibles. Rien ne s'oppose cependant à ce que les parties y renoncent. Il n'y a en effet aucune raison de priver les particuliers d'une liberté de gestion qui caractérise le concept de patrimoine (MOOR/POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3e éd. 2011, n° 1.3.4.1 p. 108). Or, s'agissant de prestations pécuniaires qui peuvent être transférées à n'importe quel tiers, les parties restent libres de définir les termes de leur engagement. C'est du reste le lieu de préciser, comme l'a fait l'instance précédente, que si les plans de charges et des loyers sont établis pour 25 années au moins que dure l'aide fédérale au logement (cf. art. 21 al. 1 OLCAP), de
nouvelles circonstances sont susceptibles de déployer des effets sur le contenu du contrat et d'en justifier la modification. Aussi, d'après la doctrine, même lorsqu'un plan des hausses de loyers a été adopté, il peut être adapté, pendant toute la durée du contrôle des loyers, afin de tenir compte notamment des conditions du marché (JEAN-MARC SIEGRIST, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, in: 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 24). Il s'ensuit qu'en ce qu'il ne prévoit pas d'augmentations de loyers, le contrat de droit administratif n'est pas contraire au droit fédéral.
Autre est la question de savoir si l'acquéreur, au moment de conclure le contrat de vente, était dans une erreur essentielle. Or, il ne ressort pas de l'arrêt entrepris que le recourant se serait prévalu d'un vice de consentement, ni qu'il aurait cherché à invalider le contrat pour cause d'erreur essentielle, de contrainte ou de dol. L'intéressé avait pourtant connaissance de l'absence de hausse des loyers puisqu'il a demandé à l'Office fédéral, à la fin de l'année 2007, d'établir des nouveaux plans de financement en y incluant des hausses bisannuelles de loyers de 6%. Le recourant prétend à cet égard qu'il n'avait pas d'autre choix que de signer les décisions de l'Office fédéral s'il entendait acquérir les immeubles concernés. Or, on pourrait se demander s'il n'est pas contraire au principe de la bonne foi de signer un contrat pour invoquer après coup une violation de la loi en raison des conditions défavorables du contrat. Quoi qu'il en soit, le contrat de droit administratif n'est pas contraire au droit fédéral. Il y a donc lieu de s'en tenir aux clauses contractuelles prévues par les parties.

3.4.3. Partant, dans la mesure où le contrat a été établi sans les hausses bisannuelles de loyers, la condition de l'existence d'une obligation contractuelle au sens de l'art. 97 al. 1 CO fait défaut. Il s'ensuit que le Tribunal administratif fédéral pouvait, sans violer le droit fédéral, considérer que le recourant ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts.

4.
Au vu des considérants qui précèdent, en tant que le recourant se plaint d'une violation de la maxime inquisitoire, du droit d'être entendu et des règles gouvernant le fardeau de la preuve (art. 8 CC), ses griefs doivent être rejetés. En effet, l'ensemble de ces griefs a trait à la question de savoir s'il subsistait un déficit initial de loyer à la date de l'achat des immeubles par le recourant. Il est vrai que l'arrêt attaqué a été rendu à la suite de l'arrêt 2C 524/2014, dans lequel la Cour de céans a renvoyé la cause à l'autorité précédente afin qu'elle détermine notamment s'il subsistait un déficit initial de loyer. Or, comme indiqué supra (cf. consid. 3.3), l'objet du litige ainsi que les faits qui fondent la présente procédure diffèrent de ceux qui étaient à l'origine de l'arrêt 2C 524/2014, de sorte que les considérations relevées par le Tribunal fédéral au sujet du déficit initial de loyers ne trouvent plus la même pertinence. Par ailleurs, dans l'arrêt 2C 527/2014, la Cour de céans a a précisé qu'une augmentation automatique des loyers ne se justifiait que s'il subsistait un déficit initial de loyer et que le prix de vente des immeubles était supérieur à leur prix de revient. Or, le Tribunal administratif fédéral a
constaté, de manière à lier le Tribunal de céans, que le prix de vente des immeubles était inférieur à leur prix de revient. Ainsi, dans la mesure où l'instance précédente a retenu l'absence de réalisation de l'une des conditions justifiant une augmentation automatique des loyers, on ne peut lui reprocher d'avoir violé les art. 44 al. 2 LTAF et 29 al. 2 Cst. en renonçant à instruire plus avant le dossier et à établir davantage de faits en relation avec l'existence d'un déficit initial de loyer. Il s'ensuit que l'appréciation anticipée des preuves à laquelle a procédé le Tribunal administratif fédéral ne viole ni la maxime inquisitoire ni le droit d'être entendu du recourant.

5.
Dans un dernier grief, le recourant se plaint d'un déni de justice en tant que le Tribunal administratif fédéral ne s'est pas prononcé sur l'octroi des dépens pour l'action rejetée à tort par arrêt du 8 avril 2014.

5.1. Commet un déni de justice formel et viole l'art. 29 al. 1 Cst. l'autorité qui ne statue pas ou n'entre pas en matière sur un recours ou un grief qui lui est soumis dans les formes et délai légaux, alors qu'elle était compétente pour le faire (ATF 135 I 6 consid. 2.1 p. 9; 134 I 229 consid. 2.3 p. 232).

5.2. En l'occurrence, se fondant sur l'art. 64 al. 1 PA, l'instance précédente a considéré que le recourant, qui avait succombé, n'avait pas droit à des dépens. Dans la mesure où l'arrêt du 31 octobre 2016 a remplacé celui du 8 avril 2014, la décision sur les frais et dépens vaut pour l'ensemble de la procédure devant le Tribunal administratif fédéral. Il ne saurait dès lors être question de déni de justice, de sorte que le grief du recourant doit être rejeté.

6.
Compte tenu de ce qui précède, le recours est rejeté. Succombant, le recourant supporte les frais judiciaires (art. 65 et 66 al. 1 LTF). L'Office fédéral du logement, qui obtient gain de cause dans l'exercice de ses attributions officielles, n'a pas droit à des dépens (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'500 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, à l'Office fédéral du logement ainsi qu'au Tribunal administratif fédéral, Cour II.

Lausanne, le 24 juillet 2017
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Seiler

La Greffière : McGregor

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 97 - 1 Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
¹	Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
²	Für die Vollstreckung gelten die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 11. April 188943 über Schuldbetreibung und Konkurs sowie der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 200844 (ZPO).45

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 35 - 1 Der Bund unterstützt durch gezielte Massnahmen nach den folgenden Bestimmungen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen.
^a	die Grundverbilligung, die bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen mit der Restfinanzierungshilfe eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den Eigentümerlasten ermöglicht;
^b	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 30 Prozent für Wohnungen für Bevölkerungskreise mit beschränkten Einkommen;
^c	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 40 Prozent für Wohnungen für Betagte, Invalide und Pflegebedürftige mit Einschluss des für deren Betreuung erforderlichen Personals sowie für Wohnungen von Personen, die in Ausbildung stehen.

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 21 Mietzins- und Finanzierungsplan - 1 Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
¹	Der Mietzins- und Finanzierungsplan wird für 25 Jahre erstellt; er ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten getilgt werden können.
²	Der verbilligte Anfangsmietzins ist so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse die Bedingungen nach Absatz 1 in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden können.
³	Die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen können durch das Bundesamt aufgrund der Marktverhältnisse geändert werden.27
⁴	Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann der Mietzins- und Finanzierungsplan in der Regel um fünf Jahre verlängert werden. Danach noch geschuldete Vorschüsse und Zinsen sind vom Eigentümer oder nötigenfalls vom Bund zu übernehmen. Dabei sind die Marktgegebenheiten sowie die besonderen Verhältnisse des Eigentümers angemessen zu berücksichtigen.28
^4bis	Der Bund kann geschuldete Vorschüsse und Zinsbetreffnisse vor Ablauf von 30 Jahren in folgenden Fällen ganz oder teilweise erlassen:
^a	wenn der Empfänger von Bundeshilfe aufgrund der Marktverhältnisse voraussichtlich nicht in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen innert 30 Jahren zu erfüllen und ein Verzicht für den Bund insgesamt in finanzieller Hinsicht von Vorteil ist. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
^a1	der Mietertrag im Vergleich zum Mietzinsplan,
^a2	die verbleibende Laufzeit der Grundverbilligungsschuld,
^a3	die Leerwohnungsziffer der Gemeinde, in der das Objekt liegt,
^a4	der Erneuerungsbedarf,
^a5	die Vergleichsmiete,
^a6	allfällige Verzichtsleistungen von Finanzierungspartnern im Rahmen von Sanierungsvereinbarungen;
^b	im Rahmen einer Zwangsverwertung, sofern weitere beteiligte Gläubiger zu Verlust mindernden Massnahmen Hand bieten.29
⁵	Leistungen der Kantone, Gemeinden und anderer Dritter können zu einer weiteren Verbilligung beitragen, ohne dass dadurch die Bundeshilfe gekürzt wird.30

SR 843.1 Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (VWEG) VWEG Art. 18 Handänderung - 1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
¹	Die Handänderung einer mit Bundeshilfe finanzierten Wohnung ist nur mit Genehmigung des Bundesamtes zulässig. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sich der neue Eigentümer vertraglich verpflichtet, in den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach dem Gesetz einzutreten, die Schuldverpflichtung für die aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse zu übernehmen sowie den Mietzins- und Finanzierungsplan einzuhalten. Die Genehmigungspflicht sowie die Übernahme der Schuldverpflichtung können im Grundbuch angemerkt werden.
²	Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Ersteigerung, Tausch, Schenkung, Erbteilung, richterliche Zuweisung.
³	Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
⁴	Für Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland muss die Finanzierung ohne Bundesbürgschaft sichergestellt sein.

SR 173.32 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsgesetz, VGG) - Verwaltungsgerichtsgesetz VGG Art. 44
¹	Entscheidet das Bundesverwaltungsgericht als erste Instanz, so richtet sich das Verfahren nach den Artikeln 3-73 und 79-85 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 194760 über den Bundeszivilprozess.
²	Das Bundesverwaltungsgericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest.
³	Die Gerichtsgebühren und die Parteientschädigung richten sich nach den Artikeln 63-65 VwVG61.62

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 64
¹	Die Beschwerdeinstanz kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zusprechen.
²	Die Entschädigung wird in der Entscheidungsformel beziffert und der Körperschaft oder autonomen Anstalt auferlegt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, soweit sie nicht einer unterliegenden Gegenpartei auferlegt werden kann.
³	Einer unterliegenden Gegenpartei kann sie je nach deren Leistungsfähigkeit auferlegt werden, wenn sich die Partei mit selbständigen Begehren am Verfahren beteiligt hat.
⁴	Die Körperschaft oder autonome Anstalt, in deren Namen die Vorinstanz verfügt hat, haftet für die einer unterliegenden Gegenpartei auferlegte Entschädigung, soweit sich diese als uneinbringlich herausstellt.
⁵	Der Bundesrat regelt die Bemessung der Entschädigung.108 Vorbehalten bleiben Artikel 16 Absatz 1 Buchstabe a des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005109 und Artikel 73 des Strafbehördenorganisationsgesetzes vom 19. März 2010110.111

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.