Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 20/2012

Urteil vom 24. April 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
nebenamtlicher Bundesrichter Locher,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Kummer,
Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Y.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 14. November 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG mit Sitz in A.________/LU (hienach: die Steuerpflichtige) bezweckt entsprechend ihren Statuten namentlich die Vermittlung sowie den Kauf und Verkauf von Immobilien. Das Aktienkapital von Fr. ________.-- befindet sich in den Händen von B.A.________, der dem Verwaltungsrat der Gesellschaft als alleiniges Mitglied angehört und über Einzelunterschrift verfügt. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Januar 2010 erwarb die Steuerpflichtige von B.B.________, der Mutter des Alleinaktionärs, vier in A.________ gelegene Grundstücke zum Preis von ________ Franken.

B.
Der Gemeinderat von A.________/LU veranlagte am 27. Mai 2010 die Handänderungssteuer und setzte diese auf 1,5 Prozent des Kaufpreises fest, ausmachend Fr. ________.--. Auf Einsprache der Steuerpflichtigen hin bestätigte er am 9. September 2010 seine Veranlagungsverfügung. Der Gemeinderat verwarf damit die von der Steuerpflichtigen vertretene Auffassung, wonach der Vorgang von der Handänderungssteuerpflicht auszunehmen sei, nachdem Handänderungen zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie von der Steuer befreit sind. Die hiegegen gerichtete Beschwerde der Steuerpflichtigen an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern führte am 14. November 2011 zur Abweisung.

C.
Gegen dieses Urteil führt die Steuerpflichtige mit Eingabe vom 6. Januar 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils zufolge rechtsungleicher Behandlung und willkürlicher Auslegung des Rechts.

D.
Während die Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde beantragt, verzichten der Gemeinderat von A.________ sowie die Eidgenössische Steuerverwaltung (Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben) auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 29   Examen
	1.	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
	2.	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um den Entscheid einer letzten kantonalen Gerichtsinstanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, der beim Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 lit. a

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 82   Principe
		Le Tribunal fédéral connaît des recours:
		a.	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
		b.	contre les actes normatifs cantonaux;
		c.	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

, 83

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 83   Exceptions
		Le recours est irrecevable contre:
		a.	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit [1] jugée par un tribunal;
		b.	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
		c. [2]	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:l'entrée en Suisse,une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,l'admission provisoire,l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,les dérogations aux conditions d'admission,la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
			1.	l'entrée en Suisse,
			2.	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
			3.	l'admission provisoire,
			4.	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
			5. [2]	les dérogations aux conditions d'admission,
			6. [3]	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
		d. [4]	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
			1. [4]	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
			2.	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
		e.	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
		f. [5]	les décisions en matière de marchés publics:si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ousi la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics [6];
			1.	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
			2.	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics [6];
		fbis. [7]	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs [8];
		g.	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
		h. [9]	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
		i.	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
		j. [10]	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
		k.	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
		l.	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
		m. [11]	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
		n.	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,les permis d'exécution;
			1.	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
			2.	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
			3.	les permis d'exécution;
		o.	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
		p. [12]	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent: [13]une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications [14];un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste [16];
			1.	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
			2.	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications [14];
			3. [15]	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste [16];
		q.	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:l'inscription sur la liste d'attente,l'attribution d'organes;
			1.	l'inscription sur la liste d'attente,
			2.	l'attribution d'organes;
		r.	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 34 [17] de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF) [18];
		s. [19]	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:...la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
			1. [19]	...
			2.	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
		t. [20]	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
		u. [21]	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers [22]);
		v. [23]	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
		w. [24]	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
		x. [25]	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 1981 [26], sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
		y. [27]	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
		z. [28]	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie [29] concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.
[1] Rectifié par la Commission de rédaction de l'Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10). [2] Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de l'O de l'Ass. féd. du 20 déc. 2006 concernant l'adaptation d'actes législatifs aux disp. de la loi sur le TF et de la loi sur TAF, en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2006 5599; FF 2006 7351). [3] Introduite par le ch. I 1 de l'O de l'Ass. féd. du 20 déc. 2006 concernant l'adaptation d'actes législatifs aux disp. de la loi sur le TF et de la loi sur TAF, en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2006 5599; FF 2006 7351). [4] Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF du 1er oct. 2010 sur la coordination entre la procédure d'asile et la procédure d'extradition, en vigueur depuis le 1er avr. 2011 (RO 2011 925; FF 2010 1333). [5] Nouvelle teneur selon l'annexe 7 ch. II 2 de la LF du 21 juin 2019 sur les marchés publics, en vigueur depuis le 1er janv. 2021 (RO 2020 641; FF 2017 1695). [6] RS 172.056.1 [7] Introduite par le ch. I 2 de la LF du 16 mars 2012 sur la deuxième partie de la réforme des chemins de fer 2, en vigueur depuis le 1er juil. 2013 (RO 2012 5619, 2013 1603; FF 2011 857). [8] RS 745.1 [9] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la LF du 28 sept. 2012 sur l'assistance administrative fiscale, en vigueur depuis le 1er fév. 2013 (RO 2013 231; FF 2011 5771). [10] Nouvelle teneur selon l'annexe 2 ch. II 1 de la L du 17 juin 2016 sur l'approvisionnement du pays, en vigueur depuis le 1er juin 2017 (RO 2017 3097; FF 2014 6859). [11] Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la L du 20 juin 2014 sur la remise de l'impôt, en vigueur depuis le 1er janv. 2016 (RO 2015 9; FF 2013 7549). [12] Nouvelle teneur selon l'art. 106 ch. 3 de la LF du 24 mars 2006 sur la radio et la télévision, en vigueur depuis le 1er avr. 2007 (RO 2007 737; FF 2003 1425). [13] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. II 1 de la LF du 17 déc. 2010 sur la poste, en vigueur depuis le 1er oct. 2012 (RO 2012 4993; FF 2009 4649). [14] RS 784.10 [15] Introduit par l'annexe ch. II 1 de la LF du 17 déc. 2010 sur la poste, en vigueur depuis le 1er oct. 2012 (RO 2012 4993; FF 2009 4649). [16] RS 783.0 [17] Rectifié par la Commission de rédaction de l'Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10). [18] RS 173.32. Cet article est abrogé. Voir actuellement l'art. 33 let. i LTAF, en relation avec l'art. 53 al. 1 de la LF du 18 mars 1994 sur l'assurance maladie (RS 832.10). [19] Abrogé par l'annexe ch. 1 de la LF du 22 mars 2013, avec effet au 1er janv. 2014 (RO 2013 34633863; FF 2012 1857). [20] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 5 de la LF du 20 juin 2014 sur la formation continue, en vigueur depuis le 1er janv. 2017, ne concerne que le textes allemand et italien (RO 2016 689; FF 2013 3265). [21] Introduite par l'annexe ch. 3 de la LF du 22 juin 2007 sur la surveillance des marchés financiers (RO 2008 5207; FF 2006 2741). Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 1 de la L du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers, en vigueur depuis le 1er janv. 2016 (RO 2015 5339; FF 2014 7235). [22] RS 958.1 [23] Introduite par l'annexe ch. 3 de la LF du 22 juin 2007 sur la surveillance des marchés financiers, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 5207; FF 2006 2741). [24] Introduite par l'annexe ch. II 1 de la L du 30 sept, 2016 sur l'énergie, en vigueur depuis le 1er janv. 2018 (RO 2017 6839; FF 2013 6771). [25] Introduite par l'art. 21 al. 2 de la LF du 30 sept. 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 1981, en vigueur depuis le 1er avr. 2017 (RO 2017 753; FF 2016 87). [26] RS 211.223.13 [27] Introduit par l'art. 36, al. 2 de la LF du 18 juin 2021 relative à l'exécution des conventions internationales dans le domaine fiscal, en vigueur depuis le 1er janv. 2022 (RO 2021 703; FF 2020 8913). [28] Introduite par le ch. I 2 de la LF du 16 juin 2023 sur l'accélération des procédures d'autorisation pour les installations éoliennes, en vigueur depuis le 1er fév. 2024 (RO 2023 804; FF 2023 344, 588). [29] RS 730.0

, 86 Abs. 1

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 86   Autorités précédentes en général
	1.	Le recours est recevable contre les décisions:
		a.	du Tribunal administratif fédéral;
		b.	du Tribunal pénal fédéral;
		c.	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
		d.	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
	2.	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
	3.	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

lit. d und Abs. 2, 90 BGG). Gemäss § 4 Abs. 1 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 28. Juni 1983 über die Handänderungssteuer (HStG/LU; SRL 645) wird der Erwerber der handändernden Grundstücke subjektiv steuerpflichtig. Als Erwerberin der veräusserten Grundstücke in der Gemeinde A.________/LU ist die Steuerpflichtige mit der Handänderungssteuer belastet und damit zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (Art. 89 Abs. 1

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 89   Qualité pour recourir
	1.	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
		a.	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
		b.	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
		c.	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
	2.	Ont aussi qualité pour recourir:
		a.	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
		b.	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
		c.	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
		d.	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
	3.	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

BGG). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der Steuerpflichtigen ist unter Vorbehalt des Nachfolgenden einzutreten.

1.2 Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 95   Droit suisse
		Le recours peut être formé pour violation:
		a.	du droit fédéral;
		b.	du droit international;
		c.	de droits constitutionnels cantonaux;
		d.	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
		e.	du droit intercantonal.

BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 106   Application du droit
	1.	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
	2.	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 106   Application du droit
	1.	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
	2.	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 774/2011 vom 3. Januar
2012 E. 1.2.4; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1).

1.3 Die Steuerpflichtige beantragt die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils. Ob sie der ihr obliegenden qualifizierten Rüge- und Begründungspflicht im genannten Sinne genügt hat, erscheint zumindest als ungewiss. Die Frage kann freilich offenbleiben, nachdem die Beschwerde in der Sache selbst ohnehin abzuweisen ist.

2.
2.1 Gemäss § 1 HStG/LU erheben der Staat Luzern und die Einwohnergemeinden eine Handänderungssteuer. Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück (§ 2 Ziff. 1 HStG/LU) sowie die Änderung im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen (§ 2 Ziff. 2 HStG/LU), aber auch gewisse sog. wirtschaftliche Handänderungen (§ 2 Ziff. 3 HStG/LU) begründen die objektive Steuerpflicht. Subjektiv steuerpflichtig ist nach dem bereits Gesagten (vorne E. 1.1) der Erwerber (§ 4 Abs. 1 HStG/LU). § 3 HStG/LU ordnet an, welche Handänderungen steuerfrei sind. Nach § 3 Ziff. 2 HStG/LU bleiben steuerfrei:
"Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, auch als Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, zwischen eingetragenen Partnern sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, gleichgültig, ob das Grundstück unter Lebenden oder durch Erbschaft erworben wird."
Die Aufzählung in § 3 HStG/LU ist abschliessender Natur (dazu Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen zum HStG/LU, Ziff. 1 zu den steuerfreien Handänderungen, Stand 1. Juli 2009).

2.2 Öffentlich beurkundeter Vertrag vom 29. Januar 2010 und Grundbucheintrag, mit welchem die Grundstücke übertragen wurden, stellen eine zivilrechtliche Handänderung im Sinne von § 2 Ziff. 1 HStG/LU dar, was auch die Steuerpflichtige anerkennt. Sie hält jedoch dafür, es liege eine steuerfreie Handänderung gemäss § 3 Ziff. 2 HStG/LU vor, und zwar ein "Rechtsgeschäft zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie". Der Sohn der Grundstücksverkäuferin sei Eigentümer sämtlicher Aktien der Steuerpflichtigen, und bei "wirtschaftlicher Betrachtungsweise" liege ein Rechtsgeschäft zwischen Mutter und Sohn vor.
Die umfassende Begründung der Steuerpflichtigen kann sinngemäss wie folgt zusammengefasst werden: Wohl gehe die "wirtschaftliche Betrachtungsweise" nicht aus dem Wortlaut der Befreiungsnorm hervor, ergebe sich aber aufgrund der richtig verstandenen ratio legis. Die Vorinstanz habe zu Unrecht lediglich auf den Wortlaut der Bestimmung abgestellt und den Normsinn ausser Acht gelassen. Steuerobjekt bilde nach § 2 HStG/LU auch die wirtschaftliche Handänderung. Wenn zugunsten der öffentlichen Hand die wirtschaftliche Betrachtungsweise herangezogen werde, müsse dies aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die steuerfreien Handänderungen gelten. Steuerpflichtige Personen untereinander würden ungleich behandelt, wenn bei einem Verkauf an Nachkommen oder umgekehrt keine Steuer und hier, wo die Liegenschaften "faktisch" ins Vermögen des Sohnes der Verkäuferin gegangen seien, eine solche erhoben werde. Eine weitere Ungleichbehandlung ergäbe sich bei Übertragung der Grundstücke von der Steuerpflichtigen auf deren Alleinaktionär, die steuerbar sei, während bei einem Verkauf von der Mutter an den Sohn überhaupt keine Handänderungssteuer angefallen wäre. Bei einem solchen hätte der Sohn nur eine Einzelunternehmung gründen und sodann eine
Umgründung in eine Aktiengesellschaft durchführen müssen, womit der Vorgang nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 103

RS 221.301 LFus Loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine (Loi sur la fusion, LFus) - Loi sur la fusion Art. 103
		La perception de droits de mutation cantonaux ou communaux est exclue en cas de restructuration au sens des art. 8, al. 3, et 24, al. 3 et 3quater, de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes [1]. Les émoluments couvrant les frais occasionnés sont réservés.
[1] RS 642.14

des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG; SR 221.301) handänderungssteuerfrei wäre. Aufgrund der "Ausrichtung des Gesetzes", welches wirtschaftliche Handänderungen miterfasst, sei daher auch bei der Beurteilung der Steuerfreiheit "auf den wirtschaftlichen Gehalt" abzustellen. Bereits bevor die wirtschaftlichen Handänderungen im heutigen Gesetz als steuerbar erklärt wurden, habe man solche Vorgänge steuerlich erfasst. Dies sei vom Bundesgericht ausdrücklich geschützt worden (BGE 99 la 459 E. 3b S. 464 f.). Nachdem das geltende Recht die wirtschaftliche Betrachtungsweise vorsehe, könne auch im Rahmen der steuerfreien Handänderungen "von einer strikten Beachtung der Regeln des Privatrechts abgewichen werden". Selbst nach der Praxis der Vorinstanz sei "der im Handänderungssteuerrecht verankerten wirtschaftlichen Betrachtungsweise stets Rechnung zu tragen" (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 7. Juli 2008 E. 2a und 3, in: LGVE 2008 II Nr. 26).

3.
Die Argumentation der Steuerpflichtigen vermag nicht zu überzeugen. Vorab übersieht sie den Unterschied zwischen Steuergesetzen, die Rechtsvorgänge besteuern, und solchen, deren Steuerobjekt in einem wirtschaftlich bedeutsamen Sachverhalt besteht (PETER LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen im Recht der direkten Steuern der Schweiz, in: ASA 75 S. 675 ff., insbesondere S. 676 f.; vgl. auch PIERRE-MARIE GLAUSER, in: Glauser (Hrsg.), Évasion fiscale, 2010, S. 3 ff. ["normes reposant sur un concept de droit civil et normes à rattachement économique"]). Was die Steuerpflichtige zudem zur Auslegung von Normen mit wirtschaftlicher Anknüpfung ausführt, ist bei der hier vorliegenden Rechtsverkehrssteuer gerade nicht von Bedeutung (LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen, S. 692 ff.).

3.1 Bei der Handänderungssteuer des Kantons Luzern handelt es sich um eine (indirekte) Rechtsverkehrssteuer, und zwar um eine Rechtsübertragungssteuer (Botschaft des Regierungsrats des Kantons Luzern vom 15. Oktober 1982 zum Gesetz über die Handänderungssteuer, Separatdruck S. 5; BGE 131 I 394 E. 3.4 S. 398 f. zum Recht des Kantons Genf; allgemein dazu ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl., 2002, S. 200 ff.; ERNST HÖHN/ROBERT WALDBURGER, Steuerrecht, Band I, 9. Aufl., 2001, S. 77). Eine Rechtsverkehrssteuer knüpft grundsätzlich an rechtliche Vorgänge an (LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen, S. 676). Um offensichtliche Umgehungen mitzuerfassen, wird das Hauptsteuerobjekt ("zivilrechtliche Handänderung") regelmässig um Ersatztatbestände (sog. "wirtschaftliche Handänderungen") erweitert. Wohl gilt dies ebenso für § 2 Ziff. 3 HStG/LU, woraus aber nicht geschlossen werden darf, dies verleihe dem luzernischen Handänderungssteuerrecht insgesamt einen "wirtschaftlichen Grundgehalt" bzw. eine generelle "wirtschaftliche Ausrichtung". Auch aus dem bereits zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 7. Juli 2008 E. 2 ergibt sich nichts Derartiges, hält er doch nur fest, die
wirtschaftliche Betrachtungsweise sei unter anderem in § 2 Ziff. 3 HStG/LU verankert.

3.2 Mithin ist jede Norm des HStG/LU, das als Rechtsübertragungssteuer grundsätzlich auf dem begrifflichen Instrumentarium des Privatrechts fusst, gesondert daraufhin zu prüfen, ob sie zivilrechtskonform zu deuten sei. Dabei ist an sich der Normsinn und nicht nur der Normwortlaut massgebend (PETER LOCHER, Grenzen der Rechtsfindung im Steuerrecht, 1983, S. 167 ff., insbesondere S. 177 ff.; vgl. auch GLAUSER, a.a.O., S. 3 ff.). Freilich muss sich ein vom Normwortlaut abweichender und letztlich massgebender Normsinn ebenso aus dem Gesetz selber ergeben (GLAUSER, a.a.O., S. 4). Dieses ist mithin zunächst methodisch korrekt auszulegen. Erst wenn der entsprechend ermittelte Sinn des Gesetzes eine ausschliessliche Anknüpfung ans Zivilrecht ergibt, stellt sich überhaupt die Anschlussfrage, ob sich diese Lösung allenfalls unter verfassungsrechtlichen Aspekten als unhaltbar erweist.
3.3
3.3.1 Der Wortlaut von § 3 Ziff. 2 HStG/LU spricht für eine Anknüpfung an das Zivilrecht. Die Präzisierung am Ende der Bestimmung, wonach unerheblich sei, ob das Grundstück gestützt auf ein Rechtsgeschäft unter Lebenden oder eine Verfügung von Todes wegen übergeht, deutet darauf hin, dass ausschliesslich natürliche Personen als - direkte - Vertragsparteien angesprochen sind. Es ist nicht ersichtlich, weshalb und inwiefern diese Norm über den Wortsinn hinaus (also "wirtschaftlich") zu deuten wäre. Die Doktrin vertritt bezüglich der privatrechtskonformen Betrachtungsweise ohnehin die Auffassung, die zwingenden Vorschriften des Zivilrechts, aber auch Statusbegriffe (Ehe, Kindschaft etc.) sowie die Gesellschaftsformen seien grundsätzlich unantastbar (LOCHER, Rechtsfindung, S. 160, mit Nachweisen). Entsprechend wird die rechtliche Selbständigkeit juristischer Personen nur ausnahmsweise aufgrund der dahinter stehenden natürlichen Personen durchbrochen (in diesem Sinne namentlich BGE 136 I 49 E. 5.4 S. 60 f.; 136 I 65 E. 5.4 S. 76 f.; 132 III 489 E. 3.2 S. 493; auch zum Folgenden). Ein derartiger Durchgriff setzt Identität der wirtschaftlichen Interessen zwischen juristischer und dahinter stehender natürlicher Person voraus,
insbesondere, dass die rechtliche Berufung auf die Selbständigkeit der juristischen Person der Umgehung von Gesetzesvorschriften oder der Missachtung der Rechte Dritter dient. In solchen Fällen wird die juristische Person in missbräuchlicher Weise vorgeschoben. Umgekehrt gilt, dass derjenige, der sich als natürliche Person einer juristischen Person bedient (und die damit verbundenen Vorteile beansprucht), sich deren Selbständigkeit entgegenhalten lassen muss und sich nicht auf die wirtschaftliche Identität berufen kann (BGE 136 I 49 E. 5.4 S. 60 f.; 136 I 65 E. 5.4 S. 76 f.). Darin Iiegt keine Ungleichbehandlung, sondern vielmehr eine konsequente Rechtsanwendung. Dementsprechend erkannte das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern im zitierten Entscheid vom 7. Juli 2008 E. 3: "Nach dem Wortlaut von § 3 Ziff. 2 StG kann sich der Erwerber jedoch nur auf eine Steuerbefreiung berufen, wenn ein verwandtschaftliches Verhältnis in auf- und absteigender Linie besteht". Damit meinte es offensichtlich ein zivilrechtliches Verhältnis im Sinne von Art. 20

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 20
	1.	La proximité de parenté s'établit par le nombre des générations.
	2.	Les parents en ligne directe sont ceux qui descendent l'un de l'autre, les parents en ligne collatérale ceux qui, sans descendre l'un de l'autre, descendent d'un auteur commun.

ZGB. Ein solches bezieht sich ausschliesslich auf natürliche Personen.
3.3.2 Auch die Überlegungen der Steuerpflichtigen zum systematischen Element der Auslegung überzeugen nicht: Wenn der Gesetzgeber in § 2 Ziff. 3 HStG/LU gewisse wirtschaftliche Handänderungen im Sinne von Ersatztatbeständen als zusätzliche Steuerobjekte bezeichnet, bedeutet dies keineswegs, die wirtschaftliche Betrachtungsweise müsse aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die sich zugunsten der steuerpflichtigen Personen auswirkenden steuerfreien Handänderungen zur Anwendung kommen. Ausnahmen von der Steuerpflicht sind tendenziell ohnehin restriktiv zu handhaben. lm Übrigen führt die handänderungssteuerliche Erfassung einer wirtschaftlichen Handänderung nicht dazu, dass eine nachfolgende zivilrechtliche Handänderung nicht zu besteuern wäre, sofern das Gesetz beide Vorgänge als steuerbar erklärt (FRITZ GYGI, Konsequenz und Inkonsequenz der Methode der wirtschaftlichen Betrachtungsweise im Steuerrecht, in: ASA 34 S. 337 ff., insbesondere S. 343 ff.; so auch Urteil 2C 784/2008 vom 7. Juli 2009 E. 3.6 mit Hinweis; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 3 zu § 227 StG/ZH i.V.m. N. 70 zu § 216 StG/ZH). Zudem kann ein kantonales
Handänderungssteuergesetz selbst im Rahmen von wirtschaftlichen Handänderungen auf einer streng zivilrechtlichen Sichtweise beruhen (TONI AMONN, Handänderungssteuer bei schlüsselfertigen Bauten, in: BN 2011 S. 154 ff., insbesondere S. 160 ff.) oder aber eher wirtschaftlich ausgerichtet sein (so insbesondere die frühere zürcherische Handänderungssteuer; AMONN, a.a.O., S. 161). Die bei der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn für die Bestimmung des Handänderungswertes von § 7 Abs. 1 HStG/LU geübte wirtschaftliche Betrachtungsweise (Urteil 2P.302/2005 vom 4. November 2005 E. 4) Iässt sich entgegen der Ansicht der Steuerpflichtigen unmittelbar auf den Wortlaut dieser Bestimmung abstützen. Dort ist die Rede von "sämtlichen Leistungen des Erwerbers", was durchaus Raum für eine wirtschaftliche Deutung Iässt, weswegen es sich grundlegend anders verhält als bei § 3 Ziff. 2 HStG/LU.
3.3.3 Ebenso wenig ergibt sich aufgrund des historischen Elements der Auslegung etwas zugunsten der Steuerpflichtigen. Zwar bestand eines der Ziele der Gesetzesrevision darin, die zuvor in der Praxis bereits geübte Besteuerung von wirtschaftlichen Handänderungen (BGE 99 la 459 E. 3b S. 464 f.) gesetzlich zu verankern. Darüberhinaus sollten "klare Anweisungen für das Veranlagungsverfahren" aufgestellt und insbesondere die Abgabetatbestände und Befreiungsgründe ausdrücklich festgelegt werden (zum Ganzen Botschaft, S. 7). lm Übrigen fand § 3 Ziff. 2 HStG/LU erst im Rahmen der parlamentarischen Beratungen Eingang in das Gesetz.
3.3.4 Als Zwischenergebnis ist mithin festzustellen, dass die Vorinstanz zu Recht davon ausging, § 3 Ziff. 2 HStG/LU knüpfe entsprechend dem klaren Wortlaut (nur) ans Zivilrecht an.
3.4
3.4.1 Damit bleibt zu klären, ob dieses Zwischenergebnis zu einem Resultat führt, das geradezu als verfassungswidrig bezeichnet werden muss. Dies ist zu verneinen. Eine Norm verstösst gegen das Willkürverbot (Art. 9

RS 101 Cst. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Art. 9   Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi
		Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.

BV), wenn sie sich nicht auf ernsthafte sachliche Gründe stützen lässt oder sinn- und zwecklos ist. Sie verletzt das Gebot der Rechtsgleichheit (Art. 8

RS 101 Cst. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Art. 8   Égalité
	1.	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
	2.	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
	3.	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
	4.	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

BV), wenn sie rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen. Das Rechtsgleichheitsgebot ist insbesondere verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich oder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (BGE 136 II 120 E. 3.3.2 S. 127 f.; 127 I 185 E. 5 S. 192). Der Steuergesetzgeber darf freilich, ohne dadurch gegen Art. 8

RS 101 Cst. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Art. 8   Égalité
	1.	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
	2.	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
	3.	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
	4.	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

oder 9 BV zu verstossen, durchaus die wirtschaftliche Betrachtungsweise im Rahmen eines Ersatztatbestandes punktuell heranziehen, und er braucht dies keineswegs aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die sich zugunsten der steuerpflichtigen Personen auswirkenden steuerfreien Handänderungen vorzusehen (vorne E. 3.3.1).
3.4.2 Zivilrechtlich und wirtschaftlich ist es nicht einerlei, ob bei einem Verkauf zwischen Mutter und Sohn keine Steuer erhoben wird oder ob ein Grundstück aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person an eine Aktiengesellschaft verkauft wird, selbst wenn der Sohn der Verkäuferin Alleinaktionär ist. Zwar ist richtig, dass bei Übertragung der Grundstücke von der Steuerpflichtigen auf den Alleinaktionär erneut eine Steuer anfiele, während bei einem direkten Verkauf von der Mutter an den Sohn keine Handänderungssteuer geschuldet wäre. Die beiden Sachverhalte sind freilich - auch wirtschaftlich - verschiedenartig und deshalb auch steuerlich ungleich zu behandeln. Ebenso wenig trifft zu, dass bei einem direkten Verkauf von der Mutter an den Sohn dieser nur eine Einzelunternehmung gründen und sodann eine Umgründung in eine Aktiengesellschaft durchführen bräuchte, um den Vorgang nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 103

RS 221.301 LFus Loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine (Loi sur la fusion, LFus) - Loi sur la fusion Art. 103
		La perception de droits de mutation cantonaux ou communaux est exclue en cas de restructuration au sens des art. 8, al. 3, et 24, al. 3 et 3quater, de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes [1]. Les émoluments couvrant les frais occasionnés sont réservés.
[1] RS 642.14

FusG handänderungssteuerfrei abzuwickeln. Das Halten mehrerer Grundstücke in einer Einzelunternehmung bildet nicht zwingend einen "Betrieb", der nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 8 Abs. 3 lit. b

RS 642.14 LHID Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) Art. 8   Activité lucrative indépendante
	1.	Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.
	2.	La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition. [1]
	2bis.	Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble. [2]
	2ter.	L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable. [3]
	2quater.	Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises. [4]
	2quinquies.	Les dividendes, les parts de bénéfice, les excédents de liquidation et les avantages appréciables en argent provenant d'actions, de parts à des sociétés à responsabilité limitée, de parts à des sociétés coopératives et de bons de participation ainsi que les bénéfices provenant de l'aliénation de tels droits de participation sont imposables, après déduction des charges imputables, à hauteur de 50 % lorsque ces droits de participation équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative. Les cantons peuvent prévoir une imposition plus élevée. L'imposition partielle n'est accordée sur les bénéfices d'aliénation que si les droits de participation sont restés propriété du contribuable ou de l'entreprise de personnes pendant un an au moins. [5]
	3.	Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu: [6]
		a.	en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;
		b.	en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;
		c.	en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions. [7]
	3bis.	Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice. [8]
	4.	Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée. [9]
[1] Nouvelle teneur selon le ch. I 6 de la LF du 19 mars 1999 sur le programme de stabilisation 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 1999 2374; FF 1999 3). [2] Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469). [3] Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469). [4] Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469). [5] Introduit par le ch. I 3 de la LF du 28 sept. 2018 relative à la réforme fiscale et au financement de l'AVS, en vigueur depuis le 1er janv. 2020 (RO 2019 23952413; FF 2018 2565). [6] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 8 de la LF du 16 déc. 2005 (Droit de la société à responsabilité limitée; adaptation des droits de la société anonyme, de la société coopérative, du registre du commerce et des raisons de commerce), en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2007 4791; FF 2002 2949, 2004 3745). [7] Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 8 de la LF du 3 oct. 2003 sur la fusion, en vigueur depuis le 1er juil. 2004 (RO 2004 2617; FF 2000 3995). [8] Introduit par l'annexe ch. 8 de la LF du 3 oct. 2003 sur la fusion, en vigueur depuis le 1er juil. 2004 (RO 2004 2617; FF 2000 3995). [9] Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden (StHG; SR 642.14) steuerneutral umgegründet werden könnte.

4.
Damit ergibt sich, dass der Verkauf der vier Grundstücke von der Mutter des Alleinaktionärs an dessen Gesellschaft zu Recht der Handänderungssteuer unterstellt und folglich nicht als steuerfreie Handänderung im Sinne von § 3 Ziff. 2 HStG/LU behandelt wurde. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

5.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der beschwerdeführenden Steuerpflichtigen aufzuerlegen (Art. 65 f

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 65   Frais judiciaires
	1.	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
	2.	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
	3.	Son montant est fixé en règle générale:
		a.	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
		b.	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
	4.	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
		a.	des prestations d'assurance sociale;
		b.	des discriminations à raison du sexe;
		c.	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
		d.	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés [1].
	5.	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.
[1] RS 151.3

. BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten (Art. 68

RS 173.110 LTF Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire Art. 68   Dépens
	1.	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
	2.	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
	3.	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
	4.	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
	5.	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. April 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher