2C_20/2012 - 2012-04-24 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_20/2012

Urteil vom 24. April 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
nebenamtlicher Bundesrichter Locher,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Kummer,
Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Y.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 14. November 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG mit Sitz in A.________/LU (hienach: die Steuerpflichtige) bezweckt entsprechend ihren Statuten namentlich die Vermittlung sowie den Kauf und Verkauf von Immobilien. Das Aktienkapital von Fr. ________.-- befindet sich in den Händen von B.A.________, der dem Verwaltungsrat der Gesellschaft als alleiniges Mitglied angehört und über Einzelunterschrift verfügt. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Januar 2010 erwarb die Steuerpflichtige von B.B.________, der Mutter des Alleinaktionärs, vier in A.________ gelegene Grundstücke zum Preis von ________ Franken.

B.
Der Gemeinderat von A.________/LU veranlagte am 27. Mai 2010 die Handänderungssteuer und setzte diese auf 1,5 Prozent des Kaufpreises fest, ausmachend Fr. ________.--. Auf Einsprache der Steuerpflichtigen hin bestätigte er am 9. September 2010 seine Veranlagungsverfügung. Der Gemeinderat verwarf damit die von der Steuerpflichtigen vertretene Auffassung, wonach der Vorgang von der Handänderungssteuerpflicht auszunehmen sei, nachdem Handänderungen zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie von der Steuer befreit sind. Die hiegegen gerichtete Beschwerde der Steuerpflichtigen an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern führte am 14. November 2011 zur Abweisung.

C.
Gegen dieses Urteil führt die Steuerpflichtige mit Eingabe vom 6. Januar 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils zufolge rechtsungleicher Behandlung und willkürlicher Auslegung des Rechts.

D.
Während die Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde beantragt, verzichten der Gemeinderat von A.________ sowie die Eidgenössische Steuerverwaltung (Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben) auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um den Entscheid einer letzten kantonalen Gerichtsinstanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, der beim Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 lit. a , 83 , 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, 90 BGG). Gemäss § 4 Abs. 1 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 28. Juni 1983 über die Handänderungssteuer (HStG/LU; SRL 645) wird der Erwerber der handändernden Grundstücke subjektiv steuerpflichtig. Als Erwerberin der veräusserten Grundstücke in der Gemeinde A.________/LU ist die Steuerpflichtige mit der Handänderungssteuer belastet und damit zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der Steuerpflichtigen ist unter Vorbehalt des Nachfolgenden einzutreten.

1.2 Soweit die Anwendung kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C_468/2011, 2C_469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C_812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C_155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C_774/2011 vom 3. Januar
2012 E. 1.2.4; 2C_468/2011, 2C_469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1).

1.3 Die Steuerpflichtige beantragt die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils. Ob sie der ihr obliegenden qualifizierten Rüge- und Begründungspflicht im genannten Sinne genügt hat, erscheint zumindest als ungewiss. Die Frage kann freilich offenbleiben, nachdem die Beschwerde in der Sache selbst ohnehin abzuweisen ist.

2.
2.1 Gemäss § 1 HStG/LU erheben der Staat Luzern und die Einwohnergemeinden eine Handänderungssteuer. Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück (§ 2 Ziff. 1 HStG/LU) sowie die Änderung im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen (§ 2 Ziff. 2 HStG/LU), aber auch gewisse sog. wirtschaftliche Handänderungen (§ 2 Ziff. 3 HStG/LU) begründen die objektive Steuerpflicht. Subjektiv steuerpflichtig ist nach dem bereits Gesagten (vorne E. 1.1) der Erwerber (§ 4 Abs. 1 HStG/LU). § 3 HStG/LU ordnet an, welche Handänderungen steuerfrei sind. Nach § 3 Ziff. 2 HStG/LU bleiben steuerfrei:
"Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, auch als Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, zwischen eingetragenen Partnern sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, gleichgültig, ob das Grundstück unter Lebenden oder durch Erbschaft erworben wird."
Die Aufzählung in § 3 HStG/LU ist abschliessender Natur (dazu Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen zum HStG/LU, Ziff. 1 zu den steuerfreien Handänderungen, Stand 1. Juli 2009).

2.2 Öffentlich beurkundeter Vertrag vom 29. Januar 2010 und Grundbucheintrag, mit welchem die Grundstücke übertragen wurden, stellen eine zivilrechtliche Handänderung im Sinne von § 2 Ziff. 1 HStG/LU dar, was auch die Steuerpflichtige anerkennt. Sie hält jedoch dafür, es liege eine steuerfreie Handänderung gemäss § 3 Ziff. 2 HStG/LU vor, und zwar ein "Rechtsgeschäft zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie". Der Sohn der Grundstücksverkäuferin sei Eigentümer sämtlicher Aktien der Steuerpflichtigen, und bei "wirtschaftlicher Betrachtungsweise" liege ein Rechtsgeschäft zwischen Mutter und Sohn vor.
Die umfassende Begründung der Steuerpflichtigen kann sinngemäss wie folgt zusammengefasst werden: Wohl gehe die "wirtschaftliche Betrachtungsweise" nicht aus dem Wortlaut der Befreiungsnorm hervor, ergebe sich aber aufgrund der richtig verstandenen ratio legis. Die Vorinstanz habe zu Unrecht lediglich auf den Wortlaut der Bestimmung abgestellt und den Normsinn ausser Acht gelassen. Steuerobjekt bilde nach § 2 HStG/LU auch die wirtschaftliche Handänderung. Wenn zugunsten der öffentlichen Hand die wirtschaftliche Betrachtungsweise herangezogen werde, müsse dies aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die steuerfreien Handänderungen gelten. Steuerpflichtige Personen untereinander würden ungleich behandelt, wenn bei einem Verkauf an Nachkommen oder umgekehrt keine Steuer und hier, wo die Liegenschaften "faktisch" ins Vermögen des Sohnes der Verkäuferin gegangen seien, eine solche erhoben werde. Eine weitere Ungleichbehandlung ergäbe sich bei Übertragung der Grundstücke von der Steuerpflichtigen auf deren Alleinaktionär, die steuerbar sei, während bei einem Verkauf von der Mutter an den Sohn überhaupt keine Handänderungssteuer angefallen wäre. Bei einem solchen hätte der Sohn nur eine Einzelunternehmung gründen und sodann eine
Umgründung in eine Aktiengesellschaft durchführen müssen, womit der Vorgang nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 103 des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG; SR 221.301) handänderungssteuerfrei wäre. Aufgrund der "Ausrichtung des Gesetzes", welches wirtschaftliche Handänderungen miterfasst, sei daher auch bei der Beurteilung der Steuerfreiheit "auf den wirtschaftlichen Gehalt" abzustellen. Bereits bevor die wirtschaftlichen Handänderungen im heutigen Gesetz als steuerbar erklärt wurden, habe man solche Vorgänge steuerlich erfasst. Dies sei vom Bundesgericht ausdrücklich geschützt worden (BGE 99 la 459 E. 3b S. 464 f.). Nachdem das geltende Recht die wirtschaftliche Betrachtungsweise vorsehe, könne auch im Rahmen der steuerfreien Handänderungen "von einer strikten Beachtung der Regeln des Privatrechts abgewichen werden". Selbst nach der Praxis der Vorinstanz sei "der im Handänderungssteuerrecht verankerten wirtschaftlichen Betrachtungsweise stets Rechnung zu tragen" (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 7. Juli 2008 E. 2a und 3, in: LGVE 2008 II Nr. 26).

3.
Die Argumentation der Steuerpflichtigen vermag nicht zu überzeugen. Vorab übersieht sie den Unterschied zwischen Steuergesetzen, die Rechtsvorgänge besteuern, und solchen, deren Steuerobjekt in einem wirtschaftlich bedeutsamen Sachverhalt besteht (PETER LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen im Recht der direkten Steuern der Schweiz, in: ASA 75 S. 675 ff., insbesondere S. 676 f.; vgl. auch PIERRE-MARIE GLAUSER, in: Glauser (Hrsg.), Évasion fiscale, 2010, S. 3 ff. ["normes reposant sur un concept de droit civil et normes à rattachement économique"]). Was die Steuerpflichtige zudem zur Auslegung von Normen mit wirtschaftlicher Anknüpfung ausführt, ist bei der hier vorliegenden Rechtsverkehrssteuer gerade nicht von Bedeutung (LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen, S. 692 ff.).

3.1 Bei der Handänderungssteuer des Kantons Luzern handelt es sich um eine (indirekte) Rechtsverkehrssteuer, und zwar um eine Rechtsübertragungssteuer (Botschaft des Regierungsrats des Kantons Luzern vom 15. Oktober 1982 zum Gesetz über die Handänderungssteuer, Separatdruck S. 5; BGE 131 I 394 E. 3.4 S. 398 f. zum Recht des Kantons Genf; allgemein dazu ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl., 2002, S. 200 ff.; ERNST HÖHN/ROBERT WALDBURGER, Steuerrecht, Band I, 9. Aufl., 2001, S. 77). Eine Rechtsverkehrssteuer knüpft grundsätzlich an rechtliche Vorgänge an (LOCHER, Rechtsmissbrauchsüberlegungen, S. 676). Um offensichtliche Umgehungen mitzuerfassen, wird das Hauptsteuerobjekt ("zivilrechtliche Handänderung") regelmässig um Ersatztatbestände (sog. "wirtschaftliche Handänderungen") erweitert. Wohl gilt dies ebenso für § 2 Ziff. 3 HStG/LU, woraus aber nicht geschlossen werden darf, dies verleihe dem luzernischen Handänderungssteuerrecht insgesamt einen "wirtschaftlichen Grundgehalt" bzw. eine generelle "wirtschaftliche Ausrichtung". Auch aus dem bereits zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 7. Juli 2008 E. 2 ergibt sich nichts Derartiges, hält er doch nur fest, die
wirtschaftliche Betrachtungsweise sei unter anderem in § 2 Ziff. 3 HStG/LU verankert.

3.2 Mithin ist jede Norm des HStG/LU, das als Rechtsübertragungssteuer grundsätzlich auf dem begrifflichen Instrumentarium des Privatrechts fusst, gesondert daraufhin zu prüfen, ob sie zivilrechtskonform zu deuten sei. Dabei ist an sich der Normsinn und nicht nur der Normwortlaut massgebend (PETER LOCHER, Grenzen der Rechtsfindung im Steuerrecht, 1983, S. 167 ff., insbesondere S. 177 ff.; vgl. auch GLAUSER, a.a.O., S. 3 ff.). Freilich muss sich ein vom Normwortlaut abweichender und letztlich massgebender Normsinn ebenso aus dem Gesetz selber ergeben (GLAUSER, a.a.O., S. 4). Dieses ist mithin zunächst methodisch korrekt auszulegen. Erst wenn der entsprechend ermittelte Sinn des Gesetzes eine ausschliessliche Anknüpfung ans Zivilrecht ergibt, stellt sich überhaupt die Anschlussfrage, ob sich diese Lösung allenfalls unter verfassungsrechtlichen Aspekten als unhaltbar erweist.
3.3
3.3.1 Der Wortlaut von § 3 Ziff. 2 HStG/LU spricht für eine Anknüpfung an das Zivilrecht. Die Präzisierung am Ende der Bestimmung, wonach unerheblich sei, ob das Grundstück gestützt auf ein Rechtsgeschäft unter Lebenden oder eine Verfügung von Todes wegen übergeht, deutet darauf hin, dass ausschliesslich natürliche Personen als - direkte - Vertragsparteien angesprochen sind. Es ist nicht ersichtlich, weshalb und inwiefern diese Norm über den Wortsinn hinaus (also "wirtschaftlich") zu deuten wäre. Die Doktrin vertritt bezüglich der privatrechtskonformen Betrachtungsweise ohnehin die Auffassung, die zwingenden Vorschriften des Zivilrechts, aber auch Statusbegriffe (Ehe, Kindschaft etc.) sowie die Gesellschaftsformen seien grundsätzlich unantastbar (LOCHER, Rechtsfindung, S. 160, mit Nachweisen). Entsprechend wird die rechtliche Selbständigkeit juristischer Personen nur ausnahmsweise aufgrund der dahinter stehenden natürlichen Personen durchbrochen (in diesem Sinne namentlich BGE 136 I 49 E. 5.4 S. 60 f.; 136 I 65 E. 5.4 S. 76 f.; 132 III 489 E. 3.2 S. 493; auch zum Folgenden). Ein derartiger Durchgriff setzt Identität der wirtschaftlichen Interessen zwischen juristischer und dahinter stehender natürlicher Person voraus,
insbesondere, dass die rechtliche Berufung auf die Selbständigkeit der juristischen Person der Umgehung von Gesetzesvorschriften oder der Missachtung der Rechte Dritter dient. In solchen Fällen wird die juristische Person in missbräuchlicher Weise vorgeschoben. Umgekehrt gilt, dass derjenige, der sich als natürliche Person einer juristischen Person bedient (und die damit verbundenen Vorteile beansprucht), sich deren Selbständigkeit entgegenhalten lassen muss und sich nicht auf die wirtschaftliche Identität berufen kann (BGE 136 I 49 E. 5.4 S. 60 f.; 136 I 65 E. 5.4 S. 76 f.). Darin Iiegt keine Ungleichbehandlung, sondern vielmehr eine konsequente Rechtsanwendung. Dementsprechend erkannte das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern im zitierten Entscheid vom 7. Juli 2008 E. 3: "Nach dem Wortlaut von § 3 Ziff. 2 StG kann sich der Erwerber jedoch nur auf eine Steuerbefreiung berufen, wenn ein verwandtschaftliches Verhältnis in auf- und absteigender Linie besteht". Damit meinte es offensichtlich ein zivilrechtliches Verhältnis im Sinne von Art. 20 ZGB. Ein solches bezieht sich ausschliesslich auf natürliche Personen.
3.3.2 Auch die Überlegungen der Steuerpflichtigen zum systematischen Element der Auslegung überzeugen nicht: Wenn der Gesetzgeber in § 2 Ziff. 3 HStG/LU gewisse wirtschaftliche Handänderungen im Sinne von Ersatztatbeständen als zusätzliche Steuerobjekte bezeichnet, bedeutet dies keineswegs, die wirtschaftliche Betrachtungsweise müsse aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die sich zugunsten der steuerpflichtigen Personen auswirkenden steuerfreien Handänderungen zur Anwendung kommen. Ausnahmen von der Steuerpflicht sind tendenziell ohnehin restriktiv zu handhaben. lm Übrigen führt die handänderungssteuerliche Erfassung einer wirtschaftlichen Handänderung nicht dazu, dass eine nachfolgende zivilrechtliche Handänderung nicht zu besteuern wäre, sofern das Gesetz beide Vorgänge als steuerbar erklärt (FRITZ GYGI, Konsequenz und Inkonsequenz der Methode der wirtschaftlichen Betrachtungsweise im Steuerrecht, in: ASA 34 S. 337 ff., insbesondere S. 343 ff.; so auch Urteil 2C_784/2008 vom 7. Juli 2009 E. 3.6 mit Hinweis; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 3 zu § 227 StG/ZH i.V.m. N. 70 zu § 216 StG/ZH). Zudem kann ein kantonales
Handänderungssteuergesetz selbst im Rahmen von wirtschaftlichen Handänderungen auf einer streng zivilrechtlichen Sichtweise beruhen (TONI AMONN, Handänderungssteuer bei schlüsselfertigen Bauten, in: BN 2011 S. 154 ff., insbesondere S. 160 ff.) oder aber eher wirtschaftlich ausgerichtet sein (so insbesondere die frühere zürcherische Handänderungssteuer; AMONN, a.a.O., S. 161). Die bei der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn für die Bestimmung des Handänderungswertes von § 7 Abs. 1 HStG/LU geübte wirtschaftliche Betrachtungsweise (Urteil 2P.302/2005 vom 4. November 2005 E. 4) Iässt sich entgegen der Ansicht der Steuerpflichtigen unmittelbar auf den Wortlaut dieser Bestimmung abstützen. Dort ist die Rede von "sämtlichen Leistungen des Erwerbers", was durchaus Raum für eine wirtschaftliche Deutung Iässt, weswegen es sich grundlegend anders verhält als bei § 3 Ziff. 2 HStG/LU.
3.3.3 Ebenso wenig ergibt sich aufgrund des historischen Elements der Auslegung etwas zugunsten der Steuerpflichtigen. Zwar bestand eines der Ziele der Gesetzesrevision darin, die zuvor in der Praxis bereits geübte Besteuerung von wirtschaftlichen Handänderungen (BGE 99 la 459 E. 3b S. 464 f.) gesetzlich zu verankern. Darüberhinaus sollten "klare Anweisungen für das Veranlagungsverfahren" aufgestellt und insbesondere die Abgabetatbestände und Befreiungsgründe ausdrücklich festgelegt werden (zum Ganzen Botschaft, S. 7). lm Übrigen fand § 3 Ziff. 2 HStG/LU erst im Rahmen der parlamentarischen Beratungen Eingang in das Gesetz.
3.3.4 Als Zwischenergebnis ist mithin festzustellen, dass die Vorinstanz zu Recht davon ausging, § 3 Ziff. 2 HStG/LU knüpfe entsprechend dem klaren Wortlaut (nur) ans Zivilrecht an.
3.4
3.4.1 Damit bleibt zu klären, ob dieses Zwischenergebnis zu einem Resultat führt, das geradezu als verfassungswidrig bezeichnet werden muss. Dies ist zu verneinen. Eine Norm verstösst gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV), wenn sie sich nicht auf ernsthafte sachliche Gründe stützen lässt oder sinn- und zwecklos ist. Sie verletzt das Gebot der Rechtsgleichheit (Art. 8 BV), wenn sie rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen. Das Rechtsgleichheitsgebot ist insbesondere verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich oder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (BGE 136 II 120 E. 3.3.2 S. 127 f.; 127 I 185 E. 5 S. 192). Der Steuergesetzgeber darf freilich, ohne dadurch gegen Art. 8 oder 9 BV zu verstossen, durchaus die wirtschaftliche Betrachtungsweise im Rahmen eines Ersatztatbestandes punktuell heranziehen, und er braucht dies keineswegs aus Gründen der Rechtsgleichheit auch für die sich zugunsten der steuerpflichtigen Personen auswirkenden steuerfreien Handänderungen vorzusehen (vorne E. 3.3.1).
3.4.2 Zivilrechtlich und wirtschaftlich ist es nicht einerlei, ob bei einem Verkauf zwischen Mutter und Sohn keine Steuer erhoben wird oder ob ein Grundstück aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person an eine Aktiengesellschaft verkauft wird, selbst wenn der Sohn der Verkäuferin Alleinaktionär ist. Zwar ist richtig, dass bei Übertragung der Grundstücke von der Steuerpflichtigen auf den Alleinaktionär erneut eine Steuer anfiele, während bei einem direkten Verkauf von der Mutter an den Sohn keine Handänderungssteuer geschuldet wäre. Die beiden Sachverhalte sind freilich - auch wirtschaftlich - verschiedenartig und deshalb auch steuerlich ungleich zu behandeln. Ebenso wenig trifft zu, dass bei einem direkten Verkauf von der Mutter an den Sohn dieser nur eine Einzelunternehmung gründen und sodann eine Umgründung in eine Aktiengesellschaft durchführen bräuchte, um den Vorgang nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 103 FusG handänderungssteuerfrei abzuwickeln. Das Halten mehrerer Grundstücke in einer Einzelunternehmung bildet nicht zwingend einen "Betrieb", der nach § 3 Ziff. 5 HStG/LU in Verbindung mit Art. 8 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden (StHG; SR 642.14) steuerneutral umgegründet werden könnte.

4.
Damit ergibt sich, dass der Verkauf der vier Grundstücke von der Mutter des Alleinaktionärs an dessen Gesellschaft zu Recht der Handänderungssteuer unterstellt und folglich nicht als steuerfreie Handänderung im Sinne von § 3 Ziff. 2 HStG/LU behandelt wurde. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

5.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der beschwerdeführenden Steuerpflichtigen aufzuerlegen (Art. 65 f . BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. April 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 20 - 1 Il grado della parentela è determinato dal numero delle generazioni.17
¹	Il grado della parentela è determinato dal numero delle generazioni.17
²	Due persone sono fra loro parenti in linea retta se una discende dall'altra; sono parenti in linea collaterale se discendono da un autore comune, ma non l'una dall'altra.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 8 Uguaglianza giuridica - 1 Tutti sono uguali davanti alla legge.
¹	Tutti sono uguali davanti alla legge.
²	Nessuno può essere discriminato, in particolare a causa dell'origine, della razza, del sesso, dell'età, della lingua, della posizione sociale, del modo di vita, delle convinzioni religiose, filosofiche o politiche, e di menomazioni fisiche, mentali o psichiche.
³	Uomo e donna hanno uguali diritti. La legge ne assicura l'uguaglianza, di diritto e di fatto, in particolare per quanto concerne la famiglia, l'istruzione e il lavoro. Uomo e donna hanno diritto a un salario uguale per un lavoro di uguale valore.
⁴	La legge prevede provvedimenti per eliminare svantaggi esistenti nei confronti dei disabili.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.